Wyrok z 26 czerwca 2026, sygn. I C 111/25
W skrócie
Pokaż pozostałe podstawy prawne (3)
Sygn. akt I C 111/25
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Warszawa, dnia 6 marca 2026 roku
Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący sędzia Marcin Polit
Protokolant Karol Rostkowski
po rozpoznaniu w dniu 25 lutego 2026 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa C. J.i A. J.
przeciwko (...) W.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli
I. oddala powództwo;
II. odstępuje od obciążenia powodów obowiązkiem zwrotu pozwanemu kosztów procesu.
Sygn. akt I C 111/25
UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 22 grudnia 2023 roku (data stempla pocztowego – k. 197) C. J. i A. J. domagali się nakazania pozwanemu Miastu (...) W. złożenia oświadczenia woli o następującej treści:
„w wykonaniu prawomocnej decyzji Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 23 grudnia 2013 roku, oddaję w użytkowanie wieczyste na okres 99 udział wynoszący 0,513 części zabudowanego gruntu o powierzchni 206 m ( 2), oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...)w obrębie (...), położonego w W. przy ul. (...), uregulowanego w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VII Wydział Ksiąg Wieczystych na rzecz C. J. w udziale wynoszącym 0,2565 części oraz na rzecz A. J. w udziale wynoszącym 0,2565 części, oraz niezabudowany grunt o powierzchni 83 m ( 2), oznaczony jako działka ewidencyjna o nr (...) z obrębu (...), położony w W. przy (...), uregulowany w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, VII Wydział Ksiąg Wieczystych na rzecz C. J. w udziale wynoszącym 0,5000 części oraz na rzecz A. J. w udziale wynoszącym 0,5000 części”.
Ponadto wnieśli o stwierdzenie przez Sąd, że wydany w sprawie wyrok zastępują umowę oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów zwrotu kosztów postępowania (pozew – kk. 3-4).
W odpowiedzi na pozew z dnia 12 czerwca 2024 roku (data stempla pocztowego – k. 240) pozwany (...) W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów procesu. Wniósł ponadto o sprawdzenie wartości przedmiotu sporu, ustalenie kaucji aktorycznej oraz o zawieszenie niniejszego postępowania na podstawie art. 177 §1 pkt 3 k.p.c. do czasu zakończenia postępowania toczącego się pod sygn. KR VI S 192/18 na podstawie ustawy z dnia 9 marca 2017 r. o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości (...), wydanych z naruszeniem prawa (Dz. U. z 2021 r., poz. 795). W uzasadnieniu pozwany zakwestionował powództwo co do zasady i wysokości. Pozwany podniósł, że powództwo jest bezzasadne w świetle:
1. art. 23 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2024 r., poz. 386) – z którego wynika, że w przypadku uwzględnienia po dniu 1 stycznia 2019 r. wniosku, o którym mowa w art. 7 ust 2 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) W. (dalej: dekret (...)), dotyczącego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 2, przenosi się prawo własności gruntu; zgodnie bowiem z art. 1 ust. 1 tej ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 r. grunty zabudowane na cele mieszkaniowe będące przedmiotem prawa użytkowania wieczystego stają się ex lege przedmiotem prawa własności; rozpoznanie wniosku następuje w drodze administracyjnej, a formalnie uwzględnienie wniosku może zostać dokonane jedynie w formie decyzji administracyjnej; zatem jedynie wydanie decyzji administracyjnej uwzględniającej wniosek umożliwia zawarcie umowy przeniesienia własności zamiast umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego
2. art. 214a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344; dalej cyt. jako: u.g.n.) – albowiem zgodnie z jego treścią, odmawia się oddania gruntu w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa własności gruntu na rzecz osoby uprawnionej, o której mowa w art. 7 ust. 1 dekretu (...), niezależnie od przyczyn wymienionych w art. 7 ust. 2 dekretu, ze względu na m.in.:
zajmowanie lokalu przez lokatora w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r., poz 611) (pkt 6),
ustanowienie lub przeniesienie na rzecz osób trzecich praw rzeczowych na gruncie, budynku lub ich części albo oddanie nieruchomości lub jej części do odpłatnego korzystania, w szczególności na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego – bez względu na czas trwania stosunku cywilnoprawnego z osobą trzecią (pkt 9).
Pozwany zarzucił także, że w świetle art. 232 §1 k.c. oraz bogatego dorobku orzecznictwa i piśmiennictwa, działka stanowiąca współwłasność Skarbu Państwa lub gminy (tak jak w przypadku niniejszego postępowania) nie może być przedmiotem użytkowania wieczystego. Podniósł też zarzut przedawnienia roszczenia (odpowiedź na pozew – kk. 229-238).
Postanowieniem z dnia 30 września 2024 roku (poprz. sygn.. IV C 3/24) tut. Sąd sprawdził wartość przedmiotu sporu i ustalił, że wartość określona w pozwie jest prawidłowa (pkt 1) oraz oddalił wniosek o ustalenie kaucji aktorycznej (postanowienie – k. 259). Postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 25 lutego 2026 r. tut. Sąd oddalił wniosek o zawieszenie postępowania (protokół – k. 341).
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
Przedmiotowa sprawa dotyczy nieruchomości położonej w W., stanowiącej udział wynoszący 0,513 części zabudowanego gruntu o powierzchni 206 m ( 2), oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...)w obrębie (...), położonego w W. przy (...), uregulowanego w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VII Wydział Ksiąg Wieczystych, oraz niezabudowany grunt o powierzchni 83 m ( 2), oznaczony jako działka ewidencyjna o nr (...) z obrębu (...), położony w W. przy (...), uregulowany w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, VII Wydział Ksiąg Wieczystych. Nieruchomość w postaci działki ew. nr (...) jest przedmiotem współwłasności w zakresie udziałów w nieruchomości wspólnej w postaci gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (wydruk z księgi wieczystej – kk. 29-34, kk. 36-40, kk. 309-310)
Decyzją nr (...) (znak (...)) Prezydenta (...) W. z dnia 23 grudnia 2013 roku, na podstawie art. 7 ustępów 1, 2 i 3 dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) W. oraz innych przepisów, po rozpatrzeniu wniosku E. O. (2) z dnia 23 marca 1948 roku o przyznanie prawa własności czasowej do gruntu położonego w W. przy (...), nr hip. (...), organ orzekł:
I. „ustanowić na lat 99 użytkowanie wieczyste do udziału wynoszącego 0,513 części zabudowanego gruntu o pow. 206 m2 oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...) w obrębie (...) położonego w W. przy ul. (...) uregulowanego w księdze wieczystej nr (...) na rzecz:
C. J.w udziale wynoszącym 0,2565 części;
A. J. w udziale wynoszącym 0,2565 części;
II. ustanowić na lat 99 użytkowanie wieczyste do niezabudowanego gruntu o pow. 83 m ( 2) oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...) w obrębie (...) położonego w W. przy ul. (...) uregulowanego w księdze wieczystej nr (...) na rzecz:
C. J.w udziale wynoszącym 0,5000 części;
A. J. w udziale wynoszącym 0,5000 części; (…)”.
Na mocy tej decyzji ustalono także roczny czynsz symboliczny z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego w wysokości 105,68 zł netto za udział wynoszący 0,513 części gruntu opisanego w pkt I decyzji oraz 83 zł za grunt opisany w pkt II decyzji (pkt III decyzji).
Decyzja ta, z chwilą gdy miała zostać ostateczna, stanowić miała podstawę do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek (pkt X decyzji).
Zgodnie z pkt XII decyzji, termin zawarcia umowy w formie aktu notarialnego zostanie wyznaczony po:
a) przedłożeniu przez osoby wymienione w pkt I decyzji protokołu zdawczo-odbiorczego przejęcia niesprzedanej części budynku znajdującego się na gruncie oddawanym w użytkowanie wieczyste opisanym w pkt I decyzji – od Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy M. (...) W. – zawierającego rozliczenie ewentualnych nakładów na remont i modernizację budynku wykraczających poza zakres napraw bieżących,
b) zmianie lub stwierdzeniu nieważności decyzji Wojewody (...) z dnia 6 czerwca 1991 roku nr (...) w zakresie wyłączenia z niej (komunalizacji) udziału wynoszącego 0,513 części w nieruchomości budynkowej położonej w W. przy (...),
c) w przypadku nie posiadania obywatelstwa polskiego przez następców prawnych dawnego właściciela hipotecznego wymienionych w pkt I i II – uzyskaniu zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w pkt I i II wraz z nabyciem udziału w prawie własności budynku wzniesionego na nieruchomości położonej w W. przy ul. Kieleckiej 34 działka ewidencyjna nr (...), (...)uregulowanej w księdze wieczystej nr (...) (wniosek o przyznanie prawa własności czasowej – k. 42; decyzja – kk. 55-56).
Zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego dla m. st. Warszawy z dnia 6 grudnia 1993 r. spadek po E. O. (1), zmarłym 13 grudnia 1971 roku, na mocy testamentu z dnia 20 stycznia 1966 roku oraz testamentu z dnia 3 czerwca 1968 roku nabyła żona V. O. w całości, zaś spadek po V. O. nabył syn Ł. V. w całości (kopia postanowienia z 6.12.1993 – kk. 48-49). Zgodnie z postanowieniem z dnia 19 sierpnia 2004 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia stwierdził, że spadek po Ł. V. zmarłym dnia 1 marca 2003 roku nabyli żona B. J. oraz dzieci: syn C. J.i córka A. j. po 1/3 części każde z nich (kopia postanowienia z 19.08.2004 – k. 51). Postanowieniem z dnia 22 lutego 2010 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia stwierdził, że spadek z ograniczeniem do nieruchomości położonych w Rzeczpospolitej Polskiej po B. J. zmarłej 27 lipca 2006 r., na podstawie testamentu własnoręcznego dnia 14 listopada 1995 r. nabyli po 1/2 części każdy z nich: C. J. oraz A. J. (kopia postanowienia z 22.02.2010 – k. 53).
C. J. i A. J. posiadają obywatelstwa polskie (decyzje Wojewody (...) z 8.02.2010 – k. 64, k. 66).
Decyzją z dnia 20 kwietnia 2021 roku, znak (...) (...) (...), Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji stwierdził, że decyzja Wojewody (...) nr (...) z dnia 6 czerwca 1991 roku, znak (...), stwierdzająca nabycie przez Gminę Dzielnicę M.z mocy prawa w dniu 27 maja 1990 roku nieodpłatnie własności nieruchomości położonej w W. przy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów w jednostce ewidencyjnej W.obręb ewidencyjny (...) jako działka nr (...) o pow. 203 m ( 2) z zabudową budynkiem mieszkalnym 4-kondygnacyjnym z wyłączeniem 6 lokali sprzedanych, zgodnie z opisem zawartym w karcie inwentaryzacyjnej nr 45 – w części dotyczącej lokali mieszkalnych nr (...), znajdujących się w budynku położonym na ww. nieruchomości, wraz z odpowiednimi udziałami w częściach wspólnych budynku i jego urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, została wydana z naruszeniem prawa. W punkcie II decyzji Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji stwierdził nieważność ww. decyzji Wojewody (...)nr (...) z dnia 6 czerwca 1991 roku, znak (...)w odniesieniu do niesprzedanej części budynku mieszkalnego położonego na nieruchomości gruntowej przy (...) w W., ozn. w ewidencji gruntów w jednostce ewidencyjnej W. obręb ewidencyjny (...) jako działka nr (...) o pow. 203 m ( 2). (decyzja z 20.04.2021 – k. 60).
C. J. i A. J., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika będącego adwokatem, wnioskiem z dnia 4 grudnia 2023 roku wzywali Prezydenta (...) W. do wyznaczenia w terminie 7 dni od otrzymania wezwania terminu zawarcia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego dotyczącej przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z decyzją dekretową, a także do protokolarnego wydania niesprzedanej części budynku znajdującego się na gruncie oddanymi na mocy ww. decyzji w użytkowanie wieczyste, zgodnie z pkt XII ww. decyzji (wezwanie – kk. 71-71v.; pełnomocnictwa – k. 72, kk. 72v.-73; pełnomocnictwo substytucyjne – k. 73v.). Pismo nadano 4 grudnia 2023 roku (potwierdzenie nadania – k. 74v.) i zostało ono doręczone dnia 7 grudnia 2023 roku (wydruk ze strony Poczty Polskiej – k. 76v.). Umowa ustanowienia użytkowania wieczystego nie została zawarta ani nie został wyznaczony żaden termin na jej zawarcie (bezsporne).
C. J. i A. J.nie udało się uzyskać protokołu zdawczo-odbiorczego przejęcia niesprzedanej części budynku znajdującego się na gruncie oddawanym w użytkowanie wieczyste, jak również deklaracji (...) W. w zakresie zawarcia umowy oddania przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste, zgodnie z decyzją dekretową (bezsporne).
W budynku przy ul. (...) w W. wyodrębnionych jest 8 lokali na cele mieszkaniowe. Lokale te były przez lata przedmiotem umów najmu, zawieranych co najmniej w latach 1998-2017 (wydruk z księgi wieczystej – kk. 309-310; umowy najmu – kk. 266-280).
Nieruchomość położona w W. przy ul. (...) była przedmiotem czynności sprawdzających prowadzonych przez Komisję do spraw reprywatyzacji nieruchomości (...). Zabezpieczenie orzeczone postanowieniami Komisji w postaci wpisu ostrzeżenia o podjęciu czynności sprawdzających zostały uchylone postanowieniami z 2 lipca 2025 roku (wydruki z księgi wieczystej – k. 33, k. 39; pismo Komisji z 30.10.2023 – k. 68; pismo z 7.11.2024 – k. 282; pismo z 9.04.2025 – k. 320; postanowienia z 2.07.2025 – k. 332, k. 334).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dokumentów oraz kopii złożonych przez strony postępowania. Dokumenty te nie były kwestionowane przez żadną ze stron, a w ocenie Sądu nie było podstaw, by poddawać w wątpliwość okoliczności faktyczne wynikające z ich treści. Z uwagi na powyższe Sąd uznał, że dowody z tych dokumentów tworzą spójny, nie budzący wątpliwości i w pełni zasługujący na wiarę materiał dowodowy. Jednocześnie Sąd pominął pozostałe, niewymienione dowody z dokumentów uznając je za nieprzydatne w świetle końcowego rozstrzygnięcia, w szczególności dokumenty przedłożone na fakt całkowitego spalenia budynku przy ul. (...) w czasie działań wojennych (art. 227 k.p.c.)
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu w całości.
Podstawę prawną żądania pozwu stanowi art. 64 k.c., zgodnie z którym prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.
Źródłami obowiązku zawarcia umowy, o której mowa w treści pozwu, są przepisy dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) W. oraz ostateczna decyzja Prezydenta (...) W., mocą której ustanowiono na rzecz powodów prawo użytkowania wieczystego do oznaczonej nieruchomości. Ustanowienie użytkowania wieczystego w trybie przepisów dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) W. przebiega w dwóch fazach. W pierwszej fazie, stanowiącej etap postępowania administracyjnego, organ bada materialnoprawne przesłanki ustanowienia tego prawa, a więc czy wniosek o przyznanie prawa użytkowania wieczystego (wcześniej wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy) został wniesiony w terminie określonym w art. 7 ust. 1 dekretu oraz czy wykorzystywanie nieruchomości przez dawnego właściciela, bądź jego następcę prawnego da się pogodzić z przeznaczeniem gruntu w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 7 ust. 2 dekretu). W przypadku ich spełnienia organ administracyjny wydaje decyzję ustanawiającą to prawo na rzecz oznaczonych podmiotów i ustala czynsz symboliczny (art. 7 ust. 1). Sąd w postępowaniu cywilnym jest związany ostateczną decyzją administracyjną. Oznacza to, że sąd jest obowiązany uwzględnić stan prawny wynikający z osnowy ostatecznej decyzji administracyjnej, który stanowi element stanu faktycznego sprawy. Nie może go pominąć ani inaczej odnieść się do tego stanu niż uczynił to organ administracyjny. Treść decyzji, czyli rozstrzygnięcie (osnowa) zawiera ustalenie konsekwencji stosowanego przepisu prawa materialnego. Uzasadnienie nie jest częścią składową rozstrzygnięcia (art. 107 § 1 k.p.a.). W postępowaniu cywilnym sąd nie bada prawidłowości podjęcia decyzji administracyjnej, w szczególności czy istniały przesłanki, które w świetle przepisów prawa materialnego, stanowiły podstawę jej podjęcia.
Jak wskazali sami powodowie, nie udało się im uzyskać protokołu zdawczo-odbiorczego przejęcia niesprzedanej części budynku znajdującego się na gruncie oddawanym w użytkowanie wieczyste, zgodnie z decyzją dekretową. Jednak to po stronie (...) W. leżał obowiązek jego przygotowania, zatem można by uznać, że jego brak nie przeszkadzałby ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz powodów w oparciu o umowę. Poza tym warunki określone w pkt XII decyzji dekretowej zostały spełnione – powodowie (jako następcy prawni E. O. (1) – pierwotnego wnioskodawcy wniosku o przyznanie prawa własności czasowej do przedmiotowej nieruchomości) są obywatelami polskimi, jak również decyzją Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 20 kwietnia 2021 r. została stwierdzona nieważność decyzji Wojewody (...) z dnia 6 czerwca 1991 roku nr (...) w zakresie wyłączenia z niej (komunalizacji) udziału wynoszącego 0,513 części w nieruchomości budynkowej położonej w W. przy ulicy (...).
Sąd miał również poważne wątpliwości co do argumentacji pozwanego odnoszącej się do treści art. 214a u.g.n. Wątpliwości te dotyczą zgodności z Konstytucją RP ust. 1 pkt 6 tego przepisu. W wyroku z 9.04.2024 r. (sygn. I SA/Wa 2276/23, LEX nr 3979787) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie pokusił się o stwierdzenie, że „wprowadzenie do porządku prawnego pkt 6 art. 214a ust. 1 u.g.n. narusza podstawowe zasady porządku prawnego poprzez danie prymatu prawu obligacyjnemu z prawa najmu nad prymat prawa rzeczowego - prawa własności, w sytuacji w której szczególnej ochronie podlega prawo własności, co wynika z art. 64 ust. 1 Konstytucji”. WSA zwrócił uwagę, że: „na gruncie art. 214a u.g.n. mamy do czynienia obecnie z obligatoryjną odmową ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu, co oznacza, że w danym stanie faktycznym organ nie ma żadnego luzu decyzyjnego, tak jak to miało miejsce wcześniej czy to pod rządami samego dekretu (...) czy nawet pod rządami ustawy o gospodarce nieruchomościami przed jej ostatnią nowelizacją. Obligatoryjność ta pozostaje w sprzeczności z uzasadnieniem do tejże nowelizacji. Uzasadnienie ustawy nowelizującej art. 214a u.g.n. (z 2020 r.) wskazywało bowiem na fakultatywną odmowę ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu we wskazanych tam przypadkach, podczas gdy wprowadzona nowelizacja takiej fakultatywności nie przewiduje. (…) Z uzasadnienia projektu ustawy zmieniającej (druk sejmowy IX.420) wynika, że powód zamieszczenia pkt 6 dotyczącego niemożności ustanowienia prawa użytkowania w sytuacji w której doszłoby do naruszenia praw najemcy, wynikał z prac komisji reprywatyzacyjnej w trakcie których stwierdzono liczne naruszenia praw najemców przez beneficjentów decyzji dekretowych, na mocy których ustanawiano na ich rzecz prawo użytkowania wieczystego. Zastosowana regulacja (w całości), zdaniem projektodawców, miała na celu ochronę praw osób, które nabyły na nieruchomości odpłatnie prawo rzeczowe lub prawo do bezpłatnego korzystania z nieruchomości a których sytuacja prawna uległa pogorszeniu z uwagi na ustanowienie na nieruchomości prawa użytkowania wieczystego na rzecz beneficjentów decyzji dekretowych. (…) wbrew temu co wskazywano w uzasadnieniu do projektu do ustawy zmieniającej z 17 września 2020 r. przepisy ustawy nowelizującej nie miały zmierzać do ochrony praw lokatorów ale ochrony praw właścicieli nabytych lokali. Tej ochronie służą bowiem inne przepisy, a te mocą tej ustawy nie zostały zmienione (ustawa o ochronie praw lokatorów). Poza tym przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów chronią go bez względu na to czyją własnością pozostaje budynek (Gminy czy osoby fizycznej). Dlatego wprowadzenie do porządku prawnego pkt 6 art. art. 214a ust. 1 u.g.n. narusza podstawowe zasady porządku prawnego poprzez danie prymatu prawu obligacyjnemu z prawa najmu nad prymat prawa rzeczowego - prawa własności, w sytuacji w której szczególnej ochronie podlega prawo własności, co wynika z art. 64 ust. 1 Konstytucji. Udzielona w ustawie ochrona najemców nie zasługuje na aprobatę a w konsekwencji przepis art. 214a ust. 1 pkt 6 u.g.n. nie powinien być stosowany w tej konkretnej sprawie w której prawo własności budynku, wobec stwierdzenia nieważności decyzji dekretowej, nie przeszło na rzecz Gminy.”
Nie można również mówić o przedawnieniu roszczenia. Pozwany podnosił, że pozew wpłynął do Sądu w dniu 3 stycznia 2024 roku, jednak w żaden sposób nie uzasadnił tego zarzutu. Rację ma strona powodowa, że zastosowanie znajduje tu 10-letni termin przedawnienia roszczenia w myśl art. 118 k.c., przy czym należało mieć na uwadze spełnienie warunków zawarcia umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego wynikających z pkt XII decyzji dekretowej, a przede wszystkim warunku dotyczącego stwierdzenia nieważności decyzji Wojewody (...) z dnia 6 czerwca 1991 roku nr (...) w zakresie wyłączenia z niej (komunalizacji) udziału wynoszącego 0,513 części w nieruchomości budynkowej położonej w W. przy ulicy (...). Skoro nastąpiło to dopiero w 2021 roku, to oczywistym jest, że roszczenie dochodzone pozwem wniesionym w 2024 roku nie mogło się przedawnić.
Sąd oddalił jednak powództwo, przychylając się do argumentacji strony pozwanej, iż tak sformułowane żądanie nie znajduje uzasadnienia w świetle art. 23 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Ustawa ta zakłada – w myśl art. 1 ust. 1 – że generalnie na terenie państwa polskiego dochodzi do przekształcenia istniejącego już prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości – na skutek przekształcenia prawo użytkowania przestaje istnieć, a dotychczasowy użytkownik wieczysty staje się właścicielem nieruchomości. Powodowie powinni więc raczej domagać się zobowiązania do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia własności opisanej nieruchomości, nie zaś w przedmiocie ustanowienia użytkowania wieczystego. W ocenie Sądu nie ma ponadto uzasadnienia dla przyjęcia – jak wywodziła strona powodowa – że przepis ten nie ma zastosowania do sytuacji powodów, jako że formalnie decyzja dekretowa korzystna dla powodów zapadła w 2013 roku, a zatem przed 1 stycznia 2019 roku. Należy mieć na uwadze bowiem treść art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r., zgodnie z którą: „Przepisy art. 1 i art. 2 stosuje się w przypadku, gdy przed dniem 1 stycznia 2019 r. zawarto umowę o ustanowieniu użytkowania wieczystego lub umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 2, a wniosek o wpis w księdze wieczystej nie został rozpoznany przed tym dniem.”. Oznacza to, że ustawa znajduje zastosowanie nawet do przypadków, w których zawarto już umowę o ustanowieniu użytkowania wieczystego jeszcze przed 1 stycznia 2019 roku. Nie ma logicznego uzasadnienia dla założenia, by ustawa ta nie miała zastosowania dla sytuacji, w której zapadła pozytywna decyzja dekretowa o ustanowieniu użytkowania wieczystego na rzecz powodów, ale jeszcze nie została zawarta umowa o ustanowieniu użytkowania wieczystego – skoro bowiem ulega przekształceniu prawo użytkowania wieczystego wynikające z umowy w prawo własności, to nie ma uzasadnienia dla ustanawiania użytkowania wieczystego w drodze wyroku sądowego zastępującego umowę, skoro w myśl ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. winno ono ulegać przekształceniu. Można tu również zastosować wnioskowanie a fortiori – skoro ustawa ta ma zastosowanie po 1 stycznia 2019 roku do przypadków, w których po tej dacie wydana byłaby pozytywna decyzja dekretowa, ale nie została zawarta umowa, to tym bardziej powinno mieć zastosowanie do przypadków, w których przed tą datą została wydana pozytywna decyzja dekretowa, ale nie została jeszcze zawarta umowa; również skoro ustawa znajduje zastosowanie do przypadków, w których przed dniem 1 styczni 2019 roku zapadła pozytywna decyzja dekretowa i została zawarta umowa ustanowienia użytkowania wieczystego, to tym bardziej powinna mieć zastosowanie do przypadku, w którym przed tym dniem zapadła pozytywna decyzja dekretowa, ale nie została jeszcze zawarta umowa.
Drugą przesłanką oddalenia powództwa jest treść art. 232 §1 k.c. w myśl którego działka stanowiąca współwłasność Skarbu Państwa lub gminy (tak jak w przypadku niniejszego postępowania) oraz osób fizycznych nie może być przedmiotem użytkowania wieczystego, co zostało wielokrotnie potwierdzone na gruncie orzecznictwa i piśmiennictwa (zob. np. wyrok Sądu Najwyższego z 18.07.2014 r., IV CSK 670/13, LEX nr 1506513; postanowienie Sądu Najwyższego z 18.10.2013 r., III CZP 60/13, LEX nr 1413560; Ł. Węgrzynowski, Dopuszczalność ustanowienia użytkowania wieczystego na udziale we współwłasności nieruchomości, LEX/el. 2019; J. Ciszewski, J. Bocianowska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. P. Nazaruk, Warszawa 2019, art. 232).
Niezależnie od powyższego w ocenie Sądu powództwo o takiej treści nie mogłoby zostać uwzględnione też z uwagi na sformułowanie żądania. W treści art. 64 k.c. wprost mowa jest o tym, że chodzi o „oznaczone oświadczenie woli”. W związku z tym należy stwierdzić, że ustawodawca nie przyznaje kompetencji do swobodnego określania treści oświadczenia woli przez sąd. Na gruncie art. 64 k.c. przyjmuje się, że obowiązek złożenia oświadczenia woli dotyczy przypadków, gdy jest w wystarczającym stopniu skonkretyzowany pod względem podmiotowym i przedmiotowym, tj. określa podmiot zobowiązany oraz treść oświadczenia, przy czym w odniesieniu do roszczeń wynikających z ustawy możliwa jest ich konkretyzacja przez sąd (zob. wyrok SN z 9.09.2021 r., I CSKP 236/21, LEX nr 3404197). Zatem możliwość zastąpienia oświadczenia woli orzeczeniem sądu występuje jedynie wówczas, gdy jest możliwe oznaczenie konkretnej treści oświadczenia woli, jakie zobowiązany powinien złożyć (B. J. Kowalczyk [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 64). Użytkowanie wieczyste jest konstrukcją złożoną, obejmującą m.in. określenie przeznaczenia gruntu (jako że użytkownik może korzystać z gruntu w granicach określonych umową, w myśl art. 233 k.c.), określenie opłaty rocznej (art. 238 k.c.), a w tym wypadku czynszu symbolicznego, który jest w decyzji określony. Aby takie roszczenie mogło być potencjalnie uwzględnione, to petitum pozwu musiałoby dokładnie odwzorowywać zapisy potencjalnej umowy wynikające z decyzji dekretowej, by wyrok mógł faktycznie zastąpić oświadczenie woli pozwanego. Żądanie takie musiałby więc zawierać przede wszystkim opis nieruchomości, jej przeznaczenie, informacje o wysokości czynszu itd. To stanowi trzecią, choć jedynie dodatkową przyczynę oddalenia powództwa.
Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe rozważania, Sąd orzekł jak w pkt I sentencji wyroku.
Z uwagi jednak na skomplikowany, niejednoznaczny, trudny do oceny pod względem prawnym charakter sprawy oraz wieloletnie starania powodów o uregulowanie sytuacji związanej z przedmiotową nieruchomością, Sąd uznał, że najwłaściwszym będzie nieobciążanie strony powodowej kosztami procesu po myśli art. 102 k.p.c., o czym orzeczono jak w punkcie II sentencji wyroku.