sygn. II OSK 756/24 2 czerwca 2026 Naczelny Sąd Administracyjny

Wyrok - II OSK 756/24 - Naczelny Sąd Administracyjny - z dnia 2 czerwca 2026

Teza
Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargęOdstąpiono od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego w całości. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Arkadiusz Despot - Mładanowicz (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia NSA Paweł Miładowski Sędzia del. WSA Marta Laskowska - Pietrzak Protokolant starszy asystent sędziego Katarzyna Kudrzycka po rozpoznaniu w dniu 2 czerwca 2026 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 grudnia 2023 r. sygn. akt VII SA/Wa 2Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargęOdstąpiono od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego w całości. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Arkadiusz Despot - Mładanowicz (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia NSA Paweł Miładowski Sędzia del. WSA Marta Laskowska - Pietrzak Protokolant starszy asystent sędziego Katarzyna Kudrzycka po rozpoznaniu w dniu 2 czerwca 2026 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 grudnia 2023 r. sygn. akt VII SA/Wa 2
Najważniejsze informacje

W skrócie

Wynik oddalono skargę
Typ sprawy nieustalone
Etap skarga kasacyjna
Tryb rozprawa
Role w sprawie
apelujący / skarżący
Data orzeczenia 2 czerwca 2026
Sąd Naczelny Sąd Administracyjny
Przewodniczący Arkadiusz Despot - Mładanowicz
Rozstrzygnięcie

Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargęOdstąpiono od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego w całości

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Arkadiusz Despot - Mładanowicz (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia NSA Paweł Miładowski Sędzia del. WSA Marta Laskowska - Pietrzak Protokolant starszy asystent sędziego Katarzyna Kudrzycka po rozpoznaniu w dniu 2 czerwca 2026 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 grudnia 2023 r. sygn. akt VII SA/Wa 2149/23 w sprawie ze skargi U. sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 11 lipca 2023 r. nr 828/23 w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego 1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę; 2. odstępuje od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego w całości.

UZASADNIENIE
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 13 grudnia 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 2149/23, po rozpoznaniu skargi U. sp. z o.o. w W., uchylił decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 11 lipca 2023 r. nr 828/23 w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego (pkt I) i zasądził zwrot kosztów postępowania sądowego (pkt II).Wyrok został wydany w następujących okolicznościach sprawy:Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy (dalej: PINB, organ I instancji) decyzją z dnia 23 maja 2023 r. nr IIOT/144/U/2023, wydaną na podstawie art. 104 i 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775; dalej: k.p.a.) oraz art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682), umorzył postępowanie w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy budynku usługowego i zamieszkania zbiorowego na działce ew. nr [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...] w Dzielnicy [...] w W.Odwołanie od tej decyzji złożyła A. sp. z o.o. z siedzibą w W. Spółka wskazała, że jest stroną postępowania – pomimo niedoręczenia jej ww. decyzji PINB – albowiem na podstawie umowy z 21 lutego 2023 r. nabyła od A.1 sp. z o.o. prawo własności nieruchomości oraz budynku, których dotyczy to postępowanie.Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: WINB, organ odwoławczy) decyzją z dnia 11 lipca 2023 r. nr 828/23 umorzył postępowanie odwoławcze wywołane odwołaniem od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy z dnia 23 maja 2023 r. nr IIOT/144/U/2023, na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. oraz art. 83 ust. 2 Prawa budowlanego.W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, WINB odwołał się do art. 28 k.p.a. i stwierdził, że wnosząca odwołanie Spółka nie posiada przymiotu strony w postępowaniu administracyjnym w niniejszej sprawie. Zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku zostało złożone do PINB przez A.1 sp. z o.o. i wyłącznie ten podmiot posiada przymiot strony w postępowaniu dotyczącym tego zawiadomienia. WINB podkreślił, że odwołanie od decyzji rozstrzygającej sprawę dotyczącą zawiadomienia o zakończeniu budowy przedmiotowej inwestycji przysługuje wyłącznie podmiotowi, który wystąpił z zawiadomieniem, o którym mowa w art. 54 Prawa budowlanego, gdyż jedynie on posiada interes prawny w zakresie złożonego przez siebie wniosku (zawiadomienia). Powołane postępowanie ma bowiem charakter uproszczony i prowadzone jest wyłącznie na wniosek. W świetle powyższego analizowane odwołanie zostało wniesione przez podmiot niebędący stroną postępowania administracyjnego, w którym rozstrzygniecie to zapadło.U. sp. z o.o. z siedzibą w W. (działająca poprzednio pod firmą: A. z siedzibą w W.) wystąpiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie ze skargą na ww. decyzję, wnosząc o jej uchylenie, jak również o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:1) art. 28 k.p.a. w zw. z art. 54 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego w zw. z art. 52 ust. 1 zdanie drugie Prawa budowlanego oraz art. 59i ust. 1 Prawa budowlanego w związku z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny poprzez ich błędne zastosowanie i uznanie, że strona skarżąca nie jest stroną postępowania w sprawie dotyczącej umorzenia postępowania o zakończeniu budowy budynku, w sytuacji w której strona skarżąca jest właścicielem nieruchomości, a w konsekwencji przysługuje jej status strony postępowania, jako podmiotowi, na którego sytuację prawną (prawo do użytkowania budynku) może mieć wpływ ukształtowanie treści stosunku prawnego pomiędzy PINB a ww. Spółką A.1 w zakresie nabycia przez A.1 uprawnienia do rozpoczęcia użytkowania budynku,2) art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. poprzez ich błędne zastosowanie i umorzenie postępowania odwoławczego, w sytuacji w której strona skarżąca była stroną postępowania w sprawie dotyczącej umorzenia postępowania w tej sprawie, a zatem WINB winien był rozpoznać merytorycznie wniesione przez stronę skarżącą odwołanie od decyzji PINB i w konsekwencji uchylić tę decyzję w całości i umorzyć postępowanie toczące się przed PINB, stosownie do art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.W odpowiedzi na skargę, WINB wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa, uzasadniającym jej uchylenie.Sąd wskazał, że przedmiotem zaskarżonej decyzji było umorzenie postępowania odwoławczego na mocy art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. na skutek uznania przez organ odwoławczy, że podmiot, który wniósł odwołanie nie ma przymiotu strony.Decyzja organu I instancji została wydana w postępowaniu administracyjnym prowadzonym w związku z zawiadomieniem złożonym przez A.1 sp. z o.o. o zakończeniu budowy budynku usługowego i zamieszkania zbiorowego na działce ew. nr [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...] w Dzielnicy [...] w W.Sąd powołał art. 54 ust. 1 i 2 oraz art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego i zwrócił uwagę, że decyzja organu I instancji nie została wydana "w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie" (przesłanki do prowadzenia takiego postępowania zostały wskazane w art. 55 Prawa budowlanego i żadna ze stron nie wskazywała, aby w niniejszej sprawie takie przesłanki występowały), lecz w postępowaniu wywołanym zawiadomienie organu o zakończeniu budowy. Niemniej jednak, w standardowej sytuacji, w której inwestycja jest realizowana zgodnie z pozwoleniem na budowę i nie dochodzi do przekształceń podmiotowych, również w postępowaniu uregulowanym w art. 54 ust. 2 Prawa budowlanego stroną tego postępowania pozostaje wyłącznie inwestor (zob. wyrok NSA z dnia 15 listopada 2017 r. sygn. akt II OSK 462/16). Przyjmuje się bowiem, że skoro ustawodawca ograniczył krąg stron postępowania wyłącznie do inwestora w sprawie dotyczącej pozwolenia na użytkowanie, to tym bardziej kręgu takiego nie można rozszerzać w odniesieniu uproszczonej procedury sprowadzającej się do zgłoszenia zakończenia budowy. Innymi słowy, zawężenie kręgu podmiotów na etapie postępowania dopuszczenia obiektu do użytkowania do jednej tylko strony (inwestora) jest skutkiem legalnego postępowania inwestora, który przystępując do użytkowania obiektu ma wykazać wykonanie inwestycji zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę. Tylko w takim przypadku można uznać, że interesy innych podmiotów, które były eksponowane i podlegały ocenie we wcześniejszych etapach szeroko pojmowanego procesu budowlanego, nie zostaną naruszone (por. wyroki NSA: z 7 listopada 2006 r., II OSK 1281/05, LEX nr 317393; z 29 października 2008 r., II OSK 1174/07, LEX nr 514005; z 14 kwietnia 2010 r., II OSK 146/10, LEX nr 597292; z 25 września 2012 r. sygn. akt II OSK 72/12, LEX nr 1252162; z 11 grudnia 2012 r., II OSK 1453/11, LEX nr 1367277; z 7 lutego 2013 r., II OSK 1871/11, LEX nr 1358437).Sąd wskazał, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia ze zmianami właścicielskimi, które nastąpiły przed wydaniem decyzji przez organ I instancji. Jak zauważono w wyroku NSA z dnia 12 października 2016 r. sygn. akt II OSK 3325/14, zmiany w tym zakresie w procesie inwestycyjno-budowlanym nie czynią nabywcy z automatu inwestorem, tj. podmiotem, który na podstawie pozwolenia na budowę jest uprawniony do wykonywania prac budowlanych. Prawo prywatne (cywilne) nie wywołuje odpowiedniego skutku w sferze publicznoprawnej. Przepisy prawa administracyjnego przymiot inwestora uzależniają od wyraźnej zgody organu architektoniczno-budowlanego. Zgodnie z art. 40 Prawa budowlanego dopiero przeniesienie pozwolenia na budowę na nowego właściciela nieruchomości, za zgodą dotychczasowego inwestora, pozwalałoby na kontynuowanie w sposób formalny procesu inwestycyjno-budowlanego przez nowego właściciela bez udziału inwestora, który pierwotnie uzyskał pozwolenie na budowę. Wynika z tego, że jeżeli określony podmiot uzyskał pozwolenie na budowę, to pozostaje inwestorem do czasu przeniesienia pozwolenia na budowę na inny podmiot. Okoliczność ta ma wpływ na skomplikowanie sytuacji prawnej aktualnego właściciela nieruchomości, jednak jest wynikiem treści określonych czynności prawnych, których mocą – bez wyraźnej zgody dotychczasowego inwestora-właściciela lub odpowiedniego orzeczenia sądu powszechnego – nie można dokonać zmiany, o jakiej mowa w art. 40 Prawa budowlanegoW ocenie Sądu, skoro jednak doszło do przekształceń własnościowych obejmujących obiekt, którego dotyczy postępowanie, to ograniczenie katalogu stron takiego postępowania wyłącznie do podmiotu, do którego skierowano pozwolenie na budowę, w sposób nadmierny (nieproporcjonalny) ograniczałoby uprawnienia właścicielskie aktualnego właściciela. To aktualny właściciel, silniej niż ktokolwiek inny, posiada interes prawny do udziału w postępowaniu dotyczącym możliwości przystąpienia do użytkowania obiektu, którego jest właścicielem. Pogląd przeciwny czyniłby z aktualnego właściciela "zakładnika" dobrej woli jego poprzednika. Postępowanie administracyjne służy natomiast reglamentacji stosunków prawnych istniejących nie tyle między jednostkami, lecz między jednostkami i organami władzy publicznej i nie sposób zaakceptować sytuacji, w której aktualny właściciel nie mógłby chronić swoich uzasadnionych interesów, wynikających z bezwzględnego i skutecznego wobec wszystkich prawa własności, w postępowaniu administracyjnym. W tej sytuacji Sąd przyjął, że skarżąca Spółka jest stroną postępowania zainicjowanego zawiadomieniem o zakończeniu budowy, gdyż ma interes prawny w rozstrzygnięciu dotyczącym użytkowania obiektu. Wprawdzie posiadany przez stronę skarżącą interes prawny nie czyni z niej inwestora, lecz uzasadnia jego legitymację do występowania w charakterze strony w postępowaniu (por. wyrok NSA z 16 maja 2013 r. sygn. akt II OSK 1695/12).W orzecznictwie sądowym dotyczącym wykładni art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego podnosi się bowiem, że w określonych sytuacjach procesowych, zdeterminowanych np. utratą przez inwestora tytułu prawnego do obiektu, inwestor aczkolwiek może być adresatem działań jurysdykcyjnych organów nadzoru budowlanego, ale już nie adresatem decyzji w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie, tj. podmiotem, o którego prawach lub obowiązkach decyzja rozstrzyga w sposób bezpośredni, gdyż interes prawny w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie w takich specyficznych stanach faktycznych ma aktualny właściciel (zob. np. wyroki NSA: z 17 września 2009 r., II OSK 1499/08, 5 maja 2015 r., II OSK 1604/13). W związku z tym, szczególne okoliczności niniejszej sprawy wynikające ze zmian właścicielskich zaistniałych w toku procesu inwestycyjnego, polegających na utracie przez inwestora więzi prawnej ze zrealizowaną nieruchomością, której dotyczyło zgłoszenie, nakazywały stwierdzić, że wystąpiła szczególna przesłanka umożliwiająca skarżącej Spółce udział w charakterze strony w postępowaniu, którego przedmiotem jest zawiadomienie o zakończeniu budowy obiektu, którego skarżąca Spółka jest obecnie właścicielem (por. wyrok NSA z 14 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2453/14).W związku z tym Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 138 § 1 pkt 3 w zw. z art. 28 k.p.a. i dlatego podlegała uchyleniu na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm.; dalej: p.p.s.a.) O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a.Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożył Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, wnosząc o uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi U. sp. z o.o., a ponadto zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego. Skarżący kasacyjnie oświadczył, że zrzeka się rozpoznania skargi na rozprawie.Na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. zaskarżonemu wyrokowi skarżący kasacyjnie organ zarzucił naruszenie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 c p.p.s.a. w zw. z art. 28 k.p.a. poprzez dokonanie wadliwego ustalenia konieczności uczestniczenia spółki U. jako strony w postępowaniu wszczętym na skutek złożenia zawiadomienia o zakończeniu prac budowlanych przez inną spółkę (inwestora), tj. A.1 sp. z o.o.Na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. zaskarżonemu wyrokowi skarżący kasacyjnie organ zarzucił naruszenie przepisu art. 59 ust. 7 w zw. z art. 40 Prawa budowlanego poprzez przyjęcie, że nabywca nieruchomości, na której realizowana była inwestycja staje się automatycznie inwestorem w rozumieniu ww. przepisu art. 59 ust. 7, mimo nie uzyskania decyzji właściwego organu o przeniesieniu pozwolenia na budowę w trybie art. 40 Prawa budowlanego i tym samym jest stroną postępowania wszczętego na skutek złożenia przez inwestora (posiadacza pozwolenia na budowę) zawiadomienia o zakończenia budowy, w którym to postępowaniu inwestor uzyskał milczące załatwienie sprawy na skutek upływu 14 dniowego terminu na złożenie sprzeciwu.Odpowiedź na skargę kasacyjną złożył U. sp. z o.o., wnosząc o oddalenie skargi kasacyjnej, rozpoznanie sprawy na rozprawie oraz zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego z uwzględnieniem opłaty od pełnomocnictwa, według norm przepisanych.Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:Skarga kasacyjna jest zasadna.W okolicznościach niniejszej sprawy nie można podzielić stanowiska Sądu I instancji, że wystąpiła szczególna przesłanka umożliwiająca skarżącej Spółce udział w charakterze strony w postępowaniu dotyczącym zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu, którego skarżąca Spółka jest obecnie właścicielem, a w konsekwencji, że zaskarżona decyzja umarzająca postępowanie odwoławcze została wydana z naruszeniem art. 138 § 1 pkt 3 w zw. z art. 28 k.p.a.Decyzja organu I instancji została wydana w postępowaniu administracyjnym prowadzonym w związku z zawiadomieniem złożonym przez A.1 sp. z o.o. o zakończeniu budowy budynku usługowego i zamieszkania zbiorowego na działce ew. nr [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...] w Dzielnicy [...] w W.Zgodnie z art. 54 ust. 1 Prawa budowlanego, do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się. W myśl art. 54 ust. 2 Prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego może z urzędu przed upływem terminu, o którym mowa w ust. 1, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w ust. 1, oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania obiektu, o którym mowa w ust. 1.Stosownie do art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego, stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor. Jak już wyżej wskazano, decyzja organu I instancji nie została wydana "w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie", lecz w postępowaniu dotyczącym zawiadomienia organu o zakończeniu budowy, jednak również w takim postępowaniu, uregulowanym w art. 54 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego, co do zasady stroną postępowania pozostaje wyłącznie inwestor. Skoro bowiem ustawodawca ograniczył krąg stron postępowania wyłącznie do inwestora w sprawie dotyczącej pozwolenia na użytkowanie, to tym bardziej kręgu takiego nie można rozszerzać w odniesieniu do uproszczonej procedury sprowadzającej się do zgłoszenia zakończenia budowy. Zawężenie kręgu podmiotów na etapie postępowania dopuszczenia obiektu do użytkowania do jednej tylko strony (inwestora) jest skutkiem legalnego postępowania inwestora, który przystępując do użytkowania obiektu ma wykazać wykonanie inwestycji zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę. Tylko w takim przypadku można uznać, że interesy innych podmiotów, które były eksponowane i podlegały ocenie we wcześniejszych etapach szeroko pojmowanego procesu budowlanego, nie zostaną naruszone (zob. wyroki NSA: z dnia 7 listopada 2006 r., sygn. akt II OSK 1281/05; z dnia 29 października 2008 r., sygn. akt II OSK 1174/07; z dnia 14 kwietnia 2010 r., sygn. akt II OSK 146/10; z dnia 25 września 2012 r., sygn. akt II OSK 72/12; z dnia 11 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1453/11; z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt II OSK 1871/11, orzeczenia.nsa.gov.pl).W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że przepis art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego w zakresie określenia stron postępowania o udzielenie pozwolenia na użytkowanie nie dotyczy natomiast sytuacji, gdy decyzja o pozwoleniu na użytkowanie jest skutkiem postępowania naprawczego w sytuacji wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji o pozwoleniu na budowę, legalizacji samowoli budowlanej, czy też odstępstw od warunków pozwolenia (zob. wyroki NSA: z dnia 19 listopada 2010 r., sygn. akt II OSK 1201/09; z dnia 17 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 1130/10; z dnia 11 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2179/12; z dnia 15 maja 2014 r., sygn. akt II OSK 2998/12, orzeczenia.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie takie okoliczności nie zachodziły.Należy zauważyć, że powołane przez Sąd I instancji orzeczenia NSA, które miałyby uzasadniać posiadanie przymiotu strony postępowania przez skarżącą Spółkę, dotyczą sytuacji nietypowych, które mogą uzasadniać odejście od literalnej wykładni normy zawartej w przepisie art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego. W wyroku z dnia 5 maja 2015 r., sygn. akt II OSK 1604/13, dotyczącym stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, podniesiono kwestię realizowania zamierzenia inwestycyjnego w sposób odbiegający od warunków udzielonego pozwolenia na budowę. Natomiast sprawy, w których zapadły wyroki NSA: z dnia 15 maja 2013 r., sygn. akt II OSK 1695/12 i z dnia 17 września 2009 r., sygn. akt II OSK 1499/08 dotyczyły sytuacji, gdy deweloper - adresat pozwolenia na budowę, odmawiał wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie, gdy budowa została już zakończona, a własność budynku przeszła na nabywcę, uniemożliwiając w ten sposób legalne zamieszkanie nowych właścicieli w takim budynku. Sprawa II OSK 2453/14 dotyczyła zaś cofnięcia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie przez inwestora, który sprzedał obiekty i przeniósł prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. W sprawie tej podkreślono, że nie chodzi o to, czy inwestor był uprawniony do złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, lecz o to, czy posiadał wystarczającą legitymację procesową do skutecznego odwołania tej czynności. W sprawach tych NSA uznawał, że ograniczenie podmiotowe z art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego nie może mieć zastosowania.W rozpoznawanej sprawie nie mamy jednak do czynienia z sytuacją, która uzasadniałaby udział aktualnego właściciela nieruchomości w postępowaniu. A.1 sp. z o.o. złożył bowiem zawiadomienie o zakończeniu budowy, a sprawa została zakończona pozytywnie dla nabywcy. Wbrew twierdzeniu Sądu I instancji, nie wystąpiła zatem szczególna przesłanka umożliwiająca skarżącej Spółce udział w charakterze strony w postępowaniu, którego przedmiotem jest zawiadomienie o zakończeniu budowy obiektu, którego skarżąca Spółka jest obecnie właścicielem. Sama okoliczność zmiany właściciela nieruchomości nie skutkuje przyznaniem statusu strony w postępowaniu dotyczącym zawiadomienia o zakończeniu budowy.Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 12 października 2016 r., sygn. akt II OSK 3325/14, zmiany właścicielskie w procesie inwestycyjno-budowlanym nie czynią nabywcy automatycznie inwestorem, tj. podmiotem, który na podstawie pozwolenia na budowę jest uprawniony do wykonywania prac budowlanych. Prawo prywatne (cywilne) nie wywołuje odpowiedniego skutku w sferze publicznoprawnej. Przepisy prawa administracyjnego przymiot inwestora uzależniają od wyraźnej zgody organu architektoniczno-budowlanego. Zgodnie z art. 40 Prawa budowlanego dopiero przeniesienie pozwolenia na budowę na nowego właściciela nieruchomości, za zgodą dotychczasowego inwestora, pozwalałoby na kontynuowanie w sposób formalny procesu inwestycyjno-budowlanego przez nowego właściciela bez udziału inwestora, który pierwotnie uzyskał pozwolenie na budowę. Wynika z tego, że jeżeli określony podmiot uzyskał pozwolenie na budowę, to pozostaje inwestorem do czasu przeniesienia pozwolenia na budowę na inny podmiot. Okoliczność ta ma wpływ na skomplikowanie sytuacji prawnej aktualnego właściciela nieruchomości, jednak jest wynikiem treści określonych czynności prawnych, których mocą – bez wyraźnej zgody dotychczasowego inwestora-właściciela lub odpowiedniego orzeczenia sądu powszechnego – nie można dokonać zmiany, o jakiej mowa w art. 40 Prawa budowlanego.Sąd I instancji - wbrew twierdzeniu zawartemu w skardze kasacyjnej – nie stwierdził, że nabywca nieruchomości, na której realizowana była inwestycja staje się automatycznie inwestorem w rozumieniu art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego, błędnie jednak uznał, że okoliczność nabycia przez Spółkę nieruchomości w stanie faktycznym niniejszej sprawy, uzasadnia jej legitymację do występowania w charakterze strony w postępowaniu. Zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku zostało złożone przez A.1 sp. z o.o. i wyłącznie ten podmiot posiada przymiot strony w postępowaniu dotyczącym tego zawiadomienia. Prawidłowo zatem uznał organ odwoławczy, że prawo złożenia odwołania od decyzji rozstrzygającej sprawę dotyczącą zawiadomienia o zakończeniu budowy inwestycji przysługuje wyłącznie podmiotowi, który wystąpił z zawiadomieniem, o którym mowa w art. 54 Prawa budowlanego, gdyż jedynie on posiada interes prawny w zakresie złożonego zawiadomienia.W konsekwencji, organ odwoławczy prawidłowo umorzył postępowanie odwoławcze.Mając powyższe na względzie, Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i oddalił skargę, na podstawie art. 188 w zw. z art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.).Na podstawie art. 207 § 2 p.p.s.a. odstąpiono od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.. odstąpiono od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.