Wyrok z 23 czerwca 2026, sygn. I C 1051/22
Sygn. akt I C 1051/22
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Warszawa, dnia 25 marca 2026 roku
Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący sędzia Marcin Polit
Protokolant stażysta Julia Szot
po rozpoznaniu w dniu 13 marca 2026 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. w G.
przeciwko (...) G.
o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania jest bezskuteczna
I. ustala, że wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości, stanowiącej działki oznaczone w ewidencji gruntów i budynków numerami (...) w obrębie (...) o łącznej powierzchni 44 437 m ( 2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), wynosi począwszy od dnia 1 stycznia 2022 roku 463 920 (czterysta sześćdziesiąt trzy tysiące dziewięćset dwadzieścia) złotych;
II. w pozostałej części oddala powództwo;
III. zasądza od pozwanego (...) G. na rzecz powoda (...) sp. z o.o. w G. kwotę 17 766,15 zł (siedemnaście tysięcy siedemset sześćdziesiąt sześć złotych i piętnaście groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty;
IV. nakazuje pobranie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych:
1. od powoda (...) sp. z o.o. w G. kwoty 717,72 zł (siedemset siedemnaście złotych i siedemdziesiąt dwa grosze),
2. od pozwanego (...) G. kwoty 2 134,90 zł (dwa tysiące sto dziewięćdziesiąt cztery złote i dziewięćdziesiąt groszy).
Sygn. akt I C 1051/22
UZASADNIENIE
Pismem z dnia 21 grudnia 2021 roku znak (...)-(...) (...) pozwany (...) G., działając jako właściciel nieruchomości, wypowiedział powodowi (...) sp. z o.o. w G. (który odebrał pismo dnia 11 stycznia 2022 roku) wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w G. przy (...), stanowiącej działki oznaczone nr ew. (...) w obrębie (...), o pow. 44 437 m ( 2) – wynoszącą 231 960 zł, ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2021 roku. Od 1 stycznia 2022 roku opłata roczna miała wynosić 797 199,78 zł, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, tj. 3% wartości nieruchomości gruntowej. Ustalenie zaktualizowanej opłaty rocznej wynikało ze zmiany wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 26 573 326 zł, co stanowi 598 zł/m ( 2). Opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego obliczono wg następującego wzoru:
wartość nieruchomości x udział x stawka % = opłata roczna
26 573 326 zł x 1/1 x 3% = 797 199,78 zł
(pismo z 21.12.2021 – kk. 144-144v.; zwrotne potwierdzenie odbioru – k. 145).
Podstawą oświadczenia o wypowiedzeniu był operat szacunkowy, sporządzony w dniu 13 grudnia 2021 roku przez rzeczoznawcę majątkowego J. L.. Określał on wartość nieruchomości na kwotę 26 573 326 zł, a zatem 598 zł za jeden metr kwadratowy (operat szacunkowy – kk. 146-147).
Wnioskiem z dnia 26 stycznia 2022 roku, a nadanym w placówce pocztowej w dniu 27 stycznia 2017 roku (a zatem złożonym w terminie wynikającym z art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, dalej cyt. jako: u.g.n.) powód zwrócił się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G. przy (...) ((...). (...). nr (...), z obrębu (...)) jest nieuzasadniona. Powód wniósł o ustalenie, że nowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego zaproponowana w kwocie 797 199,78 zł od dnia 1 stycznia 2022 roku jest nieuzasadniona, ewentualnie ustalenie, że aktualizacja jest uzasadniona w niższej wysokości w związku z faktem, iż organ administracji nie wykazał spełnienia przesłanek dla przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej, wskazanych w art. 77 w związku z art. 67 u.g.n. (wniosek – kk. 26-30, koperta ze stemplem – k. 25).
Postanowieniem z dnia 28 marca 2022 roku znak (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. stwierdziło uchybienie terminu do wniesienia wniosku (kk. 34-34v.).
Orzeczeniem z dnia 21 czerwca 2022 roku znak (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. na podstawie art. 54 §3 p.p.s.a. uwzględniło skargę spółki (...) Sp. z o.o. w G. z 23.05.2022 r. i uchyliło postanowienie Kolegium z dnia 28.03.2022 r. oraz ustaliło, że od dnia 1 stycznia 2022 r. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w G. oznaczonej jako działki ew. nr (...), obręb(...)wynosi 452 700 zł. Opłata roczna została obliczona w następujący sposób:
15 090 000 zł (wartość nieruchomości) x 3% (stawka opłaty) x 1/1 = 452 700 zł
Kolegium przyjęło kwotę 15 090 000 zł za prawidłową wartość rynkową prawa własności nieruchomości wynikającą z operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego C. O., który w ocenie Kolegium spełnia wymagania określone w przepisach prawa i jest korzystniejszy dla użytkownika wieczystego (skarga z 23.05.2022 – kk. 18-23; orzeczenie SKO z 21.06.2022 – kk. 35-35v.; operat szacunkowy z 20.01.2022 – kk. 46-47). Następnie wobec cofnięcia skargi przez spółkę, postanowieniem z dnia 5 sierpnia 2022 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie umorzył postępowanie sądowe wywołane wniesieniem skargi na postanowienie SKO z 28.03.2022 r. (postanowienie WSA z 5.08.2022 – kk. 10v.-11).
W dniu 12 lipca 2022 roku (...) G. wniosło sprzeciw od orzeczenia SKO z 21 czerwca 2022 roku. W wyniku jego złożenia straciło ono moc, sprawa została przekazana do rozpoznania tutejszemu Sądowi, zaś wniosek, skierowany pierwotnie do SKO, zastąpił pozew (sprzeciw – kk. 4-4v., koperta ze stemplem – k. 8; postanowienie – k. 130).
W postępowaniu przed tutejszym Sądem powód uzupełnił pozew w sposób umożliwiający nadanie mu biegu, jednocześnie precyzując żądanie pozwu w ten sposób, że wartość przedmiotu sporu wskazał na kwotę 344 500 zł, co stanowi różnicę pomiędzy opłatą roczną wskazaną w wypowiedzeniu Prezydenta (...) G. z dnia 21 grudnia 2021 roku, tj. 797 199,78, a opłatą roczną ustaloną na podstawie kontr operatu, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego C. O. z dnia 20 stycznia 2022 roku, tj. kwotą 452 700 zł. Tym samym wniósł o:
1. ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność (...) G., położonej w G. przy (...), oznaczonej jako (...) z obrębu (...) o pow. 44 437 m ( 2), dokonana w dniu 21 grudnia 2021 roku – wypowiedzeniem dotychczasowej opłaty w kwocie 231 960 zł i zawierającym propozycję nowej opłaty rocznej od dnia 1 stycznia 2022 roku – w wysokości 797 199,78 zł jest nieuzasadniona
2. ustalenie – od dnia 1 stycznia 2022 roku – opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w kwocie 452 700 zł, obliczonej na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, wskazanej przez rzeczoznawcę majątkowego C. O. w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia 20 stycznia 2022 roku (pismo przewodnie – kk. 169-170).
Pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa, a ewentualnie ustalenie, że dokonana wypowiedzeniem z dnia 21 grudnia 2021 roku aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona i skuteczna (odpowiedź na pozew – k. 237).
W piśmie procesowym z dnia 17.03.2025 r. oraz z dnia 4.11.2025 r. powód wniósł o ustalenie – od dnia 1.01.2022 r. – opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu, położonego w G. przy (...), stanowiącego (...) (obręb (...)) o pow. łącznej 44 437 m ( 2), dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta numer (...) – w wysokości ustalonej w oparciu o wartość rynkową przedmiotowego gruntu, określoną przez biegłą sądową J. K. w jej opinii głównej z dnia 18 czerwca 2024 r. na kwotę 15 464 000 zł – tj. w wysokości 463 920 zł (pismo procesowe z 17.03.2025 – kk. 385-386; pismo procesowe z 4.11.2025 – kk. 448-449).
Pozwany wnosił o odrzucenie wniosków powoda o ustalenie j.w., ew. o uznanie ich za bezskuteczne (pismo procesowe pozwanego z 28.03.2025 – kk. 394-294v.; protokół rozprawy z 13.03.2026 – k. 471).
Sąd ustalił i zważył, co następuje:
Powództwo jest zasadne i podlega uwzględnieniu w części.
Nie ma wątpliwości co do tego, że zarówno operat szacunkowy przedłożony przez stronę powodową (tj. wykonany na zlecenie powoda jako użytkownika wieczystego), jak i operat wykonany na zlecenie pozwanego jako właściciela nieruchomości będący podstawą do wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, stanowią jedynie dokumenty prywatne, załączniki – dowody na poparcie argumentacji stron i nie mogą stanowić cech opinii biegłego, w związku z czym na wniosek strony pozwanej dopuszczono dowód z opinii biegłej J. K., która sporządziła operat szacunkowy datowany na dzień 18 czerwca 2024 roku (kk. 292-293), ustalając, że wartość spornej nieruchomości, wg stanu i cen na dzień 31 grudnia 2021 roku, wynosiła 15 464 000 zł, czyli 348 zł za jeden metr kwadratowy. Na skutek wyrażonych przez pozwanego zarzutów (pismo pozwanego z 25.01.2022r. – kk. 329-331v.), biegła J. K. wydała pisemną opinię uzupełniającą datowaną na dzień 5 listopada 2024 roku (kk. 350-354). Następnie na skutek kolejnych zarzutów pozwanego (kk. 368-373) biegła wydała kolejną opinię uzupełniającą (kk. 428-434).
W treści zarzutów (kk. 329-331v.) pozwany przede wszystkim zarzucił błędne wskazanie ceny nieruchomości położonej przy ul(...) (Rep. nr (...) i (...) z dnia 30.08.2021) jako ceny wyrażonej w złotych, gdy cena ta winna być podana w euro, co w jego ocenie miało oczywisty wpływ na błędne dokonanie analizy porównawczej, na poparcie czego przedłożył fragmenty aktów notarialnych z dnia 30.08.2021 Rep. A nr (...) (kk. 408-409) i Rep A nr (...) (kk. 410-411). Jednak biegła w opinii uzupełniającej (k. 433) wyjaśniła, że przywołana transakcja zupełnie nie ma wpływu na opinię i jej wynik, ponieważ ta transakcja nie została w ogóle uwzględniona w analizie porównawczej i to nie ze względu na ceny odbiegające od pozostałych, a ze względu na możliwości inwestycyjne gruntu, którego dotyczyły; grunt w tych transakcjach był przeznaczony bowiem pod funkcje zieleni. Lektura opinii głównej w sposób oczywisty świadczy o słuszności stanowiska biegłej. Nieruchomość przy ul. (...) z obrębu (...) o pow. 23 777 m ( 2), objęta transakcją z rep. A nr (...) znalazła się w tabeli 10.2.: „Zanotowane transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych na terenie północnej części dzielnicy O.”, natomiast nie znalazła się już w tabeli 10.3.: „Transakcje uwzględnione w analizie porównawczej dot. nieruchomości niezabudowanych” (opinia biegłej – kk. 306-308). Ww. niezgodność nie miała zatem żadnego wpływu na dokonaną wycenę i zarzut ten w oczywisty sposób jest chybiony.
Pozwany zarzucił również:
a) sporządzenie wyceny w oparciu o przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: r.w.n.) nieobowiązujące w dniu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości;
b) niewymienienie w tabeli 10.2 i 10.3 numerów działek ewidencyjnych w nich opisanych, co uniemożliwia weryfikację przyjęcia transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych oraz nieruchomości poddanych analizie porównawczej jako nieruchomości podobne;
c) nieprawidłowe opisanie przeznaczenia nieruchomości przyjętych do porównania jedynie na podstawie studium bez uwzględnienia faktycznego sposobu ich użytkowania;
d) naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz §3 ust. 1 i 3 r.w.n. poprzez zawężenie badanego rynku lokalnego nieruchomości do północnej części dzielnicy O.;
e) naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz §5 ust. 1 r.w.n. poprzez przyjęcie do analizy porównawczej działek niebędących działkami podobnymi do działki wycenianej;
f) błędne wskazanie informacji dotyczących zabudowy nieruchomości przy ul. (...) poprzez wskazanie, iż na „części działki posadowiony jest budynek wybudowany na sąsiedniej nieruchomości”, choć z ortofotomapy wynika, że tak nie jest;
g) nieprawidłowe określenie cech rynkowych w ocenie poszczególnych nieruchomości;
h) brak informacji w tabeli 10.3.2. o obciążeniu nieruchomości nr (...) służebnością przejścia i przejazdu;
i) błędne wpisanie daty zawarcia umowy rep. A nr (...) – prawidłowa to 12.05.2021 r.
Biegła w opinii uzupełniającej z 5.11.2024 r. (kk. 350-354) wskazała, iż:
a) zastosowała przepisy ustaw obowiązujących na dzień sporządzenia opinii;
b) nie ma obowiązku przedstawiania danych dotyczących numerów działek ewidencyjnych nieruchomości przyjętych do porównania, a wręcz objęte są tajemnicą zawodową w myśl art. 175 ust. 3 u.g.n.;
c) nieruchomości porównawcze były niezabudowane, więc trudno opisać ich faktyczne użytkowanie; żadna z nieruchomości nie była użytkowana rolniczo;
d) pozostałe tereny dzielnicy O. są zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, jednorodzinnymi i tereny te są nieporównywalne z terenami, na których usytuowana jest szacowana nieruchomość; ograniczenie wyboru nieruchomości porównawczych do obszaru północnej części dzielnicy O. było uzasadnione, warunek podobieństwa został spełniony;
e) biegła uwzględniła działki podobne do działki wycenianej – położone są bowiem na tym samym obszarze, stanowią prawo własności, nie mają aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego i możliwe jest ich użytkowanie, zagospodarowanie takie samo jak użytkowanie szacowanej nieruchomości (możliwa zabudowa usługowa, warsztatowa itp.), a działki położone w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości porównawczych właśnie tak są zabudowane;
f) informacja dotycząca zabudowy nieruchomości przy ul(...) nie jest błędna, na co biegła przedstawiła stosowne fragmenty mapy;
g) rzeczywiście biegła w opisie tabeli 10.3.3 powinna zawrzeć podział trójstopniowy (korzystny, pośredni i niekorzystny), jednak obliczenia wykonane są prawidłowo
h) informacja o obciążeniu służebnością wskazanej nieruchomości została wskazana w tabeli 10.3.2. przy cesze „Możliwości inwestycyjne”;
i) nieprawidłowe określenie daty zawarcia umowy rep. A nr (...) jest błędem pisarskim, nie mającym żadnego wpływu na wynik wyceny.
Z kolei w piśmie procesowym z 19.12.2024 r. pozwany właściwie powielił zarzuty formułowane wcześniej (kk. 368-369). W ocenie Sądu obie pisemne opinie uzupełniające biegłej są prawidłowe, wyjaśniają opisane wątpliwości w sposób wystarczający, a tok rozumowania i wyciągnięte przez biegłą wnioski są zgodne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Sąd nie miał podstaw, by nie dać wiary twierdzeniom biegłej i przychyla się do stanowiska strony powodowej w zakresie zarzutów do operatu szacunkowego z dnia 13 grudnia 2021 roku sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. L.. Zwrócić należy uwagę, że zarówno operat szacunkowy wykonany na zlecenie powoda, jak i dopuszczona w sprawie opinia biegłej określają wartość nieruchomości na kwotę ok. 15 mln zł, podczas gdy operat szacunkowy sporządzony na zlecenie pozwanego określa tę wartość na ponad 26 mln zł. Przy wykonaniu operatu na zlecenie pozwanego popełniono liczne błędy i przyjęto do porównania nieruchomości, które w ogóle nie powinny być brane pod uwagę, gdyż:
-wzięto pod uwagę transakcję dotyczącą prawa użytkowania wieczystego, a nie prawa własności (transakcja nr 1 przy ul. (...)),
-wzięto pod uwagę działkę trzykrotnie większą od nieruchomości powoda, niepodobną, gdyż w części przeznaczoną pod usługi, a w części pod drogę i pod zabudowę jednorodzinną (transakcja nr 2 przy ul. (...)),
-wzięto pod uwagę działkę, która jest czterokrotnie mniejsza od powierzchni nieruchomości powoda, przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną z usługami, położoną na terenie zagrożonym powodzią (transakcja nr (...) przy u. (...)),
-nie uwzględniono w wycenie kształtu nieruchomości powoda oraz faktu, że działki nie stanowią spójnej całości,
-nie uwzględniono specyfiki terenu nieruchomości szacowanej – w sąsiedztwie nie ma zabudowy mieszkaniowej, w bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się tereny niezagospodarowane, w pobliżu cmentarz, zakład zbierania i zagospodarowania odpadów (...), przemysłowe tereny dawnej huty (operat szacunkowy – kk. 151-161; wniosek z 26.01.2022 – kk. 26-29).
Z uwagi na powyższe ustalono wartość spornej nieruchomości zgodnie z pisemną opinią biegłej z 18.06.2024 r. Jednocześnie Sąd pominął dowód z opinii innego biegłego niż J. K., uznając fakt dotyczący wartości przedmiotowej nieruchomości za udowodniony (art. 235 2 §1 pkt 2 k.p.c.).
Skoro więc wartość spornej nieruchomości wynosi 15 464 000 zł, to opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 3% (dotychczasowa, przyjęta przez pozwanego w aktualizacji stawka, art. 72 ust. 5 u.g.n.) tej wartości wynosi 463 920 zł, w konsekwencji powództwo należało uwzględnić w tej części i dlatego na podstawie artykułów 77-80 u.g.n. orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku.
Skoro zaś powód nie sformułował w toku postępowania cofnięcia pozwu, to powództwo w pozostałym zakresie podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w punkcie II sentencji wyroku.
Orzeczenie o kosztach procesu (punkt III sentencji wyroku) wydano na podstawie art. 98 §1, §1 1 i §3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ustalona przez pozwanego w wyniku aktualizacji wynosiła 797 199,78 zł, przy dotychczasowej wysokości 231 960 zł – a zatem różnica wynosiła 565 239,78 zł. Ostatecznie opłata roczna została określona w wyroku na kwotę 463 920 zł, a zatem nastąpił wzrost tej opłaty o 141 960 zł, tj. jedynie o 25,16% w stosunku do podwyżki dokonanej przez pozwanego (141 960 / 565 239,78 x 100%). W konsekwencji należy uznać, że w takim wymiarze pozwany wygrał sprawę, zatem powód wygrał w wymiarze 74,84%. Na koszty poniesione przez powoda składają się:
17 225 zł z tytułu opłaty sądowej od pozwu,
10 800 zł z tytułu wynagrodzenia pełnomocnika będącego radcą prawnym w wysokości jednej stawki minimalnej,
17 zł z tytułu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa,
łącznie 28 042 zł, zaś 74,84% z tej kwoty stanowi 20 986,63 zł. Z kolei na koszty poniesione przez pozwanego składają się:
10 800 zł z tytułu wynagrodzenia pełnomocnika będącego radcą prawnym w wysokości jednej stawki minimalnej,
zaliczka na koszt przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego w kwocie 2 000 zł,
łącznie 12 800 zł, zaś 25,16% z tej kwoty stanowi 3 220,48 zł. Po kompensacie koszty należne powodowi wynoszą 17 766,15 zł (20 986,63 – 3 220,48).
Orzeczenie o pobraniu od pozwanego nieuiszczonych kosztów procesu (punkt IV) wydano na podstawie art. 100 k.p.c. w związku z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 1025 ze zm.). Koszty te obejmuje wynagrodzenie biegłego wypłacone tymczasowo z sum budżetowych Skarbu Państwa w kwotach: 1 854,30 zł (k. 324), 398,40 (k. 356) i 599,92 zł (k. 437) – łącznie 2 852,62 zł. Stosownie do wyniku sprawy należało obciążyć tymi kosztami powoda – w kwocie 717,72 zł (2 852,62 x 25,16%) oraz pozwanego – w kwocie 2 134,90 zł (2 852,62 x 74,84%).