Wyrok z 19 maja 2017, sygn. VIII Ga 10/17

WYROK

UZASADNIENIE

W dniu 10 lutego 2016 r. (...) Państwowe spółka akcyjna w W. wniosła o zasądzenie od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwoty 13.444,74 zł wraz z odsetkami opisanymi w pozwie oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że na dochodzoną kwotę składają się dwa czynsze z tytułu najmu nieruchomości za okres od 1 września do 31 października 2015 r. Powódka wskazała, że oddała pozwanej w najem plac częściowo utwardzony kostką brukową (nr inwentarzowy (...)), tor boczny nr 6 o dł. 258 mb, teren pod torem o łącznej powierzchni 1161 m2 w G., usytuowanych na dz. 113/1, AM 1, obręb G..

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów procesu. Potwierdziła fakt zawarcia umowy przywołanej w pozwie, ale wskazała, że od października 2010 r. umowa nie była wykonywana przez strony. Powódka nigdy nie poinformowała pozwanej o uruchomieniu toru i ponownej możliwości korzystania z niego. Pozwana wobec tych okoliczności wypowiedziała umowę. Pozwana powołała się na art. 26 ust. 1 pkt 2 ustawy o rachunkowości.

Wyrokiem z dnia 28 września 2016 r. (sygn. akt XI GC 318/16) Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 4.817 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Orzeczenie oparte zostało na następujących ustaleniach i wnioskach.

W dniu 31 sierpnia 2008 r. została zawarta umowa najmu pomiędzy (...) Państwowymi SA w W. (wynajmującym) a (...) spółką z o.o. w S. (najemcą). Umowa została zawarta na czas nieokreślony (§ 5). Zgodnie z § 1 ust. 1 wynajmujący zobowiązał się oddać najemcy plac o łącznej powierzchni 540 m ² częściowo utwardzany kostką brukową (nr inwentarzowy (...)), tor boczny nr 6 o dł. 258 mb, teren pod torem o łącznej pow. 1161 m ² w G. usytuowanych na dz. 113/1, AM 1, obręb G.. W § 1 ust. 2 stwierdzono, że przedmiot najmu jest w posiadaniu najemcy. W § 2 wskazano, że przedmiot najmu będzie wykorzystywany na składowanie, załadunek i transport kruszywa.

W myśl § 3 począwszy od 2 grudnia 2009 r. najemca miał płacić czynsz miesięcznie z góry na podstawie otrzymanych faktur VAT w terminie 14 dni od daty jej wystawienia w wysokości: za plac utwardzany w kwocie 4.148 zł (2000 m ² x 1,70 zł/m ² + 22% VAT), za tor w kwocie 1.312,55 zł (258 m ² x 4,17 zł/m ² + 22% VAT), za teren pod torem w kwocie 963,17 zł (1161 m ² x 0,68 zł/m ² + 22% VAT). Stawki czynszu mogły być zmieniane stosownie do wysokości wzrostu średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez GUS na dzień 1 stycznia – bez konieczności sporządzania aneksu do umowy (§ 3 ust. 7).

Opłatę za dojazd wynajmujący miał pobierać w kwocie 200 zł (§ 4 ust. 4 umowy). W myśl § 5 ust. 2 umowa mogła być rozwiązana z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia przez każdą ze stron. Zgodnie z § 11 pkt 1 zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Pismem z dnia 22 października 2010 r. (...) sp. z o.o. w S. wskazała (...) sp. z o.o. w W., że nie zostały zrealizowane zamówienia wagonów w dniach 7, 8, 20, 21, 5, 14, 12, 13, 18, 19 i 22 października 2010 r.

W odpowiedzi (...) poinformowała (...), że w związku z kapitalnym remontem toru nr 2 do stacji Ś. Ś. do stacji K. w dniach od 25 października do 13 grudnia 2010 r. całkowicie zostaje wstrzymany ruch na tym terenie, wobec czego nie będzie możliwości obsługi punktu ładunkowego w G..

Pismem z dnia 24 listopada 2010 r. (...) wezwała (...) do natychmiastowego usunięcia naruszeń ww. umowy polegających na niemożliwości korzystania przez najemcę z nieruchomości, tj. toru bocznego o dł. 258 mb położonej w G.. W piśmie powołano się na określony w umowie jej cel, a mianowicie składowanie, załadunek i transport kruszywa na ww. działce i przy użyciu opisanego toru. Najemca wskazał, że również w tym celu ma zawartą umowę spedycji z (...). Wskazano, że cześć terenu objęta umową z dnia 31 sierpnia 2008 r. została zajęta przez firmę dokonującą remontu infrastruktury (rozstawiono, kontenery, sprzęt itp.).

W odpowiedzi pismem z dnia 27 grudnia 2010 r. (...) SA poinformowała (...), że do czasu zakończenia modernizacji toru 2 na linii Ś. - K. umowa z dnia 31 sierpnia 2009 r. zostaje zawieszona.

W dniu 6 grudnia 2012 r. (...) spółka z o.o. wysłała do (...) SA potwierdzenie salda, wskazujące, że łączne saldo operacji wynosi 0 zł.

W dniu 11 marca 2013 r. sporządzono pismo wskazujące, że (...) korzystała z toru bocznego numer 6 w 2012 r. kilkanaście razy.

W dniu 9 kwietnia 2013 r. sporządzono pismo wskazujące, że odbiór robót modernizacyjnych toru 2 głównego zasadniczego na linii kolejowej nr 286 K. - W. szlak K. - Ś. jest torem czynnym. Wskazano, że odbiór robót końcowych modernizacyjnych został dokonany w dniu 21 grudnia 2011 r.

W dniu 10 kwietnia 2013 r. odbyło się spotkanie (...) SA oraz (...) spółki z o.o., na którym ustalono, że (...) wystąpi z pismem dotyczącym wysokości odszkodowania za użytkowanie nieruchomości w okresie zawieszenia. Wskazano, że od dnia 1 maja 2013 r. umowa z dnia 31.08.2009 r. zostanie odwieszona. Osoby działające w imieniu (...) nie miały umocowania do podejmowania wiążących decyzji.

W dniu 30 czerwca 2015 r. odbyło się spotkanie reprezentantów (...) oraz (...). Ustalono, że umowa z 2009 r. zostanie rozwiązana za porozumieniem stron. Za okres od stycznia 2012 r. do 30 czerwca 2015 r. (...) miała przedstawić propozycję kwoty odszkodowania.

W dniu 4 września 2015 r. (...) wystawiła fakturę VAT na kwotę 6.722,37 zł, która obejmowała okres od 1 września do 30 września 2015 r. Należność obliczono zgodnie z § 3 i § 4 umowy z 31.08.2008 r., przyjmując stawkę VAT w kwocie 23 %.

W dniu 2 października 2015 r. (...) wystawiła fakturę VAT na kwotę 6.722,37 zł, która obejmowała okres od 1 października do 30 października 2015 r. Należność obliczono jak przy fakturze za wrzesień.

Z dniem 30 lipca 2015 r. (...) spółka z o.o. wypowiedziała umowę z dnia 31.08.2009 r., z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

We wrześniu i październiku 2015 r. (...) nie korzystała z toru bocznego nr 6 o dł. 258 mb, terenu pod torem o łącznej powierzchni 1161 m ² w G. oraz częściowo korzystała z placu o łącznej powierzchni 540 m ² (nr inwentarzowy (...)), usytuowanych na dz. 113/1, AM 1, obręb G.. Na placu było złożone kruszywo (...) spółki z o.o. Z powierzchni placu korzystały również brygady remontowe. Na placu składowano tłucznie, nienależące do (...).

Do końca października 2015 r. (...) nie poinformował (...) o możliwości korzystania z przedmiotu najmu opisanego w § 3 umowy z 31.08.2009 r., a w dniu 6.11.2015 r. przedmiot umowy najmu został wydany (...) przez (...).

Pismem z dnia 18 stycznia 2016 r. (...) wezwała (...) do zapłaty kwoty 13.444,74 zł.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zdaniem Sądu stan faktyczny w przedmiotowej sprawie częściowo był bezsporny. Bezsporny był fakt zawarcia umowy. Spór dotyczył tego czy umowa była wykonywana, czy powstał po stronie pozwanego obowiązek świadczenia czynszu na podstawie zawartej umowy. Stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, które nie były kwestionowane. Strony wyprowadzały jedynie z nich odrębne skutki prawne. Zeznania świadków oraz dowód z przesłuchania reprezentanta pozwanej Sąd uznał za wiarygodne. Strona powodowa nie naprowadziła dowodów przeciwnych, w szczególności z zeznań osób podpisujących dokumenty po stronie powodowej.

Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zwrócić należy uwagę na zapis art. 662 § 1 k.c., zgodnie z którym wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Umowa najmu jest umową wzajemną, albowiem obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej (art. 487 § 2 k.c.). Taka kwalifikacja umowy najmu rodzi konsekwencje w zakresie wymagalności świadczeń wzajemnych. Zgodnie bowiem z art. 488 § 1 k.c. świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.

W ocenie Sądu Rejonowego obowiązek wcześniejszego świadczenia jest wpisany również w treść umowę najmu i wynika po stronie wynajmującego z art. 662 § 1 k.c. Przez cały okres najmu, czyli już od momentu gdy umowa zaczyna obowiązywać wydaną rzecz wynajmujący powinien utrzymywać w stanie przydatnym do umówionego użytku.

Przepis art. 669 § 1 i 2 k.c. uszczegółowia termin wymagalności świadczenia wzajemnego i jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 488 § 1 k.c., ale jedynie jeżeli chodzi o świadczenie najemcy. Strony mogą się więc umówić, że czynsz będzie płatny już od dnia wydania, a może być również płatny później (jak to miało miejsce w niniejszej sprawie).

Z przepisu art. 488 § 1 k.c. w zw. z art. 662 § 1 k.c. wynika natomiast, że dopóki wynajmujący nie wyda najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku roszczenie o czynsz (świadczenie wzajemne) nie staje się wymagalne. Przepis art. 488 § 2 k.c. stanowi natomiast, że jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego.

Przepis ten konstruuje zarzut odraczający, iż skoro jedna ze stron umowy nie otrzymała należnego świadczenia wzajemnego, to nie ma obowiązku spełnienie swojego świadczenia. Zarzut ten oznacza, że jeżeli z powództwem o świadczenie wzajemne wystąpiła strona, która sama powinna świadczyć wcześniej, to powództwo powinno zostać oddalone jako przedwczesne.

W przypadku umów o charakterze ciągłym, do których należy umowa najmu ocenę czy wynajmujący wydał najemcy przedmiot najmu należy podejmować dla każdego okresu rozliczeniowego, za który najemca ma płacić umówiony czynsz. Przepis art. 664 § 1 k.c. stanowi, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Powyższe potwierdza tezę, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy to wówczas z uwagi na brak świadczenia wzajemnego wynajmującego najemca nie jest w ogóle zobowiązany do zapłaty czynszu.

Na gruncie przedmiotowej sprawy w ocenie Sądu pozwana w istocie podniosła zarzut odraczający. Strona powodowa natomiast nie wykazała, że spełniła świadczenie wzajemne w postaci udostępnienia przedmiotu najmu we wrześniu i październiku 2015 r., a to powódkę obciążał ciężar wykazania tej okoliczności (art. 6 k.c.).

Sąd przy tym wskazał, że strona pozwana powołała się na treść pisma z dnia 27 grudnia 2010 r., w którym wskazano, że umowa z 31.08.2009 r. zostaje „zawieszona” do czasu modernizacji toru nr 2 na linii Ś. – K..

Przesłuchani w sprawie świadkowie i członek zarządu pozwanej zgodnie zeznali, że zrozumieli wskazane pismo jako czasowe zawieszenie wykonywania obowiązków z umowy z 31 sierpnia 2009 r. W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę treść art. 448 § 2 k.c. oraz pisma z 27 grudnia 2010 r., strony zawarły porozumienie, na mocy którego umowa z dnia 31 sierpnia 2009 r. choć formalnie będzie obowiązywać, to zarazem nie powstaje przez okres zawieszenia wzajemna wymagalność świadczeń wynikających z umowy z dnia 31 sierpnia 2009 r. Stan na mocy tego porozumienia był w istocie podobny do podniesienia zarzutu odraczającego z art. 448 § 2 k.c. Przy czym strony wzajemnie taki stan akceptowały. Takie porozumienie jest dopuszczalne w świetle art. 353 ¹ k.c. W ocenie Sądu porozumienie to nie stanowi zmiany umowy i § 11 umowy z 31.08.2009 r. nie ma do niego zastosowania. Brak jest w aktach sprawy dowodu, że takie porozumienie zostało zmienione. Co prawda w notatce z dnia 10 kwietnia 2013 r. wskazano, że umowa zostanie odwieszona od dnia 1 maja 2013 r., ale świadek T. G. (1) wskazał, że odwieszenie umowy było połączone z ustaleniem roszczeń odszkodowawczych. Podniósł, że osoby obecne w dniu 10 kwietnia 2013 r. nie były uprawnione do podejmowania decyzji w imieniu powoda. Zwracał się on w imieniu spółki do powoda już po spotkaniu, ale okazało się, że osoby obecne na spotkaniu już nie są pracownikami powoda. Z zeznaniami tego świadka koresponduje treść notatki z dnia 30 czerwca 2015 r., w której również wskazano, że strony kontaktować się będą w spawie odszkodowania. Mowa jest o tym, że umowa z 2009 r. zostanie rozwiązana za porozumieniem stron. Z treści tej notatki, w ocenie Sądu wynika, że w dniu 10 kwietnia 2013 r. nie dokonano ostatecznych ustaleń w przedmiocie „odwieszenia umowy”. Powyższe potwierdza świadek T. G.. Strona powodowa nie naprowadziła dowodu przeciwnego. W szczególności nie zawnioskowała o dowód z zeznań świadków - osób podpisujących notatki w imieniu powoda, co mogłoby prowadzić do ustalenia woli obu stronę podpisujących wskazane dokumenty. Brak dowodu w tym zakresie obciąża stronę powodową.

W ocenie Sądu pismo z 11 marca 2013 r., poza dowodem na okoliczność iż zostało sporządzone, nie może prowadzić do dalej idących ustaleń faktycznych. Przez przyjęcie, że treść tego pisma jest prawdziwa, Sąd omijałby dowód z przesłuchania świadków. Dokument ten dotyczy roku 2012 r. Tymczasem o tym, że umowa jest zawieszona mowa jest jeszcze w notatce z dnia 10 kwietnia 2013 r. Przy czym chodzi tu o wydanie umożliwiające realizację celu umowy (§ 2 umowy), a więc również transport kruszywa.

W ocenie Sądu uzgodniona przez stronu instytucja „zawieszenia umowy”, choć potwierdza twierdzenia strony pozwanej to nie wpływa na tyle na rozstrzygnięcie w sprawie, że ewentualna ocena, iż strony uzgodniły „odwieszenie umowy” prowadzi do uwzględnienia powództwa. Pozwana twierdziła bowiem, że umowa nie była wykonywana od października 2010 r. przez powoda, również we wrześniu i październiku 2015 r.

Powyższe potwierdzają zeznania świadków i pozwanej. W tym miejscu zapis § 1 pkt 2 umowy również nie jest rozstrzygający, albowiem został on wpisany do umowy w dniu 31 sierpnia 2009 r., a wykazane zostało, że co najmniej w dniu 27 grudnia 2010 r. powódka nie wykonała swojego świadczenia.

Strona powodowa powinna więc wykazać, że we wrześniu i październiku 2015 r. wydała pozwanej plac o łącznej powierzchni 540 m ² częściowo utwardzany kostką brukową (nr inwentarzowy (...)), tor boczny nr 6 o dł. 258 mb, teren pod torem o łącznej powierzchni 1161 m2 w G. usytuowanych na dz. 113/1, AM 1, obręb G., ewentualnie że wydanie nastąpiło wcześniej i taki stan we wrześniu i październiku 2015 r. się utrzymywał.

Takiego dowodu w aktach nie ma, co czyni zarzut z art. 488 § 2 k.c. zasadnym.

W ocenie Sądu przekonywujące są zeznania T. G., że skoro pozwana nie została formalnie zawiadomiona przez powódkę o możliwości korzystania z torów zgodnie z umową, nie można mówić o wydaniu. Świadek logicznie zeznał, że nie jest specjalistą i nie każde tory, które są połączone nadają się do ruchu. Powyższe jest zgodne z zasadami doświadczenia życiowego.

Pozwana nie ustosunkowała się do zarzutu braku uzgodnienia sald, który to zarzut oparty był na treści art. 26 ust. 1 pkt 2 ustawy o rachunkowości. Brak argumentacji w tym zakresie przemawia za tym, że twierdzenia pozwanego o braku obowiązku zapłaty za ten okres były uzasadnione. Powyższe potwierdza również, że przez długi czas powódka akceptowała „zawieszenie wykonania umowy”, a podjęcie przez nią działań zmierzających do egzekwowania kwot wynikających z umowy najmu wynikło z wypowiedzenia umowy przez pozwaną, która nie chciała dłużej akceptować istnienia i związania formalnie umową, która nie była realizowana.

W ocenie Sądu to powódkę obciążał ciężar wykazania, że pismo z 27.12.2010 r. podpisała osoba nieuprawniona. Powódka przeczy tej okoliczności, tymczasem pismo zostało wystawione w odpowiedzi na wezwanie pozwanej adresowane na adres oddziału pozwanej. Same zaprzeczenie tej okoliczności w tym zakresie nie jest wystarczające, gdyż dokument pochodził od strony powodowej i stanowi odpowiedź na pismo pozwanej. Powyższe wprowadza domniemanie, że podpisała je jednak osoba uprawniona. Powódka poza zaprzeczeniem dalej idących twierdzeń i dowodów w tym zakresie nie naprowadziła.

Z zeznań świadków wynika, że w części pozwana korzystała z placu, który był jednym z elementów przedmiotu umowy. W ocenie Sądu powódka mogłaby się domagać czynszu z § 3 najmu tylko wówczas gdyby był zrealizowany cel umowy najmu. Rzeczy musi być bowiem przydatna do umówionego użytku (art. 662 § 1 k.c.). Cel umowy wiązał ze sobą składowanie, załadunek i transport kruszywa. Możliwość składowania kruszywa na placu, z którego nie mogło być transportowane nie realizuje celu umowy. Powyższe potwierdzają zeznania świadka T. G., który wskazał, że wobec nierealizowania umowy przez powódkę, działalność pozwanej został znacznie ograniczona. Pozwana zatrudniała na początku 57 osób, a na dzień rozprawy 7. Co się za tym wiąże roszczenie powódki nie jest zasadne choćby w części. Przyjęcie innego stanowiska nie zmienia rozstrzygnięcia w sprawie. Powódka nie wykazała bowiem ani w jakiej części plac był wykorzystywany przez pozwaną, ani w jaki sposób obliczyć czynsz za wykorzystywanie jedynie części placu. Sporadyczne transporty, o których zeznał T. G., w ocenie Sądu Rejonowego, nie odbywały się na podstawie umowy z 31 sierpnia 2009 r. albowiem świadek wskazał, że wymagały każdorazowo zgody powoda i były z nim uzgadniane.

Podsumowując Sąd wskazał, że powódka ani nie doręczyła pozwanej informacji o możliwości korzystania z przedmiotu najmu w pełnym zakresie zgodnie z § 3 i 2 umowy, ani też nie wykazała w toku sprawy, że wykonała swoje świadczenia jako wynajmujący. Nie ma żadnego dowodu, że pozwany mógł swobodnie korzystać z toru nr 6, o którym mowa w § 1 umowy we wrześniu i październiku 2015 r.

Z tych względów powództwo zostało oddalone, a w pkt. II. Sąd orzekł o kosztach procesu (art. 98 § 1 k.p.c.).

Apelacją powód zaskarżył powyższy wyrok w całości, zarzucając orzeczeniu:

1. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 232 k.p.c. poprzez przyjęcie, iż powód nie wywiązał się z obowiązku udowodnienia okoliczności, z której wywodzi skutki prawne, tj. iż strony w dniu 10.04.2013 r. doprowadziły do „wznowienia” obowiązywania umowy najmu nr (...) z dnia 31.08.2009 r. oraz iż powód spełnił swe świadczenie wzajemne w postaci udostępnienia przedmiotu najmu, podczas gdy powód zaoferował logiczne, wzajemnie potwierdzające się dowody w postaci umowy najmu z dnia 31.08.2009 r., notatki z dnia 9.04.2013 r., notatki z dnia 30.06.2015 r., a przede wszystkim notatki z dnia 10.04.2013 r., potwierdzające, że od dnia 1.05.2013 r. łącząca strony umowa znów obowiązywała, a pozwany mógł (o czym miał świadomość) korzystać w całości z przedmiotu umowy. Przedmiot umowy, tj. plac o łącznej powierzchni 540 m ², tor boczny nr 6 o dł. 258 mb, teren pod torem o łącznej powierzchni 1.161 m ², położone w G., został wydany pozwanemu, co wynika z § 1 pkt 2 umowy, pozwany więc jeszcze przed zawarciem umowy z 31.08.2009 r. mógł dysponować nieruchomością. Zawieszenie obowiązywania umowy nie powodowało, że nieruchomość została odebrana pozwanemu, strony bowiem wstrzymały wykonywanie umowy przy jednoczesnym pozostawieniu nieruchomości pozwanemu, który jednak nie mógł w pełni z nich korzystać. Prowadzi to do wniosku, iż nie było w niniejszej sprawie konieczności ponownego wydawania przez powoda nieruchomości pozwanemu, zostały one mu bowiem wydane jeszcze przed dniem 31.08.2009 r. W związku z powyższym nie został sporządzony protokół na ww. okoliczność, pozwany nigdy bowiem nie zdał nieruchomości, nie mogły więc one mu zostać powtórnie wydane. Ponadto strony ustaliły, że umowa będzie zawieszona do czasu zakończenia modernizacji toru nr 2 na linii Ś. - K. (co nastąpiło 21.12.2011 r.), przy czym strony nie uzależniły wznowienia obowiązywania umowy od jakiegokolwiek formalnego powiadomienia o tym pozwanego. Niezależnie jednak od powyższego w dniu 10.04.2013 r. odbyło się spotkanie, na którym reprezentanci stron ustalili, że umowa zostanie wznowiona od dnia 1.05.2013. Od tego dnia pozwany mógł więc korzystać w pełni z przedmiotu umowy oraz obowiązany był regulować z tego tytułu czynsz najmu. Ww. ustalenia zostały poczynione przez osoby upoważnione do działania w imieniu stron. W miejscu tym wskazuję na niekonsekwencję Sądu I instancji, który uznał, iż ww. notatka została podpisana przez osoby nieupoważnione do działania w imieniu powoda (z uwagi na brak pełnomocnictwa), jednakże w ocenie Sądu pismo z 27.12.2010 r. (mimo również nieprzedłożenia pełnomocnictwa) zostało podpisane przez osobę umocowaną do tego rodzaju czynności. Uznać wszak należy, iż osoby, z którymi przedstawiciel pozwanego prowadził rozmowy na temat „odwieszenia” umowy działały na podstawie stosownych pełnomocnictw, umożliwiającym im składanie takich oświadczeń. Nie znajduje bowiem potwierdzenia w doświadczeniu życiowym sytuacja, by rozmowy na temat uregulowania stosunków prawnych między pozwanym a spółką Skarbu Państwa w jej imieniu prowadziły osoby, które nie mogą poczynić wiążących ustaleń. Z ostrożności wskazuję, iż osoby te można również uznać za umocowane do dokonywania czynności na podstawie art. 97 k.c.;

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonanie jego oceny z pominięciem istotnej części polegający na nieuznaniu, iż powód zawiadomił pozwanego o możliwości ponownego korzystania z przedmiotu umowy, podczas gdy zawiadomienie takie uczynione zostało w dniu 10.04.2013 r., w dniu tym bowiem przedstawiciele stron uznali, że umowa zostanie „odwieszona” z dniem 1.05.2013 r. Ww. informacja winna być więc wystarczająca dla pozwanego, który powinien posiadać wiedzę o ponownej możliwości korzystania z nieruchomości, tym bardziej że strony we wcześniejszych ustaleniach nie sprecyzowały, w jaki sposób i w jakiej formie zawiadomienie o wznowieniu umowy nastąpi, dopuszczalną formą były więc ustne ustalenia potwierdzone w postaci notatki służbowej;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 65 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie i dokonanie błędnej wykładni oświadczeń woli stron złożonych w dniu 10.04.2013 r. w przedmiocie wznowienia obowiązywania umowy najmu nr (...) z dnia 31.08.2009 r., polegającej na przyjęciu, że warunkiem „odwieszenia” umowy było wcześniejsze ustalenie wysokości roszczeń odszkodowawczych, pomimo iż z materiału dowodowego w postaci notatki służbowej z dnia 10.04.2013 r. wynika, iż dokonane ustalenia stron dotyczące wznowienia umowy były ostateczne i wiążące, a przede wszystkim, niezależne od kwestii ww. roszczeń. Strony bowiem w treści notatki jednoznacznie i precyzyjnie wskazały, iż łącząca ich umowa ponownie będzie obowiązywała od dnia 1.05.2013 r., przy czym ustalenie to nie zostało zastrzeżone pod warunkiem ustalenia wartości roszczeń odszkodowawczych. W notatce służbowej z dnia 10.04.2013 r. strony wskazały, iż pozwany wystąpi do powoda „z pismem dotyczącym proponowanej wartości odszkodowania za użytkowanie nieruchomości w okresie zawieszenia”, jednakże wolą stron nie było uzależnianie skuteczności wznowienia umowy od ww. pisma. Gdyby bowiem strony miały taką wolę to - mając na uwadze znaczenie takiego ustalenia - z pewnością dałyby temu wyraz w treści notatki z dnia 10.04.2013 r.;

- art. 109 ⁴ § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, iż powód nie zawiadomił pozwanego o wznowieniu z dniem 1.05.2013 r. obowiązywania umowy najmu nr (...) z dnia 31.08.2009 r., podczas gdy ustalenia w tym przedmiocie - potwierdzone notatką służbową z dnia 10.04.2013 r. zostały dokonane wraz z p. T. G. (1) (prokurentem pozwanego, któremu udzielona została prokura łączna). W myśl zaś ww. przepisu oświadczenie o „odwieszeniu” umowy, którego adresatem był pozwany, mogło być dokonane wobec jednej z osób, której udzielono prokury łącznej. W związku z powyższym uznać należy, iż pozwany miał wiedzę o fakcie, iż umowa najmu z dnia 31.08.2009 r. została wznowiona, tj. może być dalej wykonywana.

W oparciu o te zarzuty powód wniósł o:

1) zmianę zaskarżonego wyroku zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 13.444,74 zł wraz z odsetkami:

- od kwoty 6.722,37 zł - ustawowymi, naliczanymi od 19.09.2015 r. do 31.12.2015 r. oraz ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych naliczanymi od 1.01.2016 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 6.722,37 zł - ustawowymi, naliczanymi od 17.10.2015 r. do 31.12.2015 r. oraz ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych naliczanymi od 1.01.2016 r. do dnia zapłaty,

2) zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu za obydwie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie i zasądzenie od powoda kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się uzasadniona w całości, doprowadzając do zmiany wyroku w postulowanym przez stronę powodową kierunku.

Postępowanie przed sądem odwoławczym jest kontynuacją postępowania przed sądem pierwszej instancji. Zgodnie z art. 382 k.p.c. sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Z regulacji tej wynika, że sąd rozpoznający apelację orzeka na podstawie materiału zgromadzonego zarówno w pierwszej, jak i w drugiej instancji, natomiast postępowanie apelacyjne polega na merytorycznym rozpoznaniu sprawy, co oznacza, że wyrok sądu drugiej instancji musi opierać się na jego własnych ustaleniach faktycznych i prawnych. W pierwszej kolejności określenia wymaga więc podstawa faktyczna żądania, ponieważ dopiero po dokonaniu ustalenia podstawy faktycznej możliwe jest odniesienie się do podstawy prawnej.

Ustalając stan faktyczny sprawy Sąd Okręgowy przyjął za własne ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd pierwszej instancji w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia, dokonując jednakże odmiennej oceny co do skutków prawnych czynności faktycznych stron, w szczególności treści notatek służbowych z 10 kwietnia 2013 r. i z 30 czerwca 2015 r., a w konsekwencji co do obowiązku świadczenia czynszu przez pozwanego na podstawie umowy z dnia 31 sierpnia 2009 r. za okres dochodzony pozwem.

Analizując zatem zgromadzony w aktach sprawy materiał dowodowy - w kontekście zarzutów apelacji naruszenia prawa procesowego w postaci art. 233 § 1 k.p.c. i art. 232 k.p.c. - Sąd Odwoławczy zgodził się ze skarżącym, że w toku postępowania pierwszoinstancyjnego wykazał on, że pozwany mógł korzystać z przedmiotu najmu, który zresztą nie został mu odebrany, a w związku z tym nie było konieczności ponownego wydawania pozwanemu przedmiotu najmu, zaś po stronie pozwanego zaktualizował się obowiązek świadczenia czynszu po ustaniu przeszkód w korzystaniu z przedmiotu umowy, a więc po remoncie torów.

W związku ze złożeniem przez powoda przy piśmie z 11.04.2017 r. odpisu wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 8 marca 2017 r. (sygn. akt I ACa 20/17) Sąd Okręgowy wskazuje, że znane są mu z urzędu rozstrzygnięcia zapadłe w sporach pomiędzy (...) SA a (...) spółką z o.o. o zapłatę czynszu z umowy najmu z 31 sierpnia 2009 r., w tym w sprawie VIII GC 134/16, która była przedmiotem oceny Sądu Apelacyjnego. Dokonując analizy stanu faktycznego w niniejszej sprawie Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że niezależnie od oceny prawnej wyrażonej w wyroku z 8 marca 2017 r. (I ACa 20/17), zaistniały przesłanki do przyjęcia, że pozwana Spółka co najmniej od maja 2013 r. mogła korzystać z przedmiotu najmu zgodnie z celem zapisanym w § 2 pkt 1 umowy najmu. Niemniej Sąd Okręgowy w składzie rozstrzygającym niniejszą sprawę akceptuje pogląd Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, że z uwagi na niedochowanie przez strony formy pisemnej na zmianę umowy najmu (pod rygorem nieważności), do takowej zmiany nie doszło, a więc przez cały okres strony były nią związane i bez skutku prawnego było „zawieszenie” stosunku najmu na podstawie pism pozwanego z 24 listopada 2010 r. i odpowiedzi powoda z 27 grudnia 2010 r., jak i jego „wznowienie” na podstawie notatek służbowych z 10 kwietnia 2013 r. i z 30 czerwca 2015 r. Wypowiedzenie umowy nastąpiło dopiero pismem pozwanego z dnia 30 lipca 2015 r. (ze skutkiem na koniec października 2015 r.).

Inną natomiast kwestią było to czy powodowi przysługiwało roszczenie o zapłatę czynszu za okres od listopada 2012 r. do sierpnia 2015 r., którą to kwestię Sąd Apelacyjny rozstrzygnął przy uwzględnieniu zasad współżycia społecznego w większości na korzyść strony pozwanej, podkreślając że (...) mógł jednak w spornym okresie korzystać z przedmiotu najmu, choć w nieco ograniczonym zakresie.

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy Sąd Okręgowy podkreśla, że żądanie pozwu dotyczy czynszu za dwa ostatnie miesiące obowiązywania umowy najmu, a więc już w okresie wypowiedzenia dokonanego na piśmie z dniem 30 lipca 2015 r. ( vide k. 75). Analizując ten dokument nie sposób nie zauważyć, że pozwany nie tylko uznał, że łączy go z powodem ważny węzeł obligacyjny, ale i nie wskazał na jakiekolwiek przeszkody w korzystaniu z przedmiotu najmu dla uzasadnienia wypowiedzenia. Oczywiście w świetle § 5 pkt 2 umowy najmu podawanie przyczyn wypowiedzenia nie było konieczne, ale w świetle zasad doświadczenia życiowego naturalnym wydaje się wskazanie wynajmującemu, że decyzja o wypowiedzeniu umowy jest podyktowana niemożnością korzystania z przedmiotu najmu, o ile rzeczywiście takowe przeszkody wystąpiły. Tutaj takiego uzasadnienia pozwany nie wskazał. Zatem skoro strony związane były w okresie objętym żądaniem pozwu umową najmu, to pozwany zobligowany był do zapłaty czynszu, niezależnie od tego czy był zainteresowany faktycznym korzystaniem z placu i toru. Już więc z tych przyczyn powództwo podlegało uwzględnieniu.

Jak to już zostało wcześniej zasygnalizowane w ocenie Sądu Odwoławczego o możności korzystania z przedmiotu najmu przez pozwanego najemcę przekonuje treść notatki służbowej z dnia 10 kwietnia 2013 r., w której wskazano w pierwszej kolejności, że firma (tj. (...)) wystąpi do Oddziału powoda z pismem dotyczącym proponowanej wartości odszkodowania za użytkowanie nieruchomości w okresie od zawieszenia, a następnie wskazano, że od dnia 1.05.2013 r. zostanie odwieszona umowa nr (...) z dnia 31.08.2009 r. ( vide k. 94). I chociaż zgodzić się należy z poglądem, że powyższa notatka nie mogła stanowić potwierdzenia czynności prawnej w postaci zawieszenia umowy, a następnie wznowienia jej wykonywania, z uwagi na brak należytej reprezentacji przede wszystkim po stronie najemcy, to należy ją potraktować jako oświadczenie wiedzy o ustaniu od maja 2013 r. przeszkód w korzystaniu z przedmiotu najmu, a takowe oświadczenie dotarło do prokurenta łącznego pozwanego T. G. (1). Poza tym z treści tego dokumentu wynika, że strona pozwana czuła się zobligowana do zapłaty za korzystanie z nieruchomości i tylko wysokość była kwestią sporną.

Do tego też nawiązywał kolejny - istotny z punktu widzenia tego sporu – dokument w postaci notatki służbowej z dnia 30 czerwca 2015 r. (k. 84). Wskazano w nim, że (...) miało wystąpić z propozycją należnego jemu „odszkodowania” za korzystanie z przedmiotu najmu od stycznia 2012 do dziś, a umowa z 2009 r. miała zostać rozwiązana za porozumieniem stron. I co prawda te negocjacje nie zakończyły się powodzeniem i pozwany ostatecznie rzeczoną umowę wypowiedział, ale z treści tej notatki wynika, że umowa najmu była wiążąca i najemca nie zgłaszał przeszkód w korzystaniu z jej przedmiotu, ani nie żądał „ponownego” wydania mu nieruchomości. Ponadto pozwany nie zaoferował dowodów na okoliczność tego, że po zakończeniu remontu linii kolejowej, a zwłaszcza w okresie objętym niniejszym sporem, zwracał się do powoda z zastrzeżeniami, co do możliwości korzystania z przedmiotu najmu, co byłoby zrozumiałe i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego, gdyby był zupełnie pozbawiony możliwości umówionego korzystania z rzeczy.

O ile zatem notatkom z 10 kwietnia 2013 r. i z 30 czerwca 2015 r. nie można przypisać cech oświadczeń woli, o których mowa w apelacji, to ich treść nie pozwala na uznanie za Sądem Rejonowym, że pozwany nie miał możliwości korzystania z przedmiotu najmu, w szczególności we wrześniu i październiku 2015 r. Z zeznań świadka T. G. (1) wynika, że pozwany nie korzystał we wrześniu i października 2015 r. z toru bocznego nr 6, z terenu pod torem, zaś na placu o pow. 540 m ² było złożone ich kruszywo. Natomiast z zeznań tych nie wynika, że w przedmiotowym czasie były przeszkody w korzystaniu z tych elementów przedmiotu najmu, zwłaszcza że już 6 listopada 2015 r. przy zdawaniu obiektu był on wolny od rzeczy najemcy. Poza tym świadek T. G. potwierdził, że notatka z 10.04.2013 r. oznaczała, że była wola obu stron wznowienia umowy, a więc jeżeli były nawet wzajemne roszczenia, to nie oznaczały one braku możliwości korzystania z obiektu.

W świetle powyższych wywodów Sąd Okręgowy uznał, że nie zachodziły przesłanki do zastosowania – przywołanego przez Sąd Rejonowy – przepisu art. 488 § 2 k.c., a co najwyżej pozwanemu przysługiwało roszczenie z art. 664 § 1 k.c., a więc obniżenia czynszu za czas trwania wad (tj. niemożności korzystania z przedmiotu najmu), przy czym z przyczyn wyżej wskazanych przyjąć należało, że ewentualne przeszkody w korzystaniu w pełni z przedmiotu najmu nie wystąpiły we wrześniu i październiku 2015 r. Pozwany nie wyrażał już wówczas woli kontynuowania współpracy, co jednakże nie zwalniało go z zapłaty czynszu najmu, czego świadomość miał już wcześniej ( vide notatki z 10.04.2013 i z 30.06.2015 r.).

Mając na względzie całokształt poczynionych ustaleń i rozważań konieczne było wydanie przez Sąd Okręgowy orzeczenia reformatoryjnego (art. 386 § 1 k.p.c.) o treści jak w punkcie I., a więc zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 13.444,74 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych od kwoty 6.722,37 zł od dnia 19 września 2015 r. i od kwoty 6.722,37 zł od dnia 17 października 2015 r. Wysokość tych kwot z tytułu miesięcznego czynszu i opłaty za korzystanie z dojazdu wynika z faktur VAT, a sposób wyliczenia tych należności wskazany został wprost w umowie najmu z dnia 31.08.2009 r., przy czym zmianie uległa tylko stawka podatku VAT. O odsetkach Sąd Odwoławczy orzekł zgodnie z żądaniem pozwu (powtórzonym w apelacji), a wymagalność zasądzonych kwot wynika z dat płatności wskazanych w fakturach i jest zgodna z § 3 pkt 1 umowy najmu (płatność w terminie 14 dni od daty wystawienia faktury VAT).

Konsekwencją zmiany wyroku co do meritum była także konieczność zmiany orzeczenia o kosztach procesu za pierwszą instancję, którą ostatecznie w całości wygrał powód (art. 108 § 1 k.p.c. i art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 k.p.c.). A na koszty procesu powoda w wysokości 5.490 zł złożyły się: opłata sądowa od pozwu – 673 zł, wynagrodzenie pełnomocnika (radcy prawnego) w wysokości – 4.800 zł (§ 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015, poz. 1804 ze zm.) i opłata skarbowa od pełnomocnictwa - 17 zł.

Orzekając o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy również zastosował zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy (art. 98 k.p.c.), a koszty powoda na tym etapie to opłata sądowa od apelacji – 673 zł i koszty zastępstwa procesowego – 1.800 zł, czyli w sumie 2.473 zł.

SSO (...)SSO (...)SSO (...)