Wyrok - III SA/Gd 35/26 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku - z dnia 19 marca 2026
Teza
Oddalono skargę. Administracyjne postępowanie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Sudoł Sędziowie: Sędzia WSA Bartłomiej Adamczak Asesor sądowy WSA Adam Osik (sprawozdawca) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 19 marca 2026 r. sprawy ze skargi A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą w G. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 14 listopada 2025 r. nr SKO Gd/1808/25 w przedmiocie odmowy wydania zaświadcOddalono skargę. Administracyjne postępowanie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Sudoł Sędziowie: Sędzia WSA Bartłomiej Adamczak Asesor sądowy WSA Adam Osik (sprawozdawca) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 19 marca 2026 r. sprawy ze skargi A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą w G. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 14 listopada 2025 r. nr SKO Gd/1808/25 w przedmiocie odmowy wydania zaświadc
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
Oddalono skargę
Typ sprawy
sprawa administracyjna
Etap
postępowanie przed WSA
Tematy
Administracyjne postępowanie
Role w sprawie
skarżący
organ administracji
Data orzeczenia
19 marca 2026
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Przewodniczący
Adam Osik
Podstawa prawna
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę
UZASADNIENIE
Postanowieniem z 13 marca 2025 r. znak WM- 11.7120.52.2025.BH, opartym na art. 123, art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r., poz. 572) - dalej jako "k.p.a." oraz art. 2 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021, poz. 1048 ze zm.) – dalej jako: u.w.l." Prezydent Miasta Gdańska odmówił G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółce komandytowej z siedzibą w G. wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego w budynku [...], znajdującego się w budynku położonym przy ul. [...] w G.W uzasadnieniu postanowienia organ pierwszej instancji wskazał, że wniosek dotyczy lokalu mieszkalnego, który zajmuje cały budynek mieszkalny jednorodzinny jednolokalowy. Zdaniem organu pierwszej instancji wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu w budynku mieszkalnym jednorodzinnym jednolokalowym przy ul. [...] w G. stałoby w sprzeczności z obowiązującymi przepisami. Brak jest bowiem możliwości wydawania zaświadczeń dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych jednolokalowych.W tym zakresie powołano się na orzecznictwo, w tym m.in. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2010 r. sygn. akt III CZP 85/10, w której stwierdzono: "w budynku, który obejmuje tylko jeden lokal nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu".Na powyższe postanowienie zażalenie złożył wnioskodawca, zarzucając naruszenie przepisów postępowania, tj.: 1) art. 217 § 1 i 2 pkt 1 k.p.a. poprzez odmowę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] w budynku [...] przy ul. [...], pomimo, że jest to lokal samodzielny w rozumieniu przepisów prawa oraz wydania tego zaświadczenia wymaga przepis prawa; 2) art. 218 2 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie stosownego postępowania wyjaśniającego i nieuwzględniania szeregu istotnych okoliczności powoływanych przez stronę, tj. treści pozwolenia na budowę wydanego stronie, a także braku możliwości podziału nieruchomości, wynikającego z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz sposobu zabudowy, na która strona otrzymała pozwolenie na budowę. Zarzucono też naruszenie prawa materialnego, tj. 1) art. 2 ust. 2 u.w.l. poprzez jego błędną interpretację i nieprawidłowe uznanie, że nie można uznać za samodzielny lokal będący jedynym lokalem w domu jednorodzinnym, podczas gdy z definicji samodzielności lokalu zawartej w tym przepisie prawa nie wynika takie ograniczenie; 2) art. 3 ust. 2 u.w.l. poprzez jego niezastosowanie i odmowę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu położonego w domu jednorodzinnym przy ul. [...] podczas gdy lokal ten spełnia wymogi wynikające z art. 2 ust. 2 u.w.l.; 3) art. 2 ust. 1a u.w.l. poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie pozwolenia na budowę, mocą którego Prezydent Miasta Gdańska udzielił stronie pozwolenia na wybudowanie na przedmiotowej nieruchomości sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych oraz jednego budynku jednorodzinnego jednolokalowego wobec czego odmowa wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] jest niezgodna z tym pozwoleniem na budowę, a także z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.Postanowieniem z dnia 14 listopada 2025 r. nr SKO Gd/1808/25, wydanym na odstawie art. 138 § 1 pkt 1 i art. 144 k.p.a. oraz art. 2 ust. 2 i 3 u.w.l., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.Kolegium stwierdziło, że budynek przy ul. [...] w G. stanowi budynek mieszkalny jednorodzinny jednolokalowy, tj. budynek obejmuje jeden lokal mieszkalny. Ponadto na podstawie rejestru geodezyjnego ustalono, iż przedmiotowy budynek leży na działce geodezyjnej nr [...] obr. [...] oraz że działka zabudowana jest fragmentami dwóch budynków jednorodzinnych o nr ewidencyjnym [...] i [...]. Nadto ustalono, że budynek mieszkalny jednorodzinny jednolokalowy uzyskał od Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Gdańsku dorozumianą zgodę na przystąpienie do użytkowania poprzez niezgłoszenie sprzeciwu do jego użytkowania (pismo z 14 maja 2025 r. nr P1NB.7114.63.2025.TWS-01).Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu pierwszej instancji, iż odwołanie się do konstrukcji odrębnej własności lokalu ma sens tylko wówczas gdy w budynku - poza lokalem, znajduje się choćby jeden lokal mający cechy samodzielności. W przedmiotowym budynku znajduje się tylko pojedyncze mieszkanie, które pokrywa się w całości z budynkiem pod względem konstrukcyjno-budowlanym i użytkowym, nie występuje w nim nieruchomość wspólna. Opisanie cech lokalu i wskazywanie na jego samodzielność jest uzasadnione wówczas, gdy istnieje potrzeba odgraniczenia tego lokalu od innych lokali i innych części budynku. Natomiast w sytuacji gdy wnioskodawca nie zmierza do wydzielenia innego oprócz wnioskowanego lokalu z budynku przy ul. [...] w G. lecz do uznania, że budynek stał się w całości lokalem mieszkalnym, to brak podstaw do uznania budynku mieszkalnego jednorodzinnego z jednym lokalem mieszkalnym za samodzielny lokal, a w konsekwencji nie można wydać zaświadczenia o jego samodzielności. Kwestia posadowienia kilku budynków na jednej nieruchomości gruntowej, czy też brak możliwości przeprowadzenia podziału nieruchomości gruntowej, nie są okolicznościami, które organ mógłby badać w postępowaniu o wydanie zaświadczenia.W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na powyższe postanowienie spółka zarzuciła zaskarżonemu postanowieniu naruszenie:1. art. 217 § 1 i 2 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia organu pierwszej instancji o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] budynku [...] przy ul. [...], pomimo, że jest to lokal samodzielny w rozumieniu przepisów prawa oraz wydania tego zaświadczenia wymaga przepis prawa;2. art. 218 § 2 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia organu pierwszej instancji, pomimo nieprzeprowadzenia stosownego postępowania wyjaśniającego i nieuwzględnienia szeregu istotnych okoliczności powoływanych przez stronę, tj. treści pozwolenia na budowę wydanego stronie, a także braku możliwości podziału nieruchomości, wynikającego z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz sposobu zabudowy, na którą strona otrzymała pozwolenie na budowę;oraz mające wpływ na wynik sprawy naruszenie prawa materialnego, tj.:3. art. 2 ust. 2 u.w.l. poprzez jego błędną interpretację i nieprawidłowe uznanie, że nie można uznać za samodzielny lokalu będącego jedynym lokalem w domu jednorodzinnym, podczas gdy z definicji samodzielności lokalu zawartej w tym przepisie prawa nie wynika takie ograniczenie,4. art. 3 ust. 2 u.w.l. poprzez jego niezastosowanie i utrzymanie w mocy postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu położonego w domu jednorodzinnym przy ul. [...] w G. o nr [...], podczas gdy lokal ten spełnia wymogi wynikające z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali,5. art. 2 ust. 3 w związku z art. 2 ust 1a u.w.l. poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla przedmiotowej nieruchomości, a także nieuwzględnienie pozwolenia na budowę, mocą którego Prezydent Miasta Gdańska udzielił stronie pozwolenia na wybudowanie na przedmiotowej nieruchomości sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych oraz jednego budynku jednorodzinnego jednolokalowego, wobec czego odmowa wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] jest niezgodna z tym pozwoleniem na budowę, a także z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,W związku z powyższymi zarzutami skarżąca wniosła o:1. uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości,2. zobowiązanie organu do wydania postanowienia o uchyleniu postanowienia organu pierwszej instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji,ewentualnie zobowiązanie organu do wydania postanowienia o uchyleniu postanowienia organu pierwszej instancji i wydania orzeczenia co do istoty sprawy, tj. wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu położonego w domu jednorodzinnym przy ul. [...] w G. o nr [...],3. zasądzenie na rzecz skarżącego od organu kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w świetle art. 2 ust. 3 u.w.l. postępowanie wyjaśniające organu powinno zmierzać do zweryfikowania możliwości podziału nieruchomości gruntowej, wynikającej z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Żaden przepis nie sprzeciwia się wyodrębnieniu lokalu w przedmiotowym budynku, w szczególności gdy na nieruchomości gruntowej znajdują się także inne budynki, w których wyodrębniono samodzielne lokale. Odwołanie się do konstrukcji samodzielnego lokalu w odniesieniu do lokalu w budynku przy ul. [...] [...] w G. ma głęboki sens i uzasadnienie oraz jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, pozwoleniem na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie. Ten sam organ I instancji wydaje m.in. zaświadczenia o treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla poszczególnych działek gruntu, a ponadto ma obowiązek uwzględniać treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokali, na podstawie art. 2 ust. 3 u.w.l.Dlatego całkowicie chybionym jest twierdzenie jakoby organ I instancji nie miał obowiązku uwzględnienia, iż działka, na której posadowiony jest budynek przy ul. [...] w G. nie może zostać podzielona, a tym samym niemożliwym jest wydzielenie dla tego budynku działki gruntu. Co więcej organ ten ustalił prawidłowo, że na działce, na której położony jest budynek znajdują się fragmenty innych budynków. W budynkach tych wyodrębniono samodzielne lokale, co było organowi I instancji wiadome, gdyż sam - przed wydaniem postanowienia o odmowie samodzielności lokalu w budynku przy ul. [...] w G. - wydał zaświadczenia o samodzielności pozostałych lokali mieszczących się w budynkach posadowionych na przedmiotowej działce gruntu. Budynek nr [...] nie jest przedmiotem odrębnej własności, a jednocześnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie pozwala na wydzielenie działki gruntu, która wraz z budynkiem nr [...] mogłaby stanowić odrębną nieruchomość.Z tego względu konstrukcja samodzielności lokali w odniesieniu do lokalu mieszkalnego położonego w budynku nr [...] oraz możliwość wyodrębnienia go z nieruchomości wspólnej ma sens i jest uzasadniona. Budynek nr [...] stał się bowiem współwłasnością właścicieli samodzielnych lokali położonych w budynkach sąsiednich, chociaż nie byli oni, ani nie są zainteresowani współwłasnością tego budynku. Budynek ten został też już wydany innym osobom – konsumentom, wobec których, na podstawie umowy deweloperskiej, skarżąca zobowiązała się do wybudowania i przeniesienia na nich własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego w jednorodzinnym jednolokalowym budynku mieszkalnym (nr [...]), zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę.Skarżąca, nie zgadzając się z poglądem organu, jakoby organ I instancji nie miał możliwości badania możliwości podziału nieruchomości gruntowej w postępowaniu wyjaśniającym poprzedzającym wydanie zaświadczenia, wskazała, że samo zaświadczenie zgodnie z art. 2 ust. 3 w zw. z art. 2 ust. 1a u.w.l. musi być wydane w zgodzie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego przecież takie możliwości podziału wynikają. Tym samym organ chce twierdzić, że organ I instancji przy wydaniu zaświadczenia powinien upewnić się, czy zaświadczenie jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak nie powinien brać przy tym pod uwagę części z jego postanowień. Sprowadza to kwestię ustalania przez organ I instancji zgodności zaświadczenia z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego do absurdu.Skarżąca wskazała, że art. 2 ust. 2 u.w.l. stanowi definicję samodzielności lokalu. W żadnym wypadku nie wymaga on, aby w budynku znajdowało się więcej lokali, aby móc je uznać za samodzielne. Przepis ten wymaga, aby lokal był wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku, a przecież jedyny lokal w budynku jednorodzinnym znajduje się w jego obrębie i zdecydowanie jest wydzielony trwałymi ścianami. Przepisy prawa nie wprowadzają minimalnej ilości lokali w budynku dla możliwości stwierdzenia ich samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. Wprowadzają jednak maksymalną ilość lokali, jakie można wyodrębnić w budynku jednorodzinnym. Jak bowiem wynika z art. 2 ust. 1c u.w.l. odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.Tym samym gdyby celem ustawodawcy było wprowadzenie ograniczenia i wyłączenie możliwości wyodrębnienia samodzielnego lokalu w budynku jednorodzinnym jednolokalowym, wprost zawarłby takie ograniczenie w przepisach prawa. Ewentualnie sformułowałby powołany art. 2 ust. 1c u.w.l. w taki sposób, aby oczywistym było, że w budynku jednorodzinnym odrębną nieruchomość stanowić mogą wyłącznie dwa samodzielne lokale mieszkalne, tymczasem ustawodawca wskazał, iż odrębną własność mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Sformułowanie "co najwyżej dwa" oznacza, że odrębną własność w budynku jednorodzinnym może stanowić jeden samodzielny lokal lub dwa samodzielne lokale.W tej sytuacji, w ocenie skarżącej, wszystkie lokale mieszkalne, w tym po dwa lokale mieszkalne w budynkach nr [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...], a także budynek jednolokalowy nr [...], spełniają warunki, o których mowa w art. 2 ust. 2 u.w.l. Każdy z nich, w tym budynek jednolokalowy nr [...] stanowi bowiem "wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych". Jednocześnie wyodrębnienie tego lokalu nie narusza art. 2 ust. 1c u.w.l.Skarżąca podała, że sądy, w tym Sąd Najwyższy prezentowały odrębny pogląd od tego, jaki przedstawia organ w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.Organ nie zastosował także przepisu art. 2 ust. 1a u.w.l., albowiem dla inwestycji strony przy ul. [...] na nieruchomości o nr [...] wydana została ostateczna decyzja Prezydenta Miasta Gdańska z 21 czerwca 2022 roku (znak sprawy WUiA-V.6740.399-3.2022.ZAL.173563) o pozwoleniu na budowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych oraz jednego budynku jednorodzinnego jednolokalowego, na podstawie której strona wybudowała przedmiotowe budynki, w tym budynek jednorodzinny jednolokalowy nr [...]. Należy zatem uznać, że zasadne i zgodne z przepisami prawa, w tym art. 2 ust. 1a u.w.l., będzie wyodrębnienie tego budynku jako samodzielnego lokalu, odrębnego przedmiotu własności, od pozostałych samodzielnych lokali położonych w budynkach dwulokalowych na nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...]. Ten sam organ pierwszej instancji wydał bowiem stronie pozwolenie na wybudowanie jednego budynku jednorodzinnego jednolokalowego, w ramach tej inwestycji. Tym jednoznacznie - na etapie pozwolenia na budowę - potwierdził, że będzie to budynek jednolokalowy, tj. taki w którym znajdzie się jeden lokal mieszkalny. Biorąc pod uwagę obowiązujące postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wiadomym było już na tamtym etapie, że nie będzie możliwości wydzielenia dla budynku jednolokalowego osobnej działki, wobec czego - dla odpowiedniego uregulowania spraw właścicielskich nabywców lokali wybudowanych na tej inwestycji - konieczne będzie wyodrębnienie tego lokalu jako odrębnej własności. W zaufaniu do ostatecznej decyzji organu I instancji skarżący wybudował w ramach tej inwestycji budynek jednolokalowy nr [...], a co więcej zawarł w odniesieniu do niego z konsumentami umowę deweloperską, w której strona zobowiązała się do wyodrębnienia tego - jednego - lokalu w budynku jednorodzinnym jednolokalowym.Tymczasem art. 2 ust. 1a u.w.l. nakazuje, aby ustanowienie odrębnej własności lokali następowało także zgodnie z pozwoleniem na budowę. Tym samym przepis ten wymaga wydania stronie zaświadczenia o samodzielności lokalu w budynku jednorodzinnym jednolokalowym nr [...], aby umożliwić ustanowienie jego odrębnej własności Należy wskazać, że odmowa wydania zaświadczenia prowadzi do nieprawidłowej sytuacji właścicielskiej w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości oraz budynku nr [...]. Skoro bowiem w pozostałych budynkach zostaną wyodrębnione po dwa samodzielne lokale, co do których organ pierwszej instancji wydał już stronie stosowne zaświadczenia, cała nieruchomość o nr [...] stała się współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali. Ponieważ jednak brak zaświadczenia uniemożliwia wyodrębnienie lokalu w budynku [...], nie stał się on odrębną własnością, lecz będzie dzielił los prawny gruntu, tj. stał się współwłasnością właścicieli lokali położonych w budynkach [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Jednocześnie, jak już wskazano powyżej, budynek [...] został już wydany nabywcom (wydanie, zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, następuje przed uzyskaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu i przed jego wyodrębnieniem i przeniesieniem własności). Są oni więc w jego posiadaniu, mają prawo do jego użytkowania, ale nie mają możliwości uzyskania jego własności, lecz ich lokal, wraz z całą nieruchomością gruntową, stanowi współwłasność przymusową, o której mowa w art. 3 u.w.l., przysługującą w częściach ułamkowych właścicielom samodzielnych, wyodrębnionych lokali, położonych w budynkach sąsiednich.Opisane powyżej uchybienia organu miały, zdaniem skarżącej, istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem skutkowały utrzymaniem w mocy postanowienia Prezydenta Miasta Gdańska o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu położonego w budynku nr [...] w G., podczas gdy prawidłowe zastosowanie przepisów prawa winno doprowadzić organ do uchylenia postanowienia organu pierwszej instancji oraz przekazania mu sprawy do ponownego rozpoznania, względnie do uchylenia tego postanowienia i wydania orzeczenia merytorycznego, tj. zaświadczenia o samodzielności tego lokalu.W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku wniosło o oddalenie skargi podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.Art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r., poz. 143) - dalej jako: "p.p.s.a." stanowi z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.Skarga jest niezasadna.Istotą problemu prawnego występującego w sprawie było zagadnienie, czy można wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego w budynku jednorodzinnym, gdzie znajduje się tylko jeden lokal mieszkalny. Organy obu instancji zgodnie przyjęły, że w takim przypadku należy odmówić wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu.Stan faktyczny w zasadzie nie był sporny, gdyż wynika on z dokumentów znajdujących się w aktach administracyjnych. Z dokumentacji technicznej wynika, że na jednej działce nr [...] przy ul [...] w G. znajduje się budynek jednorodzinny jednolokalowy oznaczony numerem [...], a ponadto części budynków jednorodzinnych dwulokalowych przy ul. [...] i [...], oznaczonych odpowiednio numerami [...] i [...]. Skarżąca wnosiła o wydzielenie w ramach budynku przy ul. [...] jednego samodzielnego lokalu mieszkalnego.Zgodnie z art. 217 § 1 i § 2 k.p.a., zaświadczenie wydaje się na żądanie osoby ubiegającej się o wydanie zaświadczenia, jeżeli:1. urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa (pkt 1);2. osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego (pkt 2).Zgodnie z art. 2 ust. 1 u.w.l. samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości. Stosownie zaś do treści art. 2 ust. 2 u.w.l. samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Zgodnie z art. 2 ust. 3 u.w.l. spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.Ponadto pojęcie domu jednorodzinnego jest definiowane w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zgodnie z którym budynek mieszkalny jednorodzinny, to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.Rozstrzygnięcie problemu prawnego stanowiącego istotę sprawy wymaga odpowiedzi na pytanie o sens pojęcia samodzielności lokalu mieszkalnego. Niewątpliwie samodzielność ta jest warunkiem niezbędnym ustanowienia odrębnej własności lokalu (art. 2 ust. 1 u.w.l.). Pojęcie samodzielności lokalu i odrębności własności zakłada pozostawanie lokalu w relacji do całości budynku, od której dany lokal pozostaje odrębny, ze względu na swą samodzielność. Jeśli przedmiotem własności jest budynek jednorodzinny, zawierający w istocie jeden lokal mieszkalny, to nie ma mowy o samodzielności tego lokalu, skoro nie może on podlegać wyodrębnieniu. Nie mamy wówczas bowiem do czynienia z "wydzieleniem trwałymi ścianami w obrębie budynku izby...", o którym mowa w art. 2 ust. 2 u.w.l., skoro ściany lokalu miałyby odpowiadać wprost wszystkim ścianom budynku. "Wydzielenie" następuje z określonej całości, a zatem nie ma możliwości uznania za wydzielone, wszystkich pomieszczeń znajdujących się w budynku jednorodzinnym.Zgodnie z art. 2 ust. 1c u.w.l. odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Błędna jest wykładnia tego przepisu proponowana przez skarżącą, która dopuszcza wydzielenie w budynku mieszkalnym jednorodzinnym odrębnej nieruchomości mniej niż dwóch (czyli jednego) lokalu. Sens tego przepisu ogranicza bowiem nadużywanie instytucji odrębnej własności lokali i obchodzenie przepisów regulujących sposób dopuszczalnej zabudowy przez wznoszenie budynków określanych jako jednorodzinne, a następnie wydzielanie w nich większej ilości lokali – co prowadzi do jawnej sprzeczności z istotą budownictwa jednorodzinnego. Nie można natomiast wyprowadzać z powyższego przepisu w żadnym razie uprawnienia do tego, by przyjmować istnienie lokalu mieszkalnego obejmującego całość budynku jednorodzinnego.Sąd w składzie rozpatrującym niniejszą sprawę w pełni podziela ocenę prawną zajętą w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2010 r. sygn. akt III CZP 85/10, w której sąd ten wyraził pogląd, że: "opisywanie cech lokalu znajdującego się w budynku i wskazywanie na jego "samodzielność" w przytoczonym znaczeniu jest uzasadnione wówczas, gdy istnieje potrzeba odgraniczenia tego lokalu od innych lokali i innych części budynku, w którym lokal się znajduje. Potrzeba takiego odgraniczenia samodzielnych lokali w budynku przez uczynienie ich zdatnymi do uzyskania statusu odrębnego przedmiotu prawa ma uzasadnienie społeczne i ekonomiczne z tego względu, że różne osoby mogą korzystać z części budynku wyodrębnianych jako samodzielne lokale, różne osoby czynią na nie nakłady, pobierają z nich pożytki, a ostatecznie chcą je też uczynić przedmiotem obciążania i rozporządzania. Odwołanie się do konstrukcji odrębnej własności lokalu ma sens wówczas, gdy w budynku - poza lokalem, którego charakter jest analizowany z punktu widzenia zdatności do wyodrębnienia - znajduje się jeszcze choćby jeden lokal mający cechy samodzielności. W takim przypadku można wyodrębnić sferę interesów związanych z każdym z tych lokali oraz sferę takich interesów, które - ze względu na właściwości budynku i gruntu - muszą pozostać współwłasnymi w oznaczonych przez ustawę częściach. Jeżeli w budynku jest jeden samodzielny lokal, to fundamenty, mury zewnętrzne lub dach są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem. Nie da się wówczas wskazać takich części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela budynku - lokalu. Skoro części budynku służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu nie mogą być uznane za element nieruchomości wspólnej, to muszą stanowić część składową lokalu".Dalej Sąd Najwyższy wskazał, że: "jeżeli na wydzielonej działce gruntu znajduje się tylko jeden budynek, to prawo odrębnej własności lokali może powstać wówczas, gdy w budynku znajdują się przynajmniej dwa lokale o cechach lokali samodzielnych, tylko bowiem w takim przypadku możliwe jest powstanie prawa, które zostanie związane z odrębną własnością lokali, tj. prawa współwłasności części wspólnych budynku i gruntu. Zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l., udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej musi odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada natomiast stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi".Zarzuty i argumentacja skarżącej są zatem chybione. Zarzuty naruszenia art. 2 ust. 2 i 3 oraz art. 3 ust. 2, a także wskazywanego w uzasadnieniu skargi art. 2 ust. 1c u.w.l. wymagały łącznej oceny, ponieważ skarżąca buduje za pomocą tych przepisów jeden wywód prawny, wnioskując, że jedyny lokal mieszkalny w budynku przy ul. [...] powinien zostać uznany za samodzielny, skoro na tej samej nieruchomości posadowiono jeszcze części dwóch innych budynków dwulokalowych, a podział gruntu miałby być prawnie niemożliwy lub ekonomicznie nieracjonalny. W ocenie skarżących przemawia za tym art. 2 ust. 1c i ust. 3 u.w.l., a także uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2010 r., sygn. akt III CZP 85/10 (OSNC 2011/5/57) oraz wyrok Sądu Najwyższego z 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07, czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 22 sierpnia 2024 r., IV SA/Po 501/24. Stanowiska skarżącej jednak nie można podzielić.Podkreślenia wymaga, na co zwracał już słusznie uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach 22 stycznia 2026 r., II OSK 1791/23 i II OSK 1940/23 (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, orzeczenia.nsa.gov.pl), że przepis art. 2 ust. 3 u.w.l. ten nie tworzy samoistnej podstawy do wydania zaświadczenia w każdym przypadku, w którym obiekt ma mieszkalny charakter i odpowiada zamierzeniom gospodarczym inwestora. Określa on jedynie formę urzędowego potwierdzenia, że spełnione zostały wymagania wskazane w art. 2 ust. 1a i 2 u.w.l. Tak rozumiane zaświadczenie, wydawane w trybie art. 217 i 218 k.p.a., nie kreuje nowego stanu prawnego. Potwierdza wyłącznie stan wynikający z prawa oraz z danych pozostających w dyspozycji organu.Skarżąca błędnie w konsekwencji przyjmuje, że samo zrealizowanie inwestycji zgodnie z pozwoleniem na budowę właściwych organów skłaniać powinno organ do wydania zaświadczenia o treści przez nią żądanej. W ocenie Sądu przeszkoda w postaci braku podstaw do wyodrębnienia samodzielnego lokalu w budynku jednorodzinnym jednolokalowym, jako zasadnicza i pierwotna przesłanka odmowy wydania zaświadczenia, nie upoważnia organu do badania, w myśl art. 2 ust. 1a u.w.l., zgodności ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Ustalenia w tym zakresie mogłyby bowiem dotyczyć wyłącznie lokalu posiadającego cechę "samodzielności", a z takim lokalem nie mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie. Zgodność inwestycji z aktami wskazanymi w art. 2 ust. 1a u.w.l. jest warunkiem koniecznym, ale niewystarczającym do usamodzielnienia lokalu. Akty te przesądzają o dopuszczalności wykonania określonych robót budowlanych i użytkowania obiektu. Nie rozstrzygają natomiast, że każdy obiekt wybudowany zgodnie z tymi aktami może później zostać uznany za samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu u.w.l. Z dokumentów pozostających w dyspozycji organu wynikało właśnie to, że budynek przy ul. [...] został zrealizowany jako wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny jednolokalowy. Ta kwalifikacja wykluczała przyjęcie, że w jego obrębie istnieje lokal wydzielony z budynku.Jak dalej wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w ww. wyrokach z 22 stycznia 2026 r. wykładnia art. 2 ust. 2 u.w.l., powinna prowadzić do wniosku, że ustawodawca posługuje się w nim pojęciem części budynku, a nie budynku jako takiego. Lokal ma być wydzielony w obrębie budynku, co zakłada istnienie większej całości, z której następuje wyodrębnienie. Jeżeli pomieszczenia objęte wnioskiem pokrywają się z całym budynkiem, nie dochodzi do wydzielenia lokalu w obrębie budynku, lecz do utożsamienia lokalu z budynkiem. Tego art. 2 ust. 2 u.w.l. nie przewiduje. Ustawa o własności lokali służy wyodrębnieniu lokalu z budynku, a nie quasi-wyodrębnieniu budynku z nieruchomości gruntowej. Ze swej natury wydzielenie następuje z określonej całości, dlatego nie ma możliwości uznania za wydzielone wszystkich pomieszczeń znajdujących się w budynku jednorodzinnym.Z tej przyczyny nie mogła zostać uwzględniona argumentacja skargi, że skoro art. 2 ust. 1c u.w.l. przewiduje możliwość ustanowienia w budynku mieszkalnym jednorodzinnym co najwyżej dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych, to obejmuje także sytuację, w której w budynku istnieje tylko jeden lokal mieszkalny. Owszem, liczba jeden mieści się w granicy maksymalnej określonej w tym przepisie. Nie prowadzi to jednak wprost do wniosku o dopuszczalności wyodrębnienia jednego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. obejmującego cały budynek mieszkalny jednorodzinny. Art. 2 ust. 1c u.w.l. wyznacza jedynie maksymalną liczbę lokali mieszkalnych, czyli o funkcji mieszkalnej, które mogą stanowić odrębne nieruchomości w budynku mieszkalnym jednorodzinnym. W pewnych przypadkach może być to faktycznie jeden lokal mieszkalny, ale dotyczy to sytuacji, gdy towarzyszy mu lokal użytkowy, o czym wprost stanowi art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane.Nie przekonuje również argument o zasadności wydania zaświadczenia żądanej treści dlatego, że na tej samej nieruchomości posadowiono również część dwóch budynków dwulokalowych, w odniesieniu do których wydano zaświadczenia o samodzielności. Okoliczności te nie zmieniają cech obiektu objętego wnioskiem. Samodzielność lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. ocenia się w relacji do budynku, w którym lokal ma się znajdować, a nie w relacji do innych budynków znajdujących się na tej samej działce. To, że w budynkach dwulokalowych występują lokale rzeczywiście wydzielone w obrębie budynku, nie oznacza, że identyczny rezultat można osiągnąć wobec budynku jednolokalowego, który w całości ma zostać utożsamiony z lokalem.Skarżąca w skardze odwołuje się do realnych trudności inwestycyjnych oraz do przyjętego modelu gospodarczego przedsięwzięcia, w którym utrudnionym pozostaje ustanowienie własności przedmiotowego budynku w stosunku do własności nieruchomości gruntowej. Nie można jednak z tych względów wyprowadzić odmiennej treści przepisu ustawowego. Ustawa nie uzależnia pojęcia samodzielnego lokalu od okoliczności modelu sprzedaży ani od tego, czy podział gruntu jest dla inwestora dogodny. To inwestor decyduje o sposobie zagospodarowania nieruchomości i ponosi ryzyko, że przyjęte rozwiązanie nie pozwoli osiągnąć wszystkich planowanych skutków prawnorzeczowych. W postępowaniu o wydanie zaświadczenia organ nie rozstrzyga o najkorzystniejszym sposobie ukształtowania inwestycji, lecz ocenia, czy ustawowe przesłanki wydania zaświadczenia zostały spełnione.Na uwzględnienie nie zasługuje również ta część zarzutu, która została oparta na uchwale Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2010 r., sygn. akt III CZP 85/10. W sentencji tej uchwały jednoznacznie stwierdzono, że w budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu. Właśnie z takim przypadkiem mamy do czynienia w rozpoznawanej sprawie, skoro wniosek dotyczył lokalu mającego pokrywać się z całym budynkiem jednorodzinnym jednolokalowym. Organy zasadnie odwołały się do tej uchwały, przyjmując, że konstrukcja odrębnej własności lokalu ma sens wtedy, gdy istnieje potrzeba odgraniczenia sfery wyłącznej od sfery wspólnej w obrębie budynku.Powoływany przez skarżących fragment uzasadnienia tej uchwały, odnoszący się do sytuacji, w której na jednym gruncie posadowiono więcej niż jeden budynek, nie prowadzi do odmiennego rezultatu. Po pierwsze, nie stanowi on treści samego rozstrzygnięcia. Po drugie, ma charakter uboczny i hipotetyczny. Po trzecie, nawet odczytywany szerzej nie znosi ustawowego wymogu, aby lokal był wydzielony w obrębie budynku. Nie można więc na tej podstawie przyjąć, że każdy budynek jednolokalowy usytuowany obok innych budynków automatycznie staje się samodzielnym lokalem mieszkalnym. W tej sprawie zasadniczą przeszkodą pozostaje to, że przedmiot wniosku nie jest lokalem wydzielonym z budynku, lecz samym budynkiem.W świetle przedstawionej wyżej wykładni nie można podzielić stanowiska skarżącej, że zaskarżone postanowienie narusza art. 2 ust. 2 i 3, art. 3 ust. 2 u.w.l., jak i art. 217 § 1 i 2 pkt 1 i art. 218 § 2 k.p.a. Przeciwnie, organy prawidłowo przyjęły, że przepisy te nie pozwalają na wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, gdy wniosek dotyczy jedynego lokalu mieszkalnego, który wyczerpuje całą substancję wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego jednolokalowego. Nie zmieniają tej oceny ani względy praktyczne podnoszone przez skarżących, ani dotychczasowa praktyka organów, ani fakt, że na wspólnej nieruchomości znajdują się również części innych budynków. Żadna z tych okoliczności nie może korygować jednoznacznej treści art. 2 ust. 2 u.w.l. i wynikającego z niej wymagania wyodrębnienia lokalu w obrębie budynku.Reasumując prawidłowa interpretacja art. 2 ust. 2 u.w.l. prowadzi do wniosku, jaki wywiodły organy, że nie jest możliwe wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym, gdzie znajduje się tylko jeden lokal mieszkalny. Nie jest bowiem w tej sytuacji spełniona przesłanka samodzielności lokalu. Podobne stanowisko wyrażone zostało również w innych orzeczeniach Naczelny Sąd Administracyjny (zob. wyroki: z 18 lipca 2023 r., II OSK 2645/20 oraz z 18 marca 2025 r., II OSK 2123/25, orzeczenia.nsa.gov.pl), czy innych sądów (zob. wyroki WSA w Gdańsku z 1 sierpnia 2019 r. III SA/Gd 280/19, WSA w Poznaniu z 26 czerwca 2025 r., II SA/Po 281/25, WSA w Warszawie z 6 listopada 2025 r., VII SA/Wa 1046/25, orzeczenia.nsa.gov.pl). Odnosząc się końcowo do przytoczonego przez skarżącą fragmentu uzasadnienia wyroku WSA w Poznaniu z 22 sierpnia 2024 r., IV SA/Po 501/24, stwierdzić należy, że skarżąca nie zauważa, że w istocie w wyroku tym WSA w Poznaniu podzielił prezentowany wyżej pogląd o braku podstaw do wyodrębnienia lokalu w budynku jednorodzinnym jednolokalowym. Odnosząc się zaś do fragmentu uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego o sygn. akt III CZP85/10, Sąd ten zauważył jedynie, że z uwagi na charakter postępowania uproszczonego w przedmiocie wydania zaświadczenia, wynikający z art. 217 § 1 i 2 oraz art. 218 k.p.a., organy nie mogły również badać, czy możliwe jest przeprowadzenie podziału nieruchomości, na której posadowione są przedmiotowe budynki, w świetle postanowień obowiązującego prawa – tak ustaw, jak i prawa lokalnego (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) – w kontekście stanowiska Sądu Najwyższego zawartego w uzasadnieniu przywołanej uchwały z dnia 19 listopada 2010 r., gdzie Sąd Najwyższy dopuścił możliwość wykorzystania konstrukcji odrębnej własności lokali także wówczas, gdy na wydzielonym gruncie postawiony jest więcej niż jeden budynek. W świetle omawianej uchwały, warunkiem koniecznym dla zastosowania tego rozwiązania prawnego jest wykazanie braku możliwości podziału takiej nieruchomości. Tejże okoliczności jednakże skarżący w ogóle nie wykazał, a organ nie miał obowiązku w przedmiotowym postępowaniu czynić tego z urzędu Poza tym, ewentualny brak możliwości "zwykłego" podziału nieruchomości gruntowej zabudowanej odrębnymi budynkami mieszkalnymi nie zamyka skarżącemu drogi do poszukiwania rozwiązań na płaszczyźnie przepisu szczególnego, jakim jest art. 95 pkt 1 u.g.n.Mając na względzie przytoczone wyżej okoliczności Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.. oddalił skargę.