sygn. II OSK 890/24 19 marca 2026 Naczelny Sąd Administracyjny

Wyrok - II OSK 890/24 - Naczelny Sąd Administracyjny - z dnia 19 marca 2026

Teza
Oddalono skargę kasacyjną. rozbiórka obiektu budowlanego. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marzenna Linska-Wawrzon Sędziowie Sędzia NSA Jerzy Stankowski (sprawozdawca) Sędzia del. WSA Jan Szuma Protokolant asystent sędziego Anna Dziosa-Płudowska po rozpoznaniu w dniu 19 marca 2026 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 października 2023 r. sygn. akt VII SA/Wa 1452/23 w sprawie ze skargi Wspólnoty MieszkaniowejOddalono skargę kasacyjną. rozbiórka obiektu budowlanego. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marzenna Linska-Wawrzon Sędziowie Sędzia NSA Jerzy Stankowski (sprawozdawca) Sędzia del. WSA Jan Szuma Protokolant asystent sędziego Anna Dziosa-Płudowska po rozpoznaniu w dniu 19 marca 2026 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 października 2023 r. sygn. akt VII SA/Wa 1452/23 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej
Najważniejsze informacje

W skrócie

Wynik oddalono skargę
Typ sprawy sprawa cywilna
Etap skarga kasacyjna
Tryb rozprawa
Role w sprawie
apelujący / skarżący
Data orzeczenia 19 marca 2026
Sąd Naczelny Sąd Administracyjny
Przewodniczący Jan Szuma
Rozstrzygnięcie

Oddalono skargę kasacyjną

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marzenna Linska-Wawrzon Sędziowie Sędzia NSA Jerzy Stankowski (sprawozdawca) Sędzia del. WSA Jan Szuma Protokolant asystent sędziego Anna Dziosa-Płudowska po rozpoznaniu w dniu 19 marca 2026 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 października 2023 r. sygn. akt VII SA/Wa 1452/23 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 27 kwietnia 2023 r. nr 502/23 w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego oddala skargę kasacyjną.

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 27 października 2023 r. sygn. akt VII SA/Wa 1452/23 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (zwanego dalej: WINB) z dnia 27 kwietnia 2023 r. nr 502/23. Poddaną kontroli Sądu I instancji decyzją WINB na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz.U. z 2022 r., poz. 2000 z późn. zm., zwanej dalej: k.p.a.) i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j.: Dz.U z 2021 r., poz. 2351 z późn zm., zwanej dalej: p.b.) utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy (zwanego dalej: PINB) z 8 marca 2023 r., nr IOT/75/2023 nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej [...] w W. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości złego stanu technicznego tarasu budynku oraz lokali znajdujących się pod tarasem przy ul. [...] w W. w Dzielnicy [...] poprzez wykonanie robót budowlanych według zaleceń zawartych w ekspertyzie technicznej sporządzonej przez mgr inż. J.K., mgr inż. W.M. oraz dr inż. A.K., polegających na:1) usunięciu odspojonych i luźnych fragmentów tynku na ścianach zewnętrznych pod tarasem;2) skuciu wszystkich luźnych elementów balustrad (tralki i pokrywa);3) usunięciu wszystkich luźnych fragmentów gzymsu zewnętrznego tarasu w poziomie posadzki tarasu;4) udrożnieniu korytek odwodnienia liniowego i wpustów dachowych na tarasie;5) remoncie izolacji przeciwwilgociowej tarasu obejmującej wymianę wszystkich istniejących warstw na tarasie wraz z naprawą widocznych spękań o dużej rozwartości, tralek, gzymsów i pokrywy balustrady oraz uzupełnienia ubytków w miejscach wgłębnej degradacji cegły ścian zewnętrznych.W skardze kasacyjnej Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. zaskarżyła ww. wyrok w całości zarzucając mu naruszenie:1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634; zwanej dalej: p.p.s.a) i art. 151 p.p.s.a. w związku z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048; zwanej dalej: u.w.l.) oraz art. 66 w związku z art. 61 p.b. poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że na gruncie przepisów Prawa budowlanego obowiązki właściciela lub zarządcy niejako oderwane są od zagadnień związanych z własnością gruntu, na których te obiekty się znajdują w sytuacji, gdy składnikiem nieruchomości wspólnej skarżącej jest nieruchomość wpisana do księgi wieczystej, na której posadowiony jest budynek, w którym wyodrębniono jej lokale;2) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. i art. 151 w zw. z art. 3 ust. 2 u.w.l. i art. 66 w związku z art. 61 p.b. poprzez przedstawienie stanu sprawy niezgodnie ze stanem rzeczywistym poprzez przyjęcie, że taras stanowi integralną część budynku skarżącej, nad którym pieczę sprawuje skarżąca w sytuacji, gdy właścicielem i zarządcą obiektu stanowiącego taras jest Miasto [...], a sam obiekt nie stanowi część nieruchomości wspólnej skarżącej, jego konstrukcja nie stanowi ciągłości konstrukcyjnej ze stropami części głównej budynku, zachowana jest niezależność głównej bryły budynku skarżącej z bryłą tarasu;3) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w związku z art. 133 § 1 p.p.s.a. polegające na przedstawieniu stanu sprawy niezgodnie ze stanem rzeczywistym w związku z oparciem orzeczenia na własnych ustaleniach Sądu z pominięciem ustaleń opinii technicznej dotyczącej powiązań funkcjonalnych i konstrukcyjno-architektoniczno-budowlanych głównej bryły budynku przy ul. [...] w W. z lokalami [...] części wschodniej znajdującym się pod tarasami, sporządzonej w lipcu 2023 r. przez dr inż. R.S. w specjalności konstrukcyjno-budowlanej w zakresie projektowania, robót remontowych i renowacyjnych w obiektach budowlanych oraz mgr inż. D.S. mającego uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej bez ograniczeń w sytuacji przedstawionych w niej wniosków, zgodnie z którymi przeprowadzone badania wykazały, że konstrukcja tarasu nie stanowi ciągłości konstrukcyjnej ze stropami części głównej budynku oraz niezależność głównej bryły budynku z bryłą stanowiącą własność [...] oraz wadliwego wnioskowania w opinii technicznej dotyczącej powiązań funkcjonalnych i konstrukcyjno-architektoniczno-budowlanych dla lokali użytkowych położonych w obrębie budynku oraz tarasu opracowanej przez mgr inż. M.Z. oraz mgr inż. Z.Z. w kwietniu 2013 r. na zlecenie ZGN w Dzielnicy [...] w zakresie powiązań konstrukcyjnych, architektonicznych i funkcjonalnych wszystkich pomieszczeń między sobą i pozostałą częścią budynku, a także wspólnej instalacji wod.-kan., co., elektrycznej, a w konsekwencji braku podstaw do uznania skarżącej za adresata postanowienia PINB;4) art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia w sposób nie pozwalający na jednoznaczną rekonstrukcję podstawy rozstrzygnięcia wobec nie odniesienia się do zarzutu nieuwzględnienia związania organów i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli w Warszawie II Wydział z dnia 19 marca 2019 r. w sprawie oddalenia wniosku Miasta [...] o zabezpieczenie (sygn. akt II C 519/19), a w konsekwencji obowiązku Miasta [...] przez czas trwania postępowania utrzymania tarasu w należytym stanie i wykonania prac naprawczych;5) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 w związku z art. 61 p.b. w zw. z art. 3 ust. 2 u.w.l. przez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że decyzja PINB właściwie została skierowana do skarżącej.Skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, a ponadto o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.W uzasadnieniu skargi kasacyjnej Wspólnota wskazała, że w sprawie nie są kwestionowane ustalenia dotyczące stanu technicznego tarasu oraz potrzeby usunięcia nieprawidłowości w jego stanie technicznym. Kwestionowane jest jedynie skierowanie orzeczonego nakazu do Wspólnoty. Elementem nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej jest tylko nieruchomość wpisana do księgi wieczystej, na której posadowiony jest budynek, w którym wyodrębniono lokale. Budynek, którego dach stanowi jednocześnie taras będący przedmiotem decyzji oraz znajdujące się w tym budynku tarasowym lokale, nie wchodzą w skład nieruchomości Wspólnoty. Budynek w całości należy do Miasta [...].Wspólnota zaznaczyła, że w Dziale I-O prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości księgi wieczystej odnotowane są 23 wzmianki o skargach, wyłączona jest zatem do czasu wykreślenia wzmianek na podstawie art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (tj. Dz.U. z 2023 r., poz. 1984) rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Pozwala to na dokonanie odmiennych ustaleń prawnych dotyczących stanu prawnego nieruchomości od tych, jakie wynikają z wpisów w księdze wieczystej i przyjęcie, że nieruchomość wspólna Wspólnoty ogranicza się do działki nr [...] w obrębie [...], o powierzchni 1.187,00 m².W ocenie Wspólnoty, Wojewódzki Sąd Administracyjny przyjął, że na gruncie Prawa budowlanego obowiązki właściciela lub zarządcy odpowiedzialnego za stan techniczny budynku niejako oderwane są od zagadnień związanych z własnością gruntu, na których obiekty się znajdują. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2009 r., III CZP 95/09 składnikiem nieruchomości wspólnej nie może być udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta, nawet w sytuacji, gdy nieruchomość ta stanowi działkę pozostającą w funkcjonalnym związku z nieruchomością wspólną, ponieważ dzięki niej właściciele lokali mają zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz infrastrukturę.Wspólnota konsekwentnie kwestionowała w toku postępowania prawidłowość i rzetelność przeprowadzonych przez PINB czynności kontrolnych w dniu 14 kwietnia 2021 r. Nieprawdziwy opis nieruchomości z protokołu oględzin stał się podstawą błędnych ustaleń faktycznych powtarzanych w każdym rozstrzygnięciu mimo podnoszonych w tym zakresie zarzutów Wspólnoty.Wejście do budynku Wspólnoty znajduje się nie od strony [...]. Od strony ul. [...] położony jest podcień stanowiący przejście komunikacyjne między patio od ul. [...], a ulicą [...]. Taras nie jest tworzony przez wysunięte piwnice, a przez suterenę. Potwierdza to chociażby Opinia Miasta z 2013 r., zgodnie z którą teren od strony wschodniej jest obniżony o około 2,5 m, co sprawa, że kondygnacja podziemna pod tarasem staje się sutereną. Do części piwnicznej pod tarasem brak jest dostępu z powierzchni ogólnej w części wspólnej budynku.Pismo ZGN w Dzielnicy [...] z dnia 3 listopada 2018 r. znajdujące się w aktach sprawy PINB/IOT/EP/7352/4023/08 przesądza o tym, że to Miasto [...] powinno być adresatem zaskarżonego rozstrzygnięcia. Treść Projektu budowlano-konstrukcyjnego remontu tarasu ze schodami budynku przy ul. [...] w W. wraz z jego odwodnieniem i kosztorysem z grudnia 2006 r. (w aktach sprawy) stanowiło podstawę wykonania prac przez ZGN [...], o których jest mowa w piśmie pismo ZGN [...] z dnia 3 listopada 2008 r. O realizacji przedmiotowego remontu i jego zakresie jest także mowa w znajdującej się w aktach sprawy Ekspertyzie technicznej dotyczącej oceny stanu technicznego tarasu budynku przy ul. [...] w W. zgodnie z postanowieniem PINB dla m.st. Warszawy Nr IOT/91/2022 z dnia 29 kwietnia 2021 r., oraz załączonej Opinii technicznej dotyczącej powiązań funkcjonalnych i konstrukcyjno-architektoniczno-budowlanych głównej bryły budynku przy ul. [...] w W. z lokalami [...] części wschodnie, znajdującymi się pod tarasami. Także znajdująca się w aktach sprawy inwentaryzacja budynku mieszkalnego, sporządzona w celu inwentaryzacji budowlanej budynku mieszkalnego sporządzona dla ustanowienia odrębnej własności lokali wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 6 grudnia 2004 r. jednoznacznie potwierdza fakt, że Miasto [...] w pierwszym wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego aktem notarialnym w dniu 12 lipca 1976 r., usankcjonowało funkcjonowanie podziału budynku przy ul. [...] w W. stosownie do podziału nieruchomości, na których był posadowiony, to jest budynek Wspólnoty i taras. Załącznik nr 3 do protokołu zdawczo-odbiorczego nieruchomości przy ul. [...] wskazuje faktyczną powierzchnię użytkową lokali ogółem i tym samym potwierdza nieobjęcie w ramach przekazywanej nieruchomości tarasu.Właścicielem i zarządcą obiektu stanowiącego taras jest miasto [...], a sam obiekt nie stanowi części nieruchomości wspólnej skarżącej, jego konstrukcja nie stanowi ciągłości konstrukcyjnej ze stropami części głównej budynku, zachowana jest niezależność głównej bryły budynku skarżącej z bryłą tarasu. Adresatem rozstrzygnięcia powinno być Miasto [...] jako właściciel obiektu tarasowego, będącego wyłącznie w jego dyspozycji i sprawującego władztwo nad nim, nie tylko w zakresie gruntu, ale także całości obiektu tarasowego, w tym również znajdujących się w nim lokali i powierzchni wspólnych. Własność Miasta [...] budynku stanowiącego odrębną własność, którego dach stanowi jednocześnie taras potwierdza także postępowanie przed Sądem Rejonowym dla Warszawy Woli w Warszawie II Wydział pod sygn. akt I C 517/19. Zawarty w pozwie wniosek Miasta [...] o udzielenie zabezpieczenia roszczenia przez zobowiązanie Wspólnoty do prowadzenia niezbędnych prac naprawczych tarasu w budynku przy ul. [...] w W. do czasu prawomocnego zakończenia postępowania postanowieniem Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli w Warszawie II Wydział z dnia 19 marca 2019 r. został oddalony. W uzasadnieniu Sąd wskazał, że należenie przedmiotowego tarasu do Miasta [...] czyni go zobowiązanym do utrzymywania go w należytym stanie oraz że za okoliczność uzasadniającą udzielenie zabezpieczenia nie może być poczytany fakt, iż Miasto [...] będzie zobowiązane do poniesienia ewentualnych kosztów związanych z przeprowadzeniem prac naprawczych.Stan faktyczny niniejszej sprawy nie dotyczy sytuacji o wypracowanym przez orzecznictwo sądów administracyjnych stanowisku w sprawie odpowiedzialności za stan techniczny nieruchomości budynkowych wielolokalowych, zgodnie z którym adresatem nakazu jest wspólnota mieszkaniowa, jeśli dotyczy on części wspólnych w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Budynek Miasta zabudowany tarasem nie współtworzy Wspólnoty skarżącej. Brak jest tym samym podstaw do szukania wyłącznie na potrzeby ustalenia adresata obowiązku wykonania prac naprawczych powiązań ze stanami faktycznymi, w których taras lokalu należącego do Wspólnoty winien być traktowany jako element części wspólnej budynku Wspólnoty.Opinia złożona w postępowaniu sądowoadministracyjnym przez Wspólnotę potwierdza, że konstrukcja tarasu nie stanowi ciągłości konstrukcyjnej ze stropami części głównej budynku oraz niezależność głównej bryły budynku z bryłą stanowiącą własność [...] oraz wadliwe wnioskowanie w Opinii technicznej dotyczącej powiązań funkcjonalnych i konstrukcyjno-architektoniczno-budowlanych dla lokali użytkowych położonych w obrębie budynku oraz tarasu opracowanej przez mgr inż. M.Z. oraz mgr inż. Z.Z. w kwietniu 2013 r. na zlecenie ZGN w [...] w zakresie powiązań konstrukcyjnych, architektonicznych i funkcjonalnych wszystkich pomieszczeń między sobą i pozostałą częścią budynku, a także wspólnej instalacji /wod.-kan., co., elektryczne/.Taras nie może być zaliczany do części wspólnych budynku Wspólnoty, nie należy bowiem do elementów konstrukcyjnych budynku – Opinia Wspólnoty dyskredytuje stanowisko organów nadzoru budowlanego, że płyta tarasowa stanowiąca jednocześnie stropodach dla pomieszczeń położonych poniżej należy do elementów konstrukcyjnych budynku. Stropodach jest elementem konstrukcyjnym jedynie dla lokali w obiekcie Miasta. Jego utrzymanie w należytym stanie technicznym nie może wiec obciążać Wspólnoty.Wskazane w opinii Wspólnoty twierdzenie, że możliwe jest funkcjonowanie budynku Wspólnoty bez tarasu i pomieszczeń zlokalizowanych bezpośrednio pod nim, w tym dokonanie rozbiórki, nie potwierdza koncepcji stanowienia przez taras stropodachu dla piwnic przynależnych do budynku Wspólnoty. Brak jest uzasadnienia dla stanowiska Sądu I instancji, że płyta tarasowa nie mogłaby istnieć samodzielnie bez budynku Wspólnoty. Wojewódzki Sąd Administracyjny, w sposób pozbawiony kontekstu całości ustaleń Opinii, wadliwie uznał, że z całą pewnością w kontrolowanym przypadku wskazana płyta tarasowa nie mogłaby istnieć samodzielnie bez budynku i na tej podstawie przyjął – wbrew treści Opinii – że wnioski Opinii nie przemawiają z niezależną częścią budynku w postaci samego tylko tarasu.Sąd I instancji nie odniósł się do zarzutu nieuwzględnienia związania prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli w Warszawie II Wydział z dnia 19 marca 2019 r. w sprawie oddalenia wniosku Miasta [...] o zabezpieczenie. W uzasadnieniu Sąd wskazał, że należenie przedmiotowego tarasu do Miasta [...] czyni go zobowiązanym do utrzymywania go w należytym stanie oraz że za okoliczność uzasadniającą udzielenie zabezpieczenia nie może być poczytany fakt, iż Miasto [...] będzie zobowiązane do poniesienia ewentualnych kosztów związanych z przeprowadzeniem prac naprawczych. Organy są związane w niniejszej sprawie złożonym do akt sprawy prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli w Warszawie. Związanie oznacza, że przy dokonywaniu czynności z zakresu swojego działania organy te zobligowane są brać pod uwagę fakt wydania danego orzeczenia, którego nie mogą zmieniać, ani uchylać, a w przypadku sądów — zakaz dokonywania ustaleń sprzecznych z uprzednio osądzoną kwestią, a nawet niedopuszczalność prowadzenia w tym zakresie postępowania dowodowego.W odpowiedzi na skargę kasacyjną m.st. Warszawa wniosło o jej oddalenie.Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.Stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej. Z urzędu bierze pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Skład orzekający w niniejszej sprawie nie znalazł podstaw do stwierdzenia nieważności postępowania toczącego się przed sądem pierwszej instancji.Stosownie do art. 193 zd. 2 p.p.s.a., uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej. Naczelny Sąd Administracyjny nie przedstawia więc w uzasadnieniu wyroku oddalającego skargę kasacyjną opisu ustaleń faktycznych i argumentacji prawnej formułowanej przez stronę skarżącą, organy administracji publicznej oraz Sąd I instancji. Stan faktyczny i prawny sprawy rozstrzygniętej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny został przedstawiony w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.Istota wszystkich zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej koncentruje się na próbie podważenia oceny Sądu I instancji, w zakresie prawidłowości wskazania skarżącej kasacyjnie Wspólnoty, jako adresata decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości złego stanu technicznego tarasu budynku oraz lokali znajdujących się pod tarasem przy ul. [...] w W. Decyzja ta wydana została na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 p.b., zgodnie z którymi, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania nałożonego obowiązku.W sprawie nie jest sporne, że przedmiotowy taras przy ul. [...] w W. znajduje się w złym stanie technicznym i może stwarzać zagrożenie bezpieczeństwa ludzi. Nie jest też sporne, że w tej sytuacji zasadnym było wydanie decyzji na podstawie art. 66 p.b. Sporna pozostaje jedynie kwestia określenia adresata nałożonego obowiązku.Stosownie do treści art. 61 p.b. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.Zatem skoro utrzymanie obiektu budowlanego w odpowiednim stanie technicznym należy do obowiązków jego właściciela lub zarządcy, to też te podmioty mogą być adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 p.b. W orzecznictwie podnosi się, że kryterium wyboru adresata decyzji nakładającej obowiązki z art. 66 ust. 1 p.b. powinno być związane z posiadaniem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Celem regulacji nakładającej określone obowiązki jest doprowadzenie do wykonania decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości. Tylko podmiot, który posiada określone prawa do wejścia na teren nieruchomości i wykonania określonego obowiązku, może być adresatem takiej decyzji. Skoro organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązki z art. 66 ust. 1 p.b. z uwzględnieniem właściciela lub zarządcy nieruchomości, o których mowa w art. 61 p.b., to należy przyjąć, że jest on uprawniony do wyboru podmiotu wg swego uznania (wyroki NSA 29 lipca 2025 r., II OSK 1475/24, z 23 września 2010 r., II OSK 1413/09, z 16 października 2008 r. II OSK 1203/07).Jak prawidłowo ustalił Sąd I instancji z treści księgi wieczystej nr [...] wynika, że na nieruchomość przy ul. [...] w W. składają się dwie działki gruntu: nr [...] i [...]. Obie stanowią własność Miasta [...], przy czym działka nr ewid. [...] znajduje się w użytkowaniu wieczystym Wspólnoty Mieszkaniowej. Nie jest kwestionowanym w sprawie, że budynek mieszkalny położony jest na działce nr ewid. [...], a taras, którego dotyczy decyzja znajduje się na działce o nr ewid. [...].Zasadnie Sąd I instancji stwierdził, że z uwagi na treść art. 66 w zw. z art. 61 p.b. określenie adresata decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości nie jest związane z własnością gruntu, na którym obiekt się znajduje. Ustawodawca posługuje się bowiem pojęciem właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, a nie właściciela nieruchomości gruntowej, na której obiekt ten się znajduje. Pojęcia właściciela obiektu nie można natomiast w sposób prosty zrównać z pojęciem właściciela gruntu, na którym obiekt został posadowiony, bowiem pojęcia te nie zawsze będą ze sobą tożsame (wyrok NSA z 5 lutego 2026 r., II OSK 747/25; z 3 marca 2026 r. II OSK 2335/23; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Adresatem nakazu wydanego przez organ nadzoru budowlanego powinien być właściciel obiektu budowlanego (lub zarządca tego obiektu) także wówczas, gdy nakaz ten dotyczy części obiektu budowlanego wzniesionej na nieruchomości gruntowej niebędącej własnością inwestora (wyrok NSA z 7 grudnia 2010 r., II OSK 73/10; http://orzeczenia.nsa.gov.pl).W przypadku nieruchomości budynkowych wielolokalowych problem odpowiedzialności za stan techniczny (mających często różny status) związany jest z charakterem prawnym tych części budynku, w których nakazane roboty mają być wykonane. Jeśli będą to części wspólne, w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., to adresatem nakazu będzie właściciel lub zarządca budynku, jeśli natomiast nakazane roboty naprawcze dotyczyć będą lokali (odrębnych własności), które służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, to zobowiązanym będzie właściciel lokalu (wyrok NSA z 19 września 2019 r., II OSK 2547/17; http://orzeczenia.nsa.gov.pl).Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przepis ten decyduje o zakwalifikowaniu konkretnych elementów budynku do nieruchomości wspólnej. Przepis art. 13 ust. 1 u.w.l. stanowi natomiast, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Natomiast stosownie do przepisów art. 18, art. 20 i art. 21 u.w.l., wspólnota mieszkaniowa sprawuje zarząd nieruchomością wspólną. To wspólnota mieszkaniowa jest więc stroną postępowania w sprawach z zakresu prawa budowlanego, a w konsekwencji także adresatem nałożonych na mocy tej ustawy obowiązków, gdy roboty budowlane mają związek z nieruchomością wspólną.Dokonując oceny, czy sporny taras stanowi część budynku Wspólnoty Sąd I instancji zasadnie powołał się na treść Opinii technicznej z kwietnia 2013 r. autorstwa mgr inż. M.Z. Z opinii tej wynika, że lokale użytkowe parteru i piwnic zarówno pod budynkiem przy ul. [...] w W., jak i pod spornym tarasem są ze sobą powiązane zarówno konstrukcyjnie, architektonicznie jak i funkcjonalnie. W opinii tej stwierdzono, że budynek zaprojektowany i wykonany został jako całość, jeden obiekt, tj. część podziemna, piwnice i pomieszczenia pod tarasem, oraz cztery kondygnacje naziemne. Na parterze i w piwnicach od samego początku projektant zakładał funkcje użytkowe i zgodnie z tą koncepcją zaprojektował układ pomieszczeń. Części pod tarasem mają wspólne fundamenty, wspólne ściany nośne i stropy. Autor opinii stwierdził, że taras jest konstrukcyjnie i funkcjonalnie powiązany z pomieszczeniami użytkowymi parteru.Z ustaleń organów nadzoru budowlanego dokonanych w trakcie kontroli w dniu 14 kwietnia 2021 r. wynika, że część piwnic przynależnych do budynku Wspólnoty, znajduje się pod stropem tarasu. Na co trafnie zwrócił uwagę Sąd I instancji, okoliczność zlokalizowania części piwnic przynależnych do budynku Wspólnoty pod poziomem tarasu potwierdza również Schemat Rzutu Parteru i Piwnic stanowiący część Opinii technicznej z lipca 2023 r.Mając to na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny jako prawidłowe uznał stanowisko Sądu I instancji, że sporny taras stanowi część budynku przy ul. [...], a adresatem nakazu usunięcia nieprawidłowości powinna być skarżąca kasacyjnie Wspólnota Mieszkaniowa. Stąd też Sąd I instancji nie dopuścił się naruszenia art. 3 ust. 2 u.w.l. i art. 66 w związku z art. 61 p.b.Sąd I instancji nie dopuścił się naruszenia art. 133 § 1 p.p.s.a. Naruszenie określonej w tym przepisie zasady orzekania na podstawie akt sprawy może stanowić podstawę kasacyjną, jeżeli polega ona na oddaleniu skargi, pomimo niekompletnych akt sprawy; pominięciu istotnej części tych akt; oparciu orzeczenia na własnych ustaleniach sądu nieznajdujących odzwierciedlenia w aktach sprawy. Całość argumentacji Sądu I instancji znajduje odzwierciedlenie w materiale dowodowym znajdującym się w aktach sprawy. Odmienna od zapatrywań skarżącej kasacyjnie ocena tego materiału nie może uzasadniać zarzutu naruszenia art. 133 § 1 p.p.s.a.Nie jest również zasadny zarzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. mający polegać na nieodniesieniu się do kwestii wydania postanowienia Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli w Warszawie II Wydział z dnia 19 marca 2019 r. w sprawie oddalenia wniosku Miasta [...] o zabezpieczenie (sygn. akt II C 519/19). Do kwestii tej Sąd I instancji odniósł się na stronach 21-22 uzasadnienia wyroku.W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi kasacyjnej.. orzekł o oddaleniu skargi kasacyjnej.