Wyrok z 28 sierpnia 2025, sygn. I ACa 1955/23
Sygn. akt I ACa 1955/23
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 sierpnia 2025 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie, I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSA Rafał Dzyr
Protokolant: Jakub Zieliński
po rozpoznaniu w dniu 28 sierpnia 2025 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwa Gminy Miejskiej(...)
przeciwko B. Ż.
o zapłatę
na skutek apelacji strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 27 kwietnia 2023 r.
sygn. akt I C 2113/22
1. oddala apelację;
2. zasądza od strony powodowej na rzecz pozwanego kwotę 8.100 zł (osiem tysięcy sto złotych) wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty, tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.
Sygn. akt I ACa 1955/23
UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 27 kwietnia 2023 r., sygn. akt I C 2113/22, Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo Gminy Miejskiej (...)o zapłatę kwoty 951.122,58 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 27 maja 2022 r. oraz zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanego B. Ż. 10.800 zł, tytułem kosztów procesu,
Sąd pierwszej instancji ustalił następujący stan faktyczny:
Na mocy umowy z dnia 20 grudnia 2013 r. powodowa Gmina Miejska (...) ustanowiła odrębną własność nieruchomości położonej w K., stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny nr (...) znajdujący się na parterze budynku nr (...) przy ulicy (...) w K., o powierzchni 52,71 m ( 2) wraz z udziałem w gruncie, oddanym w użytkowanie wieczyste i - po zastosowaniu 90% bonifikaty ceny - sprzedała pozwanemu opisany lokal mieszkalny wraz z udziałem wynoszącym 23/1000 części we współwłasności części wspólnych budynku i urządzeń za cenę 31.271 zł oraz oddała w użytkowanie wieczyste udział wynoszący 23/1000 części opisanej nieruchomości gruntowej za pierwszą opłatę netto w kwocie 570,89 zł. Pozwany, działający przez pełnomocnika, oświadczył, że kupuje przedmiotowy lokal i wyraża zgodę na oddanie mu gruntu w użytkowanie wieczyste. Jednocześnie zobowiązał się uiszczać należne opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego. Sprzedaż nastąpiła na rzecz pozwanego, jako najemcy lokalu, po przeprowadzeniu rokowań, z których sporządzono protokół z dnia 26 listopada 2013 r. W akcie notarialnym wskazano, że z protokołu rokowań wynikało, iż:
wartość sprzedawanego lokalu ustalona została na podstawie operatu szacunkowego i wynosiła 312.708 zł, a wartość udziału w nieruchomości gruntowej wynosiła 22.835,43 zł;
od ceny lokalu odpowiadającej jego wartości rynkowej i wysokości pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste udzielona została 90% bonifikata,
strona powodowa będzie żądać zwrotu kwoty, równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli pozwany zbędzie nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny lub wykorzysta tę nieruchomość na inne cele, niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 5 lat licząc od dnia zawarcia aktu notarialnego.
W § 2 aktu notarialnego zamieszczono szereg oświadczeń nabywcy – reprezentowanego przez pełnomocnika. W żadnym z nich nie wskazano celu, w związku z którym udzielono bonifikaty. Nie wskazano także, że nabywca będzie osobiście i stale zamieszkiwał w tym lokalu.
Na podstawie wskazanej umowy pozwany został ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości lokalowej nr(...), położonej w budynku przy ul. (...) w K.. W dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej (KW (...)) ujawniona została hipoteka umowna w kwocie 335543 zł na rzecz strony powodowej, jako zabezpieczenie zwrotu bonifikaty.
Zbycie lokalu nastąpiło w oparciu o zarządzenie nr (...) Prezydenta Miasta K. z dnia 31 lipca 2013 r., które zostało wydane na podstawie art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym oraz art. 68 ust.1 pkt 7, ust. 1a, 2, 2a pkt 1, 4 i 5, ust. 2b u.n.g., art. 3, art. 3a i art. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz uchwały Rady Miasta K. Nr (...) z dnia 11 czerwca 2008 r. w sprawie zasad zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Miejskiej (...) w trybie bezprzetargowym na rzecz najemców (Dz. Urz. (...) z 2008 r., nr(...), poz. 3721 ze zm.). Zarządzeniem nr (...) Prezydent Miasta K. wyraził zgodę na sprzedaż najemcom, w trybie bezprzetargowym, lokali mieszkalnych, stanowiących własność Gminy Miejskiej (...), wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowych części gruntu pod budynkami, objętych wykazem stanowiącym załącznik do niniejszego zarządzenia i będącym jego integralną częścią. Zgodnie z wyżej wymienioną uchwałą, Rada Miasta K. wyraziła wolę zbywania lokali mieszkalnych na rzecz ich najemców, określiła warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych, z uwzględnieniem finansowych możliwości Gminy oraz mieszkaniowych potrzeb jej mieszkańców. W § 1 powołanej uchwały Rada upoważniła Prezydenta Miasta K. do sprzedaży na rzecz najemców lokali mieszkalnych stanowiących własność lub współwłasność Gminy Miejskiej (...), z wyjątkiem lokali wymienionych w pkt 1 – 14. W § 3 uchwały wskazano, że nabywcami lokali mieszkalnych od Gminy Miejskiej (...)na zasadach określonych w uchwale mogą być ich najemcy, którym przysługuje pierwszeństwo nabycia, zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.n.g., z uwagi na nawiązanie stosunku najmu na czas nieoznaczony. W § 4 uchwały wskazano, kiedy nie może nastąpić sprzedaż lokalu na rzecz najemcy, w § 5 ustalono, kto ma ponieść koszty wyceny lokalu. W § 6 wskazano zasady ustalania ceny sprzedaży, a w § 8 ( 1) ustalono sposób obliczania bonifikaty.
W § 8 ( 2) ust. 1 uchwały stwierdzono, że nie udziela się bonifikaty w przypadku zbycia przez Gminę Miejską (...) lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy, jeżeli tenże najemca:
1) po dacie wejścia w życie wyżej wymienionej uchwały Nr (...), tj. po dniu 3 października 2003 r., pozostawał lub jest:
a) właścicielem (współwłaścicielem) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość albo
b) właścicielem (współwłaścicielem), względnie użytkownikiem (współużytkownikiem) wieczystym nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym bądź nieruchomości, na której została rozpoczęta budowa budynku mieszkalnego, albo
c) uprawnionym (współuprawnionym) z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, względnie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, albo
2) pozostaje osobą uprawnioną (współuprawnioną) z tytułu:
a) spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, albo
b) stosunku najmu innego lokalu mieszkalnego, jako jego najemca (współnajemca), albo
c) prawa dożywocia, służebności, użytkowania, dzierżawy, użyczenia lub innej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, będących podstawą posiadania (współposiadania) lokalu mieszkalnego względnie budynku mieszkalnego, bądź części takiego lokalu lub budynku.
W kolejnych ustępach § 8 2 uchwały wskazano, że:
2. Nie udziela się również bonifikaty w odniesieniu do lokali mieszkalnych, do których tytuł najmu przysługuje osobom, które uprzednio nabyły od Gminy Miejskiej (...) lub Skarbu Państwa lokal mieszkalny z zastosowaniem bonifikaty lub innej formy obniżki ceny lokalu.
3. Wyłączenia, o których mowa w ust. 1 dotyczą nieruchomości lub praw na terenie województwa (...).
4. Wyłączenia zawarte w ust. 1 i 2 odnoszą się do najemcy, małżonka najemcy i małżonka pozostającego z najemcą w orzeczonej sądownie separacji.
5. W razie zaistnienia którejkolwiek z przesłanek wymienionych w ust. 1 i 2, zbycie lokalu może nastąpić na rzecz najemcy w trybie bezprzetargowym, zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 u.n.g., po cenie rynkowej, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
6. Wyłączenia, o których mowa w ust. 1 pkt 1 nie dotyczą przypadków dokonanego po dniu 3 października 2003 r. zbycia lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (bądź udziału w nich) w zamian za wstąpienie w stosunek najmu na drodze dobrowolnej zamiany lokali mieszkalnych.
7. W razie zaistnienia którejkolwiek z negatywnych przesłanek wymienionych w ust. 1 Rada Miasta K. może w przypadkach uzasadnionych, po uzyskaniu pozytywnej opinii ze strony merytorycznych komisji Rady, podejmować indywidualne uchwały dopuszczające sprzedaż lokali mieszkalnych z zastosowaniem bonifikaty, z równoczesnym określeniem wysokości stawki procentowej bonifikaty.
8. Za przypadek uzasadniony, o jakim mowa w ust. 7 uważa się w szczególności sytuację, gdy:
1) wartość rynkowa nieruchomości lub praw wymienionych w ust. 1 jest niższa niż wartość rynkowa lokalu mieszkalnego, który ma być przedmiotem wykupu przez najemcę od Gminy Miejskiej (...)albo
2) z uwagi na sytuację osobistą i prawną najemcy, zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych z nieruchomości lub praw wymienionych w ust. 1 jest niemożliwe bądź bardzo utrudnione.
W § 9 uchwały przewidziano, że zwrotowi na rzecz Gminy Miejskiej (...) podlega kwota stanowiąca wartość zwaloryzowanej bonifikaty w sytuacjach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dla zabezpieczenia roszczenia Gminy Miejskiej (...) o zwrot kwoty stanowiącej wartość waloryzowanej bonifikaty, nabywca ustanawia w akcie notarialnym sprzedaży lokalu mieszkalnego hipotekę na rzecz Gminy Miejskiej (...) w wysokości równej wartości lokalu mieszkalnego ustalonej w operacie szacunkowym oraz wartości udziału w gruncie przynależnego do lokalu.
Zgodnie z powołanym powyżej zarządzeniem Prezydenta, wykazem nieruchomości do zbycia objęto lokal przy ul. (...) w K..
Pozwany nie został pouczony, w jaki sposób powinno być przez niego wykorzystywane zakupione mieszkanie. Lokal mieszkalny przy ul. (...) w K. nie był wynajmowany przez pozwanego osobom trzecim w okresie do 20 grudnia 2013 r. do 20 grudnia 2018 r. We wskazanym okresie pozwany przebywał i pracował w Irlandii.
Pismem z dnia 17 lipca 2019 r. pozwany zwrócił się do strony powodowej z wnioskiem o wydanie przez nią oświadczenia wierzyciela o wyrażenie zgody na wykreślenie hipoteki zabezpieczającej jej roszczenie o zwrot udzielonej bonifikaty. W odpowiedzi strona powodowa poinformowała pozwanego, że prowadzone jest postępowanie wyjaśniające i wezwała go do przedłożenia dokumentów potwierdzających fakt uiszczania opłat związanych z eksploatacją mieszkania. Pozwany w piśmie z dnia 14 sierpnia 2019 r. wskazał, że opłat dokonywał zarówno na poczcie, jak i przez płatności z karty kredytowej, nie posiada potwierdzeń dokonywania opłat. Pozwany przedstawił potwierdzenie uiszczenia opłat za telewizję NC+ / Cyfry + - opłaty z 14 sierpnia 2019 r., 11 lipca 2019 r., 15 czerwca 2019 r., 10 maja 2019 r., 15 kwietnia 2019 r., 16 marca 2019 r., 11 lutego 2019 r. 15 maja 2014 r. 16 czerwca 2014 r., 16 sierpnia 2014 r., 15 lipca 2014 r., 15 marca 2014 r., 15 lutego 2014 r., 15 kwietnia 2014 r., 15 stycznia 2014 r. 15 września 2014 r., potwierdzenie opłat za energię elektryczną, gaz – z 10 lipca 2014 r., 10 stycznia 2014 r, oraz potwierdzenie dokonania opłat czynszu – opłaty z 5 sierpnia 2019 r., 11 lipca 2019 r., 15 czerwca 2019 r., 9 maja 2019 r., 16 marca 2019 r., 10 maja 2014 r., 11 czerwca 2014 r. 11 sierpnia 2014 r., 10 lipca 2014 r., 10 marca 2014 r., 10 lutego 2014 r., 16 kwietnia 2014 r ., 13 stycznia 2014 r., 10 września 2014 r. W piśmie z dnia 18 września 2019 r. pozwany wyjaśnił, że lokal mieszkalny od 20 grudnia 2013 r. do 20 grudnia 2018 r. był w posiadaniu pozwanego i zaspokajał jego potrzeby mieszkaniowe. W lokalu tym, przez krótki okres czasu w 2016 r. przebywała jego znajoma B. B.. Państwo B. byli znajomymi pozwanego, którzy sprzedali mieszkanie w K. i kupili nowe w C.. W tym czasie nie mieli gdzie mieszkać przez około 3 miesiące i pozwany pozwolił im zamieszkać w swoim w mieszkaniu przy ul. (...) w K.. Pozwany nie pobierał z tego tytułu czynszu. Lokal w tym okresie nie był wynajmowany.
Strona powodowa wezwała pozwanego pismem z dnia 13 grudnia 2019 r. do zapłaty kwoty 333.222,23 zł, tytułem zwrotu bonifikaty, do dnia 20 stycznia 2020 r. W uzasadnieniu żądania strona powodowa wskazała, że pozwany wykorzystywał lokal mieszkalny w innym celu, niż cel uzasadniający przyznanie bonifikaty. W piśmie z dnia 20 stycznia 2020 r. pozwany zwrócił się do strony powodowej o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty. W odpowiedzi, pismem z dnia 16 listopada 2021 r. strona powodowa poinformowała pozwanego, że jego wniosek nie został pozytywnie zaopiniowany przez właściwą komisję Rady Miasta K..
Pozwany B. Ż. jest zameldowany na pobyt stały w lokalu mieszkalnym położonym w K. przy ulicy (...) od dnia 13 lutego 1961 r. Zamieszkiwał w tym lokalu z rodzicami od urodzenia. Lokal ten był tzw. mieszkaniem kwaterunkowym, w którym pozwany mieszkał z rodzicami i otrzymał je po nich. Przez wiele lat Miasto K. oferowało wykup tego lokalu na własność, ale pozwany nie był w stanie tego zrobić, z uwagi na problemy finansowe. W 2006 r. pozwany wyjechał do Irlandii w celach zarobkowych, gdyż miał poważne długi. Chciał także pozyskać środki na sfinansowanie wykupu mieszkania przy ul. (...). Pozwany w Irlandii założył przedsiębiorstwo. Do chwili obecnej przebywa w Irlandii, pracuje tam i wynajmuje dom. Po wyjeździe w Polski pozwany w latach 2006 – 2008 wynajmował lokal mieszkalny studentom. Po pożarze w 2008 r., zaprzestał wynajmowania tego lokalu. Lokal pozostawał w dyspozycji pozwanego i jego syna A. Ż., który od 2014 r. lub 2015 r. przebywa w Irlandii i tam kontynuuje naukę. A. Ż. wybrał studia w Irlandii, ponieważ ż nie podszedł do egzaminu maturalnego w Polsce. W Irlandii są inne zasady studiowania i można podjąć studia po zdaniu egzaminów, nie mając matury. Podczas pobytu pozwanego lub jego syna w Polsce, zatrzymują się oni w (...) mieszkaniu. Znajdują się tam ich rzeczy osobiste oraz pamiątki rodzinne. Pozwany przyjeżdża do Polski kilka razy w roku, na kilka dni. Częściej w Polsce przebywał syn pozwanego, który w okresie 2013 – 2018 przylatywał do Polski kilka razy w roku, na okresy 2-3 tygodni. Syn pozwanego przebywał w tym mieszkaniu w 2014 r. przez okres kilku miesięcy, podczas przygotowywania się do zdania egzaminu na prawo jazdy. Także w 2016 i 2018 r. przebywał w nim. Pozwany w 2025 r. uzyska uprawnienia emerytalne w Irlandii. Planuje powrót do Polski i korzystanie z mieszkania przy ul. (...).
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Podstawą faktyczną żądania pozwu było twierdzenie, iż pozwany po nabyciu własności nieruchomości lokalowej, przy uwzględnieniu 90% bonifikaty w cenie nabycia, w okresie następnych 5 lat wykorzystał nieruchomość na inne cele, niż cele uzasadniające udzielenie przez stronę powodową bonifikaty, co uzasadniało żądanie zwrotu bonifikaty po jej zwaloryzowaniu. Na rozprawie w dniu 26 stycznia 2023 r. strona powodowa doprecyzowała podstawę żądania wskazując, że wykorzystywanie lokalu przez pozwanego na inny cel, niż cel związany z udzieleniem bonifikaty, polegało na tym, że pozwany nie wykorzystywał lokalu na własne celem mieszkaniowe, rozumiane jako centrum życiowe pozwanego. Jako podstawę prawną swojego żądania strona powodowa wskazała przepis art. 68 ust. 2 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele, niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie, po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
Strona powodowa powołała się na przepis art. 75 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, zgodnie z którym władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Z artykułu tego strona powodowa wywiodła nakaz stosowania ścisłej wykładni przepisów uprzywilejowujących, a do takiej grupy przepisów należą przepisy przewidujące możliwość nabycia lokalu z bonifikatą ceny przez określoną kategorię mieszkańców gminy.
Podstawą nabycia przez pozwanego odrębnej własności lokalu mieszkalnego był przepis art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n, który stanowi, że właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny. W przepisie art. 68 ust. 1 u.g.n. wskazano szereg podstaw uzasadniających udzielenie bonifikaty ceny nabycia nieruchomości. Podstawy udzielenia bonifikaty, przewidziane w art. 68 u.g.n. mogą odnosić się do celu, na jaki nieruchomość jest sprzedawana. Określenie celu polegało na wskazaniu, że nieruchomość sprzedawana jest na: cele mieszkaniowe, realizację urządzeń infrastruktury technicznej, inne cele publiczne (art. 68 ust. 1 pkt. 1 u.g.n.) osobom prowadzącym działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego (art. 68 ust. 1 pkt 2 u.g.n.), z przeznaczeniem na rodzinne ogrody działkowe; (art. 68 ust. 1 pkt 3 u.g.n.), kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej (art. 68 ust. 1 pkt 6 u.g.n.), na cele realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych, o których mowa w art. 15 ust. 1 pkt 5 lit. a ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (art. 68 ust. 1 pkt 12 u.g.n.). Poza tym wskazany przepis przewiduje udzielenie bonifikaty w związku z przeniesieniem własności nieruchomości na rzecz określonych podmiotów, bez wskazywania celu. Np. sprzedaż nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (art. 68 ust. 1 pkt 5 u.g.n.), podmiotów, o których mowa w art. 61 ust. 1 (art. 68 ust. 1 pkt 11 u.g.n.). Jak wynika z powyższego zestawienia, udzielenie bonifikaty może, lecz nie musi być uzależnione na poziomie ustawy, od określenia celu, na jaki własność nieruchomości jest przenoszona, a wskazanie celu nie było konieczną przesłanką udzielenia takiej bonifikaty.
Przeniesienie własności nieruchomości na rzecz pozwanego nie wiązało się ze wskazaniem jakiegokolwiek celu, na jaki własność ta była przenoszona. W przypadku nieruchomości lokalowej zbytej na rzecz pozwanego cel przeniesienia własności nie wynika wprost z ustawy, przeniesienie własności i udzielenie bonifikaty wiązało się bowiem ze sprzedażą lokalu jako lokalu mieszkalny. Stosownie do art. 68 ust. 1b u.g.n. w zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku, o których mowa w ust. 1, określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. Zarządzenie wojewody albo uchwała rady lub sejmiku stanowi akt prawa miejscowego lub może dotyczyć indywidualnych nieruchomości. Zarówno w zarządzeniu nr (...) Prezydenta Miasta K. z dnia 31 lipca 2013 r. jak i w uchwale Rady Miasta K. Nr (...) z dnia 11 czerwca 2008 r. w sprawie zasad zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Miejskiej (...) w trybie bezprzetargowym na rzecz najemców nie określono wyraźnie celu, na jaki przenoszona jest własność nieruchomość lokalowej na rzecz dotychczasowego najemcy – pozwanego. Kwalifikacja lokalu jako lokalu mieszkalnego, uzasadniająca udzielenie bonifikaty, nie może być utożsamiana z celem, w związku z którym własność nieruchomości jest przenoszona.
Także analiza treści akt notarialnego obejmującego umowę z dnia 20 grudnia 2013 r. nie prowadzi do wniosku, że określony został cel, w związku z którym strona powodowa dokonała przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na rzecz pozwanego. W akcie notarialnym wskazano, że zbycie przez Gminę Miejską (...) lokalu nastąpiło na rzecz najemcy tego lokalu, tj. pozwanego. Nabycie poprzedziły rokowania, zgodnie z protokołem których od ceny lokalu odpowiadającej jego wartości rynkowej i wysokości pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste udzielona została 90% bonifikata. Gmina została uprawniona do zażądania zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli strona kupująca zbyła nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny lub wykorzystała tę nieruchomość na inne cele, niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty – przed upływem 5 lat licząc od dnia zawarcia aktu notarialnego. Zarówno z umowy, jak i z ustawy jasno wynikało, że pozwany nabywca lokalu nie może zbyć lokalu przed upływem 5 lat od daty nabycia, a jeżeli to uczyni, będzie zmuszony zwrócić kwotę odpowiadającą zwaloryzowanej bonifikacie. Co do celu wykorzystania nieruchomości, uzasadniającego udzielenie bonifikaty, w umowie odesłano do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa ta w przepisie art. 68 ust. 1 pkt 7 (podstawa przeznaczenia lokalu pozwanego do sprzedaży) wskazuje, że właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny – ustawa zatem także nie określa celu, na jaki wykorzystana ma zostać nieruchomość, uzasadniającego udzielenie bonifikaty.
Cel ten nie został także wskazany w uchwale Rady Miasta K. Nr (...) z dnia 11 czerwca 2008 r. w sprawie zasad zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Miejskiej (...)w trybie bezprzetargowym na rzecz najemców. W § 1 powołanej uchwały Rada Miasta K. upoważniła Prezydenta Miasta K. do sprzedaży na rzecz najemców lokali mieszkalnych stanowiących własność lub współwłasność Gminy Miejskiej(...), wskazując lokale wyłączone spod tego upoważnienia. Lokal pozwanego nie należał do żadnej z kategorii lokali objętych wyłączeniem. W § 8 ( 2) uchwały wskazano przypadki, kiedy nie udziela się bonifikaty, wiązało się to zasadniczo z przysługiwaniem najemcy – nabywcy lokalu, tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego (zgodnie z ust. 3 – położonego na terenie województwa (...)). Okoliczności ustalone w niniejszej sprawie nie dają podstaw do zakwalifikowania pozwanego do którejkolwiek z kategorii podmiotów wskazanych w § 8 ( 2) uchwały. W § 9 uchwały wskazano, że zwrotowi na rzecz Gminy Miejskiej (...) podlega kwota stanowiąca wartość zwaloryzowanej bonifikaty w sytuacjach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Powołana uchwała zatem także nie określała samodzielnie zasad zwrotu bonifikaty, czy celu, na jaki przeniesiona została własność nieruchomości lokalowej na dotychczasowego najemcę, odsyłała w tym zakresie od ustawy o gospodarce nieruchomości, ustawa zaś regulowała tę kwestię w sposób omówiony powyżej.
Pozwany nabył lokal przy ul. (...) w K. na podstawie zarządzenia nr (...) Prezydenta Miasta K. z dnia 31 lipca 2013 r. W zarządzeniu tym także nie wskazano celu, na jaki nieruchomość zostaje zbyta, w zarządzeniu wskazano jedynie, że Prezydent Miasta K. wyraża zgodę na sprzedaż - na rzecz najemców - w trybie bezprzetargowym lokali mieszkalnych - stanowiących własność Gminy Miejskiej (...)- wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowych części gruntu pod budynkami, objętych wykazem stanowiącym załącznik do zarządzenia. Jedyną przesłanką nabycia własności nieruchomości lokalowej, wchodzącą w rachubę na podstawie wskazanego zarządzenia, było to, aby nabywca był najemcą lokalu. Pozwany w dacie nabycia nieruchomości realizował wskazaną przesłankę.
Jak wynikało z przedstawionych przepisów, jedyną podstawą, którą można było wywieść z obwiązujących przepisów prawa (także miejscowego) i umowy z 20 grudnia 2013 r., uzasadniającą żądanie zwrotu udzielonej bonifikaty, byłoby zbycie przez pozwanego własności lokalu przed upływem 5 lat od przeniesienia własności tego lokalu. Taka sytuacja nie miała zaś miejsca.
Strona powodowa wskazała w toku procesu, że wykorzystywanie lokalu przez pozwanego na inny cel, niż związany z udzieleniem bonifikaty, polegało na tym, że pozwany nie wykorzystywał lokalu na własne cele mieszkaniowe, rozumiane jako koncentrowanie w tym mieszkaniu jego centrum życiowego pozwanego, co, w ocenie strony powodowej, uzasadnia żądanie zwrotu bonifikaty. Taka kwalifikacja prawna nie jest możliwa na gruncie ustalonego stanu faktycznego. Należy bowiem odróżnić motywy, które legły u podstaw przyznania w określonym przypadku bonifikaty w nabyciu nieruchomości (cel rozumiany jako ratio legis, motywację, przyczyna wprowadzenia regulacji ustawowej, umożliwiającej udzielenie bonifikaty, a w konsekwencji uprzywilejowania danego podmiotu w stosunku do innych obywateli) od celu zdefiniowanego w ustawie, rozumianego jako normatywne uzasadnienie udzielenia bonifikaty, cel przeniesienia własności rozumiany jako swoisty warunek prawny przeniesienia własności, wskazywany w konkretnym i indywidualnym przypadku.
Pozwany nabył lokal mieszkalny przy ul. (...) w K. z bonifikatą, był to bowiem lokal mieszkalny, którego pozwany był najemcą (por. art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n., uchwała Rady Miasta K. Nr (...) z dnia 11 czerwca 2008 r. i zarządzenie nr (...) Prezydenta Miasta K. z dnia 31 lipca 2013 r.). W kwestii opisania celu udzielenia bonifikaty w przepisach prawa lub umowy z dnia 20 grudnia 2013 r. nie ma innych uwarunkowań prawnych wskazanego nabycia własności lokalu w bonifikatą. Żądanie zwrotu bonifikaty byłoby uzasadnione w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty nabycia, a także wykorzystanie nieruchomości na inny cel, niż cel uzasadniający udzielenie bonifikaty. W tym ostatnim przypadku – w ocenie Sądu Okręgowego – żądanie zwrotu bonifikaty byłoby uzasadnione w sytuacji, w której udzielenie bonifikaty wiązałoby się celem określonym przez ustawę, bądź wskazanym w uchwale Rady Miasta K. lub chociażby w umowie. Przykłady wskazania celów, na jaki nieruchomość jest zbywana, i połączonej z tym bonifikaty przedstawiono powyżej. Żądanie zwrotu bonifikaty w przypadku, w którym przeniesienie własności nieruchomości nie wiązało się ze wskazanym jasno w ustawie, uchwale lub umowie celem, jest bezpodstawne. W niniejszej sprawie nie pouczono pozwanego przy zawieraniu umowy w taki sposób, który wyraźne określałaby, co pozwany, jako nabywca nieruchomości, może, a czego mu nie wolno mu czynić z lokalem, w związku z udzielonym przywilejem bonifikaty. Umożliwienie pozwanemu nabycia lokalu z bonifikatą ceny stanowiło realizację wyżej opisanej konstytucyjnej normy prawnej. Cofnięcie takiego przywileju wymagałoby jednak jasnego sformułowania warunków, pod którymi bonifikata została udzielona, a których złamanie zobowiązywałoby pozwanego do zwrócenia korzyści z niej wynikającej . O ile zbycie nieruchomości w ustawowo określonym horyzoncie czasowym jest precyzyjnie określoną przesłanką pozbawienia uprawnienia do bonifikaty, o tyle nie można powiedzieć tego samego o celu przekazania nieruchomości, w związku z którym pozwanemu została udzielona bonifikata w cenie nabycia lokalu nr (...) położonego przy ul. (...), w sytuacji przeniesienia własności lokali z bonifikatą, w trybie art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n. Można zgodzić się z poglądem, że ratio legis udzielenia przywileju (zbycia lokalu z bonifikatą) w przypadku art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n., rozumiane jako cel wprowadzenia takiej regulacji, sprowadzało się do umożliwienia najemcom lokalu nabycia zajmowanych przez nich lokali, stanowiących ich centrum życiowe. Mieszkanie takie miałby być ich jedynym miejscem, służącym do zaspokajania ich potrzeb bytowych, w preferencyjnej cenie. Preferencja ta stanowiła osłonę socjalną dla najbardziej potrzebujących członków społeczeństwa oraz była wyrazem troski państwa o najsłabszych ekonomicznie obywateli. O ile jednak takie ratio legis regulacji może został wyinterpretowane z systemu prawa, o tyle to samo ratio legis nie może być utożsamione z celem uzasadniającym udzielenie bonifikaty, o którym mowa w art. 68 ust. 2 u.g.n.
Pozwany nabył przedmiotowy lokal, jako jego najemca, w dniu 20 grudnia 2013 r. W dacie nabywania nieruchomości nie przebywał już w Polsce od ponad 7 lat, ponieważ mieszkał i pracował w Irlandii. Nie stanęło to jednak na przeszkodzie w zaoferowaniu pozwanemu przez Gminę Miejską (...), po przeprowadzeniu negocjacji, nabycia własności lokalu z bonifikatą. Pozwany wykorzystywał lokal na własne potrzeby mieszkaniowe w okresie od jego nabycia do chwili obecnej. Epizod wynajmowania lokalu studentom przez pozwanego miał miejsce w latach 2006 – 2008, zatem przed sprzedażą lokalu, nie może stanowić podstawy żądania zwrotu bonifikaty. Epizod zamieszkiwania w lokal przez znajomych pozwanego miał miejsce przez około 3 miesiące w 2016 r. i polegał jedynie na użyczeniu lokalu przez pozwanego, czyli osobom potrzebującym doraźnej pomocy w zabezpieczeniu potrzeb mieszkaniowych. Pozwany, mieszkając w Irlandii, przyjeżdżał do lokalu nr (...) przy ul. (...) w K. kilka razy w roku. Także syn pozwanego, z którym pozwany pozostaje we wspólnym gospodarstwie domowym, zatrzymywał się w tym lokalu. Wszystko to przemawiało za przyjęciem, że pozwany wykorzystywał i nadal wykorzystuje przedmiotowy lokal w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych i nie zmienił przeznaczenia tego lokalu. Wobec braku adekwatnych podstaw ustawowych, bądź umownych, nie sposób było pozwanemu postawić zarzut, oparty na twierdzeniu, że nie przebywa w tym lokalu stale, z uwagi na skoncentrowanie swojego centrum życiowego za granicą, a z lokalu K. korzysta jedynie doraźnie. Przyjęcie odmiennego założenia uczyniłoby koniecznym wskazanie reguł, na podstawie których pozwany powinien był przewidzieć konsekwencje swojego postępowania, a w szczególności, że podjęcie przez niego stałej pracy za granicą, połączone z zamieszkiwaniem za granicą, będzie się wiązać z koniecznością zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty. Jednakże na gruncie stosunku prawnego łączącego strony brak było podstaw do skonstruowania takich reguł. Pozwany w chwili zakupu mieszkania nie ukrywał tego, że na stałe zamieszkuje i pracuje za granicą, a zatem nie przebywał na co dzień w mieszkaniu przy ul. (...). Pozwany wykorzystywał ten lokal po jego nabyciu w 2013 r. do celów mieszkalnych w ten sposób, że przechowywał w nim swoje rzeczy osobiste, pamiątki rodzinne, korzystał z niego w czasie pobytu w Polsce. Pozwany zadeklarował, że w tym lokalu ma zamiar zamieszkać na stałe po przejściu na emeryturę.
Strona powodowa w apelacji wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie od pozwanego kosztów procesu. Na wypadek uznania, że zachodzi konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Ponadto, wniosła o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.
Zarzuciła w apelacji:
1) naruszenie art. 25 k.c. i art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w skrócie „u.n.g.”,
2) błąd w ustaleniach faktycznych przez przyjęcie, że opisany powyżej lokal nr (...)służył pozwanemu do zapewnienia potrzeb mieszkaniowych ,
3) naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów i dokonanie oceny materiału dowodowego w sprzeczności z doświadczeniem życiowym i zasadami logiki, poprzez przyjęcie, że trwałe zamieszkiwanie pozwanego w Irlandii uprawniało go do czerpania pożytków z działalności Gminy (...), jaką jest zaspokajanie potrzeb jej mieszkańców, w celu realizacji o art. 75 ust. 1 Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej.
Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od strony powodowej koszów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ nie zostały spełnione ustawowe przesłanki, które uprawniałyby zobowiązywałyby pozwanego do zwrócenia zwaloryzowanej bonifikaty.
Sąd Apelacyjny przyjął dokonane przez Sąd pierwszej instancji ustalenia faktyczne za własne.
Stan faktyczny sprawy w istocie jest bezsporny, co zresztą przyznał pełnomocnik strony powodowej na rozprawie apelacyjnej. Sformułowane w apelacji zarzuty błędnego ustalenia stanu faktycznego oraz naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów sprowadzają się w istocie do braku wyeksponowania przez Sąd Okręgowy ustalenia, że centrum życiowe pozwanego nie znajduje się w K., lecz w Irlandii oraz niewyciągnięcia z tego faktu skutku prawnego, objętego żądaniem pozwu. Tymczasem stan faktyczny sprawy, ustalony w oparciu o niezakwestionowany przez strony materiał dowodowy, dobitnie wskazuje na to, że zarówno w dacie zawarcia przez strony umowy (20.12.2013 r.), jak w późniejszym okresie, aż do daty wydania zaskarżonego wyroku, centrum życiowe pozwanego znajdowało się w Irlandii. Tam zatem było i do chwili obecnej jest zlokalizowane miejsce stałego zamieszkania pozwanego, w rozumieniu art. 25 k.c. Takiej konstatacji nie stoi na przeszkodzie deklaracja pozwanego, że nosi on z zamiarem przeniesienia swojego centrum życiowe do K. po przejściu na emeryturę. Poza sporem pozostaje również fakt, że pozwany i jego syn mieszkają w lokalu nr (...) przy ulicy (...) w K. podczas swoich krótkotrwałych pobytów w Polsce. Mieszkanie to jest umeblowane i wyposażone, znajdują się tam rzeczy osobiste pozwanego i jego syna oraz pamiątki rodzinne. Mieszkanie zostało raz na krótko użyczone znajomym pozwanego na czas przeprowadzania się przez nich z mieszkania w K. do mieszkania w C..
Strony pozostają natomiast w sporze w kwestii, jakie znaczenie ma ustalenie, że centrum życiowe pozwanego znajduje się zagranicą, dla zasadności dochodzonego roszczenia.
Podkreślenia wymaga fakt, że strona powodowa nie zakwestionowała ważności umowy z 20.12.2013 r., chociaż uważała, że pozwany w tej dacie miał miejsce zamieszkania - w rozumieniu art. 25 k.c. - na terenie innego państwa. Gdyby podzielić w całości rozumowanie strony powodowej, to należałoby uznać, że nie tylko uzasadnione byłoby roszczenie o zwrot zwaloryzowanej bonifikaty, ale że nie zachodziły również przesłanki uprawniające Gminę do sprzedania własności lokalu po udzieleniu pozwanemu bonifikaty na cenę zakupu. Skoro zaś strona powodowa w dacie zawarcia umowy miała świadomość zamieszkiwania przez pozwanego w Irlandii, a pomimo tego zawarła z nim umowę, to roszczenie o zasądzenie równowartości zwaloryzowanej bonifikaty, podyktowane niekorzystaniem z mieszkania w sposób wskazujący na to, że jest ono centrum życiowym pozwanego, powinno zostać przeanalizowane pod kątem, czy strona powodowa nie uczyniła ze swojego prawa użytku sprzecznego z zasadami współżycia społecznego. Organ władzy publicznej również w obszarze prawa cywilnego nie może zachowywać się w sposób wskazujący na zastawienie swoistej pułapki prawnej na obywatela, mogącej rodzić dla niego dotkliwe skutki finansowe. Uwaga ta została uczyniona jedynie na marginesie sprawy, ponieważ Sąd Apelacyjny także nie dopatrzył się po stronie powodowej roszczenia, które uzasadniałoby uwzględnienie powództwa o zapłatę.
Poza sporem jest, że podstawą prawną do wprowadzenia wyżej zacytowanych przepisów prawa miejscowego, będących uzasadnieniem do zastosowania bonifikaty, był art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n. oznacza to, że bonifikata została przyznana pozwanemu, ponieważ nieruchomość została mu sprzedana, jako lokal mieszkalny. W umowie z dnia 20.12.2013 r. strony nie wyartykułowały celu zawarcia umowy w postaci zamieszkiwania w nim przez pozwanego, a tym bardziej nie zaznaczyły w niej, że w ciągu pięciu lat lokal ten ma stanowić centrum życiowe pozwanego. Strona powodowa podjęła w tym procesie próbę wykazania, że cel umowy wynikał z treści przepisów prawa i postanowień umowy oraz, że nie wymagał on wyartykułowania wprost w umowie. Powołała się na art. 75 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, który stanowi, że: „Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.” Przepis ten niewątpliwie adresowany jest do organów władzy publicznej, dając im wytyczne w zakresie sposobu prowadzenia polityki mieszkaniowej. Uchwalając przepisy prawa powszechnie obowiązującego, w tym przepisy prawa miejscowego, organy władzy publicznej powinny kierować się tymi wytycznymi. Nie można zatem odmówić racji stronie powodowej, która wskazała, że pomoc samorządu dla jego mieszkańców powinien obejmować w pierwszej kolejności osoby bezdomne i osoby nieposiadające własnych środków pozwalających nabycie lub wynajęcie mieszkania. Cel taki powinien być jednak realizowany na etapie uchwalania przepisów prawa miejscowego i zawierania umów z osobami fizycznymi. Skoro na skutek braku odpowiednich zapisów w przepisach prawa miejscowego i w umowie z dnia 20.12.2013 r. cel ten nie został wyartykułowany w ich treści, to nie zachodzi możliwość konstruowania go na etapie dochodzenia roszczenia, w oparciu o art. 68 ust. 2 u.g.n., z powołaniem się na wykorzystywanie przedmiotu umowy sprzedaży na inny cel, niż ten, który strona powodowa samodzielnie wyinterpretowała z systemu prawa. Z art. 75 ust. 1 Konstytucji nie da się zresztą wyinterpretować uzasadnienia dla roszczenia cywilnoprawnego Gminy, opartego na przepisie art. 68 ust. 2 u.g.n., który to przepis w klarowny sposób wymienia przesłanki od spełnienia których uzależnione jest powstanie roszczenia.
Sąd Okręgowy nie naruszył art. 25 k.c. nie stwierdzając wprost, że miejscem zamieszkania pozwanego w rozumieniu art. 25 k.c. jest obecnie K.. Nie naruszył również art. 68 ust. 2 u.g.n., odmawiając uwzględnienia powództwa w oparciu o ten przepis, z uwagi na nieokreślenie celu, który pozwany powinien był realizować pod groźbą utraty prawa do bonifikaty. W ocenie Sądu Apelacyjnego, nawet przy założeniu, że celem zawarcia umowy było zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pozwanego i celu tego nie trzeba było zapisywać w treści umowy, to nie dałoby się obronić tezy, że mieszkania to miało być przez pięć lat od dnia zawarcia kontraktu centrum życiowym pozwanego. W odróżnieniu od porządku prawnego obowiązującego w Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej, obecnie każda osoba fizyczna może być obecnie właścicielem więcej niż jednego mieszkania. Nawet przy założeniu, że w danym okresie tylko w jednym z nich właściciel posiada centrum życiowe, to pozostałe mieszkania nadal mogą mu służyć do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, tyle tylko, że w mniejszym zakresie. Stosując art. 68 ust. 2 u.g.n., należałoby wówczas zadać pytanie, czy pozwany zmienił ten cel na inny. Wbrew twierdzeniom strony apelującej, mieszkanie pozwanego nie stało się dla niego prywatnym hotelem w czasie pobytu w Polsce, lokalem letniskowym, przechowalnią rzeczy osobistych i mebli, czy też muzeum pamiątek rodzinnych. Zamieszkiwanie przez pozwanego w tym lokalu w czasie pobytu w Polsce, posiadanie w nim mebli i wyposażenia mieszkania, trzymanie w nim rzeczy osobistych i pamiątek rodzinnych, jednorazowe użyczenie go na krótki okres znajomym, będącym w potrzebie, a także deklarowanie, że mieszkanie to stanie się na emeryturze jego centrum życiowym, wskazują na to, że lokal nadal jest wykorzystywany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych pozwanego i cel ten nie został zamieniony na żaden inny. W takiej sytuacji, stronie powodowej nie przysługiwało roszczenie o zwrot 90 % zwaloryzowanej bonifikaty, udzielonej pozwanemu przy zakupie lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku nr (...), przy ul. (...) w K., zakupionego w dniu 20 grudnia 2013 r.
W tym stanie rzeczy, należało oddalić apelację, na podstawie art. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego – kosztach zastępstwa procesowego orzeczono, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy, na podstawie art. 98 § 1, 1 1 , i 3 oraz art. 99 k.p.c.