Wyrok z 27 czerwca 2016, sygn. XVI C 1410/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 czerwca 2016 r.

Sąd Rejonowy dla W. M.w W. Wydział XVI Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący : SSR Ewa Suchecka - Bartnik

Protokolant: Anna Zembrowska- Stańczak

po rozpoznaniu w dniu 21 czerwca 2016 r. w W.

na rozprawie

sprawy z powództwa E. R. i A. R.

przeciwko miastu stołecznemu W.

o ustalenie wysokości opłaty od użytkowania wieczystego

Ustala, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej przy ulicy (...) w W. o powierzchni 344 (trzysta czterdzieści cztery) m ^{( 2)}, stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) obręb (...), dla której Sąd Rejonowy dla W. M.w W. prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) dokonana wypowiedzeniami nr (...) (...)z dnia 23 listopada 2011 roku jest nieuzasadniona.

(...)

Sygn. akt XVI C 1410/15

UZASADNIENIE

W dniu 29 grudnia 2011 roku (data nadania przesyłki pocztowej) E. R. i A. R. złożyli do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosek w trybie art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami o ustalenie, iż dokonana pismem Zarządu D. M. m. st. W. z dnia 23 listopada 2011 roku aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...) jest nieuzasadniona. Uzasadniając swoje żądanie podnieśli, iż ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej dokonane zostało w oparciu o operat szacunkowy, który nie może stanowić podstawy do podwyższenia rzeczonej opłaty. Zarzucili, że nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nie są podobne do nieruchomości wycenianej, a tym samym nie mogą być uważane za reprezentatywne. Nadto wskazali, iż w kwestionowanym operacie przyjęto daty transakcji przeprowadzonych jedynie w okresie do marca 2011 roku, a tym samym nie uwzględniono spadkowego trendu cen na lokalnym rynku nieruchomości w roku 2011. Podnieśli także, iż wbrew treści operatu nieruchomość nie ma pełnego dostępu do urządzeń i mediów komunalnych. Niezależnie od powyższego wnioskodawcy stwierdzili, iż m. st. W. nie wywiązuje się z jakichkolwiek obowiązków właścicielskich względem przedmiotowej nieruchomości, a nakłady na budowę niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej ponoszą wnioskodawcy (k. 61-63).

M. st. W. wniosło o oddalenie powyższego wniosku (k. 39-39v.).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. orzeczeniem z dnia 23 października 2014 roku przedmiotowy wniosek oddaliło, przychylając się do stanowiska m. st. W., iż zakwestionowany operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie i prawidłowo (k. 31-32).

A. R. w dniu 18 grudnia 2014 roku wniósł sprzeciw od ww. orzeczenia. W jego uzasadnieniu argumentował, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze niezasadnie nie uwzględniło podniesionego w trakcie postępowania przez skarżących zarzutu, iż w obecnym stanie prawnym brak jest podstaw do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wobec przekształcenia tego prawa prawo własności, co nastąpiło w dniu 16 maja 2014 roku. Jego zdaniem z tą datą wszelkie roszczenia m. st. W. o aktualizację rzeczonej opłaty stały się bezprzedmiotowe, a dokonana pismem z dnia 23 listopada 2011 roku aktualizacja była bezprawna (k. 18-20).

W dniu 31 grudnia 2014 roku sprzeciw wniosła także E. R., która popierając stanowisko przedstawione w sprzeciwie złożonym przez A. R., nadto podniosła, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze oparło swoje rozstrzygnięcie w całości na operacie szacunkowym zleconym przez m. st. W., mimo że wnioskodawcy od początku kwestionowali jego wartość dowodową. Podniosła także, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie pouczyło przy tym wnioskodawców o możliwości przedstawienia operatu szacunkowego sporządzonego na ich zlecenie (k. 1-3).

Wobec skutecznego wniesienia powyższych sprzeciwów, stosownie do treści art. 80 ust. 3 oraz art. 80 ust. 2 zdanie drugie ustawy o gospodarce nieruchomościami, orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 23 października 2014 roku utraciło moc, zaś wniosek A. R. i E. R. złożony w dniu 29 grudnia 2011 roku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. zastąpił w niniejszej sprawie pozew.

W piśmie procesowym datowanym na dzień 3 lipca 2015 roku powodowie sprecyzowali, iż stroną pozwaną jest m. st. W. (k. 74).

W odpowiedzi na pozew, datowanej na dzień 22 października 2015 roku strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Podniosła, iż zlecony przez nią operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i uwzględniał wszelkie uwarunkowania i cechy przedmiotowej nieruchomości wpływające na jej wartość. Zarzuciła także, iż powodowie nie wykazali poniesienia nakładów na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, na co powoływali się w pozwie. Wreszcie stwierdziła, że strona powodowa nie przedstawiła jakichkolwiek środków dowodowych, np. w postaci operatu szacunkowego, że wartość przedmiotowej nieruchomości nie uległa zmianie, co uzasadniałoby pozostawienie wysokości opłaty rocznej na dotychczasowym poziomie. Strona pozwana wskazała zatem, iż aktualizacja opłaty rocznej była zasadna, a jako że przekroczyła ona dwukrotność dotychczasowej opłaty nadwyżka winna być rozłożona na dwie równe części które powiększa opłatę w następnych dwóch latach- tak więc w 2012 roku winna wynieść (...), w 2013 (...),76, zaś w 2014 roku z uwagi na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie decyzji z dnia 16 maja 2014 roku, która stała się ostateczna w dniu 30 maja 2014 roku opłata roczna winna wynieść 2772,14 zł. (k. 90-92)

W pismach procesowych z dnia 13 grudnia 2015 roku powodowie w całości podtrzymali swoje stanowiska wyrażone w sprzeciwach od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wnosząc o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest niezasadna (k. 103-104, 105).

W piśmie procesowym z dnia 14 kwietnia 2016 roku powódka E. R., odnośnie nakładów poczynionych przez powodów na nieruchomości, podniosła, iż budowa domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej wraz z częścią usługową oraz pawilonów handlowych w rejonie obecnej ulicy (...) była realizowana przez (...) Komitet (...), składający się z użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych położonych na tym terenie, w tym powodów. Wskazała, iż w ramach zagospodarowania terenu członkowie Komitetu zrealizowali własnym kosztem m.in. projekt osiedla, mediów i ulicy osiedlowej, wykonali sieć energetyczną, telekomunikacyjną, urządzenie ulicy, zieleni oraz sfinansowali koordynację i nadzór techniczny nad prowadzonymi robotami. Podała także, iż powodowie partycypowali w kosztach wykonania instalacji kanalizacyjnej, wodociągowej oraz gazowej (k. 131-132).

W dalszym toku postępowania stanowiska stron nie uległy zmianie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

E. R. i A. R. od dnia 2 grudnia 1986 roku byli na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej użytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowej, położonej w W. przy ulicy (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie (...), o powierzchni 344 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla W. M.w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nieruchomość ta stanowi własność m. st. W..

(okoliczności bezsporne, nadto kserokopia umowy użytkowania wieczystego zawartego w formie aktu notarialnego z dnia 2 grudnia 1986 r. – k. 125-126 v.)

Nieruchomość ta stanowiła jedną z 24 działek wydzielonych pod budowę osiedla domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Budowa była prowadzona na przełomie lat 80. i 90. XX wieku przez Urząd D.-M. przy udziale inwestorów – użytkowników wieczystych ww. działek, zrzeszonych w (...) Komitecie (...) róg (...), którego zastępcą przewodniczącego, a następnie przewodniczącym był A. R.. W ramach zagospodarowywania osiedla członkowie Komitetu sfinansowali lub partycypowali w sfinansowaniu m.in. projektu osiedla, projektu i wykonania infrastruktury technicznej, w tym instalacji gazowych, energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, telefonicznych oraz przyłączy, a także urządzeniu ciągów komunikacyjnych i terenów zielonych.

(dowód: przesłuchanie powoda A. R. – protokół rozprawy z dnia 21 czerwca 2016 roku od 00:7:17 do 00:20:51, zapis obrazu i dźwięku na płycie DVD k. 156)

Pismem nr (...) (...)z dnia 23 listopada 2011 roku m. st. W. wypowiedziało E. R. i A. R. ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2011 roku dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości wobec zmiany wartości nieruchomości gruntowej stanowiącej podstawę do ustalenia opłaty rocznej. Pismo to zawierało równocześnie ofertę nowej opłaty rocznej, obowiązującej od dnia 1 stycznia 2012 roku w wysokości 6745,53 zł, stanowiącej 1% aktualnej wartości nieruchomości.

(dowód: wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 40-43)

Podstawę ustalenia przez m. st. W. nowej wysokości opłaty rocznej stanowił operat szacunkowy, sporządzony w dniu 20 października 2011 roku przez rzeczoznawcę majątkowego A. G., który na zlecenie m. st. W. dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej na kwotę 674 553 zł.

(dowód: operat szacunkowy z dnia 20 października 2011 roku wraz z załącznikami – k. 44-58)

Dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości od 1 stycznia 2004 roku wynosiła 2563 zł i ustalona została mocą ugody zawartej między stronami postępowania w dniu 18 listopada 2004 roku. Wcześniej- od 1 stycznia 1997 roku obowiązywała opłata roczna w kwocie (...) ustalona z mocy ugody sądowej zawartej między stronami przed Sądem Rejonowym dla W. M.w W. w sprawie o sygn. akt I C 1229/99 w dniu 05 kwietnia 2000 roku.

(dowód: ugoda z dnia 18 listopada 2004 r. – k. 114, protokół rozprawy z dnia 5 kwietnia 2000 roku k. 118, postanowienie o umorzeniu postępowania k. 117, orzeczenie SKO k. 119-122, wypowiedzenie k. 123-124)

Na podstawie decyzji nr (...) Zarządu D. M. m. st. W. z dnia 16 maja 2014 roku prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości zostało przekształcone w prawo własności przysługujące E. R. i A. R. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 30 maja 2014 roku.

(dowód: decyzja nr (...) z dnia 16 maja 2014 r. – k. 21-25, 96--98)

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie powyżej wymienionych dokumentów i ich kserokopii, złożonych w niniejszej sprawie, które uznał za wiarygodne, gdyż ich rzetelność i prawdziwość nie była przez strony kwestionowana.

Sąd ustalając stan faktyczny, Sąd co do okoliczności poniesienia przez powodów nakładów na nieruchomość oparł się także na zeznaniach powoda A. R., które uznał co do zasady za wiarygodne. Brak było bowiem podstaw do ich negatywnej oceny w tym zakresie. Podkreślić należy, iż powód nie był w stanie konkretnie określić wartości dokonanych nakładów, wskazał przy tym, iż udział w tej inwestycji miał także urząd m. st. W. szacując go na około 60% w przygotowaniu projektów mediów –a dokładnie budowie instalacji gazowej na 60%. Jednocześnie wskazał, iż infrastruktura przesyłowa- energetyczna została przekazana na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego pod nazwą S..

Sąd na wniosek powodów zobowiązał pozwanego do przedłożenia dokumentacji związanej z budową infrastruktury technicznej osiedla położonego między ulicą (...) (k. 107). Strona pozwana w odpowiedzi na zarządzenie wskazała, iż w strukturach (...) D. M. dokumentacja taka się nie znajduje. W ocenie Sądu powodowie nie wykazali, by sytuacja przedstawiała się odmiennie i by strona pozwana celowo zataiła istnienie tych dowodów, w efekcie czego nie sposób było wyciągnąć negatywnych konsekwencji wobec strony pozwanej z braku wykonania zobowiązania Sądu w rozumieniu art. 233 § 2 k.p.c. Wskazać należy, iż wobec takiego oświadczenia strony pozwanej Sąd nie widział podstaw do ponownego zobowiązywania – na wniosek zawarty w piśmie powódki z dnia 14 kwietnia 2016 roku- pozwanego do złożenia żądanej przez nią dokumentacji. Nota bene w zeznaniach swoich powód wskazał, iż dokumentacja techniczna związana z budową instalacji została przekazana przedsiębiorstwom przesyłowym, zaś co do dokumentacji technicznej związanej z budową chodników i zieleni nie był w stanie kategorycznie określić miejsca jej położenia.

Sąd pominął także wniosek powódki o zobowiązanie strony pozwanej do przedstawienia pozostałych operatów dotyczących ustalenia i zmian opłat za użytkowanie wieczyste od daty zawarcia umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego jako pozostających bez znaczenia dla rozpoznania niniejszej sprawy wobec faktu, iż – co uzasadnione zostanie poniżej Sąd uznał z innych przyczyn aktualizację opłaty za nieuzasadnioną. Nadto zauważyć należy, iż strona pozwana nie kwestionowała tego, iż nakłady na infrastrukturę nie były nigdy uwzględniane w aktualizacji opłat na użytkowanie wieczyste.

Niektóre okoliczności w niniejszej sprawie zostały uznane przez Sąd za bezsporne, bowiem albo zostały przez strony wprost przyznane (229 k.p.c.), bądź też nie zostały zaprzeczone, co zostało przez Sąd ocenione na zasadzie art. 230 k.p.c.

Sąd na rozprawie w dniu 21 czerwca 2016 roku oddalił wniosek powodów o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego ds. wyceny nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, a tym samym istnienia przesłanki do dokonania aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Jak zostanie to jeszcze szerzej wyjaśnione w dalszej części niniejszego uzasadnienia, zgodnie z obowiązującym stanem prawnym ciężar dowodu na okoliczność wystąpienia przesłanek uzasadniających aktualizację opłaty za użytkowanie wieczyste spoczywał bowiem nie na powodach, lecz na stronie przeciwnej. Dopiero w sytuacji, gdy właściciel gruntu przedstawi odpowiednie dowody na tą okoliczności, a użytkownik wieczysty kwestionuje wynikające z nich fakty, ten drugi powinien, zgodnie z ogólną zasadą przewidzianą w art. 6 k.c., udowodnić swoje stanowisko w tym przedmiocie. W realiach niniejszej sprawy, w konsekwencji zaniechania przez pozwanego jakiejkolwiek inicjatywy dowodowej w powyższym zakresie, Sąd nie widział dostatecznych podstaw, aby uwzględniać przedmiotowy wniosek dowodowy strony powodowej.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 238 k.c. użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczania opłaty rocznej przez czas trwania przysługującego mu prawa użytkowania wieczystego.

Obowiązek ten reguluje również przepis art. 71 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.782 – j.t., dalej jako „u.g.n.), który przewiduje, iż za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty roczne.

Zgodnie zaś z art. 72 ust. 1 u.g.n. opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67, tj. ceny ustalonej na podstawie wartości nieruchomości.

Jak natomiast stanowi przepis art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe stawka ta wynosi 1 % ceny.

W niniejszej sprawie stan faktyczny był w zasadzie bezsporny. Istota przedmiotowego sporu sprowadzała się jedynie do odpowiedzi na pytanie, czy wartość przedmiotowej nieruchomości ustalona przez pozwanego była prawidłowa. Wartość ta, zgodnie z powołanym wyżej przepisem art. 72 u.g.n., stanowi bowiem podstawę ustalenia zaktualizowanej wysokości opłaty rocznej obciążającej powodów.

Podkreślenia przy tym wymaga, iż to na stronie pozwanej spoczywał obowiązek wykazania zmiany wartości przedmiotowej nieruchomości, będącą przesłanką aktualizacji przedmiotowej opłaty – zarówno w postępowaniu przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym, jak i w niniejszym procesie. Stosownie bowiem do treści art. 78 ust. 3 zd. 2 u.g.n. ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie, a więc właścicielu nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem orzecznictwa, które podziela również Sąd w niniejszym składzie, art. 78 ust. 3 u.g.n. ma charakter materialno-prawny i określa – w sensie czasowym – ciężar rozkładu dowodu w całym postępowaniu „aktualizacyjnym”, obejmującym fazę postępowania administracyjnego i fazę sądowego postępowania rozpoznawczego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2009 r. I CSK 45/09, LEX nr 530615; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2007 r. IV CSK 326/07; LEX nr 485878; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2011 r. IV CSK 427/10; LEX nr 1111023).

Skoro zatem m. st. W. twierdziło, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła, co uzasadniało dokonanie aktualizacji wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, to powinno było tę okoliczność udowodnić.

Tymczasem na poparcie swoich twierdzeń strona pozwana powołała się jedynie na treść operatu szacunkowego, sporządzonego na swoje zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego. Stanowi on jednak w postepowaniu sądowym jedynie dokument prywatny sporządzony na zlecenie jednej ze stron procesu, który nie korzysta z domniemania zgodności z prawdą zawartych w nim twierdzeń o wartości nieruchomości. Twierdzenia te mogłyby się wprawdzie stać podstawą ustalenia tej wartości w razie ich przyznania (art. 229 k.p.c.) albo braku zaprzeczenia przez stronę pozwaną (art. 230 k.p.c.). Strona pozwana konsekwentnie w toku całego procesu, a nawet jeszcze wcześniej – na etapie postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym – kwestionowała jednak rzeczony operat i zawarte w nim wnioski. W konsekwencji nie mógł on stanowić podstawy do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, a tym samym i wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Z tych względów strona pozwana, w celu wykazania zasadności dokonania aktualizacji wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, powinna była dążyć do przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości, który pozwoliłby Sądowi ustalić rzeczywistą wartość przedmiotowej nieruchomości w okresie objętym pozwem. Pełnomocnik m. st. W. wniosku takiego jednak nie złożył. Przy tym jego argumentację, przedstawioną w uzasadnieniu odpowiedzi na pozew, iż to powodowie powinni wykazać, że wartość przedmiotowej nieruchomości nie uległa zmianie, a tym samym, iż wysokość opłaty rocznej powinna pozostać na dotychczasowym poziomie, z przyczyn wyjaśnionych powyżej, ocenić należało jako całkowicie nietrafną.

Zaniechanie przez stronę pozwaną inicjatywy dowodowej w powyższym zakresie skutkowało tym, iż należało uznać istnienie przesłanek do dokonani aktualizacji wysokości opłaty rocznej za niewykazane.

W tym stanie rzeczy powództwo o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości dokonana pismem z dnia 23 listopada 2011 roku jest nieuzasadniona, podlegało uwzględnieniu.

Odnosząc się natomiast do kwestii przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności podniesionej w toku procesu przez powodów, która ich zdaniem również przemawiać miała za niezasadnością aktualizacji opłaty rocznej stwierdzić należy, iż stanowisko powodów w tym zakresie nie zasługiwało na uwzględnienie.

Przekształcenie w trakcie trwania niniejszego postępowania przysługującego powodom prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U.2012.83 j.t.) nie miało znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy w kontekście możliwości poddania badaniu zasadności aktualizacji rocznej za okres od 1 stycznia 2012 roku do daty przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności co nastąpiło 30 maja 2014 roku. Okoliczność ta nie zwalnia bowiem byłych użytkowników wieczystych (powodów) od obowiązku uiszczania opłat rocznych na rzecz byłego właściciela nieruchomości (pozwanego) za okres sprzed przekształcenia. Nie czyni ona także wszczętego postępowania sądowego, którego przedmiotem jest rozstrzygnięcie zasadności aktualizacji wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego za ten okres bezprzedmiotowym czy niedopuszczalnym. Nieistotne przy tym pozostają twierdzenia powodów, iż przed wydaniem decyzji o przekształceniu pozwany informował ich o braku zaległości w opłatach za użytkowanie wieczyste. Kwestia istnienia czy też braku ewentualnego zadłużenia powodów względem pozwanego z tego tytułu nie jest bowiem przedmiotem niniejszego postępowania i nie podlega w nim badaniu przez Sąd.

Wreszcie, przechodząc do kwestii poniesionych przez powodów nakładów na przedmiotową nieruchomość, wskazać należy, iż w kontekście aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego znajdują zastosowanie przepisy art. 77 ust. 4-6 u.g.n. Zgodnie z ich treścią na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji (ust. 4). Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach (ust. 5). Zasady powyższe stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej (ust. 6).

Strona powodowa podniosła, iż poczyniła nakłady na przedmiotową nieruchomość w postaci szeregu inwestycji, w szczególności poczynioną na infrastrukturę techniczną na obszarze osiedla, na którym znajduje się ta nieruchomość. Znaczna część nakładów, o których wspominali powodowie, została zatem poniesiona na budowę infrastruktury technicznej znajdującej się na nieruchomościach nie będących przedmiotem użytkowania wieczystego. Wprawdzie okoliczność ta nie stanowi automatycznie przeszkody do uznania tych nakładów, jako nakładów, o których mowa w art. 77 ust. 4-6 u.g.n. (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 kwietnia 2013 r., IV CSK 613/12, LEX nr 1324325), niemniej dla zaliczenia tych nakładów koniecznym jest spełnienie dodatkowej przesłanki, a mianowicie, że urządzenia te zostały zlokalizowane na nieruchomościach sąsiadujących bezpośrednio z nieruchomością użytkowaną wieczyście, czego w niniejszej sprawie strona powodowa nie wykazała.

Ponadto, jak wynika z treści analizowanych przepisów, przedmiotem zaliczenia dokonywanego na podstawie art. 77 u.g.n. nie jest suma poszczególnych kwot wydatkowanych przez użytkownika wieczystego na nakłady konieczne, lecz jedynie wartość tych nakładów odpowiadająca różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014 r. IV CSK 736/13 LEX nr 1545104). Strona powodowa, a to na niej spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie, nie wykazała tymczasem tak rozumianej wartości poniesionych przez siebie nakładów. Podstawy ustaleń w tym zakresie nie mogły stanowić zeznania powoda, które nie określały wartości tych nakładów poniesionych konkretnie przez powodów w sposób kategoryczny, wskazując, iż inwestycję finansował zawiązany (...) Komitet (...)- róg (...) na który mieszkańcy ponosili składni o niesprecyzowanej wartości

W końcu podkreślić należy, iż zaliczenie wartości nakładów jest czynnością wtórną w stosunku do sporu o właściwą wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej. Zgodnie z powyżej przytoczonym art. 77 ust. 4 u.g.n. może ono nastąpić jedynie na poczet wzrostu opłaty, a więc różnicy pomiędzy opłatą nową a dotychczasową, wobec czego dopiero ustalenie przez sąd wysokości należnej opłaty w wysokości wyższej niż ta obowiązująca przed jej wypowiedzeniem decyduje o istnieniu i wielkości świadczenia, na poczet którego następuje zarachowanie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2013 r. IV CSK 10/13, LEX nr 1402651). W przypadku, gdy różnica taka nie wystąpiła, co miało miejsce w przedmiotowej sprawie, gdzie Sąd uznał aktualizację za nieuzasadnioną, nie ma wartości kwotowej pozwalającej na zaliczenie nakładów. Niezależnie zatem od niewykazania przez powodów wartości poniesionych nakładów, brak było podstaw do ich skompensowania z opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego, która nie uległa zmianie.

Mając powyższe na względzie, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

(...)

Z/ (...)