sygn. I C 552/23 20 lutego 2024 Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie

Wyrok z 20 lutego 2024, sygn. I C 552/23

Data orzeczenia 20 lutego 2024

Sąd Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie

Wydział I Wydział Cywilny

Przewodniczący Sędzia Agnieszka Kuryłas

Tagi

#Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie #I Wydział Cywilny #wyrok

Podstawa prawna

art. 6 kc art. 31 krio art. 98 kpc art. 232 kpc art. 369 kc art. 370 kc art. 481 kc art. 23 wlasnosc lokali

Sygn. akt I C 552/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 lutego 2024 roku

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie Wydział I Cywilny

w składzie następującym :

Przewodniczący: sędzia Agnieszka Kuryłas

Protokolant: sekretarz sądowy Kamila Żebryk

po rozpoznaniu w dniu 13 lutego 2024 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa: Wspólnoty Mieszkaniowej A. (...) przy ulicy (...) w S.

przeciwko: Ł. B. i K. B.

o zapłatę

1. zasądza od pozwanych Ł. B. i K. B. solidarnie na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej A. (...) przy ulicy (...) w S. kwotę 10.780,70 zł ( dziesięciu tysięcy siedmiuset osiemdziesięciu złotych siedemdziesięciu groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 31 stycznia 2023 r do dnia zapłaty ,

2. zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 4.367 zł ( czterech tysięcy trzystu sześćdziesięciu siedmiu złotych ) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty .

Sędzia Agnieszka Kuryłas

Sygn. akt I C 552/23

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 31 stycznia 2023 roku skierowanym przeciwko Ł. B. oraz K. B. powódka Wspólnota Mieszkaniowa A. (...) przy ul. (...) w S. wniosła o zasądzenie od pozwanych solidarnie na jej rzecz kwoty 10 780,70 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty , a nadto zasądzenie zwrotu kosztów postępowania .

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że pozwani są współwłaścicielami na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej nieruchomości lokalowej położonej w S. przy ul. (...). Poza lokalem pozwani są również właścicielami komórki oraz 2 miejsc postojowych ( parkingowych ) we wskazanej nieruchomości. Pozwani są również członkami powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej .

Jak wskazano, pozwani nie wywiązali się należycie z ciążącego na nich obowiązku uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. W okresie od dnia 10 listopada 2021 roku do dnia 10 stycznia 2023 roku nie uiścili wszystkich należnych opłat na rzecz powódki z tytułu zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i rozliczenia mediów i zobowiązani są tym samym do zapłaty roszczenia głównego w kwocie 10 780,70 zł .

W dniu 15 marca 2023 roku Starszy Referendarz sądowy w tut. Sądzie Rejonowym wydał pod sygn. akt (...) nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym , uwzględniający żądanie pozwu w całości .

W sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 7 kwietnia 2023 roku, pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz o obciążenie powódki kosztami procesu. Pozwani zakwestionowali istnienie dochodzonego pozwem roszczenia , jego wysokość oraz prawidłowość wyliczeń powódki w zakresie dochodzonych roszczeń, wreszcie zakwestionowali istnienie podstaw do obciążania ich kosztami w dochodzonej pozwem kwocie.

W uzasadnieniu odwołali się do indywidualnej interpretacji podatkowej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej i przytaczając przepisy ustawy o podatku od towarów i usług wskazali, że wobec odsprzedaży przez Wspólnotę właścicielom lokali zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług , powódka winna udokumentować wszelkie koszty z wykorzystaniem faktur VAT i te przedstawić członkom Wspólnoty do wglądu.

W kontekście powyższego wskazali, że wielokrotnie , ale bezskutecznie domagali się od powódki przedstawienia im faktur, z których wynikać miałyby przedmiotowe naliczenia. Tym samym, ich zdaniem , powódka nie wykazała podstaw przedmiotowych rozliczeń.

Nadto pozwani podnieśli, że niejednokrotnie weryfikowali stan zadłużenia na swoim indywidualnym koncie w systemie e-kartoteka , gdzie do końca 2022 roku widniała nadpłata w wysokości 839,56 zł.

Przyznali również , że nigdy nie negowali swojego obowiązku w zakresie płacenia za korzystanie z mediów oraz części wspólnych nieruchomości, chcieli jedynie, aby te opłaty były im przedstawiane w formie zgodnej z obowiązującym prawem.

W replice na sprzeciw, powódka podtrzymała swoje pierwotne stanowisko w sprawie. W odniesieniu do podniesionych zarzutów wskazała, że w zakresie pobierania opłat z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej Wspólnota nie działa wobec właścicieli jako usługodawca i nie mamy do czynienia ze świadczeniem usług rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług .

Wskazała, że wszelkie rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości Wspólnota przedstawia w ramach corocznego zebrania ogółu właścicieli lokali, w tym celu posługując się sprawozdaniem finansowym. Członkowie wspólnoty są zatem informowani o wydatkach, jakie były niezbędne do utrzymania nieruchomości. Szczegółowe dokumenty dot. rozliczeń są możliwe do wglądu dla każdego członka Wspólnoty w biurze Zarządcy nieruchomości, które zlokalizowane jest w P.. Rozliczenia mediów, czy prowadzona ewidencja przychodów i kosztów czyniona jest zaś w oparciu o przyjęte przez członków wspólnoty mieszkaniowej uchwały.

Wskazała, że uchwały Wspólnoty w zakresie zarządu nieruchomością wspólną , w tym dot. zaliczek , są wiążące dla jej członków.

Podniosła, że dokument dot. nadpłaty, na który powoływała się strona pozwana , odnosił się do kartoteki lokalu prowadzonej dla rozliczeń w tzw. okresie deweloperskim , tj. zanim zawiązała się wspólnota mieszkaniowa , podczas gdy kartoteka przedłożona wraz z pozwem wprost wskazuje , że są to rozrachunki z właścicielami. Rozliczenia w okresie deweloperskim są odrębne od zobowiązań względem WM.

W replice na odpowiedź na sprzeciw od nakazu zapłaty pozwani podnieśli, że powoływane przez powódkę dokumenty w postaci uchwał stanowią wyłącznie wewnętrzne akty wspólnotowe , z których wynikają wprawdzie pewne ogólne zasady rozliczania mediów, nie stanowią one natomiast dowodu na faktyczną wysokość poniesionych kosztów.

W odpowiedzi powódka wskazała, że naliczenia odnoszące się do lokalu pozwanych wyliczane są w oparciu o obowiązującą w danym okresie uchwałę – plan gospodarczy lub uchwałę dla funduszu celowego, która określa wysokość zaliczek, stanowi dalej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu przez właśnie przyjętą wartość zaliczek. Wyliczenie to przedstawiane jest w zawiadomieniach o wysokości opłat. Dodatkowo dokument taki zawiera specyfikację poszczególnych składników kosztowych, jakie składają się na sumaryczną wartość opłat. Ostatecznie wykonywane następnie (cyklicznie) rozliczenia zużycia mediów zawierają w sobie wskazania z liczników – czyli weryfikację rzeczywistego zużycia poszczególnych mediów ( woda ciepła, zimna, C.O , etc. ).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwani Ł. B. oraz K. B. są współwłaścicielami na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej lokalu numer (...) położonego w S. przy ul. (...), stanowiącego odrębną nieruchomość, dla którego Sąd Rejonowy S. w Szczecinie prowadzi KW o nr (...). Z prawem własności lokalu związany jest również udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi objęty KW (...) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Poza lokalem pozwani są właścicielami komórki oraz 2 miejsc postojowych parkingowych we wskazanej nieruchomości.

Zarząd nieruchomością wspólną sprawuje powodowa Wspólnota Mieszkaniowa A. (...) przy ul. (...) w S., reprezentowana przez spółkę (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W.. Pozwani są członkami powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Dowód:

- akt notarialny rep. A nr (...) z dnia 19.11.2021 r. – k. 9 - 13 v.

- odpis pełny z KRS spółki (...) sp. z o.o. – k. 14 – 25;

- dane z wypisu Regon powódki – k. 26.

Uchwałą nr (...) z dnia 19 listopada 2021 roku Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w S. przyjęła Plan finansowo – gospodarczy obejmujący planowane przychody i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Uchwała ponadto ustaliła wysokość miesięcznej zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej , która wyniosła 3,03 zł/m² oraz miesięczną zaliczkę na utrzymanie hali garażowej , która wynosiła 2,53 zł/ m².

Dodatkowo, uchwała przyjęła wysokość miesięcznych zaliczek na poczet zużycia mediów , w następującej wysokości :

- centralne ogrzewanie (opłata stała i zmienna) – 1,80 zł / m²;

- podgrzew wody – 0,60 zł /m²

- woda i kanalizacja – 1,20 zł /m²

- wywóz nieczystości – indywidualnie w zależności od zadeklarowanej liczby osób zgodnie z Uchwałą rady Miasta S..

Wysokość zaliczek obowiązywała począwszy od dnia 19 listopada 2021 roku do czasu podjęcia kolejnej uchwały w sprawie planu gospodarczego i wysokości zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Wysokość miesięcznych zaliczek na poczet C.O. , podgrzanie wody oraz wody i kanalizacji obowiązywała począwszy od dnia 19 listopada 2021 roku do czasu pierwszego rozliczenia mediów. Po pierwszym okresie rozliczeniowym wysokość zaliczek na poczet zużycia mediów miała być ustalana w zależności od indywidualnego zużycia przez właściciela lokalu.

Wysokość zaliczek obciążających poszczególnych właścicieli ustalona została jako iloczyn szacowanych całkowitych kosztów zarządu nieruchomością wspólną w roku kalendarzowym oraz wielkości udziału w nieruchomości wspólnej przysługującego poszczególnym właścicielom. Otrzymana w ten sposób kwota stanowiła roczne obciążenie właścicieli lokali, które następnie podzielone przez właściwą ilość miesięcy pozwalała ustalić wartość miesięcznej zaliczki.

Uchwałą nr 3/2021 z dnia 19 listopada 2021 roku Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w S. ustaliła, że zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej będzie prowadził pozaksięgową ewidencję kosztów i przychodów zarządu nieruchomością wspólną WM, w ramach której podlegają rejestracji wszystkie koszty ponoszone przez WM, związane z tymi kosztami przychody i pożytki, posiadane środki pieniężne oraz rozrachunki WM z dostawcami, odbiorcami, urzędami i współwłaścicielami oraz wszelkie inne pozostałe rozrachunki.

Uchwałą nr (...) z dnia 19 listopada 2021 roku Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w S. przyjęła Regulamin rozliczenia mediów , który określał zasady rozliczania kosztów zużycia mediów i obowiązywał wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych WM .

Dowód:

- uchwała WM nr (...) z dnia 19 listopada 2021 roku – k. 27 – 27 v. ;

- plan gospodarczy – k. 28 -

- uchwała WM nr (...) z dnia 19 listopada 2021 roku – k. 88 – 88 v. ;

- uchwała WM nr (...) z dnia 19 listopada 2021 roku – k. 89 – 92 ;

- sprawozdanie finansowe – k. 93 – 93 v.

Zadłużenie współwłaścicieli ww. lokalu z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną za okres od 10 listopada 2021 r. do 10 stycznia 2023 r. wynosi łącznie 10 780,70 zł.

Dowód:

- zawiadomienia o zmianie wysokości opłat – k. 29 – 36;

- zawiadomienia opłat za media za 2021 r. i I półrocze 2022 r. – k. 37 ;

- zawiadomienie o rozliczeniu kosztów utrzymania czystości za okres do 30 czerwca 2022 roku – k. 38

- wyciąg z kartoteki księgowej – k. 39 – 40 v.

Pismem z dnia 21 października 2022 roku Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w S. wezwała Ł. B. oraz K. B. do zapłaty kwoty 8 574,88 zł tytułem kosztów eksploatacji lokalu przy ul. (...) w S. według stanu na dzień 18 października 2022 roku , w terminie 7 dni od otrzymania wezwania.

Dowód:

- wezwanie do zapłaty z dnia 21 października 2022 roku wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 41 – 44 v.

Pozwani nie kwestionowali obowiązku partycypacji w ponoszeniu kosztów tytułem zarządu nieruchomością wspólną, nie zgadzali się natomiast z wysokością żądania Wspólnoty i w tym celu zwracali się pisemnie do powódki o przedstawienie faktur, z których wynikać miały przedmiotowe wyliczenia.

Dowód:

- korespondencja e-mail – k. 61 – 65;

- sprzeciw od wezwania do zapłaty – k. 66 – 70;

- pismo – k. 71.

Sąd zważył, co następuje:

W ocenie Sądu Rejonowego , roszczenie powódki okazało się uzasadnione i podlegało uwzględnieniu w całości.

Twierdzenia powódki odnośnie istnienia i wysokości zadłużenia pozwanych z tytułu nieuiszczonych kosztów zarządu nieruchomością wspólną , funduszu remontowego i kosztów zużycia mediów nie budzą żadnych wątpliwości i nie zostały przytoczone w celu obejścia prawa. Nadto, znajdują potwierdzenie w treści dowodów z dokumentów dołączonych do pozwu w postaci wydruku z księgi wieczystej, podjętych uchwał, wydruków komputerowych z systemu księgowego wspólnoty mieszkaniowej, planu gospodarczego oraz sprawozdania finansowego Wspólnoty.

Podstawę prawną powództwa stanowią przepisy art. 12-15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 z późn. zm.). W myśl art. 12 ust. 1 i 2 ustawy Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. (ust. 1); Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (ust. 2).

W myśl art. 13 ust. 1 właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zgodnie natomiast z art. 14 przywołanej ustawy Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Z kolei, przepis art. 15 wyżej wskazanej ustawy o własności lokali stanowi, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Powyższy termin ma charakter ustawowy i w związku z tym dla wymagalności poszczególnych świadczeń okresowych nie jest potrzebne odrębne wezwanie do zapłaty. Dlatego każde ze świadczeń okresowych stawało się wymagalne w dniu 11. każdego miesiąca objętego żądaniem pozwu.

Określenie sposobu ustalania i wysokości zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną pozostaje w gestii właścicieli. Zgodnie przy tym z dyspozycją art. 22 ust. 3 ustawy ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, jak również i ustalenie wynagrodzenia zarządcy, stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga podjęcia przez właścicieli lokali uchwały w przepisanym ustawą trybie (art. 22 ust. 2 ustawy).

W niniejszej sprawie nie było sporu, że pozwani Ł. B. oraz K. B. są współwłaścicielami na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej lokalu numer (...) położonego w S. przy ul. (...), stanowiącego odrębną nieruchomość, dla którego Sąd Rejonowy S. w Szczecinie prowadzi KW o nr (...). Poza sporem było i to, że z prawem własności lokalu związany jest również udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi objęty KW (...) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Wreszcie kwestią niesporną pozostawało, że poza lokalem pozwani są właścicielami komórki oraz 2 miejsc postojowych parkingowych we wskazanej nieruchomości.

W sprawie niniejszej nie było sporu co do powierzchni lokalu pozwanych , ani opisanych wyżej udziałów. Lokal należący do pozwanych wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, której właściciele stanowią powodową wspólnotę mieszkaniową. Pozwani byli zatem zobowiązani - co do zasady - do ponoszenia obciążających ich jako właścicieli opłat w postaci wydatków związanych z utrzymaniem lokalu i kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Strona powodowa podnosiła, iż pozwani nie wywiązują się z obowiązku utrzymania nieruchomości wspólnej i nie opłacają zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i media w ustalonej przez powódkę wysokości i terminach, stosownie do wielkości przypadającego udziału w nieruchomości wspólnej. Pozwani , co do zasady , nie kwestionowali swojego obowiązku partycypowania w ponoszeniu kosztów tytułem zarządu nieruchomością wspólną. Pozwani powołali się natomiast na wybiórczą interpretację przez powódkę przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i w tej mierze upatrywali swoją bierność w ramach tychże rozliczeń. W konsekwencji pozwani kwestionowali wysokość dochodzonego roszczenia oraz ważność uchwał podjętych przez powódkę.

W pierwszej kolejności , analizując kwestię rozliczenia podatku VAT , należy wskazać, że w przypadku pobierania opłat z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej wspólnota nie działa wobec właścicieli jako usługodawca i nie mamy w tym sensie do czynienia ze świadczeniem usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z powyższej interpretacji ogólnej , w przypadku gdy wydatki ponoszone przez właściciela wyłącznie w związku z jego odrębną własnością lokalu (wydatki na media dostarczane do lokalu), Wspólnota występuje w roli nabywającej towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali. W takiej sytuacji mamy do czynienia z odsprzedażą nabytych uprzednio towarów, o którym mowa w art. 8 ust. 2a ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

W myśl zaś art. 3 ust. 1 pkt 10 i 11 Rozporządzenia Ministra Finansów zwolniona od podatku jest odsprzedaż mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe.

Z powyższego wynika zatem , że w sytuacji gdy Wspólnota jest podatnikiem podatku od towarów i usług sprzedaż takowa dla lokali mieszkalnych odbywa się ze stawką zwolnioną. Natomiast dla lokali mieszkalnych nie wykorzystywanych do celów mieszkaniowych oraz niemieszkalnych stosowana jest odpowiednia stawka podatku od towarów i usług.

Powodowa Wspólnota korzysta zatem z podmiotowego zwolnienia i nie ma obowiązku wystawienia faktur VAT, gdyż nie przekroczyła limitu sprzedaży będącego podstawą opodatkowania ( limit zwolnienia podmiotowego wynosi obecnie 200 000 zł ).

Tym samym , powodowa Wspólnota nie jest zobligowana do wystawiania dokumentów potwierdzających odsprzedaż usług dostawy mediów bez takowego żądania, a wystawiane przez nie zawiadomienia spełniają wymaganą przepisami potrzebę informacyjną w zakresie podatnika nie będącego płatnikiem podatku VAT.

Sąd nie znalazł również podstaw do kwestionowania wysokości zadłużenia pozwanych za okres od listopada 2021 r. do stycznia 2023 r. Okoliczność ta została bowiem wykazana za pomocą dowodów w postaci przyjętych Uchwał Wspólnoty, wydruków komputerowych z programu księgowego - zawiadomień o zmianie wysokości opłat, kartotek księgowych , planu gospodarczego Wspólnoty, sprawozdania finansowego tejże, oraz wezwania do zapłaty.

Wysokość opłat jest ustalana w formie uchwały ogółu właścicieli lokali w danej wspólnocie. Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Okoliczność, że właściciel lokalu nie brał udziału w głosowaniu albo głosował przeciwko uchwale nie ma znaczenia dla istnienia jego obowiązku uiszczania opłat określonych uchwałą, za którą głosowała większość właścicieli.

Uchwała jest formą podejmowania decyzji przez ogół członków wspólnoty mieszkaniowej.

Powódka powołała jako podstawę faktyczną żądania zapłaty niewywiązywanie się przez pozwanych z obowiązku utrzymania nieruchomości wspólnej i nieopłacanie zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i media w ustalonej przez powódkę wysokości i terminach, stosownie do wielkości przypadającego udziału w nieruchomości wspólnej.

Wskazała przy tym, że domaga się od pozwanych zapłaty z powyższych tytułów za okres od 10 listopada 2021 r. do 10 stycznia 2023 r.

Z treści uzasadnienia pozwu oraz z dokumentów w postaci zawiadomień o zmianie wysokości opłat za lokal położony w S. przy ul. (...), komórki lokatorskiej oraz dwóch miejsc postojowych ( parkingowych ) oraz z pozostałych dokumentów księgowych wynika, że powódka za okres od 10 listopada 2021 r. do 10 stycznia 2023 r. domaga się od pozwanych zapłaty należności za lokal, komórkę lokatorską oraz dwa miejsca postojowe w łącznej kwocie 10 780,70 zł.

W ocenie Sądu powódka wykazała (art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.), mając na względzie kwestionowanie roszczenia przez pozwanych co do zasady i wysokości, należności obciążające pozwanych z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które to stawki zaliczek wynikają z przedłożonej przez powódkę uchwały nr (...) z dnia 19 listopada 2021 r., zgodnie z którą powódka uchwaliła plan gospodarczy obejmujący planowane przychody i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Dodatkowo uchwała ta ustaliła wysokość miesięcznej zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej , która wyniosła 3,03 zł/m² , zaś miesięczna zaliczka na utrzymanie hali garażowej wynosiła 2,53 zł/ m².

Dodatkowo uchwała przyjęła wysokość miesięcznych zaliczek na poczet zużycia mediów , w następującej wysokości :

- centralne ogrzewanie (opłata stała i zmienna) – 1,80 zł / m²;

- podgrzew wody – 0,60 zł /m²

- woda i kanalizacja – 1,20 zł /m²

- wywóz nieczystości – indywidualnie w zależności od zadeklarowanej liczby osób zgodnie z Uchwałą rady Miasta S..

Zgodnie z treścią uchwały wysokość zaliczek obowiązywała począwszy od dnia 19 listopada 2021 roku do czasu podjęcia kolejnej uchwały w sprawie planu gospodarczego i wysokości zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Wreszcie, zgodnie z uchwałą , wysokość miesięcznych zaliczek na poczet C.O. , podgrzanie wody oraz wody i kanalizacji obowiązywała począwszy od dnia 19 listopada 2021 roku do czasu pierwszego rozliczenia mediów. Po pierwszym okresie rozliczeniowym wysokość zaliczek na poczet zużycia mediów miała być ustalana w zależności od indywidualnego zużycia przez właściciela lokalu.

Zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy zostały wyliczone przy uwzględnieniu wynikającej z ksiąg wieczystych powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego (70,89 m²) , powierzchni komórki lokatorskiej (4,30 m²) , a także osobno za każde z miejsc postojowych pozwanych i stawek wynikających z przedłożonych w sprawie uchwał oraz sprawozdań finansowych.

Uchwały podjęte przez Wspólnotę mieszkaniową w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, w tym dotyczące wysokości zaliczek, są wiążące dla jej członków. Z tego też względu należy wskazać, że strona pozwana była bezwzględnie zobligowana do uiszczenia zaliczek na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej w wysokości ustalonej uchwałami powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Dodatkowo pozwani nie podnosili w niniejszej sprawie twierdzeń, że kwestionowali podjęte przez powódkę uchwały, albo by były one przez nich zaskarżane. W konsekwencji uznać należało, uchwały Wspólnoty były ważne i skuteczne.

Przedłożone przez powódkę dowody z dokumentów, w tym uchwały jednoznacznie wykazują zadłużenie pozwanych oraz ich źródło. Wynika z nich wartość miesięcznych zaliczek, a także regulują one założenia finansowe (plan gospodarczy), który stanowi podstawę do wyliczenia tych wartości przy uwzględnieniu metrażu danego lokalu oraz w przypadku stanowisk postojowych według ich ilości.

Nadto , szczegółowe rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zawarte zostały w sprawozdaniu finansowym, które przedkładane było każdego roku członkom Wspólnoty, a więc pozwani mieli możliwość zapoznania się z tym dokumentem.

Strona pozwana miała świadomość swojego zadłużenia, co wprost przyznała w toku niniejszego postępowania , a co dodatkowo wynika z korespondencji e -mailowej prowadzonej z powódką.

Końcowo za chybiony należało uznać zarzut pozwanych, że do końca 2022 roku na ich indywidualnym koncie do wpłat widniała nadpłata w wysokości 839,56 zł.

W odpowiedzi na ten zarzut należy jednak wskazać, że dokument dot. nadpłaty ,na który powoływała się strona pozwana , odnosił się do kartoteki lokalu prowadzonej dla rozliczeń w tzw. okresie deweloperskim , tj. zanim zawiązała się wspólnota mieszkaniowa , podczas gdy kartoteka przedłożona wraz z pozwem wprost wskazuje , że są to rozrachunki z właścicielami lokali . Rozliczenia w okresie deweloperskim są odrębne od zobowiązań względem WM. Tym samym żądanie dochodzone pozwem odnosi się wyłącznie do zobowiązań należnych Wspólnocie, nie zaś zadłużenia dot. zaległości na rzecz dewelopera.

W konsekwencji Sąd doszedł do przekonania, że roszczenie powódki zostało wykazane tak co do samej zasady , jak i co do wysokości.

W zakresie odpowiedzialności solidarnej pozwanych należy wskazać, że zgodnie z art 369 k.c., zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej. Zatem, w prawie polskim o istnieniu solidarności bądź o jej braku przesądza ustawa lub wola stron wyrażona w umowie, a nie cechy zobowiązania. Solidarności nie domniemywa się, lecz musi ona być ustanowiona w ustawie lub w umowie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 24 października 2012 r., I ACa 90/12, L.).

Solidarna odpowiedzialność małżonków za zobowiązania związane ze stanowiącym ich współwłasność na prawach małżeńskiej ustawowej wspólności majątkowej lokalem ma swoje źródło zarówno w przepisach prawa cywilnego, jak i rodzinnego. W odniesieniu do przepisów k.c. należy również powołać się na art. 370 k.c. zgodnie z którym jeżeli kilka osób zaciągnęło zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, są one zobowiązane solidarnie, chyba że umówiono się inaczej. Jednocześnie stosownie do art. 31 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wskazany ustrój trwa z reguły do czasu rozwodu lub separacji , śmierci któregoś z małżonków , bądź też do czasu zawarcia umowy majątkowej. W ustroju wspólności majątkowej istnieje majątek wspólny, w którego skład wchodzą przedmioty nabyte przez małżonków w czasie małżeństwa oraz majątki osobiste każdego z małżonków. Jeżeli małżonkowie zaciągają wspólnie zobowiązanie w trakcie trwania małżeństwa, pozostając w ustroju wspólności majątkowej, to ich odpowiedzialność jest w tym zakresie solidarna.

W przedmiotowej sprawie zachodzi zatem odpowiedzialność solidarna pozwanych, bowiem są oni współwłaścicielami na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej lokalu numer (...) położonego w S. przy ul. (...), a także współwłaścicielami komórki oraz 2 miejsc postojowych parkingowych we wskazanej nieruchomości.

Mając zatem powyższe na względzie, na podstawie art. 15 ust. 1 u.w.l. Sąd w punkcie 1 sentencji wyroku zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 10 780,70 zł . Od powyższej kwoty Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie zgodnie z żądaniem pozwu, a więc od dnia 31 stycznia 2023 r. ( data złożenia pozwu ) do dnia zapłaty . Podkreślić należy, iż poszczególne zaliczki objęte żądaniem pozwu stawały się wymagalne z dniem 10. każdego miesiąca (ostatnia - w dniu 10 stycznia 2023 r.), toteż w dniu 31 stycznia 2023 r. niewątpliwie wymagalna była już cała dochodzona kwota. Roszczenie o odsetki znajduje swoje oparcie w treści art. 481 § 1 k.c., które stanowią, iż jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jak zaś wynika z tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2003 r. (II CK 146/02, Lex nr 82271) dłużnik popada w opóźnienie jeśli nie spełnia świadczenia pieniężnego w terminie, w którym stało się ono wymagalne także wtedy, gdy kwestionuje istnienie lub wysokość świadczenia. Data początkowa naliczania odsetek ustawowych za opóźnienie w płatności została określona zgodnie z żądaniem pozwu i przypada na datę wniesienia pozwu do tut. Sądu Rejonowego.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie 2 wyroku na podstawie art. 98 §1,1¹ i 3 k.p.c.

W przedmiotowej sprawie na koszty postępowania poniesione przez powódkę składała się opłata sądowa od pozwu 750 zł, opłata skarbowa 17 zł i wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 3 600 zł, ustalone zgodnie z § 2 pkt. 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie ( Dz.U.2023.1964 t.j. z dnia 2023.09.22), łącznie 4 367 zł. Odsetki od kosztów procesu zostały zasądzone na podstawie art. 98 § 1¹ k.p.c.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

Sędzia Agnieszka Kuryłas