Uzasadnienie z 4 października 2024, sygn. I C 70/24

UZASADNIENIE

Powodowie J. G. i A. G. wystąpili z powództwem przeciwko Skarbowi Państwa – Staroście (...) o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka gruntu nr (...) o powierzchni 0,5905 ha położonej w M. przy ul. (...) jest nieuzasadniona.
W uzasadnieniu powołali się na zły stan nieruchomości, która od strony ulicy (...) jest całkowicie nieprzejezdna, nieutwardzona, zarośnięta samosiejkami, a ukształtowanie terenu całkowicie uniemożliwia poruszanie się po niej jakichkolwiek pojazdów. Zarzucili,
że wycena, w oparciu o którą dokonano podniesienia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, nie uwzględnia rzeczywistego stanu faktycznego nieruchomości.

W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa – Starosta (...) wniósł
o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazał, że określenie wartości nieruchomości nastąpiło w oparciu
o operat szacunkowy, który w ocenie pozwanego jest w pełni miarodajny dla oceny tej wartości. Podkreślił, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości, co skutkowało aktualizacją opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Sąd ustalił, co następuje:

J. G. i A. G. są użytkownikami wieczystymi
w udziale (...) części nieruchomości położonej w M. przy ul. (...), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni 0,5905 ha, dla której Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...). Właścicielem tej nieruchomości jest Skarb Państwa.

(bezsporne, a nadto dowód: dane aktualne (...))

W dniu 25 listopada 2022 roku Starosta (...) wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2023 roku. Nowa wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste udziału (...) części nieruchomości została ustalona na kwotę 808,78 złotych, tj. 3 % wartości udziału w gruncie. Decyzja ta została oparta o operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego A. O., wedle którego wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wynosi 239.212 złotych.

(dowód: pismo z dnia 25 listopada 2022 roku o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej –
k. 37, operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego A. O. – 42-56)

W dniu 29 grudnia 2022 roku J. G. i A. G. wystąpili
z wnioskiem do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. o ustalenie,
że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona. W dniu 8 listopada 2023 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. oddaliło ten wniosek.

(dowód: wniosek z dnia 29 grudnia 2022 roku – k. 29-34, orzeczenie SKO w O. z dnia 8 listopada 2023 roku sygn. SKO.720.21.2023 – k. 7-8)

Aktualna wartość prawa własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) o powierzchni 0,5905 ha położonej w M. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...) wynosi 210.340 złotych.

(dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego P. S. – k. 108-183)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo było zasadne jedynie częściowo i wyłącznie w tym zakresie podlegało uwzględnieniu.

Na wstępie podkreślenia wymaga fakt, że sprzeciw J. G. i A. G. od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. został zakwalifikowany jako pozew o ustalenie w trybie art. 189 kpc (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2000 roku sygn. akt I ACa 1360/99, publ. OSA 2001/2/9).

Stosownie bowiem do treści art. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami złożenie sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego skutkuje przekazaniem akt sprawy do sądu powszechnego wraz z wnioskiem o ustalenie,
że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości. Pierwotny wniosek zastępuje pozew. Zgodnie z jednolitym stanowiskiem judykatury i doktryny prawniczej sprzeciw taki wyraża wolę strony, by sprawa została rozpatrzona przez sąd powszechny, przy czym sąd ten w żaden sposób nie odnosi się do orzeczenia kolegium ani też nie jest nim związany. Sąd powszechny nie sprawuje bowiem funkcji kontrolnej lub nadzorczej nad SKO, lecz od początku (od nowa) samodzielnie rozstrzyga spór o zasadność dokonanej aktualizacji opłaty rocznej ( vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia
12 stycznia 2005 roku sygn. akt I CK 59/04, publ. Biul. Sądu Najwyższego 2005/4/15; tak także: E. K. w: Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami ).

W związku z powyższym w niniejszym postępowaniu znalazły zastosowanie ogólne reguły procesowe prowadzenia postępowania dowodowego obowiązujące w procesie cywilnym z zastrzeżeniami, o których mowa poniżej.

Stosownie do treści art. 78 ust. 3 zd. drugie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie. Sformułowanie to w sposób oczywisty należy odnosić – w drodze wykładni funkcjonalnej tegoż przepisu – do właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, mimo jurydycznej nieścisłości jego brzmienia ( verba legis: "właściwy organ"). Jest to przepis
o charakterze materialno-prawnym, który – w sensie czasowym – określa ciężar rozkładu dowodu w całym postępowaniu "aktualizacyjnym", obejmującym fazę postępowania administracyjnego i fazę sądowego postępowania rozpoznawczego. Nie ma przy tym znaczenia to, że właściciel nieruchomości pozostaje zawsze stroną pozwaną w postępowaniu sądowym po wniesieniu sprzeciwu przez właściwy organ lub użytkownika wieczystego
od orzeczenia kolegium (art. 80 ust. 1 u.g.n.). R. legis takiego rozwiązania prawnego podyktowana została potrzebą ułatwienia sytuacji dowodowej (a tym samym – procesowej) użytkownika wieczystego w postępowaniu sądowym (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2009 roku sygn. akt I CSK 45/09, publ. (...)). Powyższy pogląd Sądu Najwyższego należy uznać już za utrwalony, czego wyraz stanowi m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2011 roku, gdzie w sprawie o sygn. akt IV CSK 427/10 także opowiedziano się za stosowaniem zasady z art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w postępowaniu rozpoznawczym przed sądem powszechnym dotyczącym sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego.

Wystąpienie przesłanek aktualizacji opłaty rocznej może być oczywiście wykazywane przez właściciela nieruchomości tudzież przez użytkownika wieczystego nieruchomości przy pomocy wszystkich dostępnych środków dowodowych dopuszczonych w postępowaniu rozpoznawczym. Skoro zatem strona powodowa przedstawiła szereg zarzutów merytorycznych do operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie jednej ze stron postępowania (tj. pozwanego Skarbu Państwa – Starosty (...)), to przyjąć należy, że ustalenie wartości spornego gruntu, a tym samym stosowna weryfikacja operatu szacunkowego, mogła nastąpić na podstawie odpowiedniej opinii biegłego sądowego.

Wobec powyższego – uwzględniając wniosek dowodowy powódki – Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego P. S. na okoliczność ustalenia aktualnej wartości prawa własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) o powierzchni 0,5905 ha położonej w M. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...).

Biegły sądowy sporządził opinię, w której określił wartość w/w nieruchomości
na kwotę 210.340 złotych.

Żadna ze stron nie zgłaszała żadnych uwag i zastrzeżeń do opinii, co pozwala
na przyjęcie stanowiska, że zgadzały się na wnioski z niej wypływające. W ocenie Sądu zaś opinia biegłego P. S. jest jasna, spójna i logiczna, a jej wnioski pozwalają na oparcie na niej ustaleń wpływających bezpośrednio na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.

Skoro bowiem wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego wynosi aktualnie 210.340 złotych, to opłata za korzystanie przez powodów
z tego prawa – w zakresie przysługującego im udziału – winna wynosić 711,16 złotych,
tj. 3 % wartości udziału w tej nieruchomości (210.340 zł x 3 % x (...)). W realiach sprawy przyjąć należy, że wystąpiły przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości, przy czym maksymalnie do wskazanej wysokości 711,16 złotych. Podwyższenie wysokości opłaty rocznej ponad tę kwotę (czyli do poziomu 808,78 złotych) było zaś nieuzasadnione, bowiem nie znajdowało odzwierciedlenia w rzeczywistej wartości nieruchomości.

Mając zatem na uwadze powyższe względy – w oparciu o art. 189 kpc w zw.
z art. 80 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami – Sąd orzekł jak w punktach I i II wyroku.

O kosztach procesu orzeczono stosownie do treści art. 100 zd. pierwsze in principio kpc wzajemnie je znosząc, mając na uwadze że żądania pozwu zostały uwzględnione jedynie częściowo (pkt III wyroku).

/-/ sędzia Krzysztof Połomski