Wyrok z 26 czerwca 2025, sygn. I C 486/24
Pokaż pozostałe podstawy prawne (3)
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 czerwca 2025 r.
Sąd Rejonowy w Kętrzynie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
|
Przewodniczący: |
sędzia Sławomir Szubstarski |
|
Protokolant: |
starszy sekretarz sądowy Żaneta Kowalska |
po rozpoznaniu w dniu 26 czerwca 2025 r. w H.
sprawy z powództwa E. Ł. (1), O. Ł.
przeciwko G. K.
o zapłatę
I. zasądza od pozwanej G. K. solidarnie na rzecz powodów E. Ł. (1) oraz O. Ł. kwotę 11 810 (jedenaście tysięcy osiemset dziesięć) złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 27 stycznia 2024 r. do dnia zapłaty;
II. zasądza od pozwanej solidarnie na rzecz powodów kwotę 4 367 (cztery tysiące trzysta sześćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;
Sygn. akt: I C 486/24
UZASADNIENIE
Powodowie E. Ł. (2) i O. M. małżonkowie Ł. wnieśli o zasądzenie od pozwanej G. K., solidarnie na ich rzecz, kwoty 11 810 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 27 stycznia 2024 r. do dnia zapłaty. Ponadto wnieśli o zasądzenie od pozwanej na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych oraz opłaty skarbowej uiszczonej od udzielonego pełnomocnictwa.
W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że 17 października 2023 roku, w wyniku przeprowadzonego przetargu nieograniczonego, nabyli od pozwanej (...) położony w budynku nr (...) w miejscowości H. z dwoma pomieszczeniami w znajdującym się tam budynku gospodarczym, za cenę 101 000 złotych. Zgodnie z informacjami podanymi przez pozwaną zarówno w dokumentach przetargowych, jak również w trakcie okazania oferowanego lokalu, oraz zgodnie z oświadczeniem Wójta G. K. złożonym w akcie notarialnym dokumentującym zawartą umowę sprzedaży, lokal mierzył 47,76 m ( 2), składał się z dwóch pokoi, kuchni i wc, a z jego własnością związany jest udział (...) części w nieruchomości wspólnej oznaczonej (...) o pow. 648 m ( 2), dla której Sąd Rejonowy w K.prowadzi(...) nr (...). Dopiero po nabyciu lokalu, w trakcie robót remontowych po przemierzeniu powierzchni lokalu, powodowie ujawnili, że faktyczny metraż nabytego przez nich lokalu jest mniejszy i wynosi 42,21 m ( 2). Zawiadomiony Wójt G. K. wskazał, że powierzchnia lokalu wynosi 42,76 m ( 2). W korespondencji kierowanej do Wójta strona powodowa żądała obniżenia ceny nabycia lokalu o kwotę 11 810 zł, odpowiadającą iloczynowi kwoty 2 362 zł, odpowiadającej wartości 1m ( 2) powierzchni lokalu, oraz ilości 5 nieistniejących metrów kwadratowych.
W odpowiedzi na pozew pozwanaG. K. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Przyznał, że prawidłowa powierzchnia lokalu to 42,76 m ( 2), natomiast do jej zawyżenia doszło w wyniku oczywistej omyłki pisarskiej. Powodowie wiedzieli o prawdziwym metrażu lub mogli go samodzielnie ustalić przy zachowaniu minimalnej staranności albowiem z dołączonych do dokumentacji przetargowej świadectwa energetycznego i rzutu parteru wynikał prawidłowy metraż poszczególnych pomieszczeń oraz całego lokalu, a powodowie winni bardziej wnikliwie zapoznać się z treścią tych dokumentów. Ponadto pełnomocnicy powodów mieszkają w sąsiednim lokalu tego samego budynku, dlatego tym bardziej powodowie znali stan techniczny lokalu, jego powierzchnię, czy też mogli ją ustalić. Ponadto zdaniem pozwanej powodowie kierując do pozwanej korespondencję w sprawie obniżenia ceny nie wskazali z jakiego konkretnie przepisu korzystają oraz na którą podstawę się powołują. Nadto zdaniem pozwanej pełnomocnicy zastępujący powodów nie posiadali dostatecznego pełnomocnictwa umocowującego do złożenia skutecznego oświadczenia woli o obniżeniu ceny. Na końcu pozwana wskazała, że zachowanie powodów jest naganne i narusza zasady współżycia społecznego albowiem zapłacili cenę adekwatną do nabytej nieruchomości. Pozwana zaproponowała odkupienie nieruchomości po tej samej cenie czemu powodowie odmówili.
Sąd ustalił co następuje :
W dniu 18 sierpnia 2023 r. Wójt G. K. ogłosił publicznie pierwszy nieograniczony przetarg ustny na sprzedaż (...) mieszkalnego nr (...) o powierzchni 47,76 m ( 2), położony na parterze budynku numer (...) w miejscowości H., z dwoma pomieszczeniami w budynku gospodarczym o powierzchni 9.15 m ( 2), i udziałem (...) części we własności nieruchomości wspólnej oznaczonej (...) o powierzchni 648 m, dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi (...) za cenę 100 000 złotych. Komunikat o przetargu został opublikowany na stronie Biuletynu Informacji Publicznej Urzędu G. K., tablicy ogłoszeń sołectwa oraz w lokalnej gazecie. Do ogłoszenia zostały dołączone zdjęcia rzutu lokalu mieszkalnego, budynku gospodarczego oraz lokalizacji nieruchomości będącej przedmiotem przetargu. Załączone dokumenty nie posiadały informacji o ogólnej powierzchni lokalu mieszkalnego nr (...).
Dowód: 1. Ogłoszenie wraz z załącznikami i informacja o przetargu – k. 61 – 66; 2. zeznania świadków H. F. oraz E. Ż. – k. 118-120; 3. Przesłuchanie Wójta w charakterze strony k. 146-146v.
Lokal mieszkalny będący przedmiotem przetargu posiada 42,76 m 2 powierzchni. Z własnością lokalu mieszkalnego związany jest udział (...) części w częściach wspólnych budynku i działce gruntu oznaczonej (...) o powierzchni 648 m 2 , dla której Sąd Rejonowy w Kętrzynie prowadzi (...) nr (...). Wartość rynkowa zbywanej nieruchomości wynosiła w połowie 2023 roku – 85 167 zł. Lokal stanowił pustostan, nie posiadał podłączenia do instalacji elektrycznej i wymagał remontu.
Zawarta w ogłoszeniu o sprzedaży lokalu odmienna informacja dotycząca powierzchni lokalu została podana wskutek omyłki pracownika urzędu G. K. E. Ż., zajmującej się sprzedażą nieruchomości. Z kolei cenę wywoławczą 100 000 zł ustalił Wójt G. K. po przeanalizowaniu dokumentów dotyczących nieruchomości, w tym operatu szacunkowego. Wartość podniesienia ceny wywoławczej względem wartości rynkowej nieruchomości nie miała odzwierciedlenia w poniesionych przez Gminę kosztach sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu, które wyniosły ok. 1 000 zł.
Bezsporne, a nadto dowód: 1. Operat szacunkowy E. I. – k.39-54; 2. Zeznania świadka E. Ż. – k.119-120; 3. 3. Przesłuchanie Wójta w charakterze strony k. 146-146v.
Do przetargu jako jedyni zgłosili się powodowie, w imieniu których działali pełnomocnicy W. W. i H. małżonkowie F. – rodzice powódki – umocowani do reprezentowania przed G. K. w przetargu na zakup wskazanego lokalu mieszkalnego wraz z dwoma pomieszczeniami w budynku gospodarczym i udziałem (...) części we własności nieruchomości wspólnej, na warunkach i według uznania ustanowionych pełnomocników, oraz do składania wszelkich oświadczeń woli z tym związanych.
Dowód: 1.pełnomocnictwo k. 12,67-68; 2. Zeznania świadków E. Ż. oraz H. F. – k. 118-120;
Po ogłoszeniu o przetargu W. F. udał się do Urzędu G. K. w celu zapoznania się z dokumentami dotyczącymi przetargu, jednakże z powodu nieobecności E. Ż., dokumentacja nie została mu okazana. Z kolei H. F. dwukrotnie oglądała lokal mieszkalny, w dniach 6 i 20 września 2023 r. okazywany przez świadka E. Ż.. Za każdym razem otrzymała informację, że powierzchnia lokalu mieszkalnego wynosi ponad 47 m ( 2).
Dowód: 1. zeznania świadka H. F. – k. 118-119; 2. częściowo zeznania świadka E. Ż. – k. 119-120;
W dniu 27 września 2023 r. odbył się przetarg przeprowadzony przez H. pod przewodnictwem E. Ż., na który stawili się pełnomocnicy powodów. E. Ż. opisała przedmiot przetargu konsekwentnie błędnie informując o powierzchni lokalu wynoszącej 47,76 m 2. Warunkiem nabycia lokalu było jednokrotne minimalne postąpienie o wartości 1 000 zł od ceny wywoławczej. Pełnomocnicy powodów zaoferowali kwotę nabycia 101 000 złotych.
Przy nabyciu lokalu Powodowie kierowali się ceną jego nabycia. Oferując cenę nabycia byli przeświadczeni o adekwatnym jej stosunku do wartości metra kwadratowego wynikającej z innych ofert z rynku (...) oraz do stanu technicznego lokalu i pomieszczeń gospodarczych. Lokal mieszkalny nabyli w zaufaniu do Wójta G. K., że posiada on zadeklarowaną powierzchnię.
Bezsporne, a nadto dowód: 1. Protokół – k. 20, 70-71; 2. Zeznania świadków E. Ż. oraz H. F. – k. 118-120; 3.przesłuchanie powoda w charakterze strony – k. 146v-147.
E. Ż. przygotowała komplet dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży, które przekazała do Kancelarii (...) notariusz X. H. w H., i uzgodniła termin zawarcia umowy sprzedaży na dzień 17 października 2023 r. Weryfikując dokumenty notariusz X. H. nie dostrzegła omyłki pisarskiej z powodu ich nieczytelności, braku podsumowania powierzchni całego lokalu. Notariusz opierała się na treści zarządzenia Wójta w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż lokalu i protokołu z przeprowadzonego przetargu.
W dniu 17 października 2023 r. Wójt G. K. oświadczył, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość zabudowana trzylokalowym budynkiem mieszkalnym nr (...), w którym znajduje się samodzielny lokal mieszkalny nr (...), składający się z dwóch pokoi, kuchni i wc, o łącznej powierzchni użytkowej 47,76 m ( 2) oraz przynależnych do tego lokalu dwóch pomieszczeń w budynku gospodarczym o łącznej powierzchni 9,15 m ( 2). Pełnomocnicy powodów oświadczyli natomiast, że zapoznali się z treścią przedłożonych i okazanych dokumentów, między innymi rzutem parteru budynku, w tym lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy sprzedaży. Wójt G. K. ustanowił własność (...) położonego w H. pod numerem (...) oraz sprzedał powodom ów lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę 101 000 złotych. Wydanie kluczy do lokalu oraz dokumentów technicznych dotyczących zbytej nieruchomości nastąpiło w dniu sprzedaży, bezpośrednio po zawarciu umowy.
Dowód: 1. Akt notarialny k.74 – 81; 2. Zeznania świadków E. Ż. oraz H. F. – k. 118-120; 3. Zeznania świadka X. H. – k. 145v-146; 4. Przesłuchanie Wójta w charakterze strony k. 146-146v.
W listopadzie 2023 r., w trakcie remontu lokalu, wykonawca prac remontowych przemierzył jego powierzchnię i ujawnił, że faktycznie jest o 5 m ( 2) mniejsza i wynosi ok. 43 m ( 2). Pismem z 13 listopada 2023 r. pełnomocnicy powodów zwrócili się do Wójta G. K.o wyjaśnienie istniejącej różnicy między oświadczoną przez zbywcę, a faktycznie stwierdzoną przez nich powierzchnią lokalu. W odpowiedzi Wójt G. K.poinformował, pismem z 29 listopada 2023 r., że zaistniała różnica powierzchni w wyniku błędu pisarskiego w treści ogłoszenia o przetargu jak również w umowie sprzedaży, a faktyczna powierzchnia wynosi 42,76 m ( 2). Pismem z 13 grudnia 2023 r. pełnomocnicy powodów złożyli oświadczenie o obniżeniu ceny i zażądali zapłaty kwoty 11 810 zł z tego tytułu. Pismem z 20 grudnia 2023 r. Wójt G. K. zanegował uprawnienie powodów do obniżenia ceny nabycia w oparciu o rękojmię za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. Pismem z 8 stycznia 2024 r. pełnomocnik powodów utrzymała wcześniejsze stanowisko, powtórzyła żądanie zapłaty kwoty 11 810 zł oraz zakreśliła termin zapłaty na 14 dni. Pismo to zostało doręczone 12 stycznia 2024 r.
Dowód: 1. Pismo powodów z 13 listopada 2023 r. – k. 82; 2. Pismo pozwanej – k. 83-86; 3. Pismo powodów 13 grudnia 2023 r. – k. 87; 4. Pismo pozwanej z 20 grudnia 2024 r. – k. 90-91; 5. Pismo powodów z 8 stycznia 2024 r. – k. 89;
Sąd zważył co następuje:
Powództwo jako zasadne podlegało uwzględnieniu w całości.
Sąd czynił ustalenia faktyczne w sprawie w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w toku postępowania. Kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktyczne były między stronami bezsporne, wynikają one również z przedłożonych w sprawie dokumentów, w szczególności pełnomconictwa (k.67-69), aktu notarialnego dokumentującego ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży (k.74-81), operatu szacunkowego (k.39-54), korespondencji między stronami (k.82-89) oraz z zeznań świadków i stron, którym to dowodom Sąd zasadniczo w całości przyznał walor wiarygodności.
Przedstawione dokumenty nie były kwestionowane przez strony, nie budziły także wątpliwości Sądu co do prawdziwości dokumentowanych zdarzeń. Operat szacunkowy nie budził wątpliwości co do rzetelności jego sporządzenia, przyjętej metodologii ustalenia wartości nieruchomości, a tym samym prawidłowości uzyskanych wyników.
Z treścią przedstawionych dokumentów korelowały zeznania świadków E. Ż. oraz H. F., które również Sąd ocenił jako wiarygodne. Jedynie w kwestii dostępności dokumentacji dotyczącej zbywanej nieruchomości przed przetargiem (mniej istotnej dla rozstrzygnięcia, o czym dalej), która różniła relacje świadków, Sąd dał wiarę świadek H. F., że jej mąż nie miał możliwości zapoznania się z dokumentacją podczas nieobecności w urzędzie E. Ż.. Z doświadczenia osobistego Sądu (jako petent tegoż urzędu) wynika bowiem, że w praktyce Urzędu G. K. nie funkcjonuje zasada zastępowalności nieobecnych urzędników, na którą powoływała się świadek E. Ż..
Przechodząc do omówienia zgłoszonego żądania w pierwszym rzędzie wskazać należy, że kupujący rzecz wadliwą może dochodzić roszczeń opartych na reżimie odpowiedzialności z tytułu rękojmi, gwarancji lub odszkodowawczym : kontraktowym lub deliktowym. Każdy z tych reżimów opiera się na innych przesłankach i zasadach, wybór każdej z tych podstaw odpowiedzialności determinuje inny zakres okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, faktów, które musi udowodnić powód oraz środków obrony pozwanego i faktów które pozwany musi udowodnić.
Powodowie swoje roszczenie wywodzili z przepisów dotyczących rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Tytułem obniżenia ceny za sprzedaż rzeczy dotkniętej wadą domagali się zapłaty kwoty 11 810 zł mającej stanowić równowartość nieistniejących 5 m 2 powierzchni lokalu mieszkalnego. Wskazywali na złożenie pozwanej Gminie na etapie przedsądowym oświadczenia woli o obniżeniu ceny.
Roszczenie o obniżenie ceny, co jest powszechne w doktrynie i orzecznictwie, przewidziane w art. 560 § 1 k.c. nie jest roszczeniem odszkodowawczym. Istotą żądania obniżenia ceny w oparciu o art. 560 § 1 i 3 k.c. jest przywrócenie ekwiwalentności świadczeń stron umowy sprzedaży, nie zaś kompensacja ewentualnej szkody doznanej przez kupującego. Przepisy regulujące rękojmię zatem prowadzą do powstania szczególnej odpowiedzialności za jakość świadczenia. W wyniku skorzystania przez kupującego z omawianego uprawnienia o charakterze prawo kształtującym przestaje obowiązywać dotychczasowe wynagrodzenie i należy je ustalić na nowo, w graniach wynikających z art. 560 § 3 k.c., który stanowi, że obniżenie ceny winno nastąpić w takim stosunku (a nie o taką wartość), w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.
Stosownie zatem do treści art. 556 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest zaostrzona względem ogólnych reguł odpowiedzialności z tytułu niewykonania, bądź nienależytego wykonania zobowiązania. Jest to odpowiedzialność obiektywna, niezależna od winy, a nawet wiedzy sprzedawcy. Co więcej, jest ona niezależna od powstania szkody, co powoduje że przez niektórych przedstawicieli doktryny kwalifikowana jest ona jako odpowiedzialność absolutna lub na zasadzie ryzyka. Powstaje ona w przypadku rzeczy oznaczonych co do tożsamości już w momencie zawarcia umowy, jeśli nie zostanie skutecznie wyłączona.
Zasadniczą przesłanką tej odpowiedzialności jest dowiedzenie, że przedmiot świadczenia sprzedawcy dotknięty jest wadą fizyczną (art. 556 1 k.c.), a zatem odpowiedzialność z tytułu rękojmi zależna jest w zasadzie wyłącznie od wystąpienia tej wady oraz wiedzy kupującego o wadzie (art. 557 k.c.).
Zgodnie zaś z art. 556 1 §1 k.c. wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Wyrażona w tym artykule definicja wady fizycznej jest ujęta elastycznie, obejmując każdy przypadek niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Przykładowe wyliczenie zamieszczone w art. 556 1 § 1 zdanie drugie k.c. pozwala ponadto stwierdzić, że zakres istotnego dla oceny wadliwości rzeczy obszaru kontraktowego („umowy”) wyznaczają – oprócz objętych konsensem albo wynikających z art. 560 k.c. elementów normatywnych lub opisowych – także wyobrażenia kupującego o właściwościach rzeczy, o których sprzedawca wiedział albo, oceniając rozsądnie, powinien był wiedzieć i których nie skorygował. (tak: R. Trzaskowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2017, art. 556(1), publ: LEX)
Wykazanie wiedzy kupującego o wadzie obciąża sprzedawcę. W praktyce będzie ono możliwe przede wszystkim wtedy, gdy jeszcze przed zawarciem umowy sam sprzedawca poinformował bezpośrednio kupującego o brakach rzeczy i udokumentował tę czynność w jakikolwiek sposób. Trafnie wskazuje R. Trzaskowski ( vide: Komentarz do 557 k.c. red. J. Gudowski, Warszawa 2017, publ. Lex), że sprzedawca odpowiada także za takie wady, które kupujący mógł dostrzec przy dołożeniu zwyczajnej staranności (J. Skąpski (w:) System..., t. III, cz. 2, red. S. Grzybowski, s. 122; zob. też wyrok SN z dnia 29 czerwca 2000 r., V CKN 66/00, LEX nr (...), w którym wskazano, że pogląd, iż nabywca „wie o wadzie” także wtedy, gdy nie zauważył jej w chwili zawarcia umowy na skutek własnego niedbalstwa, nie ma oparcia w przepisach kodeksu cywilnego, ponieważ brak w nim uzależnienia odpowiedzialności z tytułu rękojmi sprzedaży od tego, czy wada ma charakter jawny; aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był wiedzieć np. dlatego, że wada rzeczy była jawna; na gruncie kodeksu cywilnego nie ma znaczenia podział na wady jawne i ukryte; wyrok SN z dnia 16 lutego 2005 r., IV CK 546/04, LEX nr (...), w którym wskazano, że zwolnienie z odpowiedzialności przewidziane w art. 557 dotyczy tylko sytuacji, gdy kupujący wiedział o wadzie, nie wystarczy zaś uznanie, że mógł i powinien wadę zauważyć). Co więcej, odpowiada nawet za wady, które kupujący mógł z łatwością zauważyć ( tak: E. Łętowska, Prawo umów konsumenckich, Warszawa 2002, s. 398; E. Habryń-Chojnacka (w:) Kodeks cywilny, t. II, Komentarz. Art. 450–1088, red. M. Gutowski, Warszawa 2016, komentarz do art. 557, nb 2).
Odnosząc powyższe rozważania do stanu faktycznego sprawy, bezsporne było pomiędzy stronami, że przedmiotem zawartej w dniu 27 września 2023 roku umowy sprzedaży była nieruchomość lokalowa o powierzchni 42,76 m 2, podczas gdy zarówno na etapie postępowania przetargowego, jak i w samej umowie sprzedaży, powierzchnia lokalu została zawyżona o 5 m 2. Owa niezgodność rzeczy sprzedanej z umową stanowi wadę fizyczną w rozumieniu art. 556 1 §1 k.c.
Pozwana nie przeczyła, że lokal mieszkalny jest faktycznie mniejszy o 5 m 2 od określonego przez nią w umowie sprzedaży, przy czym zdaniem pozwanej ta okoliczność była nieistotna dla warunków zawartej umowy, a nadto powodowie mogli ją samodzielnie odkryć przy dołożeniu minimalnych starań.
Stanowisko pozwanej uznać należy za całkowicie chybione. Przede wszystkim, jak wcześniej wskazano, odpowiedzialność sprzedawcy nie zależy od tego, czy kupujący towar badał i czy wadę mógł samodzielnie dostrzec przy dochowaniu należytej staranności. To oznacza, że kupujący, mając oczywiście prawo zbadania nabytej rzeczy, nie jest obciążony prawnym obowiązkiem czujności ani szczególnego badania rzeczy. Z tego wynika, że skoro badanie rzeczy jest uprawnieniem kupującego, to nie mogą go spotkać żadne ujemne skutki w razie, gdyby z uprawnienia zbadania rzeczy nie skorzystał.
Oceniając zarzut pozwanej wskazać jednak warto, że twierdzenie pozwanej o możliwości prostego ujawnienia pomyłki przez powodów, nie znajduje jakiegokolwiek oparcia w ustalonych i niekwestionowanych przez pozwaną faktach, a przy tym (a może przede wszystkim) pozbawione jakiejkolwiek autorefleksji. Nie da się bowiem twierdzenia pozwanej pogodzić z faktem, że ani urzędnik E. Ż., ani Wójt G. K., ani notariusz sporządzająca umowę sprzedaży, takiej omyłki nie ujawnili. Z zeznań notariusz wynika, że to dostarczony przez pozwaną dokument rzutu pomieszczeń zbywanego lokalu był na tyle nieczytelny, że nie pozwolił jej, obarczonej obowiązkiem starannego działania ( vide: art. 17, 80 prawa o notariacie ), na zakwestionowanie oświadczenia Wójta G. K.. Z kolei E. Ż., która na każdym etapie dysponowała wszystkimi dokumentami (w szczególności operatem szacunkowym) wskazuje, że własnej omyłki nie była świadoma. Dalej Wójt G. K., który – jak sam twierdzi – zaniechał zapoznania się z wszystkimi dokumentami, bez cienia wątpliwości oświadczył, że Gmina jest właścicielką lokalu o powierzchni 47,76 m ( 2). Nie sposób pominąć przy tym, że stroną składającą oświadczenie był przedstawiciel władzy publicznej, z działalnością której łączy się zaufanie i zawierzenie starannego działania i prawdziwości składanych oświadczeń. Takim zaufaniem posłużyła się także Notariusz sporządzająca akt. Drugą stroną postępowania przetargowego, a następnie umowy sprzedaży, były natomiast postronne osoby fizyczne, posiadające przymiot konsumenta, u których owo zaufanie do organu Gminy, oraz do staranności notariusza, miało prawo zminimalizować podejrzenie istnienia jakiegokolwiek błędu.
Błąd co do faktycznej powierzchni lokalu mieszkalnego wynosił ponad 10% całkowitej powierzchni i wydaje się oczywistym, że nie można go ująć w granicach błędu statystycznego, nieistotnego dla warunków transakcyjnych w szczególności dla ceny sprzedaży. Jak wskazał powód, przy ocenie atrakcyjności oferty sprzedaży kierował się przede wszystkim ceną za metr kwadratowy, porównując przy tym inne oferty lokalnego (...) rynku nieruchomości. Z zeznań świadka H. F. wynika, że podczas oględzin nieruchomości padały pytania o powierzchnię lokalu i zapewnienie ze strony urzędnika o ponad 47 m 2 (świadek E. Ż. nie zaprzeczyła zasłaniając się niepamięcią). Skoro zainteresowani nabyciem lokalu pytali o jego powierzchnię na etapie przedkontraktowym, to nie sposób przyjąć, jak chce tego pozwana, że okoliczność ta nie miała dla nich żadnego znaczenia. Kryterium cenowe powszechnie zresztą uznawane jest za wskaźnik o fundamentalnym znaczeniu dla oceny atrakcyjności oferty. Z uwagi na różnorodność metrażu lokali powszechnie podaje się nie tylko ogólną cenę lokalu, ale również odpowiadającą jej cenę metra kwadratowego, która może pełnić funkcję wskaźnika. Dlatego Sąd nie ma jakiejkolwiek wątpliwości, że wyobrażenie o ilości metrów kwadratowych sprzedawanego lokalu mogła mieć znaczenie przy podjęciu przez powodów decyzji o jego nabyciu.
Z dotychczasowych rozważań wynika jednoznacznie, że nieruchomość sprzedana powodom dotknięta była wadą polegającą na ponad 10 % mniejszej powierzchni lokalu mieszkalnego aniżeli wynikałoby to z zapewnienia sprzedawcy. Nadto powodowie konsekwentnie przeczyli wiedzy o tej wadzie, pozwana nie wykazała forsowanej przez siebie tezy przeciwnej, a w ocenie Sądu oczywistym jest, że skoro dysponujący wszystkimi dokumentami urzędniczka oraz Wójt pozwanej Gminy, nie zorientowali się o wadzie, to tym bardziej rodzice powodów nie byli w stanie się zorientować. Próbowali jednakże kwestię tę ustalić kierując pytanie do przedstawiciela sprzedawcy, na które uzyskali błędną odpowiedź.
Bezspornym ostatecznie było również to, że wartość rynkowa nieruchomości wynosi 85 167 zł, natomiast cena wywoławcza ustalona została jednostronnie przez Wójta G. K. na poziomie 100 000 zł, tj o 14 833 zł więcej aniżeli jej wartość rynkowa. Jak przyznał Wójt G. K. oraz świadek E. Ż., cena wywoławcza odpowiada najczęściej sumie wartości rynkowej sprzedawanego majątku oraz kosztów przeprowadzenia postępowania przetargowego. W tym przypadku koszt wyceny nieruchomości i ogłoszeń o sprzedaży wynosił ok. 1 000 zł.
W tej sytuacji powodowie jako kupujący byli uprawnieni do skorzystania z jednego z uprawnień, jakie gwarantuje im art. 560 § 1 k.c.
W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że oświadczenie o obniżeniu ceny nie wymaga formy szczególnej, ale zważywszy na jego charakter jako prawo kształtujący i wynikający zeń skutek, powinno być złożone w taki sposób, aby nie nasuwało żadnych wątpliwości. Ponadto oświadczenie to jako oświadczenie woli, aby mogło wywołać skutek prawny musi pochodzić od osoby, która takie oświadczenie mogła złożyć czyli kupującego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w K. z dnia 5 marca 2009 r., V ACa 484/08, LEX nr (...)). Dodatkowo, w świetle przepisów art. 568 § 2 i 3 k.c., powinno być ono złożone przed upływem roku licząc od dnia stwierdzenia wady.
Pozwany zarzucił, że pełnomocnicy powodów działali bez umocowania do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny, a nadto że kierowana korespondencja w sprawie obniżenia ceny nie wskazywała konkretnie z jakiego przepisu korzystają oraz na którą podstawę się powołują. W ocenie Sądu zarzuty te również nie zasługują na uwzględnienie.
W orzecznictwie podnosi się, że pełnomocnictwo w znaczeniu materialnoprawnym, opierające się na oświadczeniu reprezentowanego (art. 96 in fine k.c.), może być udzielone w dowolnej formie z wyjątkami wskazanymi w art. 99 k.c., które nie odnoszą się jednak do oświadczenia o obniżeniu ceny sprzedaży), w sposób wyraźny bądź dorozumiany (por. wyrok SN z 20.10.2004r., I CK 204/04 czy wyrok SN z 12.10.2007r., V CSK 171/07), a ponadto oświadczenie o udzieleniu pełnomocnictwa, jak każde oświadczenie woli, podlega wykładni na podstawie art. 65 k.c. – co do zakresu, czasu trwania i skutków umocowania ( por. wyrok SN z 25.09.2019r., III CSK 189/17 ). Jak stanowi zaś art. 65 k.c., oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (§ 1), przy czym w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu ( § 2 k.c. ). Wprawdzie art. 65 § 2 k.c. odnosi się wprost do umów, jednak uznaje się, że reguły z niego wynikające są aktualna w odniesieniu do wszystkich oświadczeń woli składanych indywidualnie innej osobie ( por. np. uchwałę SN z 11.09.1997r., III CZP 39/97, publ. OSNC 1997/12/191 ). Jest to uzasadnione w tym sensie, że zawsze zgodne rozumienie znaczenia oświadczenia woli przez składającego oświadczenie i jego odbiorcę ma prymat nad dosłownym jego znaczeniem, a cel może mieć istotne znaczenie dla wykładni każdej czynności.
W tym aspekcie należy wskazać, że z treści pełnomocnictwa z 28 sierpnia 2023 r. (nr rep: (...) – k. 67-69) wynika w sposób nie budzący wątpliwości nawet pozwanej, umocowanie każdego z pełnomocników powodów do złożenia oświadczenia o nabyciu prawa własności na warunkach przez nich określonych. Wynika również umocowanie do składania wszelkich oświadczeń z tym związanych oraz związanych ze wszelkimi czynnościami, jakie do realizacji tego pełnomocnictwa okażą się konieczne i niezbędne (pkt 4). Dokonując analizy treści pełnomocnictwa przez pryzmat przepisu art. 65 k.c. stwierdzić należy, że wolą mocodawców było jak najszersze umocowanie każdego z pełnomocników do dokonywania wszelkich czynności prawnych oraz składania oświadczeń woli związanych z nabyciem lokalu w procedurze przetargowej na warunkach przez siebie określonych. Oświadczenie o skorzystaniu z uprawnienia rękojmi do obniżenia ceny kształtuje stosunek prawny pomiędzy sprzedawcą, a kupującym w ramach zawartej umowy sprzedaży. Skoro każdy z pełnomocników był umocowany do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości na warunkach przez siebie ustalonych, to tym samym był umocowany do oświadczenia o odmiennym uksztaltowaniu własnego świadczenia wobec następczo ujawnionej wady fizycznej rzeczy sprzedanej.
Niezależnie od tego powodowie potwierdzili pismem z 11 września 2024 r. (k.104) umocowanie pełnomocników H. F. i W. F. do złożenia oświadczenia materialnoprawnego o obniżeniu ceny w ramach roszczenia z tytułu rękojmi. Wobec tego stwierdzić należy skuteczność złożonego przez pełnomocników oświadczenia o obniżeniu ceny.
Z kolei co do samej treści złożonego oświadczenia w ocenie Sądu jest ona jasna, i nastręcza trudności interpretacyjnych w zakresie ustalenia woli składających je osób. Oświadczenie zostało złożone w piśmie z 13 grudnia 2023 r., a następnie powtórzone w piśmie z 8 stycznia 2024 r. Przy ich ocenie nie można tracić z pola widzenia braku wykształcenia prawnego po stronie pełnomocników nabywców, przez co oczekiwanie pełnomocnika pozwanej należy uznać za zbyt restrykcyjne. Pomimo, że pełnomocnik faktycznie nie użyła jednoznacznego oświadczenia „obniżam cenę nabycia lokalu”, jakiego oczekuje obecnie pełnomocnik pozwanej, to jednak z całości okoliczności sprawy wyraźnie wynika zarówno skorzystanie z tego uprawnienia w ramach rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, wynika wada stanowiąca podstawę skorzystania z uprawnienia, jak również kwota, o jaką obniżenie ceny następuje. Świadczą o tym przywołania konkretnych przepisów wskazujących na to uprawnienie (art. 556, 556 1§1, 556 i nast. kc) oraz jednoczesne wezwania do zwrotu kwoty 11 810 zł uiszczonej tytułem części ceny nabycia lokalu. Co istotne zawarte w pismach oświadczenie i żądanie powodów było czytelne dla adresata. Jak wskazała świadek E. Ż. nie miała ona wątpliwości, że powodowie skorzystali z uprawnienia rękojmi. Wątpliwości nie miał również Wójt, co wynika z treści pism kierowanych przez niego w odpowiedzi na złożone oświadczenie (pismo z 20 grudnia 2023 r. - k. 90-91)
Chybionym jest również zarzut sprzeczności zgłoszonego przez powodów żądania z zasadami współżycia społecznego.
Zgodnie z przepisem art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Ustawodawca w art. 5 k.c. wyłączył ochronę podmiotu, który korzysta z przysługującego mu prawa w sposób niedający się pogodzić z zasadami współżycia społecznego. Na zasady te składa się zespół szczególnych reguł postępowania w życiu społecznym pozwalających na ocenę, iż określone zachowania zasługują na akceptację, a inne muszą spotkać się z krytyką. Dla zastosowania art. 5 k.c. konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności rozpatrywanego przypadku, w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym. (tak SN w orzeczeniu z 28 listopada 1967 r., I CR 415/67, opubl. OSP 10/68 poz. 210).
Nie sposób mówić na gruncie rozpatrywanej sprawy, iż roszczenie dochodzone przez powodów nie daje się pogodzić z zasadami współżycia społecznego. Pozwana nie kwestionuje, że pomyłka polegająca na zawyżeniu powierzchni lokalu mieszkalnego nastąpiła po jej stronie, a zatem z jej winy. Nie kwestionuje również, że cena wywoławcza nieruchomości została podniesiona względem wartości rynkowej dalece powyżej poniesionych kosztów przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości w trybie przetargu. W tych okolicznościach brak jest jakichkolwiek racji natury aksjologicznej przemawiających za tym, aby żądanie przywrócenia ekwiwalentności wzajemnych świadczeń można w jakikolwiek sposób uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Jak już wyżej wskazywano w przypadku skorzystania z uprawnienia do obniżenia ceny, co jest oświadczeniem prawo kształtującym, wynagrodzenie należy ustalić na nowo przy uwzględnieniu zasad wyrażonych w § 3 art. 560 k.c. tak, aby zapewnić ekwiwalentność świadczeń. Stosownie do jego treści obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Istotne są zatem dwie wartości tj. wartość rzeczy wolnej od wad oraz wartość rzeczy wadliwej.
Wartość rzeczy bez wady stanowi wartość rynkowa nieruchomości lokalowej ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego E. I.. Pozwana nie kwestionowała opinii, z której wynika wartość rynkowa nieruchomości w kwocie 85 167 zł. Z kolei wartość rzeczy z wadą Sąd przyjął z ogłoszenia o przetargu tj. cenę wywoławczą w kwocie 100 000 zł. Cena wywoławcza została podniesiona samodzielnie przez Wójta G. K. o kwotę 14 833 zł, i ona stanowi maksymalny wymiar obniżenia ceny sprzedaży.
Powodowie domagali się zasądzenia kwoty 11 810 zł, jako wartość nieistniejących metrów kwadratowych powierzchni lokalu. W ocenie Sądu obniżenie ceny o żądaną kwotę przywraca ekwiwalentność świadczeń stron umowy sprzedaży nawet przy uwzględnieniu poniesienia przez pozwana dodatkowych kosztów zorganizowania sprzedaży lokalu w drodze przetargu w kwocie ok. 1 000 zł. Z tego względu Sąd zasądził żądaną kwotę od pozwanej solidarnie na rzecz powodów.
Powodowie domagali się zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie od 27 stycznia 2024 roku do dnia zapłaty. W tej sytuacji w punkcie I wyroku w oparciu o art. 481 § 1 k.c. oraz 455 k.c. zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie zgodnie z żądaniem przyjmując, że powodowie zakreślili pozwanej 14 dniowy termin zapłaty w piśmie z 8 stycznia 2024 r., który został pozwanej doręczony 12 stycznia 2024 r. Roszczenie powodów stało się zatem wymagalne 26 stycznia 2024 r., a kolejny dzień był pierwszym dniem zwłoki.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 §1 k.p.c. w oparciu o ogólną zasadę odpowiedzialności za wynika procesu. Na koszt procesu Sąd zaliczył opłatę 750 zł, wynagrodzenie adwokata 3 600 zł oraz opłatę od pełnomocnictwa 17 zł.