sygn. VI C 1111/25 5 grudnia 2025 Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie

Uzasadnienie z 5 grudnia 2025, sygn. VI C 1111/25

Data orzeczenia 5 grudnia 2025
Sąd Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie
Wydział VI Wydział Cywilny
Tagi
#Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie #VI Wydział Cywilny #uzasadnienie

Sygn. akt VI C 1111/25

UZASADNIENIE

Przedmiot i przebieg postępowania

1.  Pozwem z dnia 25 czerwca 2025 r. powód J. J. wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) spółki akcyjnej z siedzibą w W. (dalej jako (...) S.A.” lub „Deweloper”) kwoty 13 088,64 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 9 czerwca 2025 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg. norm przepisanych. Swoje żądanie wywodził ze stosowanego przez pozwanego i opisanego w umowie mechanizmu polegającego na wliczaniu powierzchni ścian działowych nienadających się do demontażu oraz ponownego montażu do powierzchni użytkowej lokalu, co nie odpowiadało wymaganiom uczciwego obrotu i miało charakter postanowień abuzywnych (art. 385 1 § 1 k.c.), a także rodziło odpowiedzialność pozwanego z innych podstaw prawnych. Kwota dochodzona pozwem stanowi iloczyn powierzchni znajdującej się pod ścianami działowi nienadającymi się do demontażu doliczonej wbrew brzmieniu normy PN-ISO 9836:1997 do powierzchni użytkowej lokalu (2,72 m 2), a ceny za 1 m 2 lokalu (4 812 zł). ( pozew, k. 3-10v)

2.  Pozwana spółka, reprezentowana przez pełnomocnika, złożyła w dniu 13 sierpnia 2025 r. odpowiedź na pozew, w której wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz od powoda kosztów procesu. Pozwany podniósł zarzut bezzasadności dochodzonego roszczenia co do zasady, powołując się na klarowność oraz brak abuzywności postanowień umowy, w szczególności co do sposobu wyliczania powierzchni użytkowej lokalu i sposób informowania o tym nabywcę. Ponadto podniósł także zarzut przedawnienia dochodzonego roszczenia oraz wygaśnięcia uprawnień powoda z tytułu rękojmi. ( odpowiedź na pozew, k. 100-113)

Ustalenia faktyczne

Fakty dotyczące sprzedaży lokalu

3.  (...) Spółki akcyjna z siedzibą w W. reprezentowana przez pełnomocnika M. B. (dalej: Inwestor) złożyła w dniu 15 maja 2018 r. deklarację rezerwacyjną na rzecz J. J. (dalej: rezerwujący). Inwestor oświadczył, że na części nieruchomości stanowiącej działki oznaczone w ewidencji numerami (...) z obrębu
(...) zrealizuje Przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie czterech budynków wraz z garażami podziemnymi, niezbędną infrastrukturą oraz terenami zielonymi pod nazwą „Osiedle (...)” oznaczonych dla potrzeb budowlanych symbolami (...), (...), (...) i (...) (§ 2 ust. 1c). W skład tego przedsięwzięcia wchodzić będzie m.in. lokal mieszkalny oznaczony nr (...) o całkowitej powierzchni użytkowej 70,18 m ( 2), usytuowany w budynku „(...)” składający się z salonu, dwóch pokoi, kuchni, łazienki, WC i hallu, z którego własnością związany będzie udział w częściach wspólnych, pomieszczenie gospodarcze oznaczone nr (...) oraz miejsce postojowe oznaczone nr (...) w wielostanowiskowym garażu podziemnym (§ 2 ust. 2). Inwestor zobowiązał się zarezerwować na rzecz rezerwującego ww. lokal wraz z pomieszczeniem gospodarczym i garażem do dnia 30 maja 2018 r. i wyłączyć go ze sprzedaży w okresie obowiązywania deklaracji, z zastrzeżeniem warunku zapłaty przez rezerwującego na rzec inwestora opłaty rezerwacyjnej w kwocie 10 000 zł brutto, w terminie do dnia 18 maja 2018 r. (§ 3, § 4 ust. 1). Załącznikiem do deklaracji był prospekt informacyjny inwestycji, na który składał się m.in. projekt aktu notarialnego umowy deweloperskiej oraz rzut lokalu. W projekcie umowy wskazano, że powierzchnia użytkowa lokalu była określona na podstawie Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, zgodnie z zasadami zawartymi w polskiej normie PN-ISO 9836:1997 zatytułowanej „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, wymienionej w załączniku do rozporządzenia i opisanymi poniżej: 1. powierzchnia użytkowa lokalu jest obliczana w metrach kwadratowych z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku (tj. z dokładnością do 0.01 m ( 2)); 2. powierzchnia użytkowa lokalu jest obliczana dla wymiarów lokalu w stanie wykończonym, na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych, progów itp.); 3. do powierzchni użytkowej lokalu nie są wliczane powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykających; 4. do powierzchni użytkowej lokalu wliczane są elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały (§ 7 ust. 5). Do projektu umowy stanowiącego załącznik do deklaracji rezerwacyjnej został załączony rzut lokalu mieszkalnego przedstawiający w formie graficznej miejsca posadowienia ścianek działowych nadających się do demontażu i ich powierzchnię wyliczoną na 2,72 m ( 2). Pod tą wielkością znajdowała się suma powierzchni użytkowej – 70,18 m ( 2).

( deklaracja rezerwacyjna, k. 163-165; formularz rejestracyjny do umowy, k. 245-246; projekt umowy, k. 192; rzut lokalu, k. 198)

4.  Dnia 2 lipca 2018 r. J. J. oraz J. M., działająca w imieniu spółki pod firmą (...) Spółki akcyjna z siedzibą w W., zawarli w formie aktu notarialnego umowę deweloperską oraz przedwstępną umowę sprzedaży zobowiązującą Dewelopera do wybudowania na części nieruchomości stanowiącej działki oznaczone w ewidencji gruntów i budynków numerami (...) z obrębu (...), budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), o powierzchni użytkowej wynoszącej 70,18 m 2 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu na rzecz nabywcy, na podstawie umowy sprzedaży, w stanie wolnym od obciążeń. Deweloper zobowiązał się do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w terminie od dnia 10 kwietnia 2020 r. (180 dni od dnia 13 października 2019 r.), po zapłacie przez nabywcę ceny oraz po odbiorze przez niego lokalu (§ 3 ust. 1, § 4 ust. 1, § 9 ust. 2). Strony oświadczyły, że Deweloper zawiadomi Nabywcę o terminie podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży (§ 3 ust. 2). Strony ustaliły, że całkowita cena z tytułu sprzedaży lokalu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu przez Nabywcę, z zastrzeżeniem ust. 5 oraz § 14, wynosi 345 706,16 zł i obejmuje: a) wartość lokalu wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej, w wysokości 337 706,16 zł (w tym należy podatek VAT), wg wyliczenia: 70,18 m 2 x 4 812 zł/m 2, b) wartość prawa do korzystania z pomieszczenia gospodarczego w ramach udziału w nieruchomości wspólnej związanego z lokalem w wysokości 8 000 zł (w tym należny podatek VAT (§ 7 ust. 1)). Powierzchnia użytkowa lokalu była określona na podstawie Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, zgodnie z zasadami zawartymi w polskiej normie PN-ISO 9836:1997 zatytułowanej „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, wymienionej w załączniku do rozporządzenia i opisanymi poniżej: 1. powierzchnia użytkowa lokalu jest obliczana w metrach kwadratowych z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku (tj. z dokładnością do 0.01 m 2); 2. powierzchnia użytkowa lokalu jest obliczana dla wymiarów lokalu w stanie wykończonym, na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych, progów itp.); 3. do powierzchni użytkowej lokalu nie są wliczane powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykających; 4. do powierzchni użytkowej lokalu wliczane są elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały (§ 7 ust. 5).

5.  Do umowy został załączony rzut lokalu mieszkalnego przedstawiający w formie graficznej miejsca posadowienia ścianek działowych nadających się do demontażu i ich powierzchnię wyliczoną na 2,72 m 2. Pod tą wielkością znajdowała się suma powierzchni użytkowej – 70,18 m 2.

( umowa deweloperska, k. 14, 20v-21, 22-23, rzut lokalu mieszkalnego, k. 162)

6.  Umowa deweloperska dotyczyła lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu garażowym w inwestycji „Osiedle (...)” w W.. Została zawarta w brzmieniu zaproponowanym przez Dewelopera. Nabywcy przedstawiono informacje o inwestycji w formie prospektu informacyjnego, sporządzonego na dzień 2 lipca 2018 r. Wskazano w nim, że inwestycja będzie realizowana na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez (...)dnia 23 marca i 27 marca 2017 r., przeniesionego na obecnego dewelopera decyzją z dnia 7 sierpnia 2017 r. Rozpoczęcie prac budowlanych określono na 14 lutego 2018 r., a planowany termin zakończenia prac – na 15 lipca 2019 r. Wskazano, że przeniesienie własności lokali nastąpi nie później w terminie do 180 dni od dnia 13 października 2019 r. Harmonogram przedsięwzięcia dzielił je na 7 etapów, z których na każdy przypadało 15% kosztów przedsięwzięcia (oprócz ostatniego- 10 % kosztów przedsięwzięcia).

( prospekt informacyjny, k. 30, 31-v)

7.  J. J. odebrał w dniu 24 lipca 2019 r. od Dewelopera lokal oznaczony numerem (...) w budynku przy ul. (...) w W. wraz miejscem garażowym i komórką lokatorską.

( protokół odbioru lokalu mieszkalnego, k. 205-206)

8.  Dnia 18 września 2019 r. J. J. oraz A. K., działająca w imieniu i na rzecz spółki pod firmą (...) Spółki akcyjna z siedzibą w W., zawarli w formie aktu notarialnego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży. Umową strony zgodnie ustanowiły odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), usytuowanego w budynku położonym w W., przy ul. (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, a następnie pełnomocnik spółki sprzedała J. J. ten lokal mieszkalny wraz z udziałem, za cenę brutto w kwocie 345 704,93 zł, a J. J. lokal ten wraz z prawami związanymi za wymienioną cenę kupuje (§ 2).

(umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu, k. 37-v, 48v-49)

9.  Pismem z dnia 28 maja 2025 r. J. J. wezwał, za pośrednictwem swojego pełnomocnika, Dewelopera do zapłaty kwoty 13 088,64 zł tytułem bezpodstawnego wzbogacenia powstałego wskutek błędnego wliczenia do powierzchni użytkowej lokalu powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi, a tym samym nienależnej zapłaty ww. kwoty ponad rzeczywistą cenę zakupu lokalu, w terminie 7 dni od daty doręczenia pisma. Deweloper odebrał wezwanie w dniu 2 czerwca 2025 r.

( wezwanie do zapłaty, k. 57-v, potwierdzenie nadania i doręczenia, k. 58, 59)

Norma i jej interpretacja

10.  Dokumentem w całości poświęconym problematyce klasyfikacji powierzchni i kubatur oraz zasadom ich obliczania jest norma PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Norma ta nie podaje żadnych ograniczeń rodzaju budynków, dlatego przyjmuje się, że dotyczy ona wszystkich budynków niezależnie od zastosowanych rozwiązań architektoniczno-konstrukcyjnych, wielkości, przeznaczenia, typu własności czy też sposobu użytkowania.

( powierzchnia i kubatura budynku według normy PN-ISO 9836:1997, k. 60, 62)

11.  Zgodnie z treścią Normy Powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku (5.1.7.1.). Jest ona określana oddzielnie dla każdej kondygnacji i dodatkowo dzielona zgodnie z pkt 5.1.3.1. normy. Powierzchnia kondygnacji netto jest powierzchnią ograniczoną przez elementy zamykające (pkt 5.1.5.1.). Jest ona określana oddzielnie dla każdej kondygnacji i dalszy jej podział określony jest zgodnie z 5.1.3.1. normy (dotyczy części powierzchni całkowitej kondygnacji). Do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak ścianki działowe, rury, kanały (5.1.5.3.). Powierzchnia konstrukcji (pkt 5.1.6.1.) została zdefiniowana jako część powierzchni całkowitej kondygnacji (na rzucie poziomym na poziomie podłogi) i jest to powierzchnia utworzona przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) i powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp. oraz powierzchnie, przez które nie można przejść.

( treść Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997)

12.  Norma ta wprowadziła istotne zmiany w dotychczasowym sposobie określenia powierzchni i kubatury budynku według PN-70/B-02365 i PN-69/B-02360. Jedną z nich jest zasada przyjmowania wymiarów przegród w stanie wykończonym, a nie jak dotychczas – w stanie surowym. Drugą z nich jest zaś wprowadzenie rozróżnienia kondygnacji lub ich części ze względu na zastosowany charakter obudowy, tj. przekrycia, zamknięcia lub ograniczenia, a mianowicie: zamknięte ze wszystkich stron i przekryte, np. pokoje; nie zamknięte ze wszystkich stron do ich pełnej wysokości, ale które są przekryte, np. loggie; ograniczone elementami budowlanymi takimi jak: balustrady, poręcze, osłony zabezpieczające, lecz które nie są przekryte, np. balkony. Wynikiem takiego rozróżnienia kondygnacji jest bardziej jednoznaczne określanie powierzchni budynku lub jego części (w tym lokali mieszkalnych), a także możliwość wyodrębnienia w powierzchni budynku lub lokalu, np. powierzchni balkonów i loggii.

( komentarz do normy PN-ISO 9836:1997, k. 62v)

13.  W komentarzu wydanym przez wydawnictwo Polskiego Komitetu Normalizacyjnego wskazano, że powierzchnię netto stanowiła powierzchnia wydzielona przez elementy zamykające, a także elementy budowalne ograniczające powierzchnię opisaną w pkt. 4.1c, a więc balustrady, poręcze itp. Powierzchnia konstrukcji to powierzchnia przekroju poziomego (w poziomie posadzki) pionowych elementów budynku, w szczególności ścian zewnętrznych, wewnętrznych konstrukcyjnych czy działowych stałych (pkt 5.1.6 normy). Zdaniem autora komentarza w normie przyjęto istnienie dwóch rodzajów ścian działowych: ściany działowej niestałej jako ściany tymczasowo wydzielającej pomieszczenia w obrębie lokalu, zaprojektowanej jako nienośny element budowlany, ruchomy bądź przystosowany do rozbiórki i ponownego montażu, wliczany do powierzchni kondygnacji netto, oraz ściany działowej stałej jako ściany trwale wydzielającej pomieszczenia w obrębie lokalu, zaprojektowanej jako nienośny element budowalny nie przystosowany do rozbiórki (pkt 2).

( komentarz do normy PN-ISO 9836:1997, k. 64v, 66, 72v, 73v, 74-74v)

14.  W opinii dotyczącej sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych sporządzonej na zlecenie (...), rzeczoznawcy (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wskazali, że skoro lokal mieszkalny cechuje się stałością i niezmiennością w swoim zakresie, stanowiąc pomieszczenie lub zespół pomieszczeń „wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie lokali”, zatem ścianki działowe, które mogą podlegać zmianom np. w przypadku zmian indywidualnych aranżacji lokalu – nie są trwałym elementem budynku. W związku z tym, na podstawie rozporządzenia z dnia 25 kwietnia 2012 r. oraz wskazanej PN-ISO 9836:1997 można przyjąć następujące zasady przy obliczaniu powierzchni użytkowej: 1) do powierzchni lokalu nie są wliczane powierzchnie pod ścianami konstrukcyjnymi osłonowymi oraz powierzchnie obudowanych pionów wentylacyjnych i sanitarnych, natomiast są wliczane powierzchnie pod ścianami działowymi wydzielającymi poszczególne pomieszczenia; 2) powierzchnie poszczególnych pomieszczeń oblicza się po wewnętrznym obrysie ścian zewnętrznych; 3) powierzchnia użytkowa lokalu stanowi sumę powierzchni poszczególnych pomieszczeń.

( opinia dotycząca sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, k. 218v )

Omówienie dowodów i rozstrzygnięć dowodowych

15.  Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie zebranych w sprawie dowodów z dokumentów załączonych przez strony, które uznał za w pełni wiarygodne i przydatne dla wydania rozstrzygnięcia w sprawie. Dowody załączone do pozwu i odpowiedzi na pozew w postaci komentarz lub opinii w zakresie interpretacji normy PN-ISO 9836:1997 stanowiły dokumenty o charakterze prywatnym i stanowiły uzupełnienia stanowiska strony pozwanej w sprawie.

16.  Okoliczności faktyczne nie pozostawały sporne. Istotą sporu pozostawały bowiem oceny prawne: interpretacja zapisów umowy deweloperskiej odnośnie sposobu wyliczenia powierzchni użytkowej lokalu tj. ich przejrzystości i zgodności z przepisami rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz z zasadami zawartymi w polskiej normie PN-ISO 9836:1997.

17.  Dlatego Sąd na podstawie art. 235 2 § 1 pkt 2 k.p.c. pominął dowód z przesłuchania strony jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Ocena prawna

18.  Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Dla usystematyzowania uzasadnienia w pierwszej kolejności Sąd odniesie się do tezy, że Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (dalej po prostu jako Rozporządzenie) i polska norma PN-ISO 9836:1997 zawierały wiążące dla stron przepisy prawa powszechnie obowiązującego regulujące sposób ustalania powierzchni użytkowej lokalu na potrzeby jego sprzedaży. W dalszej kolejności w uzasadnieniu poruszone zostaną kwestie podstaw prawnych żądania, na które powołał się powód.

Treść normy w sprawie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych oraz jej konsekwencje prawne

19.  Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji, Polska Norma jest normą krajową, przyjętą w drodze konsensu i zatwierdzoną przez krajową jednostkę normalizacyjną, powszechnie dostępną, oznaczoną - na zasadzie wyłączności - symbolem PN. w myśl ust. 3 stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne. Jednakże zgodnie z ust. 4 Polskie Normy mogą być powoływane w przepisach prawnych po ich opublikowaniu w języku polskim. W orzecznictwie sądów administracyjnych wypracowano stanowisko, zgodnie z którym powołanie się na Polską Normę w przepisie prawnym nie zmienia jej dobrowolnego statusu, chyba że ustawodawca świadomie chce ten status zmienić. Polskie Normy same w sobie nie są zatem źródłami prawa powszechnie obowiązującego. Powoływanie się na te normy jest zasadne tylko wówczas gdy przepis ustawy bądź rozporządzenia bezpośrednio odwołuje się do wymogu ich stosowania. Odwołanie to wykładać jednakże należy nie jako wprowadzenie Polskiej Normy do systemu powszechnie obowiązujących źródeł prawa i nałożenie na organy i strony obowiązku jej stosowania, lecz tylko i wyłącznie jako wskazanie, że zastosowanie danej Polskiej Normy jest jedną z możliwości spełnienia wymogów prawa. Rozporządzenie nie może bowiem modyfikować regulacji rangi ustawowej regulujących status Polskich Norm (wyroki WSA w Kielcach z dnia 18 stycznia 2022 r., sygn. II SA/Ke 730/21; w Warszawie z dnia 3 lutego 2022 r., sygn. VII SA/Wa 1916/21; z dnia 19 sierpnia 2020 r., sygn. VII SA/Wa 2878/19; podobnie wyroki NSA z dnia 24 sierpnia 2021 r., II OSK 299/21 i z dnia 27 marca 2019 r., sygn. II OSK 1214/17).

20.  Polskie Normy nie są więc aktami prawnymi i nie są pisane jako akty prawne. Są raczej zbiorem instrukcji, wskazówek, porad, metod, wymogów, które niekoniecznie mogą być odczytywane jako normy abstrakcyjne i powszechne. Są więc jeszcze bardziej narażone na wieloznaczność, a stosowanie do nich reguł wykładni takich, jakie są przyjęte dla wykładni tekstów prawnych, może nie być adekwatne. W szczególności typowy, przyjęty dla tekstów prawnych zakaz wykładni synonimicznej nie jest czymś uniwersalnym dla tekstów pisanych w języku powszechnym czy branżowym, gdzie to samo słowo lub słowa w odmiennych nieco kontekstach mogą oznaczać to samo, ale mogą też oznaczać co innego.

21.  W normie 9836:1997 niewątpliwie posłużono się różnymi pojęciami: ścianek działowych (5.1.5.3. – jako element nadający się do demontażu i wliczany do powierzchni kondygnacji netto) i ścian działowych (5.1.6.1. – jako element zamykający, stanowiący element powierzchni konstrukcji). W samej treści normy nie zdefiniowano ani jednego, ani drugiego pojęcia. Intuicja językowa podpowiada, że „ścianka” jest czymś mniejszym, drobniejszym niż „ściana”. W istocie jednak w języku powszechnym oraz fachowym (jak można zaobserwować na podstawie treści artykułów dostępnych na różnych stronach internetowych) pojęciami „ściany działowej” i „ścianki działowej” można też posługiwać się wymienne – rodzajami „ścianki działowej” są np. „ścianka murowana”, „ścianka karton-gipsowa”, czy ścianki przesuwne. Zatem końcówka „-ka” w słowie ścianka, które może służyć tworzeniu zdrobnień, w tym wypadku nie determinuje znaczenia słowa, które może oznaczać również zwykłą murowaną ścianę, tylko nie mającej charakteru konstrukcyjnej.

22.  Również słowo „demontaż” nie jest rozumiane i używane w tak jednoznaczny sposób, w jaki opisuje to powód w pozwie. Opierając się na zwykłym doświadczeniu życiowym oraz wynikach wyszukiwania w Internecie łatwo stwierdzić, że w kontekście prac budowlanych pojęcie to jest synonimem rozbiórki, wyburzenia, więc przedmiotem demontażu mogą być też ściany murowane lub betonowe (zwrot „demontaż ściany/ścianki działowej” jest zrozumiały i występujący w praktyce). Takie znaczenie słowa demontaż jest spójne z definicjami tego słowa opisanymi w liście Przewodniczącego Rady Języka Polskiego (k. 244).

23.  Z uwagi na powyższe Sąd nie może zgodzić się ze stanowiskiem zaprezentowanym w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego dla Warszawy-Pragi (cytowanym przez powoda), aby istniał tylko jeden dopuszczalny sposób rozumienia normy 9836:1997 w kwestii zaliczania powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej. Obie przeciwne sobie argumentacje, zawarte w komentarzu do normy załączonym do pozwu oraz opiniach przedłożonych przez pozwanego przy odpowiedzi na pozew, można ocenić jako racjonalne i rozsądne, mimo iż prowadzą do odmiennych wniosków. Uwzględnienie powierzchni pod ścianami działowymi w powierzchni użytkowej lokalu jest o tyle racjonalne, że ściany te można usunąć w drodze prac budowlanych nie wymagających zezwolenia współwłaścicieli lub organów administracji budowlanych i lokal w dość swobodny sposób przearanżować. W przeciwnym wypadku mogłoby dojść do sytuacji paradoksalnej – że lokale o mniejszej liczbie wydzielonych pomieszczeń stałyby się (na etapie sprzedaży przez dewelopera) droższe w porównaniu do lokali o dokładnie takim samym obrysie, ale podzielonych na pomieszczenia, mimo że to budowa tych drugich jest kosztowniejsza (co najmniej o koszt materiałów zużywanych na budowę ścian działowych).

24.  Jest to o tyle istotne, że – jak wspomniano – z Polskich Norm można wywodzić obowiązki prawne w takim zakresie (i w tym celu), jaki wynika z przepisów prawnych, na które się powołują. Norma 9836:1997 została powołana w Rozporządzeniu i zgodnie z nią określa się zestawienie powierzchni użytkowych (§ 11 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia). Zgodnie z delegacją ustawową dla ministra zawartej w ustawie – Prawo budowlane (art. 34 ust. 6) Rozporządzenie określa szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego, a zatem stosowanie się do Polskiej Normy jest obowiązkowe na etapie sporządzania projektu budowlanego. Co ciekawe (i co tłumaczy, dlaczego sposób określania powierzchni użytkowej na podstawie tej normy nie był przedmiotem orzecznictwa organów architektoniczno-budowlanych, nadzoru budowlanego i sądów administracyjnych), organy administracji budowlanej sposobu zastosowania się do tej normy nie weryfikują ani na etapie pozwolenia na budowę, ani na etapie wydawania pozwolenia na użytkowanie – powierzchnie użytkowe lokali są bowiem elementem projektu architektoniczno-budowlanego, który nie podlega sprawdzeniom w toku procesu inwestycyjnego (co wynika z art. 35 ust. 1 pkt 3 i 59a ust. 2 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane, a organy nie są uprawnione do kontroli projektu budowlanego w zakresie szerszym niż wynika to z przepisów, por. wyroki WSA w Warszawie z dnia 7 lutego 2020 r., sygn. VII SA/Wa 1539/19, i NSA z dnia 13 stycznia 2017 r., sygn. II OSK 1003/15, oraz z dnia 3 lutego 2017 r., sygn. II OSK 1323/15).

25.  Skoro, jak wynika z powyższego, norma 9836:1997 obowiązuje na potrzeby określania treści projektu budowlanego, to jej stosowanie w innych celach niż określone w Rozporządzeniu (lub innych aktach prawnych) jest zgodnie z art. 5 ust. 3 ustawy o normalizacji dobrowolne. Obowiązku posługiwania się tą normą nie wprowadziła także ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wprowadziła ona wymóg, aby w treści umowy deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego znalazła się informacja o sposobie pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 22 ust. 1 pkt 14 ustawy oraz część III załącznika do ustawy), nie odwołując się do normy 9836:1997 lub innej. Oznacza to, że na potrzeby sprzedaży lokalu stosowanie się do tej normy nie jest obowiązkowe, a ustalanie powierzchni mogłoby się odbyć w inny sposób.

26.  Tym niemniej należy mieć na względzie także inne sytuacje, w których ustawodawca lub minister uprawniony do wydania rozporządzenia odwołuje się do normy. Do normy 9836:1997 odwołano się (choć w sposób opisowy) w definicji lokalu zawartej w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (art. 2 ust. 2 ustawy). Ustawa ta, zgodnie z jej art. 1, reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Do zasad określonych w tej ustawie odwołano się z kolei w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym oraz § 63 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Norma ta powinna być więc stosowana na potrzeby oznaczania powierzchni lokalu w ewidencji gruntów i budynków oraz w księgach wieczystych – przy czym warto dodać, że brak w niniejszej sprawie dowodów, aby którykolwiek z organów prowadzących Ewidencję lub Księgi Wieczyste negatywnie weryfikował taki sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu, jaki przyjmuje pozwany (tj. według jego rozumienia normy 9836:1997).

27.  Powyższe prowadzi do wniosku, że na dewelopera nie nałożono wprost obowiązku dokonywania pomiaru powierzchni użytkowych lokali na potrzeby ich sprzedaży z odwołaniem się do normy 9836:1997. Nie jest nią związany w taki sposób, jak na potrzeby stosowania projektu budowlanego. Z uwagi jednak na to, że musi posłużyć się tą normą w celu wpisu lokalu do ewidencji gruntów i budynków (i kartoteki lokali), pomimo dobrowolności w oznaczeniu powierzchni lokalu na potrzeby ustalania ceny i jego sprzedaży właściwie nie ma gospodarczego sensu, aby dokonywał tych czynności w odmienny sposób niż określony w Polskiej Normie. Skoro jednak norma jest niejednoznaczna i może rodzić odmienne interpretacje, a jej stosowanie do celu sprzedaży pozostaje dobrowolne, to w umowie dopuszczalny jest wybór jednego ze sposobów jej interpretacji.

28.  W konkluzji do tej części uzasadnienia Sąd wskazuje zatem, że jego zdaniem nie ma jednej obowiązującej, urzędowej interpretacji normy 9836:1997. W sytuacji, w której zarówno organy administracji budowlanej, jak i prowadzące ewidencję gruntów i budynków oraz księgi wieczyste nie kwestionowały sposobu określania powierzchni użytkowej przyjmowanej przez pozwanego (nic takiego nie wynika z dowodów zgromadzonych w sprawie lub zbiorów orzecznictwa, do których dostęp ma Sąd), niesłuszne wydaje się wyprowadzanie jednej, jakoby powszechnie obowiązującej wykładni Polskiej Normy 9836:1997, przez Sąd powszechny. Z tej przyczyny Sąd nie podziela stanowiska zajętego przez Sąd Okręgowy dla Warszawy-Pragi w Warszawie.

Niedozwolone postanowienia umowne

29.  Zgodnie z art. 385 1 § 1 k.c., postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Zgodnie z § 3 tego przepisu nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Ocenie, czy postanowienie umowne jest niedozwolone, nie podlegają postanowienia umowne co do głównych przedmiotów świadczeń stron – pod warunkiem, że zostały one określone w sposób jednoznaczny (na gruncie Dyrektywy Rady nr 93/13/EWG w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich: prostym i zrozumiałym językiem). Nie jest wystarczające, aby postanowienie dotyczące głównego przedmiotu świadczenia stron było napisane słowami zrozumiałymi dla konsumenta – zrozumiałość należy odnosić do treści, jaka się za tymi słowami kryje (wyrok TSUE z dnia 20 września 2017 r., A. przeciwko (...) SA , sygn. C-186/16, pkt 45; por. też wyrok SN z dnia 9 maja 2019 r., sygn. I CSK 242/18). Jeśli postanowienie umowne dotyczące głównego świadczenia strony nie jest jednoznaczne, a przy tym rażąco narusza interes konsumenta i godzi w dobre obyczaje, może być uznane za niedozwolone ze skutkiem bezskuteczności tego postanowienia od chwili zawarcia umowy. Przy ocenie jednoznaczności postanowienia umownego należy mieć na względzie nie tylko jego brzmienie, ale także jego otoczenie – inne postanowienia umowy, postanowienia wzorca umownego, którym posługuje się przedsiębiorca, wreszcie też inne załączniki do umowy. Jasność i zrozumiałość jednego lub kilku zdań może przecież zależeć od kontekstu, w jakim zostały użyte.

30.  Bezspornie w niniejszej sprawie powód miał status konsumenta, a pozwany przedsiębiorcy. Sposób określenia powierzchni użytkowej lokalu określał główny przedmiot świadczeń stron – z jednej strony deweloper miał zbudować i przenieść własność lokalu o określonej powierzchni, a z drugiej nabywca miał zapłacić cenę uzależnioną od powierzchni lokalu. Tym samym ocena postanowienia umownego zawartego w § 7 ust. 5 umowy deweloperskiej pod kątem niedozwolonego charakteru jest możliwa tylko o tyle, o ile zostało ono określone w sposób jednoznaczny.

31.  Pozwany – który był stroną w praktyce określającą treść umowy – w § 7 ust. 5 pkt 4 zacytował wiernie normę 9836:1997, czyli wskazał, że do powierzchni użytkowej lokalu wliczane są elementy nadające się do demontażu takie jak ścianki działowe, rury, kanały. Jak wyjaśniono powyżej ten fragment normy jest wieloznaczny i sam w sobie nie usuwa, tylko rodzi wątpliwość z uwagi na posłużenie się wieloznacznymi pojęciami „demontażu” i „ścianki działowej”. Tym niemniej w zestawieniu z załącznikiem do tej umowy, zawierającym rzut lokalu z wyliczeniem powierzchni użytkowej pomieszczeń oraz odrębnej pozycji „powierzchni użytkowej pod ściankami działowymi nadającymi się do demontażu”, nie mogło rodzić racjonalnych wątpliwości u przeciętnie uważnego i rozsądnego konsumenta (pod którego kątem Sąd dokonuje oceny, a nie pod kątem subiektywnej, indywidualnej oceny konkretnego konsumenta-strony w procesie), że na cenę ma wpływ powierzchnia pod ścianami działowymi w lokalu. Na rzucie tym wyraźnie wskazano, które ze ścian w lokalu mogą być usunięte (zdemontowane), i ich łączną powierzchnię. Co więcej, nabywca nie otrzymał tego rzutu po raz pierwszy przy zawieraniu umowy deweloperskiej, gdyż był on też załącznikiem do deklaracji rezerwacyjnej. Powierzchnia lokalu, rozkład pomieszczeń i umiejscowienie lokalu w budynku to jedne z najważniejszych parametrów branych pod uwagę przy jego zakupie, a powód co najmniej już od momentu zainteresowania się mieszkaniem i wyrażeniem woli jego zakupu (w wyniku czego otrzymał deklarację rezerwacyjną) mógł się dowiedzieć o sposobie ujęcia powierzchni pod ścianami działowymi w powierzchni użytkowej lokalu. W takiej sytuacji postanowienia umowne zawarte w § 7 ust. 5 umowy, których ilustrację stanowił rysunek rzutu lokalu, należy ocenić jako jednoznaczne i zrozumiałe.

32.  Z powyższych powodów postanowienie §7 ust. 5 umowy w zakresie dotyczącym sposobu ujmowania powierzchni pod ściankami działowymi w powierzchni użytkowej lokalu nie podlega ocenie pod kątem kryteriów z art. 385 1 § 1 zd. 1 k.c.

33.  Przeszkodą do takiej oceny nie był natomiast fakt udzielenia powodowi opustu na cenę lokalu za 1 m 2. Nie świadczy to bowiem o tym, aby drugi czynnik cenotwórczy – powierzchnia użytkowa lokalu – był przedmiotem indywidualnych uzgodnień z powodem.

Nieuczciwe praktyki rynkowe

34.  Zgodnie z ustawą z dnia 23 sierpnia 2007 r. praktyka rynkowa stosowana przez przedsiębiorców wobec konsumentów jest nieuczciwa, jeżeli jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy dotyczącej produktu, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu (art. 4 ust. 1 ustawy). W myśl ust. 2 za nieuczciwą praktykę rynkową uznaje się w szczególności praktykę rynkową wprowadzającą w błąd oraz agresywną praktykę rynkową, a także stosowanie sprzecznego z prawem kodeksu dobrych praktyk. Praktyki te nie podlegają ocenie w świetle przesłanek określonych w ust. 1. W myśl definicji z art. 2 pkt 4 tej ustawy przez praktyki rynkowe rozumie się działanie lub zaniechanie przedsiębiorcy, sposób postępowania, oświadczenie lub informację handlową, w szczególności reklamę i marketing, bezpośrednio związane z promocją lub nabyciem produktu przez konsumenta. Ważne jest także, że zgodnie z art. 2 pkt 8 ustawy przez przeciętnego konsumenta rozumie się konsumenta, który jest dostatecznie dobrze poinformowany, uważny i ostrożny (z uwzględnieniem pewnych czynników i przynależności do szczególnej grupy konsumentów szczególnie podatnej na oddziaływanie praktyki lub produktu). W art. 12 ust. 1 przewidziano katalog roszczeń, z którymi może wystąpić konsument, którego interes został zagrożony lub naruszony, takie jak żądanie zaniechania praktyki, usunięcia skutków danej praktyki, złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie, obniżenia ceny, naprawienia wyrządzonej szkody na zasadach ogólnych, zasądzenia odpowiedniej sumy pieniężnej na określony cel społeczny.

35.  Błędnie jednak powód przyjmuje, że czynność stanowiąca nieuczciwą praktykę rynkową naruszającą dobre obyczaje jednocześnie powoduje sprzeczność z zasadami współżycia społecznego, a zatem nieważność czynności (art. 58 § 2 k.c.). Gdyby tak było, to wyszczególnienie katalogu roszczeń z art. 12 ust. 1 ustawy nie miałoby sensu (poza specyficznymi roszczeniami z pkt 1, 3a i 5), bo nieważne postanowienie umowne lub nieważna umowa i tak nie wywołują skutków, a osoba poszkodowana w ich wyniku może dochodzić ochrony na ogólnych zasadach z kodeksu cywilnego (np. z powołaniem się na wadę oświadczenia woli w postaci błędu). Lektura art. 6 i 7 ustawy wskazuje na to, że nieuczciwe praktyki rynkowe są przede wszystkim takimi czynnościami, które nie znajdują odzwierciedlenia w treści czynności prawnej, lecz mimo to mogą wpływać zniekształcająco na decyzje konsumenta o zawarciu umowy lub te podejmowane w trakcie jej wykonywania. Z tego powodu nie można utożsamiać czynności prawnej podjętej w wyniku nieuczciwej praktyki rynkowej z czynnością nieważną z uwagi na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego (choć oczywiście może wystąpić sytuacja, w której czynność prawna podjęta w wyniku nieuczciwej praktyki jednocześnie będzie naruszać zasady współżycia społecznego), a tym bardziej za nieważną z powodu sprzeczności z ustawą.

36.  Nieuczciwą praktyką rynkową wprowadzającą w błąd może być zatajenie lub nieprzekazanie w sposób jasny, jednoznaczny lub we właściwym czasie istotnych informacji dotyczących produktu, czyli w takim zakresie, w jakim jest to właściwe dla danego środka komunikowania się z konsumentami i produktu (art. 6 ust. 3 pkt 1 w zw. z ust. 4 pkt 1 ustawy).

37.  Nieuczciwą praktyką rynkową byłoby więc zatajenie informacji o ujęciu w powierzchni użytkowej lokalu powierzchni pod ścianami działowymi albo np. nieujęcie tej powierzchni pod ścianami działowymi w powierzchni użytkowej na etapie zawierania umowy deweloperskiej, ale uwzględnienie jej na potrzeby końcowych obmiarów i obciążanie nabywcy z tej przyczyny obowiązkiem dopłaty do ceny lokalu (takie praktyki istotnie spotkały się z reakcją Prezesa UOKIK). W przypadku stanu faktycznego niniejszej sprawy o wprowadzeniu w błąd nie może być mowy – od początku zainteresowania nabyciem lokalu powodowi udostępniono rzut lokalu i projekt umowy deweloperskiej, z których wynika uwzględnienie w powierzchni użytkowej lokalu powierzchni pod ścianami działowymi. Każdy dostatecznie uważny i ostrożny konsument nabywający lokal u dewelopera zapoznaje się z rysunkami lokalu oraz rzutem lokalu – skoro bowiem nabywa coś, co w momencie zawarcia umowy nie istnieje, to jedynym sposobem na poznanie bliżej przyszłych fizycznych cech lokalu (powierzchni, kształtu) jest zapoznanie się właśnie z tymi graficznymi dokumentami. Dopuszczenie, aby w modelu przeciętnego (uważnego, ostrożnego) konsumenta mieściło się zawieranie umów deweloperskich bez przeczytania i obejrzenia schematów i planów budynku i lokalu byłoby akceptacją dla postawy wprost przeciwnej – nieuważnej i lekkomyślnej.

38.  Gdyby istniał przepis prawa nakazujący pozwanemu takie rozumienie Polskiej Normy, zgodnie z którym nie mógłby wliczać do powierzchni użytkowej powierzchni pod ścianami działowymi, to również wtedy odwoływanie się do ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym byłoby zbędne, gdyż powodowi przysługiwałoby po prostu roszczenie z tytułu odpowiedzialności kontraktowej.

Odpowiedzialność kontraktowa

39.  Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Do wykazania odpowiedzialności z tego przepisu konieczne jest więc udowodnienie, że dłużnik nie wykonał lub nie wykonał należycie swojego zobowiązania, a wierzyciel poniósł z tego powodu szkodę.

40.  W tej sprawie powód nie wykazał niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwanego. Pozwany zobowiązał się wybudować i przenieść własność lokalu o powierzchni użytkowej 70,18 m 2, a powód nie wykazał (poza kwestionowaniem dopuszczalności zastosowanego pomiaru powierzchni użytkowej), aby pozwany się z tego zobowiązania nie wywiązał. Jak już wcześniej wyjaśniono, pozwany nie naruszył obowiązku polegającego na nieuwzględnianiu w powierzchni użytkowej powierzchni pod ścianami działowymi, bo taki obowiązek nie wynikał ani z umowy, ani z przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Powód nie wykazał też poniesienia szkody w związku z takim działaniem pozwanego. W szczególności powód nie twierdził ani nie dowiódł, jakoby powierzchnia jego lokalu w urzędowych dokumentach (kartotece lokalu, księdze wieczystej), które bazują na tej samej Polskiej Normie co zastosowana przez pozwanego, była obecnie kwestionowana lub weryfikowana przez organy właściwe do prowadzenia tych ewidencji/rejestru.

Rękojmia za wady lokalu

41.  W myśl art. 560 § 1 k.c. jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie.

42.  Również i w tym wypadku uznanie argumentacji powoda co do treści i obowiązku stosowania normy 9836:1997 za bezzasadną powoduje, że nie zostały wykazane przesłanki do odpowiedzialności pozwanego z tej podstawy prawnej. Brak dowodów, by powodowi ostatecznie sprzedano lokal inny niż ten opisany w umowie deweloperskiej, w tym co do jego powierzchni użytkowej (której sposób wyliczenia został określony w umowie i jasno zobrazowany na załączonym do umowy rzucie lokalu). Nie wskazano też, aby po nabyciu lokalu doszło do aktualizacji jego danych w urzędowych ewidencjach i ujawniono w nich mniejszą powierzchnię użytkową niż wskazana w umowie nabycia.

43.  Z uwagi na powyższe żądanie pozwu podlegało oddaleniu. Bezzasadność żądania pozwu co do istoty czyniła zbędnym odnoszenie się do zarzutu przedawnienia postawionego przez pozwanego.

Koszty procesu

44.  Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania Sąd oparł na art. 98 § 1 k.p.c. Jako, że powód przegrał sprawę w całości, winien pokryć koszty, które poniósł pozwany. Na zasądzoną kwotę 3 617 zł złożyła się: opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) i koszty zastępstwa procesowego w kwocie 3 600 zł (na podstawie § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych). Koszty procesu powiększono o odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 98 § 1 1 k.p.c.

Zarządzenia:

(...)