Wyrok z 9 grudnia 2025, sygn. I C 192/25

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 09 grudnia 2025 roku

Sąd Rejonowy w Sopocie, Wydział I Cywilny, w składzie:

Przewodniczący: SSR Anna Potyraj

Protokolant: Weronika Kucharska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 02 grudnia 2025 roku w Sopocie

sprawy z powództwa K. U.

przeciwko B. W. (mianownik: B.-W.)

o zapłatę

I.  umarza postępowanie w części, tj. co do kwoty 417,08 zł (czterysta siedemnaście złotych i osiem groszy) należności głównej;

II.  zasądza od pozwanej B. W. na rzecz powódki K. U. kwotę 2692,59 zł (dwa tysiące sześćset dziewięćdziesiąt dwa złote i pięćdziesiąt dziewięć groszy) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od:

a)  kwoty 417,08 zł od dnia 08 lipca 2024 roku do dnia 15 maja 2025 roku,

b)  kwoty 2692,59 zł od dnia 08 lipca 2024 roku do dnia zapłaty;

III.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

IV.  zasądza od pozwanej B. W. na rzecz powódki K. U. kwotę 1 330,20 zł (tysiąc trzysta trzydzieści złotych i dwadzieścia groszy) z tytułu zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygnatura akt I C 192/25

UZASADNIENIE

Powódka K. U. wniosła o zasądzenie od pozwanej B. W. kwoty 5200 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 8 lipca 2024 roku do dnia zapłaty włącznie oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych powiększonych o koszty opłaty skarbowej w kwocie 17 zł.

Podstawą żądania stanowiła umowa najmu okazjonalnego mieszkania przy (...) w L., w której pozwana zobowiązała się do zwrotu kaucji uiszczonej przez powódkę jako najemczynię w wysokości 5200 zł w terminie 45 dni od dnia zakończenia umowy najmu. Pomimo zakończenia umowy najmu i wezwań do zwrotu kaucji, pozwana nie wywiązała się z tego zobowiązania.

(pozew – k. 3-5)

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 28 kwietnia 2025 roku L. Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Sopocie uwzględnił żądanie pozwu w całości.

(nakaz zapłaty – k. 21)

Od powyższego nakazu zapłaty sprzeciw wniosła pozwana B. W., zaskarżając go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa i zasądzenie ewentualnych kosztów procesu, które by powstały w toku procesu, od powódki na jej rzecz.

W uzasadnieniu swego stanowiska pozwana przyznała, że strony łączyła umowa najmu oraz że powódka wpłaciła przy zawarciu tej umowy kaucję w wysokości 5200 zł na zabezpieczenie roszczeń wynajmującej z tytułu najmu, w tym naprawienia szkód w lokalu oraz rozliczenia opłat dotyczących najmu.

Do sprzeciwu pozwana załączyła zestawienie opłat i roszczeń, w którym wyszczególniła, że zaliczyła kaucję na poczet:

1)  brakującego czynszu za okres od 01-23 czerwca 2024 roku w kwocie 693 zł,

2)  nieuregulowanych opłat za energię elektryczną za faktury (...) w kwocie 521,86 zł oraz (...) w kwocie 364,63 zł,

3)  nieuregulowanych opłat za wodę za faktury (...) w kwocie 123,25 zł oraz nr T_1090/06/24 w kwocie 142,81 zł,

4)  nieuregulowanych opłat za gaz za fakturę (...) w kwocie 247,24 zł,

5)  nieuregulowanych kosztów ubezpieczenia domu w łącznej kwocie 390 zł,

6)  nieuregulowanych opłat za ścieki i wywóz śmieci w łącznej kwocie 406,13 zł,

7)  kosztów prania kanapy w kwocie 170 zł,

8)  kosztów naprawy i malowania ściany nośnej sypialnia/salon – 1500 zł netto,

9)  kosztów wymiany kuchenki elektrycznej w kwocie 199 zł,

10)  kosztów wymiany termostatu w salonie w kwocie 25 zł.

Pozwana oświadczyła, że pozostała po rozliczeniu kwota 417,08 zł została przez nią zwrócona na rzecz powódki.

Pozwana wskazała, że nie otrzymała korespondencji pisemnej od pełnomocnika powódki i zgłosiła w urzędzie pocztowym reklamację tej usługi doręczenia.

(sprzeciw od nakazu zapłaty – k. 26-31, rozliczenie – k. 43-45)

Pismem z dnia 20 października 2025 roku powódka cofnęła pozew co do kwoty 417,08 zł, zrzekając się w tym zakresie roszczenia, natomiast podtrzymała żądanie w pozostałym zakresie, czyli co do kwoty 4782,92 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 417,08 zł od dnia 31 lipca 2024 roku do dnia 15 maja 2025 roku praz od kwoty 4782,92 zł od dnia 31 lipca 2024 roku do dnia zapłaty.

(pismo powódki z dnia 20 października 2025 roku – k. 153-164)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 01 września 2023 roku B. W. jako wynajmująca zawarła z K. U. jako najemczynią umowę najmu okazjonalnego na czas określony od dnia podpisania umowy do dnia 23 czerwca 2024 roku. Na podstawie umowy wynajmująca oddała najemczyni do używania jeden pokój (sypialnię) mieszkania położonego w L. przy ulicy (...), a także zezwoliła na korzystanie z pozostałej części mieszkania, piwnicy (wskazanego jednego pomieszczenia) oraz przynależnego do mieszkania ogrodu, wraz ze znajdującymi się w nim urządzeniami i wyposażeniem wskazanymi w protokole zdawczo-odbiorczym.

Z lokalu wraz z najemczynią przebywać miała jej córka T. U..

Najemczyni zobowiązała się do zapłaty czynszu w kwocie 2600 zł miesięcznie, płatnej z góry do 10-go dnia każdego miesiąca, a za ostatni miesiąc najmu do dnia 31 maja.

Strony ustaliły w § 4 ust. 1 umowy, że wszelkie koszty i świadczenia związane z eksploatacją mieszkania oraz powierzchni piwnicznej i ogrodu przez czas trwania umowy ponosić będzie najemczyni, w tym opłaty za: energię elektryczną, gaz, wodę i ścieki, wywóz śmieci, koszty odśnieżania, media (TV + internet), ubezpieczenia od najmu. Zgodnie z § 4 ust. 2 umowy najemczyni zobowiązała się do zapłaty w/w kosztów w terminie do trzech dni od otrzymania informacji o ich wysokości.

Przy zawarciu umowy najmu najemczyni wpłaciła w gotówce na rzecz wynajmującej kwotę 5200 zł tytułem kaucji, którą wynajmująca zobowiązała się zwrócić w ciągu 45 dni od dnia zakończenia umowy najmu, po przekazaniu mieszkania wynajmującej w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnej eksploatacji. Zgodnie z § 5 ust. 2 zd. 2 umowy najmu, wynajmującej zastrzeżono uprawnienie do potrącenia lub przejęcia całości kaucji z tytułu wszelkich roszczeń pieniężnych (nieuregulowanych rachunków, uszkodzeń i zniszczeń) przysługujących przeciwko najemczyni na dzień zwrotu nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu.

(dowód: umowa najmu okazjonalnego – k. 9-11)

Strony ustaliły, że umowę ubezpieczenia przedmiotu najmu zawrze pozwana, a powódka zwróci koszty ubezpieczenia lokalu proporcjonalnie do liczby dni najmu.

W wiadomości sms z dnia 5 marca 2024 roku pozwana poinformowała powódkę, że polisa ubezpieczeniowa za okres od 06 marca 2023 roku do 06 marca 2024 roku opiewa na składkę 480 zł, a za okres od 06 marca 2024 roku do 06 marca 2025 roku – chyba na 540 zł. W wiadomości email z dnia 05 marca 2024 roku pozwana przesłała powódce do wiadomości polisę ubezpieczeniową za okres od 6 marca 2023 roku do 06 marca 2024 roku.

Pozwana zawarła umowę ubezpieczenia lokalu przy ul. (...) w L. (w tym OC najemcy) na okres od 07 marca 2023 roku do 06 marca 2024 roku ze składką 480 zł.

Pozwana zawarła umowę ubezpieczenia lokalu przy ul. (...) w L. (w tym OC najemcy) na okres od 26 marca 2024 roku do 25 marca 2025 roku ze składką 581 zł.

Powódka nie zwróciła pozwanej kosztów składki ubezpieczeniowej z tytułu w/w umów ubezpieczenia mieszkania.

(dowód: wiadomość sms z 05.03.2024 – k. 37, polisy – k. 46-47, wiadomość email – k. 177, potwierdzenie uiszczenia składek przez pozwaną – k. 202-203)

Powódka K. U. w czasie trwania umowy najmu dokonywała płatności czynszu najmu w ustalonej wysokości 2600 zł miesięcznie, za wyjątkiem miesiąca czerwca 2024 roku. Z tytułu czynszu najmu za czerwiec 2024 roku powódka przelała na rzecz pozwanej jedynie kwotę 1300 zł.

(okoliczności niesporne, nadto dowód: potwierdzenia płatności czynszu za czerwiec 2024 – k. 33-34)

W czasie trwania umowy najmu powódka zainstalowała w lokalu swoje meble, m.in. regały w salonie, które ze względów bezpieczeństwa wymagały przymocowania do ściany. Powódka uzyskała zgodę pozwanej za przymocowanie regałów do ściany w salonie, zobowiązując się do usunięcia powstałych wskutek tego dziur w ścianie po zakończeniu trwania stosunku najmu.

Po zakończeniu stosunku najmu powódka zdemontowała regały, co spowodowało uwidocznienie dziur w ścianach. Powódka nie dokonała ani nie zleciła naprawy całej powierzchni ściany w salonie. Zniwelowała jedynie punktowo istniejące dziury w ścianie oraz przemalowała te miejsca. Miejsca naprawione powierzchni ściany odróżniały się wizualnie od całej powierzchni ściany, która jest wyeksponowana w salonie.

(dowód: zeznania powódki k. 148v, 151, zeznania pozwanej – k. 149-149v, 151, dokumentacja zdjęciowa – k. 91-93, wydruk smsa – k. 122, zeznania świadka P. R. – k. 147v, 151)

Powódka opuściła i opróżniła wynajmowany lokal w dniu 15 czerwca 2024 roku za zgodą pozwanej i zdała w tym dniu klucze. Przed wyprowadzką powódka sprzątnęła lokal, zleciła firmie zewnętrznej pranie materaca z sypialni.

(okoliczność niesporna)

Po wyprowadzeniu się powódki i zakończeniu stosunku najmu pozwana zgłaszała powódce telefonicznie lub sms-owo zastrzeżenia co do stanu lokalu i wyposażenia, w tym zgłosiła: połamaną gałkę od termostatu w salonie, poplamienie kanapy w salonie, zabrudzenie ściany w sypialni, niewystarczające usunięcie dziur w ścianie w salonie, niedziałającą kuchenkę elektryczną.

W odpowiedzi na zgłoszenie uszkodzenia gałki termostatu powódka wskazała, że ona pękła przy normalnym przekręcaniu, wskutek normalnego zużycia, ale zaznaczyła, że jeśli pozwana uważa, że to wina powódki, to może odliczyć od kaucji (k. 127).

W odpowiedzi na zgłoszenie uszkodzenia kuchenki elektrycznej powódka wskazała w wiadomości sms z 16 czerwca 2024 roku, że używała ją ostatnio 3 miesiące wcześniej i wówczas działała (k. 128).

(dowód: zeznania pozwanej – k. 149-149v, 151, zdjęcia – k. 91-95, wydruk sms-a z 15.06.2024 r. – k. 125-127, 129-130, 133)

W dniu 20 czerwca 2024 roku pozwana zakupiła przenośną kuchenkę indukcyjną O. (1 pole) za cenę 199 zł.

(dowód: paragon – k. 180)

Powódka zwracała się kilkakrotnie do pozwanej o rozliczenie wszystkich rachunków i zwrot kaucji, m.in. w wiadomościach sms z 24.06.2024 r., 28.06.2024 r., 08.07.2024 r., 19.07.2024 r. W odpowiedzi na powyższe wiadomości pozwana wskazała, że powódka nie wywiązała się z oddania lokalu w stanie niepogorszonym oraz zadeklarowała, że rachunki prześle do daty wskazanej w umowie.

Powódka wysłała do pozwanej wiadomość e-mail w dniu 4 sierpnia 2024 roku z prośbą o rozliczenie kaucji, wskazując, że potrzebuje tych pieniędzy. Zastrzegła, że brak rozliczenia kaucji w terminie 3 dni spowoduje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

W wiadomości sms z dnia 13 sierpnia 2024 roku powódka powiadomiła pozwaną o skierowaniu sprawy na drogę sądową.

(dowód: wydruk sms-ów powódki z 24.06.2024 r., 28.06.2024 r., 08.07.2024 r., 19.07.2024 r., 13.08.2024 r. – k. 134-135, 137, 166; wydruk sms-a pozwanej z 24.07.2024 r. – k. 138, wiadomość email – k. 165)

Pozwana B. W. mieszka na stałe w U.. Zorganizowanie prac naprawczych w przedmiocie najmu – lokalu w L. – było dla niej z tego względu utrudnione. Zajmowała się tym w dogodnym momencie, gdy mogła przyjechać do L. i doglądać tych czynności.

(dowód: zeznania pozwanej – k. 149-149v, 151)

Pozwana zleciła pranie kanapy znajdującej się w salonie wynajmowanego mieszkania wraz z częścią wysuwaną jako funkcja spania firmie (...) i poniosła z tego tytułu wydatek w kwocie 170 zł. Usługa została wykonana w dniu 09 października 2024 roku.

(dowód: rachunek – k. 55)

Pozwana B. W. zleciła naprawę uszkodzeń ściany działowej między sypialnią a salonem w lokalu przy ul. (...) w L. R. X.. Usługa została wykonana w dniu 30 kwietnia 2025 roku i za tę usługę wystawiono fakturę na kwotę 1500 zł.

(dowód: zeznania pozwanej – k. 149-149v, 151, faktura k. 53-54, korekta faktury - 182-183)

Pozwana w czasie trwania najmu przekazywała na bieżąco powódce informację o wystawionych fakturach za energię elektryczną, gaz, TV i Internet.

Powódka nie zwróciła poniesionych przez pozwaną w czasie trwania umowy kosztów:

a)  za energię elektryczną objętych fakturą (...) z dnia 12 czerwca 2024 roku za okres od 11 kwietnia 2024 roku do 11 czerwca 2024 roku w kwocie 364,63 zł,

b)  za energię elektryczną objętych fakturą (...) z dnia 18 lutego 2024 roku za okres od dnia 12 grudnia 2023 roku do dnia 10 lutego 2024 roku w kwocie 521,86 zł,

c)  za wodę objętych fakturą (...) z dnia 19 marca 2024 roku za okres od 31 grudnia 2023 roku do 19 marca 2024 roku w kwocie 123,25 zł brutto.

(dowód: okoliczność niesporna, nadto dowód: faktura (...) – k. 57, szczegółowe rozliczenie do faktur za energię elektryczną – k. 59-60)

Po zakończeniu umowy najmu stron pozwana przedstawiła rozliczenie wszystkich innych kosztów w zestawieniu załączonym do sprzeciwu od nakazu zapłaty w niniejszej sprawie. Jednocześnie wysłała to samo rozliczenie mailowo do powódki w dniu 16 maja 2025 r.

Te koszty poniesione przez pozwaną obejmowały:

a)  opłaty za wodę, objęte fakturą (...) z dnia 24 czerwca 2024 roku za okres od 19 marca 2024 roku do 24 czerwca 2024 roku w kwocie 157,26 zł brutto,

b)  opłaty za gaz, objęte fakturą (...) z dnia 10 lipca 2024 roku za okres od 07 maja 2024 roku do dnia 30 czerwca 2024 roku w kwocie 247,24 zł brutto;

c)  opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi w okresie od 01.01.2024 r. do 31.12.2024 roku w kwocie 670,32 zł.

(dowód: faktura (...) – k. 58, rozliczenie – k. 43-44, wiadomość email – k. 175, , potwierdzenie przelewu – k 201)

W dniu 15 maja 2025 roku pozwana B. W. zwróciła przelewem kwotę 417,08 zł na rzecz powódki K. U.. W tytule płatności wskazano: „ZWROT (...).09.23-23.06.24R (...), 5200ZŁ MINUS NIEROZLICZONE RACHUNKI I PONIESIONE KOSZTY NAPRAWY WYNAJMUJĄCEGO.”

(okoliczność niesporna, nadto dowód: potwierdzenie przelewu - k. 32)

Pismem z dnia 11 października 2024 roku pełnomocnik powódki wezwał pozwaną do zwrotu kaucji z umowy najmu w kwocie 5200 zł w terminie do dnia 6 listopada 2024 roku.

Pozwana nie otrzymała przedmiotowego wezwania ani awizo do odebrania tego listu na poczcie i złożyła reklamację do UP U. (...) w U. na umieszczenie w systemie śledzenia przesyłek Poczty Polskiej informacji, że przesyłka ta została doręczona. Reklamacja pozwanej została uznana za uzasadnioną.

(dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 11 października 2024 roku – k. 12, potwierdzenie nadania przesyłki – k. 13, reklamacja pozwanej – k. 52, decyzja Poczty Polskiej – k. 81-81v)

Sąd zważył, co następuje:

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci dokumentów, fotografii, wydruków wiadomości tekstowych i elektronicznych, zeznań świadek P. R. i przesłuchania stron.

Sąd zważył, że dokumenty przedstawione przez strony nie były kwestionowane pod względem autentyczności ani wiarygodności, podobnie wydruki wiadomości sms-owych i e-mailowych. Ze względu na to, iż wiadomości te korespondują ze sobą, były przedstawiane częściowo przez obie strony, jak również ustalenia z nich wynikające znalazły potwierdzenie w zeznaniach stron, Sąd nie miał podstaw, by kwestionować ich wiarygodność.

Sąd uwzględnił zeznania świadek P. R. i na jej podstawie ustalił fakt zdania lokalu przez powódkę i pozostawienia w nim wilgotnego materaca (nie wysechł po praniu) oraz nieusuniętych dziur w ścianie w salonie. W tym zakresie zeznania świadka korespondowały z zeznaniami pozwanej oraz dokumentacją zdjęciową ściany w salonie. Świadek znała obie strony, była inicjatorką wynajęcia lokalu powódce, sama wskazywała, że czuła się odpowiedzialna za konflikt powstały po zakończeniu najmu między stronami. W zakresie więc w jakim świadek relacjonowała swoje oceny i odczucia co do zachowania powódki czy pozwanej, jej zeznania - jako wyraz subiektywnego przekonania świadka – nie mogły stanowić podstawy stanowczych ustaleń faktycznych Sądu.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania powódki K. U. w przeważającym zakresie, tj. co do okoliczności wynajmu lokalu od pozwanej, daty jego zdania, czynności podjętych przez powódkę w celu zapewnienia jak najlepszego stanu lokalu w dniu jego zdania pozwanej. Sąd nie miał podstaw, by kwestionować wiarygodność zeznań powódki, nadto, jej zeznania znajdują potwierdzenie w korespondencji sms-owej, jak i częściowo w zeznaniach pozwanej i świadek P. R., które potwierdziły m.in. wypranie materaca przez powódkę. Sąd zważył, że powódka deklarowała, że opłaciła wszystkie rachunki za media, jakie były jej wysłane w toku trwania stosunku najmu. Z zeznań pozwanej wynikało z kolei, że wysyłała ona informacje o odebranych fakturach za media i kwocie do zapłaty na bieżąco, natomiast nie zawsze wysyłała zdjęcia faktur. Sąd uznał, że zeznania pozwanej w tym zakresie zasługiwały na uwzględnienie, bowiem korespondowały z treścią umowy stron, która zobowiązywała pozwaną jako wynajmującą do powiadomienia powódki o wysokości opłaty za media. Z zestawienia opłat dotyczących stosunku najmu przygotowanego przez pozwaną i załączonego do sprzeciwu wynika, że w czasie trwania stosunku najmu powódka nie uregulowała opłat za energię elektryczną wynikających z 2 faktur oraz opłaty za wodę na kwotę 123,35 zł. Sąd uznał, że pozwana przesłała informacje o wysokości tych opłat do powódki, ale nie przesłała zdjęć faktur. Powódka tych opłat nie uregulowała. Zatem jej zeznania są zgodne z prawdą, że uregulowała jedynie te rachunki, które pozwana jej przesłała, ale zeznania powódki nie świadczą wcale o tym, że opłaciła wszystkie opłaty, do których była zobowiązana. Z treści § 4 ust. 2 umowy wynika bowiem, że powódka była zobowiązana do opłaty za media w terminie do 3 dni od powiadomienia o wysokości kwoty do zapłaty. Zatem sama informacja o wysokości opłaty rodziła po stronie powódki obowiązek zapłaty i jego wymagalność. Dlatego nie kwestionując wiarygodności zeznań powódki, Sąd zważył, że nie dowodziły one tego, iż powódka uregulowała wszystkie wymagalne opłaty za media, za lokal w czasie trwania stosunku najmu.

Sąd uwzględnił zeznania pozwanej B. W., które były wyczerpujące, dość szczegółowe i znalazły potwierdzenie w dokumentach zaoferowanych przez pozwaną oraz zeznaniach świadek P. R..

Sąd zważył, iż w toku procesu powódka cofnęła pozew ze zrzeczeniem się roszczenia co do kwoty 417,08 zł należności głównej z uwagi na to, iż pozwana zwróciła jej tę kwotę przelewem z dnia 15 maja 2025 roku. Fakt zwrotu części kaucji w kwocie 417,08 zł był między stronami niesporny. Dlatego dopuszczalność cofnięcia pozwu w tym zakresie nie budziła wątpliwości Sądu.

Stąd na podstawie art. 203 §§ 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 355 k.p.c. Sąd w pkt I wyroku umorzył postępowanie w części, to jest co do kwoty 417,08 zł należności głównej.

W pozostałym zakresie powództwo podlegało uwzględnieniu w części.

Powódka domagała się pierwotnie zasądzenia kwoty 5200 zł z tytułu zwrotu kaucji uiszczonej przy zawarciu umowy najmu między stronami w dniu 1 września 2023 roku. Fakt wręczenia kaucji w powyższej kwocie w gotówce został potwierdzony przez pozwaną.

Zgodnie z § 5 ust. 1 umowy najmu, wynajmująca zobowiązała się zwrócić kaucję w ciągu 45 dni od dnia zakończenia umowy najmu, po przekazaniu mieszkania wynajmującej w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnej eksploatacji. Zgodnie z § 5 ust. 2 zd. 2 umowy najmu, wynajmującej zastrzeżono uprawnienie do potrącenia lub przejęcia całości kaucji z tytułu wszelkich roszczeń pieniężnych (nieuregulowanych rachunków, uszkodzeń i zniszczeń) przysługujących przeciwko najemczyni na dzień zwrotu nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu.

Powódka domagała się więc wykonania zobowiązania wynikającego z umowy najmu co do zwrotu kaucji. Pozwana nie kwestionowała tego, iż zwróciła jedynie kwotę 417,08 zł z kaucji i to w toku procesu, a w pozostałym zakresie zaliczyła kaucję na poczet rozliczenia stosunku najmu.

Pozwana w sprzeciwie przedstawiła rozliczenie stosunku najmu, dokonując potrącenia wierzytelności jakie miały jej przysługiwać wobec powódki z tytułu naprawy szkód w lokalu, zaległego czynszu, zaległych opłat za media. Potrącenie dokonane przez pozwaną było jedynie częściowo skuteczne.

Zgodnie z art. 498 § 1 k.c., gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. W myśl art. 498 § 2 k.c., wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.

Dokonujący potrącenia musi wykazać istnienie wzajemnych wierzytelności pieniężnych, ich wymagalności i zaskarżalności.

Do sprzeciwu pozwana załączyła zestawienie opłat i roszczeń, w którym wyszczególniła, że zaliczyła kaucję na poczet:

1)  brakującego czynszu za okres od 01-23 czerwca 2024 roku w kwocie 693 zł,

2)  nieuregulowanych opłat za energię elektryczną za faktury (...) w kwocie 521,86 zł oraz (...) w kwocie 364,63 zł,

3)  nieuregulowanych opłat za wodę za faktury (...) w kwocie 123,25 zł oraz nr T_(...)/06/24 w kwocie 142,81 zł,

4)  nieuregulowanych opłat za gaz za fakturę (...) w kwocie 247,24 zł,

5)  nieuregulowanych kosztów ubezpieczenia domu w łącznej kwocie 390 zł,

6)  nieuregulowanych opłat za ścieki i wywóz śmieci w łącznej kwocie 406,13 zł,

7)  kosztów prania kanapy w kwocie 170 zł,

8)  kosztów naprawy i malowania ściany nośnej sypialnia/salon – 1500 zł netto,

9)  kosztów wymiany kuchenki elektrycznej w kwocie 199 zł,

10)  kosztów wymiany termostatu w salonie w kwocie 25 zł.

Sąd zważył, że tylko wierzytelności o zapłatę brakującej kwoty czynszu, zwrotu kosztów ubezpieczenia lokalu, zwrotu opłat za prąd w kwocie 364,63 zł i 521,86 zł oraz za wodę w kwocie 123,25 zł były wymagalne w chwili dokonywania przez pozwaną potrącenia. Termin płatności czynszu wynikał wprost z umowy najmu, która wskazywała, że termin płatności czynszu najmu za czerwiec 2024 roku przypada na dzień 31 maja 2024 roku. Bezsporne było, że powódka uiściła jedynie kwotę 1300 zł za czynsz za czerwiec 2024 roku, tj. ½ miesięcznego czynszu. Sąd zważył, iż powódka wprawdzie zdała lokal w dniu 15 czerwca 2024 roku, ale stosunek najmu obowiązywał zgodnie z umową do dnia 23 czerwca 2024 roku, zatem wysokość czynszu należnego za czerwiec 2024 roku należało obliczyć stosownie do okresu trwania stosunku najmu, a nie okresu posiadania lokalu przez powódkę. Za okres 23 dni najmu w czerwcu należny czynsz wynosił 1993 zł, zatem powódka była zobowiązana do zapłaty tej kwoty do dnia 31 maja 2024 roku. Od dnia 1 czerwca 2024 roku pozwanej przysługiwała wobec powódki wymagalna wierzytelność o zapłatę kwoty 693 zł z tytułu brakującej części czynszu za czerwiec 2024 r.

Z ustaleń Sądu wynika również, że w czasie trwania stosunku najmu pozwana przekazywała powódce informacje o wysokości opłat za media, w tym prąd, gaz, wodę, TV + internet, ubezpieczenie lokalu. Wynikało to z zeznań pozwanej, jak i wydruków sms dot. ubezpieczenia lokalu. Zgodnie z § 4 ust. umowy powódka była zobowiązana do zapłaty tych opłat za media w ciągu trzech dni od otrzymania informacji o ich wysokości.

Sąd uznał, iż powódka w czasie trwania umowy najmu otrzymała informację o wysokości opłat (mimo iż nie otrzymała zdjęć faktur) wynikających z następujących faktur i nie zwróciła poniesionych przez pozwaną w czasie trwania umowy kosztów:

a)  za energię elektryczną objętych fakturą (...) z dnia 12 czerwca 2024 roku za okres od 11 kwietnia 2024 roku do 11 czerwca 2024 roku w kwocie 364,63 zł,

d)  za energię elektryczną objętych fakturą (...) z dnia 18 lutego 2024 roku za okres od dnia 12 grudnia 2023 roku do dnia 10 lutego 2024 roku w kwocie 521,86 zł,

e)  za wodę objętych fakturą (...) z dnia 19 marca 2024 roku za okres od 31 grudnia 2023 roku do 19 marca 2024 roku w kwocie 123,25 zł brutto.

Pozwanej przysługiwała więc wymagalna wierzytelność wobec pozwanej o zwrot tych kosztów w kwocie 364,63 zł + 521,86 zł + 123,25 zł.

Z treści § 4 ust. 1 i 2 umowy oraz korespondencji sms-owej stron wynikało również, że strony ustaliły, iż to pozwana zawrze umowę ubezpieczenia mieszkania, a powódka zwróci jej koszty polisy proporcjonalnie do okresu trwania stosunku najmu. O wysokości tych opłat pozwana poinformowała powódkę w wiadomości email i sms z 5 marca 2024 roku, dlatego pozwanej przysługiwała wymagalna wierzytelność o zwrot tych kosztów w kwocie 387,59 zł. Wg zestawienia pozwanej miało to być 390 zł, ale pozwana uwzględniała ciągłość stosunku ubezpieczenia, podczas, gdy między 6 a 26 marca 2024 roku lokal nie był objęty ubezpieczeniem. Dlatego Sąd uznał, że powódka winna zwrócić koszty ubezpieczenia lokalu za 187 dni od 1 września 2023 roku do 06 marca 2024 roku w kwocie 245,92 zł (187/365*480 zł) oraz za 89 dni od 26 marca do 23 czerwca 2024 roku w kwocie 141,67 zł (89/365*581 zł).

Uwzględniając powyższe wierzytelności, które były wymagalne w dacie składania oświadczenia o potrąceniu i nieprzedawnione, Sąd uznał, że wierzytelność powódki o zwrot kaucji uległa umorzeniu na skutek potracenia o kwotę 2 090,33 zł.

W pozostałym zakresie wierzytelności pozwanej przedstawione do potrącenia nie były wymagalne w dacie dokonania potrącenia. Pozwana nie przedstawiła bowiem wcześniej powódce informacji o wysokości opłat za brakujące media – gaz, ścieki i śmieci, wodę ani za dokonywane naprawy. Zatem wierzytelności te nie stały się wymagalne ani na skutek upływu terminu wynikającego z umowy z § 4 ust. 2 ani na skutek wezwania (art. 455 k.c.). Oświadczenie o potrąceniu nie może zaś spełniać podwójnego skutku, to jest stanowić wezwania, stawiającego wierzytelność w stan wymagalności i jednocześnie prowadzić do potrącenia wierzytelności. Dlatego potrącenie co do pozostałych wierzytelności wymienionych w zestawieniu pozwanej nie wywołało skutku z art. 498 § 2 k.c.

Dodatkowo Sąd zważył, iż pozwana nie wykazała jaka dokładnie kuchenka elektryczna była w lokalu, czy zakupiona kuchenka indukcyjna jest tożsama co do modelu, rodzaju co kuchenka, która miała ulec uszkodzeniu. Nie wykazała również kosztów zakupu nowej gałki termostatu. Zatem wierzytelność o zwrot tych kosztów nie została także wykazana co do wysokości.

Z powyższych względów Sąd na podstawie art. 498 § 2 k.c. w zw. z § 5 umowy najmu zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2692,59 zł z tytułu zwrotu kaucji. Powyższa kwota stanowi różnicę między kwotą uiszczonej kaucji 5200 zł a kwotą zwróconą przez pozwaną 417,08 zł oraz kwotą skutecznie potrąconą przez pozwaną z tytułu nieuregulowanych opłat i czynszu w wysokości 2090,33 zł.

O odsetkach za opóźnienie Sąd orzekł na podstawie art. 481 §§ 1 i 2 k.c. zasądzając je od kwoty 417,08 zł od dnia 8 lipca 2024 roku do dnia 15 maja 2025 roku (tj. dnia zapłaty) oraz od zasądzonej kwoty 2692,59 zł od dnia 8 lipca 2024 roku do dnia zapłaty.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 100 zd. 1 k.p.c., kierując się ogólną zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów. Zgodnie z art. 100 k.p.c., w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd zważył, iż powództwo zostało uwzględnione co do kwoty 2692,59 zł. Należało jednak uznać, iż powódka wygrała proces w większym zakresie, bowiem doszło do zaspokojenia powódki w kwocie 417,08 zł w toku procesu i co do tej części żądania postępowanie umorzono. W konsekwencji Sąd uznał, iż powódka wygrała proces w ok. 60% (((...),59 zł + 417,08 zł)/5200 zł). Koszty procesu poniesione przez powódkę obejmowały opłatę od pozwu w wysokości 400 zł i koszty zastępstwa procesowego przez pełnomocnika będącego adwokatem w wysokości 1800 zł (ustalone na podstawie § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 października 2022 roku w sprawie opłaty za czynności adwokatów) oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Pozwana winni zwrócić na rzecz powoda 60% sumy tych kosztów, tj. 1330,20 zł (60% * 2217 zł).

Na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od zasądzonej kwoty tytułem zwrotu kosztów procesu Sąd orzekł również odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.