Uzasadnienie z 2 stycznia 2026, sygn. II C 3644/25
Sygn. akt II C 3644/25 upr.
UZASADNIENIE
wyroku z 15 grudnia 2025 r.
Pozwem z 17 września 2025 r. P. Z. domagał się zasądzenia od pozwanego G. R. sp. z o.o. z siedzibą w W. 12.284,01 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zasądzenia od pozwanego na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że 30 lipca 2018 zawarł z pozwanym umowę deweloperską, której przedmiotem było wybudowanie budynku przy ul. (...) w G. i przeniesienie własności lokalu (...)w tym budynku na rzecz powoda. Lokal miał mieć powierzchnię użytkową 68,78 m ( 2), a cena wynosiła 497.000 zł. 25 września 2019 r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Do powierzchni lokalu wliczono powierzchnię 1,70 m ( 2) znajdującą się pod ścianami działowymi (w ocenie powoda „nienadającymi się do demontażu”, gdyż stanowiącymi element konstrukcyjny lokalu).
(pozew k. 3-10)
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powodów na jego rzecz zwrot kosztów procesu.
Uzasadniając swoje stanowisko pozwany wskazał, iż w sprawie nie wystąpiły przesłanki uzasadniające żądanie obniżenia ceny – lokal nie jest dotknięty wadą fizyczną w postaci mniejszej powierzchni użytkowej, niż wynikająca z umowy sprzedaży, bowiem obmiar i obliczenia powierzchni użytkowej lokalu został dokonany w sposób prawidłowy z uwzględnieniem powierzchni pod ściankami działowymi. Powyższe nie zmieniło się od czasu zawarcia umowy rezerwacyjnej, a powód do czasu wezwania do zapłaty z 24 lipca 2025 r. nigdy nie zgłaszał ustaleń co do przedmiotu sprzedaży. Ponadto, cena sprzedaży została przez strony określona w odniesieniu do całego przedmiotu umowy, tj. nie tylko lokalu, ale również praw związanych z jego własnością i nie została skalkulowana jako iloczyn powierzchni i stawki jednostkowej za 1 m 2. Pozwany wskazał, że nawet w przypadku zastosowania wykładni normy PN – ISO 9836:1997 postulowanej przez powoda, nie dochodzi do wzbogacenia po stronie pozwanej ani do zubożenia po stronie powodowej, co czyni powództwo oparte na kondykcji niezasadnym.
(odpowiedź na pozew k. 132-141v)
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
P. Z. 30 lipca 2018 r. zawarł z G. R.sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej, jako „Deweloper”) umowę deweloperską. W § 9 umowy wskazano, że pomiar lokalu nastąpi w oparciu o normę PN – ISO 9836:1997 oraz że do powierzchni lokalu wliczane są ścianki działowe nadające się do demontażu (k. 29). Ścianki te zaznaczono na rzucie lokalu dołączonym do prospektu informacyjnego (k. 47). Do umowy był załączony prospekt informacyjny prowadzonej inwestycji, w którym wskazano, iż sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego nastąpi zgodnie z normą PN – ISO 9836:1997, a cena jednego metra kwadratowego lokalu mieszkalnego została określona na 7.225,9378 zł/m ( 2). Na dołączonych do prospektu informacyjnego rzutach lokalu mieszkalnego o oznaczeniu (...) wskazano, iż według normy PN – ISO 9836:1997 powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 68,78 m ( 2), a powierzchnia balkonu wynosi 8,16 m ( 2). Na rzucie zaznaczono również usytuowanie ścianek działowych nadających się do demontażu, którymi były ściany oddzielające poszczególne pomieszczenia w lokalu. Zaznaczono również ścianki opcjonalne. W standardzie wykończenia wskazano, iż ściany działowe będą wykonane przy użyciu bloczków gipsowych, szpachlowane i malowane dwukrotnie na kolor biały. W treści umowy nabywca oświadczył, że zapoznał się z prospektem informacyjnym i nie wnosi do niego uwag (k. 23, § 3 umowy). P. Z. potwierdza zapoznanie się z tymi dokumentami. Powód nie negocjował umowy na żadnym etapie.
( dowód: umowa deweloperska - k. 14-40, Prospekt informacyjny z załącznikami - k. 41-47, standard wykończenia k. 52-53, zeznania powoda k. 319v)
Aktem notarialnym Rep A nr 8482/2018 z 29 października 2018 Deweloper ustanowił odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w G., zawierającego 68,54 m 2 powierzchni użytkowej składającego się z salonu z aneksem kuchennym, 2 sypialni, 2 łazienek z WC i korytarza, do którego przynależy komórka lokatorska numer (...) o powierzchni 4,38 m 2, to jest o łącznej powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym wynoszącej 72,92 m 2, z własnością którego związany jest udział (...) części w nieruchomości wspólnej i sprzedał P. Z. za cenę brutto 497.000 zł wraz ze związanym udziałem w nieruchomości wspólnej, a powód lokal ten z prawami związanymi za podaną cenę kupił.
( dowód: akt notarialny wraz z załącznikiem k. 80-88)
Dla lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G. Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr (...), w której ujawniono powierzchnię użytkową lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych równą 72,92 m ( 2). W wypisie z kartoteki lokali wskazano powierzchnię użytkową lokalu – 68,54 m ( 2 )i powierzchnię pomieszczenia przynależnego 4,38 m ( 2).
( bezsporne, nadto dowód: wydruk z elektronicznej księgi wieczystej k. 225, wypis z kartoteki lokali k. 224)
Pismem z 24 lipca 2025 r. P. Z. działając za pośrednictwem swego pełnomocnika, wezwał Dewelopera do zapłaty 12.284,01 zł w terminie 7 dni od dnia otrzymania niniejszego pisma z powodu podwyższenia w umowie sprzedaży lokalu powierzchni użytkowej lokalu o 1,70 m 2. Wezwanie zostało doręczone 30 lipca 2025 r.
( bezsporne, nadto dowód: wezwanie k. 89, wydruk z portalu śledzenia przesyłek k. 90).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych przy każdym wskazywanym fakcie dokumentów, które nie były kwestionowane przez żadną ze stron i nie budziły wątpliwości Sądu co do ich autentyczności oraz mocy dowodowej.
Sąd, na podstawie art. 235 2 § 1 pkt. 2 i 4 k.p.c. pominął zgłoszony dowód z opinii biegłego geodety w zakresie rzeczywistej powierzchni lokalu liczonej wg normy PN ISO 9836:1997 i w zakresie wielkości powierzchni pod ścianami działowymi (k. 3v i 319v). Ustalenie treści umowy łączącej strony, w tym wykładnia jej postanowień – a zatem również normy PN IO 9836:1997 należy par excellence do sądu i nie wymaga wiadomości specjalnych. Natomiast powierzchnia lokalu pod ścianami działowymi nie była kwestionowana – wynosiła 1,70 m 2.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
W toku postępowania powód domagał się zapłaty na jego rzecz 12.284,01 zł, wskazując jako podstawę prawną swego roszczenia art. 410 §1 k.c. w zw. z art. 405 k.c. ewentualnie art. 556 k.c. Podnosił, że zakupiony lokal mieszkalny ma inną powierzchnię użytkową niż to wskazano w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, a mianowicie ma być o 1,70 m 2 mniejsza. Pozwany kwestionował powództwo co do zasady, jak i co do wysokości wskazując, iż powierzchnia użytkowa lokalu została określona zgodnie z obowiązującą normą PN – ISO 9836:1997.
Biorąc pod uwagę stanowiska procesowe stron, należy stwierdzić, że spór koncentrował się na wykładni postanowień normy PN – ISO 9836:1997, w szczególności na ustaleniu, czy ścianki działowe wykonane z bloczków gipsowanych powinny być brane pod uwagę podczas określenia powierzchni użytkowej lokalu.
Zgodnie z treścią umowy zobowiązującej do wybudowania budynku mieszkalnego i jego sprzedaży jej przedmiotem był lokal mieszkalny o łącznej powierzchni użytkowej 68,78 m 2 (§ 4 ust. 1 umowy). Pomiar tej powierzchni miał być dokonany w oparciu o normę PN – ISO 9836:1997, przy czym do powierzchni miały zostać wliczone ścianki działowe nadające się do demontażu (§ 9 ust. 1 umowy). W umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa własności do lokalu, jako jego powierzchnię łączną wskazano 68,54 m 2.
Na podstawie Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 4 marca 1999 w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm do ustalenia powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego służyła norma określona jako PN – ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Wskazana norma znajdowała zastosowanie w niniejszej sprawie mimo wejścia w życie 19 września 2020 Rozporządzenia Ministra rozwoju z 11 września 2020 w sprawie szczegółowego zakresu formy i projektu budowalnego, gdyż dokumentacja projektowa budynku została sporządzona zgodnie poprzednio obowiązującymi normami na co wskazuje fakt, iż pozwany uzyskał pozwolenie na budowę 5 lutego 2019 (k. 232), a pozwolenie na użytkowanie 29 kwietnia 2019 r. (k. 233). Oprócz tego same strony dokonały wyboru tej normy w łączącej ich umowie deweloperskiej.
Zgodnie z pkt. 5.1.7 normy PN – ISO 9836:1997 powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Powierzchnia użytkowa określana jest oddzielnie dla każdej kondygnacji i dodatkowo dzielona zgodnie z 5.1.3.1. Powierzchnie użytkowe klasyfikowane są zgodnie z celem i przeznaczeniem budynków, dla których są one wznoszone. Dzieli się je zwykle na powierzchnie użytkowe podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze.
Według z pkt. 5.1.5 normy PN – ISO 9836:1997 powierzchnia kondygnacji netto jest powierzchnią ograniczoną przez elementy zamykające. Powierzchnia kondygnacji netto jest określana oddzielnie dla każdej kondygnacji i dalszy jej podział określony jest zgodnie z 5.1.3.1 jest ona obliczana dla wymiarów budynku w stanie wykończonym, na poziomie podłogi nie licząc listew przypodłogowych. Przykryte powierzchnie kondygnacji, które nie są zamknięte lub są tylko częściowo zamknięte i nie mają elementów zamykających (powierzchnie wg. 5.1.3.1 b) są obliczane z rzutu pionowego obrysu przykrycia. Powierzchnie w obrębie kondygnacji o zróżnicowanej wysokości (np. duże dole, audytoria) są także obliczane oddzielnie.
Do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały. Do powierzchni kondygnacji netto nie są wliczane powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykających. Powierzchnia kondygnacji netto dzieli się na: powierzchnię użytkową (5.1.7), powierzchnię usługową (5.1.8) i powierzchnię ruchu (5.1.9).
Zgodnie z przywołanymi wyżej zapisami normy PN – ISO 9836:1997 do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak ścianki działowe. W tym miejscu należy podkreślić, iż norma ta nie precyzuje czymże są te ściany działowe, ani z jakiego materiału winny być skonstruowane, aby zostały zaliczone do nadających się demontażu.
Zgodnie z normą powierzchnia kondygnacji netto nie jest jedyną powierzchnią danej kondygnacji, ponieważ powierzchnia całkowita kondygnacji składa się z powierzchni netto i powierzchni konstrukcji (pkt 5.1.3.5).
Powierzchnia konstrukcji (…) jest to powierzchnia utworzona przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) i powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp. oraz powierzchnie, przez które nie można przejść.
Ustalenie które ściany w danej kondygnacji są zewnętrzne oraz wewnętrzne nośne zwykle nie będzie budziło wątpliwości, ale już wskazanie które ściany działowe nadają się do demontażu i są częścią powierzchni kondygnacji netto, a w jej ramach - powierzchni użytkowej, czy też nie nadają się do demontażu i wchodzą w skład powierzchni konstrukcji, napotyka trudności. Wykładni nie ułatwia treść punktu 5.1.4.3. normy, zgodnie z którym powierzchnia wewnętrzna kondygnacji składa się z powierzchni netto oraz – niezdefiniowanej nigdzie – powierzchni przegród wewnętrznych.
Wykładnia normy w spornym zakresie nie jest możliwa przy pomocy biegłego architekta lub inżyniera budownictwa lądowego, który miałby określić rozmiar prac potrzebnych do przebudowy budynku, polegającej na usunięciu ścian działowych, a w szczególności czy będą to prace rozbiórkowe czy tylko demontaż. Prawo budowlane nie operuje bowiem pojęciem rozbiórka w odniesieniu do wyburzenia ścian działowych, ponieważ jest to taki rodzaj przebudowy, która nie podpada pod reżim przepisów prawa budowlanego. Rozbiórka odnosi się zaś do obiektu budowlanego.
Wszystkie ściany działowe w budynku można zdemontować, a synonimami tego czasownika będą również czasowniki „wyburzyć”, „rozebrać”, czy „usunąć”. Nie ma przy tym znaczenia z jakiego materiału zostały wykonane i jaki zakres prac budowlanych jest konieczny do usunięcia danej ściany działowej. Czasownik „demontować” nie oznacza czynności usunięcia czegoś w sposób umożliwiający ponowny montaż. Demontaż to po prostu pozbycie się czegoś.
W niniejszej sprawie, w której mamy do czynienia z ścianami działowymi w budynku wielolokalowym, do prawidłowej wykładni użytego w normie PN-ISO 9836:1997 wyrażenia „nadające się do demontażu ścianki działowe” jest niezbędne sięgnięcie do norm prawa cywilnego, a ściślej ustawy o własności lokali, a także przepisów dotyczących warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zgodnie z przepisem art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021, poz. 1048), samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. W myśl przepisu art. 3 ust. 2 ww. ustawy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Nienośne ściany wewnętrzne, które służą wydzieleniu lokalu od innych lokali i części wspólnych budynku, są właśnie tymi, których nie może zdemontować ani właściciel mieszkania, ani właściciele lokali. Wszystkie ściany działowe wewnątrz lokalu jego właściciel może zdemontować, ponieważ nie ma regulacji, określających czy i w jaki sposób mają być wydzielone pomieszczenia w mieszkaniu, a w szczególności, że muszą to być ściany o określonych parametrach.
W myśl §3 pkt 9) Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 poz. 1225) mieszkanie to zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.
Przepis ten potwierdza, że stałe przegrody budowlane nie wchodzą w skład mieszkania, a zatem stanowią tę część kondygnacji, którą zalicza się do powierzchni konstrukcji w rozumieniu normy i w związku z tym co do zasady nie można ich zdemontować. Jednocześnie przepisy rozporządzenia nie wymagają, aby w lokalu mieszkalnym musiały istnieć jakiekolwiek inne ściany.
Reasumując, żadna ze ścian działowych w lokalu powoda nie zalicza się do powierzchni konstrukcji, a zatem wchodzi w skład powierzchni netto kondygnacji i może być zdemontowana bez jakiejkolwiek ingerencji przepisów prawa cywilnego lub budowlanego.
Na koniec należy wskazać, że strony w treści łączącej jej umowy określiły sposób obliczenia powierzchni użytkowej lokalu. W § 9 umowy deweloperskiej wskazano bowiem, że pomiar ten nastąpi w oparciu o normę PN – ISO 9836:1997, przy czym pomiar będzie dokonany na poziomie podłogi, z dokładnością do 0,01 m 2, w mieszkaniu w stanie całkowicie wykończonym, a więc z tynkami, do której powierzchni wliczane zostaną ścianki działowe nadające się do demontażu. Ścianki te wprost zaznaczono na rzucie lokalu dołączonym do prospektu informacyjnego, z którym powód niewątpliwie zapoznał się i akceptował jego treść. Skoro same zapisy łączącej strony umowy określały zasady obliczenia powierzchni lokalu, winny być one stosowane w tym konkretnym stosunku prawnym. Treść umowy nie budzi zaś wątpliwości, pozwalając jednoznacznie uznać, iż powierzchnia użytkowa obejmuje także powierzchnię zajmowaną przez elementy podlegające demontażowi, w tym też ścianki działowe.
Niezależnie od powyższego wskazać należy, że nie znajduje żadnego uzasadnienia twierdzenie powoda, jakoby ścianki działowe należały do elementów konstrukcyjnych lokalu, nienadających się do demontażu. Po pierwsze rozmieszczenie pomieszczeń w lokalu może być rozmaite, w szczególności np. można połączyć sypialnie lub przeciwnie – oddzielić aneks kuchenny uzyskując kuchnię. Również druga łazienka nie jest elementem niezbędnym dla funkcjonalności lokalu. Co więcej ściany dzielące pomieszczenia wewnątrz lokalu i nie stanowiące ścian nośnych mogą być wykonane z różnych materiałów, tym samym zajmując różną powierzchnię (powierzchnia zajęta przez ściany wykonane przez dewelopera, materiały i sposób wykończenia zostały określone w umowie – powód jako właściciel lokalu może je jednak dowolnie zmienić). Wykładnia normy zastosowana przez dewelopera (i zgodna z umową stron) pozwala zatem właśnie uniknąć wszystkich tych niepewności, na jakie wskazuje powód w załączniku do protokołu rozprawy.
W świetle powyższych uwag, sąd stwierdził, że nie ma podstaw do uznania, jakoby zapłacona przez powoda cena za lokal mieszkalny w jakiejkolwiek części stanowiła świadczenie nienależne w rozumieniu art. 410 k.c., ponieważ nie ziściła się żadna z przesłanek określonych w § 2 art. 410 k.c. Lokal ten nie ma też żadnej wady, uprawniającej powoda do żądania obniżenia ceny. Uzasadniało to oddalenie powództwa w całości.
O kosztach procesu sąd orzekł na podstawie art. 98 i 99 k.p.c. Powód przegrał spór w całości, zobowiązany był zatem do zwrotu kosztów postępowania pozwanemu. Na koszty te złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika ustalone stosownie do wartości przedmiotu sporu oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa, łącznie 3.617 zł. Od zasądzonej kwoty należne były odsetki zgodnie z art. 98 § 1 1 k.p.c.
sędzia Alicja Sieczych-Drzewiecka
Zarządzenie: odpis wyroku wraz z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikowi powoda – bez pouczenia, przez portal.
sędzia Alicja Sieczych-Drzewiecka