Wyrok z 19 marca 2026, sygn. I C 117/24
Sygn. akt. I C 119/24
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 marca 2026 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: sędzia Mateusz Berent
Protokolant: Katarzyna Pietkiewicz
po rozpoznaniu w dniu 12 marca 2026 roku w T.
na rozprawie
sprawy z powództwa (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w T.
przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta T.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
I. ustala, że dokonana wypowiedzeniem z dnia 22 sierpnia 2022 roku aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obciążającej powódkę na rzecz pozwanego co do nieruchomości położonej w T. przy ulicy (...), ulicy (...), ulicy (...) stanowiącej działki o (...) w obrębie (...), objętej (...) o nr (...) o łącznej powierzchni 3.080 m 2 - jest nieuzasadniona;
II. zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta T. na rzecz powódki (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w T. kwotę 8.945 zł (osiem tysięcy dziewięćset czterdzieści pięć złotych) tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;
III. przejmuje nieuiszczone wydatki na rachunek Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni.
Sygn. akt I C 117/24
UZASADNIENIE
wyroku z dnia 5 marca 2026 r.
I.
(żądanie i podstawa faktyczna pozwu)
1. We wniosku (zastępującym pozew) datowanym na dzień 23 września 2022 r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. (SKO) powódka (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w T. domagała się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Gminy Miasta T. położonego w T. przy (...), oznaczonego w obrębie nr (...) jako (...) o powierzchni 3.080 m 2, objętej księga wieczystą o nr (...), jest nieuzasadniona.
2. W uzasadnieniu wniosku powódka poniosła, że operat szacunkowy, będący podstawą wypowiedzenia przez pozwaną wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. gruntu jest pozbawiony wiarygodności dowodowej i jako taki nie mógł stanowić rzetelnej podstawy dokonania aktualizacji opłaty. W ocenie powódki przyjęty w opieracie szacunkowym dobór transakcji nie uwzględniał celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. W operacie pominięto całkowicie funkcję usługową nieruchomości i dokonano doboru transakcji bez włączenia nieruchomości przeznaczonych pod funkcje usługowe, a przynajmniej funkcje mieszane, tj. usługowo – mieszkalne. Sporządzająca operat pominęła zróżnicowanie funkcji przypisanych spornej nieruchomości, przewidziane w planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w 1993 r. i sporządziła operat tak, jakby wyceniana nieruchomość była pod względem funkcji jednorodna. Operat nie uwzględniał, że na terenie nieruchomości występują liczne ograniczenia zabudowy i zagospodarowania wynikające z elementów infrastruktury przesyłowej. Opiniująca błędnie przyjęła korzystne ukształtowanie wycenianej nieruchomości. Ponadto, powódka zarzuciła, że sporządzająca operat przyjęła, iż najkorzystniejszą lokalizacją dla nieruchomości miasta T. są tereny dzielnic: R., Z., T., W. i P., tym samym zrównując dzielnice przylegające bezpośrednio do pasa nadmorskiego z dzielnicami nieposiadającymi bezpośredniej styczności z tym pasem. W Bazie Cen Transakcyjnych autorka operatu umieściła transakcje, w przypadku których cena transakcyjna obejmuje inne składniki niż sprzedaż gruntu. Doprowadziło to do tego, że wybrane transakcje nie były wymierne dla potrzeb przedmiotowej wyceny, a co za tym idzie oparcie się na nich przy ustalaniu ceny średniej w obranej przez opiniującą metodzie krygowania średniej doprowadziło do błędnych ustaleń.
(wniosek do SKO z dnia 23 września 2022 r., k. 32-29v akt SKO)
II.
(stanowisko pozwanego)
3. W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta T. wniósł o ustalenie, że aktualizacja wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętej pozwem jest uzasadniona na warunkach określonych w wypowiedzeniu Prezydenta Miasta T. (...).(...).119.2015.BT z dnia 22 sierpnia 2022 r. oraz zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.
4. W ocenie pozwanego dokonana przez posiadającego stosowane kwalifikacje rzeczoznawcę majątkowego wycena została wykonana zgodnie z zasadami prawa i wiedzą z zakresu wyceny oraz stanowiła podstawę do zaktualizowania opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości z uwagi na wzrost jej wartości.
(odpowiedź na pozew, k.61-61v)
III.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
5. Pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta T. jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej przy (...), oznaczonej w obrębie (...) jako (...) o powierzchni 3.080 m 2, objętej księga wieczystą o nr (...).
6. Użytkownikiem wieczystym ww. nieruchomości gruntowej jest powódka (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w T..
(fakty bezsporne)
7. Pismem z dnia 22 sierpnia 2022 r. pozwany Skarb Państwa - Prezydent Miasta T. wypowiedział powódce dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości w kwocie 134.527,75 zł i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 185.079,96 zł, począwszy od 1 stycznia 2023 r.
8. Aktualizacja wysokości opłaty rocznej została dokonana w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. Ł., wedle którego wartość rynkowa ww. nieruchomości gruntowej wynosiła 6.169.332 zł. Wysokość opłaty rocznej została wyliczona przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej wynoszącej 3%.
9. Przedmiotowe wypowiedzenie zostało powódce doręczone w dniu 26 sierpnia 2022 roku.
(dowód: wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dnia 22 sierpnia 2022 r. wraz z zpo, k. 23-24 akt administracyjnych Urzędu Miasta T.)
10. We wniosku z dnia 23 września 2022 r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. (data wpływu – 27 września 2022 r.) powódka domagała się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu jest nieuzasadniona.
11. Orzeczeniem z dnia 20 grudnia 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. oddaliło wniosek.
12. W dniu 11 stycznia 2024 r. (data wpływu – 15 stycznia 2024 r.) powódka wniosła sprzeciw od orzeczenia SKO.
(dowód: wniosek powódki z dnia 23 września 2022 r., k. 29v-32 akt SKO, orzeczenie SKO z dnia 20 grudnia 2023 r. wraz z zpo, k. 51-v-54v akt SKO, sprzeciw z dnia 11 stycznia 2024 r., k. 27-31)
13. Według stanu na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, tj. na dzień 26 sierpnia 2022 r. wartość rynkowa ww. nieruchomości gruntowej będącej w użytkowaniu wieczystym powódki wynosiła 3.233.000 zł.
(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości M. D. wraz z opinią uzupełniającą, k. 40-72, 102-106)
Sąd zważył co następuje:
IV.
14. Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie dowodów z dokumentów oraz opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości.
(ocena dowodów)
15. W ocenie Sądu brak było jakichkolwiek podstaw do podważania wiarygodności i mocy dowodowej powołanych powyżej dokumentów. W toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała ani autentyczności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani też nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi dokumentami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Sąd także nie doszukał się żadnych okoliczności mogących wzbudzać wątpliwości co do wiarygodności wyżej wskazanych dokumentów, w szczególności śladów przerobienia, podrobienia bądź innej ingerencji. Z tego względu, w ramach swobodnej oceny dowodów, Sąd uznał, że przedłożone do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiają rzeczywisty przebieg postępowania związanego z wypowiedzeniem wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego spornego gruntu, a także wskazują na tytułu prawny stron do przedmiotowej nieruchomości.
16. Ostatecznie, za miarodajny i w pełni przydatny do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy dowód Sąd uznał również opinię biegłej sądowej M. D.. Sąd miał na uwadze, że opinia została przygotowania przez osobę dysponującą wiedzą fachową z zakresu szacowania wartości nieruchomości oraz doświadczeniem zawodowym, w tym również procesowym. W ocenie Sądu przedłożona opinia w formie operatu szacunkowego wraz z opinią uzupełniającą jest jasna, logiczna, kompletna i wewnętrznie niesprzeczna, a także została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy, które zawierają szczegółowe uregulowania dotyczące sposobu wyceny nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
17. Nadto, w opinii uzupełniającej biegła w sposób rzeczowy, logiczny i przekonujący odniosła się do wszystkich zarzutów strony pozwanej dotyczących sposobu wyceny nieruchomości dla potrzeb aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Zarzuty podniesione przez pozwanego dotyczyły sposobu wyodrębnienia zbioru transakcji porównawczych. Pozwany w zarzutach do opinii wskazał, że transakcji opisana w opinii jako transakcji nr 1 dotyczyła sprzedaży gminnej nieruchomości zabudowanej budynkiem o powierzchni 2.064,68 m2, w trybie bezprzetargowym (nie wolnorynkowym) na rzecz fundacji (...). W ocenie pozwanego uwagi na brak wolnorynkowego charakteru transakcja ta nie powinna się w ogóle znaleźć w zbiorze porównawczym. Ponadto, pozwany zauważył, że transakcja nr 1, transakcja nr 3 i transakcja nr 4 dotyczyły nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na usługi wyjątkowe, szczególne, tj. odpowiednio usługi opieki zdrowotnej i pomocy społecznej, w tym z zakwaterowaniem (transakcja nr 1), usługi publiczne, usługi oświaty, usługi zdrowia (transakcja nr 3), usługi publiczne osiedlowe (transakcja nr 4). Pozwany podkreślił, że nieruchomość, której wartość podlegała oszacowaniu jest nieruchomością gruntową zabudowaną budynkiem administracyjno-biurowym, a powódka nie oferuje usług wyjątkowych, szczególnych, bowiem realizuje wyłącznie zadania komercyjne. Tym samym w ocenie pozwanego przyjęte do porównań nieruchomości nie mogły być traktowane jako podobne oraz spełniające kryteria przyjęte w opinii, wedle których na potrzeby wyceny biegła miała przyjąć do porównań transakcje nieruchomości, które dokonały się na wolnym rynku, a przedmiotem badania miało być prawo własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej na terenie przeznaczonym pod zabudowę usługową, przemysłowo-usługową, mieszaną. Pozwany podkreślił, że w 2015 r. przedmiotowa nieruchomość wyceniona została na kwotę 5.605.323 zł. Zdaniem pozwanego wycena biegłej rażąco odbiegała od wycen dotychczasowych.
18. W opinii uzupełniającej biegła ustosunkowało się w sposób jasny i precyzyjny do zarzutów pozwanego. Biegła potwierdziła, że nieruchomość, która była przedmiotem transakcji nr (...) była zabudowana, jednak budynek wzniesiony na gruncie w momencie transakcji był własnością kupujących, zatem cena ze sprzedaży dotyczyła wyłącznie gruntu. Ponadto, biegła wskazała, że zgodnie z §5 pkt 6 Rozporządzenia Ministra (...) i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, ceny uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości podobnych w drodze przetargu mogą być przyjęte do wyceny, jeżeli ich charakter rynkowy nie budzi wątpliwości. Biegła uznała, że w sytuacji ograniczonego rynku nieruchomościami podobnymi transakcja ta może być przyjęta do zbioru porównawczego. Niemniej, wobec wątpliwości pozwanego, biegła uwzględniła zarzut, iż transakcja nr 1 powinna zostać pominięta i zdecydowała się przeprowadzić szacunek nieruchomości bez uwzględnienia transakcji nr 1.
19. Z uwagi na powyższe, skorygowane wyliczenie wartości rynkowej nieruchomości bez uwzględnienia transakcji nr 1 przyniosło rezultat w postaci określenia szacunku wartości rynkowej nieruchomości na poziomie 3.233.000 zł, przy wartości jednostkowej 1.049,53 zł. Oszacowana wartość jednostkowa szacowanego gruntu była wyższa od ceny średniej ze zbioru porównawczego, wynoszącej 909,51 zł, a jednocześnie niższa od najwyższej ceny w zbiorze.
20. Odnosząc się, do zarzutów pozwanego, aby błędne było także przyjęcie do porównań transakcji nr (...) biegła podtrzymała swoją opinię i uznała za prawidłowe przyjęcia wskazanych transakcji jako bazę porównawczą. Biegła wskazała, że za nieruchomości podobne uznaje się te, które są zbliżone pod względem cech istotnych dla poziomu cen, w tym w szczególności przeznaczenia, położenia, sposobu użytkowania, uzbrojenia i otoczenia. Oznacza to, że identyczność przeznaczenia w planie miejscowym nie jest warunkiem koniecznym, kluczowe jest zaś to, aby nieruchomości pełniły podobną funkcję rynkową i występowały na tym samym segmencie rynku. W analizowanym przypadku rynek gruntów o przeznaczeniu usługowym charakteryzuje się znacznym zróżnicowaniem zapisów planistycznych obejmując zarówno tereny o funkcji usług komercyjnych, jak usług określonych przez pozwanego jako szczególnych, wyjątkowych. Wspólną cechą tych nieruchomości jest dopuszczalność zabudowy o charakterze usługowym, a więc przeznaczenie związane z obsługa ludności, administracji lub działalności nieprodukcyjnej. Nieruchomości takie funkcjonują w zbliżonym segmencie rynku i podlegają podobnym mechanizmom kształtowania wartości – w szczególności poprzez czynniki takie jak dostępność komunikacyjna, intensywność możliwej zabudowy oraz otoczenie funkcjonalne. W praktyce rynkowej nieruchomości te konkurują o podobnych nabywców – inwestorów realizujących obiekty o charakterze usługowym, biurowym, edukacyjnym lub publicznym. Uwzględnienie w analizie porównawczej również gruntów o przeznaczeniu usług szczególnyc” było zatem uzasadnione, ponieważ stanowią one rynkowo ten sam rodzaj terenów – o funkcji usługowej, nieprodukcyjnej. Różnice w szczegółowych zapisach planistycznych zostały natomiast uwzględnione w dalszej części analizy poprzez zastosowanie cechy „uwarunkowania planistyczne". Cecha ta została określona w trzech poziomach, odzwierciedlających wpływ rodzaju przeznaczenia na atrakcyjność i potencjał rynkowy. Takie podejście zapewniło właściwe odwzorowanie różnic w przeznaczeniu terenów oraz pozwoliło na uwzględnienie ich wpływu na poziom cen, przy jednoczesnym zachowaniu reprezentatywnej próby rynkowej. Biegła podkreśliła, że rynek nieruchomości o przeznaczeniu stricte usługowym jest często ograniczony pod względem liczby transakcji, dlatego włączenie do porównań gruntów o zbliżonej funkcji publicznej czy oświatowej zwiększa wiarygodność analizy przy jednoczesnym zachowaniu jej merytorycznej poprawności. Wobec powyższego należy uznać, że dobór nieruchomości z transakcji nr (...) i (...) do porównań byt prawidłowy i zgodny z zasadami określonymi w przepisach oraz praktyką rzeczoznawstwa majątkowego.
21. Odnosząc się do zarzutu, iż wartość określona w opinii jest rażąco niższa od wartości wynikającej z wcześniejszej wyceny z 2015 r. w wysokości 5.605.323 zł, biegła wskazała, że sam fakt rozbieżności między wartościami określonymi w różnych latach nie może stanowić podstawy do podważenia prawidłowości opinii i nie jest błędem. Wskazała, że wartość nieruchomości nie jest wielkością stałą, lecz odzwierciedleniem aktualnych realiów rynkowych, przy uwzględnieniu zmian warunków rynkowych, zmian otoczenia planistycznego i funkcjonalnego, różnic w podejściu i materiale porównawczym. Tym samym zarzut pozwanego w tym zakresie uznać należało za nieuzasadniony.
22. Wobec powyższego, w świetle uzupełniającej opinii biegłej, należało uznać, że w pierwotnej opinii biegła niezasadnie przyjęła do porównań nieruchomość z transakcji nr (...). Biegła nie uzasadniła w sposób przekonujący, dlaczego również tę nieruchomość przyjęto do porównania. Przede wszystkim wskazać należy, iż transakcja nr (...) dotyczyła sprzedaży gminnej nieruchomości zabudowanej budynkiem w trybie bezprzetargowym na rzecz fundacji. Z uwagi na brak wolnorynkowego charakteru, transakcja ta nie powinna była zostać przyjęta do porównań. Z tego względu Sąd jako wiążąca i prawidłową przyjął wartość nieruchomości oszacowaną w opinii uzupełniającej na kwotę 3.233.000 zł
23. W ocenie Sądu, przyjąć należało, że dobór pozostałych transakcji, a co za tym idzie nieruchomości podobnych był właściwy. Nieruchomości będące przedmiotem transakcji nr (...) były nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, iż przez nieruchomości podobne należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie oznacza identyczności powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości, jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości maja, najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływających na wartość nieruchomości ( vide: wyrok NSA z dnia 28 maja 2013 r., 1 OSK 2430/11, O.). Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 grudnia 2010 r., IV SA/Wa 1221/10, Legalis).
24. W kontekście zacytowanej linii orzecznictwa oraz trudności związanych ze znalezieniem na rynku lokalnym nieruchomości o identycznym przeznaczeniu trudno było oczekiwać od biegłej, że wskaże nieruchomości o niemal identycznych cechach co nieruchomość wyceniana. Oczekiwanie przez pozwanego wskazania nieruchomości o identycznym przeznaczeniu należało uznać za nierealne. Wracając jednak do analizy zarzutów pozwanego dotyczących doboru nieruchomości podobnych, należy wskazać, że w świetle wyjaśnień biegłej przyjęte przez nią do porównania nieruchomości wykazują cechy podobne do nieruchomości wycenianej. Biegła wskazała, iż uwzględniła przy szacowaniu wartości nieruchomości odmienne przeznaczenie nieruchomości przyjętych do porównań z nieruchomością szacowaną.
25. Wskazać należy, iż powódka nie kwestionowała zarówno opinii biegłej sądowej jak i opinii uzupełniającej.
26. Podkreślenia wymaga, że w dniu 1 grudnia 2025 r. zarządzono doręczenie stronom odpisu opinii uzupełniającej biegłej sądowej, zobowiązując ich do ustosunkowania się do jej treści i wniesienia ewentualnych zarzutów w terminie 14 dni pod rygorem uznania, że nie kwestionują opinii. Pozwany pomimo upływu 14-dniowego sądowego terminu nie zgłosił do opinii żadnych zarzutów i jej nie zakwestionował. Na rozprawie w dniu 12 marca 2026 r. pełnomocnik pozwanego wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego, gdyż w jego ocenie istniała duża rozbieżność pomiędzy wartością przyjętą w wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty, a wartością ustaloną przez biegłą.
27. Zważywszy zatem, iż opinia biegłej wraz z opinią uzupełniającą jest kompletna i stanowcza, a wszelkie wątpliwości co do jej treści zostały wyjaśnione w oparciu o opinie uzupełniające, na podstawie art. 286 k.p.c. Sąd oddalił wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego do spraw szacowania nieruchomości. Pozwany nie podniósł do opinii uzupełniającej żadnych merytorycznych zarzutów, odnoszących się do metodologii zastosowanej przez biegłą. Ponadto, pozwany nie zakwestionował opinii uzupełniającej w terminie sądowym. Co istotne, żądanie dodatkowej opinii biegłego jest uzasadnione wówczas, gdy przedstawiona uprzednio opinia jest niezupełna, niejasna lub występuje rozbieżność między sporządzonymi w sprawie opiniami biegłych. Przyczyny takiej nie stanowi natomiast to, że wynik opinii jest odmienny od oczekiwań strony ( vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2024 r., I USK 137/24, O.). Jak wskazuje się w orzecznictwie, jeżeli opinia biegłego jest tak kategoryczna i tak przekonywająca, że sąd określoną okoliczność uznaje za wyjaśnioną, to nie ma obowiązku dopuszczania dowodu z dalszej opinii biegłych ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1974 r., II CR 638/74, LEX).
28. Sąd z urzędu nie powziął żadnych wątpliwości co do treści opinii biegłej sądowej wraz z opinią uzupełniającą. Opinia wraz z opinią uzupełniającą biegłej ostatecznie jest kompletna, stanowcza i w pozwala na poczynienie ustaleń faktycznych na jej podstawie w niniejszej sprawie.
V.
(rozstrzygnięcie i podstawa prawna orzeczenia)
29. Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.
30. Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 78 ust. 2 u.g.n. użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu. Wedle art. 80 ust. 2 i 3 u.g.n. w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Z kolei zgodnie z treścią art. 77 ust. 1 u.g.n., wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
31. Zważyć należy, iż ciężał dowodu w zakresie wykazania przesłanek aktualizacji opłaty, również w postępowaniu sądowym, spoczywa na właściwym organie – art. 78 ust. 3 zd. 2 u.g.n. ( vide: postanowienie Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 23 lipca 2013, I ACz 1092/13, Legalis). W toku niniejszego postępowania, pozwany wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, na podstawie którego Sąd ustalił, że nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, który uzasadniałby aktualizację opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Zgodnie z operatem szacunkowym, będącym podstawą wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej, wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia miała wynosić 6.169.332 zł natomiast biegła w założonej w niniejszej sprawie opinii uzupełniającej wskazała na wartość nieznacznie niższą, tj. 3.233.000 zł. Wysokość opłaty obliczonej stosownie do wartości nieruchomości wynosiłaby zatem 96.990 zł, a zatem byłaby niższa aniżeli opłata w dotychczasowej wysokości, tj. 134.527,75 zł.
32. Sposób wyceny należało ostatecznie, po sporządzeniu opinii uzupełniającej uznać za całkowicie prawidłowy. W niniejszej sprawie biegła zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami zastosowała podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Biegła także prawidłowo wybrała metodę porównywania parami, która polega na tym, że porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach.
33. Mając na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności Sąd uznał opinię sporządzoną przez biegłą za w pełni miarodajny dowód w niniejszej sprawie i na jego podstawie ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi 3.233.000 zł. Stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, co było bezsporne, wynosiła 3% wartości gruntu. Mając zatem na uwadze przyjętą procentową stawkę z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 3%, należna opłata wynosiła 96.990 zł. Dotychczasowa opłata wynosiła 134.527,75 zł, była wyższa niż opłata obliczona stosownie do wartości nieruchomości.
34. Wobec tego, na podstawie art. 77 ust. 1 u.g.n. i art. 78 ust. 1 u.g.n. Sąd ustalił, że dokonana wypowiedzeniem z dnia 22 sierpnia 2022 r. aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obciążającej powódkę na rzecz pozwanego co do nieruchomości położonej w T. przy (...), (...), stanowiącej (...) w obrębie (...), objętej (...) o (...) o łącznej powierzchni 3.080 m 2 – jest nieuzasadniona, o czym Sąd orzekł w pkt I. wyroku.
VI.
(koszty procesu)
35. O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt II. wyroku na podstawie art. 98 §1 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywającego niniejsze postępowanie pozwanego na rzecz powódki kwotę 8.945 zł, na co składały się: opłata od pozwu (2.528 zł), koszty zastępstwa procesowego ustalone w oparciu o §2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (5.400 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) oraz zaliczka uiszczona na poczet wynagrodzenia biegłego (1.000 zł).
36. Na podstawie art. 98 §1 1 k.p.c. od zasądzonej kwoty tytułem kosztów procesu Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.
37. Nadto, w pkt III. wyroku na podstawie art. 83 ust. 2 i art. 113 ust. 1 u.k.s.c. Sąd przejął pozostałe nieuiszczone wydatki na rachunek Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni z uwagi na jedność podmiotową Skarbu Państwa i bezprzedmiotowość obciążania wydatkami pozwanego jako innej jednostki organizacyjnej Skarbu Państwa.