Zarządzenie z 21 marca 2026, sygn. I C 320/25

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 13 marca 2025 r. (data nadania, k. 42) T. D. oraz A. D. wnieśli o zasądzenie od E. M. na swoją rzecz kwoty 60.000,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 5 lutego 2025 roku do dnia zapłaty. Powodowie wnieśli również o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że dochodzą kwoty stanowiącej przedmiot żądania z tytułu zwrotu zadatku wpłaconego na rzecz pozwanej w związku z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny położony w H. przy ulicy (...) zawartej w formie pisemnej. W ocenie powodów do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło po wyznaczeniu pozwanej terminu jej zawarcia na dzień 29 sierpnia 2025 roku, jako że strony nie uzgodniły tego terminu w samej treści umowy przedwstępnej, co uzasadnia zwrot wpłaconego zadatku. Według stanowiska prezentowanego w pozwie do wpisania daty zawarcia umowy przyrzeczonej w egzemplarzu posiadanym przez pozwaną nie doszło podczas jej podpisywania przez strony. Ponadto powodowie wskazali, że uchylili się od skutków prawnych złożenia oświadczenia woli pod wpływem błędu, a błąd ten dotyczył treści czynności prawnej jaką była umowa przedwstępna zawarta z pozwaną. W ocenie powodów pozostawali oni w błędzie polegającym na braku wiedzy o poważnej przestępczości narkotykowej skupiającej się przy ulicy (...), zaś błąd ten miała wywołać pozwana, która zapewniała ich o tym, że okolica lokalu jest spokojna ( pozew, k. 1-5).

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadniając swoje stanowisko wskazała, że data zawarcia umowy przyrzeczonej została przez strony określona i wpisana do egzemplarza przekazanego pozwanej podczas spotkania w dniu 30 września 2024 roku w lokalu. Podniosła, że do braku wpisania terminu w egzemplarzu powodów musiało dojść w wyniku przeoczenia, co jednak nie zmienia faktu, iż termin ten został przez strony określony na dzień 30 listopada 2024 roku. Tym samym późniejsze wyznaczenie nowego terminu przez powodów było nieskuteczne. Ponadto zarzuciła, że powodowie nie uchylili się skutecznie od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli, ponieważ błąd powodów miałby polegać wyłącznie na subiektywnym odczuciu co do otoczenia lokalu, które jednak nie należało do essentialia negotii umowy. Ponadto powodowie w zakresie należytej staranności powinni zweryfikować, gdzie nabywana nieruchomość się znajduje ( odpowiedź na pozew, k. 56 – 64).

Do zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie. W dalszych pismach procesowych oraz na rozprawie strony przywoływały argumentację na poparcie dotychczasowych stanowisk ( replika na odpowiedź na pozew, k. 106-108, pismo przygotowawcze pozwanej, k. 123-125).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

W drugiej połowie 2024 roku A. D. oraz T. D. poszukiwali lokalu na terenie H., którego zakup miał być przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ich córki E. D. (1). E. D. (1) rozpoczynała studia w H., a dotychczas zamieszkiwała wraz z rodzicami w domu położonym w W.. Mieszkanie miało ułatwić jej dojazd na uczelnię. A. D. oraz T. D. rozważali zakup mieszkania na terenie N. lub A. Północ, ponieważ w dzielnicach tych znajdują się starsze kamienice, w których lokale są wysokie, co odpowiadało ich preferencjom. Przeglądając dostępne w Internecie ogłoszenia napotkali na ofertę sprzedaży mieszkania przy ulicy (...), które należało do E. M.. Ogłoszenie zostało przygotowane przez pośrednika w obrocie nieruchomościami G. P., reprezentującego (...) sp. z o.o. w H., z którą E. M. w dniu 7 sierpnia 2024 roku zawarła umowę o współpracę przy sprzedaży lokalu.

( dowód: zeznania świadka E. D. (1), k. 140 verte, przesłuchanie T. D., k. 191, umowa współpracy przy sprzedaży lokalu, k. 68)

Przed wystawieniem lokalu na sprzedaż E. M. zamieszkiwała w nim od maja 2024 roku.

( dowód: przesłuchanie E. M., k. 194 verte)

We wrześniu 2024 roku T. D. skontaktowała się z pośrednikiem G. P. w sprawie ogłoszenia sprzedaży mieszkania i umówiła się na oględziny lokalu. Mieszkanie obejrzała po raz pierwszy wraz z córką. W trakcie oględzin G. P. opowiedział między innymi o charakterystyce dzielnicy, w której sam także zamieszkiwał, wskazując, że pomimo różnych opinii on czuje się na A. dobrze i nie spotkał się z niebezpiecznymi sytuacjami. T. D. wyraziła zainteresowanie kupnem lokalu, który spodobał się zarówno jej, jak i E. D. (1), a także był dobrze skomunikowany z uczelnią, na której E. D. (1) miała rozpocząć studia. Ze strony T. D. została sformułowana wstępna oferta zakupu lokalu.

( dowód: zeznania świadka G. P., k. 141, zeznania świadka E. D. (1), k. 140 verte, przesłuchanie T. D., k. 191 verte, korespondencja sms, k. 173)

Po spotkaniu z pośrednikiem T. D. oraz A. D. sprawdzali okolicę lokalu w oparciu o dostępne powszechnie źródła, przy czym nabrali przekonania, że lokalizacja ma charakter rozwojowy, także z uwagi na prowadzoną rewitalizację dzielnicy. Ponadto konsultowali też otoczenie z siostrą T. D., która mieszkała przy ulicy (...) i znała A.. Na tej podstawie nie poczynili żadnych ustaleń, które byłyby dla nich zniechęcające w odniesieniu do ewentualnego zakupu. Uznali, że zarówno im, jak i córce, odpowiada klimat A..

( dowód: przesłuchanie T. D., k. 191 verte)

Wobec zainteresowania nabyciem lokalu przez T. D. oraz A. D., G. P. zaproponował stronom spotkanie w dniu 30 września 2024 roku, podczas którego miało dojść do podpisania umowy przedwstępnej. W tym celu w wiadomości mailowej przesłał T. D. oraz E. M. projekt tej umowy. W projekcie wskazano jako datę zawarcia umowy przyrzeczonej dzień 29 października 2024 roku. Jednocześnie G. P. przesłał T. D. projekt umowy agencyjnej, jaką nabywca lokalu miał zawrzeć z (...) sp. z o.o. w H..

( dowód: zeznania świadka G. P., k. 141, projekt umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu, k. 70-71, mail G. P. z dnia 28 września 2024 r., k. 69, mail G. P. z dnia 26 września 2024 roku, k. 146)

W udzielonej w dniu 29 września 2024 roku odpowiedzi na przesłany projekt umowy przedwstępnej E. M. wskazała, że akceptuje jego treść za wyjątkiem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Zaproponowała, żeby ostateczny termin podpisania umowy przeniesienia własności lokalu określić na dzień 30 listopada 2024 roku.

( dowód: wiadomość sms z 29 września 2024 roku, k. 85, przesłuchanie E. M., k. 194)

Propozycja E. M. wynikała z zamierzenia kupna przez nią innego lokalu położonego przy ulicy (...) w H., którego zakup chciała sfinansować częściowo ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania przy ulicy (...). E. M. musiała pozyskać finansowanie na pokrycie różnicy w wartości lokali, ponieważ nowy lokal był droższy – uzgodniona cena jego sprzedaży wnosiła 790.000,00 złotych, podczas gdy do sprzedaży mieszkania przy ulicy (...) miało dojść za kwotę 625.000,00 złotych. Chciała również przeprowadzić się do zakupionego mieszkania bezpośrednio z ulicy (...), zatem zależało jej na odpowiednim skoordynowaniu obu transakcji. Zaproponowała więc termin zawarcia umowy przyrzeczonej z T. D. oraz A. D. do dnia 30 listopada 2024 roku, zakładając, że do tego czasu zakończy już procesu pozyskiwania dodatkowego finansowania na zakup nowego lokalu.

( dowód: przesłuchanie E. M., k. 194, zeznania świadka G. P., k. 141, zeznania świadka Z. J., k. 142 v, zeznania świadka A. E., k. 143, przedwstępna umowa sprzedaży zawarta przez E. M. z Z. J., k. 73-75, projekt przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu przy ulicy (...), k. 70-71)

T. D. w wiadomości mailowej z dnia 27 września 2024 roku przedstawiła swoje uwagi merytoryczne do projektu umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu, jednak nie dotyczyły one terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

( dowód: wiadomość mailowa z 27 września 2024 roku, k. 149)

Z uwagi na złożoną przed planowanym spotkaniem przez E. M. propozycję zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej z dnia 29 października 2024 roku na dzień 30 listopada 2024 roku, G. P. w wiadomości mailowej z dnia 29 września 2024 roku skierowanej do T. D. poinformował o potrzebie wydłużenia tego terminu do połowy listopada oraz powodach, dla których E. M. prosi o jego przesunięcie. G. P. wskazał również, że w tej sytuacji pozostawił w projekcie umowy przedwstępnej wykropkowane miejsce na określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, tak aby strony ustaliły ją bezpośrednio na spotkaniu.

( dowód: wiadomość mailowa z 29 września 2024 roku, k. 150)

W odpowiedzi na wiadomość G. P. poprzedzającą spotkanie T. D. wskazała, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej pozostaje do uzgodnienia, ale połowa listopada również byłaby dla kupujących akceptowalna.

( dowód: wiadomość mailowa z 30 września 2024 roku, k. 151)

30 września 2024 roku doszło do spotkania w lokalu przy ulicy (...) należącym do E. M.. W spotkaniu uczestniczyli: E. M., T. D., A. D. oraz G. P. jako pośrednik. A. D. po raz pierwszy widział lokal, zatem strony wspólnie dokonały jego oględzin. T. D. oraz A. D. byli zdecydowani na zakup lokalu, wobec czego przystąpili do zawarcia umowy przedwstępnej. Przed jej podpisaniem strony omówiły kwestię terminu podpisania umowy przyrzeczonej. T. D. i A. D. wyrazili zgodę na zawarcie umowy przyrzeczonej do 30 listopada 2024 roku po tym jak E. M. wytłumaczyła im istniejącą po jej stronie potrzebę zorganizowania drugiej transakcji nabycia lokalu przy ulicy (...) w H.. T. D. i A. D. wskazali przy tym, że zależy im na jak najszybszym zawarciu umowy sprzedaży. G. P. wyjaśnił wówczas, że jest to termin graniczny, a jeśli tylko sprzedającej uda się zorganizować wszystkie formalności wcześniej, to nabywcy będą mogli przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej przed wskazaną datą, a sprzedająca dołoży wszelkich starań, by tak się stało. W wyniku tych ustaleń w jednym egzemplarzu umowy, który następnie przypadł E. M., wpisała ona datę 30 listopada 2024 roku jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej, zaś T. D. i A. D. złożyli podpisy pod tym egzemplarzem. Strony nie wpisały tej daty w drugim egzemplarzu, który został przekazany kupującym, co wynikało z ich przeoczenia. Strony zastrzegły ponadto w treści umowy zadatek na rzecz sprzedającej w wysokości 60.000,00 złotych.

( dowód: przesłuchanie E. M., k. 194, zeznania świadka G. P., protokół rozprawy z dnia 19 stycznia 2026 roku w formie elektronicznej, 00:33:32 – 00:34:57, 00:41:35 – 00:42:05, 00:43:00 – 00:43:44, 01:12:39-01:13:00, częściowo przesłuchanie T. D., k. 192, przedwstępna umowa sprzedaży lokalu – egzemplarz E. M., k. 72, przedwstępna umowa sprzedaży lokalu – egzemplarz T. oraz A. D., k. 10-11)

Na spotkaniu w dniu 30 września 2024 roku T. D. podpisała również z (...) sp. z o.o. w H., reprezentowaną przez G. P., umowę współpracy przy zakupie nieruchomości przy ulicy (...) w H..

( dowód: umowa współpracy przy zakupie nieruchomości, k. 9)

Następnego dnia po spotkaniu, na którym doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży, T. D. wpłaciła na rachunek bankowy E. M. zadatek w wysokości 60.000,00 złotych.

( dowód: potwierdzenie przelewu, k. 14)

Po zawarciu umowy przedwstępnej z T. D. oraz A. M. podjęła działania zmierzające do zakupu lokalu przy ulicy (...) w H. od Z. J.. W tym celu w dniu 7 października 2024 roku zawarła z Z. J. umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której uiściła zadatek w wysokości 70.000,00 złotych. Ponadto zainicjowała procedurę ubiegania się o kredyt, a umowę kredytową zawarła ostatecznie 14 listopada 2024 roku. 10 listopada 2024 roku poinformowała G. P., że wobec planowanego zawarcia umowy kredytu z bankiem w dniu 14 listopada 2024 roku, będzie gotowa do zawarcia umowy sprzedaży z T. D. oraz A. D. w dniu 15 listopada 2024 roku. Zadeklarowała również chęć wydania mieszkania nabywcom w poniedziałek po podpisaniu umowy sprzedaży, tak aby jeszcze przez weekend opróżnić lokal ze swoich rzeczy.

( dowód: umowa przedwstępna sprzedaży z 7 października 2024 r., k. 73-75, potwierdzenie zapłaty zadatku, k. 76, umowa o kredyt hipoteczny, k. 77-82, zeznania świadka Z. J., k. 142v, zeznania świadka A. E., k. 143, wiadomości sms z 10-11 listopada 2024 r., k. 89-90)

W wyniku rozmowy z kuzynem, która miała miejsce po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu przy ulicy (...), T. D. oraz A. D. powzięli wątpliwości co do słuszności decyzji o zakupie lokalu. Kuzyn zwrócił im uwagę, że na ulicy (...) ma miejsce handel narkotykami. Po stronie kupujących powstały obawy o bezpieczeństwo córki, które ostatecznie skłoniły ich do rezygnacji z zakupu lokalu.

( dowód: zeznania świadka E. D. (1), przesłuchanie T. D., k. 191verte, przesłuchanie A. D., k. 193 verte)

Pismem z dnia 7 listopada 2024 roku T. D. oraz A. D. wyznaczyli E. M. termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu na dzień 29 sierpnia 2025 roku. Pismo to zostało doręczone sprzedającej 18 listopada 2024 roku. W uzasadnieniu swojego oświadczenia T. D. oraz A. D. wskazali, że wyznaczenie tak odległego terminu wynika z konieczności zebrania odpowiednich środków finansowych na zapłatę ceny oraz jest efektem uzyskania informacji o przestępstwach popełnianych w okolicy lokalu, co rodzi konieczność ponownego przemyślenia kwestii zakupu lokalu. Wyrazili również chęć rozwiązania umowy za porozumieniem stron, z jednoczesnym zwrotem wpłaconego zadatku.

( dowód: wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej wraz z potwierdzeniem odbioru, k. 15-16)

12 listopada 2024 roku G. P. poinformował T. D. w wiadomości sms o proponowanym przez E. D. (3) terminie zawarcia przedwstępnej w dniu 15 listopada 2024 roku. T. D. w odpowiedzi udzielonej następnego dnia wskazała, że nabywcy nie będą gotowi na zawarcie umowy w tym terminie.

( dowód: wiadomości sms z 12 i 13 listopada 2024 roku, k. 180 – 181)

Po uzyskaniu przez E. M. informacji o wyznaczeniu terminu zawarcia umowy sprzedaży lokalu na dzień 29 sierpnia 2025 roku, powiadomiony o treści korespondencji G. P. usiłował skłonić T. D. do tego, aby zawarła ona umowę przyrzeczoną zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami. Wskazywał również na ewentualne ryzyka związane z rezygnacją z zakupu, w tym możliwością utraty wpłaconego zadatku.

( dowód: korespondencja mailowa z 19 listopada 2024 roku, k. 29)

E. M. w dniu 20 listopada 2024 roku udzieliła odpowiedzi na treść pisma z wyznaczeniem terminu zawarcia umowy sprzedaży lokalu. Wskazała, że strony zastrzegły w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 30 listopada 2024 roku, zatem nowy termin wyznaczony przez kupujących na dzień 29 sierpnia 2025 roku jest niewiążący. Jednocześnie wezwała T. D. oraz A. D. do stawienia się w kancelarii notarialnej w celu zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w dniu 29 listopada 2024 roku.

( dowód: pismo z dnia 20 listopada 2024, k. 30)

Pismem z dnia 25 listopada 2024 roku adresowanym do E. M. pełnomocnik T. D. oraz A. D. odmówił w ich imieniu stawiennictwa w dniu 29 listopada 2024 roku w celu zawarcia umowy przyrzeczonej. Podniósł, że to jego mocodawcy jako pierwsi wyznaczyli termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu na dzień 29 sierpnia 2025 roku, ponieważ ten nie został określony w umowie przedwstępnej.

( dowód: odpowiedź na wyznaczenie terminu zawarcia umowy sprzedaży, k. 31)

W tej samej dacie G. P. przesłał T. D. projekt umowy sprzedaży nieruchomości, która miała zostać zawarta w dniu 29 listopada 2024 roku, jednocześnie przypominając o wyznaczonym terminie zawarcia umowy w kancelarii notarialnej.

( dowód: mail z 25 listopada 2024 roku, k. 155, projekt umowy sprzedaży, 156-167)

Pismem z dnia 27 listopada 2024 roku skierowanym do pełnomocnika T. D. oraz A. M. przypomniała o terminie zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w dniu 29 listopada 2024 roku oraz wskazała, że niestawiennictwo kupujących będzie skutkowało zatrzymaniem przez nią otrzymanego zadatku.

( dowód: pismo z dnia 27 listopada 2024 roku, k. 36)

W dniu 29 listopada 2024 roku w kancelarii notarialnej notariusz G. D. stawiła się E. M. oraz G. P.. Nie stawili się T. D. oraz A. D.. Notariusz sporządziła protokół niestawiennictwa zarejestrowany pod repertorium A nr (...).

( dowód: protokół niestawiennictwa, k. 93-95)

5 grudnia 2024 roku E. M. przesłała do pełnomocnika T. D. oraz A. D. radcy prawnego A. J. oświadczenie w przedmiocie odstąpienia od umowy przedwstępnej z przyczyn leżących po stronie kupujących oraz zatrzymania wpłacanego zadatku. Pełnomocnik potwierdził, że przekazał treść oświadczenia swoim mandantom. Dalsze negocjacje zmierzające do polubownego rozwiązania sporu okazały się nieskuteczne.

( dowód: korespondencja mailowa, k. 97, pismo z dnia 5 grudnia 2024 roku, k. 37)

E. M. w związku z niedojściem do skutku sprzedaży lokalu przy ulicy (...) zawarła z Z. J. umowę zmieniającą wcześniej zawartą umowę przedwstępną poprzez przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 4 grudnia 2024 roku. Brak zawarcia umowy sprzedaży przez E. M. z T. D. oraz A. D. prowadził do utraty przez E. M. wpłaconego na rzecz Z. J. zadatku w wysokości 70.000,00 złotych.

( dowód: umowa zmieniająca umowę przedwstępną, k. 83-84, zeznania świadka Z. J., k. 142 verte, przesłuchanie E. M., k. 195)

W piśmie z dnia 14 stycznia 2025 roku skierowanym do E. D. (2) oraz A. D. złożyli oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, jednocześnie wzywając do zwrotu wpłaconego zadatku w terminie 7 dni od otrzymania pisma. W uzasadnieniu swojego oświadczenia wskazali, że jednym z istotnych kryteriów decydujących o chęci zakupu lokalu było bezpieczeństwo okolicy, zaś już po zawarciu umowy przedwstępnej uzyskali informacje, iż sąsiedztwo mieszkania jest niebezpieczne – dochodzi tam do handlu narkotykami na dużą skalę oraz popełniane są inne przestępstwa. W ich ocenie E. M. zdawała sobie sprawę z tego, że okolica lokalu jest niebezpieczna, a mimo to zapewniła kupujących o tym, iż sąsiedztwo pozostaje bezpieczne. Prowadziło to zdaniem T. D. oraz A. D. do celowego wprowadzenia ich w błąd co do treści czynności prawnej, w wyniku czego są oni uprawnieni do uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli. E. M. odebrała pismo 28 stycznia 2025 roku.

(dowód: oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu wraz z potwierdzeniem nadania oraz wydrukiem z systemu śledzenia przesyłek, k. 38-40)

W odpowiedzi na oświadczenie T. D. oraz A. M. nie zgodziła się z przedstawioną tam argumentacją podkreślając, że zmierza ono wyłącznie do obejścia skutków prawnych wynikających z niewywiązania się przez kupujących z przedwstępnej umowy sprzedaży.

(dowód: pismo z dnia 14 lutego 2025 roku, k. 41)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wymienionych wyżej dowodów z dokumentów przedstawionych przez strony, których prawdziwość i autentyczność nie była kwestionowana w toku postępowania i nie budziła wątpliwości Sądu. Jedyna kontrowersja dotycząca przedłożonych do akt sprawy dowodów z dokumentów odnosiła się do egzemplarza umowy przedwstępnej, którym dysponowała E. M., a który zawierał datę zawarcia umowy przyrzeczonej, czego zabrakło w egzemplarzu znajdującym się w posiadaniu powodów. Należy jednak zwrócić uwagę, że kwestię tego, kiedy doszło do wpisania tej daty w egzemplarzu należącym do pozwanej, należało ustalić w oparciu o pozostałe źródła dowodowe, a samo wpisanie terminu nie czyniło dowodu nieautentycznym. Dokument był bowiem autentyczny bez względu na to, kiedy doszło do wpisania w nim daty zawarcia umowy przyrzeczonej. To ostatnie zagadnienie wymagało zaś wyjaśnienia w oparciu o inny zgromadzony w sprawie materiał dowodowy.

Sąd uznał za wiarygodny dowód z zeznań E. D. (1). Nie zachodziły w sprawie podstawy od uznania depozycji świadka za nieszczerze. Korespondowały one z pozostałym materiałem dowodowym, przy czym należało zastrzec, że świadek nie dysponowała wiedzą mogącą wpłynąć bezpośrednio na treść rozstrzygnięcia w sprawie, a depozycje E. D. (1) mogły naświetlić co najwyżej kontekst, w jakim doszło pomiędzy stronami do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu.

Analogicznie Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadków Z. J. oraz A. E.. Znajdowały one poparcie w zgromadzonych w sprawie dokumentach, były przy tym spójne i logiczne.

Sąd poczynił również ustalenia faktyczne na podstawie wiarygodnych zeznań świadka G. P.. Świadek posiadał bezpośrednią wiedzę na temat procesu sprzedaży nieruchomości, gdyż koordynował go na podstawie zawartych ze stronami umów pośrednictwa. Jego zeznania były pełne, spójne i logiczne. Wbrew sugestiom strony powodowej nie można było podważyć wiarygodności świadka w oparciu o samo tylko twierdzenie, że miał sprzyjać bardziej stronie sprzedającej. Było to bowiem wrażenie subiektywne. Tymczasem zdaniem Sądu zeznania G. P. znajdowały bezpośrednie, a także pośrednie poparcie w dowodach z dokumentów. W odniesieniu do kluczowego dla rozstrzygnięcia sprawy zagadnienia, którym była kwestia tego, czy podczas spotkania w dniu 30 września 2024 roku strony uzgodniły i wpisały w jednym egzemplarzu umowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej, zdaniem Sądu świadek przekonująco wskazał, iż do takiego uzgodnienia doszło, co znalazło odzwierciedlenie w treści egzemplarza E. M.. Taka ocena Sądu wynika przede wszystkim z kontekstu sytuacyjnego spotkania między stronami. G. P. już w pierwszym projekcie umowy przedwstępnej zaproponował termin zawarcia umowy przyrzeczonej (29 października 2024 roku), o którego przedłużenie poprosiła E. M., wskazując na dzień 30 listopada 2024 roku jako ostateczną datę, do której będzie w stanie zakończyć wszelkie kwestie formalne związane z nabyciem innego lokalu. Z kolei T. D. oraz A. D. zależało na możliwie szybkim nabyciu lokalu, w wyniku czego G. P. już przed spotkaniem sygnalizował potrzebę przedłużenia terminu wyrażoną przez E. M., ostatecznie pozostawiając termin do ustalenia podczas spotkania stron. Oznacza to zdaniem Sądu, że każda ze stron była zainteresowana i dążyła do ustalenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a ustalenie to miało nastąpić na spotkaniu w lokalu. Z korespondencji między stronami a pośrednikiem wynikało wprost, że strony mają zamiar określić termin zawarcia umowy sprzedaży w umowie przedwstępnej podczas spotkania. Ponadto nawet powodowie nie zaprzeczali, że temat ten był poruszany w dniu 30 września 2024 roku. Zdaniem Sądu trudno zatem przyjąć, by strony w ogóle nie ustaliły i nie wpisały do umowy żadnego terminu zawarcia umowy przenoszącej własność, skoro temat ten był wcześniej sygnalizowany i dyskutowany. Z treści wiadomości T. D. wynikało przy tym, że powodowie byli skłonni zaakceptować termin listopadowy zawarcia umowy sprzedaży, zatem w ocenie Sądu na spotkaniu również doszło między stronami do konsensusu w zakresie ostatecznego terminu jej zawarcia na dzień 30 listopada 2024 roku, który wyraźnie postulowała E. M. przed spotkaniem. T. D. w trakcie swoich depozycji przyznała zarazem, że powodowie prezentowali wobec pozwanej na tamtym etapie stanowisko ustępliwe, co zdaniem Sądu wskazuje, iż byli gotowi zgodzić się na określenie ostatecznego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 30 listopada 2024 roku. Powodowie nie wskazali przy tym na żadne przyczyny, które miałyby skłaniać ich do odmowy wyrażenia zgody na taki termin. Innymi słowy, przeprowadzone postępowanie dowodowe nie wskazuje na to, że powodowie nie zgodzili się na termin zawarcia umowy przyrzeczonej do 30 listopada 2024 roku, ponieważ nie zachodziły po ich stronie żadne przyczyny mogące skłaniać ich do niezaakceptowania prośby E. M. o takie uzgodnienie. Wniosek ten jest tym bardziej uzasadniony, że propozycja E. M. była podyktowana racjonalnymi przesłankami związanymi z potrzebą zakupu nowego lokalu oraz pozyskaniem na ten cel częściowego finansowania, co w ocenie Sądu wskazuje na to, że kupujący podeszli do tej sytuacji ze zrozumieniem i otwartością, zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, iż na tamtym etapie byli zdecydowani na zakup lokalu, a powódka następnego dnia po spotkaniu wpłaciła umówiony zadatek. Nie zachodziły więc podstawy do uznania, że między stronami doszło do jakiegokolwiek sporu o termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W przywołanym kontekście należało uznać za wiarygodne zeznania świadka G. P., który wskazywał, że strony uzgodniły termin zawarcia umowy przyrzeczonej podczas spotkania w dniu 30 września 2024 roku i doszło do wpisania go w jednym z egzemplarzy umowy, zaś w drugim w wyniku przeoczenia nie został on wpisany. Ten ostatni aspekt może rzecz jasna budzić kontrowersje, które ostatecznie stały się zarzewiem sporu pomiędzy stronami, jednakże w ocenie Sądu jest to wersja zdarzeń możliwa, bowiem strony działając w emocjach, jakie towarzyszyły uzgadnianej transakcji, mogły przypadkowo nie wpisać w jednym z egzemplarzy umowy ustalonej daty. W tym kontekście należało także zwrócić uwagę na depozycje T. D., która wcale nie miała pewności, czy data nie została wpisana podczas spotkania ( k. 192). Niemniej najistotniejszym elementem skłaniającym Sąd do obdarzenia depozycji świadka G. P. przymiotem wiarygodności jest to, że korespondencja stron poprzedzające spotkanie koncentrowała się wokół kwestii terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i termin ten miał zostać na tym spotkaniu określony, a postawa powodów nie wskazywała w żaden sposób na to, by mieli nie zaakceptować propozycji pozwanej ustalenia daty granicznej do 30 listopada 2024 roku, gdyż jak wskazywała sama T. D., zgadzali się na wszystkie postulaty i nie dbali o swoje interesy ( przesłuchanie T. D., k. 192). Tym samym alternatywna do prezentowanej przez świadka wersja zdarzeń, wedle której strony w ogóle nie uzgodniły i nie wpisały do żadnego egzemplarza umowy jakiejkolwiek daty zawarcia umowy przyrzeczonej, jest w uznaniu Sądu nieprzekonująca, co przemawia za przyjęciem wiarygodności zeznań świadka G. P.. Ostatecznie też świadek na obecnym etapie nie miał uchwytnego interesu w tym, by sprzyjać jednej ze stron postępowania, zaś na spotkaniu w dniu 30 września 2024 roku był jedyną osobą niebędącą stroną zawartej umowy przedwstępnej, zatem jego zeznania jawią się jako bardziej zobiektywizowane aniżeli depozycje samych zainteresowanych wynikiem postępowania. Zeznania świadka mogą też zostać uznane za szczere z tej perspektywy , że stawiają jego osobę w gorszym świetle, jako że to w szczególności pośrednik nieruchomości powinien dopilnować, aby nie pojawiły się rozbieżności w dwóch egzemplarzach podpisanej przez strony umowy, zaś G. P. nie próbował tuszować swojego zaniedbania i wskazywać na to, że same strony nie uzgodniły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przechodząc w powyższym kontekście do oceny dowodu z przesłuchania stron, Sąd dał wiarę depozycjom E. M., jako że znajdowały one poparcie w zgromadzonych w sprawie dokumentach, a w kluczowych aspektach pozostawały także zbieżne z wiarygodnymi zeznaniami świadka G. P.. Sąd uznał za prawdziwe twierdzenia E. M. z przyczyn analogicznych do tych, które zostały już uwypuklone powyżej, w szczególności zaś biorąc pod uwagę, że w mailu poprzedzającym spotkanie pozwana postulowała uzgodnienie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej do 30 listopada 2024 roku i należało uznać za racjonalne, iż strony doszły do porozumienia w tym zakresie na spotkaniu.

W odniesieniu zaś do dowodu z przesłuchania T. D. oraz A. D., Sąd uznał depozycje powodów jedynie za częściowo wiarygodne, a mianowicie w takim zakresie, w jakim korespondowały one z pozostałymi dowodami, które obdarzono przymiotem wiarygodności. Zdaniem Sądu nie zasługiwały na wiarę twierdzenia, jakoby podczas spotkania w dniu 30 września 2024 roku strony nie uzgodniły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Sama tylko okoliczność, że pozwana musiała dokonać czynności związanych z pozyskaniem finansowania na zakup nowego lokalu nie dawał podstaw do stwierdzenia, iż strony w ogóle nie były w stanie określić daty granicznej zawarcia umowy przenoszącej własność. Z korespondencji pozwanej z pośrednikiem wynika bowiem, że pozwana była w stanie sformułować racjonalną propozycję tego terminu, uwzględniającą czas niezbędny jej do skoordynowania obu transakcji ( nota bene późniejsze działania pozwanej potwierdziły, że istotnie termin ten został oszacowany prawidłowo). Nie było zatem tak, jak twierdzili powodowie, że niejasna sytuacja pozwanej wykluczyła określenie ostatecznego terminu w umowie. Ponadto z depozycji powodów wynikało, że temat daty zawarcia umowy sprzedaży został poruszony na spotkaniu, co w ocenie Sądu czyni mało przekonującą tezę, iż strony – mimo koncyliacyjnej postawy – nie poczyniły w tym zakresie żadnego uzgodnienia, które znalazłoby odzwierciedlenie w umowie. Strony ponadto nie wskazały w treści umowy, że rezygnują z określenia tego terminu, co również byłoby zabiegiem racjonalnym w kontekście wcześniej artykułowanego przez każdą ze stron zamiaru uzgodnienia konkretnej daty na spotkaniu. W zestawieniu zatem z argumentami przemawiającymi za wiarygodnością wersji zdarzeń prezentowanej przez pozwaną oraz świadka G. P. twierdzenia powodów były w ocenie Sądu mniej przekonujące. Było tak tym bardziej, że T. D., mimo prezentowanego stanowiska procesowego, wcale nie miała pewności, iż podczas spotkania nie doszło do wpisania daty do jednego z egzemplarzy umowy (określając to słowami: „nie dam sobie głowy uciąć”).

Zdaniem Sądu na wiarygodność nie zasługiwało przesłuchanie powodów również w tej części, w jakiej twierdzili oni, że zarówno pozwana, jak i pośrednik w obrocie nieruchomościami zapewniali ich o bezpieczeństwie okolicy lokalu. Z treści konkurencyjnych dowodów wynikało bowiem, że G. P. oraz E. M. jedynie podzielili się z powodami własnymi doświadczeniami z zamieszkiwania na A., które nie wiązały się z jakimikolwiek negatywnymi zdarzeniami, co jednak nie może być utożsamiane z konkretnymi zapewnieniami co do bezpieczeństwa na terenie dzielnicy lub jej poszczególnych części. Pozwana oraz pośrednik przedstawili wyłącznie swoje subiektywne doświadczenia, sami nie mieli jednak wiedzy co do konkretnych przejawów przestępczości, jej natężenia oraz charakterystyki. Zwrócić w tym kontekście należało, że G. P. nie zamieszkiwał przy ulicy (...), lecz przy placu (...), który niewątpliwie może być poczytywany za bardziej zrewitalizowaną część dzielnicy, podczas gdy E. M. mieszkała w oferowanym lokalu od maja 2024 roku, zatem zaledwie 4-5 miesięcy. Trudno zdaniem Sądu założyć, jak uczynili to powodowie, że osoby te musiały mieć wiedzę o konkretnych przejawach przestępczości, jak choćby takich że w budynku przy ulicy (...) prowadzony jest ze szczególną intensywnością handel narkotykami, i tego rodzaju wiedzą mieliby podzielić się z powodami, zaś ewentualne zaniechanie w tym zakresie i własna, subiektywna ocena zamieszkiwania na A. stanowi element prawnie wiążącego zapewnienia o bezpiecznym sąsiedztwie.

Podsumowując część uzasadnienia poświęconą ocenie dowodów należy ponadto wskazać, że zgodnie z treścią art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. W orzecznictwie wskazuje się w kontekście wyrażonej w tym przepisie zasady swobodnej oceny źródeł dowodowych, że ocena wiarygodności mocy dowodów przeprowadzonych w danej sprawie wyraża istotę sądzenia w części obejmującej ustalenie faktów, ponieważ obejmuje rozstrzygnięcie o przeciwnych twierdzeniach stron na podstawie własnego przekonania Sądu powziętego w wyniku bezpośredniego zetknięcia z środkami dowodowymi. Powinna ona odpowiadać regułom logicznego rozumowania, wyrażającym formalne schematy powiązań między podstawami wnioskowania i wnioskami, oraz uwzględniać zasady doświadczenia życiowego wyznaczające granice dopuszczalnych wniosków i stopień prawdopodobieństwa ich występowania w danej sytuacji. Co istotne, tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie Sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, przeprowadzona przez Sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona. Podkreślić należy, że samo przekonanie o innej niż przyjął Sąd doniosłości poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena Sądu nie może stanowić o naruszeniu dyspozycji art. 233 § 1 k.p.c., tak samo zresztą o powyższym nie stanowi subiektywne przekonanie o słuszności dochodzonego roszczenia, czy też jej poczucie niesprawiedliwości (tak: wyrok SA we Wrocławiu z 31.10.2025 r., V ACa 657/25, LEX nr 3980156).

Co także istotne, nie narusza zasady swobodnej oceny dowodów sytuacja, w której z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego, choćby dowiedzione zostało, że z tego samego materiału dałoby się wysnuć równie logiczne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego wnioski odmienne (por. wyroki SN z 27 września 2002 r., II CKN 817/00, Lex nr 56906 i z 27 września 2002 r., IV CKN 1316/00).

Zdaniem Sądu wersja zdarzeń prezentowana przez powodów również byłaby hipotetycznie możliwa do przyjęcia jako alternatywna do tej przedstawionej przez stronę pozwaną, jednakże ostatecznie rolą Sądu jest dokonanie takiej oceny dowodów, która w świetle kryteriów określonych w art. 233 § 1 k.p.c. wydaje się Sądowi bardziej wiarygodna. Sąd z dwóch wykluczający się wzajemnie wersji przyjął tę, która po przeprowadzeniu postępowania dowodowego była dla Sądu przekonująca. W świetle powołanego wyżej orzecznictwa, nawet jeśli powodowie byli w stanie wykazać, że ich twierdzenia co do faktów związanych z przebiegiem spotkania w dniu 30 września 2024 roku również były logiczne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego, to nie może jeszcze oznaczać, iż ustalenia poczynione przez Sąd są nieprawidłowe. Sąd Najwyższy wskazywał bowiem wielokrotnie, że jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (zamiast wielu por. wyrok SN z 27.09.2002 r., II CKN 817/00, LEX nr 56906).

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu.

Zgodnie z art. 389 § 1 k.c., umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Stosownie zaś do treści art. 389 § 2 k.c., jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

W myśl art. 394 § 1 i 2 k.c., w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Zasadniczym przedmiotem sporu pomiędzy stronami w rozpoznawanej sprawie była kwestia odnosząca się do ustaleń faktycznych dotycząca tego, czy strony na spotkaniu w dniu 30 września 2024 roku, na którym doszło do podpisania umowy przedwstępnej, uzgodniły i wpisały w jednym jej egzemplarzu datę zawarcia umowy przyrzeczonej. Od tego ustalenia uzależniona była bowiem dalsza ocena, czy możliwe było skuteczne wyznaczenie przez powodów jako kupujących terminu zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 29 sierpnia 2025 roku. W myśl powołanych przepisów wyznaczenie takiego terminu jest dopuszczalne tylko w sytuacji, gdy termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony.

Poczynione przez Sąd ustalenia w tym zakresie zostały już szerzej opisane w części uzasadnienia zawierającej stan faktyczny sprawy oraz ocenę materiału dowodowego, zatem ponowne ich przytaczanie w tym miejscu jest zbędne. Sąd przyjął bowiem, że podczas spotkania w dniu 30 września 2024 roku strony osiągnęły konsensus co do granicznej daty zawarcia umowy przyrzeczonej, a także znalazł on odzwierciedlenie w jednym z egzemplarzy umowy przedwstępnej, który następnie znalazł się w posiadaniu pozwanej.

Należy jednak odnieść się do zarzutu sformułowanego przez stronę powodową, zgodnie z którym wpisanie daty zawarcia umowy przyrzeczonej w jednym tylko egzemplarzu umowy przedwstępnej, przy jednoczesnym zaniechaniu określenia tej daty w drugim egzemplarzu, prowadzić może do wątpliwości, czy w ogóle doszło do zawarcia umowy ( pozew, k. 4). W ocenie strony powodowej w takiej sytuacji nie sposób mówić o złożeniu przez strony zgodnych oświadczeń woli.

W ocenie Sądu zarzut ten nie zasługiwał na uwzględnienie. Należy wskazać, że oczywiście rozbieżności pomiędzy treścią dwóch egzemplarzy umowy są zjawiskiem niepożądanym i mogącym prowadzić do szeregu wątpliwości związanych z wykładnią oświadczenia woli. Niemniej w sytuacji takiej jak ta zaistniała w rozpoznawanej sprawie naniesienie daty granicznej zawarcia umowy przyrzeczonej w jednym tylko egzemplarzu umowy przedwstępnej świadczy nie tyle o tym, że nie doszło do złożenia zgodnych oświadczeń woli stron, lecz o tym, że ta wola znalazła swoje odzwierciedlenie w jednym tylko egzemplarzu umowy. Jak już bowiem wskazano we wcześniejszej części uzasadnienia, brak wpisania tej daty w drugim egzemplarzu był wynikiem przeoczenia. Strona powodowa pomija w tym względzie, że gdyby pomiędzy stronami nie doszło do sporu dotyczącego wykonania umowy przedwstępnej, niewątpliwie wola stron wyrażona w jednym tylko egzemplarzu umowy byłaby respektowana. Innymi słowy, „nośnikiem” woli stron w omawianym zakresie jest ten egzemplarz umowy, w którym strony ujawniły ostateczny efekt dokonanych uzgodnień. Brak ujawnienia tych uzgodnień w jednym egzemplarzu nie świadczy o tym, że nie zostały one poczynione i ujawnione w drugim egzemplarzu (podobnie: wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie z 5.02.2016 r., I C 411/13, LEX nr 2385026). Z przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego wynika zdaniem Sądu, że strony ustaliły ostateczną datę zawarcia umowy przyrzeczonej, zaś powodowie rozbieżność pomiędzy egzemplarzami umowy chcieli wykorzystać w sposób instrumentalny do uchylenia się od skutków prawnych faktycznego wycofania się z przyszłej transakcji.

Wniosek ten jest uzasadnione w świetle art. 65 § 1 i 2 k.c., który stanowi, że oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Zgodnie art. 65 § 2 k.c. wykładnia umowy wymaga zatem analizy zgodnego zamiaru stron i celu umowy, którą należy dokonywać z uwzględnieniem całego kontekstu oświadczeń badanych w aspekcie treści, jak i okoliczności w których zostały one złożone (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 2009 r., sygn. akt IV CSK 558/08, J.. SN 2009; LEX nr 512966, Nr 7, poz. 11; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 października 2003 r., sygn. akt II CK 104/02, LEX nr 602215; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2008 r., sygn. akt V CSK 174/08, LEX nr 477605; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2005 r., sygn. akt IV CK 448/04, LEX nr 177235). Zważywszy na powyższe sąd, kierując się dyrektywami wykładni umowy wynikającymi z art. 65 k.c., powinien brać pod uwagę nie tylko postanowienia spornego fragmentu umowy, lecz również uwzględniać inne związane z nim postanowienia umowy, a nawet kontekst faktyczny, w którym projekt umowy sporządzono, jak również kontekst, w którym umowę zawierano (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 582/03; LEX nr 188466; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2012 r., sygn. akt IV CSK 569/12). W tym kontekście uznać należało, że Sąd rozpoznający sprawę nie mógł ograniczyć się wyłącznie do ustalenia, iż skoro w jednym egzemplarzu umowy została wskazana data zawarcia umowy przyrzeczonej, a w drugim nie, to brak jest jakiejkolwiek zgodnej woli stron w tym zakresie. Zgodnie z powołanym normami oraz wskazaniami wyrażonymi w orzecznictwie Sąd zobowiązany był do ustalenia, jaka była rzeczywista wola stron pomimo zaistniałej rozbieżności. Przy uwzględnieniu uwypuklonych wcześniej okoliczności zawarcia umowy przedwstępnej Sąd doszedł do przekonania, że strony uzgodniły ostateczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej, który został następnie wskazany w egzemplarzu pozwanej.

Biorąc powyższe pod uwagę, nieskuteczne było w ocenie Sądu wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej przez powodów na dzień 29 sierpnia 2025 roku, jako że konsensus w tym zakresie znalazł swoje odzwierciedlenie w samej umowie przedwstępnej.

Niezależnie jednak od powyższego, nawet gdyby hipotetycznie założyć, jak domagali się tego powodowie, iż nie doszło pomiędzy stronami do uzgodnienia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 30 listopada 2024 roku, zdaniem Sądu wyznaczenie przez powodów daty zawarcia umowy na dzień 29 sierpnia 2025 roku nie spełniały kryterium odpowiedniości określonego w treści art. 389 § 2 k.c., a nadto stanowiłoby przejaw nadużycia prawa podmiotowego (art. 5 k.c.).

Przepis art. 389 § 2 k.c. wymaga, by w przypadku nieuzgodnienia między stronami terminu zawarcia umowy przyrzeczonej strona wyznaczająca ten termin jako pierwsza posłużyła się terminem „odpowiednim”. Ze swej istoty pojęcie to ma charakter klauzuli generalnej i jest niedookreślone. Musi być zatem oceniane z uwzględnieniem realiów konkretnego przypadku. W nauce cywilnego prawa materialnego dostrzega się przy tym, że wyznaczenie terminu nieodpowiedniego należy uznać za bezskuteczne, wobec czego uprawniony może wyznaczyć inny stosowny termin (R. Trzaskowski, C. Żuławska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2018, art. 389). Autorzy zwracają uwagę, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej musi być odpowiedni, czyli mieć właściwą długość. Ustala się ją, mając na uwadze treść umowy przedwstępnej i okoliczności towarzyszące jej zawarciu stosownie do zasad słuszności i dobrych obyczajów, co oznacza, że należy m.in. uwzględniać interesy obu stron umowy przedwstępnej (P. Zakrzewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna (art. 353-534), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 389). Wynika stąd, że termin ten nie może być ani zbyt krótki, ani zbyt odległy, biorąc pod uwagę interesy każdej ze stron w konkretnym przypadku.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należało uznać, że termin wyznaczony przez powodów na dzień 29 sierpnia 2025 roku był nieadekwatny w stosunkach łączących strony. Powodowie zdawali sobie bowiem sprawę, że celem pozwanej była sprzedaż mieszkania w terminie, który umożliwi jej uzyskanie finansowania na częściowe pokrycie ceny nowego lokalu, a zarazem transakcja nie będzie zbyt odległa biorąc pod uwagę konieczność przeznaczenia środków ze sprzedaży na zakup nowego mieszkania. Powodowie powołując się na okoliczność, że przed zawarciem umowy przedwstępnej padało kilka różnych terminów pomijają, że tak naprawdę żaden z nich nie wykraczał poza miesiąc listopada 2024 roku. Sami kupujący również byli gotowi do zakupu mieszkania nawet we wcześniejszym terminie, gdyż T. D. nie kwestionowała proponowanego pierwotnie przez pośrednika terminu przypadającego na dzień 29 października 2024 roku. Postawa powodów wskazywała, że od początku zależało im na szybszym zawarciu umowy przyrzeczonej, zaś pozwana potrzebowała jedynie kilku dodatkowych tygodni na przygotowanie drugiej transakcji. Okoliczności te były powodom komunikowane i mieli oni ich świadomość. W toku negocjacji terminu nigdy nie padła jakakolwiek propozycja wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej przypadającego wiele miesięcy po zawarciu umowy przedwstępnej, a żadna ze stron nie była zainteresowana takim rozwiązaniem. W tych okolicznościach faktycznych wyznaczenie przez powodów terminu przypadającego na dzień 29 sierpnia 2025 roku, a zatem 9 miesięcy po terminie, który był wcześniej rozważany przez strony jako ostateczny (przyjmując tu założenie powodów, że do jego wpisania w treści umowy nie doszło i był on wyłącznie przedmiotem negocjacji), jawi się wyłącznie jako zabieg ukierunkowany na doprowadzenie drugiej strony do rozwiązania umowy i uzyskania wpłaconego zadatku bez dodatkowych negatywnych konsekwencji. Zamiar ten wynika także pośrednio z samego pisma powodów z wyznaczeniem terminu, bowiem wskazują oni w jego treści, że mają świadomość, iż termin jest odległy i problematyczny dla strony przeciwnej, a rzeczywistą intencją powodów nie jest doprowadzenie do zawarcia umowy pod koniec sierpnia 2025 roku, lecz doprowadzenie do rozwiązania umowy przedwstępnej za porozumieniem stron. Biorąc pod uwagę zarysowany kontekst faktyczny nie sposób przyjąć, że termin wyznaczony na dzień 29 sierpnia 2025 roku był terminem odpowiednim. Co więcej, na żadnym wcześniejszym etapie negocjacji między stronami nie pojawiła się kwestia braku zdolności do sfinansowania inwestycji przez powodów oraz konieczności zapewnienia sobie kilku miesięcy na zgromadzenie środków na ten cel. W ocenie Sądu ustalony stan faktyczny prowadzi do wniosku, że powodowie mieli dostęp do finansowania na zakup lokalu, a przedstawienie wspomnianej potrzeby jako powodu wyznaczenia odległego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej miało pozorny charakter. W rzeczywistości bowiem powodowie na tamtym etapie dążyli już do wycofania się z transakcji, a ich aktywność nastawiona była jedynie na odzyskanie zadatku, stąd nastąpiło wyznaczenie terminu odległego, niemożliwego do zaakceptowania przez drugą stronę, tak by skłonić ją do rozwiązania umowy przedwstępnej za porozumieniem. W konsekwencji powyższego, przy uwzględnieniu wszystkich poruszanych okoliczności, termin wyznaczony przez powodów nie był odpowiedni, gdyż naruszał zasługujące na ochronę interesy sprzedającej, a także nie był ukierunkowany na zawarcie umowy przyrzeczonej, lecz na rezygnację z jej zawarcia z przyczyn mających leżeć po obu stronach.

Ponadto, niezależnie od samego uznania, iż termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie był odpowiedni w rozumieniu art. 389 § 2 k.c., opisywana aktywność powodów stanowiła także przejaw nadużycia prawa podmiotowego określonego w art. 5 k.c. O ile bowiem celem art. 389 § 2 k.c. jest umożliwienie jednej ze stron wyznaczenia terminu zawarcia umowy w przypadku jego wcześniejszego nieuzgodnienia, co ma zapewnić zawarcie umowy i zakończyć stan niepewności prawnej, o tyle uprawnienie jednej ze stron do wyznaczenia tego terminu nie może być wykorzystywane instrumentalnie do realizacji celu przeciwnego, a mianowicie do tego, aby ostatecznie do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło. Zdaniem Sądu zaś działania powodów zapoczątkowane pismem z dnia 7 listopada 2024 roku niewątpliwie zmierzały do tego, aby do sprzedaży lokalu nie doszło, a nadto do odzyskania wpłaconego zadatku, pomimo że pozwana chciała do umowy przystąpić w rozsądnym terminie (listopada 2024), komunikowanym wcześniej nabywcom. Takie działanie powodów zdaniem Sądu nie mogło zasługiwać na ochronę prawną.

W świetle powyższego nawet gdyby przyjąć za powodami, że strony nie wpisały w egzemplarzu umowy przedwstępnej daty zawarcia umowy przyrzeczonej bądź też wiążący charakter miałby mieć ten egzemplarz, który daty nie zawierał, i tak zdaniem Sądu nie doszło do skutecznego wyznaczenia przez powodów terminu w pierwszej kolejności, z przyczyn opisanych powyżej. W tym stanie rzeczy to pozwana wyznaczyłaby termin skutecznie, jako że jego wyznaczenie miałoby oparcie we wcześniejszych ustaleniach stron i było rzeczywiście ukierunkowane na zawarcie umowy przyrzeczonej, respektując fundamentalną zasadę pacta sunt servanda.

W omawianym kontekście nie można również pominąć, że pismo z wyznaczeniem terminu przez powodów zostało doręczone pozwanej w dniu 18 listopada 2024 roku. Zgodnie zaś z art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Oznacza to, że wyznaczenie terminu pozwanej miałoby stać się skuteczne z dniem 18 listopada 2024 roku. Tymczasem pośrednik G. P. przekazał T. D. w wiadomości sms z dnia 12 listopada 2024 roku, że E. M. jest gotowa do zawarcia umowy, proponując termin aktu notarialnego w dniu 15 listopada 2024 roku. Pośrednik przekazał w tym zakresie oświadczenie woli pozwanej, którą również reprezentował, w którym wyraziła ona gotowość zawarcia umowy przyrzeczonej i wyznaczyła termin jej zawarcia. Co oczywiste, T. D. nie będąc już wówczas zainteresowana nabyciem lokalu, na tę wiadomość udzieliła odpowiedzi wymijającej. Nie zmienia to jednak faktu, że w istocie to pozwana jako pierwsza wyznaczyła termin zawarcia umowy przyrzeczonej, bowiem to jej oświadczenie w tym zakresie jako pierwsze dotarło do adresata, co ma znaczenie decydujące w świetle art. 61 § 1 k.c. W ocenie Sądu nie było zatem tak, że to powodowie jako pierwsi wyznaczyli termin, który miałby mieć wiążący między stronami charakter. Na gruncie rozpoznawanej sprawy można zaś racjonalnie założyć, że gdyby powodowie dalej byli zainteresowani nabyciem nieruchomości, stawiliby się w celu zawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 15 listopada 2024 roku, tym bardziej że w świetle wcześniejszych ustaleń mieli świadomość, iż do zawarcia umowy miało dojść w listopadzie, a żaden późniejszy termin nigdy nie został poddany pod rozwagę.

Ostatecznie zatem, uznając że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie kupujących, dla oceny zasadności roszczenia o zwrot wpłaconego zadatku należało także zbadać podstawy skierowanego do pozwanej oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Gdyby bowiem do takiego uchylenia się doszło, czynność prawna między stronami zostałaby zniweczona, a powodowie mogliby domagać się spełnionego w jej wykonaniu świadczenia.

Zgodnie z art. 84 § 1 k.c. w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Błąd musi mieć przy tym charakter istotny, gdyż jak stanowi art. 84 § 2 k.c., można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści.

Z art. 84 § 1 zdanie pierwsze wynika, że aby błąd był prawnie doniosły (błąd jako wada oświadczenia woli), musi przede wszystkim dotyczyć „treści czynności prawnej”. Pozostałe błędy, a więc niedotyczące treści czynności prawnej, są w kontekście art. 84 irrelewantne (tak: R. Trzaskowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, cz. 2 (art. 56–125), red. J. Gudowski, Warszawa 2021, art. 84). W nauce prawa wskazuje się w tym kontekście, że chodzi tylko o błąd co do elementów czynności prawnej „o charakterze normatywnym”, a nie co do innych okoliczności związanych z tą czynnością; por. M. Gutowski [w:] Kodeks cywilny..., t. 1, red. M. Gutowski, 2018, komentarz do art. 84, nb 10; U. Ernst, A. Rachwał, F. Zoll, Prawo cywilne..., s. 249, zdaniem autorów błąd musi odnosić się do zakresu uprawnień i obowiązków stron wynikających z danej czynności prawnej).

Przedmiotem kontrowersji w rozpoznawanej sprawie były sprzeczne stanowiska stron co do tego, czy bezpieczeństwo sąsiedztwa lokalu może być traktowane jako element czynności prawnej. Powodowie bowiem powołali się na okoliczność, że powzięcie przez nich wiedzy na temat przestępczości narkotykowej, która miała występować przy ulicy (...), determinowało mylne wyobrażenie o treści zawieranej umowy. Zdaniem Sądu zapatrywanie to nie zasługiwało na aprobatę. Treść czynności prawnej obejmowała bowiem zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej mającej za przedmiot sprzedaż określonego lokalu mieszkalnego, który zawierał zespół indywidualnych cech. Na treść umowy nie składały się natomiast takie okoliczności, jak występowanie bądź niewystępowanie określonych przestępstw w okolicy lokalu. Otoczenie lokalu, charakterystyka dzielnicy w której jest on położony, czy sąsiedzi zamieszkujący w pobliskich budynkach – wszystkie te elementy oczywiście pośrednio wiążą się z przedmiotem umowy, ale jako takie nie definiują go w znaczeniu prawnym. Błąd co do treści czynności prawnej mógłby zdaniem Sądu polegać na przykład na tym, że nabywany lokal miałby inną powierzchnię niż wskazana w umowie. Natomiast subiektywnie postrzegana ocena sąsiedztwa, rodzaju występującej w nim przestępczości czy bezpieczeństwa dzielnicy stanowi element wykraczający poza samą treść czynności prawnej. Znamienne jest, że sprzedająca nie mogłaby zagwarantować kupującym, iż w sąsiedztwie nie dochodzi bądź nie będzie dochodziła do handlu narkotykami, ponieważ jest to aspekt całkowicie od niej niezależny, podczas gdy treść czynności prawnej powinna zależeć od samych stron. Co więcej, strony w treści stosunku prawnego nie zwerbalizowały żadnych postanowień w tym zakresie, podczas gdy tego rodzaju uzgodnienie przybierałoby ewentualnie charakter accidentalia negotii umowy.

Należy również zauważyć, że postulowana przez powodów definicja błędu co do treści czynności prawnej czyniłaby jej zakres niezwykle trudnym do określenia i w istocie nieograniczonym, co godziłoby w bezpieczeństwo obrotu prawnego. Można bowiem zadać pytanie, jak dalece miałoby sięgać postrzeganie związku lokalu z jego sąsiedztwem bądź występującą w pobliżu przestępczością. Czy gdyby do handlu narkotykami dochodzić miało nie przy ulicy (...), ale przy innych sąsiednich ulicach, to czy również ten element składałby się na treść czynności prawnej? Ewentualnie czy zakres ten należy rozciągać na całą dzielnicę, a może miasto? Pozostawiając te pytania w formie retorycznej wskazać należy, że w tym właśnie wyraża się różnica między treścią samej czynności prawnej (przyszła sprzedaż konkretnego lokalu), a zespołem oczekiwań czy wyobrażeń, które wiążą się z zawieraną umową.

Niezależnie jednak od samego poglądu zaprezentowanego przez Sąd powyżej, nie sposób było także podzielić zapatrywania, że powołany przez powodów błąd miałby zostać wywołany przez sprzedającą. Pozwana bowiem podzieliła się jedynie własnymi doświadczeniami z relatywnie krótkiego okresu zamieszkiwania w lokalu, który mógł przebiegać niezakłócenie i nie wzbudzać u pozwanej poczucia zagrożenia. Taka subiektywna opinia co do postrzegania sąsiedztwa oraz życia w danym miejscu nie mogła sama w sobie oznaczać wywołania błędu u nabywców, którzy zresztą byli zorientowani w charakterystyce dzielnicy, bowiem posiadali zamieszkującą w niej rodzinę. Co znamienne, siostra powódki zamieszkująca przy ulicy (...) również nie zwróciła powodom uwagi na ewentualną przestępczość narkotykową. Tym samym powodowie kreują wobec pozwanej zbyt daleko idące oczekiwania, wskazując że powinna ona orientować się, w którym konkretnie budynku dochodzi do handlu narkotykami, a w dalszej kolejności przestrzec o tym potencjalnych nabywców. Zdaniem Sądu stawianie tego rodzaju oczekiwań nie wynika ani z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, ani z treści stosunku obligacyjnego łączącego strony.

Wobec powyższego Sąd doszedł do przekonania, że powodowie nie uchylili się skutecznie od złożonego oświadczenia woli prowadzącego do zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zachodziły zatem podstawy do zwrotu wpłaconego zadatku.

Biorąc zaś pod uwagę, że pozwana złożyła w stosunku do powodów (ich pełnomocnik przekazał treść oświadczenia pozwanej mandantom) oświadczenie o odstąpieniu od umowy w wyniku jej niewykonania przez kupujących, a także o zatrzymaniu wpłaconego zadatku, powództwo o jego zwrot podlegało oddaleniu jako niezasadne.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Skoro powodowie zostali uznani za stronę przegrywającą, zasądzeniu od nich na rzecz pozwanej podlegała kwota kosztów poniesionych na potrzeby celowej obrony. Na koszty należne pozwanej złożyły się następujące kwoty: 1) 17 zł – opłata skarbowa od udzielnego pełnomocnictwa, 2) 5.400 zł – opłata za czynności pełnomocnika w osobie adwokata (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie) - łącznie 5.417,00 złotych. O odsetkach ustawowych za opóźnienie od kwoty kosztów procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

ZARZĄDZENIE

1)  Odnotować sporządzenie uzasadnienia;

2)  odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda za pośrednictwem PI;

3)  akta przedstawić wraz z korespondencją albo 21 dni po dołączeniu (...).