Wyrok z 30 marca 2026, sygn. III C 434/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 marca 2026 r.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie III Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	Sędzia Justyna Pikulik
Protokolant:	Aleksander Dembek

po rozpoznaniu w dniu 17 marca 2026 r. w E. na rozprawie

sprawy z powództwa Ś. M.

przeciwko Ś. N. (1)

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej Ś. N. (1) na rzecz powoda Ś. M. kwotę 9.446,67 zł (dziewięć tysięcy czterysta czterdzieści sześć złotych sześćdziesiąt siedem groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, liczonymi od dnia 20 lutego 2024 r. do dnia zapłaty;

2.  zasądza od pozwanej Ś. N. (1) na rzecz powoda Ś. M. kwotę 3.249,15 zł (trzy tysiące dwieście czterdzieści dziewięć złotych piętnaście groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

.

Sygn. akt III C 434/24

UZASADNIENIE

Pozwem z 20 marca 2024 r. powód Ś. M. reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanej Ś. N. (1) kwoty 9.446,67 zł wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie liczonymi od 20 lutego 2024 r. do dnia zapłaty, a nadto o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

Powód wskazał, że roszczenie objęte wynika z umowy najmu łączącej go z pozwaną, a następnie odszkodowaniem za bezumowne zajmowanie lokalu mieszkalnego należącego do powoda, położonego w E. przy (...). Powód wskazał, że od 1 września 2022 r. był on związany z pozwaną umową najmu przedmiotowego lokalu. Następnie, w związku z zaległościami w płatnościach przez pozwaną, wypowiedział umowę najmu, które to wypowiedzenie próbował doręczyć pozwanej mailowo oraz pocztą tradycyjną.

Powód wskazał, że na kwotę objętą żądaniem pozwu składa się: czynsz za najem lokalu mieszkalnego za grudzień 2023 r. – 2.450 zł, za okres od 1 do 16 stycznia 2024 r.- 1.264,51 zł ( łącznie 3.714,51 zł), odszkodowanie za korzystanie z mieszkania przez pozwaną po rozwiązaniu umowy za okres od 17 stycznia 2024 r. do 11 lutego 2024 r. przez łącznie 26 dni w wysokości po 200 zł za dzień, tj. 5.200 zł, czynsz płatny do wspólnoty mieszkaniowej za grudzień 2023 r. i styczeń 2024 r. po 272 zł, łącznie 544 zł, opłaty za energię elektryczną – 393,82 zł, opłaty za energię elektryczną w częściach wspólnych budynku – 138,52 zł, rozliczenie zaliczek za zużycie wody – 143,29 zł, cena pilota do sterowania oświetleniem, którego nie znalazł w mieszkaniu – 60 zł, koszt wymiany klamek w drzwiach wejściowych (zdemontowanych przez najemcą)- 156,12 zł, cena stolika kawowego, którego brakowało w mieszkaniu – 549 zł, co łącznie dawało kwotę 11.896,67 zł. Powód podał, że poczet ww. kwoty zaliczył kaucję w wysokości 2.450 zł wpłaconą przez pozwanego przy zawieraniu umowy najmu.

Postanowieniem z 15 kwietnia 2024 r. Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie (do którego pierwotnie wniesiono pozew) stwierdził swoją niewłaściwość i sprawę przekazał Sądowi Rejonowemu Szczecin-Centrum w Szczecinie.

Pismem z 29 maja 2025 r. powód Ś. M. wniósł o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz również kosztów postępowania o doręczenie korespondencji w wysokości 212,15 zł oraz kosztów ustanowienia dla pozwanej kuratora sądowego.

Zarządzeniem z 31 lipca 2025 r. ustanowiono dla kuratora nieznanej z miejsca pobytu pozwanej Ś. N. (2).

W odpowiedzi na pozew z 5 listopada 2025 r. kurator dla nieznanej z miejsca pobytu pozwanej wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na rzecz pozwanej kosztów procesu według norm przewidzianych, w przypadku ich poniesienia i o przyznanie kuratorowi wynagrodzenia według norm przepisanych.

Kurator dla nieznanej z miejsca pobytu pozwanej nie zaprzeczył, że w okresie od 1 września 2022 r. do 16 stycznia 2024 r. strony wiązała umowa najmu przedmiotowego lokalu, nie kwestionował należności wynikających z czynszu najmu za grudzień 2023 r. w wysokości 2.450 zł, opłaty należnej wspólnocie mieszkaniowej za grudzień 2023 r. w kwocie 272 zł, czynszu najmu za okres od 1 stycznia 2024 r. do 16 stycznia 2024 r. w kwocie 1.264,51 zł, opłaty należnej wspólnocie mieszkaniowej za styczeń 2024 r. w kwocie 272 zł, opłat za energię elektryczną dostarczoną do lokalu za okres od 29 lipca 2023 r. do 30 stycznia 2024 r. w łącznej kwocie 393,82 zł, opłat za energię elektryczną dostarczoną do części wspólnych nieruchomości w okresie od 1 września 2023 r. do 31 grudnia 2023 r. w kwocie 138,52 zł, opłaty z tytułu rozliczenia wody ciepłej i zimniej za okres od 1 lipca 2023 r. do 31 grudnia 2023 r. w łącznej kwocie 143,29 zł. Kurator wskazał jednak, że w jego ocenie strona powodowa nie udowodniła natomiast zasadności żądania pozwu co do zasady i co do wysokości w odniesieniu do: naprawienia szkody w lokalu w zakresie stwierdzonych uszkodzeń jego wyposażenia: 60 zł za brak pilota do świateł w kuchni, 156,12 zł wymiana klamek w drzwiach wejściowych, 997,41 zł tytułem uszkodzonych wymienionych drzwi wewnętrznych, 549 zł tytułem braku stolika kawowego. Kurator przywołał przepis art. 666 § 1 k.c. i art. 675 § 1 k.c. W ocenie kuratora, stan niepogorszony, w rozumieniu tych przepisów, to stan, w jakim przedmiot najmu znajdował się w chwili wydania go najemcy. Ciążący na najemcy obowiązek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym nie oznacza jednak, że najemca odpowiada za każde pogorszenie. Jego odpowiedzialność odszkodowawcza nie obejmuje bowiem takiego zużycia rzeczy, które jest następstwem prawidłowej, normalnej zgodnej z umową, bądź właściwościami i przeznaczeniem rzeczy (art. 675 k.c. in fine), jak również przez najemcę według ogólnych zasad regulujących odpowiedzialność odszkodowawczą, niezawinionego uszkodzenia rzeczy (art. 471 k.c.). Kurator wskazywał, że strona powodowa nie udowodniła, że w dacie wydania lokalu po zawarciu umowy najmu w lokalu znajdował się pilot do świateł w kuchni ani też i tego, że w chwili jego odbioru po wygaśnięciu umowy najmu, pilota tego w lokalu nie było. W ocenie kuratora, nie zostało również wykazane, że w dacie odbioru lokalu nie było w nim klamek w drzwiach wejściowych. Kurator wskazał także na brak dowodu na fakt uszkodzenia drzwi wewnętrznych przez pozwaną. Z umowy najmu wprawdzie wynika, że w lokalu znajdował się nowy stolik kawowy, brak jednak dowodu, że w chwili odbioru lokalu stolika tego nie było. Nie zostało również wykazane, aby wartość przedmiotowego stolika opiewała na kwotę 549 zł. Brak także dowodu, aby załączony rachunek za zakup stolika ze szkłem dotyczył stolika, który znajdował się w wynajmowanym lokalu.

Jeżeli zaś idzie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu po zakończeniu najmu, to w ocenie kuratora postanowienie te jest sprzeczne z art. 58 § 1 k.c. i jako takie jest nieważne. Kurator przyznał, że zgodnie z zasadą swobody umów wyrażoną w 353 [1] k.c. strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według własnego uznania, o ile jego treść lub cel nie sprzeciwia się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zdaniem kuratora, wysokość czynszu najmu, jaki opłacała pozwana wynosił 81,66 zł za dzień, przy przyjęciu, że miesiąc liczy 30 dni (2 450 zł: 30), zaś tak wysoka kwota odszkodowania nie znajdowała jakiegokolwiek odzwierciedlenia w rzeczywistym uszczerbku majątkowym powoda i była przez to rażąco wysoka.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powód Ś. M. jest właścicielem lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość położonego w E. przy al. (...) dla którego Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w E. prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Dowód:

- wydruk księgi wieczystej o numerze (...), k. 32-33

1 września 2022 r. powód Ś. M. i pozwana Ś. N. (1), prowadząca działalność gospodarczą pod nazwa (...) zawarli umowę najmu lokalu położonego w E. przy (...) o powierzchni 33 m ² składającego się z salonu, aneksu kuchennego z holem i łazienką. W lokalu tym znajdowały się nowe: zestaw mebli kuchennych; lodówka chłodziarko-zamrażarka (...); płyta grzewcza indukcyjna (...); okap kuchenny z wyciągiem i światłem X., (...); zlewozmywak; zastawa kuchenna i szklanki; Telewizor Samsung (...)”; sofa rozkładana; wieszak drewniany ścienny; stół (...); 4 krzesła; żyrandol dwurzędowy srebrny z kryształowymi zdobieniami na 15 żarówek; stolik kawowy; komoda 6 szuflad; lustro wiszące w srebrnej ramie; łóżko z zagłówkiem (...), 160x200; łazienka kompletnie wyposażona w tym lustro, kabina prysznicowa, zestaw prysznicowy, toaleta, umywalka z szafką, szafka na przyrządy do sprzątania; rolety okienne i zasłony boczne; czajnik elektryczny oraz używany odkurzacz. Lokal był wyposażony w następujące instalacje techniczne: instalacja elektryczna; instalacja wodna; instalacja CO; instalacja kanalizacyjna.

W umowie w § 1pkt 6 zd. 2 stwierdzono, że najemca ma prawo podnajmu. Umowa zawarta została na czas określony do 1 września 2023 r.

W § 3 umowy strony ustaliły czynsz najmu na kwotę 2.450 zł, który powinien być płatny gotówką do rąk Ś. M. lub przelewem na jego konto bankowe, z góry, do 10 dnia każdego miesiąca. Poza kwotą czynszu, pozwana zobowiązana była do ponoszenia opłat eksploatacyjnych z tytułu zużycia energii elektrycznej zużycia wody ciepłej i zimnej opłat za centralne ogrzewanie oraz opłaty eksploatacyjnej do Wspólnoty za cały okres najmu zaliczkowo, na podstawie naliczeń wystawionych przez Wspólnotę, w terminach w nich wskazanych, z tym, że ostateczne rozliczenie zobowiązań w tym ogrzewania i wody miało nastąpić niezwłocznie po zakończeniu najmu, według rzeczywistego ich zużycia. Energia elektryczna rozliczana miała być na podstawie faktur wystawionych od dostawcy za rzeczywiste zużycie nie rzadziej niż co 2 miesiące.

W § 4 umowy strony ustaliły wysokość kaucji na kwotę 2.450 zł, która to kwota została uiszczona przez pozwaną.

W § 7 ustalono, że jeżeli w trakcie trwania umowy najmu wystąpiłyby jakiekolwiek zniszczenia w lokalu, powstałe z winy najemcy, to był on zobowiązany do pokrycia kosztów naprawy.

W § 8 ustalono, że lokal powinien zostać zwrócony wynajmującemu najpóźniej następnego dnia końca najmu. Lokal powinien był zostać zwrócony w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem możliwego zużycia wynikającego z normalnej eksploatacji. W pkt 6 przywołanej ww. paragrafu strony zastrzegły, że brak opuszczenia i opróżnienia lokalu w terminie przez najemcę generował będzie obowiązek naprawienia szkody z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, w wysokości 200 zł stawki czynszu, za każdy dzień opóźnienia w zwrocie lokalu na rzecz wynajmującego.

W § 9 strony dopuściły możliwość rozwiązania umowy przez wynajmującego. Wynajmujący mógł rozwiązać przedmiotową umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, przed upływem okresu, na który została zawarta tylko wtedy, gdy: najemca korzystałby z przedmiotu najmu w sposób niezgodny z treścią Umowy, w szczególności z przeznaczeniem lokalu lub w sposób powodujący zniszczenia przekraczające normalnie przyjęte normy zużycia; najemca wykraczałby w sposób rażący i uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi, naruszałby zasady współżycia społecznego lub poprzez swoje niewłaściwe zachowanie czynił korzystanie z innych lokali uciążliwym; najemca zalegałby z wnoszeniem opłat za czynsz za 2 pełne okresy płatności. Ponadto zastrzeżono, że wynajmujący mógł rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeśli wystąpiłyby inne, należycie uzasadnione i obiektywnie ważne przyczyny rozwiązania umowy zez zachowania okresu wypowiedzenia oraz bez podania przyczyny z zachowaniem dwumiesięcznego pełnopłatnego okresu wypowiedzenia.

Lokal ten został wydany pozwanej 5 września 2022 r.

Wzór umowy najmu zaproponowała Ś. N. (1). Negocjacjom podlegała kwota dotycząca odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego, albowiem we wzorze zaproponowanym przez pozwaną kwota ta opiewała na 100 zł. W wyniku negocjacji, strony uzgodniły jednak tę kwotę na 200 zł, m.in. ze względu na stosunkowo niską zdaniem Ś. M. kwotę kaucji.

W § 14 pkt 3 strony przedstawiły swoje adresy do korespondencji oraz adresy skrzynek mailowych. Pozwana jako adres do korespondencji podała ul. (...) w Ł., a jako adres mailowy „agnesaymon@yahoo.ca”.

Dowód:

- umowa najmu z 1 września 2022 r., k. 12-17

- paragon za stolik ze szkłem, k. 40;

- zrzut ekranu zawierający ofertę sprzedaży stolika ze szkłem, k. 41;

-przesłuchanie powoda Ś. M. k. 209

Od tego czasu lokal ten zajmowała Ś. N. (1), która to lokal ten podnajmowała w ramach najmu krótkotrwałego.

Dowód:

-przesłuchanie powoda Ś. M. k. 209

1 września 2023 r. strony zawarły aneks do umowy najmu, na mocy którego przedłużyły obowiązywanie tej umowy do 1 września 2024 r. Pozostałe postanowienia umowy pozostały bez zmian.

Dowód:

- aneks nr (...) do umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 2023 r., k. 18

Już od lipca 2023 r. pozwana nieterminowo opłacała należny powodowi czynsz i opłaty. W grudniu pozwana nie opłaciła stosownych należności w ogóle, pomimo SMSowych wezwań ze strony powoda, zalegała także z płatnościami za dostarczanie energii elektrycznej za 4 miesiące.

Dowód:

- wyciąg wiadomości SMS, k. 57

-przesłuchanie powoda Ś. M. k. 209

Pismem z 16 stycznia 2024 r., opierając się na § 9 punkt 1 lit. c umowy, powód rozwiązał umowę najmu przedmiotowego lokalu, bez zachowania terminu wypowiedzenia, ze względu na niedotrzymanie warunków umowy przez najemcę, który miał zalegać z płatnością za wynajem za dwa pełne okresy rozliczeniowe. Jednocześnie powód wezwał on pozwaną do wydania lokalu w trybie natychmiastowym, nie później niż 7 dni od otrzymania tego wezwania. Korespondencja z wypowiedzeniem umowy przesłana została na adres Ł. M. 44/8 w E. oraz na adres (...) 14 w Ł.. Pod żadnym z tych adresów pozwana nie odebrała tej korespondencji. Oświadczenie te zostało także przesłane mailem na adres „agnesaymon@yahoo.ca”. Na tę samą skrzynkę poczty elektronicznej powód przesłał także wezwanie do zapłaty kwoty 2 971,07 zł.

Dowód:

- pismo z 16 stycznia 2024 r. dotyczące rozwiązania umowy najmu, k. 19;

- pismo z 16 stycznia 2024 r. dotyczące wezwania do zapłaty, k. 24;

- kopie potwierdzeń nadania oraz kopert z adnotacją „niepodjęto w terminie”, k. 20-21,

- mail z 16 stycznia 2024 r., k. 22

-przesłuchanie powoda Ś. M. k. 209

Strony korespondowały mailowo w okresie od 23 stycznia do 29 stycznia 2024 r. Pozwana mailowo zapewniała o woli uregulowania zaległych należności poprzez płatność w gotówce.

Dowód:

- korespondencja mailowa, k. 28

-przesłuchanie powoda Ś. M. k. 209

W piśmie z 31 stycznia 2024 r. powód poinformował pozwaną, że jeżeli w terminie 7 dni nie wyda mu lokalu, to zainicjuje on postępowanie eksmisyjne. Jednocześnie poinformował, że od 29 stycznia 2024 r. nalicza on dzienne stawki czynszu za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości 200 zł dziennie. Pismo to zostało wysłane na adres Ł. M. 44/8 w E. oraz na adres (...) 14 w Ł.. Pod żadnym z tych adresów pozwana nie odebrała tej korespondencji.

Dowód:

-pismo z 31 stycznia 2024 r. wraz z kopiami potwierdzeń nadania i kopertami z adnotacją „nie podjęto w terminie”, k. 29-31

W piśmie z 13 lutego 2024 r. pełnomocnik powoda wezwał pozwaną do zapłaty w terminie 3 dni kwoty 9.084,14 zł tytułem zaległych opłat oraz zniszczeń i uszkodzeń występujących w przedmiotowym lokalu, pod groźbą skierowania sprawy na drogę sądową. Pismo to zostało wysłane na adres Ł. M. (...)/8 w E. oraz na adres (...) 14 w Ł.. Pozwana nie odebrała korespondencji kierowanej na adres Ł. M. (...)/8 w E., doręczono natomiast korespondencję kierowaną na adres (...) 14 w Ł..

Dowód:

- pismo z 13 lutego 2024 r., k. 34-35;

- potwierdzenie nadania korespondencji, k. 36;

- zrzut ekranu ze strony umożliwiającej śledzenie przesyłek poleconych, k. 37

- kopia koperty z adnotacją „nie podjęto w terminie”, k. 38

Po rozwiązaniu umowy najmu powód podjął próby dostania się do mieszkania przy al. (...) Gdy przybył na miejsce, drzwi otworzył mu obcokrajowiec, który lokal ten zajmował na zasadzie podnajmu od pozwanej. Pozwana jednak w dalszym ciągu unikała kontaktu z powodem.

Dowód:

-przesłuchanie powoda Ś. M. k. 209

Po nieskutecznych próbach kontaktu z pozwaną, powód 11 lutego 2024 r. wraz ze swoim kolegą G. J. wszedł do przedmiotowego lokalu, który okazał się już być pusty. Na drzwiach wejściowych brak było klamek, bowiem pozwana w trakcie trwania umowy najmu nie używała klamek pozostawionych przez powoda, które wykręciła, lecz klamek na mechanizm magnetyczny, ułatwiający prowadzenie działalności związanej z najmem krótkoterminowym. Klamek, które w drzwiach pozostawił powód, nie było także w mieszkaniu. Ponadto w mieszkaniu tym uszkodzone były drzwi wewnętrzne do łazienki, w których znajdowała się dziura wielkości pięści zasłonięta znakiem „zakaz palenia”. W mieszkaniu brakowało także pilota do sterowania światłem w kuchni oraz stolika kawowego ze szkłem.

Dowód:

- wyciąg wiadomości SMS, k. 57

- zeznania G. J., k. 208-209;

-przesłuchanie powoda Ś. M. k. 209

Koszt zakupu nowych klamek do drzwi wynosił 156,12 zł. Koszt nowych drzwi wewnętrznych bez ościeżnicy i klamek wynosił 810.90 zł. Stolik kawowy ze szkłem kosztował 549,99 zł.

Dowód:

- faktura nr (...), k. 44;

-oferta na skrzydło (...)-(...), k. 46

-paragon k. 40.

Po rozliczeniu zaliczek za media według zużycia za 2023 r. do zapłaty stała się konieczna kwota 143,29 zł. Tytułem rozliczenia za dostarczanie energii elektrycznej do części wspólnych budynku za lata 2022-2023 konieczne było uiszczenie kwoty 207,81 zł. Powód uiścił te kwoty. Za grudzień do zapłaty pozostawała kwota czynszu uiszczanego do wspólnoty mieszkaniowej w wysokości 272 zł, a za styczeń i luty kwota 310,61 zł. W styczniu 2024 r. tytułem zużycia energii elektrycznej w przedmiotowym lokalu, do zapłaty powstała kwota 144,75 zł, w listopadzie 2023 r. kwota wystąpiła nadpłata w wysokości 19,10 zł, , zaś za wrzesień do zapłaty pozostawała kwota 142,83 zł.

Dowód:

- rozliczenie zaliczek za media, k. 47;

- rozliczenie zużycia energii elektrycznej w częściach wspólnych budynku, k. 48;

- potwierdzenia przelewu k. 49-50, 53, 54, 55;

- faktury VAT, k. 58-59, 62

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się być uzasadnione w całości i jako takie podlegało uwzględnieniu.

W przedmiotowym postępowaniu powód Ś. M. domagał się zasądzenia od pozwanej Ś. N. (1) kwoty 9.446,67 zł wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie liczonych od 20 lutego 2024 r. do dnia zapłaty. Na kwotę tę składał się zarówno czynsz najmu lokalu, roszczenia związane z innymi opłatami, które na zobowiązań umownych pomiędzy stronami obciążały pozwaną, a których pozwana nie uiściła, roszczenia związane z niewykonaniem obowiązku umownego dotyczącego wydania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym oraz obowiązek zapłaty ustalonego w umowie odszkodowania za korzystanie z lokalu po rozwiązaniu umowy najmu.

Podstawą faktyczną dochodzonego roszczenia był fakt niewywiązania się przez pozwaną z ciążących na nią obowiązkach wynikających z umowy najmu lokalu położonego przy (...), dla którego Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), stanowiącego własność powoda.

W przedmiotowym postępowaniu nie było sporne to, że do zawarcia umowy doszło, że została ona rozwiązana przez powoda ze względu na niewywiązywanie się z jej postanowień przez pozwaną, że pozwana, pomimo takiego obowiązku nie uiściła: czynszu najmu za grudzień 2023 r. w wysokości 2.450 zł, opłaty należnej Wspólnocie mieszkaniowej za grudzień 2023 r. w kwocie 272 zł, czynszu najmu za okres od 1 stycznia 2024 r. do 16 stycznia 2024 r. w kwocie 1.264,51 zł, opłaty należnej Wspólnocie Mieszkaniowej za styczeń 2024 r. w kwocie 272 zł, opłat za energię opłat za energię elektryczną dostarczoną do lokalu za okres od 29 lipca 2023 r. do 30 stycznia 2024 r. w łącznej kwocie 393,82 zł, opłat za energię elektryczną dostarczoną do części wspólnych nieruchomości w okresie od 1 września 2023 r. do 31 grudnia 2023 r. w kwocie 138,52 zł, opłaty z tytułu rozliczenia wody ciepłej i zimniej za okres od 1 lipca 2023 r. do 31 grudnia 2023 r. w łącznej kwocie 143,29 zł.

Sporna pozostawała zasadność żądania pozwu co do zasady i co do wysokości w odniesieniu do: naprawienia szkody w lokalu w zakresie stwierdzonych uszkodzeń jego wyposażenia: 60 zł za brak pilota do świateł w kuchni, 156,12 zł za wymianę klamek w drzwiach wejściowych (klamki zostały zdemontowane przez pozwaną), 997,41 zł tytułem uszkodzonych i koniecznych do wymiany drzwi wewnętrznych, 549 zł tytułem braku stolika kawowego oraz możliwość takiego, a nie innego naliczania odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotowego lokalu.

Podstawę prawną żądania pozwu w zakresie czynszu najmu oraz opłat związanych z korzystaniem z lokalu (opłaty za energię elektryczną, energię cieplną i zimną wodę oraz rozliczenia związane z utrzymaniem części wspólnych budynku i czynszu dla wspólnoty mieszkaniowej) stanowił przepis art. 659 § 1 k.c., który stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Oprócz obowiązku uiszczania czynszu strony mogą w umowie najmu nałożyć na najemcę dalsze obowiązki, np. uiszczania opłat związanych z korzystaniem z przedmiotu najmu, wykonanie remontu lub innych czynności przystosowujących przedmiot najmu do potrzeb najemcy (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 2 kwietnia 1996 r., I ACr 133/96, OSA 1998, Nr 9, poz. 37).

W przedmiotowym postępowaniu kwoty te nie były sporne, a ponadto powód w należyty sposób udowodnił ich zasadność. Obowiązek uiszczania kwoty czynszu w określonej wysokości wynikał wprost z umowy, zaś zasadność pozostałych opłat powód potwierdził załączając stosowne faktury i potwierdzenia przelewów, dokumentujących ich wysokość.

Sporne pozostawały natomiast roszczenia powoda wynikające ze szkód powstałych w przedmiotowym lokalu. Ich podstawę normatywną stanowi art. 675 § 1 zdanie pierwsze k.c. zgodnie z którym odpowiedzialność najemcy za stan zwracanej rzeczy najętej nie obejmuje odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania, a więc używania rzeczy w sposób określony w umowie, a w gdy umowa nie określa sposobu korzystania z rzeczy, w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 § 1k.c.). „Zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania" jest określeniem, które wymaga każdorazowego odniesienia treści stosunku do cech konkretnego przedmiotu najmu, wyznaczonych przez jego przeznaczenie oraz sposób postępowania zmierzający do wykorzystania jego cech funkcjonalnych. Jeżeli nie ma w tym zakresie szczególnych ustaleń stron, dokonuje się oceny obiektywnej, w ramach której uwzględnia się zalecenia wynajmującego dotyczące prawidłowego używania rzeczy (przeznaczenia, sposobu i częstotliwości zabiegów konserwacyjnych itp.), a przy braku takich zaleceń uwzględnia się przeznaczenie lokalu oraz sposób postępowania zapewniający jego funkcjonalnych.

§ 1 pkt 2 umowy najmu łączącej strony postępowania zawierał wykaz przedmiotów, jakie znajdowały się w przedmiotowym lokalu w chwili zawarcia umowy. Arkusze na których ten wykaz się znajduje, był parafowany przez obie strony umowy. Oznacza to, że pozwana musiała zapoznać się ze stanem lokalu i przyjęła, że przedmioty te w istocie w tym lokalu się znajdowały. W szczególności tyczy się to stolika kawowego, którego w chwili wydania lokalu, w przedmiotowym mieszkaniu już nie było. W ocenie Sądu, powód dowiódł tego, że stolik ten znajdował się w tym lokalu w chwili zawarcia umowy, że kosztował on 549 zł oraz, że nie było go w chwili wydania lokalu. Wynika to z zarówno z przesłuchania powoda w charakterze strony, jak i paragonu i zrzutu ekranu załączonego do pozwu. Dowody te w dostateczny sposób potwierdzają wersję powoda, w szczególności w sytuacji, w której druga strona procesu, z oczywistych względów reprezentowania jej przez kuratora dla nieznanej z miejsca pobytu pozwanej, nie przedstawiła jakichkolwiek przeciwdowodów mających obalić te twierdzenie powoda.

Podobnie sprawa ma się z pozostałymi spornymi przedmiotami, pilotem do sterowania oświetleniem, drzwiami wewnętrznymi oraz klamkami do drzwi wejściowych. Kurator dla nieznanej z miejsca pobytu pozwanej co prawda negował zasadność tych roszczeń, jednak postępowanie dowodowe wykazało, że do szkód w tych przedmiotach w istocie doszło. Powód przedstawił dowody z dokumentów dokumentujących faktycznie poniesiony koszt zakupu klamek. To, że klamek tych nie było w drzwiach wynika z osobowych źródeł dowodowych, które Sąd uznał za wiarygodne. Co się tyczy drzwi wewnętrznych, to przy zawieraniu umowy brak jest jakiegokolwiek zastrzeżeń ze strony pozwanej co do ich stanu. To, że były one uszkodzone już w chwili zawarcia umowy byłoby z resztą wysoce nieprawdopodobne wobec tego, że większość wyposażenia znajdującego się w przedmiotowym lokalu w chwili zawarcia umowy najmu była nowa. Sam fakt powstania dziury w tych drzwiach jest zaś niewątpliwy. W zasadzie jedynym logicznym wytłumaczeniem jest to, że dziura ta powstała więc w okresie, kiedy lokal ten wynajmowała pozwana. To czy, dziurę te spowodowała pozwana osobiście, czy spowodował ją też jeden z podnajemców, dla jej odpowiedzialności nie ma żadnego znaczenia. Odpowiedzialność ta nie jest bowiem oparta na zasadzie deliktu, konkretnie winy, lecz wynika z umowy – pozwana winna zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, czemu nie sprostała. Dziura ta jednocześnie nie jest wynikiem normalnego eksploatowania przedmiotu najmu, co także jest oczywiste. Naturalnym zużyciem rzeczy mogłoby być na przykład stopniowe odklejanie się okładzin, drobne rysy, osiadanie drzwi w zawiasach, ale nie dziura przebijająca drzwi na wylot. Jednocześnie charakter tej szkody prowadzi do wniosku, że niemożliwością byłoby inne jego usunięcie niż całkowita wymiana drzwi. Zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego istną niemożliwością jest „załatanie” takiej dziury w sposób, który wypełniałby funkcjonalne i estetyczne funkcje tych drzwi. Jedynie ich wymiana na nowe mogłaby przywrócić ten lokal do należnego stanu. Kwota żądana przez powoda także nie budzi wątpliwości, wynika ona z zaproponowanej mu oferty, którą w świetle zasad doświadczenia życiowego uznać można za kwotę odpowiadającą wartości rynkowej. Kurator dla nieznanej z miejsca pobytu pozwanej nie kwestionowała poza tym tego i nie wskazywał, jakoby kwota ta miała być zawyżona.

Co zaś się tyczy pilota do sterowania oświetleniem w kuchni, to w ocenie Sądu podstawa faktyczna tego roszczenia wynika z depozycji złożonych przez powoda, które Sąd uznał za wiarygodne. Oczywistym jest, że miał on interes w rozstrzygnięciu tej sprawy, jednak znaczna większość jego twierdzeń znajdowała pokrycie w innych, bardziej obiektywnych dowodach. Istną nieprawdopodobnością jest, żeby w ten sposób dążył on do zwiększenia rozmiaru należnego mu roszczenia (w szczególności wobec tego, że kwota ta jest kwotą marginalną w stosunku do całej kwoty żądanej w pozwie). Oczywistym jest, że zgubienie tego pilota, bez którego operowanie oświetleniem w kuchni nie było możliwe, nie stanowiło zużycia rzeczy wskutek normalnego jej użytkowania, a raczej wynikało z niefrasobliwości któregoś z podnajmujących ten lokal od pozwanej.

Co zaś się tyczy kwoty 200 zł za dzień związanych z niewydaniem powodowi lokalu po zakończeniu najmu, ustalonej w § 8 pkt 6 umowy najmu z 1 września 2022 r., to w ocenie Sądu roszczenie te stanowi w istocie karę umowną zastrzeżoną na wypadek niewłaściwego wykonania zobowiązania. Stosownie do art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Zastrzeżenie te może dotyczyć także zobowiązania przyszłego. W ocenie Sądu, takim zobowiązaniem przyszłym było zobowiązanie do niezwłocznego wydania przedmiotu najmu po rozwiązaniu tej umowy. Oczywistym jest, że obowiązek taki jest obowiązkiem niepieniężnym, a zatem sankcjonowanie go karą umowną było w pełni dopuszczalne. Jednocześnie takie zastrzeżenie umowne było w pełni zgodne z obowiązującymi przepisami, a miało zabezpieczyć interesy powoda. Co więcej, zostało ono zaproponowane w umowie przez samą pozwaną, które jedynie w toku negocjacji zgodziła się na to, by kwota ta zamiast 100 zł wynosiła 200 zł. Uzasadnienie dla takiej kwoty jest racjonalne, gdyż powód chciał zabezpieczyć się przed ewentualną zwłoką w wydaniu lokalu w sposób pewny. Kara umowna w wysokości 100 zł na dzień ledwo przewyższałaby natomiast miesięczny czynsz najmu i w związku z tym mogłaby nie stanowić wystarczającej motywacji dla pozwanej do wykonania ciążącego na niej obowiązku. Mając na względzie, że pozwana nie wynajęła mieszkania powoda po to, by zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe, lecz by lokal ten wynajmować innym osobom w celach zarobkowych, kwota ta nie jawi się jako rażąco wygórowana. Art. 224 i 225 k.c. tyczą się odszkodowania posiadacza samoistnego nieruchomości i przez to nie mają zastosowania w przypadku umowy najmu, gdzie najemca jest jedynie posiadaczem samoistnym (w podobny sposób zob. W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 34, 2025). Roszczenie uzupełniające nie jest ponadto roszczeniem odszkodowawczym, lecz stanowi wynagrodzenie dla właściciela za korzystanie z jego własności bez tytułu prawnego. Do ustalania wysokości tego wynagrodzenia nie stosuje się przepisów dotyczących ustalenia wysokości szkody, lecz bada się to, jaki zysk mógłby osiągnąć właściciel oddając rzecz w najem na wolnym rynku E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 12, 2025 i przywoływane tam orzecznictwo). Ponadto stosownie do art. 65 § 2 k.c. w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Z tych właśnie względów Sąd doszedł do przekonania, że strony w istocie zastrzegły karę umowną, a nie uregulowały na przyszłość wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości bez podstawy prawnej. Taka wykładnia ich oświadczeń woli wynika z tego, że taki jej rezultat lepiej oddaje zamiar stron. Jak wynika z depozycji powoda, te postanowienie umowne miało działać motywująco na pozwaną w ten sposób, że winno ono zachęcić ją do niezwłocznego wydania nieruchomości po zakończeniu umowy najmu. Charakteru takiego nie ma wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przewidziane w art. 224 i 225 k.c. Także wymiar tej kwoty, blisko dwukrotnie przekraczającej miesięczny czynsz, wskazuje na to, że ten przepis umowy nie tyczył się tylko wynagrodzenia dla powoda, lecz miał ponadto charakter sankcyjny i zabezpieczający interesy powoda. Z tych względów, w ocenie Sądu orzekającego w przedmiotowej sprawie, wolę stron najpełniej oddaje zastosowanie instytucji kary umownej.

Mając zatem na względzie powyższe, Sąd uznał powództwo za w całości zasadne i w pkt 1 wyroku zasądził od pozwanej Ś. N. (1) na rzecz powoda Ś. M. kwotę 9.446,67 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, liczonymi od dnia 20 lutego 2024 r. do dnia zapłaty;

Przepis art. 359 § 1 k.c. stanowi, że odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu. Podstawę do żądania zapłaty odsetek za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego stanowi przepis art. 481 § 1 k.c. , zgodnie z treścią którego, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W świetle treści cytowanego przepisu art. 481 § 1 k.c. przesłanką powstania roszczenia o zapłatę odsetek za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego jest naruszenie przez dłużnika treści stosunku obligacyjnego przez uchybienie terminowi świadczenia. Jednocześnie wskazać należy, że dłużnik popada w opóźnienie, jeżeli nie spełnia świadczenia w terminie, w którym stało się ono wymagalne także wtedy, gdy kwestionuje istnienie lub wysokość świadczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego dnia z 17 czerwca 2004 r., V (...)).

W piśmie z 13 lutego 2024 r. pełnomocnik powoda wezwał pozwaną do zapłaty w terminie 3 dni kwoty 9.084,14 zł tytułem zaległych opłat oraz zniszczeń i uszkodzeń występujących w przedmiotowym lokalu, pod groźbą skierowania sprawy na drogę sądową. Korespondencja ta została doręczona 16 lutego 2024 r., a zatem z upływem 19 lutego 2024 r. powinna ona spełnić te świadczenie. Od 20 lutego 2024 r. pozostawała więc w opóźnieniu z jego spełnieniem, co oznacza, że odsetki liczone od tego dnia były jak najbardziej zasadne.

W punkcie drugim wyroku Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3.249,15 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Podstawą takiego rozstrzygnięcia był art. 98 § 1 i 1 ¹ k.p.c. Na poniesione przez powoda koszty postępowania składała się opłata od pozwu w wysokości 500 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł, koszty doręczenia korespondencji za pośrednictwem komornika sądowego w wysokości 212,15 zł, zaliczka na poczet wynagrodzenia kuratora dla nieznanej z miejsca pobytu pozwanej w wysokości 720 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 1.800 zł obliczone stosownie do § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 118).

W przedmiotowym postępowaniu Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie przedstawionych przez powoda dowodów z dokumentów, co do których autentyczności nie powziął jakiejkolwiek wątpliwości, a i strona przeciwna nie zgłaszała co do nich szerszych i solidnie uargumentowanych zastrzeżeń. Sąd uwierzył także zeznaniom świadka G. J., który choć pozostawał kolegą powoda, to w ocenie Sądu zeznawał szczerze, wprost wskazywał okoliczności, których nie pamiętał, lub nie był pewien. Sąd uznał za wiarygodne także depozycje złożone przez powoda. Choć miał on żywotny interes w korzystnym dla siebie rozstrzygnięciu sprawy, to treści jakie podawał w trakcie przesłuchania korespondowały zarówno z zeznaniami G. J., jak i bardziej obiektywnymi dowodami z dokumentów.