Zarządzenie z 13 kwietnia 2026, sygn. XI GC 117/25
Sygn. XI GC 117/25
UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 10 stycznia 2025 r. F. A. (2) i F. A. (1) wnieśli przeciwko Gminie Miasto H. o ustalenie, że są zobowiązani do płacenia na rzecz pozwanej Gminy Miasto H. stawek czynszu za dzierżawę gruntu na targowisku zlokalizowanym w rejonie (...) w H. w wysokości wiążącej strony od dnia 1 marca 2020 roku na podstawie (...) zawartej w dniu 28 maja 2010 roku, a jednostronna podwyżka stawek czynszu na podstawie Zarządzenia nr (...) Prezydenta Miasta H. z dnia 10 listopada 2022 roku w sprawie ustalenia stawek czynszu z tytułu dzierżawy nieruchomości oraz minimalnych stawek czynszu za najem nieruchomości znajdujących się w granicach administracyjnych Gminy Miasto H. jest bezskuteczna w stosunku do powodów i nie ma zastosowania do (...) zawartej pomiędzy stronami w dniu 28 maja 2010 roku, a także zasądzenia na ich rzecz kosztów postępowania.
W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania.
W toku procesu strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 28 maja 2010 roku powodowie F. i F. A. (1) zawarli z Gminą Miasto H. umowę (...) nr (...), przedmiotem której była dzierżawa terenu o powierzchni 58m 2 (w tym 30m 2- grunt pod pawilonem handlowym, pomniejszony o toaletę w pawilonie -1,90m 2 oraz teren wokół pawilony handlowego 28m 2) położony w H. przy (...) stanowiących cześć (...), obręb (...), na czas nieoznaczony, począwszy od dnia 1 czerwca 2010 r.
Strony ustaliły czynsz dzierżawny w wysokości:
- za miesiące I, II, III, IV, XI, XII po 18 zł netto za 1 m 2 miesięcznie +22 % VAT, 28,10 m 2 x 18 zł netto= 505,80 zł netto+ 22% VAT = 617,08 zł brutto;
- za miesiące V, VI, VII, IX, X po 65 zł netto za 1 m 2 miesięcznie +22 % VAT, 28,10 m 2 x 65 zł netto= 1826,50 zł netto+ VAT = 2228,33 zł brutto.
Za grunt wokół pawilonu po 10 zł netto za 1m 2 = 280 zł netto / 341,60 zł brutto.
Czynsz był płatny z góry do 10 dnia każdego miesiąca.
Zgodnie z § 4 ust. 4 umowy, pozwana zastrzegła sobie możliwość zmiany czynszu w przypadku kiedy nastąpi zmiana Zarządzenia Prezydenta w sprawie ustalenia stawek opłat z tytułu czynszu za dzierżawę obowiązujących na terenie Gminy Miasta H.. O wysokości nowych stawek czynszu dzierżawnego dzierżawca miał zostać powiadomiony pisemnie najpóźniej w terminie 14 dni przed zmianą tego czynszu dzierżawnego.
Stosownie natomiast do § 4 ust. 5, odmowa akceptacji przez dzierżawcę wysokości czynszu dzierżawnego miała stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy.
Wszystkie zmiany umowy wymagały formy pisemnej.
Dowód:
- wniosek z dnia 6 maja 2010 r. k. 84;
- umowa dzierżawy z dnia 28 maja 2010 r. k. 10-12, 73-76;
- mapa k. 12, 77;
- oświadczenie z dnia 28 maja 2010 r. k. 85;
- wniosek o dzierżawę k. 90;
Aneksem nr (...) z dnia 9 lutego 2011 r. w związku ze zmianą stawki podatku VAT z dniem 1 stycznia 2011 r., strony zmodyfikowały wysokość czynszu dzierżawnego do kwot:
- 622,13 zł brutto za miesiące I, II, III, IV, XI, XII;
- 2246,60 zł brutto za miesiące V, VI, VII, VIII, IX, X;
- 344,40 zł brutto za grunt wokół pawilonu.
Dowód:
- aneks nr (...) z dnia 9 lutego 2011 r. k. 13, 78;
Kolejnymi aneksami strony zmieniały stawki dzierżawne w maju 2012 roku, czy styczniu 2013 r. oraz w marcu 2016 r. Zmiany czynszu wynikały również z ustalenia na podstawie pomiarów geodezyjnych zajmowanej powierzchni pod pawilon handlowy i na cele ekspozycyjne.
Dowód:
- aneks z dnia 10 maja 2012 r. k. 14, 79;
- aneks z dnia 10 stycznia 2013 r. k. 15, 80
- aneks z dnia 1 marca 2016 r. k. 81-82;
- mapa k. 83;
- pisma przewodnie k. 86-89;
- wniosek o dzierżawę k. 90;
- zgoda k. 91;
- pismo z dnia 11 lutego 2016 r. k. 92-93;
- zarządzenie nr (...) k. 94-95;
- zeznania świadka F. Ż. k. 366-367;
- zeznania świadka K. Ż. k. 410-412;
- zeznania powoda F. A. (1) k. 412-413;
W piśmie z dnia 15 lutego 2020 roku pozwana – powołując się na § 4 ust. 4 (...) z dnia 28 maja 2010 roku – zawiadomiła powodów, że od dnia 1 marca 2020 roku czynsz dzierżawny za grunt położony przy (...) w H. wynosić będzie: 25 zł/m2 w miesiącach I, II, III, IV, XI i XII każdego roku oraz 95 zł/m2 w okresie od V do X miesiąca roku za powierzchnię handlową, a także 5 zł/m2 w miesiącach I, II, III, IV, XI i XII każdego roku oraz 55 zł/m2 w miesiącach od V do X za grunt z przeznaczeniem na ekspozycję towaru.
Dowód:
- zawiadomienie z dnia 15 lutego 2020 roku k. 16, 97;
- zarządzenie nr (...) k. 96;
W czasie pandemii (...)19 – tj. w okresach od 1 kwietnia do 30 czerwca 2020 roku i od 1 listopada 2020 roku do 30 czerwca 2021 roku – pozwana zawiadamiała powodów, że stawka czynszu za dzierżawę będzie ulgowa, tj. 1 zł, przy czym warunkiem uzyskania ulgi było zobowiązanie się, aby powodowie nie pobierali od osób podnajmujących teren po stawce wyższej, niż 1zł miesięcznie. Powodowie składali takie oświadczenie i uiszczali taką opłatę, aż do jej odwołania tj. do 30 czerwca 2021r.
Niesporne, nadto dowód:
- oświadczenie powodów k. 107-108
- zawiadomienia o stawkach czynszu k. 98-105;
- zeznania powoda F. A. (1) k. 412-413;
W dniu 10 listopada 2022 roku Prezydent Miasta H. wydał zarządzenie nr (...), w którym dokonał podwyższenia stawek dzierżawy za tereny na prowadzenie działalności handlowej na terenach położonych w H. wzdłuż ul. (...) Wojennej do 120 zł/m2 miesięcznie, a za ekspozycję towarów ze stoisk i lokali handlowych na terenach położonych w H. wzdłuż ul. (...) Marynarki Wojennej do 10 zł/m2 miesięcznie w miesiącach I, II, III, IV, XI i XII oraz do 120 zł/m2 miesięcznie w miesiącach V, VI, VII, VIII, IX i X.
Dowód:
- zarządzenie nr (...) k. 19-22, 111;
- zeznania świadka Ż. K. k. 289-290;
- zeznania świadka F. X. k. 290-291;
Pismem z dnia 24 lutego 2023 roku pozwana, powołując się na § 4 ust. 4 (...), w oparciu o zarządzenie nr (...), zawiadomiła powodów, że od dnia 1 kwietnia 2023 roku miesięczny czynsz dzierżawy wzrośnie do stawki 120 zł za metr kwadratowy gruntu przeznaczonego na działalność handlową w pawilonie, tj. do kwoty 9151,20 zł brutto miesięcznie, a za grunt z przeznaczeniem na ekspozycję do stawek 10 zł netto za metr kwadratowy miesięcznie w miesiącach I, II, III, IV, XI i XII, tj. do kwoty 21,89 zł brutto miesięcznie oraz do kwoty 120 zł/m2 miesięcznie w miesiącach V, VI, VII, VIII, IX i X, tj. do kwoty 262,73 zł brutto miesięcznie.
Dowód:
- zawiadomienie z dnia 24 lutego 2023 roku k. 23, 106;
Podobne zawiadomienia pozwana skierowała do innych dzierżawców gruntów zajmowanych na terenie targowisk. Powodowie przynależą do Stowarzyszenia (...) w H.. W piśmie z dnia 14 marca 2023 roku skierowanym do Prezydenta Miasta H. Stowarzyszenie (...) wskazało, że nie zgadza się z podwyżkami wskazanymi w Zarządzeniu Prezydenta Miasta H., co członkowie stowarzyszenia wyrazili na spotkaniu z Zastępcą Prezydenta Miasta z dnia 9 marca 2023 roku. Wskazali, że nowe stawki są nie do przyjęcia i stawki powinny pozostać na dotychczasowym poziomie, podkreślając że zaledwie trzy lata temu otrzymali podwyżki w wysokości ok. 30%.
Dowód:
- zeznania świadka K. G. k. 294;
- zeznania powoda F. A. (1) k. 412-413;
Po ogłoszeniu zarządzenia dzierżawcy wyrażali swoje niezadowolenie publicznie.
Dzierżawcy, w tym powodowie wskazywali, że nie zgadzają się na takie podwyżki i nie przyjmują nowych stawek. Powodowie informowali dział księgowości pozwanej, że nie będą płacić czynszu podwyższonego, a różnica będzie wpłacana na depozyt sądowy.
Dowód:
- zeznania świadka Ż. K. k. 289-290;
- zeznania świadka F. X. k. 290-291;
- zeznania świadka F. V. k. 291-292;
- zeznania świadka Ż. Ż. k. 292-294;
- notatka służbowa z dnia 16 marca 2023 r. k. 314-316;
- zeznania świadka K. B. k. 362-363;
- zeznania świadka K. C. k. 363-364;
- zeznania świadka F. W. k. 364-365;
- zeznania świadka F. Ż. k. 366-367;
- zeznania świadka K. Ż. k. 410-412;
- zeznania powodowie F. A. (1) k. 412-413;
Z tej przyczyny handlowcy organizowali m.in. spotkania z przedstawicielami Gminy H.. Naczelnik wydziału zajmującego się dzierżawami spotykał się z dzierżawcami kilkukrotnie. Powodów na spotkaniach z władzami miasta reprezentowała córka F. V., która była radną Gminy Miasto H..
Dowód:
- zeznania świadka Ż. K. k. 289-290;
- zeznania świadka F. V. k. 291-292;
- zeznania świadka Ż. Ż. k. 292-294;
- zeznania świadka K. B. k. 362-363;
- zeznania świadka K. C. k. 363-364;
- zeznania świadka F. W. k. 364-365;
- zeznania świadka F. Ż. k. 366-367;
- zeznania świadka K. Ż. k. 410-412;
- zeznania powoda F. A. (1) k. 412-413;
Ostatecznie w dniu 23 marca 2023 roku kontrahenci pozwanej – w tym powodowie – wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie na Zarządzenie nr (...), zarzucając mu naruszenie przepisów prawa materialnego i wnosząc o stwierdzenie nieważności zarządzenia, a z ostrożności procesowej o jego uchylenie. W uzasadnieniu skarżący wskazali, że zaskarżonego zarządzenia nie można uznać za akt prawa miejscowego, a prezydent Miasta H. nie podjął nawet próby ustalenia czy podwyżka czynszów ma mieć miejsce i w jakiej ewentualnie wysokości. Wyjaśnili, że postanowienia zawarte w zaskarżonym zarządzeniu podważają możliwość utrzymania przez skarżących działalności gospodarczej i wpędzają ich w sytuację, w której nie będą w stanie udźwignąć jej kosztów.
Dowód:
- skarga do WSA k. 24-26;
W odpowiedzi na skargę pozwana wniosła o jej odrzucenie, ewentualnie o oddalenie skargi. W uzasadnieniu wskazała, że zarządzenie nie stanowi prawa miejscowego i ma charakter prywatnoprawny, a u podstaw poboru tego rodzaju opłaty leży umowa, czyli akt cywilnoprawny. Czynności organów gminy dotyczące gospodarowania mieniem komunalnym, ale odnoszące się do umów cywilnoprawnych nie kwalifikują się do aktów z zakresu administracji publicznej. Zarządzenie zmierza do ustalenia stawki czynszu wyłącznie dla osób będących kontrahentami gminy, co więcej, nie działa tu procedura automatyzmu, bowiem kontrahent może nie wyrazić zgody na podwyższenie stawki.
Dowód:
- odpowiedź na skargę k. 27-31;
Postanowieniem z dnia 7 grudnia 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w odrzucił skargę skarżących (w tym powodów F. i F. A. (1)) na zarządzenie Prezydenta Miasta H. z dnia 10 listopada 2022 roku nr (...). W uzasadnieniu wskazał, że kwestionowanie zarządzenie nie stanowi aktu prawa miejscowego, lecz jest aktem kierownictwa wewnętrznego i ma charakter prywatnoprawny. U podstaw zarządzenia nie leżało władcze ustalenie stawek za dzierżawę lecz próba ich ujednolicenia, natomiast rada gminy nie ma w ramach swoich uprawnień ustalania minimalnych stawek czynszu za dzierżawę, gdyż należy to do organu wykonawczego gminy. Podsumowując, czynności Prezydenta nie kwalifikowały się do aktów z zakresu administracji publicznej i pozostawały wyłącznie w sferze właścicielskiej gminy, co wyłączała dopuszczalność przedmiotowej skargi. Orzeczenie zapadło w sprawie o sygnaturze II SA/Sz 418/23.
Dowód:
- postanowienie k. 32 – 37,
Pismem z dnia 5 września 2023 roku pozwana wezwała powodów do zapłaty kwoty 4097,62 zł z tytułu zaległego czynszu dzierżawnego za miesiące lipiec i sierpień 2023 roku – w terminie 14 dni od dnia otrzymania wezwania.
Dowód:
- wezwanie do zapłaty k. 46;
Pismem z dnia 26 października 2023 r. pozwana wezwała powodów do zapłaty kwoty 19 673,80 zł w terminie 7 dni, tytułem zaległego czynszu dzierżawnego za okres kwiecień – październik 2023 r., pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego i rozwiązania umowy dzierżawy.
Dowód:
- pismo z dnia 26 października 2023 r. k. 114-115;
Pismem z dnia 15 grudnia 2023 r. pozwana wezwała powodów do zapłaty kwoty 14 598,49 zł w terminie 14 dni.
Dowód:
- pismo z dnia 15 grudnia 2023 r. k. 116;
W reakcji na wezwania do zapłaty powodowie składali wnioski o zezwolenie na złożenia świadczenia do depozytu sądowego, o czym informowali pozwaną gminę.
Postanowieniami Sąd Rejonowy zezwalał powodom na składanie świadczeń do depozytu:
- postanowieniem z dnia 12 grudnia 2023 r. w sprawie I Ns 368/23 w zakresie kwoty 34 297,28 zł tytułem czynszu za miesiące od kwietnia 2023 r. do grudnia 2023 r.;
- postanowieniem z dnia 9 lutego 2024 r. w sprawie I Ns 11/24 w zakresie kwoty 7261,64 zł za miesiące styczeń 2024 r. oraz kolejne miesiące,
z zastrzeżeniem, że powyższe kwoty będą wydane z depozytu na wniosek pozwanej pod warunkiem nieuwzględnienia skargi wniesionej do sądu administracyjnego.
Dowód:
- informacje i wnioski k. 117-137, 305-304;
- postanowienia k. 138-145;
- pisma przewodnie k. 146-149;
Postanowieniem z dnia 9 maja 2024 roku (sygn. akt I OSK 646/24) Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną skarżących (w tym powodów) od postanowienia WSA w Szczecinie z dnia 9 maja 2024 roku, wydanego w sprawie o sygnaturze II SA/Sz 418/23 w przedmiocie odrzucenia skargi. Oddalając skargę kasacyjną NSA wskazał, że WSA poczynił prawidłowe ustalenia, a bezpośrednim adresatem zaskarżonego zarządzenia nie są przyszli kontrahenci Gminy, lecz jej określone jednostki organizacyjne.
Dowód:
- postanowienie k. 38-43;
- odpowiedź na skargę kasacyjną k. 44-45, 195-196;
Pismem z dnia 21 czerwca 2024 roku powodowie oraz pozostali skarżący – reprezentowani przez pełnomocnika – wnieśli o stosowanie w dalszym ciągu stawek czynszu dzierżawy sprzed wydania zarządzenia nr (...), a także o umożliwienie odebrania skarżącym środków pieniężnych złożonych przez nich do depozytu sądowego. W piśmie podkreślono przy tym, że powodowie nigdy nie zaakceptowali wysokości czynszu według stawek ustalonych w w/w zarządzeniu.
Dowód:
- pismo z dnia 21 czerwca 2024 roku k. 47-48;
W piśmie z dnia 16 lipca 2024 roku pozwana oświadczyła, że wobec zakończenia postępowania przed sądami administracyjnymi, mając na uwadze złożony charakter sprawy, ponownie przystąpi do podjęcia wspólnych rozmów w celu wypracowania stanowiska w zakresie działalności prowadzonej na terenach położonych wzdłuż ul. (...). Dodała, że to nie zarządzenie nr (...), lecz dopiero zawiadomienia wystosowane przez pozwaną stanowiły podstawę do zmiany wysokości czynszu, o ile dzierżawca nie złożyłby oświadczenia o odmowie jego akceptacji. Następnie dodała, że skarżący nie złożyli żadnego oświadczenia, z którego wynikałby brak akceptacji dla nowych stawek czynszu. Podkreśliła, że dla wyrażenia stanowiska o braku akceptacji zmian umowy konieczne jest złożenie oświadczenia adresowanego do pozwanej, co de facto nastąpiło najwcześniej na spotkaniu w dniu 26 czerwca 2024 roku w Urzędzie Miasta.
Dowód:
- pismo pozwanej k. 49;
Skarżący, w tym powodowie, ponownie złożyli pismo z dnia 21 czerwca 2024 roku – trafiło ono do pozwanej w dniu 28 sierpnia 2024 roku. W odpowiedzi na otrzymane pismo pozwana wskazała, że dłużnik może odebrać świadczenie złożone do depozytu dopóki wierzyciel go nie odebrał. Dodała, że złożenie świadczenia nastąpiło bez skutku spełnienia świadczenia bowiem nie zachodziły i nadal nie zachodzą okoliczności uzasadniające uznanie, że świadczenie nie może być spełnione. Zapowiedziała konieczność wystąpienia na drogę postępowania sądowego.
Dowód:
- pismo z dnia 21 czerwca 2024 roku k. 50-51;
- odpowiedź pozwanej k. 52;
W piśmie z dnia 30 września 2024 roku skarżący, w tym powodowie złożyli ugodową propozycję podwyższenia czynszu w ten sposób, że stawka dotychczas stosowana zostanie podwyższona o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług opublikowany przez GUS z dniem 1 kwietnia 2023 roku.
Dowód:
- pismo powodów z 30 września 2024 roku k. 53;
W piśmie z 30 stycznia 2025 roku pozwana wskazała, że z prezentowanego dotychczas przez powodów stanowiska można wnioskować, że kwestionują oni uprawnienie pozwanej do zmiany stawki czynszu zgodnie z oświadczeniem z dnia 24 lutego 2023 roku. Z tego względu zwróciła się do powodów o złożenie oświadczenia czy wyrażają zgodę na zastosowanie tych stawek od 1 kwietnia 2023 roku. Brak wyrażenia zgody jest podstawą do wypowiedzenia umowy na podstawie § 4 ust. 5 umowy dzierżawy. Pozwana poinformowała, że oczekuje pisemnej odpowiedzi na niniejsze pismo w terminie 7 dni od dnia doręczenia, pod rygorem uznania, że powodowie nie wyrażają zgody na zastosowanie stawki czynszu określonej w oświadczeniu z 24 lutego 2023 roku. Pozwana wystosowała pisma tej treści także do pozostałych osób zaangażowanych w spór i skarżących zarządzenie do WSA.
Dowód:
- pisma pozwanej z dnia 30 stycznia 2025 roku k. 189-193;
- zeznania świadka E. K. k. 365-366.
W odpowiedzi powodowie oraz pozostali skarżący wskazali, że nie kwestionują uprawnienia pozwanej do zmiany stawek, lecz podkreślają, że zmiany te powinny następować zgodnie z zasadami współżycia społecznego i nie powinni być zaskakiwani podwyżkami znacznie przekraczającymi poziom inflacji, ani próbą wprowadzenia tych stawek z mocą wsteczną.
Dowód:
- odpowiedź powodów k. 194;
Pozwana gmina zwróciła na wniosek powodów środki podjęte przez pozwaną z depozytu sądowego. Powodowie ostatecznie rozwiązali umowę z pozwaną gminą.
Wnioskiem z dnia 20 lutego 2026 r. pozwana wystąpiła o zawezwanie powodów do próby ugodowej o zapłatę kwoty 128 536,44 zł, tytułem zaległego czynszu dzierżawnego.
Dowód:
- wniosek k. 380-409;
- zeznania świadka F. Ż. k. 366-367;
- zeznania świadka E. K. k. 365-366.
- zeznania powoda F. A. (1) k. 412-413.
Stan faktyczny w sprawie sąd w pierwszym rzędzie ustalił na podstawie złożonych w sprawie dokumentów, których autentyczności strony nie kwestionowały, częściowo wyprowadzając odmienne wnioski. Sąd bazował również na zeznaniach świadków zawnioskowanych przez obie strony oraz na dowodzie z przesłuchania powoda, czym innym jest natomiast ocena, jakie fakty zostały tymi dowodami wykazane.
Dla porządku wskazać należy, że sąd pominął wnioski dowodowe i zarzuty pozwanej zgłoszone w piśmie procesowym pozwanej z 2 lutego 2026 roku (k. 297 – 354) jako spóźnione i powodujące przedłużenie postępowania, nadto zostały one zgłoszone w piśmie złożonym bez zezwolenia sądu, który notabene fizycznie wpłynął do sądu i do kancelarii pełnomocnika powodów tuż przed drugą rozprawą w dniu 17 lutego 2026 roku. Argumentacja pozwanej przemawiająca za zgłoszeniem wskazanych wniosków i zarzutów w sprawie niniejszej na obecnym etapie (po pierwszej, a przed drugą rozprawą) nie jest uzasadniona przebiegiem niniejszego postępowania, w szczególności pierwszej rozprawy i dotyczy innych spraw przeciwko pozwanej gminie. W ocenie sądu wynika ona z niekorzystnego dla pozwanej wyroku tut. Sądu w analogicznej sprawie o sygnaturze X GC 28/25, na który to wyrok pozwana się zresztą powołuje, przy czym stanowisko sądu znane było pozwanej najpóźniej z uzasadnienia wyroku uwzględniającego powództwo w tamtej sprawie, który to wyrok zapadł w dniu 4 lipca 2025 roku. Tym bardziej należy zatem uznać, że wnioski i zarzuty pozwanej zgłoszone pół roku po wydaniu tamtego orzeczenia są spóźnione i zmierzają jedynie do przedłużenia postępowania, co uzasadnia ich pominięcie (art. 235 2§ 1 pkt 5 k.p.c.).
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo okazało się uzasadnione.
Podstawę prawną powództwa powodów stanowił art. 189 k.p.c. zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Przesłankami zasadności powództwa o ustalenie, wywiedzionego w oparciu o art. 189 k.p.c., są: żądanie ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa oraz posiadanie przez powoda interesu prawnego w takim ustaleniu, zaś powództwo takie nie może skutecznie zmierzać do ustalenia faktów, te bowiem są jedynie przesłanką dla stwierdzenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. Wyjątkowo jedynie dopuszcza się możliwość dochodzenia w drodze takiego powództwa tzw. faktów prawotwórczych, definiowanych jako fakty, z których w sposób bezpośredni wynika istnienie (nieistnienie) stosunku prawnego lub prawa (patrz np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1997r. wydany w sprawie I PKN 434/97 OSNP 1998/21/627).
Podkreślić przy tym należy, że powszechnie przyjmuje się, że interes prawny zachodzi wówczas, gdy oczekiwane przez powoda rozstrzygnięcie ustalające istnienie (nieistnienie) prawa, bądź stosunku prawnego, wywoła między stronami takie skutki, w następstwie których sytuacja prawna stron, a przede wszystkim powoda, zostanie jednoznacznie określona. Innymi słowy interes prawny zachodzi wówczas, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości (wyr. SN z 18.6.2009 r., II CSK 33/09, OSNC 2010, Nr B, poz. 47). Interes prawny powoda musi istnieć obiektywnie. Ciężar jego wykazania spoczywa na powodzie (art. 6 KC). Interes prawny w sprawie o ustalenie istnienia stosunku pranego lub prawa nie decyduje wprost o zasadności powództwa, a jedynie warunkuje możliwość badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda, że dany stosunek prawny lub prawo istnieje (wyr. SN z 18.6.2009 r., II CSK 33/09, OSNC 2010, Nr B, poz. 47) lub też nie. Skuteczne powołanie się na interes prawny wymaga wykazania, że oczekiwane rozstrzygnięcie wywoła takie skutki w stosunkach między stronami, w następstwie których ich sytuacja prawna zostanie określona jednoznacznie i tym samym wyeliminowane zostanie, wynikające z błędnego przekonania co do przysługiwania powodowi określonych uprawnień, ryzyko naruszenia w przyszłości jego praw.
Stan faktyczny w niniejszej sprawie przemawiał za uznaniem, że powodowie posiadali interes prawny w wytoczeniu powództwa, albowiem w przypadku braku orzeczenia w przedmiotowej sprawie, w dalszym ciągu istniałyby wątpliwości, co do skuteczności dokonanego przez pozwaną podwyższenia stawek, w dalszym ciągu strony pozostawałyby w sporze co do sposobu rozliczeń oraz tego jaka stawka czynszu obowiązuje, a pozwana mogłaby wszcząć postępowanie o zapłatę. Innymi słowy, sytuacja stron byłaby niepewna i nieustalona, co mogłoby doprowadzić do znacznych strat po obu stronach, gdy ostatecznie sytuacja ta rozstrzygnęłaby się znacznie później. Pozwana zresztą w swoim piśmie procesowym nie kwestionowała interesu prawnego w wytoczeniu powództwa, a poddawała w wątpliwość jedynie argumentację dotyczącą nieskuteczności dokonanej podwyżki.
Sprzeciwiając się żądaniu pozwu pozwana natomiast wskazywała, że przeczy, aby do zmian czynszu dochodziło w drodze aneksów – zmiany te następowały w trybie §4 ust 4 umowy dzierżawy, tj. oświadczeń gminy, aneksy zaś modyfikowały inne niż czynsz postanowienia umowne. Podkreśliła, że w trybie § 4 ust. 5 powodowie mogli odmówić zaakceptowania nowej wysokości czynszu, lecz z tego uprawnienia nie skorzystali. Wyjaśniła, że powodowie nie złożyli pisemnego oświadczenia o odmowie akceptacji stawek czynszu, co nakazuje przyjąć, iż stawki te zaakceptowali. Uprawnienie pozwanej do jednostronnej zmiany czynszu wynikało więc wprost z umowy i mieściło się w granicach swobody umów. Ponadto podkreśliła, że żądanie pozwu jest nieuzasadnione i nieprecyzyjne, ponieważ od dnia 1 marca 2020 roku powód uiszczał różne stawki czynszu, w tym symbolicznej stawki 1 zł netto w okresie pandemii i już tylko z tego względu uwzględnienie powództwa nie jest możliwe. Zaprzeczyła też, aby podwyżka miała charakter dyskryminacyjny.
Przechodząc zatem do rozstrzygnięcia w przedmiocie żądania pozwu – sprowadzającego się do ustalenia jaka stawka dzierżawy wiąże strony, co jest okolicznością stanowiącą essentialia negotii umowy dzierżawy (art. 693 § 1 k.c.) i jako taka objęta była dyspozycją art. 189 k.p.c. (co również zresztą nie stanowiło przedmiotu sporu), należało wskazać, że niewątpliwie ustalenie takie było dopuszczalne jako fakt prawotwórczy. W istocie zmierzał on do ustalenia prawa. Zamieszczenie w umowie postanowienia określonej treści jest zdarzeniem faktycznym. Jednakże poszczególne postanowienia umowy kształtują jej treść, a zatem kształtują treść stosunku prawnego zawiązanego zawarciem umowy pomiędzy stronami. Tak jak dopuszczalne jest ustalenie, czy strony pozostają w stosunku prawnym wykreowanym przez umowę, tak dopuszczalne jest ustalenie treści tego stosunku i to co do wszystkich jego elementów, niektórych z nich lub tylko jednego (tak wyrok SN z dnia z dnia 25 czerwca 1998 r., III CKN 563/97).
W pierwszej kolejności należało więc wskazać, że umowa dzierżawy w § 4 ust. 4 wprost wprowadza uprawnienie pozwanej do zmiany czynszu w przypadku, kiedy nastąpi zmiana Zarządzenia Prezydenta w sprawie ustalenia stawek opłat z tytułu czynszu za dzierżawę obowiązujących na terenie Gminy Miasta H..
Ta kwestia nie budziła więc wątpliwości Sądu. Jedynym obowiązkiem pozwanej w takiej sytuacji było przekazanie pisemnej informacji o wysokości nowych stawek czynszu dzierżawnego w terminie 14 dni przed zmianą tego czynszu, który to obowiązek pozwana zrealizowała, adresując do powodów zawiadomienie z dnia 24 lutego 2023 roku.
Zgodnie ze stanowiskiem pozwanej zaprezentowanym w odpowiedzi na pozew takie rozwiązanie stanowiło mechanizm dostosowywania stawki do uwarunkowań rynkowych. Możliwość podwyższenia stawki jest powszechnie stosowana w długoterminowych umowach, takich jak dzierżawa czy najem i co do zasady jest ona dopuszczalna.
Zabezpieczeniem interesów powodów oraz równości stron był natomiast § 4 ust. 5 umowy, w myśl którego odmowa akceptacji przez Dzierżawcę wysokości czynszu dzierżawnego stanowiła podstawę do wypowiedzenia umowy. W przypadku każdej podwyżki powodowie mogli więc dokonać przemyślanej oceny, czy akceptować nową podwyżkę, czy też odmówić jej akceptacji, licząc się z ryzykiem, że w takiej sytuacji pozwana może wypowiedzieć całą umowę dzierżawy. Tak jak pozwana nie może zmusić powodów do zapłaty stawek dla nich zbyt wysokich, tak pozwana nie może być zmuszana do rozliczania się po stawkach w jej ocenie nieadekwatnych do warunków rynkowych. Trzeba też zauważyć, że w piśmie z dnia 16 lipca 2024 roku pozwana sama wskazała, że powód może nie wyrazić zgody na podwyżkę.
Z postanowienia z §4 ust. 5 umowy wynikało jednak, że powodowie mieli uprawnienie do odmowy akceptacji stawki, co rodziło określone konsekwencje, to jest stanowiło to podstawę do wypowiedzenia umowy. Uwzględniając dotychczasową praktykę stron, akceptacja taka mogła nastąpić w sposób dorozumiany – i tak też zwykle zgoda ta była wyrażana, bowiem z dokumentów zgromadzonych w toku postępowania wynikało, że pozwana wielokrotnie wystosowywała zawiadomienia w trybie § 4 ust. 4 umowy i powodowie stawki wynikające z takich zawiadomień akceptowali poprzez dokonywanie płatności według stawek podwyższonych. Jeżeli jednak zgoda dzierżawcy mogła być wyrażona w sposób dorozumiany, to – z braku postanowień umownych, które by te sytuacje w jakikolwiek sposób różnicowały – również brak akceptacji nowej stawki mógł być wyrażony w sposób dorozumiany, bez konieczność składania pisemnego dokumentu zawierającego oświadczenie woli w przedmiocie braku akceptacji stawki.
Zwraca bowiem uwagę, że wprawdzie zmiany umowy wymagały formy pisemnej jednak strony nie zastrzegły w umowie rygoru nieważności w razie niezachowania takiej formy (art. 77 k.c.). Skoro akceptacja stawki była często dokonywana konkludentnie, to wymaganie od powodów pisemnego oświadczenia o jej braku byłby nadmiernym formalizmem i wyrazem nierówności stron umowy.
Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało w sposób nie budzących żadnych wątpliwości, że powodowie nie zaakceptowali podwyżki wynikającej z Zarządzenia Prezydenta Miasta H. nr (...) i zawiadomienia pozwanej z dnia 24 lutego 2023 roku. Brak zgody powodowie manifestowali na szereg sposobów, z których każdy był wyraźny, stanowczy i nie pozwalał na jakiekolwiek wątpliwości. Pierwszym z nich były spotkania członków Stowarzyszenia (...), do których przynależeli powodowie, jeszcze w marcu 2023r. z przedstawicielami pozwanej (Ż. K. i K. Ż.). Wówczas wprost wskazali, że nowe stawki są nie do przyjęcia i powinny pozostać na dotychczasowym poziomie. Świadkowie – F. V., Ż. Ż. – potwierdzali nadto, że stowarzyszenie złożył również pismo do pozwanej, w którym kwestionowało nowe stawki. Z przeprowadzonych dowodów wynikało również, że powodowie byli członkami tego stowarzyszenia i w pełni akceptowali wyrażane stanowisko, na spotkaniach z władzami miasta powodów reprezentowała córka F. V., będąca radną miasta. Zeznający świadkowie – w tym ze strony pozwanej Ż. K. i K. Ż. – potwierdzali fakt odbytych spotkań, a tym samym pełną świadomość pozwanej co do sprzeciwu dzierżawców odnośnie nowych stawek. Niewątpliwie więc był to pierwszy jednoznaczny wyraz sprzeciwu powodów wobec nowej stawki – nie można bowiem inaczej interpretować żądania, aby podwyżka została anulowana, a stawki pozostawione na tym samym poziomie.
Następnie powodowie (wraz z innymi dzierżawcami) złożyli skargę do WSA, co miało miejsce jeszcze przed wejściem w życie spornej stawki czynszu. Sąd ma na uwadze, że skarga ta nie dotyczyła wysokości nowej stawki dzierżawy jako takiej, lecz wiążącego charakteru zarządzenia i uprawnień prezydenta do jego wydania, lecz mimo to w oczywisty sposób powodowie jednocześnie wyrażali w ten sposób brak akceptacji dla nowej stawki. Kwestie proceduralne i techniczne oczywiście nie stanowią dla dzierżawców okoliczności istotnej. Kwestionowanie uprawnienia do podwyższenia czynszu najmu poprzez zarządzenie, w jednoznaczny sposób miało doprowadzić do powstrzymania spornej podwyżki. Co więcej w samej treści skargi powodowie wskazali, że nowa stawka czynszu podważa możliwość utrzymania się i nie będą w stanie udźwignąć jej kosztów. Jasne więc było, że powodowie kolejny raz nie zgodzili się na wyższą stawkę i wyrazili oczywisty sprzeciw co do wprowadzonej podwyżki.
Ponadto, również po wyroku sądu administracyjnego organizowane były spotkania zarówno z prezydentem, jak i z przedstawicielami urzędu gminy, w tym spotkania organizowane przez Stowarzyszenie (...). Na spotkaniach tych poruszany był właśnie temat podwyżek, sprzeciw handlowców wobec tak dużemu wzrostowi stawek czynszu dzierżawnego, były wyrażane ich żądania obniżenia czynszu.
W toku postępowania przed WSA powodowie wystąpili również z wnioskiem o wyrażenie zgody na składanie świadczenia do depozytu sądowego, wskazując, że istnieje spór co do wiążącej strony wysokości stawek dzierżawnych. Powodowie każdorazowo informowali pozwaną, że nie będą płacili podwyższonego czynszu, a różnicę wpłacą do depozytu. Świadek K. Ż. potwierdzała, że w 2023r. księgowość pozwanej posiadała w tym zakresie informacje. Już samo wystąpienie z wnioskiem o wyrażenie zgody na złożenie świadczenia do depozytu sądowego stanowiło kolejny przejaw sprzeciwu powodów wobec podwyżki oraz było wyrazem przekonania, że podwyżka nie była względem nich skuteczna. Wniosek taki był tym bardziej oczywisty, gdy po odrzuceniu skargi przez WSA i podtrzymaniu tego orzeczenia przez NSA, powodowie zwrócili się do pozwanej o zgodę na podjęcie złożonego świadczenia z depozytu i wypracowanie porozumienia – mimo niepowodzenia przed sądem administracyjnym powód w dalszym ciągu pozostawał przekonany, że podwyżka nie była względem niego skuteczna i dawał temu nieustannie wyraz. Następnie na wniosek powodów pozwana zwróciła im podjęty depozyt sądowy.
Wreszcie, powodowie ani razu nie uiścili na rzecz pozwanej czynszu dzierżawnego w nowej, wynikającej ze spornego zarządzenia wysokości, a uiszczali na jej rzecz czynsz według stawek z marca 2020 roku. W kontekście wywiedzionej skargi administracyjnej czy informacji do urzędu o wpłacaniu różnicy do depozytu oczywistym było dla pozwanej, że powodowie nie zaakceptowali nowych stawek. Tak jak dotychczas akceptacja wyrażała się domyślnie poprzez uiszczaniem nowych stawek, tak brak wpłat świadczył o ich nieakceptowaniu. Pozwana doskonale wiedziała o braku wpłat, bowiem wystosowała do powodów szereg wezwań o zapłatę zaległości czynszu dzierżawnego, a w odpowiedzi powodowie informowali urząd miasta o wpłacie zakwestionowanej różnicy do depozytu sądowego. Wobec czego pozwana miała świadomość braku zgody powodów na podwyżkę.
Ostatecznie pozwana reprezentowana przez zastępcę prezydenta miasta pismem z dnia 30 stycznia 2025r. (k. 189) wezwała powodów do złożenia oświadczenia, czy wyrażają zgodę na podwyższoną stawkę, zastrzegając wyraźnie, że brak oświadczenia o akceptacji będzie skutkował wypowiedzeniem umowy, a także pod rygorem uznania, iż brak pisemnej odpowiedzi na niniejszej pismo w terminie 7 dni oznacza brak zgody na zastosowanie stawki określonej w zawiadomieniu z dnia 24 lutego 2023 roku. Powodowie udzielili odpowiedzi na to pismo pismem z dnia 10 lutego 2025 roku (k. 194) i nie wynika z niego zgoda powodów na zastosowanie podwyższonej stawki czynszu, stąd pozwana miała pełną świadomość, że powodowie nie akceptują podwyżki.
Dokonując zatem całościowej analizy postawy powodów, nie mogło być wątpliwości co do faktu, że powodowie jednoznacznie, stanowczo i wielokrotnie wyrażali sprzeciw wobec zaproponowanej przez pozwaną podwyżki czynszu dzierżawnego.
Wreszcie w ocenie Sądu, działanie pozwanej polegające na tak drastycznym i nieuzasadnionym czynnikami ekonomicznymi podwyższeniu czynszu dzierżawnego, nie powinno korzystać z ochrony prawnej i stanowi naruszenie zasad współżycia społecznego i uczciwości kupieckiej (art. 5 k.c.).
Pod pojęciem zasad współżycia społecznego należy rozumieć zasady rzetelności i lojalności w stosunku do partnera umowy. W płaszczyźnie stosunków umownych zasady te wyrażają się istnieniem powszechnie akceptowanych reguł przyzwoitego zachowania się wobec kontrahenta.
Szczególne znaczenie mają reguły uczciwości i rzetelności tzw. kupieckiej, których należy wymagać od przedsiębiorcy – profesjonalisty na rynku, a mianowicie przestrzegania dobrych obyczajów, zasad uczciwego obrotu, rzetelnego postępowania czy lojalności i zaufania. Każda ze stron umowy powinna zatem powstrzymać się od wszelkich zachowań, które świadczą o braku respektu dla interesów partnera lub wywołują uszczerbek w tych interesach (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2010r., IV CSK 555/09, LEX nr 885035).
Na skutek wprowadzonych przez pozwaną podwyżek czynsz dzierżawny terenu pod pawilonem wzrósł dwukrotnie, bowiem przed podwyżką powodowie płacili średnio 60 zł za metr kwadratowy miesięcznie, po podwyżce stawka wynosiła 120 zł za metr kwadratowy miesięcznie, podobnie w przypadku terenu zajętego pod tzw. wystawki, po podwyżce czynsz wzrósł dwukrotnie. Wysokość zaproponowanej podwyżki i nagłość tej decyzji, która spowodowała wzrost czynszu do kwoty około 9 tysięcy złotych miesięcznie w przypadku powodów, podczas gdy przed podwyżka czynsz ten powodowie płacili w kwocie dwukrotnie niższej, prima facie wskazuje na jej drastyczność i powoduje w ocenie sądu w niniejszym procesie konieczność wykazania na wypowiadającym dotychczasowe stawki czynszu, że zmiana ich wysokości wynikała z zaistnienia obiektywnych okoliczności rynkowych, takich jak wzrost czynszu dzierżawnego porównywalnych terenów zajmowanych pod lokale użytkowe, poniesienie szczególnych nakładów na wydzierżawiony teren, przeprowadzenie prac adaptacyjnych na targowisku gminnym, czy też znaczne zwiększenie kosztów utrzymania terenu. Żadnej z tych okoliczności pozwany nie wykazał, zaś argumentacja za podwyżką stawek wynikających z zakwestionowanego zarządzenia Prezydenta Miasta nr (...) nie była w ocenie sądu przekonywająca, bowiem świadkowie pozwanej zeznali, że zmiana stawek wynikała z dokonanego przez pracowników gminy rozeznania, iż w toku przetargów pozwana była w stanie uzyskać stawki na poziomie 120 zł i wyżej za grunty oddawane w dzierżawę pod działalność handlową. Jednostkowe przypadki takich dzierżaw po stawce 120 zł za metr kwadratowy i wyżej nie świadczą jednak o tym, iż tak ukształtowane stawki odpowiadają realiom rynkowym, tudzież średnim stawkom na lokalnym rynku, a przede wszystkim nie uzasadniają dwukrotnego podwyższenia powodom czynszu z kwoty około 4000 zł do kwoty około 9000 zł miesięcznie. Z tych przyczyn należy uznać, że mamy do czynienia ze sprzecznością oświadczenia woli pozwanego z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.), czy konkretnie z zasadami uczciwości kupieckiej.
W tym stanie rzeczy żądanie pozwu uznano za uzasadnione i ustalono, że zgodnie z postanowieniami umowy powodowie odmówili akceptacji wysokości podwyższonego czynszu, którego wysokość wynikająca z tak drastycznej podwyżki sprzeczna jest z zasadami uczciwości kupieckiej. A tym samym strony w dalszym ciągu pozostają związane stawką czynszu dzierżawnego obowiązującą od dnia 1 marca 2023 roku.
W tym stanie rzeczy należało uwzględnić powództwo w całości, w konsekwencji czego sąd ustalił, że powodowie F. A. (2) i F. A. (1) od 1 kwietnia 2023r. są zobowiązani do płacenia na rzecz pozwanej Gminy Miasto H. stawek czynszu za dzierżawę gruntu na targowisku zlokalizowanym przy ul. (...) w H. w wysokości wiążącej strony od 1 marca 2020 r. zgodnie z pismem pozwanej z dnia 5 lutego 2020r. (...).(...).41.2020.JB, na podstawie (...) zawartej w dniu 28 maja 2010r., a podwyżka czynszu w oparciu o zarządzenie nr (...) Prezydenta Miasta H. z dnia 10 listopada 2022r. w sprawie ustalania stawek czynszu z tytułu dzierżawy nieruchomości oraz minimalnych stawek czynszu za najem nieruchomości znajdujących się w granicach administracyjnych Gminy Miasto H., jest bezskuteczna w stosunku do powodów i nie ma zastosowania do (...) zawartej w dniu 28 maja 2010r.
W związku z powyższym orzeczono jak w punkcie I wyroku.
W punkcie II sentencji wyroku rozstrzygnięto o kosztach postępowania na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w powołanym przepisie strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Koszty zostały wyliczone od wartości przedmiotu sporu ustalonej w oparciu o art. 23 k.p.c. Strona powodowa wygrała proces w całości i poniosła następujące koszty: 2792 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu, 34 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 5400 zł – ustalone na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2016, poz. 1668). Łącznie koszty te wyniosły więc 8226 zł i taką właśnie kwotę Sąd zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej. O odsetkach od zasądzonych kosztów Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 1 k.p.c.
W tym stanie rzeczy należało orzec, jak w sentencji.
ZARZĄDZENIE
1. (...)
2. (...)
3. (...)
4. (...)
5. (...)