Wyrok SA we Wrocławiu z 2 lutego 2012 r. w sprawie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Opolu oddalił powództwo Gminy O. skierowane przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej w O. o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 9.748,80 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawę faktyczną zaskarżonego orzeczenia stanowiły następujące ustalenia Sądu Okręgowego:

Decyzją z dnia 29.06.1990 r. Prezydent Miasta O. oddał pozwanej w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat z możliwością przedłużenia na dalsze lata nieruchomości położone w O. oznaczone jako działki (...) dla realizacji ustawowych i statutowych zadań pozwanej – pod budowę osiedla mieszkaniowego (...). W decyzji wskazano, że umowa o użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu, jeżeli użytkownik będzie korzystał z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, a w szczególności jeśli w ciągu 2 lat od daty zawarcia umowy notarialnej nie przystąpi do budowy lub w ciągu 5 lat jej nie ukończy. Umowa użytkowania wieczystego z dnia 8.02.1991 r. zawarta w formie aktu notarialnego pomiędzy stronami powtórzyła warunki z decyzji. W umowie wskazano wprost, że nieruchomości te są przeznaczone pod budowę osiedla mieszkaniowego M. II, a pozwana zobowiązała się przystąpić do budowy budynków mieszkaniowych w ciągu dwóch najbliższych lat, a w ciągu pięciu lat zakończyć budowę. Termin do rozpoczęcia inwestycji biegł od daty podpisania umowy.

Zgodnie z umową o użytkowanie wieczyste z dnia 26.09.1990 r. pozwana otrzymała od powódki także inne grunty dla realizacji planu budowy osiedla mieszkaniowego. Umowa ta również zawierała klauzulę dotyczącą rozpoczęcia budowy w terminie 2 lat i jej zakończenia przed upływem 5 lat. Umowa o użytkowanie była przygotowana na szablonowych umowach.

Zgodnie z miejscowym ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego, który wszedł w życie w dniu 1.07.1993 r., dominującą funkcję na spornych działkach stanowiło mieszkalnictwo oraz towarzyszące usługi, urządzenia i zieleń (funkcja 45.1). Plan zagospodarowania ustalał minimalny obszar niezabudowany przypadający na jednego mieszkańca (netto 11m 2), który mógł zostać zwiększony wolą władającego tym terenem, zalecał budowę parkingów wielopoziomowych zaspakajających potrzeby istniejących zespołów zabudowy, ustalał wskaźniki liczby miejsc postojowych dla samochodów osobowych w strefach II i III: 0,85, 1,15 i 1,20.

Decyzją z dnia 20.08.2001 r., wydaną na skutek wniosku pozwanej, Urząd Miasta O. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu – budowy tymczasowego parkingu dla samochodów osobowych na działkach nr (...). Kolejną decyzją z dnia 31.12.2001 r. Urząd Miasta O. zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę tymczasowego parkingu na działkach (...). Inwestycja została zakończona przed dniem 13.12.2002 r.

Uchwałą Rady Miasta z dnia 18.01.2007 r. uchwalono kolejny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego osiedla (...) w O.. Sporne tereny zostały sklasyfikowane jako przeznaczone m.in. do celów mieszkaniowych, uzupełniająco pod zieleń, urządzenia i obiekty towarzyszące oraz parkingi i komunikację wewnętrzną. Ustalono nowy wskaźnik liczby miejsc postojowych – 1,2 miejsca parkingowego na mieszkańca.

Pismami z dnia 14.05.2009 r. oraz z dnia 24.08.2009 r. powódka wezwała pozwaną do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego z dnia 8.02.1991 r. z uwagi na niezabudowanie nieruchomości w ustalonym terminie. Pozwana odmówiła, podnosząc, że taki sposób wykorzystania nieruchomości wynikał z potrzeb w funkcjonowaniu osiedla (...) jako całości.

Sąd Okręgowy ustalił, że organizacja osiedla (...) II spełnia wymogi postawione przez Gminę O. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w zakresie miejsc postojowych. Umiejscowienie parkingu na spornych działkach nie stanowi zasad naruszenia zasad organizacji osiedla.

Pozwana jako inwestor budownictwa mieszkaniowego otrzymywała sukcesywnie od powódki grunty w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe. Pozwana musiała na tych gruntach wybudować nie tylko budynki mieszkaniowe, ale całą infrastrukturę potrzebną do mieszkania w osiedlach (szkoły, przedszkola, parkingi). W obrębie osiedla (...) nie ma wystarczającej liczby miejsc postojowych, dlatego pozwana podjęła decyzję o wybudowaniu parkingu jako infrastruktury towarzyszącej. Pomimo tego nie osiągnęła wymaganego wskaźnika ilości miejsc postojowych na jednego mieszkańca. Pozwana zrealizowała kolejny parking także na gruntach przeznaczonych pod cele mieszkaniowe. W trakcie realizacji obu parkingów powódka nie miała żadnych zastrzeżeń do tych inwestycji. Celem uzyskania pozwolenia pozwana jako tytuł prawny do nieruchomości przedstawiła umowę użytkowania wieczystego.

Pozwana przez cały okres była płatnikiem zarówno opłaty za użytkowanie wieczyste jak i podatków.

Przy takich ustaleniach Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Kierując się treścią art. 240 k.c. Sąd ten uznał, że dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie miał zamiar, dla realizacji którego strony zawarły przedmiotową umowę, a który wynikał zarówno z treści tej umowy, jak również z decyzji Prezydenta Miasta O. z dnia 29.06.1990 r. zawierającej zgodę na użytkowanie wieczyste spornych gruntów. Zarówno zgoda ta, jak i umowa zawierały stwierdzenie, że grunty te pozwana otrzymuje na realizację swoich ustawowych i statutowych zadań – pod budowę osiedla mieszkaniowego. Niemniej w obu tych dokumentach znalazł się także zapis, iż pozwana najdalej w ciągu 5 lat zakończy budowę, z czego powódka wysnuła wniosek, że brak wzniesienia budynku na gruntach oznaczonych jako 128/30 i 133/16 świadczy o niewywiązaniu się pozwanej ze złożonego zobowiązania. Sąd I instancji nie podzielił tego stanowiska powódki, uznając, że dokładna analiza postanowień umowy i decyzji a także wynikający z całokształtu okoliczności sprawy zgodny zamiar stron (art. 65 k.c.), nie wskazuje by pozwana zobowiązała się do wzniesienia budynków konkretnie na spornych gruntach.

Powyższe zdaniem tego Sądu należy wywodzić z planów pozwanej dotyczących budowy osiedla na tym obszarze, jak również z założeniami miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego. Potwierdza to także stanowisko pozwanej, że sporna umowa została sporządzona wg szablonu, a nie wyłącznie indywidualnych ustaleń. W konsekwencji interpretacja § 6 umowy nie dostarcza jednoznacznej odpowiedzi na pytanie czy klauzula dotycząca budowy odnosi się wyłącznie do gruntów określonych w umowie, czy bardziej ogólnego planu realizowanego przez pozwaną na gruntach przekazywanych jej sukcesywnie przez powódkę.

Dla oceny zamiaru stron istotne było, że pozwana, realizując plany budowy osiedla, nie mogła ograniczyć się wyłącznie do wzniesienia budynków mieszkalnych, ale musiała wybudować je jako zorganizowany obszar urbanistyczny, który ma zaspokajać potrzeby ludności, co wiąże się z postawieniem obiektów użyteczności publicznej takich jak szkoły, przedszkola, żłobki, sklepy, przychodnie, apteki, urzędy pocztowe, tereny rekreacyjne i sportowe, a także komunikacji w postaci dróg, chodników i miejsc postojowych. Wymagania te wynikały również z planu zagospodarowania przestrzennego, który wszedł w życie dwa lata po podpisaniu przez strony umowy, tj. w dniu 1.07.1993 r. Oznacza to, że pozwana planując, a także budując osiedle musiała umiejscowić budynki w taki sposób by spełnić wymogi prawa budowlanego (regulującego m.in. odległości między budynkami) ale również zapewnić dostęp do terenów zielonych, a część gruntów przeznaczyć na chodniki i parkingi.

Mając na uwadze, że pozwana sukcesywnie otrzymywała od powódki grunty z przeznaczeniem na realizację tego osiedla, a niekiedy przedmiotem umów były działki, których powierzchnia była relatywnie mała i niemożliwe było zbudowanie na nich osiedla z towarzysząca mu infrastrukturą, Sądu I instancji uznał, że strony, zawierając sporną umowę, rozumiały użytą w § 6 umowy klauzulę o budowie budynków w ten sposób, że pozwana przystąpi do budowy budynków wchodzących w skład osiedla (...) II, choć niekoniecznie na spornych gruntach, gdyż to do pozwanej należała decyzja, które z przekazanych terenów zabudować, które przeznaczyć na ciągi komunikacyjne, a które zostawić jako tereny zielone. Wprawdzie do chwili wybudowania parkingu (2002 r.) sporny grunt był nieużytkiem, jednakże pozwalał on na zachowanie właściwych proporcji pomiędzy terenem zabudowanym i niezabudowanym, który zgodnie z planem zagospodarowania, pozwana mogła zwiększyć według uznania.

Sąd Okręgowy zważył również, że ustalony w umowie (...)-letni termin budowy osiedla był z założenia niemożliwy do dotrzymania, skoro pozwana nadal buduje na tym terenie budynki mieszkalne i co dwa lata oddaje nowy obiekt. Pozwana od co najmniej 1984 r. podejmowała działania zmierzające do wybudowania osiedla (pozwolenia, decyzje, faktyczne inwestycje), a powódka nie kwestionowała dotychczas postępu prac, a tym samym sposobu wykorzystania oddanych w tym celu nieruchomości gruntowych, co potwierdza także wydane przez Urząd Miasta pozwolenie z dnia 31.12.2011 r. na budowę parkingu na spornych gruntach. Sąd I instancji zwrócił także uwagę, że powódka w dacie upływu 5 – letniego terminu, tj. w 1996 r. nie zakwestionowała sposobu w jaki pozwana korzystała z tego gruntu, ale pobierała roczną opłatę za jego użytkowanie i zwlekała kolejne 14 lat by wystąpić z niniejszym pozwem.

Wskazując na powyższe Sąd Okręgowy uznał, że pozwana nie korzystała ze spornych nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, postanowienia umowy dotyczą wybudowania osiedla jako całości, którą należy rozumieć w kryteriach urbanistycznych, co oznacza współzależność obiektów mieszkalnych (budynków), użyteczności publicznej (szkoły, przedszkola, sklepy), ciągów komunikacyjnych a także terenów zielonych lub po prostu niezabudowanych i cel ten został osiągnięty. Umowa nie konkretyzowała ile budynków miało powstać w zakreślonym 5-letnim terminie, ani by miały powstać właśnie spornych działkach.

Apelację wywiodła powódka, skarżący powyższe orzeczenie w całości wniosła o jego zmianę i uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Orzeczeniu temu powódka zarzuciła:

- naruszenie prawa materialnego, a to art. 240 k.c. przez jego błędną wykładnię i niezastosowanie w wyniku przyjęcia, że w okolicznościach sprawy nie doszło do udowodnienia przez powódkę faktu korzystania przez pozwaną z gruntu w sposób sprzeczny z umową z dnia 8.02.1991 r.;

- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 65 § 1 i 2 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że w okolicznościach sprawy strony miały inny zamiar i cel umowy, niż wyrażony w tekście umowy z dnia 8.02.1991 r.;

- naruszenie prawa procesowego, tj. art. 233 k.p.c. polegające na nieprawidłowej ocenie zebranego materiału dowodowego, czego konsekwencją jest uznanie, że zapis § 6 umowy z dnia 8.02.1991 r. nie stanowi podstawy do rozwiązania umowy wieczystego użytkowania.

W odpowiedzi na apelacje pozwana wniosła o jej oddalenie i zasadzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Dokonując oceny zgłoszonych przez skarżącą zarzutów w pierwszej kolejności rozważyć należało zarzuty natury procesowej, albowiem dopiero prawidłowo ustalona podstawa faktyczna rozstrzygnięcia, pozwoli na jego ocenę prawną.

Powódka bowiem zaskarżonemu orzeczeniu zarzuciła naruszenie art. 233 k.p.c. Jednakże jak wynika z treści uzasadnienia tego zarzutu, skarżąca wiązała je z niekorzystną dla siebie wykładnią postanowienia § 6 umowy z dnia 8.02.1991 r. Tym samym zarzut ten, pomimo niefortunnego sformułowania, stanowi w istocie zarzut naruszenia prawa materialnego i będzie podlegał ocenie Sądu Apelacyjnego łącznie z pozostałymi zarzutami materialnoprawnymi.

Skoro jedyny zarzut naruszenia prawa procesowego okazał się nietrafny, zaś Sąd Odwoławczy rozpoznający sprawę na skutek apelacji związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa procesowego, a w granicach zaskarżenia bierze z urzędu pod uwagę wyłącznie nieważność postępowania, to dokonane przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne oraz ocena dowodów musiały się ostać i stanowiły podstawę rozstrzygnięcia Sądu II instancji. W konsekwencji uznać należało, że Sąd I instancji poczynił prawidłowe i wyczerpujące ustalenia faktyczne na podstawie przeprowadzonego postępowania dowodowego, w oparciu o wszechstronną jego ocenę i Sąd Apelacyjny przyjął je za podstawę swego rozstrzygnięcia.

Przechodząc zatem do rozważenia zarzutów naruszenia prawa procesowego wskazać należy, że spór w niniejszej sprawie zasadza się o wykładnię postanowień łączącej strony umowy o użytkowanie wieczyste w zakresie nałożonych na użytkownika wieczystego obowiązków związanych z zabudową spornych działek. Wobec powyższego rozważania w tym zakresie należy poprzedzić uwagami ogólnymi na temat wykładni oświadczeń woli, o których stanowi art. 65 k.c. i którego naruszenie skarżąca zarzuca Sądowi Okręgowemu.

W doktrynie dominuje współcześnie zapatrywanie, że procesu wykładni oświadczeń woli (zwłaszcza umów) nie należy upraszczać przez odwołanie się do maksymy clara non sunt interpretanda (to co jest jasne, nie wymaga interpretacji), ani nawet do jej zmodyfikowanej postaci interpretatio cessat in claris (interpretacja ulega zakończeniu, gdy w jej trakcie oświadczenie woli wydaje się jasne). Oświadczenia woli wymagają wykładni w celu ustalenia właściwego ich znaczenia, a w rezultacie celu rozpoznania skutków prawnych, jakie one wywołują. W przypadku oświadczeń woli potrzeba taka zachodzi nie tylko dla ustalenia ich treści, ale także dla stwierdzenia, czy dane zachowanie było w ogóle oświadczeniem woli i czy czynność prawna doszła do skutku (Z. Radwański, Glosa do wyroku SN z dnia 8.06.1999 r., II CKN 379/98, OSP 2000, z. 6, poz. 92; post. SN z dnia 15.04.2003 r., V CK 9/02, Lex nr 146432; wyr. SN z dnia 22.06.2006 r., V CSK 70/06, OSNC 2007, nr 4, poz. 59).

Artykuł 65 k.c. nie pozwala na eliminowanie pozajęzykowych reguł wykładni i nie daje podstaw do ograniczenia interpretacji czynności prawnych do postanowień "niejasnych". Co więcej przepis ten dopuszcza taką sytuację, że właściwy sens czynności prawnej, przy uwzględnieniu kontekstu złożonych oświadczeń woli, będzie odbiegał od jej "jasnego" znaczenia w świetle reguł językowych. Ważnym kryterium oceny oświadczenia woli w procesie jego wykładni są okoliczności, w których zostało ono złożone. Chodzi o te okoliczności towarzyszące złożeniu oświadczenia woli, które stanowią dla niego tzw. kontekst sytuacyjny (tło) i które pozostają w związku ze znaczeniem wyrażeń językowych użytych przez składającego oświadczenie woli. Okoliczności te mają doniosłość dla zrekonstruowania treści myślowych wyrażonych w oświadczeniu woli i pozwalają ustalić właściwy sens tego oświadczenia, niekiedy odmienny od dosłownego jego brzmienia. (por. wyr. SN z dnia 12.01.1960 r., III CR 436/60, OSNPG 1961, nr 6, poz. 27; S. Grzybowski (w:) System Prawa Cywilnego, t. I, 1974, s. 532). Również sposób wykonania zobowiązania oraz inne zachowania przejawione przez strony ex post mogą wskazywać na sposób rozumienia złożonego oświadczenia woli (por. wyr. SN z dnia 11.08.1978 r., III CRN 151/78, OSNC 1979, nr 6, poz. 125; Z. Radwański (w:) System Prawa Prywatnego, t. 2, s. 62).

art. 65 § 2 k.c. modyfikuje nieco sposób wykładni, a ściślej biorąc zalecaną hierarchię jej dyrektyw, w odniesieniu do oświadczeń woli wchodzących w skład umów. Przepis ten stanowi, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Przewidziane w art. 65 § 2 k.c. wymaganie badania zgodnego zamiaru stron i celu umowy ogranicza w pewnym stopniu możliwość werbalnej interpretacji umowy, jak również wyłącza ocenę rozumienia jej treści w sposób aprobowany tylko przez jedną ze stron (wyr. SN z dnia 8.06.1999 r., II CKN 379/98, ONSC 2000, nr 1, poz. 10; wyr. SN z dnia 18.02.2005 r., V CK 469/04, Lex nr 149587). Argumenty językowe (gramatyczne) schodzą w tym przypadku na drugi plan i ustępują argumentom odnoszącym się do woli stron, ich zamiaru i celu. Przepis ten dopuszcza taką sytuację, w której właściwy sens umowy ustalony przy zastosowaniu wskazanych w nim dyrektyw będzie odbiegał od jej "jasnego" znaczenia w świetle reguł językowych (wyr. SN z dnia 15.09.2005 r., II CK 69/05, Lex nr 311311; wyr. SN z dnia 28.02.2006 r., III CSK 149/05, Lex nr 182956; wyr. SN z dnia 5.04.2007 r., II CSK 546/06, Lex nr 253385). Zawarte w art. 65 k.c. zasady tłumaczenia oświadczeń woli wymagają uwzględnienia całego złożonego oświadczenia woli, a nie tylko wybranego dowolnie fragmentu (por. wyr. SN z dnia 26.08.1994 r., I CKN 100/94, Lex nr 293258; wyr. SN z dnia 29.01.2002 r., V CKN 679/00, Lex nr 54342; wyr. SN z dnia 23.09.2004 r., III CK 400/03, Lex nr 174201). Należy zwrócić również uwagę na związki treściowe występujące pomiędzy różnymi postanowieniami zawartymi w tłumaczonym tekście - tak, aby miały spójną i rozsądną treść.

W rozumieniu art. 65 § 2 k.c. cel umowy jest wyznaczany przez funkcję, jaką strony wyznaczają danej czynności w ramach łączących je stosunków prawnych. Jest to cel zindywidualizowany, dotyczący konkretnej umowy i znany obu stronom. Wpływa on na kształt praw i obowiązków pośrednio, jako jeden z czynników, które powinny być brane pod uwagę przy dokonywaniu wykładni. Cel nie musi być wyartykułowany w treści umowy, a może być ustalany na podstawie okoliczności towarzyszących dokonaniu czynności prawnej (tak SN w wyroku z dnia z dnia 21.12.2010 r., III CSK 47/10, LEX nr 738108), co więcej nie jest nawet konieczne, aby był to cel uzgodniony przez strony, wystarczy - przez analogię do art. 491 § 2, art. 492 i 493 k.c. - cel zamierzony przez jedną stronę, który jest wiadomy drugiej (por. wyrok SN z dnia z dnia 17.06.2009 r., IV CSK 90/09, LEX nr 512012).

Powyższa okoliczność ma doniosłe znaczenie w niniejszej sprawie. Zważyć zatem należy, że umowa o użytkowanie wieczyste zawarta pomiędzy powódką a pozwaną w dniu 8.02.1991 r. była kolejną umową pomiędzy tymi stronami i na skutek tych umów pozwanej zostały przekazane grunty na ogólnie sprecyzowany cel, a mianowicie pod budowę osiedla mieszkaniowego (...). Co więcej wykładnia postanowień tej umowy nie może abstrahować od tego, że powódka przekazała pozwanej w użytkowanie wieczyste szereg innych działek, aniżeli wynikające ze spornej umowy.

Jak trafnie wskazał Sąd I instancji wykładnia § 6 umowy w kontekście jej celu tj. budowy „osiedla mieszkaniowego” musi uwzględniać fakt, iż jest to zorganizowany obszar urbanistyczny, którego nie można sprowadzać jedynie do kompleksu architektonicznego obejmującego szereg budynków wielorodzinnych. Przeciwnie, wymaga on zaplanowania i zbudowania nie tylko budynków mieszkalnych, ale wszelkiej, niezbędnej do zaspokajania potrzeb zamieszkujących je ludności, infrastruktury, w tym w szczególności dróg i chodników, miejsc postojowych (parkingi i garaże), placów zabaw, terenów rekreacyjnych i terenów zielonych. Jak wskazywał prezes pozwanej Spółdzielni (k. 268-269), w dacie zawarcia między stronami spornej umowy tereny te wymagały stworzenia środowiska dla prawidłowego funkcjonowania społeczności lokalnej od podstaw, a więc także postawienia budynków użyteczności publicznej takich jak przychodnia, szkoła, przedszkole, żłobek, sklepy, apteki, urzędy pocztowe.

Dalej podzielić należało rozważania Sądu Okręgowego, który, powołując się przy tym na postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla spornych terenów tak obowiązującego dla tych trenów od 1993 r. (k. 82-92), jak również nowego planu zagospodarowania przestrzennego, który wszedł w życie w 2007 r. (k. 93-100), wskazywał, że organizacja trenów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną była i jest ściśle regulowana, przewidując także minimalny obszar niezabudowany przypadający na jednego mieszkańca (k. 89), czy ilość miejsc postojowych w przeliczeniu na jednego mieszkańca (k. 91). Przy planowaniu zabudowy przekazanych pozwanej terenów musiała ona zatem uwzględniać także te aspekty, a zatem unikać nadmiernego zagęszczeni zabudowy, zapewnić odpowiednią powierzchnię terenów niezabudowanych, a przede wszystkim zapewnić odpowiednią liczbę miejsc postojowych.

W kontekście powyższego, skoro pozwanej przekazano w użytkowanie wieczyste łącznie kilkanaście działek o różnej powierzchni, na której pozwana była zobligowana zaplanować i zbudować, według własnych planów, osiedle mieszkaniowe, a przy tym dla prawidłowego funkcjonowania takiego kompleksu urbanistycznego niezbędne było zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc postojowych, to tym samym wybudowanie przez pozwaną na spornych działkach parkingu, stanowiło realizację celu określonego w umowie o użytkowanie wieczyste.

Podkreślić przy tym należy, że zgodnie z poglądami doktryny i orzecznictwa, które Sąd Apelacyjny w całości aprobuje, gdyby się okazało, że nie da się stwierdzić, jak strony rozumiały sporne postanowienia umowy w chwili jej zawarcia, Sąd powinien ustalić ich znaczenie według wzorca obiektywnego, opartego na założeniu, że zastosowanie reguł z art. 65 § 1 k.c. nakazuje otoczyć ochroną adresata oświadczenia woli, który przyjął je określając jego treść przy zastosowaniu starannych zabiegów interpretacyjnych (zob. wyrok SN z dnia 20.01.2011 r., I CSK 193/10, LEX nr 784895). Skoro zatem to powódka jest autorką postanowień umowy, to ją obciążać winny konsekwencji wynikające z nieścisłości i niejednoznaczności zapisów umowy. Zgodnie bowiem z treścią art. 239 § 2 k.c. jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać: 1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót; 2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie; 3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego; 4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Tymczasem niewątpliwie zapis tego postanowienia umowy nie określał jednoznacznie, że użytkownik wieczysty, czyli pozwana, jest zobligowana do wybudowania na spornej nieruchomości budynku mieszkalnego. Już z tej przyczyny niedopuszczalna jest proponowana w apelacji przez powódkę wykładnia postanowienia § 6 umowy z dnia 8.02.1991 r. Co przy tym równie istotne wykładnia ta zakłada ograniczenie procesu budowy osiedla mieszkaniowego wyłącznie do budowy budynków mieszkalnych, wykluczając możliwość (i obowiązek) budowy parkingów, dróg czy chodników, a zatem wykładnię sprzeczną z przepisami prawa budowlanego oraz miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem ustalenie celu umowy sprzecznego z ustawą prowadzi do nieważności czynności prawnej, zatem zaproponowana przez powódkę wykładnia umowy prowadziłaby do daleko idących skutków.

Z opisanych wyżej przyczyn, w ocenie Sądu Apelacyjnego, Sąd I instancji nie naruszył art. 65 k.c. przy wykładni postanowienia § 6 umowy z dnia 8.02.1991 r. Powyższe implikowało bezzasadność zarzutu naruszenia art. 240 k.c.

Jak bowiem wskazuje pozwana w apelacji, powołując się przy tym na orzecznictwo sądów, jeżeli wieczysty użytkownik wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków, cel ustanowienia użytkowania wieczystego nie został osiągnięty. Skoro zaś w niniejszej sprawie cel spornej umowy dotyczył wybudowania osiedla mieszkaniowego, a nie konkretnie określonych budynków, i osiedle to wraz z konieczną infrastrukturą zostało wybudowane (co potwierdza opinia biegłego z zakresu budownictwa), to choć na nieruchomości, której dotyczy umowa z dnia 8.02.1991 r. został wybudowany jedynie parking, cel umowy niewątpliwie został osiągnięty. Powyższe prowadzi do wniosku, że w sprawie nie zaistniały przesłanki z art. 240 k.c., co wyklucza żądanie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przez powódkę.

Jakkolwiek pozwana zabudowy (wybudowania parkingu) spornych nieruchomości dokonała dopiero w 2001 r., a więc po upływie określonego w umowie pięcioletniego terminu, to jednak, pomijając nawet stanowisko Sądu I instancji, iż termin ten od początku był niemożliwy do spełnienia, w dacie orzekania przez Sądy obu instancji, pozwana spełniała już nałożony na nią jako wieczystego użytkownika obowiązek, którego niespełnienie ewentualnie uprawniało powódkę do rozwiązania z pozwana umowy przed upływem terminu.

W konsekwencji powyższych rozważań, zdaniem Sądu Apelacyjnego, w dacie wtoczenia przez powódkę niniejszego powództwa nie zachodziły wskazywane przez powódkę przesłanki do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego z pozwaną, co skutkować musiało oddalenie powództwa w całości.

Z tych samych przyczyn wniesiona przez powódkę apelacja okazała się bezzasadna i Sąd Apelacyjny oddalił ją na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz § 6 pkt 7 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia w sprawie opłat za czynności adwokackie.

mw