Wyrok z 30 września 2025, sygn. I C 1613/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 września 2025 r.

Sąd Okręgowy w (...) I Wydział Cywilny

w składzie następującym: Przewodniczący sędzia Rafał Kubicki

Protokolant sekretarz sądowy Piotr Ruciński

po rozpoznaniu w dniu 16 września 2025 r. w (...) na rozprawie

sprawy z powództwa Krajowego Ośrodka (...) w W.

przeciwko P. M.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

I.  umarza postępowanie w zakresie żądania zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności za cenę 2 553 290 zł,

II.  oddala powództwo w zakresie żądania zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności za cenę 2 676 799,04 zł,

III.  oddala wniosek powoda o zasądzenie kosztów procesu od pozwanego,

IV.  odstępuje od obciążania powoda kosztami procesu pozwanego.

sędzia Rafał Kubicki

Sygn. akt: I C 1613/24

UZASADNIENIE

Powód Krajowy Ośrodek (...) w W. (...) w O. ( (...)) złożył pozew wobec pozwanego P. M., w którym wniósł o nakazanie pozwanemu złożenia w formie aktu notarialnego oświadczenia woli o przeniesieniu na powoda prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki (...), o łącznej pow. (...), położonej w obrębie M., gminie M., powiecie (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) za cenę 2 553 290 zł, z zastrzeżeniem, że jeśli pozwany nie złoży ww. oświadczenia w formie aktu notarialnego w terminie 7 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku w sprawie - prawomocny wyrok w sprawie zastąpi to oświadczenie. W uzasadnieniu wskazał, że M. i M. M. (1) (rodzice pozwanego) w 2019 r. nabyli od powoda sporną nieruchomość, a w 2023 r. darowali ją pozwanemu, zaś ten z kolei zamierzył zbyć ją dalej (wnieść aportem do spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością). Powód decyzją z 7.02.2024 r. wyraził na to zgodę. Następnie powód uznał, że zachodzą przesłanki do wykonania zastrzeżonego
w pierwszej z ww. umów prawa odkupu, i złożył oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu aktem notarialnym z 8.05.2024 r. Powód pismem z dnia 16 września 2025 r. zmienił żądanie pozwu w ten sposób, że podwyższył cenę nabycia z kwoty 2 553 290 zł na kwotę 2 676 799,04 zł. Zmiana ta podyktowana była częściowym uwzględnieniem zarzutów pozwanego o zaniżeniu przez powoda omawianej ceny.

Odpowiadając na pozew, pozwany oddalił powództwo w całości jako bezzasadne, kwestionując istnienie jego podstaw prawnych i i faktycznych. Podniósł, iż powód w swoim stanowisku przedstawił stan faktyczny w sposób niepełny, koncentrując się jedynie na wybranych elementach, pomijając przy tym inne, istotne
i znane mu okoliczności, co skutkuje naruszeniem dyspozycji art. 3 k.p.c. Potwierdził, że jest właścicielem nieruchomości rolnej położonej w miejscowości M., którą wcześniej umową sprzedaży z dnia 16.10.2019 r. nabyli jego rodzice. Nabył tę nieruchomość na podstawie umowy darowizny od rodziców. Zgodził się, że w umowie z dnia 16.10.2019 r. zostało zastrzeżone prawo odkupu nieruchomości przez powoda. Zaprzeczył jednak, by w momencie złożenia przez powoda oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu miał zamiar zbycia nieruchomości na rzecz osoby trzeciej oraz by ogóle ziściły się przesłanki złożenia przez powoda oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu. Nadto podniósł, iż ww. oświadczenie jest nieważne oraz bezskuteczne, a jego doręczenie pozwanego nie doprowadziło do powstania obowiązku pozwanego do złożenia oświadczenia w sprawie sprzedaży nieruchomości.

Ustalenie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia

Wnioskiem z dnia 11 stycznia 2018 r. rodzice pozwanego tj. M. i M. M. (3) zwrócili się z prośbą do (...) Krajowego Ośrodka (...)
o sprzedaż nieruchomości rolnej, położonej w gminie M., obrębie M., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...), o powierzchni (...), będącej przedmiotem umowy dzierżawy (...) z dnia 14 kwietnia 2009 r. Na podanej działce zamierzali rozpocząć hodowlę kóz mlecznych. Następnie wnioskiem z 9 maja 2018 r. zwrócili się z prośbą o wydzielenie i sprzedaż jak największej części nieruchomości położonej obrębie M., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...), bowiem przez teren przedmiotowej działki przewidziano przebieg (...). 15 października 2018 r. M. i M. M. (3) wystosowali wniosek o uzyskanie zgody (...) na przeznaczenie do sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej
w obrębie M., stanowiącej działki nr (...) o łącznej powierzchni (...) – pochodzące z podziału działki (...). Minister wyraził zgodę na sprzedaż tej nieruchomości. Konsekwencją powyższych wniosków oraz uzyskania zgody, było zawarcie w dniu 16 października 2019 r. umowy sprzedaży, umowy ustanowienie prawa odkupu nieruchomości, umowy o ustanowienie hipoteki. Zgodnie z aktem notarialnym ((...)), sporządzonym przed notariuszem I. Ś., Krajowy Ośrodek (...) sprzedał M.
i M. M. (1) działki gruntu nr (...) z nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą KW nr (...) za cenę 2 553 290 zł. Część ceny w kwocie 255 330 zł została zapłacona przed aktem, natomiast pozostałość – 2 297 960 zł, podlegająca oprocentowaniu, została rozłożona na 14 równych rat rocznych w kwotach po 164 140 zł, płatnych do 10 września każdego roku, począwszy od 10.09.2020 r., skończywszy na 10.09.2033 r. W § 9 aktu P. M. w imieniu spółki (...) spółka z o.o. w P. oświadczył, że spółce tej przysługuje własność zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w obrębie W., gmina M., oznaczonej jako działki gruntu nr (...) ((...) nr (...)). Zgodnie z § 10 pkt 1 (...) M. z P. M. działającym w imieniu spółki (...) spółka z o.o. w P. oświadczyli, że celem zabezpieczenia wierzytelności przysługujących (...) z tytułu zapłaty niespłaconej części ceny sprzedaży ustanawiają na nabytej nieruchomości oraz na nieruchomości oznaczonej jako działki gruntu nr (...) hipotekę umowną łączną do kwoty 3 500 000 zł na rzecz Krajowego Ośrodka (...). Kupujący zobowiązali się m.in. do nieprzenoszenia własności nieruchomości z Zasobu przez okres 15 lat od dnia nabycia nieruchomości oraz do osobistego prowadzenia działalności rolniczej na niej w tym okresie, a także zapłaty kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży
w przypadku niedotrzymania któregokolwiek z zobowiązań. Powyższego postanowienia dotyczącego zapłaty nie stosuje się w przypadku przeniesienia własności nieruchomości nabytej z Zasobu na rzecz m.in. zstępnego (§ 11 pkt 1 i 2).
W § 13 strony oświadczyły, że zastrzegają umowne prawo odkupu nieruchomości wykonywane przez (...) w okresie 5 lat od dnia niniejszej umowy. Prawo odkupu mogło zostać wykonane zarówno w odniesieniu do całej nieruchomości będącej przedmiotem tego aktu, jak i w odniesieniu do poszczególnych jej części, niezależnie kto będzie wówczas właścicielem tej nieruchomości m.in. gdy nastąpiło lub ma nastąpić zbycie nieruchomości lub jej części przez Kupujących (§ 13 pkt 2).

(opisane wyżej wnioski i zgoda k. 184-187, umowa sprzedaży, umowa ustanowienia prawa odkupu nieruchomości, umowa o ustanowienie hipoteki k. 10-20)

Aktem notarialnym umowy darowizny z dnia 29 maja 2023 r. ((...)) M. i M. M. (1) darowali swojemu synowi P. M. opisaną wyżej nieruchomość, nabytą od (...). W dziale (...) (...) prowadzonej dla danej nieruchomości wpisane jest umowne prawo odkupu nieruchomości do dnia 16 października 2024 r. na rzecz (...).

(umowa darowizny k. 21-27, (...) k. 28-30)

Pozwany jest współwłaścicielem i jedynym członkiem zarządu spółki (...) sp. z o.o. z siedzibą w P.. Posiada on (...) udziałów o łącznej wartości 2 249 500 zł. Przedmiotem działalności powyższej spółki jest między innymi uprawa zbóż, roślin strączkowych i roślin oleistych na nasiona, uprawa warzyw, roślin korzeniowych i bulwiastych, chów i hodowla bydła mlecznego, świń oraz drobiu,
a także kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek jak i zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

(informacja z KRS k.83-87v.)

Dnia 8 stycznia 2024 r. pozwany złożył powodowi wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej składany przez zbywcę na rzecz nabywcy - spółki (...) sp. z o.o. Pozwany bowiem przedmiotową nieruchomość chciał wnieść aportem do powyższej spółki. Powód decyzją nr (...) z dnia 7 lutego 2024 r. wyraził zgodę na nabycie nieruchomości.

(wniosek k. 31-32, decyzja (...) k. 33)

Powód aktem notarialnym z 8 maja 2024 r. ((...)), sporządzonym przed notariuszem M. M. (5), złożył oświadczenie
o wykonaniu prawa odkupu przedmiotowej nieruchomości. Strona powodowa oświadczyła, że zapłaci pozwanemu kwotę wynoszącą łącznie 2 676 799,04 zł, na którą składają się cena nabycia nieruchomości (2 553 290 zł), koszty związane
z zawarciem umowy i przeniesieniem własności nieruchomości (6508,80 zł) oraz wartość nakładów na nieruchomości poniesionych do dnia wykonania prawa odkupu określona przez rzeczoznawcę majątkowego (117 000,24 zł). Powód poinformował
o tym pozwanego, przesyłając mu pismo, w którym wskazał termin podpisania aktu notarialnego przeniesienia prawa własności nieruchomości - 11 czerwca 2024 r.
W odpowiedzi na powyższe pismo pozwany poinformował o niemożliwości uczestniczenia w spotkaniu. Kolejny termin powód ustalił na dzień 4 września 2024 r., jednocześnie informując pozwanego, że został ustalony po przewidywanych zbiorach płodów rolnych, w związku z czym kwota nabycia zostanie pomniejszona o wartość nakładów na części nieruchomości w kwocie 117 000,24 zł. Pozwany nie zjawił się
w wyznaczonym terminie u notariusza, z czego został spisany protokół. Następnie pozwany poinformował powoda o rezygnacji z zamiaru zbycia nieruchomości - pismem z 13 maja 2024 r. Krajowy Ośrodek (...) decyzją nr (...) z dnia 27 maja 2024 r. umorzył w całości postępowanie administracyjne w sprawie wyrażenia zgody na zbycie przez pozwanego przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia 28 czerwca 2024 r. powód, odpowiadając na wniosek pozwanego o ponowne rozpatrzenie sprawy, wyjaśnił m.in., ż (...) ma prawo skorzystać z prawa odkupu m.in. w sytuacji, gdy nastąpiło lub ma nastąpić zbycie nieruchomości lub jej części przez kupującego,
a ponieważ wpłynął do (...) dnia 10 stycznia 2024 r. wniosek w sprawie wyrażenia zgody na zbycie całej nieruchomości, (...) podjął decyzję o wykonaniu prawa odkupu.

(oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu k. 34-40, pismo z 9.05.2024r. k. 41, odpowiedź pozwanego na pismo k. 44, pismo z 28.06.2024 r. k. 45, protokół k. 48-50,rezygnacja ze zbycia k. 106, decyzja nr (...) k. 107-107v)

Rozważania prawne

Sąd oparł rozstrzygnięcie w kwestiach spornych na powołanych odpowiednio wyżej dokumentach. Sąd nie dał wiary pozwanemu tylko a nielicznych spornych kwestiach, uznając, że pozwany w dążeniu do zachowania gospodarstwa zdecydował się przedstawiać z korzyścią dla siebie, lecz niezgodnie z prawdą, okoliczności towarzyszące jego odstąpieniu od zamiaru zbycia nieruchomości spółce z o.o. W tym zakresie przekonujący jest wywód prawny repliki powoda – pisma procesowego
z 17.01.2025 r.

Mimo to, z przyczyn natury prawnej, powództwo okazało się bezzasadne.

We wstępie należy przytoczyć stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone
w wyroku z dnia 04.02.2015 r., IV CSK 188/14 (LEX nr 1666900), że w sytuacji, gdy zmiana powództwa polega na zgłoszeniu nowego roszczenia zamiast roszczenia dotychczasowego i zmiana taka jest dopuszczalna (art. 193 § 1 k.p.c.), przedmiotem postępowania staje się wyłącznie nowe roszczenie, a roszczeniem dotychczasowe przestaje być przedmiotem tego postępowania. W tym stanie rzeczy konsekwencją tego musi być przyjęcie założenia, że przedstawiona powyżej zmiana powództwa prowadzi do wyraźnego lub jedynie dorozumianego wycofania (odwołania) roszczenia dotychczasowego, które zostaje zastąpione roszczeniem nowym. Sytuację taką należy więc traktować - w odniesieniu do wycofania roszczenia dotychczasowego - w taki sam sposób, jak cofnięcie powództwa. Można więc stwierdzić, że zmiana powództwa polegająca na zastąpieniu roszczenia dotychczasowego roszczeniem nowym jest czynnością procesową złożoną, składającą się z dwóch działań, z których pierwsze obejmuje cofnięcie powództwa w zakresie dotychczasowego roszczenia, a drugie - wniesienie innego powództwa obejmującego roszczenie nowe. Zatem zmiana powództwa w niniejszej sprawie nie jest sprzeczna z prawem, zasadami współżycia społecznego i nie zmierza do obejścia prawa. Stąd też koniecznym było na podstawie art. 355 k.p.c. umorzenie postępowanie w zakresie dotychczasowym (pkt I wyroku), zaś o nowym żądaniu powoda rozstrzygnięcie w dalszej części wyroku.

Zgodnie z przepisem ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej:

Art. 2b. 1. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

2. W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

3. (...), na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności,
o których mowa w ust. 2, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

(…)

4. Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości:

1) zbywanej lub oddawanej w posiadanie:

a) osobie bliskiej,

(…)

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w ustawie mowa jest o „osobie bliskiej” – należy przez to rozumieć m.in. zstępnych.

To oznacza, że dokonana w okresie 5 lat od 16.10.2019 r. darowizna na rzecz syna nie była objęta wynikającym z art. 2b ustawowym zakazem zbycia nieruchomości.

Ponadto w § 11 ust. 1 pkt 1 aktu notarialnego - umowy sprzedaży z dnia 16.10.2019 r. rodzice pozwanego zobowiązali się m.in. do nieprzenoszenia własności nieruchomości nabytej tym aktem z Zasobu przez okres 15 lat oraz do osobistego prowadzenia na niej działalności rolniczej – pod rygorem kary umownej określonej
w punkcie 2.

To oznacza, że naruszenie umownego zobowiązania pozwanych z § 11 ust. 1 pkt 1 aktu notarialnego mogłoby stanowić dla powoda jedynie podstawę do żądania zapłaty kary umownej, a nie do wykonania prawa odkupu.

(...) wyrokiem z 18 marca 2010 roku (sygn. akt (...)) orzekł, że art. 29 ust. 5 ustawy z 19 października 1999 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi (...) jest niezgodny z Konstytucją. Zgodnie z wyrokiem Trybunału zakwestionowany przepis stracił moc 29 marca 2010 roku.
Art. 29 ust. 5 stwierdzał, że Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo odkupu nieruchomości na rzecz (...) w okresie 5 lat licząc od dnia jej nabycia od Agencji. Wyjątkiem były nieruchomości położone w granicach specjalnych stref ekonomicznych. Prawo odkupu musiało być ujawnione w (...) prowadzonej dla nieruchomości. Przepis ten nie zawierał dalszych szczegółowych uregulowań dotyczących przesłanek umożliwiających wykonanie prawa odkupu ani warunków dotyczących zwrotu ceny i nakładów. W tej sytuacji zastosowanie znajdowały przepisy Kodeksu cywilnego o umownym prawie odkupu (art. 593-595).
Na gruncie ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nie istnieją przepisy regulujące umowne prawo odkupu, które jest podstawą prawną niniejszego sporu. Zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego o umownym prawie odkupu (art. 593-595).

Zbycie nieruchomości przez kupujących – rodziców pozwanego było równolegle przesłanką wykonania przez (...) (w okresie 5 lat od daty sprzedaży) prawa odkupu. W niniejszej sprawie bezsporne jest, iż pozwany otrzymał sporną nieruchomość rolną na podstawie umowy darowizny od rodziców 29 maja 2023 r., a więc w okresie 5 lat od daty sprzedaży. Lektura pism przedprocesowych (chodzi szczególnie o pismo (...)
z 28.06.2024 r. k. 45) wskazuje jednak na to, że choć uczynienie darowizny w owym okresie 5-letnim mieściło się w umówionych przesłankach wykonania przez powoda prawa odkupu, nie ono było dla Krajowego Ośrodka (...) przyczyną (podstawą faktyczną i prawną) wykonania tego prawa. Powód powołał się w piśmie
z 28.06.2024 r. na inną przyczynę – zamiar zbycia nieruchomości przez pozwanego na rzecz spółki. Fakt, że w uzasadnieniu pozwu pojawiły się już dwie podstawy wykonania prawa odkupu, Sąd uznał za podjętą przez pełnomocnika procesowego powoda próbę zwiększenia szans strony powodowej na powodzenie procesu. Próba ta skończyła się jednak niepowodzeniem.

Skupiając się więc na pierwszej z omawianych czynności prawnych – na akcie darowizny z 29.05.2023 r., należy podkreślić, że skoro darowizna została dokonana przez M. i M. M. (1) na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu ustawy, nie była czynnością przez ustawę zabronioną. Oczywiście, mogła zostać mimo to ujęta jako jedna z przesłanek powstania po stronie (...) umownego prawa odkupu. Wymaga podkreślenia, że w akcie notarialnym darowizny – w § 8 ust. 2 (k. 27) obdarowany P. M. zlecił notariuszowi przesłanie listem poleconym wypisu aktu Krajowemu Ośrodkowi (...) celem spełnienia ciążącego na nabywcy obowiązku zawiadomienia Krajowego Ośrodka (...) o treści umowy w związku z umownym prawem odkupu ujawnionym w dziale (...) księgi wieczystej. Dodatkowo w § 6 pkt 6 aktu (k. 26) został pouczony o tym, że jako nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, prowadzić to gospodarstwo osobiście, nadto nie zbywać jej ani nie oddawać w posiadanie innym podmiotom w tym okresie.

Jednak z następujących przyczyn darowizna ta nie powinna być dla powoda usprawiedliwieniem skorzystania z prawa odkupu. Po pierwsze, jak już to omówiono wcześniej, nie była to przyczyna dla powoda rzeczywista – pojawiła się dopiero
w uzasadnieniu pozwu. Można tu dodać, że z aktu notarialnego darowizny wynika
w § 1 ust. 3 lit. e, że darczyńcy poprzedzili darowiznę wysłaniem Krajowemu Ośrodkowi (...) przesyłką poleconą zawiadomienia o zamiarze zbycia nieruchomości na rzecz ich syna. Zapisu tego (...) nie kwestionował w procesie ani nie zgłaszał twierdzenia o tym, by kiedykolwiek przed aktem darowizny czy później (aż do wniesienia powództwa w tej sprawie) sprzeciwił się darowiźnie. Co więcej, swą następczą, dorozumianą zgodę na tę darowiznę wyraził dostatecznie jasno decyzją
z dnia 7 lutego 2024 r. o zgodzie na dalsze zbycie nieruchomości – przez obdarowanego na rzecz spółki, w formie aportu. Wszystko to sprawia, że powództwo oparte na tej podstawie należy uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.) - zasadą zaufania i lojalności, jaką powinna cieszyć się agencja wykonawcza w ramach administracji publicznej wobec społeczności lokalnej.

Z podobnych względów i na tej samej podstawie prawnej (art. 5 k.c.) powództwo podlega oddaleniu również przez pryzmat drugiej z podstaw prawa odkupu wskazywanych w pozwie – zamiaru dalszego zbycia nieruchomości przez obdarowanego na rzecz spółki. Nawet przy uwzględnieniu pewnej dwoistości funkcjonowania Krajowego Ośrodka (...) (jako z jednej strony agencji wykonawczej w ramach administracji publicznej, a z drugiej strony jako podmiotu prawa cywilnego) nie do pogodzenia ze wymienionymi wyżej zasadami współżycia społecznego jest sytuacja, w której równolegle dochodzi do zupełnie sprzecznych rozstrzygnięć w reakcji na wniosek obdarowanego, który wpłynął do (...) w dniu 8.01.2024 r. – chodzi z jednej strony o decyzję (...) z 7 lutego 2024 r. o wyrażeniu zgody na dalsze zbycie nieruchomości, a z drugiej strony (w niezmienionych okolicznościach) o uznanie, że zachodzą przesłanki do wykonania umownego prawa odkupu, skutkujące złożeniem oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu. Co ważne, tej dwoistości i wewnętrznej sprzeczności powód nie jest w stanie wyjaśnić racjonalnie
w uzasadnieniu pozwu ani w replice do odpowiedzi na pozew.

Sąd nie uwzględnił zarzutów odpowiedzi na pozew ani nie uznał za wiarygodne idących w tym kierunku zeznań pozwanego, że w momencie złożenia przez powoda oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu pozwany nie miał już zamiaru zbycia nieruchomości na rzecz osoby trzeciej. W tym zakresie Sąd podziela argumentację repliki powoda – że pozwany wycofał wprawdzie wniosek o zgodę na zbycie nieruchomości, ale nie zniweczyło to jego zamiaru, skoro można podejrzewać, iż cofnięcie wniosku było jedynie działaniem pozornym, które nastąpiło po złożeniu oświadczenia (...) o wykonaniu prawa odkupu. Zupełnie chybione są też argumenty pozwanego, że znikąd nie wynika, by zamierzane przez niego dalsze zbycie nieruchomości miało nastąpić w okresie 5 lat od daty nabycia, a nie później. W ocenie Sądu decydująca jest data ujawnienia zamiaru. To oznacza możliwość uznania oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu za ważne. W ocenie Sądu ponadto oświadczenie to mogło być skutecznie złożone pozwanemu, nie pierwotnym nabywcom nieruchomości (rodzicom pozwanego), skoro prawo odkupu ujawniono
w (...). W tej ostatniej kwestii Sąd Okręgowy w (...) podziela ocenę prawną wyrażoną w wydanym w niniejszej sprawie na potrzeby zabezpieczenia postanowieniu Sądu Apelacyjnego w (...) z 29.01.2025 r. (sygn. (...)).

Sąd nie kwestionuje, że powód jako wyspecjalizowana państwowa osoba prawna, ma prawo wykonywać czynności w obu powyżej wskazanych sferach. Nie budzi również wątpliwości, że (...) co do zasady mógłby skorzystać z prawa odkupu przewidzianego w umowie. Jednakże w realiach niniejszej sprawy, sposób w jaki powód z tego prawa chce skorzystać, pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Powód udzielając pozwanemu zgody na zbycie nieruchomości na rzecz spółki, dał wyraz temu, że nie sprzeciwia się planowanemu obrotowi nieruchomością, uznając go za zgodny z celami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Pozwany działał w zaufaniu do tej decyzji i w granicach prawa uzyskał wymaganą zgodę, a następnie zrezygnował z zamiaru sprzedaży, nie doprowadzając do naruszenia przepisów ustawy. W tej sytuacji złożenie przez powoda oświadczenia
o wykonaniu prawa odkupu, bez zmiany stanu faktycznego i prawnego, należy ocenić jako działanie nieproporcjonalne i nieuzasadnione, sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Sąd uznał, że powód korzystając z przysługującego mu uprawnienia, uczynił z niego użytek w sposób, który nie służył realizacji celu ustawy. Ustawa
o kształtowaniu ustroju rolnego ma na celu m.in. poprawę struktury agrarnej, wspieranie rodzinnych gospodarstw rolnych i zapewnienie właściwego wykorzystania gruntów rolnych. Celem ustawy nie jest natomiast ograniczanie rozwoju gospodarstw rolnych prowadzonych zgodnie z prawem przez dotychczasowego właściciela. Wartym uwzględnienia jest fakt, że nieruchomość objęta sporem od lat pozostaje
w posiadaniu i władaniu rodziny pozwanego. Początkowo bowiem grunty były dzierżawione przez rodziców pozwanego, którzy prowadzili na nich działalność gospodarczą w ramach rodzinnego gospodarstwa. Następnie rodzice pozwanego nabyli nieruchomość na własność, a po latach darowali ją synowi - pozwanemu. Pozwany kontynuuje prowadzenie gospodarstwa rolnego, które ma charakter rodzinny w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a grunty są wykorzystywane zgodnie z ich rolniczym przeznaczeniem. W ocenie Sądu okoliczność ta ma istotne znaczenie przy ocenie działań powoda w świetle zasad współżycia społecznego. W realiach sprawy wykonanie przez (...) prawa odkupu nie służyło ochronie interesu publicznego ani realizacji celu ustawy, jakim jest powyżej wspomniane wspieranie i ochrona rodzinnych gospodarstw rolnych, lecz prowadziłoby do naruszenia ciągłości funkcjonowania takiego gospodarstwa, istniejącego
i prowadzonego przez tę samą rodzinę od wielu lat.

Sąd nie podzielił zarzutu pozwanego jakoby powód naruszył obowiązek wynikający z art. 3 k.p.c. Przepis ten nakłada na strony obowiązek dokonywania czynności procesowych zgodnie z dobrymi obyczajami, przedstawiania dowodów
i twierdzeń zgodnie z prawdą oraz współdziałania w wyjaśnieniu sprawy. W niniejszym postępowaniu powód formułował swoje żądanie w oparciu o przysługujące mu umowne prawo odkupu i w tym zakresie wskazywał istotne dla jego oceny fakty. To, że
w pozwie lub dalszych pismach nie odniósł się szerzej do okoliczności dotyczącym m.in. historii gospodarstwa rodzinnego pozwanego, nie może być uznane za działanie wbrew dobrym obyczajom procesowym. Nie wykazano, aby powód działał w złej wierze, celowo zataił informacje mogące mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia lub próbował wprowadzić Sąd w błąd. Pominięcie pewnych okoliczności wynikało raczej
z przyjętej przez powoda koncepcji prawnej sprawy.

Uprawnienie odkupu, opatrzone pięcioletnim terminem, zostało powodowi przyznane w § 13 ust. 1 umowy z 16 października 2019 r., w oparciu o którą przeniósł własność gruntów. Mogło być wykonane w sytuacji, w której doszłoby do zbycia nieruchomości. Kupujący przenieśli sporną rzecz na pozwanego umową darowizny. Nie ma oparcia stanowisko pozwanego, że prawo odkupu wygasło z uwagi na dokonanie tego zbycia. W doktrynie przyjmuje się, że uprawnienie unormowane w art. 593 i nast. k.c. nie blokuje i nie przestaje istnieć w przypadku rozporządzenia rzeczą (patrz, np.: red. M. Załucki. Kodeks cywilny. Komentarz. Wydanie 4. 2024 r., art. 593, n.b. 2; Legalis. red. K. Osajda, W. Borysiak. Kodeks cywilny. Komentarz. Wydanie 33. 2024 г., art. 593, n.b. 4).

W odniesieniu do twierdzenia powoda przedstawiającego złożenie przez niego oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu nieruchomości jako próby wzmocnienia ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych Sąd dał wiarę twierdzeniom pozwanego. Uznał je za spójne, logiczne i wiarygodne. Powód bowiem odpierając zarzut nadużycia prawa podniesiony przez pozwanego, wskazywał, że rodzice pozwanego nie realizowali należycie obowiązków związanych z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Twierdzenia te mają jednak charakter jedynie ogólnikowy i nie zostały poparte żadnym materiałem dowodowym.

Tytułem podsumowania należy wskazać, że prawo odkupu, przewidziane w art. 593–595 k.c., ma na celu zapewnienie sprzedawcy możliwości odzyskania zbytej rzeczy w ściśle określonych sytuacjach, gdy wymaga tego ochrona jego uzasadnionych interesów. W odniesieniu do nieruchomości wchodzących w skład (...) (...) instytucja ta pełni funkcję szczególną - ma zabezpieczać interes (...) oraz zapewniać, że grunty przekazywane
w ręce prywatne będą wykorzystywane zgodnie z ich rolniczym przeznaczeniem. Jednakże, podobnie jak każde prawo majątkowe, prawo odkupu podlega ocenie
z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. Art. 5 k.c. stanowi normę
o charakterze klauzuli generalnej, której celem jest zapobieganie sytuacjom, w których formalne wykonywanie prawa prowadziłoby do skutków rażąco niesprawiedliwych lub sprzecznych z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Ustanowienie prawa odkupu nie oznacza, ze (...) może z niego korzystać
w sposób dowolny lub automatyczny, niezależnie od okoliczności. Każde uprawnienie, także to przysługujące organowi państwa, powinno być wykonywane w granicach jego społeczno-gospodarczego przeznaczenia, a jego realizacja nie może prowadzić do skutków sprzecznych z zasadami współżycia społecznego. Prawo odkupu nie może powinno być wykorzystywane jako instrument represyjny wobec nabywcy, który rezygnuje z planowanego zbycia. Celem ustawodawcy, wyrażonym zarówno w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi (...), jak i w ustawie
o kształtowaniu ustroju rolnego, jest zapewnienie racjonalnego i stabilnego obrotu nieruchomościami rolnymi oraz ochrona rolniczego charakteru gruntów, a nie arbitralne odzyskiwanie nieruchomości już sprzedanych. W orzecznictwie podkreśla się, ze wykonywanie przez organy państwowe uprawnień cywilnoprawnych powinno być zgodne z zasadą proporcjonalności i nienadużywania pozycji dominującej (por. wyrok SN z 23.11.2017 r., (...); wyrok SA w (...) z 17.12.2020 r., (...)).

W świetle całokształtu okoliczności sprawy Sąd uznał, ze powód, wykonując prawo odkupu, naruszył omówione wcześniej zasady współżycia społecznego. Zastosowanie art. 5 k.c. w niniejszym stanie faktycznym jest w pełni uzasadnione, albowiem realizacja prawa odkupu prowadziłaby do nieuzasadnionego pokrzywdzenia pozwanego i pozostawałaby w sprzeczności z powszechnym poczuciem sprawiedliwości.

Aby dopełnić uzasadnienia wyroku, można jeszcze odnieść się do ostatniej kwestii – wysokości ceny, za którą miałoby nastąpić wykonanie prawa odkupu, gdyby nastąpiło zgodnie z żądaniem powoda. Powód podwyższył tę cenę w ramach modyfikacji powództwa, ustalając ją na poziomie 2 676 799,04 zł, częściowo zgodnie
z zarzutami odpowiedzi na pozew. Ustosunkowując się do tego, pozwany stwierdził na rozprawie, że ta cena byłaby zbyt niska, ponieważ nie obejmuje notarialnych kosztów darowizny. W tym zakresie dodatkowego ustalenia wymaga, że w akcie darowizny
(§ 13 ust. 3) cena na wypadek wykonania prawa odkupu została ustalona jako suma ceny sprzedaży określonej w § 3 aktu, udokumentowanych kosztów poniesionych przez kupujących w związku z zawarciem niniejszej umowy (a więc umowy sprzedaży – przypis Sądu) i przeniesieniem własności nieruchomości, to jest opłaty notarialnej, wpisu w związku z ujawnieniem własności w (...) i wartości nakładów na nieruchomość poniesionych do dnia wykonania prawa odkupu w wysokości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez sprzedającego. W katalogu tym nie mieści się w żaden sposób koszt aktu notarialnego darowizny, dlatego stanowisko pozwanego w tym przedmiocie jest ostatecznie bezpodstawne.

Wobec powyższego Sąd oddalił powództwo (pkt II wyroku). O kosztach procesu rozstrzygnięto w pkt (...) i IV wyroku. Wniosek powoda (który przegrał proces) podległ oddaleniu na zasadach ogólnych – art. 98 k.p.c. Jednocześnie Sąd odstąpił od obciążania powoda kosztami procesu pozwanego - na podstawie art. 102 k.p.c., zgodnie z którym w wypadkach szczególnie uzasadnionych Sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Wyrażona w tym przepisie zasada ma charakter szczególny i stanowi wyjątek od reguły przewidującej, że to strona przegrywająca proces ponosi odpowiedzialność wobec przeciwnika za koszty postępowania. Przez wzgląd na zasadę słuszności Sąd odstąpił od zasady odpowiedzialności za wynik procesu. To sprawa dość trudna, nieoczywista, a powód mógł mieć usprawiedliwione przekonanie o swej racji. Pozwany powinien wyjść z procesu z poczuciem wystarczającej wygranej co do zasady. Gdyby stanąć na stanowisku zgodnym z odpowiedzią na pozew, pozwanemu należałyby się według art. 98 k.p.c. koszty procesu w wysokości 15 017 zł, a w tym jedna stawka wynagrodzenia adwokackiego odpowiednia do wartości przedmiotu sporu przewyższającej 2 mln zł oraz opłata od pełnomocnictwa procesowego.

sędzia Rafał Kubicki