Wyrok z 30 grudnia 2024, sygn. I C 496/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 grudnia 2024 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Barbara Przybylska
Protokolant:	Karolina Fojcik

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2024 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa (...) w T.

przeciwko Gminie T.

o zapłatę

1.  oddala powództwo

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 10800 (dziesięć tysięcy osiemset) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia tytułem zwrotu kosztów procesu

SSO Barbara Przybylska

Sygnatura akt I C 496/23

UZASADNIENIE

Powódka (...) w T. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej Gminy T. wartości nakładów poczynionych na nieruchomość położną przy ul. (...) w T. z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia złożenia powództwa w wysokości 307.858,14 zł dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach prowadzi księgę wieczystą nr (...) dz. nr (...). W uzasadnieniu wskazała, że korzystała z nieruchomości będąc przekonaną, iż jest użytkownikiem nieruchomości wobec czego w latach 2007 roku do 2021 roku dokonała nakładów na przedmiotową nieruchomość w kwocie nie mniejszej niż 307.858,14 zł i wszystko co znajduje się na przedmiotowej nieruchomości jest dziełem powódki (pozew k.7 i nast.).

Pozwana Gmina T. wniosła o oddalenie powództwa i wskazała, iż powódka posiadała nieruchomość w złej wierze, gdyż na jej rzecz nigdy ani nie ustanowiono użytkowania nieruchomości ani tez nie wpisano użytkowania do księgi wieczystej. Podniosła także zarzut niewykazania faktu dokonania nakładów na nieruchomość pozwanej, niewykazania zakresu roszczenia o zwrot nakładów na nieruchomości (nakłady konieczne); niewykazania faktu wzbogacenia pozwanej i zubożenia powódki o wartość nakładów na nieruchomość jak i zarzut nieuwzględnienia korzyści związanych z korzystaniem z nieruchomości. Z ostrożności procesowej pozwana wniosła o zaliczenie (pomniejszenie) na poczet dochodzonych nakładów (do wysokości dochodzonych nakładów) czynszów i kaucji z umów najmu, opisanych w odpowiedzi na pozew ok pkt „m” do „u”. (odpowiedź na pozew k.105 i nast.).

Powódka w piśmie procesowym z dnia 31 października 2023 roku (k.186-186v) podniosła, iż dokonując nakłady na nieruchomość dokonywała w dobrej wierze, a pozwana wzbogaciła się kosztem powódki, która wybudowała na nieruchomości budynek i przez kilkadziesiąt lat go utrzymywała.

Pozwana w piśmie procesowym z dnia 16 listopada 2023 roku (k.197 i nast.) podtrzymała dotychczasowe stanowisko i wskazała ponownie, że powódka nie udowodniła poczynienia nakładów jak i ich wartości na dzień zwrotu nieruchomości,, nie udowodniła zakresu roszczenia o zwrot nakładów w zależności od tego czy nakłady zostały dokonane w dobrej czy złej wierze, nie wykazała faktu wzbogacenia pozwanej i zubożenia powódki o wartość nakładów na nieruchomość czy też nie wypowiedziała się do konieczności zaliczenia na poczet nakładów wartości uzyskanych korzyści.

W kolejnym piśmie procesowym z dnia 9 kwietnia 2024 roku (k.251-251v) powódka zakwestionowała kwoty wskazane przez pozwaną w odpowiedzi na pozew wskazane w pkt „m” do „u”. Wskazując, ze pozwana twierdzi, że powódka miała uzyskiwać korzyści, których ewentualne dochodzenie jest przedawnione w znacznej części. Zdaniem powódki pozwana gołosłownie twierdzi, ze domniemane korzyści obejmują kaucje, co jest sprzeczne z treścią porozumień zawartych z najemcami w punkcie 4, gdzie gmina oświadcza, ze nie przejmuje kaucji wpłaconej przez najemcę.

Pozwana w piśmie z dnia 17 kwietnia 2024 roku (k.257-257v) wskazała, że powódka nie przyznała się, przynajmniej w części, że wynajmowała nieruchomość uzyskując czynsze najmu. A domagając się zwrotu nakładów koniecznych powódka powinna uwzględnić czynsze najmów, czy roszczenia o zapłatę czynszów najmu oraz korzyści w postaci uzyskanych depozytów nieprawidłowych (kaucji gotówkowych).

Pismem z dnia 28 sierpnia 2024 roku (k.272-272v) powódka doprecyzowała jakie nakłady zostały poczynione na nieruchomości, wskazując, że wymieniła po 1 szt. drzwi w (...), w (...) (...), a także stolarkę aluminiową po 1 szt. w lokalach (...) i (...) oraz okna PCV w (...) x 2 szt., w firmie (...) x 5 szt. ( w tym okna z tyłu budynku), z(...) x 11 szt. I (...) (...) 3 szt. oraz podtrzymała dotychczasowe stanowisko.

Pozwana podniosła, że powódka nie wykazała, iż poczyniła konkretne nakłady na posiadaną bez tytułu prawnego zabudowaną nieruchomość. Nadto nakłady te nie byłyby nakładami koniecznymi, czyli nakładami niezbędnymi do utrzymania rzeczy w należytym stanie, umożliwiającym normalne korzystanie z niej, stanowiące wydatki na remonty, konserwację i utrzymanie nieruchomości (pismo z dnia 5 września 2024 roku k.297-298).

Sąd ustalił, co następuje:

Powodowa spółdzielnia od lat osiemdziesiątych XX wieku była posiadaczem nieruchomości położonej w T. przy ul (...), stanowiącej pierwotnie działkę nr (...), która w 1997r. została podzielona na dwie działki – nr (...) (KW (...)) i działkę (...).

Na działce (...) w latach osiemdziesiątych został wzniesiony pawilon handlowy. Na wniosek (...) decyzją nr (...) z 6.11.1980r. zatwierdzono plan realizacyjny i wydano pozwolenie na budowę pawilonu handlowego (decyzja k. 131). Po zakończeniu budowy został przekazany poprzedniczce prawnej powódki – (...) T. (protokoły k. 182-183 akt I C 2156/19).

Decyzją (...) ustalono wysokość opłat za istniejące prawo zarządu – jednak bez odwołania się do jakiejkolwiek wcześniejszej decyzji o ustanowieniu takiego prawa (decyzja k. 11 akt I C 2156/19).

Decyzją komunalizacyjną z 6.06.1992 sporna nieruchomość stała się własnością pozwanej Gminy. Pozwana została wpisana jako właściciel w księdze wieczystej. W księdze tej brak wpisów dotyczących użytkowania ani innych ograniczonych praw rzeczowych. (KW k. 111-130)

Powódka od 1991r. powołując się na przysługujące jej prawo użytkowania ubiegała się o ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego, (wniosek k. 52,60 akt IC 2156/19). 30.09.1997r. sporządzono projekt podziału działek , a decyzją z 20.10.1997 (k. 55 akt I C 2156) burmistrz Miasta T. wydzielił działki (w tym (...)) ze wskazanie, że podział następuje w związku z uregulowaniem spraw terenowo-prawnych zgodnie z faktycznym zainwestowaniem i użytkowaniem terenu przez powódkę. Sporządzono protokół uzgodnień (k. 57 akt I C 2156/19), do ustanowienia użytkowania wieczystego jednak nie doszło.

Powódka ponowiła wniosek w 2008 r. (k. 60 akt I C 2156/19). Postanowieniem z 30.04.2009r. Burmistrz Miasta T. postanowił oddać pozwanej jako użytkownikowi nieruchomości w użytkowanie wieczyste działkę nr (...) (k. 36 akt I C 2156/19). Do wykonania tego postanowienia nigdy nie doszło.

Pozwana opierając się na oświadczeniach powódki i odwołując się do decyzji (...) (k.11), która ustalała wysokość opłat za prawo zarządu ustalał wysokość opłaty rocznej za użytkowanie, która powódka płaciła ((decyzja k. 40 akt I C 2156/19, k. 47, 50 akt I C 2156/19). Ponadto w zaświadczeniach z 7.04.2010r. i z 8.08.2013r. stwierdzał, że powódka jest użytkownikiem - na podstawie decyzji (...) (k. 34,35 akt I C 2156/19). Tymczasem żadna z tych decyzji nie stanowiła o ustanowieniu jakiegokolwiek prawa na rzecz powódki.

W ramach postępowania kontrolnego pozwana Gmina stwierdziła brak dokumentów świadczących o prawie użytkowania dla powódki i wezwała ją do wykazania prawa, czemu powódka nie sprostała (świadkowie M. K. i B. S. k. 238-239).

Pismem z 24.04.2017r. pozwana Gmina wezwała powódkę do wydania nieruchomości, w odpowiedzi powódka powołała się na przysługujące jej na podstawie decyzji (...) prawo użytkowania. We wrześniu 2018r. pozwana Gmina wniosła pozew o wydanie nieruchomości, ostatecznie nieruchomość została wydana w trybie egzekucji w dniu 28.04.2022r. (bezsporne)

Nieruchomość ta do 2022r. pozostawała w posiadaniu powódki, która wykorzystywała ją we własnej działalności. Znajdujący się na niej tzw.” niski pawilon” był wykorzystywany jako magazyny i pomieszczenia gospodarcze. Powodowa spółdzielnia w celu zmiany ich przeznaczenia -wynajmu pomieszczeń i uzyskania dochodów z najmu w latach dwutysięcznych zdecydowała o remoncie mającym doprowadzić do przystosowania ich pod wynajem. Powódka była w tym czasie posiadaczem wielu nieruchomości, równolegle prowadziła remont położonego w sąsiedztwie „wysokiego pawilonu” . W obiekcie „niskiego pawilonu” prowadziła prace mające na celu podwyższenie standardu tak, by pomieszczenia nadawały się do wynajęcia i by móc czerpać pożytki z najmu. (świadek M. B. k. 237)

Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie powołanych wyżej dowodów.

Podkreślić należy, że strona powodowa nie zaoferowała właściwie żadnych dowodów, mogących świadczyć zarówno o jej prawie do użytkowania nieruchomości (dobrej wierze), jak i dowodów pozwalających na ustalenie czy i jakich nakładów dokonano na działce (...). Jedynymi powoływanymi dowodami były odręczny zbiorczy wykaz (k. 19) , zestawienie faktur ( k. 20-40,44v-53,57v-67,70,73, 79v-80, 274-291) oraz kosztorysów (k. 55-57 74, 77, 81-84, 89, 90), protokołów 41-44 71, 75,79, i umowy dot. sklepu (?) k. 54, zlecenia k. 68 . Z dokumentów tych nie wynika jakie prace miałyby obejmować, w jakich lokalach, czego konkretnie dotyczyły kosztorysy, protokoły i umowy. Zarzut pozwanej, ze faktury te mogły dotyczyć prac w jakichkolwiek obiektach pozostających we władaniu powódki nie został w żaden sposób obalony. Powódka (i wnioskowany świadek) nawet nie byli w stanie wskazać adresu tego obiektu. Jednocześnie z zeznań świadka wynika, że w tym samym okresie remontowano „wysoki pawilon”, którego roszczenie nie ma obejmować – co czyni słusznym zarzut pozwanej, że wskazane w fakturach i wykazie koszty mogły dotyczyć np. tego obiektu bądź jakiegokolwiek innego niż powoływane „niskie pawilony”. Jedynym dowodem na to, że objęte pozwem i zestawieniem faktur i kosztorysów nakłady miały dotyczyć lokali w „niskim pawilonie” były niepoparte żadnym innym dowodem miały być poczynione przez nieustalone osoby i w nieustalonym czasie dopiski w rodzaju „ zakład fryzjerski…” Same takie naniesienia nie mogą być dowodem na objęcie nakładami konkretnych lokali i to znajdujących się w „niskim pawilonie” . Strona powodowa, na której spoczywa ciężar dowodu obowiązana była wykazać dowodowo podstawy swego roszczenia – a więc zarówno fakt i zakres poczynionych w okresie objętym pozwem nakładów (w odniesieniu do stanu sprzed ich dokonania) , jak i charakter tych nakładów (w tym to, czy były to nakłady konieczne) oraz to, czy nakłady te skutkowały wzbogaceniem powódki w dacie wydania nieruchomości. Te kwestie były nie tylko przedmiotem zarzutów pozwanej od początku postępowania, ale także podane do wiadomości powódki w trybie art. 156 ^{( 1)} kpc. Powódka tymczasem nie podjęła inicjatywy dowodowej, rezygnując nawet z przesłuchania strony. Wniosła natomiast o dowód z opinii biegłego, domagając się ustalenia przez biegłego „ wszystkich nakładów poniesionych przez powódkę z uwzględnieniem rodzaju nakładów,
z uwzględnieniem cen na dzień wyceny na podstawie zestawienia przedłożonego do pozwu
a także wszystkich dokumentów źródłowych z uwzględnieniem kosztów robocizny wszystkich tych prac, czy nakłady były celowe i zgodne z zaleceniami prawa budowlanego i przyniosły podniesienie wartości technicznej i użytkowej nieruchomości, czy zwiększyły wartość nieruchomości i o jaką kwotę” - jednym słowem wszystkich okoliczności, które winny być przedstawione biegłemu przy zleceniu opinii, a potwierdzone dowodowo przed jej zleceniem. Zauważyć przy tym należy, że objęcie tezą dowodową „wszystkich nakładów” pozostaje w sprzeczności z żądaniem pozwu, które dotyczy tylko nakładów dokonanych od 2007r. Brak określenia poszczególnych nakładów powoduje też niemożność oceny, czy były to nakłady wcześniejsze, czy też faktycznie dokonana we wskazanym okresie. Powódka winna była w pierwszym rzędzie wykazać jakie konkretnie nakłady (zmiany w stosunku do stanu sprzed 2007r.) poczyniła, na jakiej podstawie i w jakim celu (czy dla ulepszenia, czy w ramach koniecznego utrzymania) – lub chociaż tak określić prace, by ich ocena pod kątem wpływu na wartość nieruchomości charakteru nakładów jako koniecznych, użytecznych czy zbytkownych była możliwa.

Tak sformułowana teza - przy braku innych dowodów- stanowi próbę przerzucenia na biegłego zebrania całego materiału dowodowego którego powódka nie przedstawiła, a dodatkowo nie pozwala na wycenę nakładów w zakresie objętym pozwem. Bez skonkretyzowania konkretnych robót nie jest możliwe poddanie ich ocenie biegłego. Takiego skonkretyzowania powódka nie dokonała w najmniejszym stopniu.

Ponadto, biorąc pod uwagę poniższe rozważania (i sygnalizowaną stronom ocenę pod kątem złej wiary) – konieczne było wykazanie przez powódkę wzbogacenia pozwanej w związku z dokonanymi nakładami (art. 226 § 2 kc) na dzień zwrotu nieruchomości (a więc z uwzględnieniem stanu ich zużycia) – czego zgłoszona teza nie obejmowała. Powódka, reprezentowana przez fachowego pełnomocnika powinna zdawać sobie sprawę że wzrost wartości nieruchomości w związku z nakładami nie jest tożsamy ze wzbogaceniem właściciela na chwilę wydania zwłaszcza, jeżeli wydanie jak w niniejszej sprawie nastąpiło wiele lat po dokonaniu ewentualnych nakładów.

W konsekwencji sąd pominął dowód z opinii biegłego jako niedopuszczalny i niemożliwy w tej sytuacji do przeprowadzenia. Powódka ostatecznie nie wykazała podstaw swojego żądania.

Sąd zważył:

W myśl art. 226 kc samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.

Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

W ocenie sądu nie ulega wątpliwości, że powódka posiadając nieruchomość w okresie objętym pozwem pozostawała w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo, wie, że prawo to mu nie przysługuje, albo też ten, kto wprawdzie nie ma świadomości co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy. Tym samym dobrą wiarę wyłącza zarówno pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikający z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa (Wyrok SN z 24.02.2021 r., III CSKP 34/21, LEX nr 3123462).

Powódka już od 1991r. miała świadomość nieprzysługiwania jej praw do nieruchomości. Co prawda pozwana naliczała jej opłaty za użytkowanie, wystawiała też zaświadczenia wskazujące na jej przekonanie o takim prawie powódki, jednak wynikało to z oświadczeń powódki, których aż do 2013r. nie weryfikowano. Tymczasem powódka prowadząca działalność gospodarczą i posiadająca obsługę prawną i liczne nieruchomości, co do których skutecznie doszło do uregulowania stanu prawnego, musiała – a co najmniej przy dochowaniu minimum staranności powinna była mieć świadomość braku przysługującego jej prawa . Świadczy o tym fakt, że kilkakrotnie ubiegała się o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania, a o bezskuteczności tych zabiegów wiedziała, zaś decyzja o ustanowieniu opłaty za zarząd z 1986r. , na którą powódka wielokrotnie powoływała się dla uzasadnienia swojego prawa, nawet dla osoby mało zaznajomionej z prawem nie mogła skutkować przeświadczeniem o przysługiwaniu prawa. Wreszcie z treści księgi wieczystej tej nieruchomości żadne prawo powódki nie wynikało.

W tych okolicznościach zastosowanie znajduje art. 226 § 2 kc, zgodnie z którym samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Jak podniesiono wyżej – powódka nie wykazała ani faktu i rodzaju dokonanych nakładów, ani też faktu ewentualnego wzbogacenia pozwanej na dzień wydania nieruchomości.

W tym stanie rzeczy żądanie pozwu nie mogło zostać uwzględnione.

Na marginesie , odnosząc się do twierdzeń powódki dotyczących nakładów na budowę pawilonu – fakt ten nie budzi wątpliwości, jednak żądanie pozwu nie obejmowało nakładów poczynionych przez powódkę w ogóle, ale nakłady poczynione od 2007r. Co oczywiste – budowa pawilonu w latach 80-tych nie mieści się w tym zakresie.

Nie ma też, wbrew stanowisku pozwanej podstaw do zaliczenia na poczet ewentualnego zwrotu nakładów pożytków uzyskanych przez powódkę. Ustawodawca nie przewidział kompensacji tych roszczeń w wypadku posiadania w zlej wierze – a to wobec obowiązku zwrotu pobranych pożytków (art. 224 § 2 w zw. z art. 225kc).

Mając wszystko powyższe na uwadze, sąd oddalił powództwo, o kosztach orzekając na podstawie art. 98 kpc.