Uzasadnienie z 29 kwietnia 2024, sygn. III Ca 2352/22

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 27 maja 2022 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi
oddalił powództwo P. B., P. P., A. P., R. G., W. G., A. T., K. T., I. G. przeciwko M. M., z udziałem interwenienta ubocznego po stronie powodowej Gminy M. Ł.-Zarządu Lokali Miejskich o opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Powodowie, w swej apelacji zaskarżyli wyrok w całości, zarzucając skarżonemu orzeczeniu:

1.  naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 6 i art. 20 ust. 1 oraz art. 11 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sprawie wynikające z błędnego przyjęcia, iż powództwo w niniejszej sprawie zostało wytoczone przez osoby nie posiadające zostało ono wytoczone przez współwłaścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych, nie zaś przez Zarząd reprezentujący Wspólnotę Mieszkaniową, podczas gdy powodowie dotychczas nie są współwłaścicielami wyodrębnionych lokali, lecz współwłaścicielami nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy 6 - ego Sierpnia 22 w Ł. w częściach ułamkowych, zaś w innej toczącej się przed Sądem Rejonowym dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi o sygn. akt I Ns 280/18 zawisła jest sprawa o zniesienie współwłasności nieruchomości, która jest w toku, a tym samym dotychczas nie doszło do zniesienia współwłasności nieruchomości i wyodrębnienia odrębnej własności lokali, które byłyby przypisane poszczególnym współwłaścicielom, nie została tym samym utworzona wspólnota mieszkaniowa i jej zarząd, a tym samym w ocenie powodów Sąd rozstrzygając sprawę meriti winien opierać się przede wszystkim na treści art. 222 § 1 k.c. w sytuacji, gdy nieruchomość, w której jedno z pomieszczeń zajmuje pozwany jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, która to współwłasność nie została dotychczas zniesiona, zaś postępowanie w tym przedmiocie jest w toku;

2.  błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę zaskarżonego wyroku, mający wpływ na jego treść, a polegający na tym, że Sąd mylnie przyjął, iż powodowie w niniejszej sprawie nie mają legitymacji procesowej czynnej do wytoczenia powództwa w sytuacji, gdy stan prawny nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy 6 - ego Sierpnia 22 jest nieuregulowany i między współwłaścicielami nieruchomości toczy się sprawa sądowa o zniesienie współwłasności, a tym samym do czasu jej zniesienia i wyodrębnienia odrębnej własności lokali, każdy ze współwłaścicieli, a nie wspólnota mieszkaniowa, której dotychczas nie ustanowiono, jest uprawniony do wytoczenia powództwa o eksmisję bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli, a tym samym powodowie w realiach niniejszej sprawy posiadają legitymację procesową czynną do wytoczenia powództwa o eksmisję i błędne jest przeciwne stwierdzenie Sądu I instancji;

3.  błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę zaskarżonego wyroku, mający wpływ na jego treść, a polegający na niewłaściwym przyjęciu, iż powodowie w niniejszej sprawie nie mieli umocowania do wypowiedzenia umowy najmu pozwanemu, zaś pełnomocnictwo udzielone I. G. będącej zarazem współwłaścicielem nieruchomości nie mogło zostać skutecznie udzielone, podczas gdy przedmiotowe wypowiedzenie i pełnomocnictwo do dokonania tej czynności winno zostać oceniane przez pryzmat art. 199 k.c., zaś wyżej wymieniona posiadała pełnomocnictwo od wszystkich współwłaścicieli nieruchomości do zarządzania nieruchomością wspólną i żaden ze współwłaścicieli nie wyraził sprzeciwu wobec wypowiedzenia umowy najmu pozwanemu, a tym samym czynność ta w ocenie skarżących była w pełni skuteczna pod względem faktycznym i prawnym.

W związku z tak postawionymi zarzutami powodowie wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości, względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji, jak również o zasądzenie od strony pozwanej kosztów zastępstwa adwokackiego powodów według norm przepisanych

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Orzeczenie Sądu Rejonowego jest prawidłowe i musi się ostać, pomimo iż Sąd Okręgowy nie podziela ustaleń faktycznych i rozważań prawnych Sądu I instancji w zakresie, w jakim stanowiły podstawę do oddalenia powództwa z uwagi na bark legitymacji procesowej czynnej powodów - współwłaścicieli nieruchomości.

W ocenie Sądu Okręgowego, w niniejszej sprawie powództwo zasługiwało na oddalenie, jednakże z innej przyczyny niż brak legitymacji procesowej czynnej po stronie powodowej.

Z treści księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych nr (...) dla nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy 6 - ego Sierpnia 22, wynika, że w budynku posadowionym na nieruchomości, dotychczas nie wyodrębniono prawnie żadnego lokalu (dział II, rubryka 2.3 – k. 47). Powodowie pozostają współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych. Stąd też przepisy art. 20 ust. 1 i art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie mają zastosowania w niniejszej sprawie. Powodowie nie są bowiem właścicielami wyodrębnionych lokali, a współwłaścicielami ułamkowymi całej nieruchomości. Zgodnie z art. 20 ust. 1 w/w ustawy jedynie właściciele lokali wyodrębnionych są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, który w imieniu i na rzecz właścicieli będzie kierował sprawami wspólnoty. W dziale II księgi wieczystej brak jest jednak wpisów, świadczących o istnieniu takich właścicieli na przedmiotowej nieruchomości.

W niniejszej sprawie właścicielem w stosunku do pozwanego - najemcy lokalu jest ogół współwłaścicieli nieruchomości. Ponieważ pozwany zawarł umowę najmu ze współwłaścicielami nieruchomości reprezentowanymi przez upoważnioną współwłaścicielkę I. G., jako strona tej umowy, mogli oni skutecznie ją wypowiedzieć. Skutecznie też udzielili oni I. G. pełnomocnictwa materialnoprawnego, do wypowiedzenia pozwanemu umowy. Dodać należy, że I. G. posiadała pełnomocnictwo od wszystkich współwłaścicieli nieruchomości do zarządzania nieruchomością wspólną i żaden ze współwłaścicieli nie wyraził sprzeciwu wobec wypowiedzenia umowy najmu pozwanemu. Tak więc, czynność ta dokonana z zachowaniem wszystkich ustawowych wymogów, musiałaby zostać uznana za skuteczną.

Zgodnie z art. 222 § 1 k.c. właściciel (w niniejszej sprawie współwłaściciele) może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Jeżeli w związku z tym osoba, która włada rzeczą nie ma ku temu skutecznego wobec właściciela tytułu prawnego, właściciel może od niej żądać wydania rzeczy. W niniejszej sprawie istotne były postanowienia ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 2005 r. nr 31 poz. 266 z późn. zm.). Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy, wypowiedzenie stosunku prawnego będącego podstawą do odpłatnego używania lokalu przez lokatora może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 tego przepisu. Przepis ten ma charakter normy prawnej bezwzględnie obowiązującej, a katalog przyczyn uzasadniających wypowiedzenie stosunku najmu jest zamknięty.

Powodowie oparli swoje żądanie na treści art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy. Zgodnie z powołanymi przepisami, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, i jest on uprawniony do odpłatnego używania lokalu, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Podmiotem legitymowanym do wystąpienia z powództwem na powyżej wskazanej podstawie jest wyłącznie właściciel, czyli na gruncie niniejszej sprawy współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości. Dokonane wypowiedzenie powinno dla swej skuteczności zostać poprzedzone pisemnym upomnieniem lokatora, czego w niniejszej sprawie nie uczyniono.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Z treści powołanych wyżej przepisów wynika, iż dla skuteczności wypowiedzenia stosunku najmu z tejże przyczyny wynajmujący jest obowiązany skierować do najemcy w pierwszej kolejności pisemne upomnienie. Dopiero, gdy najemca, pomimo pisemnego upomnienia, nadal nie zmieni swojego postępowania wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia stosunku najmu z tejże przyczyny.

W świetle dyspozycji art. 6 k.c., to na stronie powodowej spoczywał ciężar udowodnienia okoliczności faktycznych, z których wywodził skutki prawne. Z treści art. 232 k.p.c. wynika obowiązek wskazania dowodów na stwierdzenie faktów przez stronę, która z tych faktów wywodzi skutki prawne.

Strona powodowa, przedstawiając w toku procesu pismo w sprawie wypowiedzenia umowy najmu z dnia z 25 listopada 2020 roku, wykazała co prawda przyczyny uzasadniające wypowiedzenie pozwanemu umowy najmu, stosownie do treści art. 11 ust. 2 ustawy, jednakże nie dopełniła innego wymogu z powołanej wyżej ustawy, tj. wymogu z art. 11 ust. 1 i 2 pkt 2.

Aby móc skutecznie wypowiedzieć wiążącą umowę najmu, a w konsekwencji aby móc następnie dochodzić opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego przez osobę, która używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, osoba ta przed wypowiedzeniem umowy musi bezwzględnie otrzymać upomnienie.

W niniejszej sprawie przede wszystkim nie uprzedzono pozwanego o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu w przypadku niezaprzestania przez niego postepowania wykraczającego w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu, lecz od razu wypowiedziano umowę.

Konsekwencją powyższego jest uznanie, że wypowiedzenie stosunku najmu pozwanemu jest nieskuteczne, tym samym pozwany nadal ma tytuł prawny do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu, wynikający z zawartej umowy najmu, co jednocześnie, w przełożeniu na niniejszą sprawę, ma to znaczenie, iż powództwo o eksmisję pozwanego ze spornego lokalu nie zasługuje na uwzględnienie.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy uznał, że brak jest podstaw do zmiany orzeczenia Sądu I instancji. Apelacja powodów, choć częściowo uzasadniona w zarzutach, nie mogła podważyć zasadności rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego, co za tym idzie podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.