Wyrok z 22 stycznia 2025, sygn. XXV C 351/22

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 stycznia 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Paweł Duda

Protokolant: protokolant sądowy Urszula Flaga

po rozpoznaniu w dniu 22 stycznia 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. B. (1), I. B. i Z. B.

przeciwko (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej z siedzibą w W.

o zapłatę

I.  zasądza od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w W. na rzecz A. B. (1) kwotę 10.476,93 zł (dziesięć tysięcy czterysta siedemdziesiąt sześć złotych dziewięćdziesiąt trzy grosze) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 marca 2022 r. do dnia zapłaty;

II.  zasądza od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w W. na rzecz I. B. i Z. B. kwotę 24.446,16 zł (dwadzieścia cztery tysiące czterysta czterdzieści sześć złotych szesnaście groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 marca 2022 r. do dnia zapłaty;

III.  oddala powództwo w pozostałej części;

IV.  zasądza tytułem zwrotu kosztów postępowania od (...) spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w W. na rzecz A. B. (1) kwotę 39,15 zł (trzydzieści dziewięć złotych piętnaście groszy) wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie
w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty;

V.  zasądza tytułem zwrotu kosztów postępowania od (...) spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w W. na rzecz Z. B. i I. B. kwotę 91,35 zł (dziewięćdziesiąt jeden złotych trzydzieści pięć groszy) wraz z odsetkami
w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt XXV C 351/22

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 22 stycznia 2025 r.

Powodowie A. B. (1), I. B. i Z. B. pozwem z dnia
2 lutego 2022 r. wnieśli o zasądzenie od pozwanego (...) spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w W. kwoty 99.961,80 zł w ten sposób, że: 1) kwotę 69.973,26 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia następnego po dniu doręczenia pozwu pozwanemu solidarnie na rzecz Z. B. i I. B., 2) kwotę 29.988,54 zł wraz
z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia następnego po dniu doręczenia
pozwu pozwanemu na rzecz A. B. (1).

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że w dniu 15 lutego 2019 r. powodowie (jako nabywcy) i pozwany (jako deweloper) zawarli umowę deweloperską zobowiązująca do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę oraz przedwstępną umowę sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym – garażu. Umowa dotyczyła lokalu mieszkalnego oznaczonego w umowie nr (...) przy ul. (...) w W.. Pozwany zobowiązał się do przeniesienia własności lokalu nie później niż do 31 stycznia 2020 r. Na podstawie § 14 ust. 2 umowy deweloperskiej postanowiono, że w przypadku opóźnienia dewelopera w wykonaniu zobowiązania zawarcia umowy przewłaszczeniowej, deweloper zapłaci nabywcy tytułem kary umownej za każdy dzień opóźnienia kwotę stanowiącą 0,04% zapłaconej ceny, jednak nie więcej niż 5% ceny w skali roku. Do zawarcia umowy przenoszącej własność nie doszło
w terminie określonym w umowie. Prace budowlane nie zostały zakończone do końca kwietnia 2020 r. (nie zostały jeszcze zrealizowane wszystkie przyłącza) Dopiero w dniu
22 czerwca 2020 r. deweloper poinformował, że budynek został zgłoszony do odbiorów technicznych, a pismem z dnia 7 października 2020 r. powiadomił, że budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie. Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży została zawarta w dniu 4 lutego 2021 r. Całkowite opóźnienie pozwanego w przeniesieniu własności lokalu wyniosło łącznie 369 dni, od 1 lutego 2020 r. do 4 lutego 2021 r.
W związku z powyższym, po stronie pozwanego zaktualizował się obowiązek zapłaty na rzecz powodów kary umownej za opóźnienie. Powodowie dochodzą zapłaty kary umownej
w kwocie 99.961,80 zł, uznając, że zawarte w § 14 ust. 2 umowy deweloperskiej ograniczenie wysokości kary umownej za opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu do 5% ceny lokalu w skali roku stanowi klauzulę abuzywną, wobec czego nie wiąże powodów zgodnie z art. 385 ^{( 1)} § 2 k.c. Lokal nabyty od pozwanego jest w 7/10 własnością Z. B.
i I. B. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej i w 3/10 części własnością A. B. (1), dlatego powodowie dochodzą zapłaty kary umownej we wskazanych udziałach.

Pozwany (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu pozwany podniósł, że przekroczenie terminów przewidzianych
w umowie było wynikiem nadzwyczajnej sytuacji – zdarzenia siły wyższej w postaci pandemii (...)i wprowadzonych przez państwo regulacji prawnych. Z uwagi na zaistnienie stanu siły wyższej nastąpiła niemożność wykonania zobowiązania w terminie umownym. Publiczne informacje z przełomu 2019 r. i 2020 r. o nadchodzącej pandemii wpłynęły na dezorganizację robót, wyraźny dystans wykonawców i podwykonawców, konieczność przygotowania i wprowadzenia zmian w realizacji harmonogramu budowy,
a następnie przygotowania dokumentacji oddania przedmiotu budowy do użytkowania.
Od 7 marca 2020 r. zatrudniony przez pozwanego kierownik nadzoru inwestycyjnego budowy został objęty obowiązkową kwarantanną. Następnie kolejni podwykonawcy zapowiadali niedotrzymanie umownego terminu wykonania robót, powołując się na sytuację związaną
z zagrożeniem (...). W realiach niniejszej sprawy odpowiedzialność pozwanego wobec powodów z tytułu niedotrzymania umownego terminu wykonania zobowiązania została zatem uchylona. Pozwany podkreślił, że regulacje wprowadzone w związku z pandemią nie stworzyły żadnej realnej ochrony przedsiębiorców i inwestorów w zakresie odpowiedzialności za skutki niewykonania zobowiązań z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w związku i w czasie pandemii.

Dodatkowo pozwany na terminach rozprawy z 23 października 2024 r. i z 22 stycznia 2025 r. podniósł, że zawarte w umowie klauzule dotyczące kary umownej nie są abuzywne
i powodom nie należy się kara umowna w dochodzonej wysokości.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa
z siedzibą w W., jako deweloper, oraz A. B. (1) i małżonkowie Z. B. i I. B., jako nabywca, zawarli w dniu 15 lutego 2019 r. umowę deweloperską zobowiązującą do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę oraz przedwstępną umowę sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym – garażu.

W umowie tej deweloper zobowiązał się do: a) wybudowania budynku wielomieszkaniowego na nieruchomości przy ul. (...) w W., w tym lokalu mieszkalnego usytuowanego na czwartym piętrze, oznaczonego wstępnie nr (...),
o projektowanej powierzchni użytkowej 45,73 m ^{( 2)}, i części wspólnych budynku związanych
z lokalem mieszkalnym, b) przedstawienia do odbioru i przekazania nabywcy lokalu mieszkalnego i części wspólnych związanych z lokalem mieszkalnym, c) zawarcia umowy przewłaszczeniowej, na podstawie której deweloper wyodrębni lokal mieszkalny oraz przeniesie na nabywcę prawo własności tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i innymi prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu mieszkalnego, w ustalonym terminie (§ 7 ust. 1 umowy). Nabywca zobowiązał się natomiast do: a) zapłacenia ceny
z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego, b) odebrania i przejęcie od dewelopera lokalu mieszkalnego i części nieruchomości wspólnej związanych z lokalem mieszkalnym,
c) zawarcia umowy przewłaszczeniowej w ustalonym w umowie terminie (§ 7 ust. 2 umowy). Zgodnie z umową, lokal miał być nabyty przez nabywców w udziałach: A. B. (1)
w 3/10 części oraz Z. i I. małżonkowie B. w 7/10 części (§ 6 ust. 1 lit. e umowy).

Deweloper oświadczył, że zakończenie budowy nastąpi do dnia 15 września 2019 r.
(§ 8 ust. 3 umowy) oraz zobowiązał się do przedstawienia lokalu mieszkalnego do odbioru
(w stanie deweloperskim zgodnie ze standardem wykończenia określonym w Załączniku nr 2 do umowy) nie później niż do dnia 30 listopada 2019 r. (§ 9 ust. 1 i 2 umowy).

Nabywca zobowiązał się do zapłacenia deweloperowi z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego wraz z częściami nieruchomości wspólnej związanymi z lokalem mieszkalnym łącznej ceny 676.804 zł brutto, tj. 14.800 zł za 1 m ² powierzchni lokalu mieszkalnego,
w terminach określonych w umowie (§ 10 ust. 1 i 3 umowy).

W umowie postanowiono nadto, że deweloper zobowiązany jest zawrzeć z nabywcą umowę przewłaszczeniową nie później niż do 31 stycznia 2020 r. (§ 13 ust. 1 umowy).
W przypadku opóźnienia dewelopera w wykonaniu zobowiązania do zawarcia umowy przewłaszczeniowej, deweloper zapłaci nabywcy tytułem kary umownej za każdy dzień opóźnienia, kwotę stanowiąca 0,04% zapłaconej ceny, jednakże nie więcej niż 5% ceny
w skali roku (§ 14 ust. 2 umowy). Obowiązek zapłaty kary umownej powstaje w terminie
7 dnia od daty zawarcia mowy przewłaszczeniowej bądź od daty odstąpienia przez nabywcę od umowy w przypadku nie przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego
w terminie określonym w umowie (§ 14 ust. 4 umowy). Postanowienia dotyczące kary umownej nie wyłączają możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych wynikających z kodeksu cywilnego (§ 14 ust. 5 umowy).

(umowa deweloperska zobowiązująca do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę oraz przedwstępna umowa sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym – garażu z 15.02.2019 r. – k. 34-66, załączniki do umowy: projekt zagospodarowania terenu – k. 66, standard budowlany stanu deweloperskiego – k. 67-72, karta mieszkania – k. 73, prospekt informacyjny przedsięwzięcia deweloperskiego – k.74-85).

Przy realizacji przedmiotowej inwestycji budowlanej przy ul. (...)
w W. wystąpiły opóźnienia w wykonywaniu robót budowlanych, związane
z problemami finansowymi po stronie generalnego wykonawcy (...) Sp. z o.o. Z tej przyczyny występowały znaczne opóźnienia w płatnościach na rzecz podwykonawców, którzy wstrzymywali roboty. W marcu lub kwietniu 2019 r. deweloper podpisał aneks do umowy z generalnym wykonawcą inwestycji, na podstawie którego część robót została powierzona innym podmiotom (ślusarka aluminiowa, balustrady i zabudowy szklane balkonów, elewacja kamienna. Kolizje zakresów robót stały się przyczyną sporów pomiędzy generalnym wykonawcą, pozostałymi wykonawcami i inwestorem. Postęp robót był zbyt wolny, żeby ukończyć je w zakładanym terminie. W połowie września 2019 r. stan zaawansowania realizowanego budynku wynosił w granicach do 75%. Na początku października 2019 r. generalny wykonawcy zaprzestał realizacji robót. Inwestor zdecydował się na dokończenie robót przy udziale podwykonawców, którzy byli do tej pory zatrudniani przez generalnego wykonawcy. Podwykonawcy uzależniali kontynuację robót od wypłacenia im zaległych wynagrodzeń za wykonane prace. Tempo dalszych robót nadal nie było zadowalające, ze względu na niewystarczające zaangażowanie finansowe inwestora – część robót była wykonywana, a część nie. Roboty zaczęły toczyć się w zadowalającym tempie dopiero na przełomie zimy i wiosny 2020 r. Od lutego 2020 r. utrudnienia dla inwestora związane były z epidemią (...)i wynikającymi z niej ograniczeniami sanitarnymi, które powodowały wydłużenie procedur związanych z przyłączeniami budynku do sieci oraz odbiorów technicznych. W okresie od 7 marca 2020 r do 21 marca 2021 r. obowiązkową kwarantanną objęty zostały kierownik nadzoru inwestorskiego przedmiotowej budowy. Podłączenie wody i energii elektrycznej do budynku miało miejsce w maju 2020 r. Budynek został zgłoszony do odbiorów technicznych w czerwcu 2020 r. Wszelkie procedury odbiorowe zostały zakończone do września 2020 r. i w dniu 30 września 2020 r. budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie (wydruki wiadomości e-mail z 11.05.2020 r.,
z 27.05.2020 r. i z 22.06.2020 r. – k. 89-91, pisma podwykonawców – k. 290-293, pisma pozwanego z 23.06.2020 r. – k. 92, z 07.10.2020 r. – k. 93, z 10.04.2020 r. – k. 135, zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W.
z 30.09.3030 r. – k. 280-281, decyzja Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego
w (...) W. z 16.03.2020 r. – k. 284-286, zeznania świadków: K. M. (1) – k. 356v.-357, M. C. – k. 417v.-419v., K. M. (2) –
k. 419v.-420).

(...) sp. z o.o. sp.k. skierowała do nabywców lokali, w tym do powodów, pismo z 12 września 2019 r., w którym poinformowała, że w trakcie procesu budowlanego inwestycji (...) W., rozpoczętego 6 marca 2018 r., została uchwalona ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, co skutkuje tym, że deweloper po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie zobowiązany jest do przedstawienia przy podpisywaniu umowy przewłaszczeniowej dodatkowego dokumentu – zaświadczenia
o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, a termin wydania tego dokumentu to minimum 30 dni. W związku z powyższym pozwana spółka zwróciła się z prośbą
o wyrażenie zgody na przesunięcie terminu podpisania umowy przewłaszczeniowej do
30 kwietnia 2020 r. W kolejnym piśmie z 5 grudnia 2019 r. spółka poinformowała natomiast, że uległ zmianie termin ukończenia prac budowlanych w budynku W. A. i że zgodnie z nowym harmonogramem inwestycji termin ukończenia prac budowlanych został wyznaczony na dzień 29 lutego 2020 r. ( pisma pozwanego z 12.09.2019 r. – k. 86
i z 05.12.2019 r. – k. 87, przesłuchanie powódki A. B. (1) – k. 420v.-421).

W dniu 4 lutego 2021 r. (...) sp. z o.o. sp.k. oraz Z. B., I. B. i A. B. (1) zawarli umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, na podstawie której ustanowiono odrębną własność loku mieszkalnego nr (...) o powierzchni użytkowej 45,76 m ^{( 2)} w budynku wielolokalowym przy u. (...)
w W. oraz deweloper sprzedał nabywcom lokal wraz związanym z nim udziałem
w nieruchomości wspólnej za łączną cenę 677.248 zł, a nabywcy ten lokal wraz z udziałem
w nieruchomości wspólnej kupili: Z. i I. małżonkowie B. w udziale wynoszącym 7/10 części do majątku wspólnego na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, a A. B. (1) w udziale wynoszącym 3/10 części (umowa
o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży z 04.02.2021 r. – k. 94-114, załączniki do umowy – k. 114-117, wydruk treści elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 131-134).

A. B. (1), działająca również w imieniu swoich rodziców Z. B. i I. B., w e-mailu z 17 lutego 2021 r. wezwała pozwaną spółkę do zapłaty kary umownej w kwocie 34.946 zł w terminie do 19 lutego 2021 r., w związku
z opóźnieniem w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu nr (...) na osiedlu (...) (wydruk wiadomości e-mail z 15.02.2021 – k. 122).

(...) sp. z o.o. sp.k w piśmie z 1 marca 2021 r. poinformowała A. B. (1), że odpowiedzialność spółki z tytułu kar umownych związanych z opóźnieniem inwestycji obejmuje okres do 6 marca 2020 r., zaś po tej dacie inwestor został dotknięty skutkami stanu epidemii, począwszy od decyzji o kwarantannie kierownika budowy oraz obostrzeń wprowadzonych przepisami ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...), innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, a także kolejnych regulacji prawnych wprowadzonych przepisami wykonawczymi, co skutkowało zwolnieniem lub wstrzymaniem prac budowlanych oraz procesów uzyskiwania wymaganych zgód
i pozwoleń. Wobec tego pozwany zaproponował korektę wysokości żądanej kary umownej, polegającą na jej naliczeniu do 6 marca 2020 r. (pismo pozwanego z 01.03.2021 r. – k. 124-125).

Pełnomocnik A. B. (1) pismem z dnia 10 marca 2021 r. wezwał pozwanego,
w związku z opóźnieniem w zawarciu umowy przewłaszczeniowej lokalu w budynku przy ul. (...) w W., do zapłaty na rzecz powódki w terminie 3 dni kary umownej w kwocie 34.940 zł, na którą składa się kwota 33.862,40 zł za 2020 r. (5% ceny w skali roku) oraz 1.083,60 zł za 2021 r. (za 4 dni opóźnienia). Wezwanie powyższe zostało doręczone pozwanemu 22 marca 2021 r. (pismo z 10.03.2021 r. – k. 126-128, potwierdzenie doręczenia – k. 129-130).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów.

Sąd dał wiarę obiektywnym dowodom z wymienionych wyżej dokumentów, które nie budziły wątpliwości co do ich autentyczności i nie były kwestionowane przez strony postępowania.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadków M. C. i K. M. (2), w których świadkowie przekazali informacje na temat przebiegu realizacji inwestycji budowlanej przy ul. (...) w W., powstałych opóźnień i ich przyczyn oraz terminów zakończenia robót budowlanych i oddania budynku do użytkowania. Zeznania świadków korespondowały wzajemnie ze sobą i z dowodami z dokumentów, zatem nie budziły wątpliwości.

Sąd ocenił również jako wiarygodne zeznania świadka K. M. (1)
i zeznania powódki A. B. (1), w których zrelacjonowali oni opóźnienia w realizacji spornej inwestycji i kontakty z deweloperem podejmowane w celu wyjaśnienia przyczyn opóźnień. Zeznania te były zgodne z dokumentami stanowiącymi materiał dowodowy sprawy, składając się wraz z nimi na spójną i logiczną całość, obrazującą opisany stan faktyczny sprawy.

Sąd na podstawie art 235 ² § 1 pkt 6 k.p.c. pominął dowody z zeznań świadków J. M. i K. A., ponieważ strona pozwana, pomimo nałożonego przez Sąd zobowiązania, nie wskazała prawidłowych adresów zamieszkania tych świadków, wobec czego ich wezwanie nie było możliwe.

Sąd na podstawie art. 242 k.p.c. pominął dowód z zeznań świadka S. G.. Świadek nie odbierał korespondencji sądowej wysyłanej na adres wskazany przez pozwanego, zgodnie z oświadczeniem pełnomocnika pozwanego pracuje on za granicą, przyjeżdżając do Polski raz na kilka tygodni lub kilka miesięcy. W tych okolicznościach zachodziły przeszkody do przeprowadzenia dowodu z zeznań tego świadka o nieoznaczonym czasie trwania, co uzasadniało pominięcie dowodu, po wcześniejszym oznaczeniu terminu na jego przeprowadzenie na podstawie wskazanego wyżej przepisu.

Sąd na podstawie art. 302 § 1 zd. 2 k.p.c. ograniczył dowód z przesłuchania stron do przesłuchania powódki A. B. (1), ponieważ przedstawiciel pozwanej spółki nie stawił się na terminie rozprawy.

Sąd zważył, co następuje:

Podstawę zastrzeżenia w umowie kary umownej stanowi art. 483 § 1 k.c. Zgodnie
z tym przepisem można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej
z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody (art. 484 § 1 zd. 1 k.c). Jej skuteczne zastrzeżenie nie zwalnia dłużnika z obowiązku zapłaty nawet w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody ( uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 06.11.2003 r., III CZP 61/03). Zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej określonej w art. 483 § 1 k.c. pokrywa się z zakresem ogólnej odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązana (art. 471 k.c. i nast.), co wynika z celu kary umownej – kara umowna stanowi bowiem surogat odszkodowania mającego kompensować negatywne dla wierzyciela konsekwencje wynikające z niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania – jak i z umiejscowienia przepisów o karze umownej w Kodeksie cywilnym wśród przepisów działu stanowiącego o skutkach niewykonania zobowiązania. Oznacza to, że kara umowna należy się wówczas, gdy spełnione zostały przesłanki odpowiedzialności ex contractu, z wyłączeniem – jak wyżej wskazano – wykazywania szkody. W konsekwencji
w razie kary umownej zastrzeżonej na wypadek niewykonania zobowiązania, kara należy się jedynie, gdy dojdzie do zwłoki dłużnika (art. 476 k.c.). Dłużnik może się uwolnić od obowiązku zapłaty kary umownej, jeżeli obali wynikające z art. 471 k.c. domniemanie, że opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność ( orz. SN z dnia 06.10.2010 r., II CSK 180/10).

Przypomnieć należy, że w § 14 ust. 2 umowy deweloperskiej strony zastrzegły, że
w przypadku opóźnienia dewelopera w wykonaniu zobowiązania do zawarcia umowy przewłaszczeniowej, deweloper zapłaci nabywcy tytułem kary umownej za każdy dzień opóźnienia kwotę stanowiącą 0,04% zapłaconej ceny, jednak nie więcej niż 5% ceny
w skali roku. Wskazane zobowiązanie niepieniężne dewelopera dotyczyło zawarcia
z nabywcą umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. w terminie do 31 stycznia 2020 r. Zobowiązania tego pozwana spółka nie wykonała w umówionym terminie, bowiem umowa przenosząca własność lokalu na powodów zawarta została dopiero 4 lutego 2021 r., a więc ze znacznym opóźnieniem. Przyczyną niezawarcia umowy przewłaszczeniowej w umówionym terminie był fakt, że przedmiotowa inwestycja nie została ukończona przez dewelopera. Mimo że w umowie deweloperskiej wskazano, że zakończenie budowy nastąpi do dnia 15 września 2019 r., to faktycznie budowa trwała do września 2020 r., budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie 30 września 2020 r., co dopiero umożliwiło rozpoczęcie procedury wyodrębniania w nim samodzielnych lokali.

Postępowanie dowodowe przeprowadzone w niniejszej sprawie wykazało nadto, że
opóźnienie w realizacji inwestycji nastąpiło z przyczyn obciążających pozwaną spółkę. Opóźnienia robót budowlanych związane były bowiem początkowo z problemami finansowymi po stronie generalnego wykonawcy zaangażowanego przez dewelopera, który zalegał z płatnościami na rzecz podwykonawców, co spowalniało postę robót. Zeznający
w sprawie świadek, który podczas budowy pełnił funkcję kierownika nadzoru inwestorskiego, zwrócił także uwagę na nieprawidłową organizację procesu inwestycyjnego przez dewelopera, polegającą na powierzeniu w trakcie inwestycji części robót innym podmiotom niż generalny wykonawca, co prowadziło do kolizji robót i wzajemnego obarczania się przez wykonawców odpowiedzialnością za opóźnienia. W końcu ze względu na nieporozumienia pomiędzy deweloperem a generalnym wykonawcą, wykonawca zaprzestał robót bez ich ukończenia, co wygenerowało kolejne opóźnienia, ponieważ deweloper musiał zorganizować na nowo proces budowlany w celu dokończenia budowy. Tempo dalszych robót nadal nie było jednak zadowalające, m.in. ze względu na niewystarczające zaangażowanie finansowe inwestora, co skutkowało tym, że część robót była wykonywana, a część nie. Wszystkie te okoliczności, skutkujące opóźnieniami w realizacji inwestycji, obciążają dewelopera (inwestora). Deweloper, jako podmiot profesjonalny, specjalizujący się w wykonywaniu tego rodzaju inwestycji budowlanych, powinien tak zorganizować proces budowlany, w tym wybrać odpowiednich wykonawców robót i sprawować nad nimi efektywny nadzór, aby był w stanie wywiązać się z terminów ustalonych z nabywcami lokali. To deweloper odpowiada wobec nabywców lokali za działania i zaniechania osób, za pomocą których wykonuje zobowiązanie (art. 474 k.c.). Pewne perturbacje w realizacji inwestycji od lutego 2020 r. wywołała sytuacja związana z epidemią (...), skutkująca m.in. wydłużeniem procedur, związanych z przyłączeniem budynku do sieci oraz odbiorami technicznymi, ale nie stanowi to usprawiedliwienia dla dewelopera, skoro zakończenie budowy winno nastąpić kilka miesięcy przed zaistnieniem opisywanej sytuacji.

Wszystko to prowadzi do wniosku, że uchybienie ustalonemu terminowi w zawarciu umowy przewłaszczeniowej nastąpiło z przyczyn leżących po stronie pozwanej spółki. Pozwany nie wykazał w rozpatrywanej sprawie, żeby przyczyny tego opóźnienia były od niego niezależne (niezawinione przez niego), tj. nie obalił przywołanego wyżej domniemania wynikającego z art. 471 in fine k.c. Dlatego powodowie stali się uprawnieni do żądania zapłaty kary umownej, przewidzianej w § 14 ust. 2 umowy.

W ocenie Sądu, powodowie niezasadnie zarzucili, że przywołane postanowienie § 14 ust. 2 umowy deweloperskiej stanowi niedozwolone postanowienie umowne w części ograniczającej wysokość kary umownej do 5% ceny lokalu w skali roku.

Odnosząc się do tej kwestii wskazać trzeba, że zgodnie z art. 385 ¹ § 1 k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Z art. 385 ¹ § 1 k.c. wynika zatem, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są klauzule umowne, które spełniają łącznie trzy przesłanki pozytywne: zawarte zostały w umowach z konsumentami, kształtują prawa
i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszają interesy konsumenta. Kontrola abuzywności postanowień umowy wyłączona jest jedynie
w przypadku spełnienia jednej z dwóch przesłanek negatywnych, to jest: gdy postanowienie umowne zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem oraz postanowienie umowne określa główne świadczenia stron i jest sformułowane w sposób jednoznaczny.

Na gruncie przedmiotowej umowy deweloperskiej, powodowie powinni być traktowani jako konsumenci w rozumieniu art. 22 ¹ k.c., ponieważ zawierana umowa nie miała związku z żadną ich działalnością gospodarczą czy zawodową. Nabywany na podstawie umowy lokal miał charakter mieszkalny, a z przesłuchania powódki wynika, że służy on zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Z. B. i I. B., którzy w nim zamieszkują.

Kwestionowane przez powodów postanowienie umowne nie zostało indywidualnie uzgodnione pomiędzy stronami. Artykuł 385 ¹ § 3 k.c., stanowi, że nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych
z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Przez „rzeczywisty wpływ” należy rozumieć realną możliwość oddziaływania na treść postanowień umownych. Fakt, że konsument znał treść danego postanowienia i rozumiał je nie przesądza
o tym, że zostało ono indywidualnie uzgodnione. Za uzgodnione indywidualnie trzeba bowiem uznawać tylko takie klauzule umowne, na których treść istotnie mógł on w praktyce oddziaływać. Innymi słowy, należy badać, czy konsument miał realny wpływ na ewentualną zmianę klauzul proponowanych przez przedsiębiorcę i czy z możliwości tej zdawał sobie sprawę. . W konsekwencji postanowieniami indywidualnie uzgodnionymi będą takie, które były w sposób rzeczywisty negocjowane lub włączone do umowy wskutek propozycji zgłoszonej przez samego konsumenta. Z okoliczności faktycznych niniejszej sprawy wynika, że umowa została zawarte według standardowego wzorca dewelopera i sporne postanowienie dotyczące kary umownej nie było przedmiotem negocjacji. Było ono bowiem częścią wzorca umownego dewelopera, który znajdował zastosowanie do większej ilości tego rodzaju umów, zatem nie podlegał negocjacjom. Zgoda na zawarcie umowy zawierającej wskazaną klauzulę umowną nie jest tożsama z faktem indywidualnych negocjacji w przedmiocie treści tej klauzuli. Pozwany nie udowodnił, aby powodowie mieli jakikolwiek wpływ na treść spornej klauzuli.

Kwestionowane postanowienie umowne, ograniczające maksymalną wysokość kary umownej, nie należy do głównych świadczeń stron umowy deweloperskiej. Pojęcie „główne świadczenia stron” należy interpretować raczej wąsko, w nawiązaniu do pojęcia elementów umowy przedmiotowo istotnych. Zatem tylko postanowienia bezpośrednio regulujące elementy przedmiotowo istotne danej umowy można zaliczyć do postanowień określających główne świadczenia stron, do których w przypadku umowy deweloperskiej należały: po stronie pozwanego – zobowiązanie do wybudowania lokalu mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego własności na powodów, a po stronie powodów – zaplata uzgodnionej ceny. Kwestionowane przez powodów postanowienie dotyczy elementu pobocznego umowy, które nie pozostaje w związku z głównymi świadczeniami stron, tj. nie określa żadnego z tych świadczeń. Z tych przyczyn sporne postanowienie może być poddane kontroli pod kątem abuzywności w rozumieniu art. 385 ¹ k.c.

Postanowienie umowne jest niedozwolone (abuzywne) wówczas, gdy kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz gdy na skutek owej sprzeczności dochodzi do rażącego naruszenia interesów konsumenta. Pod pojęciem ,,dobrych obyczajów” rozumie się reguły postępowania zgodne z etyką, moralnością
i aprobowanymi społecznie obyczajami. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami uznać trzeba działania zmierzające do dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub braku doświadczenia, a więc działania traktowane powszechnie jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych reguł, standardów postępowania. „Rażące naruszenie interesów konsumenta” polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na jego niekorzyść. Ukształtowanie praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami w zakresie treści stosunku obligacyjnego wyraża się w tworzeniu klauzul godzących w równowagę kontraktową stron (vide orz. SN z 13.07.2005 r., I CK 832/04). Ustawodawca poprzez regulację art. 385 ¹ k.c. chroni konsumenta przed naruszeniem jego interesów w sposób rażący. Określenie „rażący” odnosi się do wypadków znacznego, szczególnie doniosłego odbiegania przyjętego uregulowania od zasad uczciwego wyważenia praw i obowiązków. Jako kryteria oceny przyjmuje się wielkość poniesionych lub grożących strat (kryterium obiektywne),
a także względy subiektywne, związane z przedsiębiorcą lub konsumentem. Działanie wbrew „dobrym obyczajom” w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 k.c. w zakresie kształtowania treści stosunku obligacyjnego wyraża się w tworzeniu przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godzą w równowagę kontraktową tego stosunku ( orz. Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 13.09.2012 r., VI ACa 461/12; orz. SN z 13.07.2005 r., I CK 832/04).

Na tym tle kwestionowaną przez powodów regulację umowną, ograniczającą zastrzeżoną w umowie karę umowną do 5% ceny lokalu w skali roku, nie sposób zakwalifikować jako kształtującą prawa i obowiązki powodów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszającą ich interesy. Postanowienie to nie wyłącza bowiem dochodzenia dalej idącego odszkodowania, jeśli na skutek opóźnienia dewelopera nabywca lokalu dozna wyższej szkody. Zastrzeżenie takie znalazło odzwierciedlenie wprost w treści umowy, gdzie w § 14 ust. 5 zapisano, że postanowienia dotyczące kary umownej nie wyłączają możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, wynikających
z kodeksu cywilnego. W tej sytuacji prawa czy interesy powodów nie doznają żadnego ograniczenia, a pozwany nie uzyskuje kosztem powodów uprzywilejowanej pozycji. Umowa przecież nie mogłaby być kwestionowana, gdyby nie znajdowały się w niej żadne postanowienia dotyczące kar umownych. Tym bardziej nie może być kwestionowana
w sytuacji, gdy kary umowne zostały zastrzeżone na rzecz powodów do określonej, maksymalnej wysokości, ale bez ograniczenia prawa do dochodzenia odszkodowania przekraczającego tę wysokość. Wobec tego Sąd nie znalazł podstaw do uznania kwestionowanej przez powodów klauzuli za niedozwolone postanowienie umowne
w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 k.c.

Opóźnienie dewelopera w wykonaniu zobowiązania do zawarcia umowy przekształcceniowej obejmowało okres od 1 lutego 2020 r. do 4 lutego 2021 r., skoro umowa miała być zawarta do 31 stycznia 2020 r., a została zawarta 4 lutego 2021 r. Opóźnienie to wyniosło zatem 1 rok (od 1 lutego 2020 r. do 31 stycznia 2021 r.) i 4 dni (od 1 lutego 2021 r. do 4 lutego 2021 r.). Kara umowna za pierwszy rok opóźnienia, wyliczona od wskazanej
w umowie ceny 676.804 zł według stawki dziennej 0,04% wyniosłaby 98.813,38 zł (676.804 zł x 366 dni x 0,04% za dzień), ale ze względu na ograniczenie do 5% ceny lokalu w skali roku, należy się powodom w wysokości 33.840,20 zł (676.804 zł x 5%). Kara umowna za kolejne 4 dni opóźnienie należy się powodom natomiast w wysokości 1.082,89 zł (676.804 zł x 4 dni x 0,04% za dzień). Wobec tego roszczenie powodów o zapłatę kary umownej zasługiwało na uwzględnienie co do łącznej kwoty 34.923,09 zł (33.840,20 zł + 1.082,89 zł), przy czym A. B. (1) należy się 1/3 tej sumy, czyli 10.476,93 zł, zaś małżonkom I. B. i Z. B. 2/3 tej sumy, czyli 24.446,16 zł, stosownie do ich udziałów w nabytym od pozwanego lokalu mieszkalnym. Zasądzenie wskazanej należności na rzecz małżonków następuje na ich rzecz niepodzielnie (do ich majątku wspólnego), skoro pozostające we wspólności majątkowej małżeńskiej. Dalej idące żądanie powodów o zapłatę kary umownej nie zasługiwało na uwzględnienie.

Powodom należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w zapłacie przez pozwanego zasądzonych kwot. Stosownie do art. 481 § 1 i 2 k.c., jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, a jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Termin zapłaty świadczenia z tytułu kary umownej nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, zatem świadczenia te powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu pozwanego do zapłaty (art. 455 k.c.). Powodowie wzywali pozwanego do zapłaty kary umownej jeszcze przed wszczęciem niniejszej sprawy sądowej. Wobec tego zasadne było żądanie przyznania odsetek za opóźnienie od dnia następnego po dniu doręczenia pozwanemu odpisu pozwu, czyli od 10 marca 2022 r., bowiem pozwany znajdował się już wówczas
w opóźnieniu w spełnieniu powyższego świadczenia.

Z tych wszystkich przyczyn, Sąd na podstawie powołanych przepisów w pkt. I i II sentencji wyroku zasądził od pozwanego na rzecz powódki A. B. (1) kwotę 10.476,93 zł, a na rzecz powodów I. B. i Z. B. kwotę 24.446,16 zł, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 10 marca 2022 r., zaś w pkt. III sentencji wyroku oddalił powództwo w pozostałej części.

Orzekając o kosztach postępowania w pkt. IV i V sentencji wyroku, Sąd na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. stosunkowo rozdzielił je pomiędzy stronami, odpowiednio do wyniku sprawy. Z dochodzonej sumy 99.961,80 zł Sąd zasądził na rzecz powodów łącznie 34.923,09 zł, zatem powodowie wygrali sprawę w 35%, a przegrali w 65%. Strony powinny zatem ponieść koszty procesu w następujących udziałach: powodowie w 65%, pozwany w 35%. Koszty powodów niezbędne do celowego dochodzenia praw w niniejszej sprawie wyniosły łącznie 10.433 zł, na co składają się: opłata sądowa od pozwu w wysokości 4.999 zł, opłaty skarbowe od pełnomocnictw procesowych w wysokości 34 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego powodów w stawce 5.400 zł, ustalonej na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 1935). Koszty pozwanego niezbędne do celowej obrony wyniosły łącznie 5.417 zł, na co składają się: opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w wysokości 17 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego pozwanego w stawce 5.400 zł, ustalonej analogicznie jak w przypadku powodów. Suma kosztów obydwu stron w niniejszej sprawie wyniosła zatem 15.850 zł. Powodowie, stosownie do wyniku sprawy, powinni ponieść koszty procesu w wysokości 10.302,50 zł (65% z 15.850 zł), a ponieśli koszty w wysokości 10.433 zł. Wobec tego pozwany winien zwrócić powodom część kosztów procesu w kwocie 130,50 zł (10.433 zł minus 10.302,50 zł), przy czym na rzecz A. B. (2) należało zasądzić 1/3 tej kwoty, czyli 39,15 zł, zaś na rzecz I. B. i Z. B. 2/3 tej kwoty, czyli 91,35 zł, stosownie do ich udziałów w zasądzonym roszczeniu.