Postanowienie z 25 listopada 2025, sygn. I Ca 328/25

POSTANOWIENIE

Dnia 25 listopada 2025 r.

Sąd Okręgowy w Łomży I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	sędzia Małgorzata Jędrzejewska

po rozpoznaniu w dniu 25 listopada 2025 r. w Łomży

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku N. K.

z udziałem A. K. (1)

o odłączenie z księgi wieczystej (...) nieruchomości składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami geodezyjnymi (...) założenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz wpis prawa własności na rzecz N. K.

na skutek apelacji wnioskodawczyni N. K. od postanowienia Sądu Rejonowego w Wysokiem Mazowieckiem IV Wydziału Ksiąg Wieczystych z dnia 11 września 2025 r. (...)

postanawia:

zmienić zaskarżone postanowienie Sądu Rejonowego w Wysokiem Mazowieckiem IV Wydziału Ksiąg Wieczystych z dnia 11 września 2025 r. (...) w ten sposób, że nakazać temu Sądowi odłączenie z księgi wieczystej (...) nieruchomości składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami geodezyjnymi: (...)o pow. 0,4575 ha, 190/5 o pow. 0,3701 ha i (...) o pow. 0.4778 ha, położonej w miejscowości W., w obrębie ewidencyjnym (...) W., gmina C., powiat (...), województwo (...) i założenie dla niej osobnej księgi wieczystej oraz wpisanie w dziale II nowozałożonej księgi wieczystej jako właścicielkę N. K., córkę Z. i A. P. (...).

Sygn. akt I Ca 328/25

UZASADNIENIE

Starszy Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym w Wysokiem Mazowieckiem w IV Wydziale Ksiąg Wieczystych postanowieniem z dnia 17.07.2025r. oddalił wniosek N. K. zawarty w umowie darowizny z dnia 18.04.2025r. Rep. A nr (...) o odłączenie z księgi wieczystej (...) nieruchomości składającej się z działek o nr (...) założenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz wpis prawa własności na rzecz N. K., ze względu na fakt, iż z załączonego do wniosku wyrysu z mapy ewidencyjnej wynika, że działka nr (...)po odłączeniu z księgi wieczystej nie będzie posiadała dostępu do drogi publicznej, co jest przeszkodą uniemożliwiającą dokonanie wpisu. Taki podział nie pozostaje w zgodzie z art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), który ma zastosowanie do podziałów nieruchomości w sensie prawnym i podział taki musi gwarantować dostęp zbywanych działek do drogi publicznej.

N. K. wniosła skargę na powyższe postanowienie zaskarżając je w całości i wnosząc o odłączenie z księgi wieczystej (...) nieruchomości obejmującej działki o numerach ewidencyjnych: (...) o pow. 0,4575 ha, (...) o pow. 0,3701 ha, (...) o pow. 0,4778 ha, położonej w miejscowości W., w obrębie ewidencyjnym (...) W., gmina C., powiat (...), województwo (...) i założenie dla niej osobnej księgi wieczystej, zaś w dziale II założonej księgi wieczystej wpisanie jako właścicielkę: N. K. - córkę Z. i A., PESEL: (...) - zgodnie z wnioskiem z dnia 18.04.2025 r. zarejestrowanym za (...) (...).

W uzasadnieniu skargi wskazała, że przepis art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawarty w Rozdziale 1. Podziały Nieruchomości Dziale III „Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości” nie ma zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ przedmiotem umowy darowizny części nieruchomości są działki o nr (...) wykorzystywane na cele rolne, nie objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto każda z nich posiada powierzchnię powyżej 0,3000 ha, a zatem do takich nieruchomości jak wprost wynika z art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się.

Sąd Rejonowy w Wysokiem Mazowieckiem IV Wydział Ksiąg Wieczystych postanowieniem z dnia 11.09.2025 r. wydanym w sprawie (...) oddalił wniosek N. K..

Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych:

Sąd Rejonowy w Wysokiem Mazowieckiem IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi urządzoną księgę wieczystą dla nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym 32 W., gmina C., powiat (...), województwo (...) o pow. 5,3284 ha, w skład której wchodzą objęte przedmiotem wniosku działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: (...) oraz (...). W dziale II jako właściciel wpisana jest A. K. (1) (c. R. i I.) uprzednio K..

W dniu 18.04.2025 r. sporządzona została przed notariuszem R. S. prowadzącym Kancelarię Notarialną w C. pomiędzy A. K. (1) i N. K. umowa darowizny zapisana za rep. A Nr (...), na podstawie której A. K. (1) darowała na rzecz córki N. K. nieruchomość zabudowaną obejmującą działki o numerach ewidencyjnych: (...) o pow. 0,4575 ha, (...) o pow. 0,3701 ha, (...) o pow. 0,4778 ha, położoną w miejscowości W., w obrębie ewidencyjnym 32 W., gmina C., powiat (...), województwo (...), a N. K. przyjęła tę darowiznę. W § 1.3 litera A tiret czwarty A. K. (1) oświadczyła m.in., że przedmiotowa nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (oprócz działki o numerze ewidencyjnym (...). W § 1.4 punkt 1/ N. K. oświadczyła, iż znany jest jej stan faktyczny nabywanej nieruchomości, jej granice, położenie oraz sąsiedztwo, a także stan faktyczny posadowionych na niej budynków, które akceptuje. W § 6.1 strony wniosły, aby notariusz dokonał czynności polegającej na złożeniu do Sądu Rejonowego w Wysokiem Mazowieckiem IV Wydział Ksiąg Wieczystych za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego obejmującego żądanie odłączenia z księgi wieczystej (...) nieruchomości obejmującej działki o numerach ewidencyjnych: (...) o pow. 0,4575 ha, (...) o pow. 0,3701 ha, (...) o pow. 0,4778 ha, położonej w miejscowości W., w obrębie ewidencyjnym (...) W., gmina C., powiat (...), województwo (...) i założenia dla nich nowej księgi wieczystej oraz wpisanie w dziale II założonej księgi wieczystej jako właścicielkę N. K. (c. Z. i A.) oraz sprostowanie działu II księgi wieczystej (...) poprzez ujawnienie aktualnego nazwiska A. K. (2) tj. K..

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 18.04.2025 r. notariusz złożył wniosek wieczystoksięgowy żądając odłączenia z księgi wieczystej (...) nieruchomości obejmującej działki o numerach ewidencyjnych: (...) o pow. 0,4575 ha, (...)o pow. 0,3701 ha, (...) o pow. 0,4778 ha, położonej w miejscowości W., w obrębie ewidencyjnym (...) W., gmina C., powiat (...), województwo (...) i założenie dla niej nowej księgi wieczystej, a w dziale II nowo założonej księgi wieczystej ujawnienie wpisu własności w udziale 1/1 na rzecz N. K. (k. 94-96). Z ustaleń Sądu Rejonowego wynikało, że do wniosku zostały załączone dokumenty stanowiące podstawę wpisu tj.: umowa darowizny Rep. A. Nr (...)z dnia 18.04.2025 sporządzona w C. przed notariuszem R. S. (k. 98-102v); wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydany przez Starostę (...) w dniu 15.04.2025 r. (k. 103-104) i odpis skrócony aktu małżeństwa sporządzony przez Kierownika Urzędu Stanu Cywilnego w C. (k. 90).

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie dlatego wniosek oddalił.

Sąd Rejonowy wskazał, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z podziałem prawnym nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana własności przynajmniej jednej wyodrębnionej ewidencyjnie części dotychczasowej nieruchomości i co za tym idzie - zmienia się dotychczasowa struktura własnościowa nieruchomości. Podział prawny nieruchomości wynika z czynności cywilnoprawnych, jak: sprzedaż, zamiana, darowizna lub zrzeczenie się własności części nieruchomości, albo ze zdarzeń prawnych, jak: nabycie własności części nieruchomości przez zasiedzenie, nabycie własności części nieruchomości z mocy prawa, lub też z orzeczeń sądowych (np. w spornych sprawach cywilnych dotyczących zniesienia współwłasności).

Sąd Rejonowy podał, że zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U z 2025 r. poz. 341) dla każdej nieruchomości prowadzi się księgę wieczystą. Księgę wieczystą można założyć dla każdej z działek ewidencyjnych gruntu, jak również może ona obejmować wszystkie działki ewidencyjne należące do tego samego właściciela (położone w obszarze właściwości miejscowej tego samego sądu wieczystoksięgowego), ale też mogą zostać wpisane do różnych ksiąg wieczystych różne działki należące do tego samego właściciela, w tym nawet pojedyncze działki stanowiące własność właściciela wielu działek ewidencyjnych.

Podział nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym polega więc na odłączeniu od jednej księgi wieczystej wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu i założeniu dla nich odrębnej księgi wieczystej lub odrębnych ksiąg wieczystych. Podział ten może wynikać z podziału prawnego (działki stają się własnością innego właściciela) lub polegać na założeniu przez dotychczasowego właściciela nowej księgi wieczystej dla jednej lub kilku działek ewidencyjnych wchodzących dotychczas w skład jednej nieruchomości. W wyniku tego podziału nie dochodzi do zmian własności (czyli podział ten nie jest prawnym podziałem nieruchomości), ale dochodzi do powstania z jednej nieruchomości więcej niż jednej nieruchomości (choć nieruchomości te mogą nadal stanowić własność tego samego właściciela, który był właścicielem nieruchomości dzielonej).

Sąd Rejonowy wyjaśnił, że podział ewidencyjny (geodezyjny) nieruchomości polega na innym niż dotychczas ukształtowaniu działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości (np. gdy z jednej działki tworzone są dwie), w tym na wytyczeniu w nowy sposób linii rozgraniczających działkę lub działki gruntu wchodzące w skład nieruchomości. W ramach takiego podziału następuje wyodrębnienie w ramach jednej nieruchomości większej niż dotychczas liczby działek ewidencyjnych gruntu - bez zmiany właściciela, ale dające możliwość w przyszłości zbycia wydzielonych działek innym właścicielom. Podział geodezyjny służy więc dokonaniu w przyszłości prawnego podziału nieruchomości (w wyniku czego powstaną nowe nieruchomości).

Podział ewidencyjny dokonywany jest albo w drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, albo w wyniku sporządzenia operatu podziałowego nieruchomości rolnej lub leśnej objętej planem miejscowym na podstawie przepisów prawa geodezyjnego i kartograficznego, albo w wyniku rozstrzygnięcia przez sąd.

Sąd Rejonowy stwierdził, że z dołączonego do wniosku wyrysu z mapy ewidencyjnej wynika, że istnieje przeszkoda uniemożliwiająca dokonanie wpisu. Sąd Rejonowy wskazał, że wnioskodawczyni domagała się odłączenia z księgi wieczystej i założenia nowej księgi wieczystej dla trzech działek, z których jedna nie ma dostępu do drogi publicznej.

Sąd Rejonowy powołał się na stanowisko zawarte w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 19.03.2015 r., sygn. IV CSK 411/14, w którym wskazał, iż na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami przez podział nieruchomości należy rozumieć zarówno podział prawny, jak i podział geodezyjny (ewidencyjny). Pierwszy z nich polega na przeniesieniu przez dotychczasowego właściciela prawa własności części swojej nieruchomości na rzecz innej osoby. Podział geodezyjny natomiast polega na wydzieleniu z dotychczas istniejącej i oznaczonej jednej działki ewidencyjnej nowo utworzonych dwóch lub więcej działek ewidencyjnych po dokonaniu pomiarów i nadaniu im nowego oznaczenia wraz z powierzchnią. Niekiedy ustawodawca odnosi się wyłącznie do jednego rodzaju podziału, np. art. 96 ust. 3 u.g.n. dotyczy tylko podziału prawnego. W art. 93 ust. 3 u.g.n. nie zostało wprowadzone rozróżnienie na podział ewidencyjny i podział prawny. Wobec tego norma ta obejmuje oba rodzaje podziałów. Sąd Rejonowy przypomniał, że w myśl powyższego przepisu podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Z unormowaniem art. 93 ust. 3 zsynchronizowana jest regulacja z art. 99 u.g.n., według którego w sytuacji, gdy zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości następuje pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek służebności zostaną ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. W rezultacie podział prawny polegający na przeniesieniu przez dotychczasowego właściciela prawa własności części swojej nieruchomości na rzecz innej osoby, zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n., musi gwarantować dostęp zbywanych działek do drogi publicznej.

Sąd Rejonowy podał, że w rozpoznawanej sprawie nie miał zastosowania art. 99 u.g.n., ponieważ w myśl art. 96 ust. 3 u.g.n. podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział. Brak konieczności uzyskania decyzji pozostaje bez wpływu na obowiązek spełnienia warunków dopuszczalności podziału nieruchomości zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n.

Sąd Rejonowy wskazał, że Sąd Najwyższy podzielił wyrażony w judykaturze pogląd, zgodnie z którym jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna - art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 u.g.n. 5 (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4.06. 2009 r., III CZP 34/09, OSNC 2010, nr 2, poz. 20).

Sąd Rejo0nowy powołał się na stanowisko Sądu Najwyższego, zgodnie z którym brak jest jurydycznych podstaw, aby powyższe stanowisko nie obejmowało również sytuacji, w której pomimo ustawowego wyłączenia obowiązku uzyskania decyzji, dochodzi do zbycia wydzielonych działek. Pozostaje bowiem aktualny warunek dopuszczalności podziału nieruchomości zawarty w art. 93 ust. 3 u.g.n. Sąd Rejonowy podkreślił, że w cytowanej uchwale z dnia 4.06.2009 r. Sąd Najwyższy rozważył problem czy przeniesienie własności wydzielonej działki bez zachowania wspomnianego warunku jest czynnością prawną sprzeczną z ustawą w rozumieniu art. 58 § 1 k.c., a w konsekwencji nieważną. Wskazał, że w piśmiennictwie są reprezentowane dwa stanowiska. Zgodnie z jednym, w razie nieustanowienia służebności przy podziale nieruchomości czynność prawna jest ważna, miałby natomiast zastosowanie art. 145 § 1 k.c. dotyczący ustanowienia służebności drogi koniecznej. Według innego stanowiska, niedopuszczalne jest zbycie działki gruntu wydzielonej na podstawie warunkowej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, jeżeli nie została ustanowiona służebność, której dotyczyło zastrzeżenie warunku. Wobec niedopuszczalności takiego zbycia, notariusz powinien odmówić sporządzenia umowy przenoszącej własność wydzielonych geodezyjnie działek gruntu. W konkluzji Sąd Najwyższy uznał, że za stanowiskiem wyrażonym w uchwale przemawia przede wszystkim wykładnia językowa art. 93 ust. 3 u.g.n., który ma bez wątpienia charakter bezwzględnie obowiązujący. Czynność prawna zbycia wydzielonej działki gruntu bez zapewnienia dostępu do drogi publicznej narusza art. 93 ust. 3 in principio i z tego powodu jest dotknięta sankcją nieważności jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c.).

Mając na uwadze powyższe, w tym stanowisko Sądu Najwyższego, Sąd Rejonowy stwierdził, że podział nieruchomości, w tym także prawny, nie może być sprzeczny z przepisami ustawy, czyli m.in. z art. 93 ust. 3 u.g.n., dlatego orzekł jak w sentencji.

Powyższe orzeczenie w całości zaskarżyła apelacją wnioskodawczyni N. K. zarzucając naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji błędne przyjęcie, że do działek oznaczonych numerami (...) znajdują zastosowanie ograniczenia dotyczące dopuszczalności podziału nieruchomości przewidziane w art. 93 ust. 3 u.g.n., podczas gdy z treści art. 92 ust. 1 u.g.n. jednoznacznie wynika, że przepisów rozdziału 1 działu III ustawy, a więc również art. 93, nie stosuje się do nieruchomości spełniających określone w tym przepisie kryteria, które to kryteria przedmiotowe działki spełniają w pełni.

Stawiając powyższe zarzuty apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez odłączenie z księgi wieczystej (...) nieruchomości obejmującej działki o numerach ewidencyjnych: (...) o powierzchni 0,4575 ha, (...) o powierzchni 0,3701 ha, (...) o powierzchni 0,4778 ha, położonej w miejscowości W., w obrębie ewidencyjnym (...) W., gmina C., powiat (...), województwo (...) i założenie dla niej osobnej księgi wieczystej, zaś w dziale II założonej księgi wieczystej wpisanie jako właścicielkę: N. K. - córkę Z. i A., PESEL: (...) - zgodnie z wnioskiem z dnia 18.04.2025 r., zarejestrowanym za (...).

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje.

Apelacja była zasadna i skutkowała zmianą zaskarżonego orzeczenia poprzez uwzględnienie wniosku.

W niniejszej sprawie wnioskodawczyni N. K. domagała się odłączenia z prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Wysokiem Mazowieckiem IV Wydział Ksiąg Wieczystych księgi wieczystej nr (...)nieruchomości położonej we wsi W., w obrębie ewidencyjnym (...) W., gmina C., powiat (...), województwo (...), składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami geodezyjnymi: (...) o powierzchni 0,4575 ha, (...) o powierzchni 0,3701 ha i (...)o powierzchni 0,4778 ha i założenia dla niej osobnej księgi wieczystej, a następnie wpisanie w dziale II założonej księgi wieczystej jako właścicielkę N. K..

Sąd Rejonowy oddalił powyższy wniosek powołując się na treść art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2024.1145 t.j. z dnia 2024.07.30), zgodnie z którym podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej.

Z umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 18.04.2025 r., Rep. A Nr (...)(k. 98-102 verte) wynika, że N. K. otrzymała od swojej matki A. K. (1) nieruchomość zabudowaną położoną we wsi W., w obrębie ewidencyjnym (...) W., gmina C., powiat (...), województwo (...), składającą się z działek gruntu oznaczonych numerami geodezyjnymi: (...) o powierzchni 0,4575 ha, (...)o powierzchni 0,3701 ha i (...) o powierzchni 0,4778 ha, która to nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – oprócz – jak to słusznie zauważył Sąd Rejonowy - działki o numerze geodezyjnym (...). Jednocześnie obdarowana N. K. w § 1.4 aktu notarialnego oświadczyła, że znany jest jej stan faktyczny nabywanej nieruchomości, jej granice, położenie oraz sąsiedztwo, a także stan faktyczny posadowionych na niej budynków, które akceptuje.

W niniejszej sprawie nie budziło wątpliwości Sądu Okręgowego przeznaczenie i charakter darowanych wnioskodawczyni działek. Jak to wynika bowiem zarówno z umowy darowizny jak i wypisu z rejestru gruntów działka o nr (...) stanowi grunty rolne zabudowane i pastwiska trwałe (symbol Br - PS), działka o nr (...) stanowi łąki trwałe (symbol Ł), a działka oznaczona nr (...) została opisana jako grunty rolne zabudowane i grunty orne (symbol Br – R i R).

Natomiast jak stanowi § 9 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U.2024.219 t.j. z dnia 2024.02.20) grunty rolne, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 1, dzielą się na użytki rolne, do których zalicza się: a) grunty orne, oznaczone symbolem R, b) łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł, c) pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps, d) sady, oznaczone symbolem S, e) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br, f) grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem L., g) grunty pod stawami, oznaczone symbolem W., h) grunty pod rowami, oznaczone symbolem W.

W ocenie Sądu Okręgowego w okolicznościach niniejszej sprawy nie ma żadnych wątpliwości, że działki gruntu będące przedmiotem powyższej umowy darowizny zaliczają się do gruntów rolnych i są wykorzystywane na cele rolne, jak to twierdziła wnioskodawczyni. Ponadto z akt sprawy wynika, że każda z tych działek posiada powierzchnię powyżej 0,3000 ha, co z kolei wskazuje, że w niniejszej sprawie winien mieć zastosowanie art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przepisów rozdziału dotyczącego podziałów nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Z akt sprawy wynika, że sporne grunty nie są objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jak już wyżej wskazano, każda z przedmiotowych działek gruntu jest wykorzystywana na cele rolne. Ponadto, co również wyżej wskazano, każda z działek posiada powierzchnię większą niż 0,3000 ha. Z kolei spełnienie powyższych warunków wyłącza możliwość zastosowania w niniejszej sprawie art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który to przepis został błędnie zastosowany przez Sąd I Instancji. Zgodnie z poglądem doktryny wyłączenie stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w odniesieniu do nieruchomości rolnych i leśnych związane jest z tym, że zagospodarowanie nieruchomości na te cele nie jest uzależnione od jakichkolwiek warunków planistycznych, w rodzaju położenia nieruchomości, wyposażenia jej w urządzenia techniczne itp. Wykorzystanie nieruchomości na cele rolne lub leśne stanowi bowiem rodzaj pierwotnego zagospodarowania tych nieruchomości i dopiero każdy inny sposób zagospodarowania nieruchomości jako wtórny może wymagać spełnienia jakichś warunków. Przewidziana w ustawie o gospodarce nieruchomościami procedura podziału nieruchomości służy wykluczeniu wydzielania działek nienadających się do zagospodarowania zgodnie z planem miejscowym lub z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (bądź z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego), albo też zgodnie z odrębnymi przepisami. Konsekwencją tego jest brak konieczności dokonywania oceny dopuszczalności podziałów nieruchomości rolnych i leśnych, poza wyjątkami wymienionymi w art. 92 ust. 1 oraz w art. 93 ust. 2a i 3 u.g.n. Podkreślić należy, że jedynie objęcie nieruchomości rolnej lub leśnej decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (bądź decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego) powoduje, że dla całej nieruchomości lub dla jej części dopuszcza się zagospodarowanie na inne cele niż rolnicze lub leśne. W takim przypadku podział nieruchomości podporządkowany jest warunkom określonym w tych decyzjach, chociaż samo ich wydanie nie zmienia przeznaczenia nieruchomości (nadal pozostających nieruchomościami rolnymi lub leśnymi). Nieruchomości takie są jednak wtedy traktowane w procedurze podziałowej nie jak nieruchomości rolne lub leśne, ale jak nieruchomości, które można zagospodarować na inne cele (wynikające z ww. decyzji) (kom. do art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami B. E., Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, Opublikowano: LEX/el. 2025).

Mając powyższe na uwadze, podzielając zarzuty postawione w apelacji, a dotyczące naruszenia przez Sąd Rejonowy prawa materialnego, tj. art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie w niniejszej sprawie, Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżone orzeczenie w ten sposób, że nakazał Sądowi Rejonowemu w Wysokiem Mazowieckiem IV Wydziałowi Ksiąg Wieczystych odłączenie z księgi wieczystej (...) nieruchomości składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami geodezyjnymi: (...) o pow. 0,4575 ha, (...)o pow. 0,3701 ha i (...) o pow. 0.4778 ha, położonej w miejscowości W., w obrębie ewidencyjnym 32 W., gmina C., powiat (...), województwo (...) i założenie dla niej osobnej księgi wieczystej oraz wpisanie w dziale II nowozałożonej księgi wieczystej jako właścicielkę N. K., córkę Z. i (...) PESEL (...).