Wyrok z 11 grudnia 2025, sygn. I C 1494/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 grudnia 2025 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Tadeusz Trojanowski
Protokolant:	protokolant sądowy Monika Atałap

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2025 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w C.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G.

o uchylenie uchwał

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 360 ( trzysta sześćdziesiąt ) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia prawomocności wyroku.

SSO Tadeusz Trojanowski

Sygn. akt I C 1494/24

UZASADNIENIE

Wyroku z dnia 11 grudnia 2025 roku

Powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w C. w pozwie przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej budynku nr (...) przy ul. (...) w G. domagała się uchylenia uchwał nr (...) właścicieli lokali budynku nr (...) przy ul. (...) w G. z dnia 26 września 2024 r. zaprotokołowanych przez notariusza A. Z. z Kancelarii Notarialnej przy ul. (...) w P., Rep. (...) z powodu sprzeczności z prawem, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia jej interesu i pozostałych właścicieli.

Uzasadniła, że jest właścicielem lokali mieszkalnych w budynku przy ul. (...), a uchwały są obarczone błędami formalnymi. Wskazała, że w głosowaniu uczestniczyły osoby, które w dacie podejmowania uchwał nie figurowały jako właściciele lokalu w księdze wieczystej, a zatem nie były uprawnione do udziału w podejmowaniu uchwał wspólnoty. Powódka wskazała ponadto, że uchwały zostały podjęte z naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Podniosła, iż przewidziano w nich powołanie czteroosobowego zarządu, co jest nieuzasadnione wielkością wspólnoty i prowadzi do nadmiernego rozproszenia odpowiedzialności. Zdaniem powódki osoby powołane do zarządu nie posiadają odpowiedniego doświadczenia ani przygotowania do zarządzania nieruchomością, co rodzi ryzyko nieprawidłowego wykonywania obowiązków i szkody dla wspólnoty. Wskazała również, że wcześniejsze działania osób powołanych do zarządu potwierdzają brak ich przygotowania do pełnienia tej funkcji. Podniosła, że nie podejmowały one czynności związanych z bieżącym zarządzaniem nieruchomością, nie dokonywały rozliczeń finansowych oraz nie wykazywały woli współpracy z pozostałymi właścicielami lokali. Powódka wskazała także, że osoby powołane do zarządu nie wykazały zainteresowania prawidłowym rozliczeniem wcześniejszego okresu funkcjonowania wspólnoty ani wyjaśnieniem wydatków poniesionych z jej środków. Podniosła, że brak jest transparentności działań zarządu oraz realnej kontroli nad finansami wspólnoty, co prowadzi do naruszenia interesów właścicieli lokali.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Podniosła, że zaskarżone uchwały z dnia 26 września 2024 r. zostały podjęte zgodnie z prawem, w granicach kompetencji wspólnoty oraz większością wymaganą przepisami ustawy o własności lokali.

W uzasadnieniu wskazała, że uchwały dotyczyły powołania wspólnoty mieszkaniowej oraz jej organów, a ich treść mieści się w granicach swobody właścicieli lokali wynikającej z art. 24 i 25 ustawy o własności lokali. Podniosła, że zarzuty powódki sprowadzają się do kwestionowania decyzji większości współwłaścicieli, a nie do wykazania ich niezgodności z prawem. Podniosła, że w dacie podejmowania uchwał istniały podstawy do uznania skuteczności głosów oddanych przez właścicieli lokali, a wpisy w księdze wieczystej – choć dokonane później – wywołują skutek od daty złożenia wniosku. W konsekwencji nie doszło do naruszenia zasad głosowania ani do wadliwości uchwał. Wskazała również, że działania zarządu po jego powołaniu były racjonalne i uzasadnione, a powódka sama przyczyniła się do trudności organizacyjnych, odmawiając współpracy, nie przekazując dokumentacji oraz kwestionując czynności zarządu, co nie może stanowić podstawy do uchylenia uchwał wspólnoty.

Sąd ustalił.

W dniu 26 września 2024 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali budynku położonego w G. przy ul. (...) na nieruchomości gruntowej, dla której w Sądzie Rejonowym w Gliwicach prowadzona jest księga wieczysta (...) ( należącego do powodowej Spółdzielni Mieszkaniowej (...)), protokołowane przez notariusza A. Z..

Zebranie otworzył M. P., a następnie wyłożono listę obecności właścicieli lokali budynku. Z budynku nr (...) podpisy złożyli:

⚫

I. S. (lokal nr (...)),

⚫

E. Z. (lokal nr (...)),

⚫

J. G., B. G. (lokal nr (...)),

⚫

J. K. (lokal nr (...)),

⚫

M. K. (1), S. K. (lokal nr (...)),

⚫

T. G. (lokal nr (...)),

⚫

M. L., A. L. (lokal nr (...)),

⚫

M. S. (1) (lokal nr (...));

Z budynku nr (...) podpisy złożyli:

⚫

M. P., W. P. (lokal nr (...)),

⚫

K. S., A. S. (lokal nr (...)),

⚫

M. D. (lokal nr (...)),

⚫

M. K. (2) (lokal nr (...)),

⚫

M. A. (lokal nr (...)),

⚫

A. K. (lokal nr (...)),

⚫

K. P. (lokal nr (...)),

⚫

D. S., M. S. (2) (lokal nr (...))

oraz właściciel lokali niewyodrębnionych Spółdzielnia Mieszkaniowa (...).

Reprezentujący łącznie 93,465 % udziałów w nieruchomości wspólnej.

Podczas zebrania podjęto pięć uchwał.

W uchwale nr (...), podjętej w trybie art. 24 ¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zniesiono zarząd nieruchomością wspólną przez powódkę i utworzono wspólnotę mieszkaniową budynku numer (...) przy ul. (...) w G..

W uchwale nr 2 powołano do zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej M. P..

W uchwale nr 3 powołano do zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej J. K..

W uchwale nr 4 powołano do zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej T. G..

W uchwale nr 5 powołano do zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej M. K. (1).

W dniu podejmowania uchwał właściciele lokalu nr (...) w budynku nr (...) - M. L. i A. L., byli w trakcie procedury ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej – wniosek o wpis został przez nich złożony 31 lipca 2024 r., natomiast wpis do księgi wieczystej został dokonany 28 września 2024 r. (k.73).

Sąd ustalił również, że wcześniejsze próby uregulowania statusu wspólnoty i sposobu jej funkcjonowania były przedmiotem odrębnych postępowań sądowych, w tym sprawy toczącej się przed tutejszym sądem pod sygn. akt I C 1569/23, w której zapadało rozstrzygnięcie odnoszące się do wcześniejszych uchwał, jednak okoliczności te nie miały bezpośredniego wpływu na ocenę zgodności z prawem uchwał będących przedmiotem niniejszego postępowania.

Sąd ustalił opisany stan faktyczny na podstawie zgromadzonych w sprawie dowodów z dokumentów, które zostały zaliczone do materiału dowodowego zgodnie z art. 243 ² k.p.c. Autentyczność oraz prawdziwość tych dokumentów nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania. Dowody te pozostawały ze sobą spójne, wzajemnie się uzupełniały i nie budziły wątpliwości co do ich wiarygodności. Zgromadzony materiał dowodowy pozwolił na pełne i jednoznaczne odtworzenie przebiegu łączącego strony stosunku prawnego.

Zeznania świadków nie były ze sobą sprzeczne. Występujące pomiędzy nimi różnice miały charakter subiektywnych ocen, wynikających z odmiennej perspektywy poszczególnych osób — z jednej strony mieszkańca, którego córka zamieszkuje w budynku, z drugiej zaś przedstawiciela aktualnego zarządu wspólnoty.

Sąd zważył.

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Przedmiotem niniejszego postępowania była wyłącznie ocena zgodności z prawem uchwał podjętych w dniu 26 września 2024 r. przez właścicieli lokali nieruchomości położonej przy ul. (...) w G.. Zakres kognicji Sądu ograniczał się zatem do ustalenia, czy zaskarżone uchwały naruszały przepisy prawa, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interes powódki w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, bądź gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Ciężar wykazania tych okoliczności spoczywa na powodzie.

Zgromadzony materiał dowodowy nie potwierdził zasadności żadnego z podniesionych przez powódkę zarzutów. Uchwały zostały podjęte przez uprawnionych właścicieli lokali, z zachowaniem wymaganego trybu oraz większości głosów, o której mowa w art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgromadzony materiał dowodowy w szczególności protokół z zebrania właścicieli lokali potwierdził, że głosowanie odbyło się zgodnie z obowiązującymi przepisami, a wynik głosowania odzwierciedlał wolę większości współwłaścicieli. Sam fakt, że część właścicieli nie zgadzała się z treścią podjętych uchwał, nie może prowadzić do ich eliminacji z obrotu prawnego. Odmienność ocen czy interesów poszczególnych właścicieli stanowi naturalny element funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Zarzutu wadliwości podjęcia uchwał z uwagi na rzekomy brak legitymacji osób biorących udział w głosowaniu w ocenie Sądu nie zasługiwał na uwzględnienie. Zgromadzony materiał dowodowy potwierdził, że osoby uczestniczące w głosowaniu – właściciele lokalu nr (...) - M. L. i A. L. posiadali złożone wnioski o wpis prawa własności do księgi wieczystej i wpis ten nastąpił dwa dni po podjęciu uchwały, traktowanie tych osób jako właścicieli było zatem prawidłowe.

W odniesieniu do dalszych zarzutów należy wskazać, iż ustawa o własności lokali nie przewiduje obowiązku posiadania przez członków zarządu określonych kwalifikacji zawodowych. Sam fakt, iż osoby powołane do pełnienia funkcji w zarządzie nie zajmowały się wcześniej zawodowo zarządzaniem nieruchomościami, nie może być uznany za naruszenie prawa ani za okoliczność uzasadniającą podważenie ważności uchwał. Przeciwnie – ustawodawca dopuszcza możliwość sprawowania zarządu przez właścicieli lokali, którzy wykonują te czynności osobiście, niezależnie od posiadanego wykształcenia czy doświadczenia zawodowego.

Nie sposób również uznać za zasadny zarzutu dotyczącego liczebności składu zarządu. Czteroosobowy zarząd, w sytuacji gdy jego członkowie zamieszkują nieruchomość i pozostają w stałym kontakcie, nie tylko nie stanowi zagrożenia dla prawidłowego funkcjonowania wspólnoty, lecz w ocenie Sądu może wręcz sprzyjać sprawnemu podejmowaniu decyzji. Brak jest jakichkolwiek podstaw do twierdzenia, że taki skład organu prowadzi do paraliżu decyzyjnego bądź naruszenia zasad prawidłowego zarządzania.

Przepisy nie uzależniają skuteczności powołania zarządu od doświadczenia zawodowego jego członków, lecz od zachowania trybu przewidzianego ustawą, który w niniejszej sprawie został zachowany.

Sąd nie podzielił również zarzutów, jakoby doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną poprzez sposób prowadzenia spraw wspólnoty po jej powołaniu. Zgromadzony materiał dowodowy wskazuje, że podejmowane działania miały na celu uporządkowanie sytuacji organizacyjnej wspólnoty, zapewnienie jej bieżącego funkcjonowania oraz realizację obowiązków wynikających z ustawy. Ewentualne trudności organizacyjne, typowe dla początkowego etapu funkcjonowania nowo utworzonej wspólnoty, nie mogą same w sobie stanowić podstawy do stwierdzenia naruszenia prawa ani do uchylenia uchwał. Podnoszone przez powódkę zarzuty dotyczące nieprawidłowości w funkcjonowaniu wspólnoty mają w istocie charakter ocenny i nie zostały poparte dowodami pozwalającymi na przyjęcie, że doszło do naruszenia interesu powódki w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Odmienne stanowisko co do sposobu zarządzania nieruchomością czy odmienne oczekiwania co do kierunku działań zarządu nie mogą same w sobie stanowić podstawy ingerencji sądu w autonomię wspólnoty mieszkaniowej.

Sąd zważył również, że wcześniejsze postępowania sądowe dotyczące tej nieruchomości miały odmienny przedmiot i nie mogły determinować oceny legalności uchwał objętych niniejszym postępowaniem. Okoliczności historyczne związane z funkcjonowaniem wspólnoty nie mogą same w sobie przesądzać o wadliwości aktualnie obowiązujących uchwał.

W konsekwencji Sąd uznał, że brak jest podstaw do stwierdzenia naruszenia przepisów prawa, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź interesu powódki. Skoro zatem przesłanki z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali nie zostały spełnione, powództwo podlegało oddaleniu w całości.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., kierując się zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy. Powództwo zostało w całości oddalone, wobec czego obowiązek poniesienia kosztów procesu obciąża stronę powodową jako przegrywającą sprawę. Jednocześnie Sąd, mając na uwadze całokształt okoliczności, uznał za zasadne zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej jedynie kosztów w minimalnej wysokości. Sąd miał na względzie, że chociaż powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, to jednak spór powstał w realiach znacznego chaosu organizacyjnego i informacyjnego, który towarzyszył procesowi wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej i przejęcia przez nią zarządu nieruchomością. W tym stanie rzeczy obciążenie powódki kosztami w minimalnym wymiarze odpowiada zasadzie słuszności. W ocenie Sądu zasądzenie kosztów w pełnym wymiarze mogłoby prowadzić do dalszego pogłębiania napięć i utrwalania konfliktu między stronami zamiast sprzyjać jego wygaszaniu

SSO Tadeusz Trojanowski

.