Wyrok z 2 stycznia 2026, sygn. I C 968/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 stycznia 2026 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSO Wojciech Hajduk

po rozpoznaniu w dniu 2 stycznia 2026 roku w Gliwicach

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa B. O.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w Z.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwały pozwanej wspólnoty mieszkaniowej:

- nr (...) o przyjęciu sprawozdania finansowego za 2023r. ,

- nr (...) o udzieleniu zarządowi absolutorium za 2023r.,

- nr (...) o przyjęciu planu gospodarczego na 2024r., ustaleniu zaliczki na pokrycie kosztów zarządu i wynagrodzenie zarządcy,

2.  w pozostałym zakresie powództwo oddala

3.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 600 zł (sześćset złotych) kosztów postepowania z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku

SSO Wojciech Hajduk

IC 968/24 UZASADNIENIE

Powódka B. O. w pozwie przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul (...) w Z. domagała się uchylenia uchwał pozwanej:

-nr (...) z 18.06.2024 w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego

-nr (...) z 18.06.2024 w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi za rok 2023

-nr (...) z 18.06.2024 w sprawie ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu

-nr (...) z 18.06.2024 w sprawie odwołania powódki z funkcji członka zarządu i udzielenia pełnomocnictwa zarządowi do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną

Uzasadniła, że jest właścicielką lokalu nr (...). We wspólnocie jest łącznie 9 lokali, które tworzą wspólnotę mieszkaniową. Zarząd nieruchomością wspólną prowadzi firma (...) od 01.11.2019 na podstawie nieważnej umowy o zarządzanie przy braku udzielonego pełnomocnictwa przez członków wspólnoty mieszkaniowej zarządowi wspólnoty do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z zarządcą wybranym uchwałą co ma wyraz w zaskarżonej uchwale nr (...) z dnia. 18.06.2024.

Zarządca w okresie od 28.10.2019 do 18.06.2024 działał i podejmował czynności bez pełnomocnictwa członków wspólnoty mieszkaniowej naruszając wraz z zarządem wspólnoty zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

W okresie 2019-2024 powódka była członkiem zarządu wspólnoty i zwoływała roczne zebrania rozliczeniowe w trybie art. 30pkt1b u.w.l.

W dniu 3.04.2024 otrzymała drogą elektroniczną zawiadomienie o zwołaniu zebrania przez zarządcę na dzień 12.04.2024 o godz. 9.00 w jego siedzibie.

W przedstawionym porządku zebrania w pkt 3 zaproponował głosowanie nad uchwałami

- przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2023,

- udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty za rok 2023 ,

- przyjęcia planu gospodarczego i ustalenia zaliczek na utrzymanie nieruchomości oraz koszty zarządcy .

W załączeniu przesłał sprawozdanie finansowe za rok 2023 i kartotekę indywidualną dla lokalu.

Nie wiadomo kto przygotował dokumenty zaproponowane w pkt 3, żaden z nich nie posiada podpisu osoby , która je sporządziła co narusza art 21 ust. 1 i 2 u.w.l, gdyż zgodnie z tym przepisem projekty wszelkich uchwał pod głosowanie poddaje zarząd wspólnoty mieszkaniowej, który kieruje sprawami wspólnoty. Brak jest na nim podpisów przynajmniej dwóch członków zarządu. Brak jest wyrażenia przez zarząd w każdy dostępny sposób woli uznania tego dokumentu za własny.

Sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej jest dokumentem, który musi pochodzić od zarządu wspólnoty. Niepodpisanie tego sprawozdania przez zarząd oznacza, że jest to jedynie projekt dokumentu sprzeczny z wymogami art 30 u.w.l.

Tym samym projekt sprawozdania nie mógł stanowić podstawy do udzielenia zarządowi absolutorium, w sprawie przyjęcia sprawozdania oraz ustalenia zaliczek.

Zarządca nie przedstawił stosownego upoważnienia zarządu wspólnoty do zwołania rocznego zebrania sprawozdawczego za rok obrachunkowy 2023 co narusza art 20ust1 w zw z art 30 u.w.l i nie uwzględnił wniosku właścicieli o zmianę czasu zebrania, które zwołał w godzinach ich pracy.

W postępowaniu zarządcy i zarządu wspólnoty zachodzi bardzo duże prawdopodobieństwo, iż niektórzy właściciele zostali pozbawieni tego prawa tzn. nie dopuszczono ich do udziału w głosowaniu, uniemożliwiono czynnego udziału w zebraniu czy pominięto niektóre głosy właścicieli przy ich liczeniu ( co miało miejsce w 2020r. przy uchwale (...) z 18.12.2020).

Zaproponowane uchwały w pkt 3 porządku zebrania przez zarządcę były podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów i zbierane przez zarządcę (...) (...), będącą osobą do tego nieuprawnioną.

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej uchybił art 30 ust I pkt 2 u.w.l poprzez nieskładanie od 2017 roku właścicielom lokali rocznego sprawozdania ze swojej działalności ani ustnie na zebraniu potwierdzonego w formie protokołu zebrania ani w formie opisowej. Owe działania zarządu wspólnoty uniemożliwiają kontrolę współwłaścicieli nad jego działaniami a co za tym idzie rzetelne, świadome głosowanie nad zatwierdzeniem sprawozdania zarządu oraz udzieleniem absolutorium zarządowi oraz oceny konkretnych czynności Zarządu Wspólnoty w ściśle określonym czasie. Sprawozdanie zarządu powinno zostać złożone w takiej formie, aby każdy członek wspólnoty miał możliwość zapoznania się z jego treścią (wyrok SA w Krakowie z dnia 26 sierpnia 2014, I Aca 715/140raz wyrok SA w Warszawie z dnia 10 grudnia 2014, I Aca 921/14). Ma bardzo istotne znaczenie dla członków wspólnoty mieszkaniowej i w związku z tym powinno być rozpatrywanie przed podjęciem decyzji o udzieleniu zarządowi absolutorium. Wynika to przede wszystkim z tego, że uchwała w przedmiocie udzielenia absolutorium jest podejmowana z prowadzonej przez zarząd czy zarządcę działalności (art. 29 ust. 2 u.o.w.l.). Przyjęcie sprawozdania finansowego za rok 2023r. byłoby możliwe po przedłożeniu właścicielom sprawozdań za lata 2019, 2020, 2021 , 2022. co jest obowiązkiem zarządu wspólnoty a nie zarządcy.

Właściciele nie mają od 5 lat wiedzy ile wynosił faktyczny koszt utrzymania 1 m ² nieruchomości w latach 2019,2020,2021,2022. Zarządca próbuje naciągnąć właścicieli min w swojej uchwale ws przyjęcia planu gospodarczego w tym w kosztach zarządcy 1,00zł za 1 m ², uchylając się od jakości oceny jego pracy i zasadności wydatkowania wpłacanych okresowych zaliczek właścicieli poprzez wymuszenie podejmowania uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów poza zebraniem właścicieli, mimo że ustawodawca nakazuje dokonać tej oceny na obowiązkowym zebraniu rocznym art 30 uowl.

Zarządca próbuje doprowadzić do usankcjonowania istniejącego od 5 lat stanu zarządzania nieruchomością na podstawie nieważnej uchwały nr (...), gdzie na liście właścicieli figurują osoby nie będące stroną przy jednoczesnym niedoręczaniu uchwały pozostałym właścicielom z chwilą uzyskania podpisów powyżej 50 % głosów, które zbierał zarządca w drodze indywidualnego zbierania głosów:

-poz.(...) (...) Sp z o o nie była już właścicielem, a był nim M. J.,

-pozycja(...) zawiera nazwisko zmarłej W. R., mimo wygaśnięcia pełnomocnictwa w jej imieniu podpisał się pod uchwałą A. R.. Zarządca manipuluje przesyłając uchwały i karty do głosowania bez listy właścicieli stanowiącej integralną część uchwały, ukrywając w ten sposób aktualną listę właścicieli przed pozostałymi członkami WM, nie załącza koniecznych pełnomocnictw, uniemożliwia kontrolę właścicielom z art. 29 ust. 3 uowl, w tym członkowi zarządu tj. powódce. Jedynie powódka kontrolowała działania zarządcy i dlatego przedłożono uchwałę o nowym składzie zarządu.

Zapisy uchwał sporządzonych przez zarządcę rażąco naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interes osobisty powodów, stoją w sprzeczności z przepisami prawa, pozbawiają powodów realnego wpływu na zarządzanie częścią wspólną i wpływu na bieg spraw gospodarczych wspólnoty

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości.

Zarzuciła, że nie zgadza się ze stanowiskiem powódki. Wspólnota od 1.11.2019 r. jest zarządzana przez profesjonalny podmiot. Uchwały zostały podjęte zgodnie z wieloletnią praktyką w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jedna z członków zarządu mieszka w USA.

W związku z pandemią COVID, ustawa z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw przedłużyła terminy zwołania rocznego zebrania we wspólnotach mieszkaniowych [art. 90 ustawy].

Wg art. 90 ustawy jeżeli ustawowy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, trwającego w dniu wejścia w życie mniejszej ustawy lub ogłoszonego bezpośrednio po okresie trwającym w dniu wejścia w życie mniejszej ustawy, ulega on przedłużeniu 0 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu”.

Mimo tego było sporządzone przez zarządcę rozliczenie wspólnoty za 2020 i 2021.

W roku 2023 zebranie wspólnoty zostało zwołane na dzień 12.04.2023 r. o czym zarówno powódka jak i E. K. — (...) zostały zawiadomione

Powódka jest skonfliktowana ze wspólnotą jakiś czas nie uiszczała opłat, wytoczono sprawę przed SR w Zabrzu INC 2010/20.

USTALENIA FAKTYCZNE

Powódka wraz z mężem są właścicielami lokalu nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul (...) w Z.. W pozwanej jest łącznie 9 lokali.

W 2013r. powódkę powołano do zarządu wspólnoty [uchwała(...)k-76].

Uchwałą z dnia 28.10.2019 nr (...) wspólnota upoważniła zarząd do podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością z Ł. S. prowadzącym działalność pod firmą (...). Uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów przy większości 69,70 udziałów [k-15]. Na podstawie umowy z 28.10.2019 zarządzanie nieruchomością wspólną powierzono firmie (...). Umowę podpisało 3 członków zarządu [umowa k-13-14].

W związku z pandemią COVID na podstawie art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw zaniechano zwoływania rocznych zebrań członków wspólnoty w okresie 2020-2022r.

W roku 2023 zebranie członków wspólnoty zostało zwołane na dzień 14 kwietnia 2023. Przedmiotem miało być przyjęcie sprawozdania finansowego za 2022r, udzielenie absolutorium zarządowi wspólnoty, ustalenie zaliczek i przyjęcie planu Gospodarczego , powódka została zawiadomiona, nie brała udziału w zebraniu [zawiadomienie o zebraniu dla powódki i jej męża k-183-196]. Na zebraniu nikt się nie stawił. Uchwały w przedmiocie absolutorium dla członków zarządu i zatwierdzeniu planu gospodarczego zostały przyjęte większością głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powódka ich nie zaskarżyła, pomimo że się o nich dowiedziała w toku jednego z procesów ze wspólnotą, gdyż jak twierdzi uchwały nie zostały jej doręczone. [zeznania powódki k-533-534, zeznania członka zarządu M. D. k- 534-536].

Pismem z dnia 26.03.2024 powódka jako członek zarządu wspólnoty zwołała roczne zebranie rozliczeniowe za lata 2019-2023 na dzień 8.04.2024 godz. 16.00. Załączyła projekty uchwał w przedmiocie odwołania pozostałych członków zarządu i zarządcy, odmowy udzielenia absolutorium zarządowi za 2023r. [zawiadomienie i załączniki k-41-44]. W dniu 3.04.2024 otrzymała od zarządcy drogą elektroniczną zawiadomienie o zwołaniu zebrania rozliczeniowego wspólnoty za 2023r, na dzień 12.04.2024 o godz. 9.00 w jego siedzibie. W przedstawionym porządku zebrania w pkt 3 zarządca zaproponował głosowanie nad uchwałami w sprawie:

- przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2023,

- udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty za rok 2023 ,

- przyjęcia planu gospodarczego i ustalenia zaliczek na utrzymanie nieruchomości oraz koszty zarządcy .

W załączeniu przesłał niepodpisane:

-sprawozdanie finansowe za rok 2023 [k-19],

-rozliczenie zaliczek za media dla lokalu powódki [k-20],

- rozliczenie kosztów jej lokalu za okres 1.01.2023 do 31.12.2023 [k-21],

-plan gospodarczy dla wspólnoty [k-22],

-rozliczenie funduszu remontowego dla lokalu powódki i jej męża [k-23]

oraz projekty uchwał i karty do głosowania [zawiadomienie o zebraniu k- 24 projekty uchwał i karty do głosowania k- 24-28].

Powódka mailem z dnia 3.04.2024 wniosła o odroczenie zebrania i wyznaczenie innej późniejszej godziny oraz przypomniała o wyznaczeniu przez nią zebrania na dzień 8.04.2024. [korespondencja mailowa k-29]. Na zebraniu wyznaczonym przez powódkę w dniu 8.04.2024 stawili się: powódka z mężem iB. K.dysponujący łącznymi udziałami 22,5% [lista obecności k-45, protokół z zebrania k-42-44]. Powódka następnie rozesłała właścicielom projekty uchwał i karty do głosowania, wnosząc o oddanie głosu i ich zwrot. Nikt nie wziął udziału w głosowaniu.

Na zwołanym przez zarządcę zebraniu nikt się nie stawił [mail zarządcy z 16.04.2024k-30]. W wyniku indywidualnego zbierania głosów przez zarządcę / głosowania w dniu 18.06.2024 podjęto większością 69,70%. :

-uchwałę nr (...) o przyjęciu sprawozdania finansowego za 2023r. [k-11v oraz k-582-613]

-uchwałę nr (...) o udzieleniu zarządowi absolutorium za 2023r. [k-11 oraz k-582-613]

-uchwałę nr (...) o przyjęciu planu gospodarczego, ustaleniu zaliczki na pokrycie kosztów zarządu i zaliczki na wynagrodzenie zarządcy [k-12v oraz k-582-613]

-uchwałę nr (...) o odwołaniu powódki z funkcji członka zarządu i udzieleniu pełnomocnictwa zarządowi do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną [k-12 oraz k-582-613].

Pomimo treści uchwały nr 5 w części dotyczącej udzielenia zgody zawarcie nowej umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, wspólnota nie zamierza zmieniać zarządcy, a uchwałę w tym zakresie podjęto niepotrzebnie [zeznania członka zarządu M. D.].

Powódka jest skonfliktowana z zarządem i zarządcą z powodu nieporozumień dotyczących min.: zarządzania wspólnotą w okresie 2019-2020, kwestionowania uchwał w sprawie ustalania stawki za zarządzanie nieruchomością, opłat na fundusz remontowy w okresie 2019-2020, opłat za koszty zarządu i media z okresu 2017-2020.

Powódka zaniechała uiszczania części opłat, co spowodowało wytoczenie przeciwko niej powództwa o zapłatę zaległości. Wyrokiem z dnia 7.07.2021 sygn. IC 882/20 Sąd Rejonowy w Zabrzu zasądził od niej (jako pozwanej) na rzecz wspólnoty zaległe opłaty w kwocie 3.360,04zł. Apelacja skarżącej została oddalona wyrokiem Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 21.11.2022 sygn. IIICa 851/21 [wyrok SR k- 197, wyrok SO k-198, uzasadnienie k- 199-205].

Powyższy stan faktyczny ustalono w oparciu powołane dokumenty, zeznania powódki, zeznania członków zarządu M. D. [k-534-536], A. R. [k-536]. Zeznania świadków miały drugorzędne znaczenie. Świadek E. H. [ k-402-415] jest skonfliktowana ze wspólnotą, prezentuje te same argumenty co powódka. Wytoczyła powództwo razem z powódką, jednakże jej pozew został zwrócony zarządzeniem z dnia 2.10.2024 IC 698/24 [k-61]. Świadek jest więc zainteresowana korzystnym dla powódki rozstrzygnięciem sprawy. Można podnieść, że zalegała z opłatami w okresie 2020-2022, konieczne było wytoczenie powództwa o zapłatę, które rozstrzygnięto wyrokiem Sądu rejonowego w Zabrzu z 23.04.2024 sygn IC 474/22 [wyrok z uzasadnieniem k- 206-212]. Świadek P. B. [k- 485] jest zadowolona z działania wspólnoty, nie akceptuje działań powódki i świadka E. H.. Jest w kontakcie z członkiem zarządu M. D.. Upoważniła matkę do zajmowania się jej sprawami we wspólnocie. Świadek (...)- zarządca [k-364-368] potwierdza konflikt z powódką i świadkiem E. H., torpedowanie działań wspólnoty. Do świadka R. L. nie było pytań k- 465

Na zasadzie art. 235 ² §1pkt4 pominięto dowód z zeznań świadka M. J. wobec niewskazania adresu

Zarzut dotyczący nieprawidłowości i nieważności uchwały z dnia 28.10.2019 nr (...) upoważniającej zarząd do podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością z Ł. S. należy uznać za bezzasadny. Uchwała nie została zaskarżona. Podjęto ją w trybie indywidualnego zbierania głosów przy większości 69,70 udziałów [k-15]. Na podstawie zebranego materiału dowodowego nie wiadomo czy obliczając głosy prawidłowo czy też błędnie doliczono w głosowaniu udział we współwłasności przynależny współwłaścicielom lokalu należącego do (...) tj E. R. i W. R.. Wg twierdzeń powódki W. R. w tym czasie już nie żyła [uchwała k-15, 15v, pismo komornika przy SR w Rudzie Śl. z 25.11.2023 k-35]. Nie miało to jednak wpływu na ważność głosowania i uzyskaną większość, która po odliczeniu całego udziału wynosiłaby 63,80% [bez uwzględnienia udziału E. R.].

ROZWAŻANIA PRAWNE

Stosownie do treści art. 25 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Zarzuty postawione przez powódkę należy uznać częściowo za uzasadnione.

Odnosząc się do uchwały nr (...)z 18.06.2024 w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego

Należy wskazać, że została podjęta z naruszeniem art. 30 ust. 1 pkt3 i ust 2 pkt 1-3 u.w.l. Zgodnie z tym przepisem zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Przedmiotem zebrania powinny być w szczególności:

1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;

2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1;

3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Z powyższego przepisu wynika wprost, że plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i sprawozdanie zarządu muszą być dokumentami sporządzonymi przez zarząd, powinno mieć formę pisemną opatrzoną podpisami członków zarządu, ewentualnie może być przedstawione na zebraniu ustnie przez członka zarządu lub osobę upoważnioną, a zarząd musi wyrazić wolę uznania sporządzonego dokumentu za własny (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 25.04.2023 IACa 1309/23, a także wyrok Sądu Apelacyjnego w L. z dnia 29 stycznia 2014 r., I ACa 652/13, Lex 1438094; wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 30 stycznia 2013 r., I ACa 1171/12, Lex 1271923; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 lipca 2017 r., VI ACa 681/16, Legalis 2123340 i z dnia 25 października 2022 r., V ACa 115/22, Lex 3450511).

W realiach niniejszej sprawy należy wskazać, że sprawozdanie zarządu, ani plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, ani sprawozdanie zarządu nie zostały sporządzone przez zarząd, ani nie zostały przedstawione na zebraniu przez zarząd (bowiem nikt się nie stawił). Co więcej dokumenty te przedstawiono członkom wspólnoty bez jakiegokolwiek podpisu co uniemożliwiało ustalenie od kogo pochodzą. W świetle ww. przepisu sporządzenie i przedstawienie tych dokumentów jedynie przez zarządcę było niedopuszczalne, bowiem mają to być oświadczenia zarządu.

Tym samym uchwały nr (...) z 18.06.2024 w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2023r. oraz nr (...) z 18.06.2024 o przyjęciu planu gospodarczego za 2024r. i ustaleniu zaliczki na pokrycie kosztów zarządu i zaliczki na wynagrodzenie zarządcy zostały podjęte z naruszeniem przepisów prawa. Konsekwencją jest również wadliwość uchwały nr (...) z 18.06.2024 w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi za rok 2023, bowiem wadliwość sprawozdania finansowego i planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną uniemożliwiają ocenę zasadności uchwały o absolutorium. Naruszałoby to w oczywisty sposób zasady prawidłowej gospodarki i interesy właścicieli.

Odnosząc się do zarzutu braku uprawnienia zarządcy do zwołania zebrania i braku uprawnienia do zbierania głosów oddanych w trybie indywidualnego głosowania, należy uznać za nieuzasadnione.

Umocowanie zarządcy do zwoływania i przygotowywania zebrań właścicieli wynika z umowy o zarządzanie nieruchomością (pkt 3.2 tiret 7 k-14) . Odnoszą się do samego głosowania należy przyjąć, że nie jest konieczne zbieranie głosów przez co najmniej dwóch członków zarządu, zgodnie z zasadami reprezentacji wynikającymi z art. 21 ust. 2 u.w.l. Należy przyjąć, że przepisy o reprezentacji nie mają bezpośredniego zastosowania w odniesieniu do indywidualnego zbierania głosów. Kwestia zaś oddania głosu, jako oświadczenie woli, powinna być rozpatrywane przez pryzmat art. 60 k.c., zgodnie z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Wprawdzie z literalnego brzmienia art. 23 ust. 1 u.w.l. wynika, że gdy uchwała jest podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów, głosy te zbiera zarząd, ale należy przez to rozumieć, że zarząd odpowiedzialny jest za przeprowadzenie tego głosowania. Dopuszczalne jest, aby zbieranie głosów pod uchwałą zostało zlecone przez zarząd administratorowi bądź by głosy oddawane były na kartach do głosowania, przekazywanych zarządowi przez członków wspólnoty [komentarz do niektórych przepisów ustawy o własności lokali art. 30,31,32 B. B. LEX, wyrok SA w Warszawie z 23.07.2020 sygn. VACa 732/18].

Odnosząc się do zaskarżonej uchwały nr (...) z 18.06.2024 w sprawie odwołania powódki z funkcji członka zarządu i udzielenia pełnomocnictwa zarządowi do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną należy wskazać, że z materiału dowodowego nie można wynika, by naruszała zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób naruszała interesy powódki, które uzasadniałyby uchylenie tej uchwały. Zarzuty stawiane przez powódkę dotyczą głównie omówionych wyżej uchwał. Mają w istocie charakter formalny, dotyczą naruszenia przepisów. Co prawda powódka akcentowała, że zarządca nieruchomości wspólnej działał od 01.11.2019 na podstawie nieważnej umowy o zarządzanie przy braku udzielonego pełnomocnictwa przez członków wspólnoty mieszkaniowej zarządowi wspólnoty do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z zarządcą wybranym uchwałą. Argumenty te są jednak nieuzasadnione. Uchwałą z dnia 28.10.2019 nr (...) wspólnota upoważniła zarząd do podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością z Ł. S. prowadzącym działalność pod firmą (...). Uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów przy większości 69,70 udziałów [k-15], nie została zaskarżona. Na podstawie uchwały podpisano umowę z 28.10.2019 o zarządzanie nieruchomością wspólną z firmą (...). Umowę podpisało 3 członków zarządu [umowa k-13-14]. Tym samym zarzuty dotyczące bezprawności działań zarządcy są bezpodstawne. Argumentacja dotycząca nieważności uchwały z 28.10.2019r nr (...) jest chybiona. Zakłada, że odebrano nieważny głos od właściciela W. R., która miała już w tym czasie nie żyć. Okoliczność ta nie została wykazana. Data śmierci nie została wskazana w piśmie komornika wynika z informacji komornika w jego protokole doręczenia z 25.11.2023 [k- 35]. Ponadto nie miało to wpływu na ważność głosowania i uzyskaną większość, która po odliczeniu całego udziału wynosiłaby 63,80% bez uwzględnienia udziału E. R.. Zarzut dotyczący umieszczenia na liście właściciel (...) Sp z o o , która miała już nie być właścicielem lokalu, gdyż był nim M. J., nie ma znaczenia. Spółka nie oddała głosu. Brak więc podstaw do twierdzenia, że zarządca w okresie od 28.10.2019 do 18.06.2024 działał i podejmował czynności bez pełnomocnictwa członków wspólnoty mieszkaniowej naruszając wraz z zarządem wspólnoty zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Sugestia, że w postępowaniu zarządcy i zarządu wspólnoty zachodziło bardzo duże prawdopodobieństwo, iż niektórzy właściciele zostali pozbawieni tego prawa tzn. nie dopuszczono ich do udziału w głosowaniu, uniemożliwiono czynnego udziału w zebraniu czy pominięto niektóre głosy właścicieli przy ich liczeniu ( co miało miejsce w 2020r. przy uchwale (...) z 18.12.2020) jest bezzasadna. Głosy były oddawane w trybie indywidualnego zbierania, każdy miał możliwość wypowiedzenia się, brak podstaw do przyjęcia, że pominięto głosy, bądź uniemożliwiono udział w zebraniu (jedynie powódka wnosiła o przesunięcie godziny). Zarówno na zebraniu wyznaczonym przez powódkę jak i zarządcę właściciele nie stawili się.

Powyższe okoliczności mają znaczenie przy ocenie czy odwołanie powódki z funkcji członka zarządu, naruszało zasady prawidłowej gospodarki i jej interesy w sposób uzasadniający uchylenie tej uchwały. Uchwała została podjęta większością 69,70%. Zarzuty należy ocenić przez pryzmat konfliktu powódki z pozostałymi członkami zarządu, zarządcą i częścią właścicieli. Żadne argumenty nie odnoszą się do błędnych wyliczeń, nadużyć, błędów w rozliczeniach. Co więcej powódka będąc członkiem zarządu wspólnoty w okresie 2017-2020 zaniechała uiszczania części opłat na zarządzanie nieruchomością wspólną, media oraz fundusz remontowy, zarzucając nieprawidłowości w podejmowaniu uchwał niewywiązywanie się wspólnoty z obowiązków informacyjnych, dysponowania funduszem remontowym, co doprowadziło to do sporu Sądowego w którym zarzuty nie zostały wykazane. Sprawę rozstrzygnięto wyrokiem Sądu Rejonowego w Zabrzu z 7.07.2021 IC 882/20 uwzględniającym żądanie wspólnoty.

W takiej sytuacji brak podstaw do zakwestionowania odwołania powódki z funkcji członka zarządu i uniemożliwienia podpisania zarządowi umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z wskazanym w odpowiedniej uchwale wspólnoty zarządcą. Pozostawanie w konflikcie z innymi członkami, nierealizowanie obowiązków uniemożliwia pełnienie tej funkcji, działa niekorzystnie na funkcjonowanie wspólnoty. Twierdzenia o zaniechaniu działań zarządu należy uznać za wynik konfliktu. Odwołanie nie pozbawia powódki prawa do kontroli i wpływu na działanie wspólnoty, a utrzymywanie jej w zarządzie wbrew woli większości i przy istniejącym konflikcie byłoby sprzeczne z interesem wspólnoty.

Biorąc pod uwagę powyższe argumenty na mocy art. 224§3kpc zamknięto rozprawę na posiedzeniu niejawnym i na zasadzie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903) w pkt 1 wyroku uchylono zaskarżone uchwały: uchwałę nr (...) o przyjęciu sprawozdania finansowego za 2023r. [k-11v oraz k-582-613], uchwałę nr (...) o udzieleniu zarządowi absolutorium za 2023r. [k-11 oraz k-582-613], uchwałę nr (...) o przyjęciu planu gospodarczego, ustaleniu zaliczki na pokrycie kosztów zarządu i zaliczki na wynagrodzenie zarządcy [k-12v oraz k-582-613]. W pkt 2 oddalono powództwo w zakresie żądania uchylenia uchwały (...) z 18.06.2024 w sprawie odwołania powódki z funkcji członka zarządu i udzielenia pełnomocnictwa zarządowi do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną.

W pkt 3 zasądzono od pozwanej na rzecz powódki kwotę 600zł tytułem zwrotu kosztów sądowych –opłaty od pozwu [w zakresie wygranym przez powódkę]