sygn. I C 1115/24 13 stycznia 2026 Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim

Wyrok z 13 stycznia 2026, sygn. I C 1115/24

Data orzeczenia 13 stycznia 2026

Sąd Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim

Wydział I Wydział Cywilny

Przewodniczący Sędzia Paweł Lasoń

Tagi

#Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim #I Wydział Cywilny #wyrok

Podstawa prawna

art. 6 kc art. 100 kpc

Sygnatura akt I C 1115/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 stycznia 2026 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim, Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący	Sędzia SO Paweł Lasoń
Protokolant	st. sekr. sąd. Daria (...)

po rozpoznaniu w dniu 13 stycznia 2026 roku w W. (1)

na rozprawie

sprawy z powództwa Z. D.

przeciwko (...) numer (...) położonej w W. (1) przy (...)

o uchylenie uchwał

1. uchyla uchwałę numer (...) Wspólnoty (...) numer (...) położonej w W. (1) przy (...) podjętą 23 kwietnia 2024 roku;

2. oddala powództwo w pozostałej części;

3. zasądza od Z. D. na rzecz (...) numer (...) położonej w W. (1) przy (...) kwotę 470,00 (czterysta siedemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sędzia Paweł Lasoń

Sygn. akt I C 1115/24

UZASADNIENIE

Z. D. w pozwie z dnia 4 czerwca 2024 roku wniesionym przeciwko Wspólnocie

(...) numer (...) położonej w W. (1) przy (...) żądał uchylenia uchwał numer(...) podjętych na zebraniu w dniu 23 kwietnia 2024 r. oraz (...) — bez daty - pozwanej Wspólnoty (...) w drodze indywidualnego zbierania głosów dotyczących przeznaczenia środków z funduszu remontowego. W uzasadnieniu żądania pozwu wskazano, że zaskarżone uchwały zawierają liczne braki uniemożliwiające określenie ich przedmiotu, kwoty poszczególnych zobowiązań, powierzchni objętej uchwałami, a także że nie służą one remontowi tylko zmianie warunków technicznych budynku.

Nadto powód wniósł o zabezpieczenie roszczenia oraz o obciążenie zarządu wspólnoty kosztami procesu z ich majątku prywatnego. (k. 3-7)

Postanowieniem z dnia 6 września 2024 r. Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim oddalił wniosek powoda o zabezpieczenie. (k. 13)

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa wskazując, że uchwały nie posiadają braków wskazywanych przez powoda a większość właścicieli słusznie uznaje prace objęte wskazanymi przez powoda uchwałami za potrzebne.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

W dniu 25 kwietnia 2023 r. Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (2). zawarło umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną ze Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej w W. (2). przy ul. (...).

Stosownie do §1 ust. 1 umowy jej przedmiotem było świadczenie usług w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną na rzecz w/w wspólnoty mieszkaniowej w zakresie objętym niniejszą umową oraz obsługi finansowo-księgowej wspólnoty.

Zgodnie z §3 ust. 3 umowy do podjęcia przez zarządcę czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu niezbędna była uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na

dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

[dowód: umowa k. 21-24/

W dniu 6 marca 2024 roku (...) nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. (1) w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęła uchwalę nr (...) w sprawie opracowania dokumentacji na wymianę wewnętrznej instalacji gazu w budynku.

W § 1 uchwały postanowiono opracować dokumentację techniczną, projektowo - kosztorysową wymiany wewnętrznej instalacji gazu w budynku;

W § 2 określono koszt opracowania dokumentacji na 9.800 zł brutto, zgodnie z zaakceptowaną przez zarząd wspólnoty ofertą, miał zostać sfinansowany ze środków zgromadzonych na koncie funduszu remontowego wspólnoty. (§1)

Nadzór nad realizacją tej uchwały powierzono (...) Sp. z o.o. w W. (2). — zarządcy nieruchomości wspólnej. Upoważniono również zarząd wspólnoty do podpisania umów na roboty, o których wspomniano w § 1 ust. 1 uchwały. (§2)

Za wspomnianą uchwałą opowiedzieli się mieszkańcy reprezentujący 51,18488% udziałów we wspólnocie, głosy przeciw uchwale zostały złożone przez osoby reprezentujące 0,8839% udziałów we wspólnocie, natomiast wstrzymali się mieszkańcy reprezentujący 3,6062% ogółu udziałów.

/dowód: uchwała k. 100; protokół z głosowania k. 101-104; pismo k. 110/

W dniu 6 marca 2024 roku (...) nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. (1) w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęła uchwalę nr(...) w sprawie wykorzystania środków zgromadzonych na koncie funduszu remontowego.

Zgodnie z § 1 ust. 1 uchwały nawiązując do uchwały(...) dotyczącej opracowania dla wspólnoty mieszkaniowej dokumentacji technicznej na wymianę wewnętrznej instalacji gazu, zaszła konieczność dostarczenia przez wspólnotę projektantowi opinii kominiarskich na wszystkie lokale mieszkalne, wobec powyższego wspólnota zleciła typowanie kominów do podłączenia gazu i celów projektowych. Natomiast zgodnie z § 1 ust.2 uchwały koszt usługi opisanej w ust. 1 określony miał być na podstawie zaakceptowanej przez zarząd wspólnoty oferty i miał być pokryty ze środków zgromadzonych na koncie funduszu remontowego wspólnoty.

Nadzór nad realizacją uchwały powierzono (...) Sp. z o.o. w W. Tryb.

zarządcy nieruchomości wspólnej. Upoważniono również zarząd wspólnoty do podpisania umów na roboty, o których wspomniano w § 1 ust. 1 uchwały. ( §2)

Za wspomnianą uchwałą opowiedzieli się mieszkańcy reprezentujący 61,31983 % udziałów we wspólnocie.

/dowód: uchwała k. 105; protokół z głosowania k. 106-109; pismo k. 110/

W wykonaniu uchwał nr(...) (...) zawarła umowę z Z. H. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (...), której przedmiotem miało być wykonanie dokumentacji technicznej, projektowo-kosztorysowej wymiany instalacji gazu zgodnie z załączoną ofertą oraz z E. U. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą usługi (...), której przedmiotem miał być typowanie kominów do podłączenia gazu i celów projektowych.

W pierwszej umowie cenę usługi określono na kwotę 9.800 zł brutto, którą to kwotę w całości pokryła wspólnota, natomiast w drugiej 7.380 zł brutto.

Z wykonania pierwszej umowy sporządzono protokół przekazania.

/dowód: faktury k. 111 oraz 117; protokół przekazania k. 112; umowa nr (...) k. 113-114; umowa nr (...) k. 118-119; oferty k. 115,116, 120/

W dniu 23 kwietnia 2024 r. odbyło się zebranie wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości położonej w W. (1) przy ul(...). Na zgromadzeniu obecni byli właściciele reprezentujący 52,12228% udziału wszystkich właścicieli.

Informację o organizowanym zebraniu przekazano członkom wspólnoty drogą listowną jak również mailową. Porządek obrad przewidywał:

omówienie i przyjęcie rocznego sprawozdania finansowego za 2023 rok;

udzielenie absolutorium zarządowi;

projekt planu gospodarczego na 2024 rok;

ustalenie zaliczki eksploatacyjnej i stawki remontowej;

omówienie spraw związanych z regulaminem rozliczania kosztów dostawy mediów;

- sprawy różne.

Obecni za zebraniu członkowie wspólnoty mogli zapoznać się z treścią uchwał, których podjęcie planowano na tym zebraniu. Przygotowane projekty uchwał, by omawiane w trakcie zebrania.

W końcowej fazie zebrania w ramach spraw różnych doszło do bardzo burzliwej części zebrania i podjęto spontaniczną debatę dotyczącą terenu pomiędzy 6, 7 i 8 klatką schodową, a także naprawy uszkodzeń w klatkach schodowych. Doszło do przekrzykiwania się uczestników. Jedni chcieli mówić o parkingu, inni tylko o klatkach schodowych. Pojawił się temat utwardzenia gruntu. W trakcie wzajemnego przekrzykiwania się uczestników prowadzący podjął decyzję o przegłosowaniu uchwały w tym zakresie.

Uchwała nr (...)/(...) w §1 stanowiła, że (...) postanowiła wykorzystać środki finansowe zgromadzone na koncie funduszu remontowego na pokrycie kosztów utwardzania terenu między 6 a 8 klatką, remontu schodów wejściowych do klatek schodowych (ust. 1) upoważniając Zarząd Wspólnoty do wyboru ofert na wykonanie przedmiotowych prac opisanych w ust. 1 oraz do podpisania umowy z wykonawcą prac.

Nadzór nad realizacją postanowień wspomnianej uchwały powierzono zarządcy nieruchomości wspólnej, tj. (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. (2). (§2 uchwały).

Za projektem uchwały na zgromadzeniu głosowali właściciele stanowiący 48,49373% udziałów, zaś przeciw było 3,62855% udziałów, reprezentowanych przez mieszkańców lokali (...),64. Pozostałe głosy miały zostać zebrane w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Ostatecznie za wspomnianą uchwałą opowiedzieli się mieszkańcy reprezentujący 56,53478% udziałów we wspólnocie , zaś głosy przeciwne stanowiły 2,74465%.

/dowód: protokół zgromadzenia k. 39-42; lista obecności k. 43-47; lista głosowania k. 48; informacja o zwołaniu zebrania k. 49; lista z potwierdzeniami odbioru informacji k. 50-52; uchwała k. 95; protokół z głosowania k. 96-99; stenogram zebrania wspólnoty k. 141-145v; zeznania świadka W. W. z dn. 13.01.2026 r. k. 183v-185; zeznania świadka Ł. K. z dn. 13.01.2026 r. k. 185-186; przesłuchanie powoda Z. D. z dn.

13.01.2026 r. k. 186-186v; zeznania świadka Ł. Z. z dn. 13.01.2026 r. k. 186v187v/

Problem dotyczący terenu między klatkami 6 i 8 związany jest z małą ilością miejsc parkingowych i chęcią wykorzystania tego terenu przez niektórych mieszkańców do parkowania samochodów.

Na 2 trzecich szerokości bloku, znajduje się wybrukowany. Parking w pozostałej zaś części jest to teren zielony z drzewami i trawą. Zdania mieszkańców co do sposobu wykorzystania tego terenu zielonego na parking były zawsze podzielone. Brak jednoznacznej decyzji w tym zakresie skutkował tym, że sporny teren nadal pozostawał zielony, a samochody parkowały tam na trawie między drzewami. Z czasem doprowadzało to do rozjeżdżania trawy i tworzenia błotnych dołów i coraz większych zagłębień terenu. Wygląd tego terenu dobrze widać na zdjęciu satelitarnym z karty 151, a także na pozostałych zdjęciach od karty 146 do 150.

/dowód: zdjęcia — k. 146-151; zeznania świadka W. W. z dn. 13.01.2026 r. k. 183v-185; zeznania świadka Ł. K. z dn. 13.01.2026 r. k. 185-186; przesłuchanie powoda Z. D. z dn. 13.01.2026 r. k. 186-186v; zeznania świadka Ł. Z. z dn. 13.01.2026 r. k. 186v-187v/

Z oświadczeń złożonych przez pozwaną w piśmie procesowym z dnia 27 maja 2005 roku wynika, że w oparciu o treść uchwały (...) zarząd wspólnoty mieszkaniowej zamierzał podjąć decyzje związane z budową parkingu pomiędzy klatkami szóstą i ósmą. Sporządzony został szkic poglądowy określający zakres utwardzenia i jego umiejscowienie. Wynika z niego, że zaplanowano budowę 9 miejsc parkingowych dla samochodów, które mają być utwardzone betonowymi płytami ażurowymi. Szacunkowy koszt jego wykonania to około 60.000 złotych. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest zdania, że treść uchwały numer (...) upoważnia do wykonania utwardzenia terenu betonowymi płytami ażurowymi w istocie przekształcając teren trawnika w parking.

/dowód: oświadczenie zawarte w piśmie procesowym, - k. 139-141 szkic planowanego utwardzenia — k. 152; zeznania świadka W. W. z dn. 13.01.2026 r. k. 183v-185; zeznania świadka Ł. K. z dn. 13.01.2026 r. k. 185-186; przesłuchanie powoda Z. D. z dn. 13.01.2026 r. k. 186-186v; zeznania świadka Ł. Z. z dn. 13.01.2026 r. k. 186v-187v/

Sąd zważył co następuje :

Powództwo zasługuje na uwzględnienie jedynie w zakresie dotyczącym uchwały numer (...) Podstawową przyczyną, która legła u podstaw uchylenia tej uchwały jest jej niejednoznaczność. Już tylko z treści stanowisk stron wynika, że zakres uprawnień z niej wynikających inaczej rozumie zarząd wspólnoty a inaczej powód. Analiza przebiegu zebrania wspólnoty i samego głosowania wskazuje również, że poszczególne osoby biorące udział w zebraniu kompletnie inaczej podchodziły do zakresu objętego tą uchwałą. Z pewnością brak jest jednak podstaw do uznania, że uchwała ta daje w istocie uprawnienie do przekształcenia terenów zielonych obejmujących trawnik i zadrzewienia w betonowy parking.

Literalne brzmienie ustawy wskazuje raczej, że chodzi o proste czynności, takie jak wymiana płytek na schodach klatek schodowych, usunięcie innych drobnych ubytków i awarii. Wyrównanie nierówności i dosypanie brakującej ziemi. Czynnością utwardzenia będzie także poprawienie stanu trawnika w miejscu w którym samochody wyjeździły teren tworząc głębokie dziury i zagłębienia.

Sąd nie znalazł natomiast żadnych podstaw do podważenia zasadności ani prawidłowości podjęcia uchwał w sprawach (...)

Podstawy żądania pozwu wywiedziono z art. 25 ust. 1 i la dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j., Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903 z późn zm). Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powołany przepis przewiduje cztery niezależne od siebie podstawy do żądania przez właściciela uchylenia uchwały:

jej niezgodność z umową właścicieli lokali, (tj. umową określającą sposób zarządu z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali ),

naruszanie przez uchwałę zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (jednocześnie powodujące naruszenie interesu właściciela),

naruszanie przez uchwałę w inny sposób interesu właściciela lokalu.

Ciężar wykazania uchybień skutkujących uchyleniem uchwały ciąży na stronie powodowej ( art. 6 kc). Zarzuty formalne mogą przy tym stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.

Zgodnie z art. 25 ust. la ustawy o własności lokali, powództwo o uchylenie uchwały można wytoczyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Sąd związany jest zgłoszonymi w pozwie przyczynami uchylenia uchwały. Przepis art. 25 ust. la u.w.l., poprzez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały, stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, a zatem po upływie wskazanego w nim terminu, wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały stosownie do art. 25 ust. 1. ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2024 r., II CSKP 135022, LEX nr 3776918, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 maja 2016 r., I Aca 75/16, LEX nr 2055104, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 30 listopada 2012 r., I Aca (...), LEX nr 1289468, wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 lutego 2018 r., VAca 71/1 7, LEX nr 2520912 , wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 10 czerwca 2016 r., V Z. 792/15, LEX nr 2242219 , wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 14 stycznia 2016 r., I Z. (...)15, LEX 2490994, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 16 sierpnia 2012 r., 1 Z. 8/12, LEX nr 1216400).

W rozpoznawanej sprawie — co nie było objęte sporem stron - spełnione zostały wszystkie pozytywne (formalne) przesłanki powództwa o uchylenie uchwały, albowiem:

istniał substrat zaskarżenia, gdyż uchwały zostały podjęte wymaganą większością głosów przez podmiot uprawniony zgodnie z art. 23 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali;

powód, zarówno w dacie podjęcia zaskarżonej uchwały, jak i obecnie jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, a zatem posiada legitymację procesową czynną;

skarżący dochowała terminu z art. 25 ust. la ustawy o własności lokali, gdyż w dacie wytoczenie powództwa nie upłynął termin 6 tygodni od dnia zawiadomienia jej o fakcie podjęcia uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Zaznaczyć należy, iż jeżeli do podjęcia uchwały wspólnoty mieszkaniowej został przewidziany tryb mieszany, to niezależnie, czy na zebraniu jej członków za uchwałą głosowała większość właścicieli, liczona zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali , czy mniejszość, wszyscy właściciele lokali powinni zostać powiadomieni na piśmie o treści uchwały i dla każdego z nich termin do zaskarżenia uchwały (art. 25 ust. 1 ustawy) rozpoczyna bieg od tego powiadomienia ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia I października 2021 r., 11 CSKP 15321, OWC ZD 20223/40, K. Osajda, Komentarz do art. 25 ustawy 0 własności lokali, Legalis 2024).

Jak wskazuje doktryna, niezgodność z prawem zaskarżonej w trybie powyższego przepisu uchwały polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na

naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Przy czym zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (tak A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2003, s. 759).

Powód nie wskazał, aby zaistniała jakakolwiek podstawa do zakwestionowania uchwał (...)

Uchwałę nr (...)/47/(...) podjęto w sprawie opracowania dokumentacji na wymianę wewnętrznej instalacji gazu w budynku. Postanowiono opracować dokumentację techniczną projektowo-kosztorysową wymiany wewnętrznej instalacji gazu w budynku, szacując jej koszt o decydując o jego sfinansowaniu ze środków zgromadzonych na koncie funduszu remontowego.

Skarżący nie kwestionował zasadności wymiany instalacji gazowej na nową, ale kwestionował fakt przeznaczenie środków na ten cel z funduszu remontowego.

Fundusz remontowy Wspólnoty Mieszkaniowej pozwala efektywnie zbierać środki na modernizację i renowację budynku. Dzięki temu utrzymanie bloku lub kamienicy w dobrej kondycji jest o wiele prostsze.

Fundusz remontowy Wspólnoty (...) można wykorzystać m.in. do takich czynności jak odbudowa lub modernizacja:

stolarki okiennei i drzwiowej na klatce schodowej,

Nie można zatem zgodzić się stwierdzeniami powoda, że tego rodzaju działalność nie powinna być pokrywana z funduszu remontowego. Powód twierdzi, że jest to działanie inwestycyjne, jednakże z takim rozumieniem zaplanowanych prac nie sposób się zgodzić.

Uchwała numer (...)/(...)/(...) jest w istocie konsekwencją wcześniej podjętej uchwały. 1/(...)/(...) dotyczącej opracowania dla wspólnoty mieszkaniowej dokumentacji technicznej na wymianę wewnętrznej instalacji gazu. Planowanie wymiany instalacji gazowej wymaga bowiem przeprowadzenia dodatkowych prac związanych z wykonaniem opinii kominiarskich na wszystkie lokale mieszkalne, wobec powyższego wspólnota zleciła typowanie kominów do podłączenia gazu i celów projektowych.

Jest to zatem również czynność zrnierzająca do zachowania substancji instalacji gazowej przez zastąpienie starej instalacji nową, lepszą, bezpieczniejszą, sprawniejszą.

W odniesieniu do uchwały numer(...) (...) należało stwierdzić, że jej treść jak i sposób uchwalenia skłaniają do wniosku, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (jednocześnie powodujące naruszenie interesu właściciela).

Naruszenie to przejawia się brakiem precyzji podjętej uchwały. Z treści przebiegu zebrania wynika, że jej celem miało być zapewnienie bieżącego niezakłóconego korzystania z klatek schodowych i terenu pomiędzy klatkami 6 i 8. Chodziło zatem o usuwanie awarii i zniszczeń dotyczących wymienionych w tych uchwałach elementów nieruchomości wspólnej. W świetle sposobu jej przedstawienia i przegłosowania można mówić co najwyżej o zgodzie członków spólnoty na wyrównanie terenu, zasypanie dziur i nierówności.

Tymczasem jak to wynika ze stanowiska pozwanego treść tej uchwały daje zarządowi uprawnienie do utworzenia parkingu w miejscu gdzie obecnie znajduje się trawnik. W kontekście takiego rozumienia uchwały przez zarząd wspólnoty może dojść istotnej zmiany przeznaczenia gruntów wspólnoty.

W ocenie sądu nie powinno być żadnych wątpliwości, że tego rodzaju zmiany przeznaczenia gruntów, zmiany wyglądu terenów wspólnoty i zmiany sposobu użytkowania części wspólnych wymagają odpowiedniej uchwały zebrania wspólnoty.

Nie jest dopuszczalne, aby pod pretekstem remontów, napraw, czy utwardzenia gruntu, na którym jest błoto i dziury — doprowadzić do utwardzenia terenu betonowymi ażurowymi płytami, a zatem w istocie wybudowania betonowego parkingu. Uchwała (...) nie wskazuje kosztu wykonania prac nią objętych. Nie mówiono o tym także na zebraniu. Już z tego tylko powodu można przypuszczać, że będzie to koszt stosunkowo niewielki. Okazuje się tymczasem, ze będzie to około 60.000 zł. Trudno uznać w takiej sytuacji, aby kwota 60.000 to była kwota adekwatna do treści samej uchwały, która mówi jedynie o remoncie schodów wejściowych do klatek i utwardzeniu gruntu.

Najistotniejsze w sprawie jest jednak to, że na skutek wybudowania nowego parkingu znacząco zmieni się wygląd frontu nieruchomości wspólnej. Bardzo dobrze widać to na zdjęciu satelitarnym tej nieruchomości znajdującym się na karcie 151. Budowa parkingu i pogłębienie w tym miejscu terenu po to, żeby go utwardzić pod betonowe ażurowe płyty może istotnie naruszyć korzenie stosunkowo dużych drzew, jakie się tam znajdują i w efekcie doprowadzić do konieczności ich wycięcia. Członkowie wspólnoty, podejmując tego rodzaju uchwałę, muszą mieć świadomość co kryje się za jej treścią.

Decyzja o zamianie terenów zielonych na parking, musi być świadoma. W realiach tej sprawy nie ma podstaw do sformułowania tezy, że celem głosujących była zmiana przeznaczenia tego gruntu na betonowy parking. Parking z płyt ażurowych to w istocie betonowy parking. To nie jest utwardzona trawa, to nie teren zielony. Trawa w takich miejscach najczęściej w ogóle nie rośnie. Żeby się o tym przekonać wystarczy zrobić mały rekonesans po różnych parkingach i drogach dojazdowych znajdujących się w każdym mieście.

Decyzja o rozbudowie parkingu wymaga dyskusji, wymaga świadomego, wyboru metody i sposobu jego zbudowania. Trzeba ustalić wielkości miejsc parkingowych, materiał, z którego ma być wykonany, uwzględnić los drzew, które w jego bezpośredniej bliskości się znajdują. Utwardzenie ten terenu to co najwyżej nasypanie tłucznia czy żwiru.

Przedstawionej oceny nie zmienia fakt, że aktualnie w tym miejscu, na trawie parkują samochody. Jest to jednak przede wszystkim trawnik i fakt, że w niektórych miejscach koła samochodów uszkodziły trawę nie może być porównywalny z tym, jak zmieni się to miejsce, kiedy będzie tam regularny utwardzony parking.

Trafnie zauważa się w orzecznictwie, że niedopełnienie obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody wspólnoty stają się jedynie iluzoryczne (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 22 grudnia 2014 r., (...) 919/14, LEX nr 1623940; wyrok sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 października 2014 r., 1 ACa 476/14, LEX nr 1651975; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2013 r., IACa 860/12, LEX nr 1344236).

W tym stanie rzeczy, brak precyzji i niejednoznaczność uchwały wprowadzać może w błąd właścicieli lokali, umożliwiając zarazem dowolność w działaniach zarządu, co narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i interes nie tylko powoda ale i wszystkich właścicieli lokali w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W orzecznictwie za utrwalony należy uznać pogląd, zgodnie z którym właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je ( por. wyrok Sądu Najwyższego z 11.1.2007 r., 11 CSK 370/06, MoP 2007, Nr 4, s. 173; wyr. SN z 29.9.2010 r., V CSK 52/10, OSNC2011, Nr 4, poz. 48; wyr. SA w Krakowie z 24.5.2018 r., 1 ACa 1425/17 O., wyr. SA we Wrocławiu z 31.1.2013 r., 1 ACa 1380/12, O.; wyr. SA w Poznaniu z 7.2.2013 r., I ACa 1203/12 O. ).

Od powyższej reguły w doktrynie zastrzega się wyjątek dotyczący uchwał mających wpływ na wzajemne prawa i obowiązki właścicieli lokali ( por. K. Osajda, Komentarz do art. 32 ustawy o własności lokali, Legalis 2024 r.). W tym przypadku porządek obrad podany w zawiadomieniu należy uznać za wiążący. Ewentualne uchybienia w powyższym zakresie mogą prowadzić do uchylenia uchwały, o ile wywarły one - chociażby potencjalnie - wpływ na treść podjętej uchwały.

W wyroku Sadu Apelacyjnego w Gdańsku - V Wydział Cywilny z dnia 13 lutego 2020 r., V ACa 715/19 Czynność polegająca na zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej poprzez wybudowanie na niej parkingu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy własności lokali). W rezultacie zarząd pozwanej spółdzielni mieszkaniowej winien był uprzednio uzyskać zgodę właścicieli lokali wyrażoną w drodze uchwały. Teza redakcyjna O.

W ocenie Sądu tak istotna kwestia jak budowa parkingu winna być wyraźnie objęta porządkiem obrad, a uchwała jej dotycząca możliwie szczegółowa. Oczywiste jest bowiem, że niezwykle istotne dla właścicieli lokali jest to, czy będzie to parking asfaltowy, z kostki

brukowej , czy też parking z płyt ażurowych betonowych bądź lekkich wykonanych z tworzywa sztucznego. Jeszcze inaczej właściciele lokali mogą podejść do parkingu utwardzonego tłuczniem. Sprawy różne w porządku obrad to sprawy drobne o stosunkowo niewielkim znaczeniu dla istoty funkcjonowania wspólnoty. Nie można w ramach tego punktu zebrania przemycać tak żywotnych kwestii jak zmiana wyglądu i sposobu wykorzystania części wspólnych.

O kosztach procesu sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., zgodnie z którym W razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu. Przedmiotem rozstrzygnięcia w sprawie były trzy uchwały. Powód przegrał proces w odniesieniu do dwóch z nich zatem w tym zakresie stosunkowo (66%), winien ponieść koszty procesu.

Opłata sądowa od pozwu wyniosła 200 zł od każdej uchwały, a wynagrodzenie pełnomocnika procesowego będącego radcą prawnym w wysokości 360 zł wyliczone na podstawie § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 r., III CZP 40/09, OSNC 2010/2/26, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 28 listopada 2019 r., I Aca 468/19, LEX nr 3030026). Mając powyższe na względzie sąd orzekł jak w wyroku.

ZARZĄDZENIE

(...)