Wyrok z 9 lutego 2026, sygn. I C 777/24
Sygn. akt I C 777/24
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 lutego 2026 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie , I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: sędzia Rafał Wagner
Protokolant: st. sekr. sądowy Monika Górczak
po rozpoznaniu w dniu 16 stycznia 2026 r. w Warszawie
na rozprawie sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.
przeciwko (...) W.
o ustalenie
I. odrzuca pozew w zakresie objętym modyfikacją zawartą w piśmie procesowym z 20 listopada 2025 r.;
II. ustala opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości przy (...) w W. składającej się z działki ewidencyjnej numer 31 z obrębu (...) o powierzchni 9078 m ( 2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...) począwszy od 1 stycznia 2024 r., z uwzględnieniem art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.) na kwotę 934 590 (dziewięćset trzydzieści cztery tysiące pięćset dziewięćdziesiąt) zł;
III. oddala powództwo w pozostałym zakresie;
IV. zasądza od (...) W. na rzecz (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. tytułem kosztów procesu kwotę 29 463 (dwadzieścia dziewięć tysięcy czterysta sześćdziesiąt trzy) zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.
Sygn. akt I C 777/24
UZASADNIENIE
wyroku z dnia 9 lutego 2026 r.
(...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. w zastępującym pozew wniosku z dnia 5 stycznia 2024 r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej jako działka ewidencyjna o numerze 31 o pow. 9 078 m ( 2 )położonej w W. przy (...) (KW nr (...)) jest nieuzasadniona, względnie uzasadniona w innej (niższej) wysokości.
Powodowa Spółka wniosła także o przyznanie zwrotu kosztów i opłat (wniosek – k. 63-65).
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej: SKO) orzeczeniem z dnia 23 maja 2024 r., na podstawie art. 79 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oddaliło złożony wniosek (orzeczenie SKO z dnia 23 maja 2024 r. – k. 37-38v).
Sprzeciw od orzeczenia SKO złożyła (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. kwestionując wartość spornej nieruchomości ustaloną na podstawie przedstawionego przez (...) W. operatu szacunkowego (k. 4-6).
W piśmie z dnia 21 października 2024 r. (data stempla pocztowego), uzupełniając braki formalne pozwu (wniosku), powodowa Spółka wskazała, że wartość przedmiotu sporu wynosi 372 915,00 zł i stanowi różnicę między wartością opłaty za użytkowanie wieczyste zaproponowaną przez (...) W., tj. kwotą 1 307 504,34 zł, a wartością zaktualizowanej opłaty za użytkowanie wieczyste jaką akceptuje powódka, tj. kwotą 934 590,00 zł (pismo powódki – uzupełnienie braków formalnych – k. 79-79v).
Pozwane (...) W. w odpowiedzi na pozew z dnia 3 lutego 2025 r. (data stempla pocztowego) wniosło o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości, przy zastosowaniu stawki procentowej w wymiarze 3% opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, począwszy od dnia 1 stycznia 2024 r. wynosi 1 307 504,34 zł – jak w oświadczeniu Nr (...) z dnia 5 grudnia 2023 r. oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono do dnia zapłaty. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwany wskazał, że istniały przesłanki do aktualizacji dotychczasowej wysokości opłaty za użytkowanie, której dokonał właściwy organ w oparciu o prawidłowo sporządzony operat szacunkowy (odpowiedź pozwanego na pozew – k. 96-97v).
W piśmie z dnia 20 listopada 2025 r. (data stempla pocztowego) powodowa Spółka – w nawiązaniu do sporządzonej w sprawie opinii biegłego sądowego mgr inż. A. G. – zmodyfikowała żądanie pozwu wnosząc o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej jest uzasadniona do kwoty 901 445,40 zł, przy czym na podstawie art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami z ograniczeniem obowiązku zapłaty opłaty do kwoty 619 301,16 zł za rok 2024, 760 373,28 za rok 2025 oraz 901 445,40 zł za rok 2026 i następne do czasu kolejnej aktualizacji. Wniosła również o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono do dnia zapłaty. Pismo to zawierało oświadczenie pełnomocnika strony powodowej o przesłaniu jego odpisu pełnomocnikowi pozwanego – stosownie do treści art. 132 § 1 k.p.c. (pismo procesowe powoda – k. 160-160v).
Stanowiska procesowe stron nie uległy zmianie, przy czym na rozprawie w dniu 16 stycznia 2026 r. – przed jej zamknięciem – strona pozwana oświadczyła, że nie kwestionuje sporządzonej w sprawie opinii co nie oznacza, że uznaje powództwo (protokół z rozprawy z dnia 16 stycznia 2026 r. – k. 164-164v).
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Oświadczeniem Nr (...) z dnia 5 grudnia 2023 r. Prezydent (...) W. wypowiedział (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2023 r. dotychczasową wysokość opłaty rocznej w wysokości 309 650,58 zł z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy (...) stanowiącej działkę (...) o powierzchni 9 078 m ( 2 )z obrębu (...), dla której prowadzona jest (...) nr (...) i zaoferował przyjęcie począwszy od dnia 1 stycznia 2024 r. nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 1 307 504, 34 zł. W wypowiedzeniu zastosowano dotychczasową stawkę procentową opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, która wynosi 3%. Ustalono także – stosownie do art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami – że opłata ta będzie wnoszona w roku 2024 w kwocie 619 301,16 zł; w roku 2025 w kwocie 963 402,75 zł oraz od roku 2026 w kwocie 1 307 504,34 zł.
Oświadczenie to zostało odebrane przez powodową Spółkę w dniu 8 grudnia 2023 r.
(dowód: oświadczenie Nr (...) z dnia 5 grudnia 2023 r. – k. 41-41v; potwierdzenie odbioru – k. 42)
W ustawowym terminie (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. złożyła wniosek do SKO o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona, albo jest uzasadniona w innej wysokości. Następnie, wobec oddalenia wniosku przez SKO, złożyła sprzeciw.
(dowód: wniosek – k. 63-65; orzeczenie SKO z dnia 23 maja 2024 r., znak: (...) – k. 37-38v; sprzeciw – k. 4-6)
Celem ustalenia wartości spornej nieruchomości Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. W opinii z dnia 29 września 2025 r. biegły z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż. A. G. ustalił, że wartość rynkowa prawa własności tejże nieruchomości, według stanu i cen na datę 31 grudnia 2023 r. wynosiła 30 048 180,00 zł, czyli 3 310 zł/m ( 2).
(dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż. A. G. – k. 124-142)
Powyższy stan faktyczny został przez Sąd ustalony na podstawie dokumentów załączonych do akt sprawy obejmujących w szczególności wypowiedzenie dokonane przez Prezydenta (...) W., wniosek powodowej Spółki złożony do SKO, jej sprzeciw od orzeczenia SKO i innych związanych z postępowaniem przedsądowym dotyczącym zaskarżenia wypowiedzenia dotyczącego dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. W toku postępowania nie były podnoszone kwestie formalne dotyczące prawidłowości i terminowości złożenia wniosku do SKO oraz sprzeciwu od orzeczenia SKO.
Wartość rynkową prawa własności spornej nieruchomości na koniec 2023 r. Sąd ustalił na podstawie pisemnej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, która nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania. Biegły w sposób przekonujący wyjaśnił przyjętą metodę wyceny (porównywania parami) oraz dobór wybranych do porównania nieruchomości. Zwrócił przy tym w opinii uwagę, że wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod usługi, z możliwością zabudowy do 20 m.
Sąd zważył, co następuje:
Pozew w zakresie objętym modyfikacją zawartą w piśmie z dnia 20 listopada 2025 r. podlegał odrzuceniu. W pozostałym zakresie zasługiwało na uwzględnienie co do zasady w całości.
Na wstępie wskazać należy, że zakres kognicji Sądu w niniejszej sprawie wyznaczony został zarówno przez zakres wcześniej toczącego się postępowania administracyjnego, ale również przez stanowisko strony powodowej zajęte w piśmie procesowym z dnia 21 października 2024 r. uzupełniającym braki formalne wniosku zastępującego pozew.
Postępowanie sądowe w sprawach dotyczących aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ma bowiem charakter następczy względem postępowania administracyjnego prowadzonego na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przedmiot rozpoznania Sądu jest wyznaczony granicami wniosku, sprzeciwu od orzeczenia SKO oraz stanowiskiem strony formułowanym na początku postępowania sądowego – precyzującym pierwotny wniosek skierowany do SKO.
Uwzględniając więc zakres postępowania administracyjnego poprzedzającego niniejsze postępowanie oraz treść pisma z dnia 21 października 2024 r., w którym powodowa Spółka jednoznacznie wskazała, że akceptuje aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego do kwoty 934 590,00 zł, na tym etapie postępowania doszło do ostatecznego sprecyzowania zakresu sporu pomiędzy stronami. Sprecyzowanie to zaś obejmowało nie tylko określenie maksymalnego zakresu kwotowego żądania mogącego podlegać weryfikacji przez Sąd, lecz także definitywne i ostatecznie prawidłowe oznaczenie podmiotowego zakresu sporu, w tym strony pozwanej, jako właściciela nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego. Co oczywiste, właścicielem tym jest (...) W., którego to organ był podmiotem uprawnionym do dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i występowania w sprawie niniejszej w charakterze pozwanego.
W konsekwencji niedopuszczalne było rozszerzenie powództwa w taki sposób, który prowadziłby do ponownego objęcia sporem zakresu wyłączonego na początkowym etapie postępowania sądowego, nawet jeżeli był on objęty postępowaniem administracyjnym. Wynika to z tego, że w zakresie podwyższenia opłaty od pierwotnej kwoty 309 650,58 zł do kwoty 934 590,00 zł akceptowanej przez powódkę, postępowanie zostało zakończone na etapie zdefiniowania zakresu sporu pismem z 21 października 2024 r. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2010 r., IV CSK 43/10 lub wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2008 r., I CSK 30/07). Późniejsza próba modyfikacji żądania pozwu zmierzała w istocie do rozszerzenia powództwa ponad zakres uprzednio określony przez stronę powodową. Takie rozszerzenie powództwa na tym etapie postępowania należało uznać za niedopuszczalne.
Z tych względów Sąd nie mógł uwzględnić dokonanej przez stronę powodową w toku procesu modyfikacji żądania pozwu, która zmierzała do dostosowania jego zakresu do wyników przeprowadzonego postępowania dowodowego, tj. do ustaleń wynikających z opinii biegłego sądowego mgr inż. A. G..
Niezależnie od powyższego zauważyć należy, że nawet przy przyjęciu dopuszczalności takiej zmiany powództwa pismo zawierające rozszerzenie żądania nie spełniało wymogów formalnych przewidzianych dla pozwu. Pismo to nie zostało bowiem złożone wraz z odpisami dla strony przeciwnej ani nie zostało opłacone stosowną opłatą sądową. Tym samym nie mogło ono wywołać skutków procesowych właściwych dla rozszerzenia powództwa. Regulacja zawarta w art. 132 § 1 k.p.c., stanowiąca odstępstwo od zasady oficjalności doręczeń w postępowaniu cywilnym, wyrażonej w art. 131 § 1 k.p.c., nie ma zastosowania do doręczenia pisma, w którym strona powodowa zmienia powództwo. W rozpoznawanej sprawie pełnomocnik powodowej Spółki odpis pisma, którym zmodyfikował powództwo, przesłał bezpośrednio na adres pełnomocnika pozwanego. Nie doszło zatem do doręczenia pozwanemu odpisu pisma z dnia 20 listopada 2025 r. ze skutkiem o jakim mowa w art. 192 pkt 1 k.p.c.
Zgodnie z wcześniejszymi rozważaniami, roszczenie, o jakie powodowa Spółka próbowała rozszerzyć pierwotnie wywiedzione powództwo nie było objęte postępowaniem administracyjnym poprzedzającym niniejsze postępowanie, w konsekwencji Sąd uznał powództwo w tej części za niedopuszczalne. Z tej przyczyny brak było podstaw do podejmowania czynności zmierzających do usunięcia braków formalnych omawianego pisma albowiem nawet w razie ich uzupełnienia żądanie to nie mogłoby zostać poddane merytorycznemu rozpoznaniu. Pozew w zakresie objętym wskazaną modyfikacją podlegał więc odrzuceniu na podstawie art. 199 § 1 pkt 1 k.p.c. – o czym orzeczono w punkcie I sentencji wyroku.
Przechodząc do pozostałej części roszczenia zawartej w pierwotnie przesłanym do Sądu wniosku zastępującym pozew i doprecyzowanej pismem z dnia 21 października 2024 r., a podlegającej merytorycznemu rozpoznaniu Sąd pragnie zauważyć, że w postępowaniu aktualizacyjnym badaniu podlega przesłanka zmiany wartości nieruchomości i w razie ustalenia bezskuteczności wypowiedzenia kolegium lub sąd mają obowiązek ustalenia wysokości opłaty rocznej obowiązującej od 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia (uchwała Sądu Najwyższego z 7 lutego 2014 r., III CZP 111/13, OSNC 2014, nr 11, poz. 113). Ze względu na konstytutywny charakter orzeczenia sądu ustalającego wysokość opłaty i wiążący strony charakter prawomocnego orzeczenia kolegium, ustalenie jej wysokości na poziomie dotychczasowym jest nową wysokością opłaty w rozumieniu art. 79 ust. 3 i 5 u.g.n. i aktualizacją opłaty, o której mowa w art. 77 ust. 1 u.g.n. Wysokość opłaty ustalona orzeczeniem kolegium i sądu, a więc zaktualizowana opłata, obowiązuje od dnia pierwszego stycznia roku następującego po złożeniu wypowiedzenia. W niniejszej sprawie jest to 1 stycznia 2024 r.
Ocena zasadności dokonanej przez pozwanego aktualizacji wysokości opłaty rocznej wymagała zatem ustalenia rzeczywistej wartości spornej nieruchomości. Dopuszczony i przeprowadzony w sprawie dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż. A. G. z dnia 29 września 2025 r., zdaniem Sądu, z przyczyn wskazanych powyżej, mógł stanowić podstawę ustalenia wysokości opłaty rocznej. Z opinii tej wynika, że wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu własności, według jej stanu i poziomu cen na 31 grudnia 2023 r., wynosi 30 048 180,00 zł. Uwzględniając natomiast wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej zaakceptowaną przez powodową Spółkę Sąd, związany żądaniem pozwu, ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości począwszy od 1 stycznia 2024 r. na kwotę 934 590,00 zł.
W pozostałym zakresie, w jakim powódka domagała się odrębnego ustalenia opłat rocznych za lata 2024, 2025 i 2026 na podstawie art. 77 ust. 2a u.g.n. powództwo podlegało oddaleniu.
Zgodnie z art. 77 ust. 2a u.g.n. w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. W związku z podwyższeniem opłaty z kwoty 309 650,58 zł powyższy przepis znajduje zastosowanie. Jednakże nie dotyczy on ustalania wysokości opłaty rocznej, ale reguluje jedynie sposób wykonania obowiązku spoczywającego na użytkowniku wieczystym. Powyższa norma dotyczy „zaktualizowanej wysokości opłaty”. Niniejsze postępowanie prowadzone na podstawie art. 78 i n. u.g.n. dotyczyło ostatecznego ustalenia wysokości zaktualizowanej opłaty, a zatem etapu wcześniejszego, niż ten objęty normą zawartą w art. 77 ust. 2a u.g.n. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 10 stycznia 2019 r., VI ACa 1232/17, wyrok Sądu Najwyższego z 6 grudnia 2012 r., III CSK 62/12).
Powództwo podlegające merytorycznemu rozpoznaniu, a obejmujące spór określony ramami uprzednio przeprowadzonego postępowania administracyjnego zasługiwało więc na uwzględnienie co do zasady w całości. Oddalone zostało bowiem jedynie w zakresie, w jakim zmierzało do ustalenia wysokości opłaty rocznej odrębnie dla poszczególnych lat po aktualizacji.
Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł, jak w punkcie II oraz III sentencji wyroku.
Zważywszy natomiast na wynik postępowania, a mianowicie uwzględnienie powództwa, co do zasady w całości Sąd orzekł o kosztach procesu na podstawie art. 100 zd. 2 w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. Jak wskazano powyżej, nie doszło też do rozszerzenia powództwa w związku z pismem z 20 listopada 2025 r., zatem brak podstaw do uznania, że w odrzuconej części koszty powinna ponosić powódka. Kosztami procesu należało zatem w całości obciążyć pozwane (...) D., jako stronę przegrywającą. Na rzecz powodowej Spółki Sąd zasądził zwrot kosztów procesu w wysokości 29 463,00 zł, na które złożyły się opłata od pozwu w wysokości 18 646,00 zł, koszty zastępstwa procesowego obliczone w oparciu o § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych w wysokości 10 800,00 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17,00 zł. Od kwoty tej zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 98 §1 1 k.p.c.
Tym samym, Sąd – w punkcie IV sentencji wyroku – zasądził od pozwanego na rzecz powodowej Spółki tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 29 463,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie wynikającymi z art. 98 §1 1 k.p.c.
Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł, jak na wstępie.
Sędzia Rafał Wagner