Uchwalenie: Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
Wejscie w życie: 20 kwietnia 1920
Ostatnia Zmiana: 1 stycznia 2017
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
Art. 1. 1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia.
Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra
właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony
Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie
wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
1a. Sprzeciw, o którym mowa w ust. 1, jest wyrażany, w drodze postanowienia,
w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw
wewnętrznych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach minister właściwy do
spraw wewnętrznych, na wniosek organu, któremu przysługuje prawo sprzeciwu,
przedłuża termin na jego wniesienie do 2 miesięcy od dnia doręczenia wystąpienia
ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
1b. Odmowa wydania zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, nie wymaga
wystąpienia do Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego do spraw
rozwoju wsi.
2. Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:
1) osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
3) nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2,
mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw
obcych;
4) osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca
siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio
lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.
3. W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy,
uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym
zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień
z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1
pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych
(Dz. U. z 2017 r. poz. 1577).
4. Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności
nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia
prawnego.
5. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez
cudzoziemca, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1, nieruchomości przeznaczonej pod
zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie
stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. Nie dotyczy to nabycia
samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 oraz z 2017 r. poz. 1529).

Art. 1a. 1. Zezwolenie, o którym mowa w art. 1 ust. 1, jest wydawane na
wniosek cudzoziemca, jeżeli:
1) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia
obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie
sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
2) wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi
z Rzecząpospolitą Polską.
2. Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą
Polską mogą być w szczególności:
1) posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
2) zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
3) posiadanie zezwolenia na pobyt:
a) czasowy z wyłączeniem zezwolenia, o którym mowa w art. 176 i art. 181
ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (Dz. U. z 2016 r.
poz. 1990, 1948 i 2066 oraz z 2017 r. poz. 60, 858 i 1543), lub
b) stały, lub
c) rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
4) członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców wymienionych w art. 1
ust. 2 pkt 4;
5) wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej
lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
3. Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać:
1) oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;
2) oznaczenie nabywanej nieruchomości;
3) oznaczenie zbywcy;
4) określenie formy prawnej nabycia nieruchomości;
5) informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.
4. Do wniosku, o którym mowa w ust. 3, cudzoziemiec ubiegający się o wydanie
zezwolenia jest obowiązany dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności
wskazane we wniosku oraz okoliczności, o których mowa w ust. 2, a także inne
dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości.
5. Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu
zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku
określonym w ust. 2 pkt 5 powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej.
6. Nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców następuje dodatkowo,
z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju
rolnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 2052 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 60 i 624).
Art. 3. 1. Zezwolenie powinno określać w szczególności:
1) osobę nabywcy i zbywcy;
2) przedmiot nabycia;
3) specjalne warunki, w sytuacji określonej w art. 2 ust. 2.
2. Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania.

Art. 3a. Decyzję w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości położonej na
terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ustanowionej na podstawie odrębnych
przepisów, wydaje się w terminie miesiąca od dnia złożenia wniosku przez stronę.

Art. 3b. Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia umarza się, gdy wystąpi
o to cudzoziemiec, na którego wniosek je wszczęto, a także gdy właściciel lub
wieczysty użytkownik nieruchomości oświadczy, że nie zamierza jej zbyć na rzecz
cudzoziemca ubiegającego się o zezwolenie.

Art. 3c. Organ wydający decyzję lub postanowienie w postępowaniu toczącym
się na podstawie przepisów ustawy może odstąpić od uzasadnienia faktycznego, jeżeli
wymaga tego obronność lub bezpieczeństwo państwa.

Art. 3d. 1. Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się
o przyrzeczenie wydania zezwolenia, zwane dalej „promesą”. Do promesy stosuje się
odpowiednio przepisy art. 13c.
2. Promesa jest ważna rok od dnia wydania.
3. Promesa może być wydana również na wniosek założycieli podmiotu,
o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4.
4. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba
że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Art. 3e. 1. Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce
handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem
lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej
Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.
2. Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce
handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem
lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej
Polskiej, wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli
spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje
cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.
3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą przypadków, gdy akcje spółki są dopuszczone
do obrotu na rynku regulowanym albo spółka jest właścicielem lub wieczystym
użytkownikiem nieruchomości określonej w art. 8 ust. 1 pkt 1, 1a i 5, z zastrzeżeniem
art. 8 ust. 3.
4. Do zezwoleń, o których mowa w ust. 1 i 2, przepisy art. 13d stosuje się
odpowiednio.
5. Wniosek o wydanie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1 i 2, powinien oprócz
informacji, o których mowa w art. 1a ust. 3 pkt 1 i 3, zawierać dodatkowo:
1) oznaczenie spółki, której udziały (akcje) są nabywane, obejmowane albo są
przedmiotem innej czynności prawnej;
2) oznaczenie spółki, która w wyniku nabycia, objęcia udziałów (akcji) albo innej
czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) innej spółki handlowej stanie się
spółką kontrolowaną;
3) określenie nieruchomości stanowiących własność bądź będących w użytkowaniu
wieczystym spółki, która stanie się spółką kontrolowaną lub której udziały
(akcje) są nabywane lub obejmowane przez cudzoziemców;
4) określenie sposobu nabycia lub objęcia udziałów (akcji) bądź innej czynności
prawnej dotyczącej udziałów (akcji) w spółce, na skutek której spółka będąca
właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.

Art. 3f. Minister właściwy do spraw wewnętrznych określi, w drodze
rozporządzenia:
1) rodzaje dokumentów, o których mowa w art. 1a ust. 4,
2) szczegółowe informacje dotyczące okoliczności wskazanych we wniosku,
3) wzory oświadczeń składanych przez cudzoziemców w związku z prowadzonym
przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych postępowaniem w sprawie
wydania zezwolenia oraz wykazów dołączanych do tych oświadczeń
– uwzględniając zróżnicowany zakres informacji i dokumentów składanych przez
cudzoziemców, o których mowa w art. 1 ust. 2.
Art. 7. 1. Przepisów ustawy nie stosuje się do przekształcenia spółki handlowej
w rozumieniu przepisów tytułu IV działu III ustawy z dnia 15 września 2000 r. –
Kodeks spółek handlowych.
2. Przepisów ustawy nie stosuje się do nabycia nieruchomości w drodze
dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia
ustawowego. Jeżeli prawo właściwe dla dziedziczenia nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, do oceny, czy nabywca nieruchomości jest osobą uprawnioną do dziedziczenia ustawowego, stosuje się prawo polskie.
3. Jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na
podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia ministra właściwego do spraw
wewnętrznych na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia
spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego
nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy.
3a. Jeżeli cudzoziemiec, który nabył nieruchomość na podstawie zapisu
windykacyjnego, nie uzyska zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych
na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo
własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego wchodzi do spadku.
Stosuje się wtedy przepisy ust. 2 i 3, z tym że termin, o którym mowa w ust. 3, biegnie
od chwili, gdy cudzoziemiec dowiedział się o wejściu do spadku prawa własności
nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.
4. Przepisy ust. 23a stosuje się odpowiednio do udziałów lub akcji spółki
handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na
terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
5. Przepisów ustawy nie stosuje się do funduszu inwestycyjnego zamkniętego
oraz specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego stosującego zasady
i ograniczenia inwestycyjne określone dla funduszu inwestycyjnego zamkniętego
w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych
i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi (Dz. U. z 2016 r.
poz. 1896, z późn. zm.).

Art. 7a. (uchylony).
Art. 8. 1. Nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem ust. 3:
1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali;
1a) nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub
udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
2) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej
Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub
zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
3) nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego
i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia
mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta
długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia
stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
4) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest
uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po
zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub
wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
5) nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele
statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia
w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
6) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie
wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność
w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
7) nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2
pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku
z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności
bankowych.
2. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących
obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze
Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia:
1) nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia
Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej;
2) drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej
do Unii Europejskiej.
2a. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących
obywatelami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo
Konfederacji Szwajcarskiej w okresach określonych w ust. 2, w przypadku:
1) nabycia nieruchomości rolnych położonych:
a) w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim,
opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim,
zachodniopomorskim – po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy
dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej
nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na
terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
b) w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim,
podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim – po upływie 3 lat od
dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres
osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie
zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2) nabycia drugiego domu:
a) jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na
terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub
b) w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu
usług turystycznych, przy czym zwolnienie to nie obejmuje obywateli
Konfederacji Szwajcarskiej.
2b. Obywatele państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym
albo Konfederacji Szwajcarskiej, będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą
Polską członkostwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami spółek
handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, mogą do okresów
dzierżawy, o których mowa w ust. 2a pkt 1, zaliczyć okres dzierżawy nieruchomości
rolnej przez spółkę, jeżeli przez ten okres, będąc udziałowcami lub akcjonariuszami
spółki, osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie
zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
3. Zwolnień, o których mowa w ust. 1, nie stosuje się do nieruchomości
położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni
przekraczającej 1 ha.
4. Minister właściwy do spraw wewnętrznych prowadzi rejestr nieruchomości,
udziałów i akcji, nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia
w przypadkach określonych w ust. 1, 2 i 2a, oraz rejestr nieruchomości, udziałów
i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców na podstawie wymaganych
zezwoleń, o których mowa w art. 1 ust. 1 oraz w art. 3e ust. 1 i 2.
5. Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, tryb postępowania
i szczegółowe zasady prowadzenia rejestrów, o których mowa w ust. 4.

Art. 8a. 1. Notariusz przesyła ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych,
w terminie 7 dni od dnia sporządzenia:
1) wypis aktu notarialnego oraz kopię umowy z podpisami notarialnie
poświadczonymi, na mocy których cudzoziemiec nabył nieruchomość położoną
na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub nabył lub objął udziały, akcje lub
ogół praw i obowiązków w spółce handlowej będącej właścicielem lub
wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej;
2) wypis aktu poświadczenia dziedziczenia wraz z wypisem protokołu
dziedziczenia, jeżeli w akcie poświadczenia dziedziczenia stwierdzono
dziedziczenie przez cudzoziemca, zaś w poprzedzającym go protokole
dziedziczenia stawający złożyli oświadczenie o tym, że w skład spadku wchodzą
własność lub wieczyste użytkowanie nieruchomości położonych na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej lub udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków
w spółce handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem
nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
3) odpis europejskiego poświadczenia spadkowego, jeżeli stwierdzono w nim
dziedziczenie przez cudzoziemca, zaś w skład spadku wchodzą własność lub
wieczyste użytkowanie nieruchomości położonych na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej lub udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków
w spółce handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem
nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
2. Sąd, w terminie określonym w ust. 1, przesyła ministrowi właściwemu do
spraw wewnętrznych:
1) odpis prawomocnego orzeczenia o stwierdzeniu nabycia spadku oraz odpis
prawomocnego orzeczenia, na którego podstawie cudzoziemiec nabył nieruchomość położoną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub nabył lub objął udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków w spółce handlowej, w tym
odpis europejskiego poświadczenia spadkowego;
2) kopie dokumentów złożonych do akt rejestrowych, z których wynika, że doszło
do nabycia lub objęcia udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków przez
cudzoziemca w spółce handlowej będącej właścicielem lub wieczystym
użytkownikiem nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej
Polskiej, a w szczególności kopie umów, orzeczeń sądowych, aktów
poświadczenia dziedziczenia wraz z protokołami dziedziczenia, list wspólników,
a w przypadku gdy nabycie lub objęcie podlegają wpisowi do rejestru
przedsiębiorców – także odpisy wydanych w tym przedmiocie postanowień.
3. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do organów administracji publicznej,
jeżeli nabycie nieruchomości położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
nastąpiło na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej.