Nieruchomości i budowlane

Wzór umowy o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane służy do określenia zasad realizacji inwestycji budowlanej, wykonania budynku, remontu albo innych robót związanych z obiektem budowlanym. Dokument powinien jasno opisywać zakres prac, obowiązki stron, wynagrodzenie, terminy, odbiór robót oraz odpowiedzialność za prawidłowe wykonanie inwestycji zgodnie z projektem, zasadami wiedzy technicznej i przepisami prawa budowlanego.

#PrawoBudowlane #Wzór #Umowa
Pobierz PDF Pobierz DOCX
Podgląd

Podgląd dokumentu PDF

Otwórz
Przeglądarka nie wyświetliła podglądu PDF. Otwórz dokument w nowej karcie.
Instrukcja

Jak korzystać z tego wzoru?

Kiedy użyć tego wzoru?

Wzór można wykorzystać, gdy inwestor i wykonawca chcą uregulować zasady wykonania robót budowlanych, realizacji inwestycji budowlanej, wykonania budynku albo remontu budynku. Pismo jest przydatne zwłaszcza wtedy, gdy strony chcą opisać przedmiot robót, dokumentację, terminy, wynagrodzenie, odbiory, odpowiedzialność za wady oraz sposób rozliczenia prac.

Kiedy ten wzór nie wystarczy?

Ten wzór nie jest właściwy, gdy sprawa dotyczy wyłącznie zgłoszenia robót budowlanych, pozwolenia na budowę, rozbiórki, postępowania przed organem administracji architektoniczno-budowlanej albo sankcji za naruszenie przepisów prawa budowlanego. Nie zastępuje też projektu budowlanego, zgłoszenia, decyzji administracyjnej ani dokumentacji wymaganej przez przepisy prawa budowlanego.

Co zawiera pismo?

  • oznaczenie inwestora i wykonawcy
  • opis przedmiotu umowy i zakresu robót budowlanych
  • wskazanie dokumentacji, projektu albo zasad wykonania robót
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac
  • zasady wynagrodzenia i płatności
  • zasady odbioru robót
  • obowiązki stron przy realizacji inwestycji
  • postanowienia dotyczące wad, odpowiedzialności i rozliczenia
  • miejsce na podpisy stron i listę załączników

Podstawa prawna

Przepisart. 3 prawa budowlanegoPrzepis zawiera definicje pojęć budowlanych, które pomagają ustalić, czego dotyczy przedmiot robót i obiekt objęty umową.OtwórzPrzepisart. 5 prawa budowlanegoPrzepis wskazuje wymagania dotyczące projektowania i budowania obiektu zgodnie z przepisami, zasadami wiedzy technicznej oraz przewidywanym okresem użytkowania.OtwórzPrzepisart. 29 prawa budowlanegoPrzepis pomaga ustalić, czy określone roboty budowlane wymagają pozwolenia na budowę, zgłoszenia albo mogą być wykonane bez takich formalności.OtwórzPrzepisart. 30 prawa budowlanegoPrzepis dotyczy zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych, co może mieć znaczenie przed rozpoczęciem prac objętych umową.OtwórzPrzepisart. 50 prawa budowlanegoPrzepis odnosi się do wstrzymania robót budowlanych w określonych przypadkach, np. przy prowadzeniu robót bez wymaganej decyzji albo zgłoszenia.Otwórz

Opłaty

Samo zawarcie umowy o roboty budowlane między inwestorem a wykonawcą nie wynika z danych jako czynność wymagająca opłaty sądowej. Koszty mogą jednak pojawić się przy czynnościach administracyjnych związanych z inwestycją, przy sporze sądowym albo przy korzystaniu z pełnomocnika, projektanta lub innych specjalistów.

Załączniki

  • projekt albo dokumentacja techniczna, jeżeli dotyczy
  • kosztorys lub zestawienie wynagrodzenia
  • harmonogram robót
  • specyfikacja materiałów i zakresu prac
  • pozwolenie na budowę albo zgłoszenie robót, jeżeli jest wymagane
  • protokół przekazania terenu budowy, jeżeli dotyczy
  • odpis umowy dla drugiej strony
  • pełnomocnictwo, jeżeli umowę podpisuje pełnomocnik

Gdzie i jak złożyć?

Umowa o roboty budowlane jest zawierana między stronami, dlatego co do zasady nie składa się jej do sądu jako samodzielnego pisma. Każda ze stron powinna otrzymać podpisany egzemplarz umowy, a dokumentację związaną z inwestycją należy przechowywać razem z projektem, zgłoszeniem, decyzją administracyjną, harmonogramem, kosztorysem i protokołami odbioru.

Najczęstsze błędy

  • zbyt ogólne opisanie zakresu robót budowlanych
  • brak powiązania umowy z projektem, kosztorysem albo dokumentacją techniczną
  • brak jasnych terminów rozpoczęcia i zakończenia prac
  • nieprecyzyjne określenie wynagrodzenia i zasad płatności
  • brak zasad odbioru robót i usuwania wad
  • pomijanie obowiązków inwestora związanych z dokumentacją albo terenem budowy
  • traktowanie umowy jako zamiennika zgłoszenia, pozwolenia albo innych formalności budowlanych
  • brak załączników opisujących szczegółowy zakres prac

Najczęstsze pytania

Czym jest umowa o roboty budowlane?

To umowa dotycząca realizacji inwestycji budowlanej, wykonania budynku, remontu budynku albo innych robót związanych z obiektem. Z danych wejściowych wynika, że jest to umowa nazwana, uregulowana w kodeksie cywilnym w art. 647-658.

Kiedy warto użyć wzoru umowy o roboty budowlane?

Warto go użyć przed rozpoczęciem prac, gdy strony chcą jasno ustalić zakres robót, terminy, wynagrodzenie, dokumentację, odbiory i odpowiedzialność za wykonanie inwestycji.

Czy umowa o roboty budowlane zastępuje pozwolenie na budowę albo zgłoszenie?

Nie. Umowa reguluje relację między inwestorem a wykonawcą, ale nie zastępuje formalności wymaganych przez prawo budowlane, takich jak zgłoszenie albo pozwolenie, jeżeli są wymagane.

Co powinno być załącznikiem do umowy?

Najczęściej warto dołączyć projekt, dokumentację techniczną, kosztorys, harmonogram, specyfikację materiałów, ewentualne zgłoszenie albo pozwolenie oraz inne dokumenty opisujące zakres prac.

Czy w umowie trzeba opisać odbiór robót?

Tak, jest to praktycznie ważne. Umowa powinna wskazywać, kiedy i jak następuje odbiór robót, kto podpisuje protokół oraz jak strony postępują w razie stwierdzenia wad.

Czy do zawarcia umowy o roboty budowlane są opłaty?

Z danych wejściowych nie wynika opłata za samo zawarcie umowy. Koszty mogą dotyczyć natomiast dokumentacji, formalności administracyjnych, pełnomocnika albo późniejszego sporu.

Czy ten wzór nadaje się do zgłoszenia robót budowlanych?

Nie jako samodzielny dokument. Do zgłoszenia robót budowlanych właściwy jest odrębny wzór pisma kierowany do organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Powiązane materiały
Przepisy5
Przepisart. 3 prawa budowlanegoOtwórzPrzepisart. 5 prawa budowlanegoOtwórzPrzepisart. 29 prawa budowlanegoOtwórzPrzepisart. 30 prawa budowlanegoOtwórzPrzepisart. 50 prawa budowlanegoOtwórz
Orzeczenia1
OrzeczenieWyrok z 27 marca 2026, sygn. VII Ga 312/25Otwórz
Podobne wzory3
WzórZgłoszenie robót budowlanych nie wymagających pozwolenia na budowęOtwórzWzórWniosek o wpis w księdze wieczystejOtwórzWzórOświadczenie o odstąpienie od umowy zawartej na odległośćOtwórz
Opis

Kiedy przyda się ten wzór?

Umowa o roboty budowlane jest umową nazwaną, została bowiem szczegółowo uregulowana w kodeksie cywilnym (art. 647-658). Kontrakt ten w praktyce określany jest niejednolicie - w szczególności jako umowa o realizację inwestycji budowlanej, umowa o wykonanie budynku, umowa o wykonanie remontu budynku. Różnorodność nazw umowy o roboty budowlane wskazuje, że przedmiotem tej umowy są nie tylko roboty jako takie, ale też realizowany w ich wykonaniu obiekt.

Należy również podkreślić, że postanowienia umowy o roboty budowlane nie są jedynymi, jakie obowiązują strony przy realizacji inwestycji budowlanej. Budynki należy wykonywać bowiem zgodnie z projektami i zasadami wiedzy technicznej, natomiast sama realizacja inwestycji podlega przepisom prawa budowlanego, które stanowi gałąź prawa administracyjnego. Podstawowym zaś aktem prawnym w tej dziedzinie jest ustawa - Prawo budowlane.