Teza Niewątpliwie udzielenie zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd i wymaga uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności – art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali. czytaj dalej

Teza Zgodnie bowiem z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. czytaj dalej

Teza Zgodnie z treścią art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwały wspólnoty zapadają większością głosów właścicieli lokali. Dla właściciela lokalu, który z uchwałą podjętą w wyniku głosowania nie godzi się, ustawodawca przewidział jednak możliwość wyeliminowania jej z obrotu prawnego m.in. wówczas, gdy uchwała taka narusza jego interes (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali). czytaj dalej

Teza Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna posiadająca zdolność prawną, ograniczoną do praw i obowiązków związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Do tego majątku wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dalej u. w. l.) oraz pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej. Pozwala to przyjąć, że wspólnota jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie czytaj dalej

Teza Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali dominującym, zarządca nie może zatem reprezentować wspólnoty przed sądem jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem wspólnoty lub stosownym upoważnieniem wynikającym z umowy o określenie zarządu bądź z uchwały o zmianie tej umowy. Uprawnienie zarządu w znaczeniu podmiotowym do reprezentowania wspólnoty płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii organów osoby prawnej (art. 38 w związku z art. 33 1 § 1 k.c.), podczas gdy zarządca w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 k.c. oraz art. 86 i 87 k.p.c.). czytaj dalej

Teza Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, którą ustawodawca w innym miejscu nazywa zarządcą. Według art. 20 u.w.l., jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. czytaj dalej

Teza Przepis art. 22 ust. 3 u.w.l. wskazuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, wymagające podjęcia określonych działań przez zarząd wspólnoty, bądź przez właścicieli lokali. Sprawy te dotyczą wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Zniesienie współwłasności części nieruchomości wspólnej i przekazanie jej na wyłączną własność osobie trzeciej winno nastąpić w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego zawartej przez wszystkich właścicieli lokali. Zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga bowiem formy notarialnej pod rygorem nieważności (art. 158 k.c., art. 73 § 2 zd.1 k.c.). Jeśli następuje to w drodze uchwały to powinna to być uchwałą zaprotokołowana przez notariusza. Już z tej przyczyny zaskarżona uchwała podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, jako sprzeczna z przepisami prawa podlegała uchyleniu na mocy art. 25 ust.1 u.w.l. czytaj dalej

Teza Ochrona rzeczy wspólnej jest to całokształt czynności służących między innymi: zachowaniu ciągłości administrowania nieruchomością i jej substancji majątkowej, pozyskiwaniu źródeł finansowania, zapewnieniu ciągłości usług służących tym celom oraz zagwarantowaniu właścicielom lokali możliwości korzystania z części wspólnej budynku zgodnie z jej przeznaczeniem. Czynności obronne podejmowane w tej materii przed sądami, również w sprawach wynikających ze sporu z członkiem wspólnoty, mogą być uznane za pozostające w związku z ochroną rzeczy wspólnej. Należy wręcz przyjąć w takiej sytuacji istnienie domniemania zgodności czynności zachowawczych zarządu z celem „ochrony rzeczy wspólnej” czytaj dalej

Teza Nakład pracy członków zarządu wspólnoty, jaki ponieśli w związku z reprezentacją jej interesów w czasie negocjacji dotyczących ustalenia korzystnych warunków związanych z prowadzeniem inwestycji budowlanej powinien zostac odpowienio wynagrodony przez wspólnotę. czytaj dalej

Teza Realizacja zaskarżonej uchwały nie może doprowadzić do naruszenia konstrukcji budynku, lub zaburzenia kompozycji architektonicznej jeśli prace budowlane zostaną wykonane zgodnie z projekatmi architektonicznymi. czytaj dalej