Wyrok - II SA/Bk 1915/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku - z dnia 2 czerwca 2026
Teza
Oddalono skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie sędzia WSA Marta Joanna Czubkowska (spr.), sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant sekretarz sądowy Jakub Dębowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 2 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi B. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku z dnia 20 października 2025 r. nr 409.331/B-16/VI/25 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. UZASADNIENIE peOddalono skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie sędzia WSA Marta Joanna Czubkowska (spr.), sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant sekretarz sądowy Jakub Dębowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 2 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi B. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku z dnia 20 października 2025 r. nr 409.331/B-16/VI/25 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. UZASADNIENIE pe
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono skargę
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
samorząd terytorialny
Role w sprawie
odwołujący
uczestnik postępowania
apelujący / skarżący
wnioskodawca
uczestnik
Data orzeczenia
2 czerwca 2026
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Przewodniczący
Małgorzata Roleder
Podstawa prawna
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę
UZASADNIENIE
peSygn. akt II SA/Bk 1915/25U Z A S A D N I E N I ESamorządowe Kolegium Odwoławcze w Białymstoku decyzją z 20 października 2025 r. nr 409.331/B-16/VI/25 uchyliło w części 1.2 sentencji, decyzję Wójta Gminy Trzcianne z 11 września 2025 r. nr GKOŚ.6730.32.2025, ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wagi samochodowej najazdowej i budowie budynku gospodarczego, w zabudowie zagrodowej, na działce nr ewid. gr. [...], we wsi [...], gm. Trzcianne, w pozostałym zakresie zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji utrzymało w mocy.W uzasadnieniu decyzji wskazano, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest, co do zasady, możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium podniosło, że zachowanie ładu przestrzennego stanowi kluczową zasadę planowania i zagospodarowania przestrzennego (art 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy), dlatego w pierwszej kolejności ustawodawca uzależnił wydanie decyzji od spełnienia przesłanki polegającej na tym, aby co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Jednocześnie zgodnie art. 61 ust. 4 ustawy, przepisu art 61 ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.Kolegium w przedmiotowej sprawie wskazało, że ma wiedzę z urzędu, że inwestor posiada gospodarstwo rolne 18,27 ha, zaś w gminie Trzcianne średnie gospodarstwa rolne mają wielkość 15,60 ha. Zdaniem Kolegium, wbrew opinii odwołującego się, inwestor mimo, że nie mieszka na terenie przedmiotowej nieruchomości, jest rolnikiem. Świadczy o tym nie tylko wielkość posiadanego gospodarstwa, ale już sam fakt, że prowadzi hodowlę. Na przedmiotowej działce funkcjonuje kurnik. Zadaniem Kolegium okoliczność, że osoba prowadząca działalność rolniczą na tak obszarowo dużym gospodarstwie, nie mieszka w miejscu prowadzenia działalności nie jest czymś nadzwyczajnym w dzisiejszych czasach. Duże gospodarstwa wymagają bardziej zarządzania niż własnoręcznego ich prowadzenia. Kolegium wskazało, że z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że regulacja przewidziana w art. 61 ust. 4 ustawy, umożliwia rolnikom posiadającym relatywnie duże gospodarstwa rolne, wydzielenie obszaru przeznaczonego zarówno na miejsce zamieszkania (a niekiedy nawet więcej takich miejsc o ile jest to uzasadnione funkcjonalnie) oraz bazę i zaplecze tych gospodarstw. Tym samym rolnik wcale nie musi posiadać miejsca zamieszkania w miejscu prowadzenia działalności rolniczej.Kolegium stwierdziło, że skoro mamy do czynienia z ustaleniem warunków dla samochodowej wagi najazdowej i budynku gospodarczego, niezbędnych wnioskodawcy do prowadzonego gospodarstwa rolnego, a nie budzi wątpliwości, że gospodarstwo przekracza obszarowo średnią w gminie - w sprawie znajduje zastosowanie art. 64 ust. 4 ustawy. Jednocześnie Kolegium podkreśliło, że przepisy prawa nie zawierają definicji legalnej pojęcia "zabudowy zagrodowej". Zgodnie z utrwalonymi w judykaturze poglądami, związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa, jako pewnej całości produkcyjnej. W opinii Kolegium tak budynek gospodarczy, jak i waga najazdowa mogą być uznane za niezbędne do zorganizowanej całości gospodarczej prowadzonego gospodarstwa. Nie ma nadto podstaw do negowania zamiaru inwestora, zdaniem którego waga będzie mu niezbędna do zabudowy zagrodowej (związanej funkcjonalnie z gospodarstwem). Na marginesie Kolegium wskazało, że sądy administracyjne nie negują, że inwestycje polegające na budowie wag najazdowych mogą być realizowane w zabudowie zagrodowej.W dalszej kolejności Kolegium podkreśliło, że choć w dorobku orzeczniczym sądów administracyjnych można odnaleźć stanowiska dopuszczające przeprowadzanie analizy funkcji przy zabudowie zagrodowej, to jednak dominuje pogląd, że dokonane w art. 61 ust. 4 wyłączenie w dalszej kolejności oznacza wyłączenie stosowania przepisów ustawy i rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a co za tym idzie, również sporządzania analizy architektoniczno-urbanistycznej. Wobec powyższego Kolegium stwierdziło, że choć z literalnego brzmienia ustawy wynika wymóg sporządzenia analizy funkcji i cech zabudowy w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, to jednak w sprawie, w której ma zastosowanie art. 61 ust. 4 sporządzanie takiej analizy jest zbędne. Analiza wykonywana jest bowiem w celu ustalenia, czy planowane przedsięwzięcie spełnia wymóg wydania decyzji o warunkach zabudowy, jakim jest kontynuacja funkcji - art. 61 ust. 1 pkt 1. Skoro w przypadku określonym w art. 61 ust. 4 ustawodawca zrezygnował z wymogu istnienia kontynuacji funkcji, to sporządzanie takiej analizy jest niecelowe. Tym samym, przy zastosowaniu art. 61 ust. 4 ustawy, nie istnieje podstawa prawna do badania, określonej: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych. Tym bardziej nie istnieje możliwość badania gabarytów wagi najazdowej. Uwzględniając okoliczność, że w pierwszej instancji doszło do wyznaczenia obszaru analizowanego i ustalenia gabarytów zabudowy, Kolegium uznało, że należało w zakresie warunków kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, uchylić tę decyzję i umorzyć postępowanie w tym zakresie. Kolegium zaznaczyło przy tym, że zgodnie z orzecznictwem w sprawach dotyczących zabudowy zagrodowej, szczegółowa lokalizacja, gabaryty i inne wielkości projektowanej zabudowy powinny być oceniane dopiero na etapie uzyskiwania przez inwestora pozwolenia na budowę.SKO potwierdziło ustalenia organu pierwszej instancji, że nieruchomość wnioskodawcy posiada dostęp do drogi publicznej, jak też nie ma potrzeby zapewnienia dla planowanej inwestycji infrastruktury technicznej w zakresie: zasilania w wodę, zasilania w energię cieplną. Teren - jako zabudowa zagrodowa na gruncie sklasyfikowanym jako rolne nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jak też nie jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust 1. Ponadto, zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.Skargę na tę decyzję do sądu administracyjnego wnieśli B. P. i W.G.. Skarga W. G.została odrzucona prawomocnym postanowieniem z 26 marca 2026 r. z uwagi na brak uiszczenia wpisu od skargi.Skarżący B.P.zarzucił naruszenie:- art. 61 ust. 4 ustawy, poprzez błędną wykładnię. W ocenie skarżącego organ odwoławczy błędnie przyjął, że posiadanie przez inwestora gospodarstwa rolnego o powierzchni 18,27 ha oznacza automatycznie spełnienie przesłanek zabudowy zagrodowej. Podniósł, że przepis art. 61 ust 4 ustawy, zwalnia jedynie z analizy sąsiedztwa, ale nie znosi obowiązku wykazania faktycznego istnienia zabudowy zagrodowej obejmującej budynek mieszkalny związany z gospodarstwem. W sprawie nie wykazano, aby inwestor dysponował budynkiem mieszkalnym tworzącym wraz z planowaną inwestycją zespół zagrodowy. Skarżący zarzucił, że SKO powołało się na budynek mieszkalny na działce [...] jako element siedliska rolniczego, lecz nie ustaliło czy inwestor ma jakikolwiek tytuł prawny do tej nieruchomości;- art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., poprzez brak ustalenia kluczowych faktów. SKO powołało się na budynek mieszkalny na działce [...] jako element siedliska rolniczego, lecz nie ustaliło, czy inwestor ma jakikolwiek tytuł prawny do tej nieruchomości. Nie przeprowadzono dowodu z księgi wieczystej, nie ustalono struktury własności ani związku organizacyjnego między tym budynkiem a gospodarstwem inwestora. Organ oparł się na założeniach niewynikających z akt sprawy;- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, przez przyjęcie, że przesłanki zabudowy zagrodowej zostały spełnione, podczas gdy zgodnie z utrwalonym orzecznictwem (np. II OSK 609/11), zabudowa zagrodowa obejmuje budynek mieszkalny jako element podstawowy oraz budynki gospodarcze jako elementy towarzyszące. W sprawie nie wykazano istnienia takiego budynku mieszkalnego związanego z gospodarstwem inwestora. W związku z tym organ bezpodstawnie uznał, że przesłanki zabudowy zagrodowej zostały spełnione.Wskazując na te naruszenia skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji a także zasądzenie od organu na jego rzecz kosztów postępowania.Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.W piśmie procesowym z 24 marca 2026 r. pełnomocnik uczestnika postępowania – inwestora M.C. wniósł odpowiedź na skargę (k. 61-64 akt).Skarżący w odpowiedzi na to pismo stwierdził, że nie zmienia ono istoty sprawy ani nie usuwa błędów decyzji organów. W sprawie bowiem nie wyjaśniono jednej podstawowej kwestii a mianowicie czy zostały spełnione przesłanki uznania planowanej inwestycji za zabudowę zagrodową związaną z gospodarstwem rolnym inwestora. Ponownie podniósł, że organy powołały się na budynek na działce nr [...], ale nie ustaliły jaki jest jego faktyczny związek z gospodarstwem inwestora. Nie wyjaśniono na jakiej podstawie inwestor korzysta z budynku, czy budynek ten stanowi rzeczywiście zaplecze jego gospodarstwa, ani z jakich konkretnie dowodów wynika jego związek z planowaną inwestycją. Zamiast tego przyjęto to za oczywiste, bez dokładnego sprawdzenia. W odpowiedzi na skargę wskazano, że inwestor korzysta z domu rodzinnego, zamieszkuje w tym samym podwórzu i prowadzi działalność w ramach jednego siedliska. Twierdzenia te stanowią nowe okoliczności faktyczne, które nie zostały ustalone przez organy w toku postępowania administracyjnego ani nie znajdują odzwierciedlenia w uzasadnieniu decyzji. Nie mogą one być uzupełniane dopiero na etapie postępowania sądowo-administracyjnego. Jednocześnie organy nie ustaliły, czy wskazywane przez inwestora budynki inwentarskie i gospodarcze oraz nieruchomości tworzą jedno gospodarstwo rolne, czy też stanowią odrębne gospodarstwa, co dodatkowo potwierdza brak dostatecznego wyjaśnienia stanu faktycznego. Nie ustalono również, czy budynki te pozostają we władaniu inwestora oraz czy stanowią element jego gospodarstwa rolnego, czy też są związane z działalnością innych osób. Odpowiedź na skargę w dużej mierze opiera się na ogólnych twierdzeniach, że współczesne gospodarstwa rolne mogą być rozproszone, a zabudowa zagrodowa nie musi znajdować się w jednym miejscu. Problem polega jednak na tym, że w tej konkretnej sprawie organy nie sprawdziły faktów. Ogólne twierdzenia i przywołane orzeczenia nie zastępują ustalenia faktów w konkretnej sprawie. Nawet jeśli zabudowa zagrodowa może mieć charakter rozproszony, to organ powinien wykazać, że wszystkie elementy rzeczywiście tworzą jedno gospodarstwo i że planowana inwestycja jest jego realną częścią. Tego w niniejszej sprawie nie zrobiono. W konsekwencji, zdaniem skarżącego, decyzja została oparta na założeniach, a nie na ustalonym stanie faktycznym, co stanowi naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., a także prowadzi do błędnego zastosowania art. 61 ust. 4 ustawy.W kolejnym piśmie procesowym z 29 maja 2026 r. skarżący podał, że ruszyła budowa wagi samochodowej. Budowa trwa kilka dni i jest prowadzona na podstawie pozwolenia na budowę wydanego bez powiadomienia sąsiadów. Pojazdy z budowy zaczęły korzystać z prywatnej drogi mieszkańców. Droga ta od wielu lat służy jako dojazd do pól i domostw mieszkańców. Kilka lat temu prowadzone było nawet postępowanie o przywrócenie posiadania tej drogi. W dokumentacji sądowej została ona opisana właśnie jako droga dojazdowa do pól i domostw. W warunkach zabudowy wskazano dojazd od strony drogi gminnej nr [...]. W praktyce taki dojazd dla większych pojazdów budowlanych jest bardzo utrudniony, a według zawodowego kierowcy który wozi beton na budowach - niemożliwy. Problemem jest między innymi skręt pod kątem około 90 stopni pomiędzy dwiema drogami o szerokości około 5 m. W ocenie skarżącego organy administracyjne nie zbadały, czy dojazd wskazany w decyzji rzeczywiście umożliwia obsługę tej inwestycji przez większe pojazdy budowlane i ciężarowe. Jeżeli natomiast od początku zakładano korzystanie z prywatnej drogi mieszkańców, to również nie zostało to wyjaśnione w toku postępowania administracyjnego, mimo że nie jest to droga publiczna.Do działki nr [...] prywatna droga służy obecnie jedynie jako dojazd do pól. Na tej działce nie istnieje budynek mieszkalny ani siedlisko. Nie zostały też zrealizowane wcześniejsze warunki zabudowy z 2016 r., według których budynek mieszkalny miał stanowić pierwszy etap zabudowy zagrodowej. Natomiast obecnie realizowana inwestycja ma być obsługiwana przez intensywny ruch pojazdów związanych z budową i późniejszym funkcjonowaniem całego przedsięwzięcia. Do pisma dołączono załącznik przedstawiający aktualny stan drogi gminnej nr [...]. Droga ta dobrze spełnia funkcję dojazdu do pól, ale w obecnym stanie nie jest przystosowana do regularnego ruchu ciężkich pojazdów związanych z realizacją i obsługą inwestycji. Skarżący podniósł, że gdyby mieszkańcy złożyli do sądu wniosek o zakaz korzystania z prywatnej drogi w celach wybudowania i obsługi tej przemysłowej inwestycji, to przypuszczalnie każdy sąd wydałby taki zakaz i nakazałby korzystać z dojazdu według wydanych warunków zabudowy. Nie jest tym samym sporadyczny przejazd ciągnika rolniczego do pola, a regularny dojazd do obsługi inwestycji i ruch samochodów ciężarowych i pojazdów budowy. Jednocześnie zgodnie z wydanymi warunkami zabudowy obsługa inwestycji miała odbywać się od strony drogi gminnej nr [...], co dodatkowo pokazuje znaczenie rzeczywistego zbadania możliwości dojazdu do inwestycji. Skarżący podniósł, że przedstawia te okoliczności, ponieważ pokazują one praktyczne skutki decyzji będących przedmiotem obecnego postępowania oraz wskazują, że rzeczywista możliwość obsługi komunikacyjnej inwestycji nie została dostatecznie wyjaśniona przez organy administracyjne. W związku z powyższym wniósł o uwzględnienie tych okoliczności przy wydaniu wyroku. Skarżący podniósł także, że na działce inwestycyjnej istniej już jeden kurnik a dla kolejnych dwóch prowadzone jest postępowanie środowiskowe. Zaskarżona decyzja stanowi część większej inwestycji związanej z przemysłowym chowem drobiu.Na rozprawie w dniu 2 czerwca 2026 r. pełnomocnik uczestnika postępowania – M. C. przedłożył do akt odpowiedź uzyskaną od gminy, z której wynika, że średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie Trzcianne w 2025 r. wynosiła 15,6 ha. Nadto podał, że inwestor mieszka w budynku mieszkalnym położonym na działce nr [...] razem ze swoimi rodzicami, którzy też są rolnikami. Działka oddalona jest około 1300 m od działki inwestycyjnej. Tytuł prawny do tej działki jak i budynku mieszkalnego mają rodzice inwestora.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem jej zarzuty i argumenty nie podważają legalności zaskarżonej decyzji.Przedmiotem kontroli sądu w sprawie niniejszej jest decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wagi samochodowej najazdowej i budowie budynku gospodarczego, w zabudowie zagrodowej, na działce nr ewid. gr. [...], we wsi [...], gm. Trzcianne.Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 61 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.; dalej powoływana jako ustawa). Zgodnie z tą regulacją przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Przepis ten zwalnia organ rozstrzygający sprawę o ustalenie warunków zabudowy z obowiązku badania zasady dobrego sąsiedztwa, tj. zwalnia z wyznaczania obszaru analizowanego, na którym bada się zachowanie kontynuacji funkcji oraz cech architektonicznych, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu – ale tylko wówczas, gdy wniosek obejmuje zamiar zrealizowania "zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie".Zasadniczym zagadnieniem w rozpoznawanej sprawie jest to czy sporna inwestycja stanowi zabudowę zagrodową, a więc czy jest objęta wyłączeniem z art. 61 ust. 4 ustawy.Główny zarzut skargi w sprawie niniejszej dotyczy tego, że w sprawie nie wykazano, aby inwestor dysponował budynkiem mieszkalnym tworzącym wraz z planowaną inwestycją zespół zagrodowy. Skarżący podniósł, że co prawda, powołano się na budynek mieszkalny na działce [...] jako element siedliska rolniczego, lecz nie ustalono czy inwestor ma jakikolwiek tytuł prawny do tej nieruchomości oraz czy budynek ten tworzy wraz z planowaną inwestycją zespół zagrodowy. Decyzja zatem, zdaniem skarżącego, została wydana z naruszeniem art. 61 ust. 4 ustawy w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.Odnosząc się do tego zagadnienia w pierwszej kolejności wskazać należy, że przepis art. 61 ust. 4 ustawy, wprowadzając wyjątek od badania zasady dobrego sąsiedztwa, jednocześnie wymaga wykazania związku zabudowy zagrodowej z gospodarstwem rolnym inwestora większym niż średnia gminna. Należy zatem sięgnąć do przepisów istotnych dla zrozumienia pojęcia zabudowa zagrodowa i gospodarstwo rolne.Ustawa planistyczna nie zawiera definicji "zabudowy zagrodowej", w przeciwieństwie do § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1225 ze zm.; dalej powoływane jako rozporządzenie) oraz art. 4 pkt 31 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 82 ze zm.). W szczególności definicja z rozporządzenia jest istotna, bowiem ten akt prawny ma zastosowanie na kolejnych etapach realizacji inwestycji (uzyskiwanie pozwolenia na budowę), a nie ma uzasadnienia dla różnego rozumienia tożsamego pojęcia na kolejnych etapach inwestycji. Zgodnie zatem z § 3 pkt 3 rozporządzenia, przez zabudowę zagrodową należy rozumieć budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. W definicji tej akcentuje się powiązanie zaplecza mieszkaniowego (siedliska) i infrastrukturalnego (gospodarczego, inwentarskiego) rodzinnych gospodarstw rolnych. Ich wspólną cechą jest to, że zabudowa taka składa się z budynku mieszkalnego i budynków gospodarczych powiązanych z prowadzonym rodzinnym gospodarstwem rolnym, czyli de facto z siedliska stanowiącego centrum interesów życiowych rolnika, z którego odbywa się zarządzanie prowadzonym gospodarstwem rolnym (niezależnie od tego czy budynek mieszkalny i budynki gospodarcze znajdują się w obrębie jednego podwórza, są położone blisko siebie czy w pewnym oddaleniu).W ustawie planistycznej nie zamieszczono również definicji takich pojęć jak "siedlisko" czy "działka siedliskowa". Pojęcie siedliska wyinterpretował Sąd Najwyższy. W uchwale z 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, OSN 1970/3/39 wskazał, że za działkę siedliskową uważa się działkę pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Należy wskazać za Naczelnym Sądem Administracyjnym (wyrok z 22 czerwca 2023 r., II OSK 2262/20), że w doktrynie przyjęto - w ślad za orzecznictwem Sądu Najwyższego - że działka siedliskowa to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego przeznaczony na utworzenie siedliska (dom mieszkalny, budynki inwentarskie i budowle rolnicze oraz podwórko) zabezpieczające działalność rolniczą (tak też wyrok z 18 kwietnia 2018 r. II OSK 2674/17). Samo siedlisko nie jest jednak gospodarstwem rolnym, stanowi bowiem tylko zaplecze i bazę gospodarstwa rolnego (uchwała Sądu Najwyższego z 13 czerwca 1984 r., III CZP 22/84, OSN 1985, Nr 1, poz. 8).Definicję gospodarstwa rolnego zawiera art. 553 w zw. z art. 461 K.c., do których powinno się nawiązać odczytując treść art. 61 ust. 4 ustawy. W przepisach tych za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Jak wskazano w sprawie II SA/Go 176/23 (wyrok z 7 czerwca 2023 r.) najistotniejszym składnikiem gospodarstwa rolnego - w sensie przedmiotowym - jest jednak w istocie grunt rolny. Bez niego nie może istnieć gospodarstwo rolne. Występowanie pozostałych składników gospodarstwa wymienionych w art. 553 k.c. nie jest konieczne dla bytu samego gospodarstwa. Stanowisko to sąd w sprawie niniejszej podziela.Należy także zauważyć, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego pojęcie zabudowy zagrodowej na przestrzeni lat było interpretowane niejednolicie, co wynikało właśnie z braku definicji legalnej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz z rozwoju gospodarstw rolnych i ich rozbudowy o nowe obiekty budowlane.W przeszłości dla zakwalifikowania określonej zabudowy jako zagrodowej uznawano istnienie zespołu budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny oraz zabudowania inwentarskie i gospodarskie (stodoły, obory, spichlerze) skoncentrowanych wokół wspólnego obejścia, jednego podwórza (zob. wyroki NSA z 4 grudnia 2008 r., II OSK 1536/07 i 27 lutego 2014 r., II OSK 2333/12, pub. CBOSA). W tym ujęciu zabudowa w postaci zagrody prowadzi do powstania siedliska jako wyodrębnioną część gospodarstwa rolnego. W efekcie art. 61 ust. 4 ustawy nie dotyczy możliwości posadowienia obiektu budowlanego w jakiekolwiek części gruntów należących do gospodarstwa rolnego, lecz dotyczy zagospodarowania siedliska jako zaplecza mieszkaniowego i gospodarczego dla gospodarstwa rolnego.Współczesny charakter gospodarki rolnej powoduje, że powyższe, tradycyjne rozumienie pojęcia zagrody przestało być aktualne. Coraz częściej w orzecznictwie wskazuje się, że powiązanie pojęcia "zabudowy zagrodowej" wyłącznie z siedliskiem, czy działką siedliskową nie znajduje już uzasadnienia normatywnego, musi ono być rozumiane w znaczeniu funkcjonalnym, tj. obejmować swym zakresem inwestycje zagrodowe, które są organizacyjnie powiązane w ramach jednego gospodarstwa, dopuszczając rozproszenie przestrzenne. Oznacza to, że poszczególne budynki, budowle i urządzenia mogą być położone w oddaleniu od centralnego punktu zagrody; istotne jest to aby były one organizacyjnie powiązane z gospodarstwem rolnym, którego elementem jest zagroda (siedlisko) - por. wyroki NSA z: 8 listopada 2017 r., II OSK 2860/16; 18 kwietnia 2018 r., II OSK 2674/17; 17 października 2019 r., II OSK 2951/17, pub. CBOSA).Skład orzekający w sprawie niniejszej w pełni podziela takie współczesne rozumowanie budownictwa zagrodowego.Przenosząc powyższe uwagi na grunt sprawy niniejszej stwierdzić należy, że nie kwestionuje się w niej, że inwestor jest rolnikiem i prowadzi gospodarstwo rolne (na działce inwestycyjnej istnieje już kurnik) ani tego, że powierzchnia gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie. Nie kwestionuje się także, że planowana inwestycja polegająca na budowie wagi samochodowej najazdowej i budynku gospodarczego jest funkcjonalnie powiązana z prowadzonym przez inwestora gospodarstwem rolnym. Kwestionuje się zaś to, że organy nie ustaliły czy budynek na działce nr [...] pozostaje w faktycznym związku z gospodarstwem inwestora oraz na jakiej podstawie korzysta on z tego budynku, czy budynek ten stanowi rzeczywiście zaplecze jego gospodarstwa. Odnosząc się do tego stwierdzić należy, że istotnie w uzasadnieniu decyzji brak jest szerszego wywodu w tym zakresie, ale nie może to dyskredytować tej decyzji. Podnieść bowiem należy, że we wniosku o wydanie decyzji inwestor jako miejsce zamieszkania wskazał [...] i odbierał korespondencję kierowaną na ten adres. Brak jest zatem podstaw do kwestionowania miejsca zamieszkania inwestora. Pełnomocnik inwestora na rozprawie doprecyzował, że mieszka on w budynku mieszkalnym położonym na działce nr [...] razem ze swoimi rodzicami, którzy też są rolnikami. Działka oddalona jest około 1300 m od działki inwestycyjnej. Tytuł prawny do tej działki jak i budynku mieszkalnego mają rodzice inwestora. Zdaniem sądu rolnik prowadzący gospodarstwo rolne o powierzchni większej niż średnia gminna, zamieszkujący w domu rodziców czyli w rodzinnym gospodarstwie rolnym, do którego co prawda nie posiada tytułu prawnego, ale wykorzystuje go jako swoje siedlisko, może skorzystać z uproszczonego trybu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (art. 61 ust. 4 ustawy). Za taką wykładnią przepisu art. 61 ust. 4 ustawy, odbiegającą od kwestii własnościowych, przemawia również charakter decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi prawa do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Przepis ten potwierdza charakter funkcjonalny zabudowy zagrodowej i uzasadnia przyznanie priorytetu powiązaniom gospodarczym, nie zaś własnościowym. Takie mają natomiast miejsce w niniejszej sprawie. Nieskuteczny jest więc zarzut naruszenia art. 61 ust. 4 ustawy w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.Skoro więc przedmiotowy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczył zabudowy zagrodowej, a powierzchnia gospodarstwa rolnego inwestora, związanego z tą zabudową, niewątpliwie przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, to nie zaistniała konieczność przeprowadzenia analizy pod kątem zachowania wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, czyli w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zasadnie zatem SKO uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w tym zakresie i umorzyło postępowanie w tym zakresie.Niewątpliwe jest również to, że inwestycja spełnia przesłanki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 2 -5 ustawy. Bezsprzecznie teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej – istniejący zjazd z drogi gminnej nr [...] (wynika to z dołączonej do akt mapy), istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego, teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.W nawiązaniu do treści pisma skarżącego z 29 maja 2026 r. w zakresie oceny spełnienia przesłanki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy, tj. dostępu inwestycji do drogi publicznej, wskazać należy, że w sprawie dotyczącej ustalenia warunków zabudowy nie jest badana kwestia stanu technicznego czy też przepustowości i wydolności drogi publicznej. Podobnie na rozpoznanie niniejszej sprawy nie mogą wpływać okoliczności ewentualnych uciążliwości występujących na etapie realizacji budowy.Mając powyższe na uwadze skargę oddalono na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz.143 ze zm.).Marta Joanna Czubkowska Marek Leszczyński Małgorzata RolederSkoro więc przedmiotowy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczył zabudowy zagrodowej, a powierzchnia gospodarstwa rolnego inwestora, związanego z tą zabudową, niewątpliwie przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, to nie zaistniała konieczność przeprowadzenia analizy pod kątem zachowania wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, czyli w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zasadnie zatem SKO uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w tym zakresie i umorzyło postępowanie w tym zakresie.Niewątpliwe jest również to, że inwestycja spełnia przesłanki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 2 -5 ustawy. Bezsprzecznie teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej – istniejący zjazd z drogi gminnej nr [...] (wynika to z dołączonej do akt mapy), istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego, teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.W nawiązaniu do treści pisma skarżącego z 29 maja 2026 r. w zakresie oceny spełnienia przesłanki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy, tj. dostępu inwestycji do drogi publicznej, wskazać należy, że w sprawie dotyczącej ustalenia warunków zabudowy nie jest badana kwestia stanu technicznego czy też przepustowości i wydolności drogi publicznej. Podobnie na rozpoznanie niniejszej sprawy nie mogą wpływać okoliczności ewentualnych uciążliwości występujących na etapie realizacji budowy.Mając powyższe na uwadze skargę oddalono na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz.143 ze zm.).Marta Joanna Czubkowska Marek Leszczyński Małgorzata Roleder