Wyrok - II SA/Bd 211/26 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy - z dnia 3 czerwca 2026
Teza
Uchylono decyzję I i II instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Janiszewska-Ziołek (sprawozdawca) Sędziowie sędzia WSA Mariusz Pawełczak sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant asystent sędziego Piotr Ziółkowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi D. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Toruniu z dnia 22 stycznia 2026 r. nr SKO-72-461/25 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedUchylono decyzję I i II instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Janiszewska-Ziołek (sprawozdawca) Sędziowie sędzia WSA Mariusz Pawełczak sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant asystent sędziego Piotr Ziółkowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi D. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Toruniu z dnia 22 stycznia 2026 r. nr SKO-72-461/25 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzed
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
zasądzono świadczenie
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
Role w sprawie
odwołujący
apelujący / skarżący
Data orzeczenia
3 czerwca 2026
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Przewodniczący
Jarosław Wichrowski
Podstawa prawna
Rozstrzygnięcie
Uchylono decyzję I i II instancji
UZASADNIENIE
Zaskarżoną decyzją z 22 stycznia 2026r., nr SKO-72-461/25, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy P. z 7 listopada 2025r., nr GB.6730.35.2.2025.AD, w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy.Powyższa decyzja wydana została w następujących okolicznościach sprawy.Pismem z 6 maja (data wpływu do organu) D. G. (dalej: "Skarżąca") wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...], obręb D., gmina P. .W wyniku rozpatrzenia ww. wniosku Wójt Gminy P. , działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61, art. 64 ust. 1 oraz art. 64a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm., zwanej w skrócie "u.p.z.p."), odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na działce nr [...], obręb D., gmina P. ze względu na niespełnienie łącznie wszystkich wymogów z art. 61 ust. 1 u.p.z.p..W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji podkreślił, że planowana inwestycja nie spełnia łącznie wszystkich wymagań zawartych w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p., zatem wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe. Podkreślił, że planowana inwestycja nie spełnia w szczególności wymogu tzw. "dobrego sąsiedztwa" czyli nie stanowi kontynuacji istniejącej funkcji zabudowy w obszarze analizy, lecz wprowadza nową funkcję, co uniemożliwia określenie parametrów, cech oraz wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu.W odwołaniu od decyzji organu I instancji, Skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów postępowania oraz prawa materialnego wskazując, że organ błędnie ustalił stan faktyczny i wadliwie przyjął, iż planowana budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie stanowi kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy.Zdaniem odwołującej, organ dokonał zbyt wąskiej interpretacji pojęcia zabudowy zagrodowej, utożsamiając ją wyłącznie z funkcja gospodarczą, podczas gdy obejmuje ona również funkcję mieszkalną. W konsekwencji organ błędnie uznał, że nie została spełniona przesłanka tzw. dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt z u.p.z.p. W uzasadnieniu odwołania strona powołała przepisy dotyczące definicji zabudowy zagrodowej oraz liczne orzeczenia sądów administracyjnych, z których, zdaniem strony, wynika, że budynek mieszkalny wchodzący w skład zabudowy zagrodowej stanowi kontynuację funkcji mieszkaniowej istniejącej zabudowy i może stanowić podstawę do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.Skarżąca podniosła także, że organ nie przeprowadził wszechstronnej analizy materiału dowodowego naruszając tym samym przepisy k.p.a., w szczególności art. 7, art. 8 oraz art. 107 § 3 k.p.a., a także zasady wynikające z Konstytucji RP, w tym ochrony prawa własności i zasady proporcjonalności.W związku z powyższym strona wniosła o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji w całości i wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem.W wyniku rozpatrzenia sprawy w postępowaniu odwoławczym Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wydało decyzję opisaną na wstępie.W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że do sprawy znajdują zastosowanie przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie nowelizacji z 2023 r. Następnie przedstawiło przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, podkreślając związany charakter tej decyzji oraz konieczność łącznego spełnienia wszystkich warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.Kolegium uznało, że wprawdzie pozostałe przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy zostały spełnione, jednak planowana inwestycja nie realizuje wymogu kontynuacji funkcji zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Wskazało, że teren objęty analizą stanowi obszar zabudowy zagrodowej związanej z prowadzeniem gospodarstw rolnych, natomiast planowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna ma charakter wyłącznie mieszkaniowy i nie pozostaje funkcjonalnie związana z działalnością rolniczą. W ocenie Kolegium zabudowa zagrodowa stanowi odrębny rodzaj zabudowy od zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wobec czego planowana inwestycja nie stanowi ani kontynuacji, ani uzupełnienia istniejącej funkcji.Organ odwoławczy powołał się na orzecznictwo sądów administracyjnych, z którego wywiódł, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna nie może być utożsamiana z zabudową zagrodową, a lokalizowanie jej na terenach wykorzystywanych rolniczo mogłoby prowadzić do konfliktów społecznych oraz zakłócenia funkcjonowania istniejącej zabudowy zagrodowej. Dodatkowo wskazał, że planowana inwestycja narusza zastany ład przestrzenny, gdyż w sąsiedztwie występuje wyłącznie punktowa zabudowa zagrodowa, podczas gdy zamierzenie inwestora wpisuje się w proces tworzenia zwartej zabudowy mieszkaniowej.W konsekwencji Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że nie została spełniona przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co wyklucza możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, i z tego względu utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.W skardze skierowanej do Sądu D. G. wniosła o jej uchylenie oraz o uchylenie decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych.Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:a) prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że występowanie w obszarze analizowanym wyłącznie zabudowy zagrodowej wyklucza możliwość ustalenia warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego;b) przepisów postępowania, w szczególności art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie w sposób wyczerpujący okoliczności sprawy, brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego, dokonanie dowolnej oceny dowodów, nierzetelną kontrolę instancyjną oraz sporządzenie uzasadnienia niespełniającego wymogów ustawowych.W uzasadnieniu skargi Skarżąca podniosła, że organy obu instancji błędnie utożsamiły zasadę kontynuacji funkcji zabudowy z wymogiem ścisłej tożsamości funkcji, przyjmując, iż występowanie w obszarze analizowanym zabudowy zagrodowej automatycznie wyklucza możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zdaniem Skarżącej, stanowisko to pozostaje w sprzeczności z utrwalonym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym zabudowa zagrodowa obejmuje również funkcję mieszkaniową, a ocena spełnienia przesłanki dobrego sąsiedztwa powinna mieć charakter funkcjonalny, a nie formalny.Skarżąca podniosła również, że SKO dokonało wybiórczej interpretacji orzecznictwa, pomijając dominującą linię orzeczniczą oraz nie odnosząc stanu faktycznego przywołanych spraw do okoliczności niniejszego postępowania. W konsekwencji organ nie przeprowadził rzeczywistej kontroli decyzji organu pierwszej instancji.Ponadto zarzuciła, że organ odwoławczy poczynił błędne ustalenia faktyczne, przyjmując, iż zamierzeniem inwestora jest realizacja osiedla domów jednorodzinnych, podczas gdy przedmiotem postępowania pozostawał wyłącznie wniosek dotyczący jednej działki, a brak było dowodów pozwalających na przyjęcie istnienia jednego przedsięwzięcia inwestycyjnego.Zdaniem Skarżącej organy nie wykazały istnienia rzeczywistej kolizji funkcjonalnej pomiędzy planowaną inwestycją a istniejącą zabudową, ograniczając się do formalnej kwalifikacji zabudowy zagrodowej, bez uwzględnienia jej funkcji mieszkaniowej. W rezultacie doszło do błędnej wykładni art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz naruszenia podstawowych zasad postępowania administracyjnego, co uzasadnia uchylenie decyzji organów obu instancji.W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko.Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:Skarga jest zasadna, aczkolwiek z innych powodów niż wskazuje Skarżąca.Należy na wstępie zwrócić uwagę, że stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143, zwanej w skrócie "p.p.s.a.") sąd administracyjny nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że Sąd z urzędu tj. nawet w przypadku braku wskazania przez stronę skarżącą, bierze pod uwagę zaistniałe na etapie postępowania administracyjnego naruszenia prawa.Mając na względzie powyższe Sąd niezależnie od podnoszonych zarzutów stwierdził, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane w oparciu wadliwą analizę architektoniczno – urbanistyczną. Nie wyznaczono obszaru analizy zgodnie z wymogami określonymi w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Wadliwość analizy podważa natomiast prawidłowość ustaleń i ocen w zakresie spełniania wymogu kontynuacji funkcji i cech zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji są przepisy u.p.z.p. Zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688 z późn. zm.), do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie:1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym;2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1.W niniejszej sprawie wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy złożony został 6 maja 2025 r., powyższy przepis ma zatem w sprawie zastosowanie.W myśl art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio. Przepis ten (stosowany odpowiednio) stanowi, że nie wymagają wydania decyzji o warunkach zabudowy roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska.Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu wynikającym z zastosowania przepisów przejściowych, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;2) teren ma dostęp do drogi publicznej;3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.Zweryfikowanie przez właściwy organ, czy określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. warunki zostały spełnione, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami szczegółowo określonymi w przepisach rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2024 r., poz. 1116 - dalej w skrócie "rozporządzenie"). Analiza, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zawierająca część tekstową i graficzną stanowi, zgodnie z § 11 rozporządzenia, załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.Prawidłowo sporządzona analiza urbanistyczna winna stanowić dla organu punkt wyjścia do ustalenia w decyzji parametrów nowej zabudowy. Z tego też względu istotne jest by obie jej części - tekstowa i graficzna były ze sobą spójne, kompatybilne, a zarazem czytelne. Innymi słowy, poprawność i rzetelność sporządzonej dla potrzeb konkretnej sprawy analizy urbanistycznej, która w toku postępowania wyjaśniającego winna zostać poddana pogłębionej analizie organów orzekających z punktu widzenia wymagań określonych przepisami obowiązującego prawa ma istotny wpływ na prawidłowość wydanej na jej podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Analiza urbanistyczna jest bowiem kluczowym dowodem w sprawie ustalenia warunków zabudowy. W związku z powyższym winna ona jasno i precyzyjnie wskazywać jaka zabudowa (funkcja i rodzaj) występuje na terenie nieruchomości sąsiednich znajdujących się w granicach terenu analizowanego, określać wskaźniki, parametry i cechy zastanej zabudowy w oparciu o konkretne dane, niejednokrotnie oparte na wyliczeniach matematycznych, zobrazowanych dla przykładu w formie tabeli.Podstawy określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zdefiniowane zostały w § 2 rozporządzenia, który stanowi, że rozporządzenia nie stosuje się do inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego. Ustalenia, o których mowa w § 1 (a więc ustalenia dotyczące linii zabudowy, maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, udziału powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy, geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych), minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, minimalnej liczby miejsc do parkowania), określa się na podstawie istniejących na obszarze analizowanym zabudowie i zagospodarowaniu terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku (ust. 1). Jeżeli na obszarze analizowanym nie występuje zabudowa i zagospodarowanie terenu o funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu określonej we wniosku, ustalenia, o których mowa w § 1, określa się na podstawie zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek zabudowanych w obszarze analizowanym (ust. 2).W toku postępowania administracyjnego poprzedzającego wydanie przez organ pierwszej instancji decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy, utrzymanej następnie w mocy przez organ odwoławczy, sporządzona została analiza urbanistyczna, składająca się z części tekstowej i graficznej. Przy czym przedstawiona analiza w istocie nie poddaje się kontroli sądowej. Sąd akcentuje, że analiza taka powinna być czytelna i zrozumiała nie tylko dla Sądu, ale także dla stron postępowania. Powinna jasno i jednoznacznie wyjaśniać na podstawie jakich danych wyciągnięto określone wnioski. Tymczasem sporządzona w sprawie analiza jest nieczytelna i w dużej części niezrozumiała.Przede wszystkim w przedmiotowej sprawie zarówno załącznik graficzny do analizy jak też załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy zostały sporządzone w formie wycinków mapy sporządzonych wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania. Co więcej z części tekstowej analizy (załącznik nr 2 do decyzji) wynika, że "odstąpiono od przeprowadzenia analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu na podstawie art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym". Nie sposób zatem odkodować znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy mapy stanowiącej załącznik nr 1 do decyzji.Nadto zauważyć należy, że w aktach sprawy brak jest projektu decyzji i analizy urbanistycznej. Wskazać w tym miejscu zatem należy, że art. 60 ust. 4 u.p.z.p., wprowadza wymóg powierzenia sporządzenia projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy osobie, o której mowa w art. 5 ustawy, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. Z powołanych regulacji wynika, że autorem zarówno projektu decyzji o warunkach zabudowy, jak i analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu otaczającego teren zamierzonej inwestycji, musi być osoba posiadająca szczególne kwalifikacje w zakresie urbanistyki lub architektury. Stanowi to gwarancję odpowiedniego poziomu merytorycznego projektu decyzji, koniecznego dla utrzymania ładu przestrzennego na obszarze pozbawionym planu miejscowego, zgodnie z warunkami określonymi w art. 61 ust. 1 - 6 u.p.z.p.Z akt rozpoznawanej sprawy nie wynika, kto jest autorem analizy i czy posiada on wymagane przepisami prawa uprawnienia.Należy też zauważyć, że organy oparły zaskarżane rozstrzygnięcia na stanowisku, że w obszarze analizy występuje wyłącznie zabudowa zagrodowa i tereny rolnicze. Jednocześnie jednak nie wyjaśniano na podstawie jakich dokumentów dokonały powyższych ustaleń. W aktach sprawy brak jest wypisów z ewidencji gruntów dla wszystkich działek znajdujących się w granicach "analizy" przeprowadzonej przez organy.W przekonaniu Sądu przedwczesna jest zatem konkluzja organów, iż planowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu, na którym jest planowana i w żadnym razie nie da się z nią pogodzić. W okolicznościach niniejszej sprawy organy nie dokonały bowiem rzetelnej analizy, zgodnie z wymogami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. faktycznych funkcji spełnianych przez zabudowania aktualnie istniejące w obszarze analizowanym, a w rezultacie przedwcześnie odmówiły ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji naruszając tym samym art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W aktach sprawy brak szczegółowych ustaleń (wypisów z ewidencji gruntów, dokumentacji fotograficznej), jakie budynki / budynek i o jakim przeznaczeniu znajdują się na zabudowanych działkach, położonych przy tej samej drodze publicznej, co działka objęta wnioskiem. Organy nie zbadały (a przynajmniej nie wyjaśniły tego w sposób wyczerpujący i prawidłowy), czy w zabudowaniach znajdujących się na sąsiednich działkach faktycznie prowadzone jest gospodarstwo rolne, czy też budynki te służą wyłącznie celom mieszkaniowym. W wydanych w niniejszej sprawie decyzjach ponad wszelką wątpliwość zabrakło weryfikacji tej okoliczności.Stwierdzić należy, że wspomniane uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem organy orzekające uznały, że brak spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji funkcji stanowi okoliczność przesądzającą o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji.Brak prawidłowej analizy urbanistycznej podważa legalność całego postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonych decyzji, albowiem stanowi ona zasadniczy materiał dowodowy, na którym organy oparły swoje rozstrzygnięcia.W konsekwencji przedwczesne byłoby merytoryczne odnoszenie się do zarzutów skargi dotyczących błędnej wykładni art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz oceny, czy planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji istniejącej zabudowy. Ocena ta będzie mogła zostać dokonana dopiero po sporządzeniu analizy urbanistycznej zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz ponownym ustaleniu wszystkich okoliczności faktycznych sprawy. Dopiero analiza sporządzona z zachowaniem wymogów ustawowych może stanowić podstawę do oceny prawidłowości stanowiska organów co do spełnienia przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.Z tych względów Sąd uznał, że stwierdzone naruszenia przepisów postępowania mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadniało uchylenie zarówno decyzji organu odwoławczego, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracji obowiązane będą w pierwszej kolejności sporządzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z wymogami ustawowymi, stosownie do powyższego stanowiska Sądu.Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracji obowiązane będą w pierwszej kolejności sporządzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z wymogami ustawowymi, stosownie do powyższego stanowiska Sądu.