Wyrok - III SA/Po 458/26 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu - z dnia 24 czerwca 2026
Teza
Oddalono skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Sędzia WSA Wojciech Rowiński Protokolant starszy sekretarz sądowy Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi T. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 lutego 2026 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę w całości. UZASADNIENIE Decyzją z dnia 18 lutego 2026 r. Nr [...] SamorządoweOddalono skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Sędzia WSA Wojciech Rowiński Protokolant starszy sekretarz sądowy Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi T. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 lutego 2026 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę w całości. UZASADNIENIE Decyzją z dnia 18 lutego 2026 r. Nr [...] Samorządowe
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono skargę
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
Role w sprawie
odwołujący
Skarb Państwa
odwołujący / ubezpieczony
biegły
apelujący / skarżący
Data orzeczenia
24 czerwca 2026
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Przewodniczący
Katarzyna Witkowicz-Grochowska
Podstawa prawna
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę
UZASADNIENIE
Decyzją z dnia 18 lutego 2026 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania T. O. od decyzji Burmistrza [...] z dnia 15 listopada 2025 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia na rzecz B. i P. P. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowego oraz myjni samochodowej bezdotykowej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na terenie działki nr ewid. [...] obręb Miasto [...] gm. [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.W uzasadnieniu swojej decyzji Kolegium podniosło, że w Inwestorzy B. i P. P. złożyli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowego oraz myjni samochodowej bezdotykowej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na terenie działki nr ewid. [...] obręb Miasto [...].Wskazano, że materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 zwanej dalej w skrócie u.p.z.p.) w tym art. 4 ust. 2 i art. 61 ust. 1.Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach od 1 do 5W ocenie SKO planowana inwestycja spełnia przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 1. Inwestycja nie jest sprzeczna z zastanym ładem przestrzennym, zarówno pod względem funkcji jak i parametrów nowej zabudowy.Organ zauważył, że zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku gdy teren ma dostęp do drogi publicznej. W niniejszej sprawie działka inwestycyjna posiada dostęp do drogi publicznej z drogi krajowej nr [...] działki nr ewid. [...] poprzez teren działki o nr ewid. [...] i [...]. Omawiany warunek został zatem spełniony w sprawie.Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu z uwzględnieniem ust.5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zdaniem organu warunek został spełniony. Energia projektowanym przyłączem z sieci elektroenergetycznym zgodnie z oświadczeniem gestora sieci z dnia 09.01.2025 r. , woda - projektowanym przyłączem z sieci wodociągowej, po rozbudowie sieci wodociągowej na koszt inwestora zgodnie z pismem gestora sieci z dnia 03.02.2025 r. Ścieki j/w. Omawiany warunek został zatem spełniony w sprawie.Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych. W niniejszej sprawie teren nie wymaga zgody na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne, teren nieruchomości stanowią grunty oznaczone w ewidencji jako RV.W ocenie Kolegium planowana inwestycja jest też zgodna z przepisami odrębnymi - spełniony został warunek z art. art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z p.Planowana inwestycja spełnia również warunek z art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p tj. nie znajduje się w obszarze:a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.Projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy został sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia stosownie do treści art. 50 ust. 4 u.p.z.p. (mgr. W. B. uprawnienia [...]Następnie wskazano, iż zgodnie z art. 53 ust. 4 ustawy, decyzje o ustaleniu warunków zabudowy, wydaje się po uzgodnieniu z organami wymienionymi, w tym przepisie. Art. 53 ust. 5 ustawy stanowi, iż uzgodnień, o których mowa w ust. 4, dokonuje się w trybie art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego, z tym że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi. W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane.Wójt wystąpił o uzgodnienie projektu decyzji pismami z dnia 10.09.2025 r. do:- Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wód Polskich Zarząd Zlewni w [...]- Powiatowej Stacji Sanitarno- Epidemiologicznej w [...],- Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w [...],- [...] sp. z o.o. w [...],- Związek Spółek Wodnych w [...]Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie postanowieniem z dnia 18 września 2025 r. dokonało uzgodnienia projektu decyzji. Państwowy Inspektor Sanitarny w [...] postanowieniem z dnia 19 września 2025 r. dokonał uzgodnienia projektu decyzji. Związek Spółek Wodnych w [...] pismem z dnia 22.09.20205 r. uzgodnił inwestycję. Pozostałe organ nie udzieliły odpowiedź na wezwanie zatem uznaje się, iż dokonały one milczącego uzgodnienia projektu decyzji.W ocenie Kolegium planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie sześć przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem zasadne jest utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji.Kolegium nie podzieliło zarzutu, że inwestycja nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa oraz nie wskazano działek stanowiących wzorzec zabudowy. Organ zauważył, iż w skład obszaru analizowanego weszły działki zabudowane o funkcji usługowej np. działka nr [...] zabudowana sklepem "Biedronka", nr [...] na której znajduje się myjnia samochodowa, nr działka [...] zabudowana stacją benzynową, jak również działki nr [...] i [...]. W obszarze analizowanym znalazły się zatem budynki o funkcji usługowej, i to tożsamej z planowaną inwestycją. Powyższe potwierdza, iż została zachowana zasada dobrego sąsiedztwa.SKO nie podzieliło zarzutu, iż z decyzji nie wynika, która granica stanowi front terenu oraz z jakiej drogi odbywa się główny zjazd na działkę. Wskazano, iż dostęp do drogi publicznej został opisany w punkcie nr IV. 1 decyzji.Kolegium nie zgodziło się z zarzutem, iż błędnie wyznaczono linię zabudowy w sprawie. Zgodnie z § 3 Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:1. Linię zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich.2. W przypadku gdy przebieg linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich tworzy uskok, linię zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.3. Dopuszcza się inne ustalenie linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 21 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej "ustawą".4. Linie zabudowy ustala się jako nieprzekraczalne lub obowiązujące. Dopuszcza się dodatkowe ustalenie linii zabudowy dla kondygnacji podziemnych lub innych linii zabudowy wynikających z lokalnych uwarunkowań.W obszarze analizowanym linia zabudowy przebiega w odległości od 5,0 m do 35 m od linii rozgraniczającej drogę krajową nr [...] o nr ewid. działki [...]. Organ ustalił nieprzekraczalna linię zabudowy w odległości 6 od granicy terenu objętego wnioskiem oraz w odległości 6,0 m od granic terenu objętego wnioskiem z działka nr [...].SKO wskazało, że linia zabudowy ustalana jest od strony drogi publicznej. Wyznaczenie linii nowej zabudowy nie oznacza konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii, oznacza bowiem wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie. Linia zabudowy nie jest jedyną linią, wzdłuż której mogą być wzniesione fronty budynków, lecz jedynie granicą tej części nieruchomości inwestora, która znajduje się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy, linia ta wyznacza maksymalne zbliżenie budynku do pasa drogowego, określa więc nieprzekraczalną granicę terenu ewentualnych inwestycji (wyroki NSA z 5 sierpnia 2008 r. sygn. akt II OSK 967/07 oraz z dnia 8 lipca 2008 r. sygn. akt II OSK 789/07).W ocenie Kolegium organ I instancji wyznaczył zatem linię zabudowy zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zacytowane rozporządzenie daje możliwość organowi wyznaczenia linii zabudowy nieprzekraczalnej lub obowiązującej. Zatem to organ rozstrzygający w sprawie dokonuje oceny rodzaju wyznaczonej linii zabudowy, może zastosować jedna z nich, druga lub obie łącznie. W ocenie Kolegium biorąc pod uwagę wyniki analizy oraz kształt działki inwestycyjnej, organ dokonał prawidłowej oceny tego parametru i wyznaczył w sprawie nieprzekraczalną linię.Kolegium nie podzieliło zarzutu odwołującego, iż na załączonych do decyzji mapach nie ma skali. Z mapy stanowiącej załącznik do decyzji wynika bowiem wprost "kopia mapy zasadniczej skala 1:1000". W ocenie Kolegium da się odczytać z załączonych map numery działek wbrew zarzutowi odwołania.Skargę na powyższą decyzję wywiódł do Sądu T. O. wnosząc o uchylenie jej i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza [...] oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, obejmujących również koszty zastępstwa procesowego. Przedmiotowej decyzji zarzucono naruszenie:Zdaniem skarżącego WSA w Poznaniu winien uchylić decyzje obu organów między innymi z następujących powodów:1. W decyzjach wskazano, iż "działka inwestycyjna posiada dostęp do drogi publicznej z drogi krajowej nr [...] działki nr ewid. [...] poprzez teren działki o nr ewid. [...] i [...]." Nie wyjaśniono kto jest właścicielem działek nr ewid. [...] i [...], a w szczególności czy właścicielem tych działek jest inwestor oraz czy została ustanowiona służebność. Stwierdzenie, iż dostęp do drogi publicznej jest zapewniony przez inne działki z oczywistych powodów nie załatwia sprawy.2. Teren inwestycyjny to grunt oznaczony w ewidencji jako RV. To, że w ocenie organów grunt ten nie wymaga zgody na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne nie oznacza, że wydanie decyzji nie powinno być poprzedzone z organem właściwym w sprawie ochrony gruntów rolnych i leśnych (art. 53 ust. 4 pkt 6 upzp). Z decyzji nie wynika, iżby projekt decyzji został uzgodniony ze Starostą [...].3. SKO w [...] błędnie odczytało zarzut braku skali na załączonych do decyzji mapach. Na załączonych mapach rzeczywiście wskazano skalę 1:1000 (1 cm na mapie = 10 m w terenie). Istota problemu polega na tym, że załączone mapy o wskazanej skali zostały istotnie zmniejszone i na załączonych mapach do decyzji 1 cm na mapie nie odpowiada 10 m w terenie. Załączone mapy są nieczytelne, dla nieuzbrojonego oka. W załączniku Nr 2 do decyzji wskazano, iż obszarem analizowanym jest działka o nr ewid. [...] wraz z terenami przyległymi i że szerokość frontu terenu objętego wnioskiem wynosi 99 m. To oznacza, że na mapie front działki winien wynosić - 10 cm. Takiej długości na mapie nie ma. Ponadto wskazano, iż obszar analizowany obejmuje trzykrotną szerokość frontu terenu objętego wnioskiem tj. 3 x 99 m = 297 m. A zatem szerokość ta na mapie na mapie w skali 1:1000 winna wynosić - 30 cm. Na załączonych mapach taka długość nie występuje. Powyższe okoliczności jednoznacznie wskazują, że dołączone do decyzji mapy nie są mapami właściwymi.4. Wyjaśnienia SKO w [...] w zakresie ustalenia linii zabudowy są dla skarżącego niezrozumiałe.5. SKO w [...] nie przywołało zarzutu zawartego w punkcie 6 odwołania, iż "Z decyzji nie wynika, w jaki sposób ustalono poszczególne parametry zabudowy". Kwestia ta w dalszym ciągu nie została wyjaśniona. SKO w [...], mając na uwadze zasadę dwuinstancyjności bezpodstawnie "odstąpiło" od analizy i ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy, o których mowa w § 1 pkt 2-8 (§ 3-§ 9) rozporządzenia. Decyzja " o warunkach zabudowy jest przedwczesna.6. W zaskarżonej decyzji SKO w [...] stwierdziło, iż nie podziela zarzutu nie zastosowania art. 10 kpa. Nie wyjaśniło w żaden sposób, jak przepis ten został przez Burmistrza [...] zastosowany.W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej; kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm. – dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami, należało uznać, że rozstrzygnięcie to odpowiada prawu, a wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie.Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 u.p.z.p., ustalenie warunków zabudowy terenu następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w razie braku takiego aktu prawa miejscowego - w decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 51 ust. 1 w zw. z art. 64 u.p.z.p., nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Prawo do zabudowy jest bowiem podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Stosownie do art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, co oznacza, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie, podejmowane po przeprowadzeniu postępowania, warunkowane jest ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Zatem jeżeli inwestycja spełnia wszystkie warunki, od których łącznej realizacji przepisy u.p.z.p. uzależniają możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, organ administracji publicznej jest obowiązany wydać taką decyzję.Równocześnie, stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491).W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie obszar analizowany został prawidłowo wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia. W analizie urbanistycznej ujęto te nieruchomości, które wraz z budynkami znalazły się w promieniu wyznaczonym w odległości trzykrotnej szerokości frontu objętego wnioskiem 3 x 99 metrów = 297 m. Taki sposób wyznaczenia obszaru analizowanego jest zgodny w wymienionym wyżej przepisem rozporządzenia. Zasadą jest wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach. Może on być poszerzony dopiero wówczas, gdy pojawią się okoliczności uzasadniające zwiększenie tych wymiarów (por. wyrok WSA w Łodzi z 25 października 2024 r., II SA/Łd 566/24, LEX nr 3780138.)Parametry inwestycji zostały wyznaczone zgodnie z przepisami Rozporządzenia, a odstępstwa dotyczących sposobu ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości elewacji frontowej, zostały wyznaczone na podstawie analizy urbanistycznej, do czego upoważniają przepisy Rozporządzenia. Kwestie te zostały szczegółowo i przekonująco omówione w Wynikach Analizy stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji organu I instancji.Analiza urbanistyczna ma charakter dokumentu przedstawiającego ocenę specjalistyczną (zob. art. 60 ust. 4 u.p.z.p.), a więc charakter zbliżony do dowodu z opinii biegłego (por. np. wyrok NSA z 23 listopada 2022 r., sygn. akt II OSK 2785/19, Wyrok NSA z 22 listopada 2023 r., II OSK 535/21, LEX nr 3769220). Organ ma obowiązek poddania tego dowodu, jak każdego innego zgromadzonego w sprawie, ocenie i weryfikacji (art. 80 K.p.a.). Z uwagi jednak na specjalistyczny charakter analizy, jej zakwestionowanie jako dowodu mogącego stanowić podstawę ustaleń w danej sprawie, wymaga, co do zasady, wykazania, że zawarte w niej ustalenia są oczywiście błędne lub nielogiczne (por. np. wyrok NSA z 19 stycznia 2023 r., sygn. akt II OSK 2631/21 oraz wyrok NSA z 24 października 2023 r., sygn. akt II OSK 839/22 - CBOSA). W realiach niniejszej sprawy nie mamy do czynienia z tego rodzaju wadami analizy, które skutkowałyby koniecznością przeprowadzenia ponownej analizy. Planowana zabudowa, objęta wnioskiem inwestora, nawiązuje do zabudowy występującej na analizowanym obszarze, a w szczególności istniejących działek zabudowanych o funkcji usługowej np. działka nr [...] zabudowana sklepem "[...]", nr [...] na której znajduje się myjnia samochodowa, nr działka [...] zabudowana stacją benzynową, jak również działki nr [...] i [...]. W obszarze analizowanym znalazły się zatem budynki o funkcji usługowej, i to tożsamej z planowaną inwestycją. W tej sytuacji spełniony został warunek konieczny, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na ustalenie parametrów nowego obiektu.W obszarze analizowanym linia zabudowy przebiega w odległości od 5,0 m do 35 m od linii rozgraniczającej drogę krajową nr [...] o nr ewid. działki [...]. Organ ustalił nieprzekraczalna linię zabudowy w odległości 6 od granicy tereny objętego wnioskiem oraz w odległości 6,0 m od granic terenu objętego wnioskiem z działka nr [...].Odnosząc się do pierwszego zarzutu skargi wskazać przyjdzie, że dokonując wykładni pojęcia "dostęp do drogi publicznej", o którym mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., trzeba mieć na uwadze, że dotyczy ono ustalania dostępności komunikacyjnej na etapie decyzji o warunkach zabudowy. Uwzględniając zaś specyfikę tej instytucji prawnej oraz treść art. 63 ust. 2 u.p.z.p. podkreślić należy, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Zatem podmiot wnioskujący nie musi dysponować tytułem prawnym do terenu zapewniającego dostęp do drogi publicznej (por. wyrok NSA z 5 lipca 2023 r. II OSK 1698/21, opubl. w CBOSA).Na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie bada się stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej. Są to bowiem zagadnienia, które podlegają ocenie i szczegółowemu badaniu na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, dlatego też uprawnienia, które przysługują właścicielowi nie mają znaczenia. Znaczenie ma jedynie zweryfikowanie dostępu przez teren do drogi publicznej. Dostęp ten należy rozumieć w znaczeniu funkcjonalnym, co oznacza, że działka, na której zaplanowano realizację inwestycji, powinna mieć zapewnioną możliwość obsługi komunikacyjnej celem zapewnienia dojazdu.Nie zasługuje na uwzględnienie również drugi zarzut skargi. Teren o klasie RV wskazuje na grunt orny piątej klasy bonitacyjnej, co oznacza glebę słabej jakości i niskiej produktywności. Zmiana przeznaczenia takiego gruntu na cele nierolnicze (np. budowlane) nie wymaga zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi. Zgodnie bowiem z treścią art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 82;) przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi:1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - z zastrzeż. ust. 2a.2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa - wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa 1 lub upoważnionej przez niego osoby,5) pozostałych gruntów leśnych.Trafnie organy administracji uznały, że skoro teren i planowana inwestycja spełniają pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p., to nie ma podstaw do wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Zawarte w analizie dane dotyczące wskaźnika wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu były wystarczające dla określenia parametrów zabudowy. Z analizy urbanistycznej wynika, że dobór parametrów zabudowy, w tym wszelkie odstępstwa, podyktowane były dążeniem do zapewnienia ładu przestrzennego na badanym obszarze. Dokonując wykładni pojęcia kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy trzeba mieć na uwadze, że zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku powielania parametrów w postaci czystej średniej arytmetycznej. Jak trafnie wskazuje się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, określenie ostatecznych wartości poszczególnych wskaźników urbanistycznych nie jest i nie może być wynikiem wyłącznie prostych wyliczeń matematycznych, ale rezultatem indywidualnych analiz przeprowadzonych przez osobę dysponującą wymaganymi kwalifikacjami (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.) uwzględniających specyfikę danego zamierzenia inwestycyjnego oraz konkretnych uwarunkowań urbanistycznych i architektonicznych w sąsiedztwie terenu inwestycji (m.in. wyrok NSA z: 11 czerwca 2025 r. sygn. akt II OSK 26/23, 11 kwietnia 2024 r. sygn. akt II OSK 381/23, 11 października 2022 r. sygn. akt II OSK 1462/21). W orzecznictwie sądowoadministracyjnym stanowczo podkreśla się, że sztywna, arytmetyczna średnia parametrów zabudowy w niektórych sytuacjach urbanistycznych prowadziłaby do ustaleń stanowiących zaprzeczenie ładu przestrzennego, a nie jego ochronę. W obszarach o zróżnicowanej zabudowie opieranie się wyłącznie na średniej wartości danego parametru skutkowałoby bowiem powstawaniem obiektów niepasujących ani do zabudowy niższej, ani wyższej - swoistych form trzecich, sztucznych hybryd urbanistycznych (por. wyrok NSA z 19.03.2026 r., II OSK 1254/25, LEX nr 4090155.)W ocenie Sądu niezasadny jest także zarzut jakoby mapa będąca załącznikiem do decyzji była nieczytelna, bowiem skład orzekający w niniejszej sprawie nie miał problemu z ustaleniem granic obszaru analizowanego.Co do naruszenia art. 10 k.p.a., to faktycznie z akt sprawy nie wynika, żeby SKO przed wydaniem decyzji umożliwiło skarżącemu wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów. Jednakowoż skarżący nie wykazał, by to uchybienie spowodowało dla skarżącego jakiekolwiek ujemne skutki prawne. Sąd nie zauważył związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania, a wynikiem sprawy. Strona powinna bowiem wykazać, że niezawiadomienie jej przed wydaniem decyzji o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków dowodowych uniemożliwiło jej dokonanie w danym postępowaniu konkretnej czynności procesowej.Końcowo wskazać przyjdzie, że ustalenie warunków zabudowy nie przesądza o tym, czy i kiedy inwestycja zostanie zrealizowana. Kwestię tę rozstrzyga się w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, w którym bada się zgodność projektu budowlanego pod kątem zgodności zawartych w nim rozwiązań z przepisami prawa, w tym także co do zaopatrzenia w wodę, sposobu odprowadzenia ścieków sanitarnych i zagospodarowania wód opadowych. Decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga o rozwiązaniach technicznych obiektu.Konkludując stwierdzenia wymaga, że przeprowadzona przez Sąd kontrola wykazała, że zaskarżona decyzja została wydana w niezawierającym istotnych wad procesowych postępowaniu, spełnia wymogi określone w art. 107 § 1 i § 3 k.p.a., a treść uzasadnienia decyzji świadczy o tym, że wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło wystarczająco dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7 i art. 77 k.p.a.). Ocena ta nie nosi cech dowolności (art. 80 k.p.a.). Zgodnie zaś z art. 107 § 3 k.p.a. w decyzji zawarto podstawowe jej elementy, wskazano uzasadnienie faktyczne i prawne. W szczególności uzasadniono stanowisko organu i wyjaśniono podstawy prawne rozstrzygnięcia z przytoczeniem przepisów prawa.Ze względu na powyższe Sąd na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę., oddalił skargę.