Wyrok - III SA/Po 408/26 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu - z dnia 24 czerwca 2026
Teza
Oddalono skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędzia WSA Tomasz Grossmann (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Protokolant specjalista Joanna Kujawa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi [...] sp. z o.o. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 września 2025 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę w całości. UZASADNIENIE Zaskarżoną decyzją z 30 września 2025 r. (nOddalono skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędzia WSA Tomasz Grossmann (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Protokolant specjalista Joanna Kujawa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi [...] sp. z o.o. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 września 2025 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę w całości. UZASADNIENIE Zaskarżoną decyzją z 30 września 2025 r. (n
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono skargę
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola decyzji administracyjnej
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
opłata za szczególne korzystanie z wód
kontrola decyzji administracyjnej
odprowadzanie ścieków
Role w sprawie
apelujący / skarżący
Data orzeczenia
24 czerwca 2026
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Przewodniczący
Katarzyna Witkowicz-Grochowska
Podstawa prawna
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę
UZASADNIENIE
Zaskarżoną decyzją z 30 września 2025 r. (nr [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: SKO lub organ II instancji) – po rozpatrzeniu odwołania [...] sp. z o.o. z siedzibą w K. – utrzymało w mocy decyzję nr [...] Prezydenta Miasta [...] z 15 maja 2025 r. o warunkach zabudowy (nr sprawy [...]).Zaskarżona decyzja SKO zapadła, jak wynika z jej uzasadnienia, w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy.Przywołaną wyżej decyzją z 15.5.2025 r. Prezydent Miasta [...] (dalej: Prezydent Miasta lub organ I instancji) – po rozpatrzeniu wniosku W. A. (zwanego dalej "Inwestorem") z 5 lutego 2025 r. (zmodyfikowanego 28 lutego 2025 r.) – ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej, przewidzianej do realizacji na terenie części działki oznaczonej nr ewid.[...] (ark. 35, obr. [...]), położnej przy ul. [...] w P..Odwołanie od tej decyzji złożyła [...] sp. z o.o. z siedzibą w K. (dalej jako: Spółka lub Skarżąca), reprezentowana przez r. S., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta w całości i wydanie decyzji odmawiającej ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W odwołaniu podniesiono zarzuty naruszenia: art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [w skrócie: u.p.z.p.] przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie; art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. przez jego niewłaściwe zastosowanie; art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych [w skrócie: u.o.g.r.l.] w zw. z art. 5 Konstytucji RP przez zbagatelizowanie faktu, że inwestycja ma być zlokalizowana na gruncie rolnym klasy V. Podniesiono także zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. przez oparcie rozstrzygnięcia na niezweryfikowanych i budzących wątpliwości oświadczeniach Inwestora, przeprowadzenie wadliwej analizy urbanistycznej, dokonanie dowolnej oceny materiału dowodowego oraz sporządzenie uzasadnienia decyzji, które nie spełnia ustawowych wymogów.Utrzymując w mocy decyzję Prezydenta Miasta – przywołaną na wstępie decyzją z 30.9.2025 r. – SKO wskazało na wstępie, że stosownie do art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688, z późn. zm.; w skrócie: zm.u.p.z.p.2023) – która wprowadziła zmiany do u.p.z.p. obowiązujące od 24 września 2023 r. – do spraw dotyczących m.in. wydania decyzji o warunkach zabudowy [w skrócie: decyzji w.z.], wszczętych od dnia wejścia w życie tej ustawy zmieniającej i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie (nie dłużej niż do 30 czerwca 2026 r.) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym oraz nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a u.p.z.p. Organ II instancji wskazał również, że w rozpoznawanej sprawie mają zastosowanie przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116; w skrócie: rozporządzenie MRiT), które weszło w życie 26 lipca 2024 r.Dalej SKO stwierdziło, że z akt sprawy wynika, iż planowana inwestycja kontynuuje funkcję obszaru analizowanego oraz że teren inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. [...]. Z kolei w kwestii zapewnienia uzbrojenia terenu, organ II instancji wskazał, że z wniosku z 5.2.2025 r. (i jego modyfikacji) wynika, że planowana inwestycja będzie wymagała zapotrzebowania wyłącznie w energię, a w aktach sprawy znajduje się opinia gestora sieci energetycznej z 31 stycznia 2025 r. poświadczająca możliwość istnienia lub powstania uzbrojenia niezbędnego do realizacji planowanej inwestycji. Ustosunkowując się zaś do zarzutów odwołania w tym względzie, SKO wyjaśniło, że ustalenie warunków zabudowy odbywa się wyłącznie na wniosek inwestora, który określa nie tylko rodzaj inwestycji, ale i niezbędne zapotrzebowania na wodę, energię czy inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej. Organ nie ma uprawnień do zmiany zakresu wniosku, a decyzja ustalająca warunki zabudowy dotyczy inwestycji określonej we wniosku.Następnie SKO stwierdziło, że teren inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia z gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., gdyż nie stanowi gruntów ornych klasy I-III. Ustosunkowując się do zarzutów odwołania w tej mierze, organ II instancji wyjaśnił, że wolą ustawodawcy podstawę odmowy ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy mogłaby stanowić jedynie okoliczność realizacji inwestycji na gruntach ornych klasy I-III – bez uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia z gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne – a teren inwestycji takich gruntów nie stanowi. Dodatkowo SKO podniosło, że ograniczania przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast (art. 10a u.o.g.r.l.).Dalej SKO wskazało, że spełnienie warunku zgodności decyzji w.z. z przepisami odrębnymi uzależnione jest niewątpliwie od rodzaju inwestycji i miejsca jej położenia oraz że pod pojęciem takich przepisów należy rozumieć powszechnie obowiązujące przepisy prawa. Zarazem jednak organ II instancji zastrzegł, że analizowany warunek z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki. Ponadto wskazał, że zgodnie z art. 63 ust. 1 i 3 u.p.z.p. decyzja w.z. nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (sąsiadów). Z kolei w świetle art. 6 ust. 1 u.p.z.p. właściciel nieruchomości musi liczyć się z ograniczeniami wynikającymi z postanowień aktów prawa miejscowego oraz z ograniczeń wynikających z innych przepisów prawnych (m.in. regulujących sposób ustalania warunków zabudowy), a ograniczenia te nie mogą być postrzegane jako niedopuszczalny, z punktu widzenia zasad konstytucyjnych, zamach na prawo własności. Poza tym SKO oceniło, że planowana inwestycja nie znajdzie się w obszarach wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p.Przechodząc do analizy zastosowania w rozpoznawanej sprawie art. 61 ust. 5a u.p.z.p., organ II instancji uznał, że w tej sprawie obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, przy uwzględnieniu przepisanych norm. Skoro w analizowanym obszarze, obejmującym wymaganą rozporządzeniem MRiT minimalną wielkość, występuje zabudowa charakteryzująca na danym obszarze ład przestrzenny, zbędne wydaje się objęcie analizą i granicami obszaru analizowanego kolejnych działek. Podsumowując ten fragment rozważań, SKO stwierdziło, że w niniejszej sprawie analiza z 15 kwietnia 2025 r. została sporządzona zgodnie z postanowieniami art. 61 ust. 5a u.p.z.p., na właściwych i aktualnych mapach wraz z analizą stanu faktycznego i prawnego terenu, warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. Sporządzona analiza zawiera także wszystkie wymienione w rozporządzeniu elementy. Na części graficznej i tekstowej analizy naniesione zostały dane dotyczące cech i parametrów istniejącej zabudowy. Nadto są one wystarczające i na tyle szczegółowe, że mogły stanowić podstawę do dokonania rozstrzygnięcia w sprawie. W konsekwencji uznać należy, że w niniejszej sprawie analiza urbanistyczna została przeprowadzona właściwie, a jej wyniki organ II instancji w pełni akceptuje.Na zakończenie SKO wskazało, że w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy organ ocenia spełnienie wymogów nowej zabudowy według istniejącego stanu zabudowy i zagospodarowania terenu analizowanego według stanu faktycznego istniejącego w dniu wydania decyzji w.z. Zatem planowane lub oczekiwane przez strony zmiany dotyczące terenu inwestycji lub sąsiedniego nie mogą mieć znaczenia prawnego przy rozpoznawaniu i rozstrzygnięciu sprawy o ustalenie warunków zabudowy. Na treść decyzji w.z. nie może mieć wpływu sama okoliczność wydania innej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla innej inwestycji, jak i uchwalenie planu miejscowego ustalającego parametry zabudowy dla innego obszaru. Organ administracji w postępowaniu o wydanie decyzji w.z. dokonuje oceny możliwości wydania takiej decyzji dla zamierzenia inwestycyjnego przedstawionego przez inwestora. Ocena taka dokonywana jest indywidualnie dla każdego przypadku. Ponadto – w opinii organu II instancji – stan faktyczny sprawy został ustalony w sposób umożliwiający wydanie decyzji, a materiał dowodowy zebrany w sposób wyczerpujący i bez naruszenia art. 7 i art. 77 k.p.a., wobec czego organ ten nie znalazł podstaw do uchylenia czy zmiany zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta.Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu na opisaną decyzję SKO wywiodła Spółka, reprezentowana przez dotychczasowego pełnomocnika, wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta oraz o zasądzenie na rzecz Skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego zgodnie z przepisami, a także o przeprowadzenie dowodu z akt administracyjnych sprawy (sic!) – a to z powołaniem się na zarzuty naruszenia:- art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. – przez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, dowolną ocenę kluczowych okoliczności oraz uzasadnienie pozorne, nieodnoszące się merytorycznie do istotnych zarzutów odwołania;- art. 61 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz art. 61 ust. 5a u.p.z.p. – przez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu spełnienia przesłanek "dostępu do drogi publicznej" oraz "wystarczającego uzbrojenia terenu", mimo istniejących w aktach rozbieżności i braków w dokumentacji oraz bez ich rzetelnej weryfikacji;- przepisów rozporządzenia MRiT – przez zaakceptowanie analizy urbanistycznej w kształcie, który nie zapewnia weryfikowalności przesłanek ustawowych i nie pozwala na sądową kontrolę prawidłowości przyjętych parametrów oraz granic obszaru analizowanego;- art. 7 ust. 1 u.o.g.r.l. – przez pominięcie znaczenia okoliczności, że teren objęty wnioskiem jest oznaczony w ewidencji jako RV, oraz poprzez brak rzeczywistego rozważenia argumentów Skarżącej dotyczących zasadności lokalizacji inwestycji na gruncie rolnym i braku wykazania braku lokalizacji alternatywnych.W uzasadnieniu skargi jej autorka rozwinęła i umotywowała podniesione zarzuty.W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, w całości podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się zaś do zarzutów skargi, organ wskazał w szczególności, że podnoszona w treści skargi kwestia lokalizacji drzew na terenie inwestycji, jak również obawy Skarżącej o ewentualny hałas, wzmożony ruch czy emisje, nie stanowiły podstawy do odmowy ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy. Z akt sprawy, w tym treści wniosku, nie wynika, aby inwestycja negatywnie oddziaływała na środowisko.W piśmie procesowym z 16 kwietnia 2026 r., stanowiącym replikę Skarżącej na odpowiedź organu na skargę, pełnomocnik Spółki podtrzymał w całości stanowisko oraz zarzuty podniesione w skardze, a także powtórzył zawarte w niej żądania (oprócz wniosku o przeprowadzenie dowodu z akt administracyjnych sprawy). Wytknął, że odpowiedź na skargę nie stanowi rzeczywistej polemiki z zarzutami skargi oraz że w tej odpowiedzi organ w sposób całkowicie nieuprawniony usiłuje zastąpić brak należytego uzasadnienia decyzji późniejszym, procesowym "dopowiedzeniem" motywów rozstrzygnięcia. Strona skarżąca podkreśliła, że od początku wskazywała, iż organ nie wyjaśnił kwestii: dostępu do drogi publicznej, infrastruktury technicznej, charakteru sąsiedztwa, jakości analizy urbanistycznej oraz znaczenia okoliczności, że inwestycja ma być realizowana na gruncie oznaczonym jako RV. Rozwijając te zarzuty autorka repliki wskazała w szczególności:- w kwestii przesłanki dostępu do drogi publicznej – że w toku sprawy występowały rozbieżności co do sposobu opisu oraz realnych warunków obsługi komunikacyjnej inwestycji, które wymagały jednoznacznego wyjaśnienia na podstawie dokumentów, a nie wyłącznie przez przyjęcie prostego założenia, że samo sąsiedztwo z drogą publiczną zamyka problem prawny;- w odniesieniu do przesłanki wystarczającego uzbrojenia terenu – że planowana hala magazynowa jest obiektem budowlanym, który ma funkcjonować w rzeczywistości gospodarczej, podlegać przepisom techniczno-budowlanym, przeciwpożarowym i sanitarnym, wymagać obsługi przez ludzi, choćby w zakresie załadunku, rozładunku, dozoru czy transportu materiałów. Twierdzenie, że taka inwestycja nie wymaga wody i nie wiąże się z potrzebą odprowadzania ścieków sanitarnych, nie zostało przez organ w żaden sposób zweryfikowane. Organ nie zwrócił się o opinię do dysponenta sieci wodociągowej, nie przeprowadził realnej oceny potrzeb inwestycji, a mimo to uznał, że warunek ustawowy jest spełniony;- w kwestii argumentu dotyczącego gruntu RV – że organ całkowicie pominął ochronny cel u.o.g.r.l. oraz nie rozważył, czy lokalizacja obiektu magazynowego na gruncie rolnym, w dodatku w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej i na terenie otwartym, jest rozwiązaniem racjonalnym i zgodnym z zasadą zrównoważonego rozwoju;- w odniesieniu do analizy urbanistycznej – że już z jej części tekstowej wynika, iż organ oparł parametry nowej zabudowy usługowej na jednej nieruchomości referencyjnej przy ul. [...]. Taki sposób procedowania kompromituje tezę o rzetelnej analizie dominanty obszaru. Jeżeli w obszarze analizowanym występuje także zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, to nie można wyprowadzać wniosków co do kontynuacji funkcji z jednego przykładu zabudowy usługowej;- w przypadku zarzutów dotyczących drzew, hałasu, wzmożonego ruchu czy emisji – że organ podjął nieudaną próbę ich "zneutralizowania" przez stwierdzenie, że z akt sprawy nie wynika, aby inwestycja negatywnie oddziaływała na środowisko. Tymczasem, zdaniem Skarżącej, cechy inwestycji oraz jej lokalizacja wzmacniają potrzebę rzetelnego, jakościowego zbadania funkcji, ładu przestrzennego i infrastruktury, a nie mechanicznego oparcia decyzji na przykładzie zabudowy usługowej i na niezweryfikowanych deklaracjach Inwestora.W konkluzji autorka repliki stwierdziła, że odpowiedź na skargę nie obala zarzutów strony skarżącej, lecz je potwierdza. Nadal bowiem brak jest: rzetelnego wykazania, jakie dowody przesądziły o spełnieniu przesłanki dostępu do drogi publicznej w jej rzeczywistym, a nie wyłącznie deklaratywnym wymiarze; wykazania, dlaczego organ uznał za wystarczające przyjęcie, że hala magazynowa nie wymaga dostawy wody; rzeczowego odniesienia się do argumentu o gruncie RV i braku analizy alternatywnych lokalizacji; przekonującego wyjaśnienia, dlaczego analiza urbanistyczna oparta faktycznie na jednej nieruchomości referencyjnej miałaby stanowić wystarczająca podstawę do wniosku o zgodności inwestycji z zasadą dobrego sąsiedztwa.Na rozprawie w dniu 24 czerwca 2026 r. Inwestor wniósł o oddalenie skargi. Wytknął, że Skarżąca od 4 lat złośliwie blokuje jakikolwiek sposób zagospodarowania przedmiotowej działki – wcześniej skarżyła jego wnioski o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – oraz że sama Spółka na swojej działce ma halę, więc Inwestor nie rozumie, dlaczego on też nie może mieć hali. Ponadto wskazał, że na działce znajduje się tylko jedno drzewo, i to w granicy działki.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267; w skrócie: p.u.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143, z późn. zm.; w skrócie: p.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.Dokonawszy tak sprawowanej kontroli sądowej zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 30 września 2025 r. ([...]) – utrzymującej w mocy decyzję nr [...] Prezydenta Miasta [...] z 15 maja 2025 r. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej, przewidzianej do realizacji na terenie części działki oznaczonej nr ewid.[...] (ark. 35, obr. [...]), położnej przy ul. [...] w P. (nr sprawy [...]; dalej też jako "Decyzja WZ") – Sąd nie dopatrzył się przy jej wydaniu naruszeń prawa, które w świetle art. 145 § 1 p.p.s.a. skutkowałyby koniecznością uchylenia albo stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji SKO, względnie stwierdzenia jej wydania z naruszeniem prawa. Nie oznacza to, że zaskarżona postanowienie jest wolne od wad, ale że dostrzeżone przez Sąd wady – dotyczące przede wszystkim pewnych niedostatków uzasadnienia tej decyzji – pozostały bez wpływu na wynik sprawy.Materialnoprawną podstawę obu ww. decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (stan prawny na dzień wydania zaskarżonej decyzji: Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, z późn. zm.; w skrócie: u.p.z.p.) – zasadniczo w brzmieniu po nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688; w skrócie: zm.u.p.z.p.2023), która weszła w życie z dniem 24 września 2023 r. i gruntownie zmieniła zasady ustalania warunków zabudowy, w tym brzmienie art. 61 u.p.z.p. i określony w nim sposób wyznaczania obszaru analizowanego. Znowelizowane w ten sposób przepisy u.p.z.p. znajdowały zastosowanie w niniejszej sprawie, z uwagi na to, że wniosek Inwestora wpłynął 05 lutego 2025 r. – z zastrzeżeniem wszakże art. 59 ust. 2 zm.u.p.z.p.2023 (w brzmieniu pierwotnym), w myśl którego: "Do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie:1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 [tj. u.p.z.p.] w brzmieniu dotychczasowym;2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1."W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu znajdującym zastosowanie w kontrolowanej sprawie: "Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;2) teren ma dostęp do drogi publicznej;3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1199), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2,c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu."Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że w odniesieniu do planowanej inwestycji – w kształcie wynikającym z wniosku Inwestora z 05 lutego 2025 r. (data wpływu do organu I instancji) zmodyfikowanego i doprecyzowanego pismem Inwestora z 28 lutego 2025 r. – wszystkie te warunki zostały spełnione. Przeciwne twierdzenia oraz zarzuty skargi – w większości ogólnikowe, po części w ogóle niepoparte konkretnymi przepisami prawa, a niekiedy formułowane wbrew tym przepisom lub w oderwaniu od materiałów zebranych w aktach administracyjnych sprawy – nie zasługują, w ocenie Sądu, na uwzględnienie.A. Przede wszystkim chybione są twierdzenia strony skarżącej dotyczące jakoby nieprawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego i wadliwego przeprowadzenia na nim analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu (zwanej też "analizą architektoniczno-urbanistyczną" lub "analizą urbanistyczną").Albowiem, w ocenie Sądu, zostały w tej mierze dochowane wszystkie wymogi wynikające z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. – który w znajdującym w tej sprawie zastosowanie brzmieniu sprzed wejścia w życie zm.u.p.z.p.2023 stanowił, że: "W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę." – oraz określone w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116; w skrócie: rozporządzenie MRiT), którego przepisy weszły w życie 26 lipca 2024 r. i znajdują zastosowanie do postępowań w sprawie wydania decyzji w.z. wszczętych od tego dnia (argument a contrario z § 12 tego rozporządzenia).W szczególności jako nietrafny, a wręcz niezrozumiały, jawi się zarzut niezasadnego ograniczenia analizy i oparcia parametrów nowej zabudowy usługowej tylko na jednej działce referencyjnej – przy ul. [...] (chodzi zapewne o zlokalizowane pod tym adresem łącznie dwie działki ewidencyjne: nr [...], będące w użytkowaniu wieczystym Spółki). Być może uwagi pełnomocnika zawodowego Skarżącej uszła zmiana normatywna, do jakiej doszło wraz z wejściem w życie rozporządzenia MRiT. Albowiem w myśl § 2 ust. 2 tego rozporządzenia ustalenia, o których mowa w § 1 – czyli ustalane w decyzji w.z. wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy; 3) udziału powierzchni zabudowy; 4) szerokości elewacji frontowej; 5) wysokości zabudowy; 6) geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych); 7) minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej; 8) minimalnej liczby miejsc do parkowania – określa się na podstawie istniejących na obszarze analizowanym zabudowie i zagospodarowaniu terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku. Dopiero – jak stanowi § 2 ust. 3 rozporządzenia MRiT – "[j]eżeli na obszarze analizowanym nie występuje zabudowa i zagospodarowanie terenu o funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu określonej we wniosku, ustalenia, o których mowa w § 1, określa się na podstawie zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek zabudowanych w obszarze analizowanym."Z części tekstowej analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej w kontrolowanej sprawie w dniu 15 kwietnia 2025 r. (zwanej też dalej: Analizą) wynika, że w obszarze analizowanym, wyznaczonym w promieniu 50 m od granic terenu objętego wnioskiem (szerokość frontu wynosi ok. 15 m), znajdują się budynki o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej oraz usługowej, z tym że te o funkcji usługowej – tj. takiej samej, jak planowana inwestycja – wyłącznie na nieruchomości pod adresem właśnie: ul. [...] (działki nr ewid.[...], obr. [...], ark. 35) [k. 90v. akt adm. I inst.]. W konsekwencji oparcie przez organy lokalizacyjne ustaleń co do parametrów nowej zabudowy i zagospodarowania terenu na odnośnych parametrach charakteryzujących ww. nieruchomość zabudowaną w pełni odpowiadało dyspozycji cytowanego § 2 ust. 2 rozporządzenia MRiT i wykluczało potrzebę (oraz dopuszczalność) zastosowania w tym przypadku przepisu § 2 ust. 3 rozporządzenia MRiT.B. Nietrafny okazał się również zarzut skargi dotyczący jakoby wadliwego (a przynajmniej przedwczesnego) przyjęcia przez organy obu instancji spełnienia przesłanki: dostępu do drogi publicznej, "mimo istniejących w aktach rozbieżności i braków w dokumentacji".Pisząc o "rozbieżnościach", pełnomocnik Spółki być może miał na względzie różnicę pomiędzy pierwotną treścią wniosku, a jego następnie zmodyfikowanym, ostatecznym brzmieniem, w analizowanym zakresie. We wniosku z 5.2.2025 r. podano bowiem, że dostęp do drogi publicznej ul. [...] będzie się odbywał "poprzez wydzieloną drogę wewnętrzną" (k. 3 akt adm. I inst.). Natomiast w piśmie z 28.2.2025 r. Inwestor poprosił o zmianę tego wskazania na: "dojazd bezpośredni do drogi ul. [...]" (k. 69 akt adm. I inst.).W myśl art. 2 pkt 14 u.p.z.p., ilekroć w tej ustawie jest mowa o "dostępie do drogi publicznej", należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.W kontrolowanej sprawie jest poza sporem, że inwestowana działka (nr ewid. [...]) ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej (a posługując się terminologią użytą przez pełnomocnika Spółki: "w sensie geograficznym styka się z pasem drogowym") w powyższym rozumieniu. Wbrew zarzutom skargi, taka konstatacja, w okolicznościach kontrolowanej sprawy zwalniała organy lokalizacyjne z konieczności dokonywania dalszych ustaleń i analiz w tej mierze. Tym bardziej, że ze stanowiska wyrażonego w toku postępowania przez właściwego zarządcę drogi (zob. pismo Zarządu Dróg Miejskich z 1.4.2025 r. nr [...]; k. 85 akt adm. I inst.) jasno wynika możliwość realizacji jednego nowego zjazdu na ul. [...] – z zachowaniem zwykłych, w takiej sytuacji, "formalności" przewidzianych w art. 29 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, czyli po uprzednim uzyskaniu zezwolenia zarządcy drogi.C. Jako niezasadny Sąd ocenił również zarzut skargi dotyczący jakoby wadliwego (a przynajmniej przedwczesnego) przyjęcia przez organy spełnienia przesłanki: wystarczającego uzbrojenia terenu, "mimo istniejących w aktach rozbieżności i braków w dokumentacji".Co do zasady rację ma Skarżąca, gdy podnosi, że w świetle art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 u.p.z.p. rolą organu lokalizacyjnego jest zbadanie, czy uzbrojenie terenu zadeklarowane przez wnioskodawcę jest "wystarczające" dla obsługi planowanej inwestycji, określonej we wniosku. Wypada jednak dodać, że oceny owej "wystarczalności" należy dokonywać każdorazowo przez pryzmat przepisów szczególnych nakładających obowiązek wyposażenia danego rodzaju obiektów lub urządzeń – składających się na planowaną inwestycję (verba legis: zamierzenie budowlane) – w konkretnego rodzaju "uzbrojenie terenu" (zdefiniowane w art. 2 pkt 13 u.p.z.p.).W kontrolowanej sprawie spór w zakresie analizowanej przesłanki dotyczył zasadniczo tego, czy Inwestor powinien był przewidzieć dla planowanej hali magazynowej dostęp do wody oraz przedłożyć związane z tym zapewnienie dysponenta sieci wodociągowej.Inwestor, deklarując ostatecznie (w swym piśmie z 28.2.2025 r. modyfikującym wniosek z 5.2.2025 r.), że inwestycja nie wymaga wody, wyjaśnił, że "hala magazynowa będzie służyć do składowania materiałów instalacyjnych, do obsługi nie będą wymagani stali pracownicy, nie będzie to inwestycja wymagająca przebywania ludzi na pobyt stały bądź czasowy" (k. 69 akt adm. I inst.). W ocenie Sądu brak jest podstaw, by kwestionować taką charakterystykę planowanej inwestycji. Tym bardziej, że – w konsekwencji – do Decyzji WZ (w jej pkt VIII.4.) wprowadzono warunek, zgodnie z którym: "Wnioskowana hala magazynowa nie będzie zawierać pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w rozumieniu § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie" [Dz. U. z 2022 r. poz. 1225, z późn. zm.; w skrócie: r.w.t.b.]. Przywołany przepis stanowi zaś, że pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi dzielą się na: 1) pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny; 2) pomieszczenia przeznaczone na czasowy pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa od 2 do 4 godzin włącznie.Pełnomocnik Skarżącej nie wskazał konkretnego przepisu, z którego wynikałoby, że obiekt budowlany nieprzeznaczony na pobyt ludzi w powyższym rozumieniu powinien mieć zapewnioną możliwość przyłączenia do sieci wodociągowej (i kanalizacyjnej). Zamiast tego powołał się ogólnie na "minimalne warunki sanitarne" oraz "podstawowe wymogi bezpieczeństwa, w tym bezpieczeństwa pożarowego" (zob. zwłaszcza: s. 7 odwołania Spółki od Decyzji WZ).Odnosząc się do pierwszego z wymienionych argumentów – odwołującego się do względów sanitarnych – wypada zauważyć, że w aktach administracyjnych sprawy znajduje się postanowienie Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w [...] (w skrócie: PPIS) z 9 maja 2025 r. ([...]) uzgadniające, bez żadnych zastrzeżeń, projekt Decyzji WZ pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych (k. 114-116 akt adm. I inst.). Godzi się zauważyć, że w uzasadnieniu tego postanowienia, PPIS wyraźnie zauważył (na s. 3), że w projekcie Decyzji WZ "[w] kwestii ustaleń dot. obsługi w zakresie infrastruktury technicznej wskazano, iż uzbrojenie terenu (istniejące i projektowane) omawianego terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. [...] planowany budynek – nie wymaga zaopatrzenia w wodę i energię cieplną, wobec czego – z uwagi na brak poboru wody – nie podjęto również ustaleń dot. odprowadzania ścieków sanitarnych" – nie opatrując tego stwierdzenia żadną negatywną uwagą.Jeśli zaś idzie o względy bezpieczeństwa pożarowego, to – po pierwsze – należy podkreślić, że jest to materia tradycyjnie zaliczana do przepisów techniczno-budowlanych (dość powiedzieć, tytułem przykładu, że bezpieczeństwu pożarowemu został poświęcony cały dział VI r.w.t.b.), które zasadniczo nie wchodzą w zakres "przepisów odrębnych" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. i – w efekcie – przestrzeganie których co do zasady nie podlega badaniu w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, lecz dopiero w sprawie o udzielenie pozwolenia na budowę (por. wyrok NSA z 6.3.2024 r., II OSK 2807/22; por. też wyroki NSA: z 23.3.2023 r., II OSK 905/20; z 9.6.2025 r., II OSK 948/24; z 14.1.2026 r., II OSK 1849/23; w braku odmiennego zastrzeżenia, wszystkie orzeczenia NSA i WSA przywołane w niniejszym uzasadnieniu są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, w skrócie: CBOSA, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Po drugie, pełnomocnik Spółki nie wskazał konkretnego przepisu prawa, z którego wywodzi obowiązek zapewnienia dostępu do sieci wodociągowej dla planowanego zamierzenia budowlanego, odwołując się zamiast tego – znów: li tylko ogólnie – do przepisów: ustawy Prawo budowlane oraz r.w.t.b., a także rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz. U z 2009 r. poz. 1030; w skrócie: r.ppoż.). Dlatego jedynie ubocznie godzi się zauważyć, że nawet w przypadku, gdy z przepisów tego ostatniego rozporządzenia wynika obowiązek zapewnienia przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę, to niekoniecznie musi on być realizowany poprzez dostęp do wody z wodociągu (por. np. § 4 ust. 5 r.ppoż.).Poza tym – na marginesie – wypada zauważyć, że Inwestor pierwotnie załączył do wniosku z 5.2.2025 r. oświadczenia [...] S.A. (w tym porozumienie i umowę pomiędzy tym przedsiębiorstwem, a Inwestorem) dotyczące możliwości zapewnienia zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków w odniesieniu do przedmiotowej działki, z tym że dla innej inwestycji (polegającej na budowie 7 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, tj. łącznie 14 lokali mieszkalnych). Można zatem w sposób w pełni uprawniony przypuszczać, że na analogicznych zasadach (tj. w szczególności wraz z wzajemnym zobowiązaniem się przez Inwestora od wybudowania brakującego odcinka sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej) Inwestor – w razie potrzeby – uzyskałby analogiczne zapewnie ww. przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego także dla przedmiotowej inwestycji.D. Nie zasługiwał również na uwzględnienie zarzut skargi bazujący na niespornym spostrzeżeniu, że przedmiotowa działka obejmuje grunty rolne klasy V (RV), co – zdaniem strony skarżącej – oznacza obowiązek respektowania ochronnego celu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 82; w skrócie: u.o.g.r.l.), a w szczególności konieczność przedstawienia przez Inwestora "dowodów braku alternatywnych lokalizacji".Pomijając w tym miejscu okoliczność, że pełnomocnik Skarżącej nie wskazał konkretnego przepisu, z którego wywodzi ów ostatnio wymieniony, szczegółowy obowiązek Inwestora, trzeba stwierdzić, że – po pierwsze – w kontrolowanej sprawie nie budzi wątpliwości spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 4 ab initio u.p.z.p., czyli że inwestowany teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Po drugie, w aktach administracyjnych sprawy znajduje się uzgodnienie z 24 lutego 2025 r. ([...]) projektu Decyzji WZ w zakresie ochrony gruntów rolnych, dokonane – bez żadnych zastrzeżeń – przez właściwy organ (tu: Prezydenta Miasta, w imieniu którego działa Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...]), który zaznaczył, że zgodnie z przepisami u.o.g.r.l. grunty orne klasy V nie wymagają zezwolenia na wyłączenie gruntów z produkcji przed uzyskaniem pozwolenia na budowę (k. 68 akt adm. I inst.). Po trzecie, w myśl art. 10a u.o.g.r.l. – który został przywołany expressis verbis w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO (a którego obowiązywanie i znaczenie pełnomocnik Spółki, mimo to, zdaje się konsekwentnie ignorować) – przepisów rozdziału 2 tej ustawy [pt. Ograniczanie przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne] nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. W praktyce oznacza to – jak trafnie skonstatowano w orzecznictwie – że użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast są z mocy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, gruntami odrolnionymi (zob. wyrok WSA z 23.11.2017 r., II SA/Bk 537/17, CBOSA). W konsekwencji powoływanie się przez stronę skarżącą na "cel ochronny ustawy" analizowanej jawi się jako zabieg ewidentnie chybiony.E. Zdaniem Sądu bez istotnego wpływu na ocenę legalności zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją Decyzji WZ pozostał również podniesiony w skardze: "Wątek środowiskowy (zadrzewienie, brak analizy oddziaływań)".Pomijając nawet (już niejako "tradycyjnie") okoliczność, że pełnomocnik Spółki także w tym przypadku nie wskazał konkretnych przepisów prawa, na mocy których ów wątek wprowadził do dyskusji nad prawidłowością Decyzji WZ, należy – w pierwszej kolejności – podzielić stanowisko SKO, że podnoszona przez Skarżącą kwestia lokalizacji drzew na terenie inwestycji, jak również jej obawy o ewentualny hałas, wzmożony ruch czy emisje, nie mogły stanowić uzasadnionej podstawy odmowy ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy. Po drugie, w aktach administracyjnych sprawy znajduje się pismo z 4 marca 2025 r. Wydziału Klimatu i Środowiska Urzędu Miasta [...] dotyczące kwestii środowiskowych w odniesieniu do planowanej inwestycji (k. 74 akt adm. I inst.). W piśmie tym poinformowano zaś jedynie, że na podstawie analizy systemu informacji przestrzennej oraz wizji w terenie ustalono, iż wzdłuż inwestowanej działki nr [...] rosną drzewa, oraz że z przesłanej dokumentacji wynika, iż przedmiotowa inwestycja nie będzie kolidowała z tym drzewami. Jest to spójne z wyjaśnieniami Inwestora, który na rozprawie podał, że na inwestowanej działce znajduje się tylko jedno drzewo, i to w granicy działki. Po trzecie, do Decyzji WZ (w jej pkt V.3. wprowadzony został "prewencyjny" warunek, zgodnie z którym: "Należy zapewnić ochronę osób trzecich przed: [...] b) uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, a także przed zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby".Wszystko to prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja SKO, pomimo miejscami pewnych braków i nadmiernej lakoniczności jej uzasadnienia, odpowiada prawu.W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę w całości oddalił.., skargę w całości oddalił.