Wyrok - II SA/Lu 3/26 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie - z dnia 19 marca 2026
Teza
Uchylono decyzję I i II instancji. Budowlane prawo, pozwolenie na budowę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja Sędziowie Sędzia WSA Brygida Myszyńska-Guziur Asesor sądowy Anna Ostrowska (sprawozdawca) Protokolant Referent Agata Kuśmirska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2026 r. sprawy ze skargi W. P. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L. na decyzję Wojewody z dnia [...] października 2025 r., znak: [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyUchylono decyzję I i II instancji. Budowlane prawo, pozwolenie na budowę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja Sędziowie Sędzia WSA Brygida Myszyńska-Guziur Asesor sądowy Anna Ostrowska (sprawozdawca) Protokolant Referent Agata Kuśmirska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2026 r. sprawy ze skargi W. P. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L. na decyzję Wojewody z dnia [...] października 2025 r., znak: [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchy
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
Uchylono decyzję I i II instancji
Typ sprawy
sprawa administracyjna
Etap
postępowanie przed WSA
Tematy
Budowlane prawo
pozwolenie na budowę
Role w sprawie
skarżący
organ administracji
Data orzeczenia
19 marca 2026
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Przewodniczący
Anna Ostrowska.
Podstawa prawna
Pokaż pozostałe podstawy prawne (4)
Rozstrzygnięcie
Uchylono decyzję I i II instancji
UZASADNIENIE
Decyzją z dnia 24 października 2025 r., znak: [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572, dalej: k.p.a.), a także art. 35 ust. 1 i 4 oraz art. 32 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418), po rozpatrzeniu odwołania W. P. Sp. z o.o., Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. nr [...] z dnia 1 sierpnia 2025 r., znak: [...], zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającą I.-L. S..A.. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z wielostanowiskowymi garażami podziemnymi z niezbędną infrastrukturą na działkach nr [...] i nr [...] oraz ogólnodostępnego placu zabaw na działkach nr [...] i nr [...] przy ul. [...] w L..W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wyjaśnił, że działki nr [...] i [...], zgodnie z ustaleniami uchwały nr [...] Rady Miasta L. z dnia 18 kwietnia 2024 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. — cześć VC w rejonie ulicy [...] (Dz. Urz. Woj. Lubel. z 2024 r., poz. 2485), znajdują się w terenie oznaczonym symbolem 1MW(U) — teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z dopuszczeniem usług. Z kolei, działki nr [...] i [...], stosownie do postanowień uchwały nr [...] Rady Miasta L. z dnia 20 grudnia 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. — cześć VC w obszarze położonym pomiędzy ul. [...], ul. [...], ul. [...] i projektowaną ul. [...] (Dz. Urz. Woj. Lubel. z 2013 r., poz. 126), znajdują się w terenie oznaczonym symbolem [...] - tereny zieleni urządzonej.Wojewoda stwierdził zgodność projektowanego zamierzenia z ustaleniami tych planów zagospodarowania przestrzennego. Inwestycja odpowiada podstawowemu przeznaczeniu terenu oznaczonego symbolem 1MW(U), jakim jest zabudowa wielorodzinna. Zachowano wymagania dotyczące: nieprzekraczalnej linii zabudowy — budynek zaprojektowano z uwzględnieniem wyznaczonej rysunkiem planu nieprzekraczalnej linii zabudowy; maksymalnej intensywności zabudowy — 1,63; maksymalnej powierzchni zabudowy — 34,65%; minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej — 31,25% (z czego ponad 50% znajduje się na gruncie rodzimym: 436,65 m2/724,20 m2), maksymalnej wysokości zabudowy — budynek z dachem płaskim o wysokości 15,68 m przy rzędnej posadowienia parteru 209,06 m n.p.m.; wymaganej ilości miejsc parkingowych dla samochodów osobowych — 85 miejsc parkingowych dla 53 projektowanych mieszkań (81 zaprojektowanych w garażach podziemnych i 4 na terenie działki, z czego 4 przeznaczono dla osób niepełnosprawnych); wymaganej ilości miejsc parkingowych dla rowerów — 53 miejsca parkingowe dla 53 projektowanych mieszkań; ochrony i kształtowania ładu przestrzennego — zaprojektowano zieleń urządzoną w formie zieleni niskiej, średniej i wysokiej, jako towarzyszącej budynkowi i ciągom komunikacyjnym, a także dotyczące zastosowania zabezpieczeń przeciwdrganiowych i akustycznych — ściany konstrukcyjne z materiałów o podwyższonych parametrach izolacji akustycznej (bloczki silikatowe, pustaki ceramiczne typu porotherm). Ponadto, na działkach nr [...] i [...], tj. w terenie oznaczonym symbolem [...] — tereny zieleni urządzonej zostały zaprojektowane zarówno plac zabaw o szerokości 6,6 m oraz powierzchni 175 m2, który od terenu inwestycji oddalony jest o 46,07 m, jak i teren ogólnodostępnej zieleni urządzonej służący rekreacji i wypoczynkowi o powierzchni 2085,53 m2 wraz z powierzchnią placu zabaw. Odległość terenu zieleni urządzonej pod rekreację i wypoczynek od terenu inwestycji jest mniejsza niż 400 m.Wojewoda stwierdził również zgodność projektu zagospodarowania terenu z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm., dalej: rozporządzenie). Planowany obiekt usytuowano zgodnie z wymogami § 12 oraz zachowano wymogi § 14 (dostęp do drogi publicznej), § 19 (lokalizacja miejsc postojowych), § 28 i 29 (zagospodarowanie wód opadowych), § 40 (plac zabaw), a także § 271-273 (ochrona przeciwpożarowa).Wojewoda wyjaśnił, iż nie zasługują na uwzględnienie zarzuty pełnomocnika skarżącej, że przedłożony do zatwierdzenia projekt budowlany narusza art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane w zw. z § 13, § 60 i § 271-273 rozporządzenia. Organ wskazał, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Pojęcie uzasadnionych interesów osób trzecich powinno być interceptowane w sposób obiektywny, tj. zgodnie z regulującymi proces inwestycyjnymi normami, w tym przepisami techniczno-budowlanymi. O naruszeniu uzasadnionych interesów osób trzecich, a nie interesów faktycznych innych osób, można mówić jedynie wtedy, gdy zostaną naruszone w tym względzie konkretne przepisy prawa, ponieważ ochrona wynikająca z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego nie ma charakteru absolutnego. Z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 32 Konstytucji RP wynika, że inwestor korzystający z przysługującego mu prawa zabudowy, powinien mieć na względzie analogiczne uprawnienia innych podmiotów, co oznacza, że w przypadku rzeczywistego istnienia uzasadnionych interesów osób trzecich inwestor zobowiązany jest uwzględnić je na etapie projektowania, w celu zrównoważenia jego własnych zamierzeń z interesami sąsiada. Na skutek uwzględnienia tych interesów powinno dojść do "kompromisu inwestycyjnego" polegającego na swego rodzaju zrównoważeniu ograniczeń w maksymalnej możliwości zainwestowania na działkach sąsiednich (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 sierpnia 2022 r., II OSK 2803/19).Przytaczając treść § 13 rozporządzenia, Wojewoda wskazał, że dokonywana na gruncie tego przepisu analiza opiera się na określeniu relacji przestrzennych zabudowy pod kątem tego, czy projektowany obiekt budowlany znajduje się w stosunku do pomieszczenia przesłanianego budynku sąsiedniego w odległości mniejszej niż wysokość przesłaniania, co może zasadniczo wystąpić tylko wtedy, gdy działka sąsiednia jest zabudowana. Wynika to wprost z treści tego przepisu, który umożliwia przeprowadzenie konkretnych obliczeń w odniesieniu do istniejącego okna zabudowy przeznaczonej na pobyt ludzi. Bez tego koniecznego elementu nie można wyznaczyć odległości projektowanego obiektu budowlanego od "innego budynku" (wyrok NSA z 7 grudnia 2022 r., II OSK 3783/19; wyrok NSA z 9 maja 2017 r., II OSK 2183/15). Zdaniem Wojewody, obowiązek uwzględnienia przez organy administracji uzasadnionych interesów osób trzecich nie może być rozpatrywany abstrakcyjnie, bez odniesienia do skonkretyzowanych planów zagospodarowania sąsiednich działek, co powoduje, że organ, dokonując zatwierdzenia projektu budowlanego, nie może oceniać go pod kątem każdego możliwego sposobu zabudowy sąsiedniej działki (por. wyrok NSA z 15 lutego 2023 r., II OSK 455/20), ani też, wbrew stanowisku odwołującej, brać pod uwagę optymalnej zabudowy nieruchomości w bliżej nieokreślonej perspektywie czasu.Wojewoda powołał się następnie na tezę wyroku z dnia 17 stycznia 2023 r., (II OSK 73/20), w którym Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, że interes podmiotu trzeciego występujący w obszarze oddziaływania inwestycji to interes, który da się jednoznacznie sparametryzować poprzez odniesienie do istniejącego zagospodarowania należącej do tego podmiotu działki, albo do działki, w stosunku do której konkretyzacja planów inwestycyjnych podmiotu trzeciego przyjęła postać decyzyjną. W przepisie § 13 zostały ustalone wymagania dotyczące takich relacji przestrzennych w zabudowie, aby zapewniały one w przeciętnych warunkach pogodowych, w porze dziennej optymalny dopływ światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Wojewoda wyjaśnił, że działka nr ew. [...] nie jest zabudowana i hipotetyzowanie, jaka będzie lokalizacja ewentualnej inwestycji na tej działce i jakie będą jej parametry w celu ustalenia potencjalnego przesłaniania w warunkach, uznać należy za niedopuszczalne. Skarżąca nie wskazała konkretnych planów inwestycyjnych popartych decyzją o pozwoleniu na budowę.Organ odwoławczy podkreślił, że działki nr [...] i [...], będące własnością W. P. Sp. z o.o., są niezabudowane i podobnie, jak działki inwestora, znajdują się w terenie objętym postanowieniami uchwały nr [...] o symbolu 1MW(U). W projekcie budowlanym znajduje się analiza przesłaniania i analiza zacieniania, z których wynika, że zachowana została możliwość usytuowania hipotetycznego budynku na działkach nr [...] i [...] ścianą z oknami w takiej samej odległości od granicy działki inwestora, jak usytuowano projektowany na działkach inwestycyjnych budynek względem granicy działki skarżącej (6,1 m) przy uwzględnieniu jednocześnie maksymalnej wysokości zabudowy, o jakiej mowa w zapisach miejscowego planu dla terenu 1MW(U). Z kolei, jak wynika z konkluzji dołączonej do odwołania analizy technicznej dotyczącej dopuszczalnej kubatury budynku, który może powstać na działkach spółki W. P., dla zapewnienia normatywnych parametrów nasłonecznienia lokali mieszalnych projektowanego na działkach nr [...] i [...] budynku, należy dokonać korekty obrysu poszczególnych kondygnacji względem zaproponowanego w projekcie budowlanym hipotetycznego ich ukształtowania.W ocenie organu odwoławczego zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie daje podstaw do uznania, że niniejsza inwestycja narusza uzasadnione interesy W. P. Sp. z o.o. W realizacji przedmiotowej sprawy, mając na uwadze obowiązek poszanowania występujących w obszarze oddziaływania planowanego obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, skarżąca nie może oczekiwać — co podnoszono w odwołaniu — że zostanie jej zapewniona możliwość zabudowy jej działek budynkiem o bryle zbliżonej do projektowanego budynku czy też możliwość jak najbardziej efektywnej zabudowy, przy uwzględnieniu obowiązujących wskaźników miejscowego planu i przepisów warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Powierzchnia działek skarżącej jest znacznie mniejsza od działek inwestycyjnych i wynosi około 1100 m2 (na podstawie pomiaru na stronie geoportal[...].eu.), a sama możliwość ich zabudowy, zwłaszcza działki nr [...], jest w dużej części wyłączona przez linie zabudowy wyznaczone rysunkiem planu. Ponadto, warunki techniczne dopuszczają możliwość usytuowania ściany z oknami w odległości 4 m od granicy działki budowlanej, a w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnację nadziemne — w odległości 5 m od granicy tej działki (§ 12 ust. 1 pkt 1 i 3 warunków technicznych). Zatem, według Wojewody, wobec wykazania, że skarżąca może zabudować swoje nieruchomości budynkiem sytuowanym w takiej samej odległości od granicy działki, jak usytuowano projektowany budynek, nie doszło do naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Skarżąca nie może również upatrywać naruszenia przywołanego przepisu w stopniu uzasadniającym odmowę udzielenia inwestorowi pozwolenia na budowę ze względu na konieczność ewentualnego skorygowania obrysu kondygnacji w stosunku do hipotetycznego sposobu zabudowy jej działek, jaki wskazano w projekcie budowlanym. Zaznaczenia wymaga, że interes podmiotu trzeciego występujący w obszarze oddziaływania inwestycji, to interes, który da się jednoznacznie sparametryzować poprzez odniesienie do istniejącego zagospodarowania należącej do tego podmiotu działki albo działki, w stosunku do której konkretyzacja planów inwestycyjnych przyjęła postać decyzją (por. wyrok NSA z dnia 17 stycznia 2023 r., II OSK 73/20).Końcowo Wojewoda wskazał, że przedłożone wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę projekty zarówno zagospodarowania terenu, jak i architektoniczno-budowlany, są kompletne. Załączono do nich m.in. informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, zezwolenie zarządy drogi na lokalizację zjazdu z drogi gminnej, zezwolenie na trwałe wyłączenie produkcji rolniczej gruntów ornych oraz porozumienie dotyczące wykonania i nieodpłatnego przekazania na własność gminy L. placu zabaw. Projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany zostały uzgodnione przez rzeczoznawców do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz sanitarnohigienicznych. Przedmiotowe projekty zostały sporządzone i sprawdzone przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane, które na dzień ich opracowania i sprawdzenia legitymują się przynależnością do właściwej izby samorządu zawodowego. Projektanci i projektanci sprawdzający złożyli oświadczenia o sporządzeniu projektów zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.Na decyzję Wojewody skargę wniosła W. Sp. z o.o., zarzucając:1) naruszenie prawa materialnego, tj.:a) art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a/ Prawa budowlanego w zw. z § 11 ust. 6 pkt 10 uchwały nr [...] Rady Miasta L. z dnia 18 kwietnia 2024 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu 1MWU (uchwała w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. — część VC w rejonie ulicy [...], Dz. Urz. Woj. Lubeł. z 2024 r., poz. 2485) poprzez błędne przyjęcie, że projekt budowlany spełnia ustalony w planie maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy 2,6, podczas gdy przy obliczeniu wskaźnika uwzględniono wyłącznie powierzchnie kondygnacji nadziemnych (ok. 3923 m2) i pominięto powierzchnie kondygnacji podziemnych (o łącznej powierzchni co najmniej 2555 m2), co prowadzi do faktycznej intensywności na poziomie ok. 2,69 i rażacej niezgodności inwestycji z miejscowym planem, która powinna skutkować odmową zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę;b) art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego w zw. z § 13 ust. 1-3 w zw. z § 57 ust. 1 w zw. z § 60 ust. 1-2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, że w sytuacji nieistnienia zabudowy na działkach sąsiednich nie istnieje obowiązek zbadania wpływu zamierzenia inwestycyjnego na działki sąsiednie (działki nr [...] oraz [...]), podczas gdy zasada uwzględniania interesu osób trzecich nakazuje taką analizę przeprowadzić;c) art. 4 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego w zw. z § 60 i § 12 ust. 3 i 4 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jak i w zw. z art. 5, art. 7, art. 21 ust. 1, art. 74 ust. 1, 2 i 4, art. 32 ust. 1 i 2 Konstytucji RP w zw. z art 140 i 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r., poz. 1071) poprzez utrzymanie zaskarżonej decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy realizacja zabudowy z zatwierdzonego projektu budowlanego prowadzi do naruszenia uzasadnionego interesu spółki W. P., jako właściciela działek nr [...], [...] oraz działki nr [...], w szczególności z uwagi na brak symetrii zabudowy po obu stronach działek granicznych, zwłaszcza pod względem wysokości brył budynków oraz ich odległości od granic nieruchomości;d) § 13 i § 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta w sytuacji, gdy realizacja zabudowy z zatwierdzonego projektu prowadzi do braku zapewnienia odpowiedniego naturalnego oświetlenia części działek będących własnością spółki W. P., przylegających do projektowanego budynku, co wynika z niepełnej analizy zarówno organu I instancji, jak i organu II instancji, wpływu inwestycji na nasłonecznienie i zacienianie sąsiednich działek (analiza techniczna z dnia 14 sierpnia 2025 r. dotycząca zapewnienia w lokalach mieszkalnych w budynku hipotetycznym na działce nr [...] odpowiedniego nasłonecznienia z uwzględnieniem projektowanego budynku wielorodzinnego przy ul. [...], jak i analiza dopuszczalnej kubatury budynku, celem ustalenia faktycznego oddziaływania w zakresie zacieniania budynku z działek inwestycyjnych, dyskwalifikuje rozwiązania z projektu wobec naruszeń warunków technicznych);2) naruszenie prawa procesowego, tj.:a) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art 80 k.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności:- brak dokonania przez organ II instancji własnych ustaleń co do prawidłowego obliczenia wskaźnika intensywności zabudowy zgodnie z planem miejscowym i ustawową definicją (z uwzględnieniem wszystkich kondygnacji, w tym podziemnych) mimo wskazania tej wady w piśmie skarżącej złożonym w toku postępowania odwoławczego,- oparcie się wyłącznie na oświadczeniach projektanta oraz lakonicznych stwierdzeniach o zgodności z planem miejscowym bez weryfikacji obliczeń i bez skonfrontowania projektu z zarzutami strony, co doprowadziło do błędnych ustaleń faktycznych, że wskaźnik intensywności 1,63 został ustalony prawidłowo,- niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, w szczególności oddziaływania inwestycji na możliwość realizacji prawa zabudowy przez W. P. Sp. z o.o. na zasadach równoważnych do inwestora;b) art. 15 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez ograniczenie się przez organ II instancji do pobieżnej kontroli decyzji Prezydenta i polemiki z częścią zarzutów odwołania, bez ponownego, merytorycznego rozpoznania sprawy w całokształcie, w szczególności bez własnego sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania terenu z zapisami miejscowego planu (zapisami dotyczącymi intensywności zabudowy) oraz przepisami techniczno-budowlanymi, mimo że postępowanie odwoławcze ma charakter reformatoryjny i wymaga samodzielnej oceny spełnienia przesłanek z art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego;c) art. 141 § 1 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób uniemożliwiający weryfikację prawidłowości rozstrzygnięcia, w szczególności przez:- brak jakiegokolwiek odniesienia się w sprawie do nieprawidłowego obliczenia intensywności zabudowy i pominięcia tej kwestii w motywach rozstrzygnięcia,- lakoniczne powtórzenie argumentacji organu I instancji co do zgodności projektu z zapisami miejscowego planu bez przedstawienia własnych wyliczeń wskaźnika intensywności zabudowy i bez analizy definicji ustawowych, co uniemożliwia kontrolę sądową legalności i prawidłowości dokonanej oceny;d) art. 6 k.p.a. w zw. z art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego poprzez wydanie decyzji utrzymującej w mocy pozwolenie na budowę mimo niespełnienia ustawowych przesłanek z art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego (brak zgodności projektu z ustaleniami planu w zakresie intensywności zabudowy), podczas gdy przy takim stanie rzeczy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie mógł udzielić pozwolenia na budowę, a organ II instancji powinien był uchylić decyzję Prezydenta i odmówić zatwierdzenia projektu budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę.Skarżąca podniosła, że organ odwoławczy nie odniósł się do zgłoszonego przez nią wniosku dowodowego, jak i ustaleń zawartych w analizie technicznej z dnia 14 sierpnia 2025 r.Wobec powyższego skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, a także uchylenie poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta L. z dnia 1 sierpnia 2025 r. oraz zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.Skarżąca zauważyła, że zasada z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego odnosi się nie tylko do istniejącej na działkach sąsiednich zabudowy, ale także do zabudowy przyszłej. Nie zgodziła się ona ze stanowiskiem organu odwoławczego, według którego organ ten zrównał stan, w którym działki spółki są niezabudowane, ze stanem braku skonkretyzowania planów ich zabudowy. Według pełnomocnika skarżącej spółki nie można mówić o abstrakcyjności planów inwestycyjnych działek nr [...] i [...] oraz o braku konkretnych planów związanych z ich zagospodarowaniem, skoro działki te objęte są ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, błędnym jest dawanie prymatu zasadzie "kto pierwszy ten lepszy", uprzywilejowując w ten sposób inwestora. Takie działanie narusza zasady państwa demokratycznego oraz zasady ochrony prawa własności gwarantowane tak przez Konstytucje, jak i art. 4 Prawa budowlanego. Zaznaczono bowiem, że zasada z art. 4 Prawa budowlanego (równość prawa do zabudowy) i art. 5 ust. 1 pkt 9 tej ustawy (poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich) wymagają wyważenia interesów. Inwestor musi uwzględnić przyszłą zabudowę sąsiada zgodną z miejscowym planem oraz § 13 i 60 warunków technicznych. Każdy ma prawo zabudowy swojej nieruchomości w taki sposób, by nie utrudniać właścicielowi nieruchomości sąsiedniej takich samych działań w stosownym, wybranym przez siebie czasie. Inwestor, który pierwszy zabuduje swoją nieruchomość nie ma z tego tytułu dodatkowych, większych uprawnień. Pełnomocnik skarżącej nadmienił dodatkowo, że w odwołaniu zaprezentowano sposób zagospodarowania działek spółki W. P. zgodnie z planem miejscowym, wnosząc o zachowanie zasady symetryczności zabudowy i zasady poszanowania prawa do zabudowy. Stąd też poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich należy interpretować w sposób obiektywny, tj. zgodnie z przepisami regulującymi proces inwestycyjny, uregulowaniami konstytucyjnymi oraz prawem cywilnym, w głównej mierze z tzw. prawem sąsiedzkim. W dalszej kolejności wskazano, że organ II instancji nienależycie rozpoznał zarzuty odwołania co do błędnej oceny materiału dowodowego skutkującej nieprawidłowymi wnioskami w zakresie oddziaływania projektowanej zabudowy na działki nr [...] i [...]. Prawidłowa analiza zatwierdzonego projektu prowadzi do wniosku, że zabudowa działek inwestycyjnych wykracza poza typowe oddziaływania inwestycji i prowadzi do istotnego ograniczenia możliwości wykorzystania działek sąsiednich zgodnie z ich przeznaczeniem. Powyższe wprost wykazała analiza techniczna z dnia 14 sierpnia 2025 r. dołączona do odwołania. Z analizy tej wynika, że dla spełnienia wymogów § 13 i 60 warunków technicznych koniecznym jest zmiana kubatury budynku z przyjętej przez inwestora hipotetycznej zabudowy działek skarżącej, co czynić będzie inwestycję na działkach nr [...] i [...] znacznie mniej atrakcyjną i uzasadnioną ekonomicznie od zamierzenia spółki I. . Tylko przy faktycznym zmniejszeniu, wobec hipotetycznego założenia w projekcie, kubatury budynku, jaki może powstać na działkach skarżącej spółki, może dojść do właściwego nasłonecznienia mieszkań w projektowanym budynku (zob. rysunek LS [...]). Omawiane naruszenia, zdaniem pełnomocnika strony, prowadzą z kolei do braku poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania przedmiotowej inwestycji, uzasadnionych interesów spółki W. P..W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.Skarga jest zasadna. Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji naruszają prawo w stopniu istotnym, uzasadniającym ich uchylenie.Przedmiotem sporu jest udzielenie spółce I.-L. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z wielostanowiskowymi garażami podziemnymi z niezbędną infrastrukturą na działkach nr [...] i nr [...] oraz ogólnodostępnego placu zabaw na działkach nr [...] i nr [...] przy ul. [...] w L.. Oś sporu koncentruje się wokół zgodności przyjętego w projekcie budowlanym wskaźnika intensywności zabudowy z obowiązującym na terenie inwestycji miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a także wokół zachowania zasady poszanowania uzasadnionych interesów skarżącej spółki w świetle norm techniczno-budowlanych dotyczących przesłaniania oraz nasłonecznienia.Bezsporne jest, że planowana inwestycja nie narusza ustaleń planu miejscowego co do przeznaczenia terenu, tj. zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz zieleni urządzonej z dopuszczeniem terenów placów oraz terenów sportu i rekreacji.Ma jednak rację skarżąca, że organy obu instancji błędnie określiły w projekcie spornej inwestycji wskaźnik intensywności zabudowy. Błąd wynikał z pominięcia w obliczeniu tego wskaźnika kondygnacji podziemnych projektowanego budynku, co stanowi naruszenie ustaleń planu miejscowego.W myśl art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a/ Prawa budowlanego, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.Działki inwestycyjne nr [...],[...], na których planowane jest posadowienie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zlokalizowane zostały na obszarze obowiązywania uchwały nr [...] Rady Miasta L. z 18 kwietnia 2024 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. — część VC w rejonie ulicy [...] (Dz. Urz. Woj. Lubelskiego z 2024 r., poz. 2845). Działki nr [...] i [...] są położone na terenie oznaczonym w planie symbolem 1MW(U) — teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z dopuszczeniem usług.Przepis § 11 ust. 6 pkt 10 planu dla terenu oznaczonego symbolem 1MW(U) przewiduje dopuszczalną intensywność zabudowy nie więcej niż 2,6.W myśl art. 2 pkt 31 lit. a/ ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) "intensywność zabudowy" to stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynków zlokalizowanych na działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej - w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.Z § 3 ust. 1 pkt 10 uchwały w sprawie zamiany planu miejscowego z 18 kwietnia 2024 r. wprost wynika, że intensywność zabudowy to wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, zgodnie z pojęciem prawnym określonym w ustawie u planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.Z kolei zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 19 tej uchwały, powierzchnia całkowita zabudowy to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, mierzona (z wyłączeniem tynków i okładzin) po obrysie zewnętrznym budynku, na poziomie posadzki pomieszczeń lub części pomieszczeń o wysokości ponad 1,90 m, zamkniętych i przekrytych ze wszystkich stron; do powierzchni całkowitej nie wlicza się nadbudówek takich jak maszynownie dźwigu, centrale wentylacyjne, klimatyzacje lub kotłownie oraz powierzchni loggii, balkonów, galerii, tarasów.Innymi słowy, intensywność zabudowy to stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynku - zarówno nadziemnych i podziemnych do powierzchni działki budowlanej.Co istotne, § 3 ust. 1 pkt 21 lit. a/ planu miejscowego zawiera również definicję "powierzchni zabudowy", do której nie wlicza się powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu.Jednak, skoro w § 3 ust. 1 pkt 10 uchwały w sprawie zamiany planu miejscowego jest mowa o "powierzchni całkowitej" zabudowy, to nie ma tu zastosowania definicja "powierzchni zabudowy z § 3 ust. 1 pkt 21 lit. a/ tej uchwały, natomiast ma zastosowanie definicji "powierzchni całkowitej zabudowy" z § 3 ust. 1 pkt 19.W projekcie budowlanym wskaźnik intensywności zabudowy określono na 1,63, jednak przy obliczeniu tego wskaźnika projektant uwzględnił jedynie powierzchnię kondygnacji nadziemnych budynku (intensywność zabudowy ustalił "jako iloraz powierzchni całkowitej kondygnacji nadziemnych i powierzchnię działek w liniach rozgraniczających - 3.923,02m2/2.414,00m2 = 1,63). Projektant nie uwzględnił tym samym dwóch kondygnacji podziemnych budynku (garaży).Tymczasem wskaźnik intensywności zabudowy obliczony zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 10 miejscowego planu, tj. z uwzględnieniem sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynku - tj. łącznej powierzchni kondygnacji nadziemnych: 3.923,02 m2 oraz łącznej powierzchni dwóch kondygnacji podziemnych (garaży): 2581,21 m2 wynosi około 2,69 (6504,23 m2/2414,00m2 = ok. 2,69), a zatem niewątpliwie narusza dyspozycję § 11 ust. 6 pkt 10 miejscowego planu, który dopuszcza ten wskaźnik jako maksymalnie 2,6.Co prawda Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego w uzasadnieniu decyzji z 3 marca 2026 r. odmawiającej stwierdzenia nieważności decyzji Wojewody z 24 października 2025 r., będącej przedmiotem skargi w niniejszej sprawie, uznał, że uchybienie to nie stanowi rażącego naruszenia prawa, gdyż nie wywołuje skutków społeczno-gospodarczych niemożliwych do zaakceptowania w praworządnym państwie i nie prowadzi do zaburzenia lokalnych stosunków przestrzennych w stopniu nie dającym się pogodzić z zasadami praworządnego państwa, jednak organ ten oceniał legalność pozwolenia z innej perspektywy – a mianowicie z perspektywy rażącego naruszenia prawa. Brak podstaw do uznania, że w sprawie miało miejsce rażące naruszenie prawa, nie wyklucza wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji administracyjnej przez sąd administracyjny jako istotnie naruszającej prawo. Podkreślił to również GINB, wskazując, że restrykcyjność sankcji nieważności powoduje, że powinna mieć ona zastosowanie tylko w wypadkach ściśle wskazanych przez ustawodawcę i tylko z powodu kardynalnego naruszenia przepisów. Szeroka wykładnia pojęcia rażącego naruszenia prawa prowadziłaby bowiem do zatarcia różnicy pomiędzy trybem instancyjnej kontroli decyzji a trybami nadzwyczajnymi (zob. wyrok WSA w Warszawie z 14 kwietnia 2022 r., VII SA/Wa 2259/21, wyrok NSA z 19 grudnia 2018 r., II OSK 697/18).Skoro zatem intensywność zabudowy to stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynku - nadziemnych i podziemnych do powierzchni działki budowlanej, a projektant przy obliczaniu tego wskaźnika nie uwzględnił dwóch kondygnacji podziemnych budynku, co zaakceptowały organy, to w rozpatrywanej sprawie doszło do naruszenia § 11 ust. 6 pkt 10 miejscowego planu. Intensywność zabudowy obliczona z uwzględnieniem podziemnych kondygnacji przekracza bowiem wielkość dopuszczalną w planie, wynoszącą 2,6.Kolejnym uchybieniem, którego dopuścił się organ drugiej instancji, jest brak analizy wniosków zawartych w ekspertyzie technicznej autorstwa mgr. inż. arch. M. K. z dnia 14 sierpnia 2025 r., dotyczącej zapewnienia w lokalach mieszkalnych w budynku hipotetycznym na działce nr [...] odpowiedniego nasłonecznienia z uwzględnieniem projektowanego budynku wielorodzinnego zlokalizowanego przy ul. [...] w L., jak i analizy dopuszczalnej kubatury budynku, celem ustalenia faktycznego oddziaływania w zakresie zacieniania budynku z działki [...] i [...] (k. 1-20 akt organu II instancji).Skarżąca zawnioskowała o przeprowadzenie tego dowodu w ramach zarzutu błędnego wykonania analizy nasłonecznienia, pod względem oddziaływania zabudowy na działkach nr [...] i nr [...] na działki nr [...] i nr [...].Analiza przedłożona przez skarżącą w załączonej do odwołania opinii wykazuje, że konieczność nasłonecznienia lokali [...] i [...] w sposób opisany w § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, uniemożliwia zaprojektowanie hipotetycznego budynku, który może powstać na działce nr [...] w jego nominalnym kształcie, założonym w projekcie budowalnym projektowanego budynku wielorodzinnego na działce nr [...] i [...].Organ odwoławczy nie przeanalizował tych wniosków, nie ustosunkował się do nich w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, poprzestał jedynie na lakonicznym wskazaniu, że "jak wynika z konkluzji dołączonej do odwołania analizy technicznej dotyczącej dopuszczalnej kubatury budynku, który może powstać na działkach spółki W. P., dla zapewnienia normatywnych parametrów nasłonecznienia lokali mieszalnych projektowanego na działkach nr [...] i [...] budynku, należy dokonać korekty obrysu poszczególnych kondygnacji względem zaproponowanego w projekcie budowlanym hipotetycznego ich ukształtowania" oraz, że "skarżąca nie może również upatrywać naruszenia przywołanego przepisu w stopniu uzasadniającym odmowę udzielenia inwestorowi pozwolenia na budowę ze względu na konieczność ewentualnego skorygowania obrysu kondygnacji w stosunku do hipotetycznego sposobu zabudowy jej działek, jaki wskazano w projekcie budowlanym".Dołączona do odwołania ekspertyza techniczna zawiera analizy i konkluzje, które kwestionują wnioski wynikające z analizy przesłaniania i zacieniania zawartej w zatwierdzonym projekcie budowlanym spornej inwestycji. Organ powinien był skonfrontować te dwa stanowiska, czego nie uczynił, naruszając zasadę dwuinstancyjności postępowania oraz podstawowe zasady postępowania dowodowego zawarte w art. 7, art. 77 § 1 i art. 136 k.p.a.W niniejszej sprawie spornym zagadnieniem pozostaje badanie kwestii spełnienia norm dotyczących nasłonecznienia i zacieniania w sytuacji, gdy na sąsiedniej działce budowlanej nie istnieje jeszcze żadna zabudowa.W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że zawarte w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego pojęcie uzasadnionych interesów osób trzecich powinno być interpretowane w sposób obiektywny, tj. zgodnie z regulującymi proces inwestycyjny przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, a ponadto uregulowaniami konstytucyjnymi oraz przepisami prawa cywilnego, w głównej mierze tzw. prawa sąsiedzkiego. Akcentuje się przy tym, że poszanowanie interesów osób trzecich polega na umożliwieniu tym podmiotom skorzystania z prawa zabudowy w takim zakresie, w jakim przysługuje ono inwestorowi. Wiąże się to z potrzebą dokonywania wyważenia interesów inwestora i właścicieli sąsiednich działek, co wymaga uwzględnienia istniejącej zabudowy oraz możliwości zabudowy działek w przyszłości (por. wyroki NSA z dnia: 14 września 2006 r., II OSK 1090/05, 25 czerwca 2009 r., II OSK 1277/08, 17 kwietnia 2014 r., II OSK 2816/12, 23 lipca 2015 r., II OSK 3090/13, 23 czerwca 2021 r., II OSK 2738/18, 24 sierpnia 2022 r., II OSK 2803/19).W najnowszym orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje pogląd nakazujący zawsze badać linijkę słońca, jeżeli sąsiednia działka jest działką budowlaną (tak np. WSA w Warszawie w wyroku z 25 lutego 2004 r., IV SA/Wa 3042/02). Również Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że regulacja § 13 warunków technicznych może być odpowiednio stosowana z uwagi na ochronę interesów osób trzecich przewidzianą w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego w przypadkach, gdy na przyległych nieruchomościach nie istnieje jeszcze zabudowa wymagająca uwzględnienia (zob. wyrok NSA z dnia 28 lutego 2017 r., II OSK 1629/15). W wyroku z dnia 23 czerwca 2021 r., (II OSK 2738/18) NSA podkreślił, że zasada poszanowania interesów osób trzecich w sposób nieunikniony wiąże się z określonymi ograniczeniami w zakresie parametrów i usytuowania projektowanego obiektu budowlanego, o ile te ograniczenia są niezbędne do ochrony zabudowy na działkach sąsiednich, zarówno istniejącej, jak też projektowanej.Analiza nasłonecznienia i przesłaniania powinna zatem dotyczyć również hipotetycznej zabudowy na działkach sąsiednich, i to o takich parametrach, jakie dopuszczają przepisy przyjętego dla danego obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Innymi słowy, przed zatwierdzeniem projektu budowlanego i udzieleniem pozwolenia na budowę organy administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązane są ocenić, czy właściciel sąsiedniej niezabudowanej nieruchomości będzie mógł zabudować swoją nieruchomość z zachowaniem funkcji i parametrów dopuszczonych przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.Powyższe uchybienia doprowadziły do uchylenia decyzji organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a/ i c/ w zw. z art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143, dalej: p.p.s.a.). jako naruszających w sposób istotny zarówno przepisy prawa procesowego, tj. art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a., a w drugiej instancji dodatkowo naruszającej art. 15 i art. 136 k.p.a., a także przepisy prawa materialnego, tj. art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a/ Prawa budowlanego w zw. z § 11 ust. 6 pkt 10 uchwały nr [...] Rady Miasta L. z dnia 18 kwietnia 2024 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu 1MWU oraz art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego w zw. z § 13 i § 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (pkt I sentencji wyroku).Sąd, nie będąc związany treścią zarzutów skargi, nie dopatrzył się innych naruszeń prawa.Inwestor złożył, wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, wymagane prawem oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością, tj. działkami nr: [...],[...] oraz [...], [...], na cele budowlane. Projekt budowlany zastał sporządzony i sprawdzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia, legitymujące się aktualnym zaświadczeniem o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego, a także uzgodniony z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.Projektowana inwestycja nie narusza wymogów planu miejscowego odnoszących się w szczególności: nieprzekraczalnej linii zabudowy; powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki (wymagane - 40 %, projektowane — 34 %); udziału powierzchni biologicznie czynnej (wymagane — min. 30 %, projektowane — 31,25 %); maksymalnej wysokość zabudowy (wymagane - nie więcej niż 225 m n.p.m. przy zastosowaniu dachu płaskiego, projektowane — 224,74 m n.p.m.); kąta nachylenia połaci dachowych (wymagane - nie więcej niż 45°, projektowane 3 %, tj. ok. 1,72°), a także minimalnej liczby miejsc parkingowych (wymagane — 1,5 miejsca parkingowego na 1 lokal mieszkalny, projektowane — 85 miejsc parkingowych dla 53 lokali mieszkalnych). Projektowana inwestycja nie narusza § 19 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych w zakresie usytuowania miejsc postojowych.Orzeczenie o kosztach postępowania zostało wydane na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. Zasądzone koszty postępowania w kwocie 980 zł obejmują uiszczony przez skarżącą wpis sądowy od skargi w wysokości 500 zł, a także wynagrodzenie pełnomocnika skarżącej, które stosownie do § 14 ust. 1 pkt. 1 lit. c/ rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2026 r. poz. 118), wynosi 480 zł (pkt II sentencji wyroku).Ponownie rozpoznając sprawę, w razie uprawomocnienia się niniejszego wyroku, organ pierwszej instancji uwzględni powyższą ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania.Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji.. Zasądzone koszty postępowania w kwocie 980 zł obejmują uiszczony przez skarżącą wpis sądowy od skargi w wysokości 500 zł, a także wynagrodzenie pełnomocnika skarżącej, które stosownie do § 14 ust. 1 pkt. 1 lit. c/ rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2026 r. poz. 118), wynosi 480 zł (pkt II sentencji wyroku).Ponownie rozpoznając sprawę, w razie uprawomocnienia się niniejszego wyroku, organ pierwszej instancji uwzględni powyższą ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania.Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji.