Wyrok - II SA/Wr 640/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu - z dnia 19 marca 2026
Teza
Oddalono skargę w całości. Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz - Kremis, Sędziowie: Sędzia WSA Marta Pawłowska, Asesor WSA Malwina Jaworska-Wołyniak (spr.), Protokolant: starszy sekretarz sądowy Ewa Trojan, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 marca 2026 r. sprawy ze skargi J. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia 10 czerwca 2025 r. nr SKO.GN/41/1/25 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchoOddalono skargę w całości. Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz - Kremis, Sędziowie: Sędzia WSA Marta Pawłowska, Asesor WSA Malwina Jaworska-Wołyniak (spr.), Protokolant: starszy sekretarz sądowy Ewa Trojan, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 marca 2026 r. sprawy ze skargi J. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia 10 czerwca 2025 r. nr SKO.GN/41/1/25 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nierucho
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono skargę
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
samorząd terytorialny
Role w sprawie
biegły
apelujący / skarżący
Data orzeczenia
19 marca 2026
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Przewodniczący
Malwina Jaworska-Wołyniak
Podstawa prawna
Pokaż pozostałe podstawy prawne (3)
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę w całości
UZASADNIENIE
Zaskarżoną decyzją z dnia 10 czerwca 2025 r. (nr SKO.GN/41/1/25) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Jeleniej Górze (dalej: Kolegium), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm., dalej: k.p.a.), art. 4 pkt 16, art. 98a, art. 148 ust. 1-3 i art. 149-159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344, dalej: u.g.n.) oraz § 8 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832, dalej: rozporządzenie), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta Z. (dalej: Burmistrz) nr WGN.3134.1.2024 z dnia 10 grudnia 2024 r., w sprawie ustalenia J. W. (dalej: skarżąca, strona) opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w Z., przy ulicy [...], o łącznej powierzchni [...] ha, stanowiącej działki o nr ewidencyjnych: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], wskutek ich podziału na działki oznaczone nr od [...] do nr [...] (obręb [...], AM-[...]).Decyzja ta zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.Pismem, doręczonym skarżącej w dniu 4 stycznia 2024 r., Burmistrza zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w Z., przy ulicy [...], o łącznej powierzchni [...] ha, stanowiącej działki, o nr ewidencyjnych [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], wskutek ich podziału na działki oznaczone nr od [...] do nr [...] (obręb [...], AM-[...]), zatwierdzonego decyzją Burmistrza z dnia 15 stycznia 2021 r. (nr WGN.6831.17.2020). Decyzja stała się ostateczna w dniu 20 stycznia 2021 r.Po przeprowadzeniu postępowania, organ I instancji wydał w dniu 26 czerwca 2024 r. decyzję, , w której ustalił opłatę adiacencką w kwocie 109.443,00 zł, z tytułu wzrostu wartości powyższej nieruchomości, spowodowanego jej geodezyjnym podziałem.W wyniku rozpatrzenia odwołania, Kolegium uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia, wywodząc, że wydana decyzja jest niekompletna, a ponadto wartość uległej podziałowi nieruchomości, zarówno sprzed, jak po podziale, budzi zastrzeżenia pod względem jego zgodności z przepisami, regulującymi określanie wartości rynkowej nieruchomości. W zakresie braku kompletności wskazano na brak informacji o waloryzacji wysokości ustalonej opłaty adiacenckiej.W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, Burmistrza wydał w dniu 10 grudnia 2024 r. decyzję (nr WGN.3134.1.2024), w której ustalił skarżącej opłatę adiacencką w kwocie 109.443,00 zł, z tytułu wzrostu wartości oznaczonej nieruchomości, spowodowanego jej podziałem. W sentencji wskazano, że: 1) opłata ta podlega uiszczeniu przez J. W. w terminie 14 dni od dnia, w którym stanie się ona ostateczna, 2) do skutków zwłoki lub opóźnienia w jej uiszczeniu stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego, 3) wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, od pierwszego dnia miesiąca, w którym postał obowiązek zapłaty.Odwołanie od tej decyzji złożyła skarżąca wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzją, decyzję organu I instancji, Kolegium podało, że zgodnie art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie do art. 98 ust. 1b u.g.n., wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.Z całości regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki:nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela,ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna,nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a u.g.n.),w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.Kolegium wskazało, iż w realiach badanej sprawy wystąpiły przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, a jej wysokość została ustalona na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego. Z jego treści wynika, że wycena wartości rynkowej nieruchomości, zarówno według stanu, sprzed, jak i po zatwierdzeniu ich geodezyjnego podziału, dokonana została przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korekty ceny średniej.Wartość rynkowa rzeczonej nieruchomości, według stanu sprzed, jak i po zatwierdzeniu jej podziału, została ustalona, w kwotach odpowiednio 2.232.807,00 zł oraz 2.597.616,00 zł, w operacie szacunkowym z dnia 22 października 2024 r., sporządzonym po uwzględnieniu przez rzeczoznawcę majątkowego uwag strony do wartości uprzednio określonych, zawartych w piśmie z dnia 22 kwietnia 2024 r. oraz zastrzeżeń, wskazanych w decyzji kasacyjnej.W ustosunkowaniu się do zawartego w złożonym odwołaniu zarzutu wskazania błędnego adresata ustalonej opłaty, Kolegium, analogicznie jak w uprzedniej decyzji, uznało, że jest on nieuprawniony, a wydający decyzję Burmistrz zasadnie przyjął, że podmiotem, zobowiązanym do uiszczenia tej daniny, powinna być skarżąca, nie zaś M. Spółka z o.o. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem, że obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, ciąży na osobie będącej właścicielem nieruchomości w dniu, w którym decyzja organu gminy zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości, stała się ostateczna (por. uchwały Pięciu Sędziów z dnia 22 listopada 1999 r., oraz z dnia 9 października 2000 r., podjętych w sprawach o sygn. akt OPK 21/99 oraz sygn. akt OPK 8/00).W nawiązaniu do argumentacji, przywołanej w odwołaniu, wskazującej na fakt nabycia przez skarżącą objętej podziałem nieruchomości jako przedsiębiorcy, a następnie przekształcenia tego przedsiębiorstwa, przed decyzyjnym ustaleniem opłaty adiacenckiej, w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, Kolegium wskazało, iż wskutek tego wymieniona nie utraciła przymiotu płatnika ustalonej decyzji opłaty adiacenckiej. Przepisy ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2024 r., poz. 18), w art. 5841 i dalszych, umożliwiają przekształcenie przedsiębiorcy w spółkę kapitałową. Z przepisu art. 5841 k.s.h wynika, że przedsiębiorca przekształcany staje się spółką przekształconą z chwilą wpisu do rejestru (dzień przekształcenia). W myśl art. 5842 § 1 k.s.h, spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki przedsiębiorcy przekształcanego. Stosownie do art. 5842 § 2 k.s.h spółka przekształcona pozostaje podmiotem w szczególności zezwoleń, koncesji oraz ulg, które zostały przyznane przedsiębiorcy przed jego przekształceniem, chyba że ustawa lub decyzja o udzieleniu zezwolenia, koncesji albo ulgi stanowi inaczej. W doktrynie prawnej wskazuje się na różnice pomiędzy przekształceniem przedsiębiorcy w spółkę kapitałową, w oparciu o przepis art. 5842 § 1 k.s.h. oraz przekształceniem spółek w inne formy kapitałowe, na podstawie art. 553 k.s.h. Uznaje się wprawdzie, że przy przekształceniu, opartym na przepisie art. 5842 k.s.h., ustawodawca przyjął konstrukcję kontynuacji dotychczasowych praw i obowiązków tych podmiotów, analogicznie jak to ma miejsce w przypadku przekształcenia się spółek w takim znaczeniu, jakie przyjęto w dziale III tytułu IV k.s.h., jednakże przyjęto zarazem, że zasada kontynuacji w obydwu tych przypadkach nie może być rozumiana w identyczny sposób. W przypadku przekształcenia spółek mamy do czynienia zawsze z tym samym podmiotem, tj. spółką, która przekształca się w inny jej typ, ale także spółkowy, wskazany w kodeksie spółek handlowych. W przypadku natomiast przekształcenia przedsiębiorcy w spółkę kapitałową "powstaje nowy podmiot". Uznano zatem, że przy przekształceniu, opartym na art. 5842 § 1 k.s.h., mamy do czynienia ze "zmianą podmiotową - bowiem osoba fizyczna - przedsiębiorca przekształca ściśle określony zakres swego majątku i działalności w osobę prawną, pozostając w pozostałym zakresie majątkowym jego właścicielem jako osoba fizyczna". Stąd wydaje się, że konstrukcyjnie przekształcenie jednoosobowego przedsiębiorcy przypomina prawną konstrukcję podziału przez wydzielenie. W podziale przez wydzielenie to spółka kapitałowa przenosi część swego majątku na nowo zawiązaną spółkę, zaś w przekształceniu jednoosobowego przedsiębiorcy osoba fizyczna - przedsiębiorca przenosi także część swego majątku na spółkę nowo zawiązaną, tyle jedynie, że owa część majątku to całość majątku, jaki osobie fizycznej służył do prowadzenia przezeń działalności gospodarczej. Okoliczność, że ta "część majątku z działalności gospodarczej" (sfera gospodarcza) mogła być wykorzystywana także przez jednoosobowego przedsiębiorcę poza sferą gospodarczej działalności (w sferze prywatnej), nie powinna posiadać żadnego znaczenia w rozpatrywanym zagadnieniu. Wydzielenie bowiem sfery gospodarczej w dniu wpisu przekształcenia zmienia w sposób zasadniczy ten stan rzeczy w zakresie prawnym, lecz nie zmienia go (do momentu, w którym przekształcony przedsiębiorca pozostaje jedynym wspólnikiem albo akcjonariuszem) w sensie ekonomicznym". Skoro zatem - w sensie majątkowym - przekształcenie jednoosobowego przedsiębiorcy - osoby fizycznej - w spółkę kapitałową, oznacza jedynie przeniesienie tego majątku, w tym nieruchomości, na nowo zawiązaną spółkę, tym samym działanie to winno być uznane za formę jego "zbycia", bez utraty przez tę osobę przymiotu strony postępowania, związanego z ustaleniem należnej od nieruchomości opłaty adiacenckiej.Kolegium podało, że z materiałów niniejszej sprawy wynika, że działki gruntu, objęte decyzją podziałową Burmistrza z dnia 15 stycznia 2021 r., nr WGN.6831.17.2020, nabyte zostały przez J. W. i na wniosek skarżącej, nie zaś M. Spółki z o.o., rzeczona decyzja podziałowa została wydana.Dalej Kolegium wskazało, że przedłożony w październiku 2024 r. operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy i może posłużyć za dowód w sprawie. Z jego treści wynika, że mając na względzie stan nieruchomości sprzed jej podziału, jak i po dokonanym podziale, rzeczoznawca majątkowy utworzył tzw. bazę nieruchomości porównawczych, zbytych w latach 2019-2021, bądź w latach 2018-2021, przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy mieszkaniowej, bądź usługowej. Z informacji, podanych w zbiorze ogólnym, wynika, że w przypadku gruntów:- przeznaczonych na cele mieszkaniowe, umieszczone w nim zostały informacje o 77 transakcjach sprzedaży gruntów, położonych zarówno na obszarze miasta Z., jak też usytuowanych w obrębie Gminy Z. miejscowościach: T., J., Ł. oraz J.(1);- przeznaczonych na cele usługowe, informacje o 20 transakcjach obrotu gruntami, położonymi na terenie Z., W., Z.(1), K., Ł., S., B., B.(1) oraz P.W odniesieniu do gruntów:- o przeznaczeniu mieszkaniowym ich powierzchnia kształtuje się w przedziale od 181 m2 do 2690 m2, a uzyskana za nie cena transakcyjna w przedziale od 30 zł do 137 zł, licząc od 1 m2 powierzchni,- o przeznaczeniu usługowym ich powierzchni kształtuje się w przedziale od 1214 m2 do 19583 m2, a uzyska za nie cena transakcyjna w przedziale od 31 zł do 95 zł, licząc od 1 m2 powierzchni.Umieszczenie w przedmiotowym zbiorze transakcji obrotu gruntami o wskazanej funkcji jest zgodne z przeznaczeniem szacowanej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dzielnicy U. wZ., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...] czerwca 2016 r. Zgodnie z jej postanowieniami, według stanu sprzed podziału nieruchomości, część działek, o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], położone były na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol D[...].MN), działki nr [...] i [...] na terenach o mieszanym, mieszkalno-usługowym przeznaczeniu (o symbolach D[...].U oraz D[...]. MN), a działka nr [...] na terenie, przeznaczonym w przeważającym stopniu na drogi wewnętrzne (symbol D[...].KDW). Według stanu po dokonanym podziale geodezyjnym, wszystkie działki, za wyjątkiem oznaczonych nr [...], [...] i [...], usytuowane zostały w obszarze, przeznaczonym na cele mieszkaniowe (symbol D[...].MN). Działki nr [...] i [...] na obszarze o usługowym przeznaczeniu (symbol D[...].U), natomiast działka nr [...] na terenach dróg wewnętrznych (symbol D[...].KDW).Wartość nieruchomości, od której naliczono opłatę adiacencką, zarówno według stanu sprzed jej podziału, jak i po podziale, przy uwzględnieniu jej przeznaczenia na cele mieszkaniowe i usługowe, oszacowana została przy użyciu metody korekty ceny średniej. W tym celu rzeczoznawca majątkowy wyodrębnił z ogólnego zbioru transakcje, za które uzyskano ceny minimalną i maksymalną, a następnie, stosownie do § 8 ust. 2 rozporządzenia, określił ją w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych. W przypadku gruntów o planistycznej funkcji mieszkaniowej, rzeczoznawca przyjął, że wpływ na uzyskiwane na lokalnym rynku ceny mają atrybuty, związane z lokalizacją ogólną i szczegółową, możliwościami zagospodarowania działki, dostępnością mediów sieciowych oraz ich powierzchnią. Natomiast w przypadku gruntów o planistycznej funkcji usługowej uznano w nim, że wpływ ten wywierają atrybuty, które związane są z lokalizacją ogólną nieruchomości, możliwością zagospodarowania nieruchomości, ekspozycją i dostępnością, powierzchnią nieruchomości oraz dokładną funkcją w miejscowym planie. Organ odwoławczy uznał, że umieszczone w zbiorze ogólnym nieruchomości charakteryzują się postulowanym podobieństwem, w znaczeniu, nadanemu temu pojęciu w przepisie art. 4 pkt 16 u.g.n. Wprawdzie, w odniesieniu do gruntów usługowych, w zbiorze ogólnym umieszczono także transakcje obrotu gruntami, przeprowadzonych na terenie innych miast, położonych na obszarze Dolnego Śląska, jednakże uzasadniono to ograniczonymi możliwościami pozyskania tego rodzaju transakcji, dotyczących gruntów z terenu Z. oraz okolicznych miejscowości. Z informacji, podanych w operacie, wynika, że z uwagi na ten fakt rzeczoznawca rozszerzył także czas "badawczy" na okres od marca 2018 r., co stanowi spełnienie wymogu, ustanowionego w przepisie § 5 ust. 1 rozporządzenia.Z treści operatu szacunkowego wynika, że po wyodrębnieniu ze zbioru ogólnego transakcji, w których uzyskano ceny maksymalną oraz minimalną, rzeczoznawca majątkowy dokonał korekty ich ceny, uwzględniającej różnice ich atrybutów, w odniesieniu do nieruchomości szacowanej. W przypadku gruntu o przeznaczeniu mieszkaniowym, według stanu sprzed podziału, współczynnik ten ustalony został w rozmiarze 0,631250, a ustalona za 1 m2 cena określona została w kwocie 50,50 zł. Wartość ta określona została dla działki nr [...], o powierzchni [...] m2, podczas gdy dla pozostałych działek o przeznaczeniu mieszkaniowym wartość te określono odrębnie, przy uwzględnieniu "lokalizacji szczegółowej poszczególnych z nich w stosunku do odległości do drogi wojewódzkiej"'. Uwzględniono kształt działek oraz istnienie nieprzekraczalnej linii zabudowy. Odnośnie cechy "dostępność mediów" uznano, że w przypadku wycenianych nieruchomości wystąpiła sytuacja, gdy cecha ta ma gorsze parametry od najgorzej ocenianej w zbiorze porównawczym, z tego powodu "zastosowano zasadę ekstrapolacji oceny cechy i przypisano wartość dla oceny cechy równą 0,5". Wynik dokonanych obliczeń przestawiony został w tabeli nr 9 operatu szacunkowego. Z zawartego tamże podsumowania wynika, że łączna wartość działek gruntów, według stanu sprzed geodezyjnego podziału, przeznaczonych na cele mieszkaniowe, określona została przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 1.669.302,00 zł. Z informacji, podanych na stronach 23 i 24 operatu wynika, że wycena wartości nieruchomości, według stanu po dokonaniu jej podziału, oparta została na poszczególnej działce, oznaczonej nr [...] o powierzchni [...] m2, a obliczony w jej wyniku współczynnik korygujący ukształtowany został w rozmiarze równym 0,660500. Obliczona w ten sposób, metoda korekty ceny średniej, cena 1 m2 gruntu wyniosła 52,84 zł, licząc od 1 m2 powierzchni. Analogicznie jak przy wycenie wartości gruntów, przeznaczonych na cele mieszkaniowe, sprzed stanu podziałowego, również i w tym przypadku rzeczoznawca majątkowy przyjął, że dla poszczególnych działek o tym przeznaczeniu ich wartość za 1 m2 powierzchni kształtuje się w różnych wielkościach, w zależności od różnic ich atrybutów od gruntu, najgorzej ocenianego w zbiorze porównawczym. Rezultat dokonanych obliczeń przestawiony został w tabeli nr 11 operatu szacunkowego.Również i w odniesieniu do gruntów, wchodzących w skład szacowanej nieruchomości, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele usługowe, czynności rzeczoznawcy majątkowego, związane z określeniem ich wartości metodą korekty ceny średniej polegały na ich porównania do gruntów ze zbioru ogólnego, zbytych w cenach minimalnej i maksymalnej. W wyniku tego porównania rzeczoznawca majątkowy ustalił, że zarówno według stanu sprzed podziału nieruchomości, jak i po jej podziale, współczynnik korygujący kształtuje się w wielkości 1,019, skutkiem czego w obu tych przypadkach obliczona cena za 1 m2 powierzchni gruntu wynosi 60,12 zł. W konsekwencji tego, ustalona wartość części szacowanej nieruchomości, w granicach działek nr [...] i [...], o powierzchniach odpowiednio [...] m2 i [...] m2, według stanu sprzed jej podziału, wynosi 307.093 zł. Natomiast po geodezyjnym podziale tej nieruchomości łączna wartość dwóch wchodzących w jej skład działek gruntu o nr [...] i [...], o powierzchniach odpowiednio [...] m2 i [...] m2, obliczona została przez rzeczoznawcę majątkowego również w kwocie 307.093,00 zł.Z treści operatu szacunkowego wynika, że inaczej niż w operacie uprzednim, poddanym krytycznym uwagom w uzasadnieniu wydanej przez Kolegium decyzji, rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość tych gruntów, wchodzących w skład nieruchomości, które w planie miejscowym przeznaczone zostały na cele drogowe. W odróżnieniu od uprzedniego oszacowania, w analizowanym operacie określono ich wartość przy użyciu metody porównania parami. Jak wynika z przepisu § 8 ust. 1 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach. Uznać należy, iż na wyborze tej metody przez rzeczoznawcę majątkowego zaważył fakt, iż ilość nieruchomości z tego zbioru jest mniejsza od kilkunastu, co uniemożliwiło zastosowanie w procesie wyceny metody korekty ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że do bezpośredniego porównania z szacowanymi działkami drogowymi, o powierzchniach odpowiednio [...] m2 (stan sprzed geodezyjnego podziału) oraz [...] m2 (obejmującej grupę działek o wykazanych tamże numerach, według stanu po podziale) przyjęto wszystkie nieruchomości ze zbioru ogólnego. Działanie to uznać należy za zgodne z § 8 ust. 1 rozporządzenia, gdyż wynika z niego, iż wskazana tamże ilość trzech gruntów "porównawczych" jest normatywem minimalnym, który w zależności od potrzeb wyceny może być przez rzeczoznawcę majątkowego powiększony. W sporządzonym operacie szacunkowym biegły podał, że cechy wchodzących w skład nieruchomości drogowych nie różnią się od cech nieruchomości, umieszczonych w zbiorze ogólnym, skutkiem czego ich cena kształtuje się w kwocie 52 zł, licząc od 1 m2 powierzchni. W konsekwencji powyższego rzeczoznawca majątkowy uznał, że wartość gruntów drogowych, wchodzących w skład szacowanej nieruchomości, według stanu sprzed jej podziału, wynosi 256.412 zł, a po zatwierdzeniu jej podziału, 404.352 zł.Mając powyższe na uwadze Kolegium uznało, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy, jako zgodny z obowiązującymi przepisami prawnymi, może służyć za dowód na podane w nim okoliczności. Zauważyć ponadto należy, iż w uzupełniającym ten operat piśmie z dnia 22 października 2024 r. rzeczoznawca majątkowy podał, że jedynie w odniesieniu do gruntów, przeznaczonych w miejscowym planie na cele mieszkaniowe, można mówić o wpływie na ich ustaloną wartość rynkową położenia w sąsiedztwie obszaru przyległego do terenu byłego [...] obozu [...]. Ustalenie to, jako pochodzące od biegłego, dysponującego w tym zakresie wiedzą specjalną, nie jest przez Kolegium kwestionowane, zwłaszcza że w uzasadnieniu uprzedniej decyzji, przy okazji dostrzeżenia tego zagadnienia, wskazano na konieczność jego rozważenia, bez przesądzenia tego, czy wpływ ten zachodzi. Z treści rzeczonego pisma wynika ponadto, iż rzeczoznawca majątkowy rozważył również zagadnienie wpływu na wartość oszacowanych działek gruntu, wchodzących w skład nieruchomości, ich dostępności do drogi publicznej. W udzielonych pisemnie wyjaśnieniach rzeczoznawca majątkowy podał, że ogół działek, wchodzących w skład szacowanej nieruchomości, zarówno według stanu sprzed, jak i po podziale, ma zapewnioną dostępność do drogi publicznej. Natomiast w przypadku działek nr [...], [...] i [...], nie posiadają one wprawdzie dostępu do działek drogowych, jednakże okoliczność ta została uwzględniona w procesie wyceny, poprzez obniżenie oceny stanu cechy "możliwości zagospodarowania". W wyniku oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego Kolegium uznało, że nie zawiera on błędów logicznych, również w zakresie ustalonych współczynników korygujących i uwzględnia końcowe uzasadnienie, z którego wynika, że wartość szacowanej nieruchomości, o łącznej powierzchni [...] ha, wynosi 2.232.807 zł, przed jej podziałem, a 2.597.616 zł, według stanu po dokonaniu jej geodezyjnego podziału. W następstwie tego ustalenia równica pomiędzy tymi wartościami wynosi 364.809 zł, co sprawia, że należna z tego tytułu opłata adiacencka obejmuje ustaloną decyzyjnie kwotę 109.443 zł.Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do tut. Sądu złożyła J. W. wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji ją poprzedzającej, a nadto zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych.Kwestionowanej decyzji zarzucono:- mające wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania, tj.: art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie pełnego postępowania dowodowego oraz niedokładne rozpatrzenie zebranego materiału dowodowego, a w konsekwencji pominięcie, że objęta postępowaniem nieruchomość została przez skarżącą nabyta w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej pod nazwą: M.(1), która z dniem 1 czerwca 2023 r. uległa przekształceniu w spółkę kapitałową M. sp. z o.o. z/s w Z., zaś prawa i obowiązki przekształconego przedsiębiorcy związane z nieruchomościami, położonymi w Z., przy ul. [...] o łącznej powierzchni [...] ha, objętymi księgami wieczystymi o numerach [...], [...] i [...] - w tym ich prawo własności, przeszły z mocy prawa na majątek spółki przekształconej, zaś powyższe przejście nie miało charakteru "zbycia", "darowizny" ani innej formy odpłatnego przeniesienia;- mające wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania, tj.: art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie pełnego postępowania dowodowego oraz niedokładne rozpatrzenie zebranego materiału dowodowego, a w konsekwencji pominięcie, że wniosek skarżącej o dokonanie podziału działek, dokonany następnie decyzją podziałową Burmistrza z dnia 15 stycznia 2021 r., został zainicjowany w bezpośrednim związku z prowadzoną ówcześnie przez skarżącą jednoosobową działalnością gospodarczą pod nazwą M.(1) i dotyczył majątku służącego prowadzeniu tejże działalności gospodarczej, co jednoznacznie wynika z rzeczonego wniosku i treści decyzji podziałowej z dnia 15 stycznia 2021 r., czyli dla potrzeb realizacji zamierzenia inwestycyjnego (deweloperskiego) - tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną bliźniaczą, drogi wewnętrzne oraz zabudowę usługową;- naruszenie art. 98a ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 5842 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. k.s.h. poprzez ich błędną wykładnię, a w konsekwencji nieprawidłowe zastosowanie i ustalenie wobec skarżącej opłaty adiacenckiej w wysokości 109.443,00 zł, podczas gdy objęta postępowaniem podziałowym nieruchomość została nabyta przez J. W. w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej pod nazwą: M.(1), która to działalność z dniem 1 czerwca 2023 r. uległa przekształceniu w spółkę kapitałową M. sp. z o.o. z/s w Z. Zgodnie z art. 5842 § 1 k.s.h. spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki przedsiębiorcy przekształcanego, co oznacza, że prawo własności nieruchomości objętych księgami wieczystymi o numerach [...], [...] i [...], przeszło z mocy prawa na majątek spółki przekształconej i nie miało charakteru "zbycia", "darowizny" ani innej formy odpłatnego przeniesienia z mocy samego prawa, a w konsekwencji, że adresatem zaskarżonej decyzji powinna być wskazana spółka, jako podmiot realnie i rzeczywiście odnoszący korzyść ze wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału geodezyjnego.Skarżąca wniosła także o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z załączonych do skargi dokumentów.W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko w sprawie.Na rozprawie, wyznaczonej na dzień 5 marca 2026 r., pełnomocnik skarżącej podtrzymał w całości wywiedzioną skargę, a Sąd uwzględnił wnioski dowodowe zawarte w skardze.Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm., dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.Dokonując kontroli w ramach tak zakreślonej kognicji, Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.Przedmiotem zaskarżonej decyzji jest ustalenie opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, położonej w Z., przy ulicy [...], o łącznej powierzchni [...] ha, stanowiącej działki, o nr ewidencyjnych: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], wskutek ich podziału na działki oznaczone nr od [...] do nr [...] (obręb [...], AM-[...]). Podział ten został dokonany na wniosek skarżącej.Materialnoprawną podstawę wydanego orzeczenia stanowią przepisy u.g.n., która w art. 4 pkt. 11 definiuje, że opłata adiacencka to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.Opłata adiacencka stanowi zatem daninę publiczną na rzecz gminy, a jej źródłem jest uzyskiwana przez określony podmiot korzyść majątkowa (przyrost wartości majątku) na skutek szczególnych zdarzeń, jakimi są: podział nieruchomości (art. 98a, u.g.n), połączenie i ponowny podział (98b ust.2 u.g.n.), wydzielenie nieruchomości w wyniku scalenia i podziału (art. 107 ust. 1 u.g.n), budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub gminy (art. 144 u.g.n) [por. uzasadnienie uchwały NSA z dnia 9 października 2000 r. w sprawie OPK 8/00, ONSA 2001, Nr 1, poz. 15, LEX nr 44491].Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, określa się według cen na dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 2 u.g.n.).Nadto, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (art. 98a ust. 1a u.g.n.).Z przedstawionych Sądowi akt sprawy wynika, że organ pierwszej instancji był uprawniony do rozpoczęcia procedowania w sprawie opłaty adiacenckiej, której ustalenie zależało od wykazania, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości w następstwie jej podziału. Bezspornie spełnione zostały następujące przesłanki: 1) podział nieruchomości nastąpił na wniosek ich właściciela, 2) ustalenie tej opłaty nastąpiło po przeprowadzeniu postępowania, wszczętego przed upływem 3 lat, licząc od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...] marca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej.Co istotne, w sprawie kwestii spornej, nie stanowi sam wzrost wartości nieruchomości, który został ustalony w drodze sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy operatu szacunkowego. Wyjaśnić bowiem należy, że odnośnie wykazania przesłanki wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału konieczne było sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego ustalającego, czy do takiego wzrostu doszło. Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. – który znajduje odpowiednie zastosowanie - ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Z art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n. wynika natomiast, że określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy wybierają właściwe podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego reguluje natomiast rozporządzenie.Z przywołanych przepisów wynika zatem, że operat szacunkowy to jedyny dopuszczony przez prawo dowód, określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej.Jednocześnie operat szacunkowy jest dowodem w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. - stanowi bowiem dowód z opinii biegłego, o którym mowa w art. 84 k.p.a. - tym samym, podlega ocenie organu tak jak każdy inny dowód z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2013 r., I OSK 1930/11; wyrok NSA z 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15, CBOSA). Z uwagi jednak na szczególny charakter dowodu jakim jest operat szacunkowy w orzecznictwie sądowym zwraca się uwagę, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Tylko rzeczoznawca decyduje także o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania (wyrok WSA w Łodzi z dnia 16 czerwca 2023 r., II SA/Łd 166/23). Niezależnie, od powyższego, zarówno organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne rozpoznające skargi na decyzje tych organów w sprawach dotyczących opłaty adiacenckiej mają obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. Oceny takiej dokonuje się pod względem formalnym, która obejmuje badanie, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków (por. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, CBOIS).W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji taka ocena operatu szacunkowego została przez organ odwoławczy przedstawiona. W wyniku przeprowadzonej analizy Kolegium stwierdziło, że w każdym istotnym i weryfikowalnym dla organu elemencie operat został sporządzony prawidłowo. Dotyczy to zarówno zgodności z przepisami prawa, wyliczeń matematycznych jak również logicznego i spójnego zastosowania przez rzeczoznawcę zastrzeżeń dotyczących jakości poszczególnych cech rynkowych.Oceniając wartość dowodową operatu przedłożonego w sprawie Sąd uznał, że został on sporządzony przez uprawnioną osobę, z zachowaniem zasad określonych we wskazanym wcześniej rozporządzeniu, a przy tym nie zawiera niejasności czy pomyłek, które niweczyłyby jego przydatność dowodową w sprawie. W opracowaniu tym rzeczoznawca dokonał wyboru podejścia (porównawczego) i metody wyceny (korygowania ceny średniej) odpowiednio do ustalonego stanu faktycznego i prawnego nieruchomości oraz dostępnych transakcji. W stosunku zaś do nieruchomości drogowych dokonał wyceny metodą porównywania parami argumentując zasadność tegoż wyboru z uwagi na brak kilkunastu nieruchomości możliwych w tym zakresie do porównania przy metodzie korygowania ceny średniej.Przyjęte do porównania nieruchomości podobne, nie budzą wątpliwości Sądu co do spełnienia wymogu art. 4 pkt 16 u.g.n. W konsekwencji, dokonano wyliczeń, które pozwoliły na ustalenie wysokości wzrostu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi. Operat jest logiczny i kompletny, wobec czego mógł stanowić podstawę do oszacowania wysokości opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie. Biegły wyraźnie określił cechy rynkowe i ich wagi mające wpływ na ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu mieszkaniowym oraz usługowym, a nadto dokonał analizy rynku lokalnego nieruchomości drogowych. Wskazał na transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń oraz uzasadnił wybór zastosowanych metod szacowania wartości wycenianej nieruchomości. Stąd w ocenie Sądu skorgyowany i przedłożony w październiku 2024 r. operat szacunkowy mógł posłużyć za dowód w sprawie, czego nie kwestionuje też strona skarżąca.Odnosząc się z kolei do sformułowanych w skardze zarzutów należy wyjaśnić, iż wszystkie z nich oscylują wokół zasadności ustalenia spornej opłaty skarżącej a nie M. sp. z o.o. z/s w Z., która to Spółki, zdaniem skarżącej, jest tym podmiotem, który realnie i rzeczywiście odnosi korzyść ze wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału.Sąd nie podzielił tych twierdzeń wskazując, iż w orzecznictwie nie ma już wątpliwości okoliczność, że skoro elementem przesądzającym o dopuszczeniu ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości, dlatego zobowiązanym do jej uiszczenia powinien być właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty) z daty zaistnienia wzrostu wartości. Istotą bowiem opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości jest to, że tylko i wyłącznie sam fakt podziału powoduje wzrost wartości nieruchomości, wobec tego nie mają w sprawie znaczenia jakiekolwiek inne okoliczności, np.: obrót nieruchomościami, zmiany cen itd. (por. uchwała NSA w składzie pięciu sędziów z dnia 22 listopada 1999 r., sygn. OPK 21/99, uchwała NSA z 9 października 2000 r. sygn. akt OPK 8/00 i wyrok NSA w składzie siedmiu sędziów z 11 stycznia 2010 r., sygn. akt I OPS 5/09, wyrok NSA z 5 lutego 2014 r., I OPS 948/12, CBOIS). Stąd zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest podmiot uzyskujący korzyść majątkową. Tym podmiotem jest właściciel lub użytkownik wieczysty. Przy podziale nieruchomości na wniosek właściciela, nowy stan prawny nieruchomości i zwiększenie wartości nieruchomości następuje równocześnie w dniu, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna bez względu na to, czy nowo powstałe nieruchomości przeznaczone są do obrotu, czy też będą nadal stanowić własność dotychczasowego właściciela. Jeśli już sam podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta jest legitymowany do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu.Z przedłożonych akt administracyjnych wynika, że z wnioskiem o dokonanie podziału oznaczonej na wstępie nieruchomości wystąpiła skarżąca, która to była właścicielem nieruchomości w dniu kiedy decyzja podziałowa z dnia 15 stycznia 2021 r. stała się ostateczna, tj. w dniu 20 stycznia 2021 r. Podnoszony przy tym w skardze zarzut, iż sporna nieruchomość została zakupiona w związku z prowadzoną przez skarżącą działalnością jest tu irrelewantny, gdyż w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej nie istnieje rozdzielenie pomiędzy majątkiem firmowym a majątkiem prywatnym przedsiębiorcy, ponieważ firma nie ma odrębnej osobowości prawnej.Nadto, wbrew zarzutom skargi, w realiach badanej sprawy nie sposób przyjąć, iż zobowiązanym do uiszczenia spornej opłaty jest M. sp. z o.o. z/s w Z., która powstała w wyniku przekształcenia w dniu 1 czerwca 2023 r. prowadzonej przez J. W. jednoosobowej działalności gospodarczej pod nazwą M.(1). W tym kontekście trzeba bowiem wskazać, iż zgodnie z art. 5842 § 1 k.s.h. spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki przedsiębiorcy przekształcanego. W myśl zaś § 2 spółka przekształcona pozostaje podmiotem w szczególności zezwoleń, koncesji oraz ulg, które zostały przyznane przedsiębiorcy przed jego przekształceniem, chyba że ustawa lub decyzja o udzieleniu zezwolenia, koncesji albo ulgi stanowi inaczej. Na gruncie tych regulacji nie można jednak budować – jak wskazał NSA w wyroku z dnia 3 września 2019 r. (sygn. akt II GSK 2049/17, CBOISA) - koncepcji sukcesji generalnej, a pojęcie "wszystkie" z art. 584² § 1 musi być odczytywane przez pryzmat charakteru i rodzaju praw i obowiązków, zwłaszcza gdy są to prawa i obowiązki o charakterze publicznym. Nadto, nawet na gruncie praw i obowiązków cywilnych w analizowanym przypadku nie ma sukcesji generalnej (zob. postanowienie SN z dnia 29 stycznia 2016 r., II CZ 94/15), a skutkiem przekształcenia przedsiębiorcy nie jest przekształcenie podmiotu, ale tylko przedmiotu jego działalności. Zatem nie dochodzi w takim przypadku do pełnej kontynuacji podmiotu przekształcanego, a więc spółka nie staje się pełnym następcą jednoosobowego przedsiębiorcy. W tej sytuacji ustalając podmiot zobowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej nie można abstrahować od wskazanej jej istoty, która jako że ma charakter jednorazowy i wiąże się wyłącznie z jedną okolicznością tj. wzrostem wartości powodowanym podziałem, obciąża tego kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym w dniu, kiedy decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna. To ten dzień jest istotny i rozstrzygający dla określenia podmiotu zobowiązanego. W tym zaś dniu (20 stycznia 2021 r.) właścicielem była skarżąca, która następnie po ponad dwóch latach, już jako właścicielka podzielonej nieruchomości, dokonała jej wniesienia do majątku Spółki przekształconej.Nadto, nie można też nie dostrzec, iż przywołana regulacja z k.s.h. normująca, że spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki przedsiębiorcy przekształcanego, dot. tych praw i obowiązków, które przysługiwały lub ciążyły w dniu przekształcenia. A contrario nie można przejąć obowiązku, który w momencie przekształcenia nie istniał (por. wyrok NSA z dnia 3 września 2019 r., sygn. akt II GSK 2049/17, CBOIS). Taka zaś sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, w której na dzień przekształcenia, tj. dzień 1 czerwca 2023 r. obowiązek nie istniał. Jego nałożenie nastąpiło bowiem na mocy ostatecznej decyzji Kolegium z dnia 10 czerwca 2025 r., gdyż decyzja ustalając opłatę adiacencką ma charakter konstytutywny, co oznacza, że przed jej wydaniem (i zanim stanie się ostateczna) nie można mówić o obowiązku uiszczenia spornej należności.Sąd nie dopatrzył się także naruszeń przepisów postępowania, w tym zwłaszcza naruszeń wskazanych w skardze przepisów: art. 7, 8, 11, 77 § 1 i 80 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu postępowanie przeprowadzone zostało przez organy administracji publicznej w zgodzie z przepisami k.p.a. Organy w sposób kompleksowy zgromadziły materiał dowodowy, niezbędny do rozstrzygnięcia sprawy i dokonały jego wszechstronnej oceny z poszanowaniem reguł określonych w art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Tak zgromadzony i oceniony materiał dowodowy mógł stanowić podstawę do prawidłowego zastosowania przepisów u.g.n. i podjęcia decyzji na podstawie art. 98a u.g.n. W oparciu o tak zebrany materiał dowodowy organ odwoławczy prawidłowo też wyjaśniło skarżącej przesłanki, którymi kierował się przy załatwieniu sprawy, a okoliczność, że nie spotkały się one z jej aprobatą, nie świadczy o zasadności zarzutów w tym zakresie.Konkludując, uznać należy, iż w rozpoznawanej sprawie nie doszło do naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, czy też innego naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a tylko takie uchybienia uprawniają sąd administracyjny do wyeliminowania z obrotu prawnego wadliwego aktu administracyjnego.W tej sytuacji, kierując się dyspozycją z art. 151 p.p.s.a., Sąd oddalił skargę w całości.., Sąd oddalił skargę w całości.