Wyrok - II SA/Lu 619/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie - z dnia 19 marca 2026
Teza
Oddalono skargę. Nieruchomości, Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Brygida Myszyńska-Guziur Asesor sądowy Anna Ostrowska Protokolant Referent Agata Kuśmirska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2026 r. sprawy ze skargi K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 5 sierpnia 2025 r., znak: SKO.41/1023/GG/2025 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. UZASADNIENIE Decyzją z 5 sierpnia 2025 r. SamorządoweOddalono skargę. Nieruchomości, Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Brygida Myszyńska-Guziur Asesor sądowy Anna Ostrowska Protokolant Referent Agata Kuśmirska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2026 r. sprawy ze skargi K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 5 sierpnia 2025 r., znak: SKO.41/1023/GG/2025 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. UZASADNIENIE Decyzją z 5 sierpnia 2025 r. Samorządowe
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono skargę
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
uchwała rady gminy
Role w sprawie
biegły
apelujący / skarżący
Data orzeczenia
19 marca 2026
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Przewodniczący
Anna Ostrowska.Brygida Myszyńska-Guziur
Podstawa prawna
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę
UZASADNIENIE
Decyzją z 5 sierpnia 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie, po rozpatrzeniu odwołania K. K. (dalej jako: skarżący) utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Głusk z 7 stycznia 2025 r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 98.266,80 zł.Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.Decyzją z 26 sierpnia 2022 r. Wójt Gminy Głusk zatwierdził podział działki nr [...] o powierzchni 1,5490 ha, położnej w A. P., na 13 nowych działek. Powstałe w wyniku podziału działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] położone są w terenie mieszkalno-usługowym; działki nr [...] i [...] położone są w części w terenie mieszkalno-usługowym, a w części w terenie mieszkalnym jednorodzinnym, działki nr [...] i [...] przeznaczone są pod drogę wewnętrzną, natomiast działka nr [...] stanowi poszerzenie drogi lokalnej gminnej.Wójt Gminy Głusk zawiadomieniem z 17 maja 2023 r., wszczął postępowanie w sprawie ustalenia dla skarżącego, będącego właścicielem nieruchomości, opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem. Do akt sprawy dołączono operat szacunkowy z 16 czerwca 2023 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.Sprawa ustalenia opłaty adiacenckiej dla działki nr [...] była dwukrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Wójta - decyzje z 18 września 2023 r. oraz z 7 maja 2024 r., które każdorazowo były uchylane przez organ odwoławczy (odpowiednio: 13 lutego 2024 r. oraz 25 lipca 2024 r.).Decyzją z 7 stycznia 2025 r., po ponownym rozpatrzeniu sprawy, organ I instancji ustalił wobec skarżącego opłatę adiacencką w wysokości 98.266,80 zł. Należność tę naliczono z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] o powierzchni 1,5490 ha na skutek jej podziału. W dniu, w którym decyzja ta stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady Gminy Głusk nr XV/93/07 z 8 listopada 2007 r., ustalająca stawkę opłaty na poziomie 30% wzrostu wartości. Organ wskazał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej (MN/U) oraz dróg (KDW, KDL-G).W toku postępowania biegły rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, w którym wartość nieruchomości przed podziałem określono na 2.184.891,00 zł, (metoda porównywania parami) natomiast po podziale na 2.512.447,00 zł (metoda korygowania ceny średniej). Wynikający z wyceny wzrost wartości w kwocie 327.556,00 zł stał się podstawą obliczenia opłaty. Organ I instancji uznał operat za w pełni wiarygodny, spójny i rzetelny, przyjmując go za podstawę rozstrzygnięcia.W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący zarzucił organowi naruszenie zasad ogólnych k.p.a., w tym art. 7, art. 8 i art. 9 w zw. z art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2026 r., poz. 399; dalej jako: u.g.n.), poprzez niewyczerpujące wyjaśnienie stanu faktycznego oraz niedopełnienie obowiązku informowania go o okolicznościach wpływających na jej sytuację prawną. W ocenie skarżącego sposób procedowania organu podważa zaufanie do władzy publicznej i stanowi przejaw celowego działania Gminy na jego szkodę.Wskazał, że zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o wadliwy operat szacunkowy. Skarżący podniósł w szczególności, brak podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania, zaniechanie zasady interpolacji oraz brak weryfikacji i testowania zastosowanego modelu wyceny. Ponadto, skarżący wskazał na trwający od 15 lat konflikt z Gminą, argumentując, że obecne działania organu – polegające na jednoczesnym zaniżaniu odszkodowań i ustalaniu wygórowanych opłat adiacenckich – prowadzą do jego ponownego pokrzywdzenia. Podniósł również, że organ nie uwzględnił jego trudnej sytuacji życiowej i bezzasadnie zaniechał możliwości odstąpienia od nałożenia opłaty, mimo że dopuszczają to przepisy lokalne.Decyzją z 5 sierpnia 2025 r. Kolegium utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu wskazano, że operat szacunkowy jest kompletny, logiczny i w pełni wiarygodny. Dokument sporządzono zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, zawierając w nim wszelkie niezbędne parametry merytoryczne i metodologiczne. Rzeczoznawca w sposób wyczerpujący uzasadniła wybór podejścia i metod szacowania, a przyjęte do porównań nieruchomości spełniają wymóg podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Wszelkie różnice cech rynkowych zostały skorygowane właściwymi współczynnikami, co czyni operat skutecznym dowodem w sprawie.Dodatkowo, organ wskazał, że w piśmie z 28 lutego 2025 r. biegła złożyła szczegółowe wyjaśnienia - w odpowiedzi na zastrzeżenia skarżącego. Podkreślono w nich, że wybór podejścia, metody oraz dobór nieruchomości porównawczych należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy posiadającego wiedzę specjalistyczną. Organ, oceniając operat pod kątem formalnym i logicznym, nie znalazł podstaw do kwestionowania zawartych w nim ustaleń.Biegła wyjaśniła, że zgodnie z zasadami wyceny nieruchomość porównawcza ma być podobna, a nie identyczna. Rzeczoznawca samodzielnie określiła kryteria doboru (rynek, przeznaczenie, okres), wskazując wielkość powierzchni jako cechę kluczową, która zawęziła liczbę transakcji możliwych do uwzględnienia. Zarzut braku opisu nieruchomości uznano za bezzasadny. Biegła wykazała, że w operacie opisano wszystkie wyselekcjonowane nieruchomości podobne, a nie tylko te wybrane do końcowych porównań. Dotyczy to zarówno zbioru przed podziałem (4 nieruchomości), jak i po podziale (14 nieruchomości), co zapewnia pełną przejrzystość procesu wyceny.W kwestii odstąpienia od nałożenia opłaty Kolegium wyjaśniło, że rozstrzygnięciem nadzorczym Wojewody Lubelskiego z 4 grudnia 2007 r. stwierdzono nieważność części uchwały w zakresie możliwości odstąpienia od nałożenia opłaty adiacenckiej, a ustawa o gospodarce nieruchomościami upoważnia radę gminy jedynie do ustalenia stawki procentowej opłaty (do 30% różnicy wartości), nie przewidując kompetencji do wprowadzania instytucji odstąpienia od jej naliczenia.Odnosząc się do zarzutów dotyczących odrębnych postępowań odszkodowawczych, Kolegium wyjaśniło, że mają one charakter niezależny i pozostają bez wpływu na niniejszą sprawę. Ponadto, w operacie szacunkowym prawidłowo uwzględniono status poszczególnych wydzielonych działek: działkę przeznaczoną pod poszerzenie drogi gminnej wyłączono z wyceny po podziale (przeszła na własność Gminy), działkę pod drogę wewnętrzną wyceniono przy zastosowaniu cen nieruchomości o funkcji drogowej, natomiast działkę stanowiącą niesamodzielną drogę wewnętrzną wyłączono z wyceny po podziale.Kolegium wskazało, że pomimo dwukrotnego pouczenia przez Kolegium o możliwości przedłożenia kontroperatu lub zlecenia oceny operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców skarżący nie skorzystał z tych uprawnień. Tym samym prawidłowość i wiarygodność operatu biegłej nie została skutecznie podważona.W skardze do sądu na powyższe rozstrzygnięcie Kolegium, skarżący zarzucił naruszenie:1. art. 7, art. 8 oraz art. 9 k.p.a. w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. — poprzez przeprowadzenie postępowania w sposób sprzeczny z zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej, zasadą informowania stron oraz obowiązkiem podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a w konsekwencji bez należytej oceny całokształtu okoliczności sprawy uzasadniających odstąpienie od nałożenia opłaty adiacenckiej;2. art. 98a ust. 1 u.g.n. — poprzez błędne przyjęcie, że organ I instancji był zobligowany do ustalenia opłaty adiacenckiej, podczas gdy ustawodawca posługuje się zwrotem "może ustalić", pozostawiając organowi uznanie administracyjne. Organ nie dokonał należytej oceny interesu społecznego i słusznego interesu strony, co stanowi wadliwe zastosowanie tego przepisu;3. art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. — poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia, w szczególności:a) pominięcie faktu, że w poprzednich latach skarżący został pozbawiony dwóch działek przejętych przez Gminę pod drogę gminną, za które przyznano rażąco niskie odszkodowanie, co istotnie pogorszyło jego sytuację majątkową;b) brak należytej oceny, że naliczenie opłaty adiacenckiej w kwocie 98.266,80 zł prowadzi do nadmiernej dolegliwości, naruszając zasadę proporcjonalności wynikającą z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP oraz zasadę ochrony zaufania obywateli do państwa (art. 2 Konstytucji RP);c) nieuwzględnienie, że skarżący znajduje się w bardzo trudnej sytuacji materialnej, co powinno mieć znaczenie przy korzystaniu przez organ z przysługującego mu uznania administracyjnego;4. art. 8 § 2 k.p.a. — poprzez brak poszanowania zasady sprawiedliwości społecznej oraz nieuwzględnienie, że nałożenie na skarżącego tak znacznej opłaty po wcześniejszym przejęciu jego nieruchomości przez Gminę prowadzi do podwójnego pokrzywdzenia tej samej osoby w wyniku działań tego samego organu;5. art. 7, art. 8, art. 9, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 84 k.p.a. polegające na oparciu rozstrzygnięcia na opinii biegłej w postaci operatu szacunkowego, który obarczony jest poważnymi wadami metodologicznymi i nie spełnia wymogów wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, w szczególności:a) dobór nieruchomości do porównań — biegła posłużyła się nieruchomościami, które nie spełniają kryterium podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z § 5 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r., w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832; dalej jako: rozporządzenie). W efekcie zbiór nieruchomości przyjęty do analizy nie został skonstruowany w sposób prawidłowy i nie został poddany pełnej analizie z wykorzystaniem cech rynkowych i ich wag. Ograniczenie się do porównania wyłącznie kilku transakcji, bez opisania wszystkich elementów zbioru, uniemożliwia poprawne ustalenie wartości rynkowej.b) brak zastosowania zasady interpolacji — w operacie nie przeprowadzono analizy weryfikującej, czy nieruchomość o cenie minimalnej rzeczywiście posiada najniższe rangi, a nieruchomość o cenie maksymalnej — najwyższe. Jest to istotne zwłaszcza w sytuacji, gdy transakcje o najniższej cenie zawierają cechy korzystniejsze od innych nieruchomości, a te o cenie najwyższej — cechy mniej korzystne. W takiej sytuacji należało zastosować zasadę interpolacji i ekstrapolacji dla określenia właściwego przedziału cenowego, czego w operacie zabrakło, co podważa jego rzetelność.c) brak weryfikacji modelu wyceny — rzeczoznawca nie przeprowadziła testu przyjętego modelu analitycznego. Prawidłowa wycena wymaga sprawdzenia, czy na podstawie przyjętych cech, wag i rang możliwe jest odtworzenie cen nieruchomości podobnych. Dopiero zgodność cen rzeczywistych z cenami odtworzonymi na poziomie co najmniej 85% pozwala na uznanie modelu za prawidłowy. Brak takiej analizy dyskwalifikuje wiarygodność operatu.d) wątpliwości co do doboru nieruchomości najbardziej podobnych — biegła w żaden sposób nie wykazała, że spośród całego zbioru transakcji wybrała te, które rzeczywiście są najbardziej zbliżone do nieruchomości skarżącego. To zaś rodzi istotne zastrzeżenia co do trafności i obiektywności wyceny.W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.W pierwszej kolejności należy wskazać, że organy administracji rozstrzygnęły sprawę bez przekroczenia trzyletniego terminu określonego w art. 98a ust. 1 u.g.n., gdyż decyzja Wójta Gminy Głusk zatwierdzająca podział nieruchomości nr [...] została wydana 26 sierpnia 2022 r. (ostateczna 24 października 2022 r.), a organ skutecznie wszczął postępowanie i zakończył je przed upływem trzyletniego okresu, o którym mowa w tym przepisie.Wysokość stawki procentowej opłaty, wynosząca 30% wzrostu wartości nieruchomości, jest z kolei bezpośrednią konsekwencją związania organu uchwałą Rady Gminy Głusk Nr XV/93/07 z 8 listopada 2007 r. Co więcej, wbrew zarzutom skarżącego o uznaniowym charakterze przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n., w doktrynie i orzecznictwie dominuje pogląd, który sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela, że po stwierdzeniu wzrostu wartości nieruchomości organ nie może w trybie uznania administracyjnego odstąpić od nałożenia opłaty. Ustalenie i pobór opłaty adiacenckiej ma charakter obligatoryjny i stanowi obowiązek organu, sankcjonowany odpowiedzialnością za naruszenie dyscypliny finansów publicznych. Odstąpienie od jej naliczenia dopuszczalne jest wyłącznie w sytuacji, gdy koszty prowadzenia postępowania przewyższałyby wysokość samej opłaty (por. np. wyrok NSA z 8 maja 2018 r., sygn. akt I OSK 1595/16). W orzecznictwie sądó administracyjnych wskazuje się, że interes społeczny, przejawiający się w pozyskaniu przez gminę środków na budowę infrastruktury technicznej - stanowiący zarazem ustawowy cel opłat adiacenckich - przeważa nad indywidualnym interesem strony, która w wyniku działań organu uzyskała wymierną korzyść majątkową (por. np. wyrok NSA z 9 września 2010 r., sygn. akt I OSK 1063/10).W tym kontekście za bezzasadne należy uznać również zarzuty skargi dotyczące naruszenia zasad konstytucyjnych zawartych w przepisach art. 2 i art. 31 ust. 3 Konstytucji. Podkreślić przy tym należy, że argumenty dotyczące trudnej sytuacji materialnej skarżącego również nie mogły organy administracji publicznej wziąć pod uwagę, bowiem opłata adiacencka jest daniną publicznoprawną - wynikającą z realnego wzrostu wartości nieruchomości - a przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. nie przyznaje organowi swobody w jej obniżaniu ze względu na sytuację życiową właściciela. Trudna sytuacja materialna skarżącego może być uwzględniana dopiero na etapie wykonania obowiązku, a nie jego ustalania. Zauważyć należy, że zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustawy o finansach publicznych, skarżący może skorzystać z uprawnienia do złożenia wniosku o rozłożenie ustalonej opłaty na raty, jej umorzenie, odroczenie lub udzielenie innej ulgi w spłacie należności. O powyższych uprawnieniach skarżący został należycie pouczony w toku postępowania, co umożliwia mu ochronę jego interesów finansowych - w odrębnym trybie.Prawidłowość tych pouczeń oraz zapewnienie skarżącemu czynnego udziału w postępowaniu przeczą zarzutom o naruszeniu zasad ogólnych k.p.a. zawartych w art. 7, art. 8 i art. 9 k.p.a. W ocenie sądu organ wyczerpująco wyjaśnił stan faktyczny na podstawie prawidłowo przeprowadzonego i ocenionego dowodu, jakim jest operat szacunkowy z 11 listopada 2024 r. Zarzuty zmierzające do podważenia tego dokumentu, poprzez zakwestionowanie doboru nieruchomości porównawczych oraz niespełnienia kryterium podobieństwa poprzez naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z § 5 ust. 1 rozporządzenia, należy uznać za całkowicie chybione.Jak wynika z ustaleń organów opartych na wskazaniach biegłego, wybór metody porównywania nieruchomości parami dla stanu sprzed podziału był w pełni uzasadniony. Zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie sądów (por. np. wyrok NSA z 4 sierpnia 2020 r., sygn. akt I OSK 3563/18) wskazuje się, że zasadą w podejściu porównawczym (metoda porównywania parami) jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie (E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2026, art. 4.).W okolicznościach niniejszej sprawy, rzeczoznawca dysponowała ograniczoną liczbą transakcji nieruchomościami o niemal identycznych parametrach. Z uwagi na brak wystarczających danych porównawczych na terenie samej Gminy G. rzeczoznawca zasadnie rozszerzyła obszar analizy o rynki sąsiednie w promieniu do 50 km od L.. Ostatecznie do bezpośrednich porównań wybrano, zgodnie z § 8 ust.1 rozporządzenia, trzy nieruchomości o najwyższym stopniu podobieństwa: grunty niezabudowane o zbliżonej powierzchni, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego posiadają analogiczne przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.Powyższe działania wskazują, że biegła – wbrew zarzutom skargi – rzetelnie wyłoniła ze zgromadzonego materiału działki najbardziej zbliżone do nieruchomości skarżącego. Analiza objęła pełen zbiór transakcji z rynku lokalnego, przy czym celowe rozszerzenie obszaru tej analizy w zakresie rynku nieruchomości gmin ościennych było w pełni uzasadnione wobec braku wystarczających danych porównawczych na terenie samej Gminy G.. Biegła prawidłowo wykorzystała swoją wiedzę specjalistyczną do identyfikacji kluczowych cech rynkowych, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. (tj. położenie, stan prawny, przeznaczenie czy sposób korzystania), co trafnie zaakceptowały organy administracji. Wybrane nieruchomości zostały szczegółowo opisane w operacie i dane te potwierdzają adekwatność doboru wybranych nieruchomości względem wycenianej nieruchomości. W tym kontekście subiektywne przekonanie skarżącego o istnieniu bardziej podobnych nieruchomości – bez ich konkretnego wskazania i w konsekwencji nie wykazania wpływu na wynik wyceny – stanowi jedynie polemikę z ustaleniami biegłej i nie podważa skutecznie mocy dowodowej sporządzonego operatu.Z kolei zastosowanie dla stanu po podziale metody korygowania ceny średniej wynikało ze zmiany specyfiki nieruchomości. Zgodnie z § 8 ust. 2 rozporządzenia, przy zastosowaniu tej metody, przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia oraz cechy tych nieruchomości. Nowopowstałe, mniejsze nieruchomości (działki) są przedmiotem obrotu na - jak wynika z ustaleń biegłej - aktywnym i dynamicznym rynku nieruchomości, co pozwoliło biegłej na analizę statystyczną 14 transakcji z lat 2020–2024, przy wykorzystaniu zasady interpolacji. Metoda ta precyzyjnie obrazuje sytuację na rynku lokalnym, co czyni wynik wyceny miarodajnym.Trafnie również przyjęto w spornym operacie, że konieczne było dokonanie odrębnej wycena działki nr [...], przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, a więc wymagającej odmiennej analizy, opartej na danych transakcyjnych w odniesieniu do działek o identycznym przeznaczeniu, które biegła zidentyfikowała w obszarze Gminy G.. Pozwoliło to na ścisłe powiązanie wyceny z lokalnymi realiami rynkowymi, a w konsekwencji tego operat w sposób prawidłowy uwzględnia realną wartość rynkową nieruchomości wydzielonej pod drogę, opierając się na cenach gruntów o tożsamym przeznaczeniu komunikacyjnym, a nie na cenach działek budowlanych o innym potencjale inwestycyjnym. Takie podejście realizuje postulat pełnej weryfikowalności wyceny, zgodnie z którym opis nieruchomości przyjętych do porównania winien być na tyle precyzyjny, aby umożliwiał ich jednoznaczną identyfikację i kontrolę poprawności procesu szacowania (por. np. wyrok WSA w Gdańsku z 11 lipca 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 223/12). Trafnie więc organy administracji uznały te ustalenia za odpowiadające zasadom wyceny nieruchomości, a oceny tej skarżący skutecznie nie podważył.Zgodzić się należy z organami administracji, że analiza materiału dowodowego potwierdza, że zbiór nieruchomości do wyceny został skonstruowany prawidłowo, a biegła rzetelnie zbadała kluczowe cechy rynkowe i ich wagi. Wbrew twierdzeniom skarżącego, ograniczenie porównań do najbardziej reprezentatywnych transakcji nie stanowi błędu, lecz zapewnia precyzję wyceny poprzez odrzucenie transakcji o cechach nieadekwatnych do wycenianej nieruchomości. Dzięki wyczerpującemu i niebudzącemu wątpliwości co do jego wiarygodności opisowi elementów zbioru, operat w pełni odpowiada wymogom ustawowym oraz standardom zawodowym, stanowiąc właściwą podstawę ustaleń organów i w konsekwencji rozstrzygnięcia sprawy.Bezzasadne są zatem zarzuty skarżącego dotyczące wad metodologicznych operatu w zakresie analizy cen i cech nieruchomości. W ocenie sądu, analiza całokształtu materiału dowodowego nie daje podstaw do uznania – wbrew twierdzeniom skargi – że rzeczoznawca zaniechała zastosowania zasady interpolacji. Przeciwnie, w operacie przeprowadzono rzetelną weryfikację potwierdzającą, że nieruchomość o cenie minimalnej wykazuje najniższe rangi cech rynkowych, natomiast nieruchomość o cenie maksymalnej – rangi najwyższe. Błędna jest zatem konstatacja skarżącego, jakoby transakcje o najniższych cenach charakteryzowały się cechami korzystniejszymi od pozostałych. W konsekwencji sąd nie podzielił zarzutu o braku właściwego określenia przedziału cenowego.Skoro biegła prawidłowo zastosowała mechanizm interpolacji, a zgromadzony zbiór danych był spójny z przypisanymi ocenami, brak jest podstaw do kwestionowania rzetelności wyceny. Jednocześnie za chybiony uznać należy zarzut niezastosowania mechanizmów estymacji oraz ekstrapolacji. Oba te pojęcia odnoszą się do metodologicznych prób określenia wartości w sytuacjach, gdy biegły nie dysponuje bezpośrednimi danymi rynkowymi dla konkretnego przypadku. Estymacja nowej hipotezy (ceny) stanowi proces szacowania prawdopodobnej wartości na podstawie dostępnych danych statystycznych i trendów rynkowych. W niniejszej sprawie Sąd nie podzielił wniosku skarżącego o konieczności wdrożenia tych narzędzi dla ustalenia właściwego przedziału cenowego. Brak ekstrapolacji w operacie nie wynika z błędu rzeczoznawcy, lecz z faktu, że zgromadzony materiał dowodowy był wystarczający i nie dawał merytorycznych podstaw do jej stosowania. Kwestię tę biegła wyczerpująco wyjaśniła w piśmie z 28 lutego 2025 r., stanowiącym odpowiedź na uwagi do operatu, wskazując na brak potrzeby sięgania po te mechanizmy w tej konkretnej wycenie. Tym samym rzetelność operatu i jego wartość dowodowa pozostają niepodważone.W ocenie sądu chybiony jest także zarzut braku weryfikacji modelu wyceny poprzez tzw. test odtworzenia cen nieruchomości podobnych. Skarżący błędnie wywodzi, że wiarygodność operatu zależy od uzyskania zgodności cen rzeczywistych z odtworzonymi na poziomie co najmniej 85%. Należy podkreślić, że ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości nie wprowadzają wymogu stosowania takiego wskaźnika, ani nie określają jego sztywnego poziomu procentowego. Biegła wyczerpująco wyjaśniła - w piśmie z 28 lutego 2025 r. - bezzasadność stosowania wspomnianego wskaźnika w realiach niniejszej sprawy. W stosowanych przez rzeczoznawcę metodach – porównywania parami i korygowania ceny średniej – weryfikacja modelu odbywa się poprzez poprawny dobór nieruchomości podobnych oraz logiczne uzasadnienie wag cech rynkowych. Proces ten został w operacie rzetelnie udokumentowany, co stanowi wystarczające potwierdzenie wiarygodności wyceny.Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., to rzeczoznawca samodzielnie wybiera właściwe podejście, metodę oraz technikę wyceny. Skoro wybrana metodyka nie nakłada obowiązku przeprowadzania testu statystycznego, brak jego wykonania w formie postulowanej przez skarżącego w żaden sposób nie dyskwalifikuje mocy dowodowej dokumentu.Zupełnie bezzasadny pozostaje także zarzut dotyczący pominięcia faktu wcześniejszego przejęcia przez Gminę dwóch działek pod drogę publiczną, za które – w ocenie skarżącego – przyznano rażąco niskie odszkodowanie. Sąd wskazuje, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej (art. 98a u.g.n.) oraz postępowanie odszkodowawcze za grunty przejęte pod drogi (art. 98 ust. 3 u.g.n.) stanowią dwa odrębne i niezależne od siebie postępowania, prowadzone w odmiennych trybach administracyjnych. Z tego względu ustalenia poczynione w tych postepowaniach nie mają wzajemnego i bezpośredniego związku. Zgodnie z art. 7 i 77 § 1 k.p.a., organy administracji są zobowiązane do wyjaśnienia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia danej sprawy. Tymczasem okoliczność pogorszenia sytuacji majątkowej wskutek wcześniejszych decyzji nie jest istotna i nie miała znaczenia prawnego przy ustalaniu, czy obecny podział nieruchomości doprowadził do wzrostu jej wartości. Na marginesie jedynie należy zauważyć, że jeżeli skarżący uważał wcześniejsze odszkodowanie za rażąco niskie, to przecież dysponował instrumentem prawnym właściwym do weryfikacji stosownych ustaleń organów, w tym w drodze postępowania odwoławczego i ewentualnej skargi do sądu administracyjnego.Wbrew zarzutom skargi, organ ustalając opłatę, w żaden sposób nie naruszył art. 8 § 2 k.p.a. ani zasady sprawiedliwości społecznej. Należy podkreślić, że opłata adiacencka nie ma charakteru kary ani represji majątkowej, lecz jest formą zwrotu części wymiernej korzyści ekonomicznej, jaką właściciel uzyskał w wyniku podziału gruntu. Fakt wcześniejszego wywłaszczenia innej części nieruchomości nie niweluje realnego wzrostu wartości pozostałych aktywów skarżącego, który nastąpił w wyniku zatwierdzonego podziału.Z tych wszystkich względów skarga podlega oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a..