sygn. IV SA/Po 423/25 25 czerwca 2025 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu

Wyrok - IV SA/Po 423/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu - z dnia 25 czerwca 2025

Teza
Oddalono skargę. Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Sędzia WSA Wojciech Rowiński Asesor sąd. WSA Sebastian Michalski Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2025 r. sprawy ze skargi N. sp. z o.o. z siedzibą w P. na decyzję Wojewody z dnia 20 lutego 2025 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego oddala skargę w całości. UZASADNIENIE Wojewoda decyzją z 20 lutego 202Oddalono skargę. Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Sędzia WSA Wojciech Rowiński Asesor sąd. WSA Sebastian Michalski Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2025 r. sprawy ze skargi N. sp. z o.o. z siedzibą w P. na decyzję Wojewody z dnia 20 lutego 2025 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego oddala skargę w całości. UZASADNIENIE Wojewoda decyzją z 20 lutego 202
Najważniejsze informacje

W skrócie

Wynik oddalono skargę
Przedmiot skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb rozprawa
Tematy
skarga administracyjna kontrola administracyjna planowanie przestrzenne samorząd terytorialny
Role w sprawie
Skarb Państwa apelujący / skarżący
Data orzeczenia 25 czerwca 2025
Sąd Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Przewodniczący Monika Świerczak
Rozstrzygnięcie

Oddalono skargę

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Sędzia WSA Wojciech Rowiński Asesor sąd. WSA Sebastian Michalski Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2025 r. sprawy ze skargi N. sp. z o.o. z siedzibą w P. na decyzję Wojewody z dnia 20 lutego 2025 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego oddala skargę w całości.

UZASADNIENIE
Wojewoda decyzją z 20 lutego 2025 r. (znak: [...]) utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z 12 września 2024 r. (znak: [...]) w przedmiocie ustalenia odszkodowania na rzecz N. sp. z o.o. (dalej: skarżąca) w kwocie [...]zł za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego, ustanowionego na nieruchomości położonej w gminie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy 6, działki nr: [...] o pow. 0,0585 ha i nr [...] o pow. 0,0326 ha oraz nr [...] o pow. 0,3511 ha, zapisanej w KW nr [...] oraz umorzenia w odniesieniu do Skarbu Państwa - Starosty [...] oraz G. sp. p. (wierzyciel hipoteczny) postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość, przejętą przez Wójta Gminy [...].Powyższe decyzje wydano w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:Starosta [...] decyzją z 16 lutego 2024 r. nr [...] (znak: [...]) zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ulic [...], [...] i [...] wraz ze skrzyżowaniem z ulicą [...] i niezbędną infrastrukturą towarzyszącą (dalej: decyzja zrid). Decyzji tej został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Stała się ostateczna z dniem 19 kwietnia 2024 r. Decyzją zrid przeszły z mocy prawa na własność Gminy [...] działki nr [...], [...] oraz nr [...].Jak wynika z wpisu w dziale II księgi wieczystej nr [...], użytkownikiem wieczystym ww. nieruchomości w dacie wydania decyzji zrid była skarżąca, z kolei prawo własności do ww. nieruchomości przysługiwało Skarbowi Państwa - Staroście [...]. W dziale III wpisana jest służebność przesyłu ustanowiona na rzecz A. S.A. który to wpis nie wpływa na wartość wycenianych działek. Dział IV ww. księgi wieczystej jest wolny od wpisów dotyczących hipotek.Pismem z 3 lipca 2024 r. r. L., pełnomocnik G. sp. p. poinformowała starostę, że wygasła hipoteka umowna łączna do kwoty [...]zł, której administratorem była G. sp. p., w związku z wygaśnięciem wierzytelności zabezpieczonej tą hipoteką.Pismem z 28 marca 2024 r. Starosta [...] poinformował strony o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. działki, przejęte w celu realizacji inwestycji drogowej. Następnie Starosta [...] pismem z 16 kwietnia 2024 r. wystąpił do skarżącej oraz Wójta Gminy [...], aby poinformowali czy doszło do wydania nieruchomości w terminie wynikającym z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 311 ze zm., dalej: specustawa drogowa). Skarżąca nie udzieliła odpowiedzi na ww. pismo. Natomiast Wójt Gminy [...] pismem z 9 maja 2024 r. poinformował, że nie doszło do faktycznego objęcia w posiadanie wymienionych działek przez Gminę [...] w terminach określonych w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Nieruchomości nie zostały wydane Gminie [...] na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, ani też innej czynności, a Gmina [...] nie podejmowała żadnych czynności na przedmiotowym terenie. Ponadto nie wpłynęło oświadczenie użytkownika wieczystego o wydaniu działek nr [...], [...] oraz [...] na cele realizacji inwestycji.Starosta [...] postanowieniem z 7 maja 2024 r. powołał biegłą rzeczoznawcę majątkowego K. L., która w operacie szacunkowym z 23 maja 2024 r. wyceniła wartość prawa własności działek nr [...], [...] oraz nr [...] na kwotę [...]zł zł oraz wartość prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na ww. działkach na kwotę [...]zł.Starosta, reprezentując Skarb Państwa, pismem z 1 sierpnia 2024 r. oświadczył, że zrzeka się odszkodowania za utracone prawo własności ww. nieruchomości. Następnie decyzją z 12 września 2024 r. (znak [...]) ustalił odszkodowanie na rzecz skarżącej za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego, ustanowionego na ww. nieruchomości oraz umorzył w odniesieniu do Skarbu Państwa - Starosty [...] oraz G. sp. p. postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość.Skarżąca wniosła odwołanie, w którym podniosła, że operat szacunkowy w sposób nieprawidłowy rozkłada wysokość odszkodowania przysługującego użytkownikowi wieczystemu oraz właścicielowi nieruchomości w sytuacji, w której nie zbadano sposobu powstania przedmiotowego prawa, ani nie określono celu korzystania z nieruchomości, stąd brak podstaw dla przyjęcia stawki 3% opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości.Wymienioną na wstępie decyzją z 20 lutego 2025 r. (znak: [...]) Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty [...]. Wojewoda wskazał, że nabycie nieruchomości dla potrzeb budowy dróg publicznych reguluje specustawa drogowa. Podkreślił, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości wydana została decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która spowodowała skutek w postaci wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego. Z uwagi na powyższe Starosta [...] wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania na rzecz byłego właściciela nieruchomości - Skarbu Państwa oraz na rzecz użytkownika wieczystego – skarżącej. Wojewoda w swojej decyzji przytoczył mające w sprawie zastosowanie przepisy prawa tj. specustawy drogowej oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami.Wojewoda zaznaczył, że zasadniczą kwestią w niniejszej sprawie jest ustalenie należnej kwoty odszkodowania, a zatem ocena sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a także zbadanie, czy zostały spełnione przesłanki do powiększenia kwoty odszkodowania o 5% z uwagi na treść art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Wojewoda podzielił pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 maja 2009 r., sygn. akt I OSK 695/08, zgodnie z którym organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły; powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, zbadać, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.Zdaniem Wojewody operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. L. jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód stosownie do przepisu art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm., dalej: k.p.a.) i choć organ administracji nie wkracza w merytoryczną zasadność opinii, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, to zobowiązany jest jednak do jego formalnej oceny. Organ odwoławczy stwierdził, że biegła w niniejszej sprawie prawidłowo wyceniła wartość przedmiotowej nieruchomości, a omawiany operat może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Zdaniem Wojewody operat szacunkowy w swojej treści jest spójny w zakresie doboru nieruchomości podobnych, ustalonych cech rynkowych wycenianych nieruchomości i przypisanych im wag. Wojewoda w uzasadnieniu decyzji, odnosząc się do zarzutu odwołania, że operat w sposób nieprawidłowy rozkłada wysokość odszkodowania przysługującego użytkownikowi wieczystemu oraz właścicielowi nieruchomości w sytuacji, w której nie zbadano celu korzystania z przedmiotowej nieruchomości i stąd brak podstaw do przyjęcia stawki 3% opłaty rocznej od użytkowania wieczystego w/w nieruchomości, wskazał na treść § 30 ust. 1-7 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832, dalej jako: Rozporządzenie) i wskazał, że przyjęta przez biegłą stawka 3% opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości jest ustalona przez Starostę [...], który pobierał opłaty roczne za użytkowanie wieczyste w/w nieruchomości, co powoduje, ze jej wysokość nie podlega ocenie w tym postępowaniu. Wojewoda odnosząc się do zarzutu braku transakcji z prawem użytkowania wieczystego wskazał na konieczność zastosowania przez biegłą § 30 ust. 6 Rozporządzenia, przytoczył wyjaśnienia biegłej z 20 listopada 2021 r. Odnośnie zarzutu, że w operacie szacunkowym nie przedstawiono charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej z wyeksponowaniem ich cech Wojewoda wskazał, ze zostały one opisane na stronie 18 operatu.Wojewoda nie zgodził się, że w sprawie doszło do wydania nieruchomości w terminie, który uprawniał do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, bowiem nie doszło do wydania nieruchomości w terminie wynikającym z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej tj. w tej sprawie do 4 kwietnia 2024 r. Wojewoda nie zgodził się z argumentacją skarżącej , że skoro skarżąca złożyła oświadczenie o wydaniu działki nr [...] to nie czyniła przeszkód do wydania działek objętych tym postępowaniem. Na poparcie swojej argumentacji Wojewoda w decyzji powołał się wyroki sadów wojewódzkich oraz Naczelnego Sadu Administracyjnego.Skarżąca, nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem Wojewody, pismem z 26 marca 2025 r. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, zarzucając naruszenie:- § 30 ust. 3 i 4 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832, dalej jako: Rozporządzenie) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji sporządzeniu operatu szacunkowego na podstawie § 30 ust. 6 Rozporządzenia, co doprowadziło do wyliczenia wartości prawa użytkowania wieczystego w sposób niekorzystny dla Skarżącej, pomimo, że przedstawiła ona argumenty świadczące o tym, że przysługujące jej prawo użytkowania wieczystego powstałe na skutek dokonania przekształcenia innego prawa w prawo użytkowania wieczystego różniło się od "klasycznego" prawa użytkowania wieczystego, ustanowionego na podstawie umowy, co uzasadniało zastosowanie § 30 ust. 3 i 4 Rozporządzenia;- art. 7 w zw. z art. 77 § w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez brak dokonania wszechstronnej analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów objawiającej się w zaakceptowaniu przez organ II instancji przyjęcia przez organ I instancji poprawności wykonania operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wyliczenia odszkodowania przysługującej skarżącej, podczas gdy:a) operat ten w sposób nieprawidłowy rozkłada wysokości odszkodowania przysługujące użytkownikowi wieczystemu oraz właścicielowi nieruchomości w sytuacji, w której nie zbadano sposobu powstania przedmiotowego prawa, co stanowi podstawę do przyjęcia innego rozkładu wysokości odszkodowania;b) braku zbadania przez rzeczoznawcę majątkowego cen transakcyjnych sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego, w szczególności poprzez brak zbadania rynku szerszego niż lokalny, co może stanowić podstawę do oceny rozkładu wysokości wartości odszkodowania dla użytkownika wieczystego i właściciela nieruchomości, przy czym ewentualne zniekształcenie wyniku wyceny powinno zostać wykazane na podstawie przeprowadzonej analizy, a nie na podstawie przewidywań rzeczoznawcy o możliwości wystąpienia zniekształcenia;c) zastosowania § 30 ust 6 Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z 5 września 2023 roku, pomimo braku podstaw do jego zastosowania oraz braku wyczerpującego uzasadnienia dla zastosowania tego przepisu, w szczególności w sytuacji braku badania innych rynków na których występowały transakcje zarówno prawem użytkowania wieczystego, jak i prawa własności;d) w przedstawionym operacie szacunkowym nie przeprowadzono badania rynku nieruchomości dla potrzeb ustalenia przeciętnej stopy kapitalizacji dla określenia nierynkowej wartości współczynnika korygującego Wk, w szczególności nie poinformowano skarżącej o przedstawieniu przez rzeczoznawcę dodatkowych wyjaśnień do operatu szacunkowego;e) w operacie szacunkowym nie przedstawiono charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, nie jest przy tym prawdą, że rzeczoznawca dokonał takiego działania na stronie 18 operatu, ponieważ na stronie tej nie znajduje się informacja o charakterystyce nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej przedstawiona w sposób tożsamy jest dla nieruchomości wycenianej na stronie 20 operatu, co uniemożliwia dokonanie porównania wszystkich trzech nieruchomości, jako że nie wiadomo, jakie tożsame opisowo parametry rzeczoznawca nie przyjął dla nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej.Ponadto skarżąca podniosła, że jednocześnie organ II instancji w dalszym ciągu nie dokonał należytego badania w zakresie udzielenia, czy doszło do faktycznego objęcia w posiadanie nieruchomości przez Gminę [...], szczególnie w kontekście złożenia przez skarżącą oświadczenia, co do wydania innej nieruchomości także wywłaszczonej w ramach zrid.Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko, wnosząc jednocześnie o jej oddalenie.Następnie pismem z 10 czerwca 2025 r. skarżąca wniosła o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z listopada 2024 r. sporządzonego na zlecenie Wójta Gminy [...] w przedmiocie zmiany wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej dla potrzeb ustalenia odszkodowania z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr [...] (obecnie m.in. działka nr [...], [...] oraz [...]) na wykazanie faktu różnicy w sposobie obliczenia relacji prawa użytkowania wieczystego do prawa własności i możliwości określenia takiej relacji na podstawie danych rynkowych.W odpowiedzi na powyższe Wojewoda pismem z 17 czerwca 2025 r. wniósł o oddalenie wniosku dowodowego. Wskazał, że wycena, którą przedstawiła skarżąca nie może stanowić dowodu w sprawie, ponieważ została sporządzona dla innego celu. Podkreślono, że przedstawiony przez skarżącą operat szacunkowy został sporządzony w celu określenia zmiany wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej dla potrzeb ustalenia odszkodowania z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym został sporządzony w celu ustalenia odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości przejętej w celu realizacji inwestycji drogowej.Ponadto, organ podkreślił, że skarżąca w toku sprawy nie kwestionowała operatu szacunkowego z 23 maja 2024 r. sporządzonego przez K. L. w postaci poddania go kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.Na rozprawie w dniu 25 czerwca 2025 r. za skarżącą stawił się profesjonalny pełnomocnik, który wnosił i wywodził jak w skardze. Pełnomocnik zapoznał się z pismem organu z 17 czerwca 2025 r. Następnie Sąd postanowił oddalić wniosek skarżącej o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego zawarty w piśmie skarżącej z 10 czerwca 2025 r.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej: p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.Skarga okazała się niezasadna.Przedmiotem kontroli w sprawie jest decyzja Wojewody z 20 lutego 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z 12 września 2024 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania m.in. na rzecz skarżącej za utracone prawo użytkowania wieczystego nieruchomości.Postępowanie mające na celu nabycie nieruchomości dla potrzeb budowy dróg publicznych reguluje odpowiednio specustawa drogowa, a ponadto na podstawie art. 23 tej ustawy w sprawach w niej nieuregulowanych, przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm., dalej: u.g.n.).Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części wymienione decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej "stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna". Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.Ponadto, zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.Na podstawie art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Z kolei z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wynika, że wysokość przedmiotowego odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli na nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a specustawy drogowej).Zgodnie natomiast z art. 18 ust.1e specustawy drogowej " w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego."Z art. 134 u.g.n. wynika natomiast, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.).Zgodnie zaś z brzmieniem art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, która w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. ma formę operatu szacunkowego.Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Zaś w przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy (art. 154 ust. 3 u.g.n.).Szczegółowo procedurę wyceny nieruchomości przeznaczonej na cele drogowe reguluje Rozporządzenie którego przepisy znajdują zastosowanie w niniejszej sprawie.Stosownie do § 49 ust. 1 Rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 162) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (§ 49 ust. 2 ww. Rozporządzenia).W rozpoznawanej sprawie zasadniczą kwestią było ustalenie należnej kwoty odszkodowania, a zatem ocena sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz wykazanie, czy w sprawie zostały spełnione przesłanki powiększenia kwoty odszkodowania o 5% z uwagi na treść art.18 ust. 1e specustawy drogowej.Jak już wyżej zostało wskazane, w sprawie został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, który jak słusznie wskazał Wojewoda jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód zgodnie z art. 80 k.p.a. podlega ocenie. Z tym jednak zastrzeżeniem, że zarówno organ prowadzący jak i sąd nie mogą wkraczać w merytoryczna zasadność opinii. Sąd podziela stanowisko Wojewody mające oparcie w powołanych w zaskarżonej decyzji wyrokach sądów administracyjnych, że o kwestiach merytorycznych operatu decyduje – jak wskazano powyżej – rzeczoznawca. Organ rozstrzygający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Z tego też względu organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy, zarówno Wojewoda jak i Starosta [...] dokonując oceny operatu szacunkowego z 23 maja 2024 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. L. uznali, że nie zawiera on uchybień, które uniemożliwiałyby posłużenie się tym dowodem przy ustaleniu odszkodowania za przejętą na rzecz gminy nieruchomość. Powyższe stanowisko organów, w ocenie Sądu, należało uznać za trafne.Podkreślenia wymaga, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, dlatego też zakwestionowanie operatu przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie jeśli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Takich uchybień nie można zarzucić w niniejszej sprawie.W tym miejscu należy wskazać, że skarżąca miała możliwość wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów, co znajduje potwierdzenie w aktach administracyjnych sprawy, jednak z tej możliwości nie skorzystała.W odniesieniu do zarzutu skargi dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a konkretnie braku przedstawienia przez biegłą charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, to w ocenie Sądu zauważyć należy, że na stronie 20 ww. operatu szacunkowego ( nie na stronie 18 jak wskazuje w decyzji Wojewoda ) zostały opisane nieruchomości o cenie minimalnej oraz o cenie maksymalnej. Natomiast na stronie 19 i 20 biegła wskazała te nieruchomości w tabeli.Sąd nie podzielił też stanowiska skarżącej, że w operacie szacunkowym biegła nie przeprowadziła badania rynku nieruchomości dla potrzeb ustalenia przeciętnej stopy kapitalizacji dla określenia wartości współczynnika korygującego "WK". Biegła w udzielonych wyjaśnieniach przedstawionych w piśmie z 20 listopada 2024 r. wskazała dlaczego ustaliła, iż stopa kapitalizacji (R) wynosi 9% przedstawiając bardzo szczegółowe obliczenia stopy kapitalizacji przy uwzględnieniu stopy dyskontowej oraz czynnika spodziewanego wzrostu dochodu i wartości nieruchomości. Działania matematyczne zostały omówione przez biegłą, a zastosowane w nich oznaczenia wyjaśnione. Biegła podała również z jakich publikacji korzystała przy obliczeniach, stosując zasady w nich przedstawione.W odniesieniu do zarzutu skarżącej zastosowania przez biegłą w sprawie § 30 ust. 6 Rozporządzenia, którego zastosowania wyczerpująco biegła nie uzasadniła, wskazać należy, że biegła na stronie 21 operatu szacunkowego wyjaśniła, że z uwagi na brak transakcji nieruchomościami podobnymi będącymi w użytkowaniu wieczystym do porównań przyjęła transakcje nieruchomościami w prawie własności. Ponadto, biegła ustaliła, ze nie ma możliwości ustalenia relacji cenności prawa użytkowania wieczystego do prawa własności, zatem w opinii biegłej istniała konieczność zastosowania § 30 ust. 6 Rozporządzenia. Ponadto, biegła wezwana do udzielenia wyjaśnień w piśmie z 20 listopada 2024 r. bardziej szczegółowo omówiła te kwestię wskazując m.in., że jako rzeczoznawca majątkowy przeanalizowała wszystkie dostępne na dzień sporządzenia opinii w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w P. akty notarialne dotyczące umów sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny komunikacji drogowej i po przeprowadzeniu ich szczegółowej analizy, że nie występują transakcje prawem użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonych pod tereny komunikacji drogowej. Biegła wyjaśniła też, że nie rozszerzyła analizy rynku na rynek regionalny i krajowy, gdyż zachodzi duża możliwość zniekształcenia wyniku wyceny. Mając powyższe na uwadze, Sąd w pełni podzielił stanowisko Wojewody, że skoro w operacie szacunkowym jak i piśmie z 20 listopada 2024 r. wyjaśniono, że uwzględniając rodzaj nieruchomości i cel wyceny do określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu, w związku z brakiem odnotowanych cen transakcyjnych pozyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego (§ 30 ust. 1 Rozporządzenia), brakiem możliwości określenia wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, na których dokonywano obydwu rodzaju transakcji (§ 30 ust. 3 Rozporządzenia ) oraz brakiem uzasadnionych podstaw do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako prawa użytkowania wieczystego przy zastosowaniu podejścia mieszanego, metody pozostałościowej (§ 30 ust. 4 Rozporządzenia), wartość rynkową nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określono jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego (§ 30 ust. 6 Rozporządzenia).Analizie poddano transakcje z rodzajowo i obszarowo określonego rynku, a dane tych nieruchomości zostały przedstawione w tabeli zawartej w operacie. Zatem informacje przedstawione przez rzeczoznawcę należało uznać za wystarczające do zweryfikowania tożsamości nieruchomości porównawczych, w tym w zakresie ich lokalizacji. Wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania znajdują się w zakreślonym obszarze analizowanym (powiat [...]) i dotyczą gruntów przeznaczonych pod komunikację. Przedstawiono w operacie zestawienie nieruchomości wycenianej z obiektami porównawczymi, wskazano współczynniki korygujące i w oparciu o powyższe, określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości.Następnie dopiero przy zastosowaniu reguły określonej w § 30 ust. 6 Rozporządzenia dokonano określenia wartości rynkowej części nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego. Powyższą wartość ustalono na dzień ustalenia odszkodowania, przy założeniu, że decyzja o odszkodowaniu zostanie wydana bez zbędnej zwłoki, stąd data poziomu cen odpowiada dacie wyceny. Natomiast wartość nieruchomości ustalono według stanu na dzień wydania decyzji zrid.W tym miejscu za bezzasadny należy uznać zarzut skargi, że rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę, że przysługujące skarżącej prawo użytkowania wieczystego powstałe na skutek dokonania przekształcenia innego prawa w prawo użytkowania wieczystego różniło się od "klasycznego" prawa użytkowania wieczystego, ustanowionego na podstawie umowy, co uzasadniało zastosowanie § 30 ust. 1, 3 i 4 Rozporządzenia. Podkreślenia wymaga, że przepisy Rozporządzenia nie wymagają przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego badania sposobu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego i na tej podstawie różnicowania zastosowania różnych sposób wyceny (§ 30 ust. 1, 3 i 4 lub § 30 ust. 6 Rozporządzenia).W tym miejscu ponownie wskazać należy, że kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów, czy sądów administracyjnych. Kwestie te, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., mogą być poddane kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Z akt sprawy nie wynika, aby skarżąca wystąpiła o taką ocenę. Nie przedstawiła też kontroperatu, który mógłby w obiektywny sposób zakwestionować dokonany w niniejszej sprawie sposób wyceny nieruchomości. Kwestionując bowiem operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłą, skarżąca przejęła na siebie ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w tej sprawie.Skarżąca co prawda złożyła, w toku postępowania sądowoadminsitracyjnego, wniosek o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z 25 listopada 2024 r., jednak wniosek ten nie mógł zostać uwzględniony z uwagi na treść art. 106 § 3 p.p.s.a. Sąd administracyjny nie przeprowadza postępowania dowodowego i nie ustala stanu faktycznego. Wyjątkowo dopuścić może dowody z dokumentów na podstawie art. 106 § 3 p.p.sa., jednak sąd administracyjny nie ustala stanu faktycznego w sprawie (por. wyrok NSA z 9 lipca 2019 r., sygn. I GSK 1288/18).Co istotne, przedłożony przez skarżącą operat szacunkowy nie mógł stanowić dowodu w sprawie, ponieważ został sporządzony dla innego celu. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zatem jednym z kluczowych zagadnień jest zdefiniowanie celu wyceny. Przedłożony przez skarżącą operat szacunkowy z 25 listopada 2024 r. został sporządzony dla potrzeb ustalenia odszkodowania z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr [...] (obecnie m.in. działka nr [...], [...] oraz [...]). W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że w zależności od celu wyceny wyniki oszacowania nieruchomości mogą być różne. Cel wyceny ma bowiem wpływ na wybór właściwego sposobu szacowania nieruchomości (por. wyrok NSA z 19 stycznia 2007 r., sygn. I OSK 351/06). Dlatego też wniosek skarżącej o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z 25 listopada 2024 r. należało oddalić, o czym też Sąd orzekł postanowieniem na rozprawie w dniu 25 czerwca 2025 r.Ponadto, jako bezzasadny Sąd uznał zarzut skarżącej, że Wojewoda nie dokonał należytego badania w zakresie ustalenia czy, doszło do faktycznego objęcia w posiadanie nieruchomości przez Gminę [...], szczególnie w kontekście złożenia przez skarżącą oświadczenia, co do wydania innej nieruchomości, także wywłaszczonej w ramach decyzji zrid.Sąd w tym zakresie w pełni podzielił zawarte w zaskarżonej decyzji stanowisko Wojewody oraz powołanych tam wyrokach sądów administracyjnych.Jak słusznie przyjął Wojewoda, ocena przesłanek w art.18 ust. 1e specustawy drogowej pod kątem wydania nieruchomości i tym samym powiększenia odszkodowania o wskazane w przepisie 5% następuje po wydaniu nieruchomości w terminie 30 dni. Pod pojęciem wydania nieruchomości w świetle powołanego przepisu prawa należy rozumieć podjęcie i ujawnienie takich czynności, które nowemu właścicielowi bez przeszkód pozwolą na dokonywanie wszelkich działań wynikających z prawa własności. Wydanie nieruchomości wymaga od byłego właściciela podjęcia jakiekolwiek aktywności wobec nowego właściciela, która da mu pewność, że od tego momentu może nią swobodnie rozporządzać jak właściciel.Z akt sprawy wynika, że skarżąca odebrała 5 marca 2024 r. zawiadomienie o wydaniu decyzji 16 lutego 2024 r., o której stanowi art.17 specustawy drogowej. Zatem zgodnie z art.18 ust. 1e specustawy drogowej powinna wydać nieruchomość do 4 kwietnia 2024 r.Pismem z 16 kwietnia 2024 r. Starosta [...] wystąpił do skarżącej oraz Wójta Gminy [...] aby poinformowali czy doszło do wydania przedmiotowych nieruchomości w terminie wskazanym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Jak wynika z akt administracyjnych pismo odebrane przez skarżącą 18 kwietnia 2024 r. pozostało bez odpowiedzi. Wójt Gminy [...] pismem z 9 maja 2024 r. poinformował, że nie doszło do faktycznego objęcia przedmiotowych nieruchomości. Nie nastąpiło też ich wydanie na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego ani też innej czynności. Nie jest zatem prawdziwe twierdzenie skarżącej, że Starosta [...] nie wystąpił do skarżącej z wezwaniem do przekazania informacji o złożeniu oświadczenia o wydaniu nieruchomości. Na marginesie wskazać należy, że w stosunku do innych nieruchomości w odrębnym postępowaniu skarżąca takie oświadczenie złożyła w ustawowym terminie, które wraz z odwołaniem zostało dołączone do akt tego postępowania. Nie sposób zaakceptować stanowiska skarżącej, że oświadczenie złożone w stosunku do innych działek rozciąga się również na działki objęte przedmiotowym postępowaniem. W ocenie Sądu skoro skarżąca złożyła oświadczenie dotyczące wydania działek nr [...] i [...], to nie było przeszkód żeby takie oświadczenie, albo jakakolwiek inna czynność została wykonana wobec wszystkich działek objętych wywłaszczeniem. Skarżąca jednak nie odpowiedziała na pismo Starosty [...] z dnia 16 kwietnia 2024 r. ani nie wykonała żadnej innej czynności wskazującej na wydanie nieruchomości, nie nastąpiło też faktyczne przejęcie nieruchomości przez Gminę [...]. Tym samym, w ocenie Sądu, nie został spełniony warunek z art.18 ust. 1e specustawy drogowej, wobec czego zasadnie organ nie naliczył dodatkowych 5 % wartości odszkodowania.Mając na uwadze powyższe stwierdzić, należy za organami, że sporządzony przez K. L. operat szacunkowy z 23 maja 2024 r. to wiarygodny i wystarczający dowód w sprawie, sporządzony zgodnie z przepisami prawa i stanowiący podstawę do ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie [...] oznaczona jako działki: nr [...] nr [...] i nr [...], który nie został zakwestionowany innymi dowodami mającymi znaczenie w sprawie.W ocenie Sądu organy podjęły wszelkie czynności zmierzające do dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz niezbędne działania mające na celu ustalenie wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Zatem podniesione w skardze zarzuty okazały się nieuzasadnione.Wobec powyższego, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd oddalił skargę jako niezasadną.., Sąd oddalił skargę jako niezasadną.