Wyrok SN z 10 października 2000, sygn. V CKN 96/00
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono kasację
Typ sprawy
sprawa cywilna
Etap
postępowanie kasacyjne przed Sądem Najwyższym
Tryb
rozprawa
Tematy
samorząd terytorialny
Data orzeczenia
10 października 2000
Sąd
Sąd Najwyższy
Wydział
Izba Cywilna, Wydział V
Przewodniczący
SSN Gerard Bieniek
Podstawa prawna
Wyłączone jest prawo pierwokupu gminy przewidziane w art. 109 ust. 1
pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543), jeżeli nieruchomość będąca
przedmiotem sprzedaży została zabudowana budynkiem w stanie surowym
zamkniętym.
Przewodniczący: Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca)
Sędziowie SN: Stanisław Dąbrowski, Bronisław Czech
Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 10 października 2000 r. na rozprawie
sprawy z powództwa Jana B. przeciwko Gminie C. o ustalenie, na skutek kasacji
powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Katowicach z dnia 23 czerwca 1998 r.,
oddalił kasację i zasądził od powoda na rzecz pozwanej Gminy C. kwotę 750
zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Warunkową umową sprzedaży z dnia 11 kwietnia 1996 r. powód Jan B. nabył
od Kopalni Węgla Kamiennego „S.” w C. prawo użytkowania wieczystego
nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...), objętej KW (...), położonej w C. przy
ul. B., pod warunkiem, że Miasto C. nie wykona prawa pierwokupu. Gmina Miasto
C. w dniu 10 lipca 1996 r. złożyła oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu.
Powód wystąpił z pozwem o ustalenie, że oświadczenie to jest bezskuteczne. Sąd
Rejonowy w Będzinie powództwo oddalił z dwóch przyczyn. Przyjął, że prawo
pierwokupu gminy przewidziane w art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o
gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r.
Nr 30, poz. 127 ze zm. – dalej "u.g.g.") przysługuje także w razie zbycia
użytkowania wieczystego nieruchomości uzyskanego na podstawie art. 2 ustawy z
dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami (...), oraz uznał,
iż nieruchomość – wbrew twierdzeniom powoda – nie jest zabudowana. Ocenę tę
podzielił Sąd Wojewódzki w Katowicach, który wyrokiem z dnia 23 czerwca 1998 r.
oddalił apelację powoda.
Wyrok ten powód zaskarżył kasacją. Jako podstawę kasacyjną wskazał
naruszenie prawa materialnego, tj. art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz.
543 – dalej "u.g.n."), polegające „na przyjęciu, że sporna działka jest
nieruchomością niezabudowaną”. Wskazując na powyższe, wniósł o zmianę wyroku
przez uwzględnienie żądania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Oświadczenie pozwanej Gminy Miasta C. o wykonaniu prawa pierwokupu
zostało złożone w dniu 10 lipca 1996 r., a więc pod rządem art. 76 u.g.g.
Oświadczenie to złożono w związku z warunkową umową sprzedaży, na podstawie
której powód nabył od Kopalni „S.” prawo użytkowania wieczystego nieruchomości
oznaczonej jako działka (...). Kopalnia uzyskała prawo użytkowania wieczystego w
wyniku uwłaszczenia, na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o
zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr
79, poz. 646 ze zm.). Sąd Wojewódzki – aprobując pogląd Sądu pierwszej instancji
– uznał, że w tej sytuacji gminie przysługuje prawo pierwokupu, przy czym powołał
się na stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale z dnia 12 lutego 1992 r.,
III CZP 147/91 (OSNC 1992, nr 9, poz. 152). Istotnie, w tej uchwale przyjęto, że
prawo pierwokupu przysługuje gminie także przy nabyciu użytkowania wieczystego,
uzyskanego ex lege na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r.
To stanowisko uległo jednak zmianie. W uchwale składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 1998 r., III CZP 33/98 (OSNC 1999, nr 4, poz.
67) przyjęto bowiem, że prawo pierwokupu przewidziane w art. 76 ust. 1 u.g.g. nie
przysługuje w wypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, uzyskanego na
podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie u.g.g. Rzecz jednak w
tym, że Sąd drugiej instancji orzekł w sprawie dnia 23 czerwca 1998 r., a więc pod
rządem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Przepisy tej ustawy weszły w życie z dniem 1 stycznia 1998 r. i obowiązywały – w
myśl zasady bezpośredniego działania przepisów nowej ustawy – w dniu orzekania
przez Sąd drugiej instancji. W szczególności, obowiązywał art. 109 ust. 1 pkt 2 tej
ustawy, stanowiący, że gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości
gruntowej. W przepisie tym znacznie rozszerzono prawo pierwokupu gminy – w
porównaniu z poprzednim unormowaniem – przyjmując, że pierwokup przysługuje
niezależnie od sposobu nabycia użytkowania wieczystego (a więc także ex lege w
wyniku uwłaszczenia państwowej osoby prawnej oraz przy każdej sprzedaży, a nie
tylko przy pierwszej sprzedaży dokonanej przez nabywcę). W rezultacie,
zastosowanie w niniejszej sprawie art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. oznacza, że kwestią
sporną pozostało jedynie to, czy nieruchomość jest zabudowana. Tak utrzymuje
wnoszący kasację, który, powołując się na opinię biegłych, podniósł, że na spornej
nieruchomości istniały pozostałości murów parteru i ściany szczytowej oraz zarysy
ścian piwnic po rozbiórce budynku. Rozbiórka ta została wykonana w wyniku
prawomocnej decyzji z dnia 6 stycznia 1988 r.
Podejmując ten problem należy wstępnie zwrócić uwagę, że o tym, czy
nieruchomość jest zabudowana, czy nie zabudowana, decyduje chwila zawarcia
umowy sprzedaży. Jest poza sporem, że w art. 4 u.g.n., zawierającym tzw.
słowniczek ustawowy, nie zamieszczono ustawowej definicji "zabudowy". Jednakże
przepisy tej ustawy w innym miejscu określają, co należy uważać za „rozpoczęcie
budowy” (art. 62 ust. 3) oraz za „zakończenie budowy”. Zgodnie z tym
unormowaniem, za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów,
zaś za zakończenie budowy – wybudowanie budynku w stanie surowym
zamkniętym. Przepis art. 62 ust. 3 zawierający te definicje, zamieszczony został
wśród przepisów określających, jak ustala się sposób i termin zagospodarowania
nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste lub w trwały zarząd. Jeżeli
jednak w innym miejscu tej ustawy – w którym unormowano prawo pierwokupu
gminy – posłużono się zwrotem „nie zabudowana nieruchomość”, to normatywną
podstawą dla ustalenia, czy nieruchomość jest zabudowana, czy też nie spełnia
wymogów zabudowy, powinna być ustawowa definicja „zakończenie zabudowy” z
art. 62 ust. 3 u.g.n. Zakończenie zabudowy oznacza zaś, że nieruchomość jest
zabudowana, a zatem prawo pierwokupu gminie nie przysługuje. Uzasadniona jest
zatem teza, że jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została
zabudowana budynkiem w stanie surowym zamkniętym, to wyłączone jest prawo
pierwokupu gminy z art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n.
W tym kontekście nie sposób oczywiście spornej nieruchomości traktować
jako nieruchomość zabudowaną, skoro – co jest bezsporne – na gruncie
znajdowały się jedynie pozostałości budynku po rozbiórce. Z tych względów kasację
należało oddalić na podstawie art. 39312
k.p.c. w brzmieniu sprzed 1 lipca 2000 r.Wyrok z dnia 10 października 2000 r., V CKN 96/00
Wyłączone jest prawo pierwokupu gminy przewidziane w art. 109 ust. 1
pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543), jeżeli nieruchomość będąca
przedmiotem sprzedaży została zabudowana budynkiem w stanie surowym
zamkniętym.
Przewodniczący: Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca)
Sędziowie SN: Stanisław Dąbrowski, Bronisław Czech
Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 10 października 2000 r. na rozprawie
sprawy z powództwa Jana B. przeciwko Gminie C. o ustalenie, na skutek kasacji
powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Katowicach z dnia 23 czerwca 1998 r.,
oddalił kasację i zasądził od powoda na rzecz pozwanej Gminy C. kwotę 750
zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Warunkową umową sprzedaży z dnia 11 kwietnia 1996 r. powód Jan B. nabył
od Kopalni Węgla Kamiennego „S.” w C. prawo użytkowania wieczystego
nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...), objętej KW (...), położonej w C. przy
ul. B., pod warunkiem, że Miasto C. nie wykona prawa pierwokupu. Gmina Miasto
C. w dniu 10 lipca 1996 r. złożyła oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu.
Powód wystąpił z pozwem o ustalenie, że oświadczenie to jest bezskuteczne. Sąd
Rejonowy w Będzinie powództwo oddalił z dwóch przyczyn. Przyjął, że prawo
pierwokupu gminy przewidziane w art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o
gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r.
Nr 30, poz. 127 ze zm. – dalej "u.g.g.") przysługuje także w razie zbycia
użytkowania wieczystego nieruchomości uzyskanego na podstawie art. 2 ustawy z
dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami (...), oraz uznał,
iż nieruchomość – wbrew twierdzeniom powoda – nie jest zabudowana. Ocenę tę
podzielił Sąd Wojewódzki w Katowicach, który wyrokiem z dnia 23 czerwca 1998 r.
oddalił apelację powoda.
Wyrok ten powód zaskarżył kasacją. Jako podstawę kasacyjną wskazał
naruszenie prawa materialnego, tj. art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz.
543 – dalej "u.g.n."), polegające „na przyjęciu, że sporna działka jest
nieruchomością niezabudowaną”. Wskazując na powyższe, wniósł o zmianę wyroku
przez uwzględnienie żądania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Oświadczenie pozwanej Gminy Miasta C. o wykonaniu prawa pierwokupu
zostało złożone w dniu 10 lipca 1996 r., a więc pod rządem art. 76 u.g.g.
Oświadczenie to złożono w związku z warunkową umową sprzedaży, na podstawie
której powód nabył od Kopalni „S.” prawo użytkowania wieczystego nieruchomości
oznaczonej jako działka (...). Kopalnia uzyskała prawo użytkowania wieczystego w
wyniku uwłaszczenia, na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o
zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr
79, poz. 646 ze zm.). Sąd Wojewódzki – aprobując pogląd Sądu pierwszej instancji
– uznał, że w tej sytuacji gminie przysługuje prawo pierwokupu, przy czym powołał
się na stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale z dnia 12 lutego 1992 r.,
III CZP 147/91 (OSNC 1992, nr 9, poz. 152). Istotnie, w tej uchwale przyjęto, że
prawo pierwokupu przysługuje gminie także przy nabyciu użytkowania wieczystego,
uzyskanego ex lege na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r.
To stanowisko uległo jednak zmianie. W uchwale składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 1998 r., III CZP 33/98 (OSNC 1999, nr 4, poz.
67) przyjęto bowiem, że prawo pierwokupu przewidziane w art. 76 ust. 1 u.g.g. nie
przysługuje w wypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, uzyskanego na
podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie u.g.g. Rzecz jednak w
tym, że Sąd drugiej instancji orzekł w sprawie dnia 23 czerwca 1998 r., a więc pod
rządem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Przepisy tej ustawy weszły w życie z dniem 1 stycznia 1998 r. i obowiązywały – w
myśl zasady bezpośredniego działania przepisów nowej ustawy – w dniu orzekania
przez Sąd drugiej instancji. W szczególności, obowiązywał art. 109 ust. 1 pkt 2 tej
ustawy, stanowiący, że gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości
gruntowej. W przepisie tym znacznie rozszerzono prawo pierwokupu gminy – w
porównaniu z poprzednim unormowaniem – przyjmując, że pierwokup przysługuje
niezależnie od sposobu nabycia użytkowania wieczystego (a więc także ex lege w
wyniku uwłaszczenia państwowej osoby prawnej oraz przy każdej sprzedaży, a nie
tylko przy pierwszej sprzedaży dokonanej przez nabywcę). W rezultacie,
zastosowanie w niniejszej sprawie art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. oznacza, że kwestią
sporną pozostało jedynie to, czy nieruchomość jest zabudowana. Tak utrzymuje
wnoszący kasację, który, powołując się na opinię biegłych, podniósł, że na spornej
nieruchomości istniały pozostałości murów parteru i ściany szczytowej oraz zarysy
ścian piwnic po rozbiórce budynku. Rozbiórka ta została wykonana w wyniku
prawomocnej decyzji z dnia 6 stycznia 1988 r.
Podejmując ten problem należy wstępnie zwrócić uwagę, że o tym, czy
nieruchomość jest zabudowana, czy nie zabudowana, decyduje chwila zawarcia
umowy sprzedaży. Jest poza sporem, że w art. 4 u.g.n., zawierającym tzw.
słowniczek ustawowy, nie zamieszczono ustawowej definicji "zabudowy". Jednakże
przepisy tej ustawy w innym miejscu określają, co należy uważać za „rozpoczęcie
budowy” (art. 62 ust. 3) oraz za „zakończenie budowy”. Zgodnie z tym
unormowaniem, za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów,
zaś za zakończenie budowy – wybudowanie budynku w stanie surowym
zamkniętym. Przepis art. 62 ust. 3 zawierający te definicje, zamieszczony został
wśród przepisów określających, jak ustala się sposób i termin zagospodarowania
nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste lub w trwały zarząd. Jeżeli
jednak w innym miejscu tej ustawy – w którym unormowano prawo pierwokupu
gminy – posłużono się zwrotem „nie zabudowana nieruchomość”, to normatywną
podstawą dla ustalenia, czy nieruchomość jest zabudowana, czy też nie spełnia
wymogów zabudowy, powinna być ustawowa definicja „zakończenie zabudowy” z
art. 62 ust. 3 u.g.n. Zakończenie zabudowy oznacza zaś, że nieruchomość jest
zabudowana, a zatem prawo pierwokupu gminie nie przysługuje. Uzasadniona jest
zatem teza, że jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została
zabudowana budynkiem w stanie surowym zamkniętym, to wyłączone jest prawo
pierwokupu gminy z art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n.
W tym kontekście nie sposób oczywiście spornej nieruchomości traktować
jako nieruchomość zabudowaną, skoro – co jest bezsporne – na gruncie
znajdowały się jedynie pozostałości budynku po rozbiórce. Z tych względów kasację
należało oddalić na podstawie art. 39312
k.p.c. w brzmieniu sprzed 1 lipca 2000 r.