Uchwała SN z 27 czerwca 2001, sygn. III CZP 35/01
Data orzeczenia
27 czerwca 2001
Sąd
Sąd Najwyższy
Wydział
Izba Cywilna, Wydział III
Przewodniczący
SSN Zbigniew Strus
Tagi
Podstawa prawna
Przewodniczący Sędzia SN Zbigniew Strus
Sędzia SN Kazimierz Zawada, Sędzia SA Teresa Bielska-Sobkowicz
(sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Piotra D. i Aliny D. przeciwko
Marianowi R. o opróżnienie lokalu mieszkalnego, po rozstrzygnięciu w Izbie
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 27 czerwca 2001 r., przy udziale
prokuratora Prokuratury Krajowej Jana Szewczyka, zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Krakowie postanowieniem z dnia 23
kwietnia 2001 r.:
„Czy przepis art. 36 i art. 36a ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o
najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze
zm.) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o zmianie ustawy o
najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z dnia 31 grudnia
2000 r. Nr 122, poz. 1317) znajduje zastosowanie do pozwanych, którzy nigdy nie
byli najemcami lokalu mieszkalnego objętego żądaniem pozwu, a w chwili
wytoczenia powództwa i wyrokowania nie byli też osobami zamieszkującymi
wspólnie z najemcą?”
podjął uchwałę:
Przepisy art. 36 i art. 36a ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o
najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z
1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) w brzmieniu nadanym przez art. 1 ustawy z
dnia 15 grudnia 2000 r. o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i
dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 122, poz. 1317 ze zm.) mają
zastosowanie wyłącznie do byłych najemców lokalu objętego żądaniem
pozwu o nakazanie jego opróżnienia oraz do osób zamieszkałych z nimi stale
w chwili orzekania.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 21 sierpnia 2000 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieście
utrzymał w mocy wyrok zaoczny nakazujący pozwanemu Marianowi R. opróżnienie
lokalu mieszkalnego nr 6 przy ul. F. nr 10 w K. oraz oddalił wniosek pozwanego o
przyznanie mu prawa do lokalu socjalnego. Z ustaleń przyjętych za podstawę
faktyczną wyroku wynika, że najemcą lokalu była ciotka pozwanego. Po jej śmierci
pozwany pozostał w tym lokalu i zajmuje go od wielu lat bez tytułu prawnego,
zalegając z opłatami za korzystanie z niego. Żądanie wydania lokalu jest
uzasadnione w świetle przepisu art. 222 § 1 k.c., brak zaś przymiotu najemcy po
stronie pozwanego czyni bezzasadnym jego wniosek o orzeczenie o istnieniu
uprawnień do lokalu socjalnego.
Pozwany zaskarżył ten wyrok w części oddalającej jego wniosek o przyznanie
mu uprawnień do lokalu socjalnego.
Rozpoznający apelację Sąd Okręgowy w Krakowie przedstawił przytoczone na
wstępie zagadnienie prawne, dotyczące wykładni przepisów art. 36 i 36a ust. 1, 2 i
3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 – dalej "u.naj.lok.") w
brzmieniu nadanym ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o zmianie tej ustawy, która
weszła w życie po wydaniu wyroku przez Sąd pierwszej instancji.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Stosowanie przepisu art. 36 u.naj.lok. budziło w praktyce sądowej liczne
wątpliwości, które były wyjaśniane w uchwałach podejmowanych przez Sąd
Najwyższy. Wątpliwości te dotyczyły kwestii, czy w wyroku orzekającym eksmisję
sąd był zobowiązany czy uprawniony do orzeczenia o uprawnieniach najemcy do
otrzymania lokalu socjalnego, oraz czy mógł w tym przedmiocie orzec z urzędu, bez
zgłoszenia stosownego wniosku przez stronę. Rozbieżności w orzecznictwie –
także w orzecznictwie Sądu Najwyższego – wyjaśnione zostały uchwałą składu
siedmiu sędziów z dnia 19 maja 2000 r., III CZP 4/00 (OSNC 2000, nr 11, poz. 195)
z której wynika, że do pozwanego najemcy należy wykazanie przesłanek
uprawniających do otrzymania lokalu socjalnego, a sąd podejmuje inicjatywę
dowodową jedynie w sytuacjach szczególnych. W razie zaś ustalenia tych
przesłanek sąd powinien orzec o przysługiwaniu uprawnień do lokalu socjalnego. W
uchwale z dnia 12 kwietnia 2001 r., III CZP 8/01 (OSNC 2001, nr 10, poz. 146) Sąd
Najwyższy wyjaśnił, że o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego sąd
może orzec tylko w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu. Z kolei w uchwale z
dnia 19 września 2000 r., III CZP 30/00 (OSNC 2001, nr 2, poz. 24) wyjaśniono
wątpliwości, na jakich zasadach należy ustalać odszkodowanie za korzystanie z
lokalu bez tytułu prawnego w przypadku orzeczenia prawomocnym wyrokiem o
uprawnieniu pozwanego do lokalu socjalnego.
Nie było natomiast przy stosowaniu art. 36 u.naj.lok. w dotychczasowym
brzmieniu wątpliwości co do tego, że orzeczenie w wyroku orzekającym eksmisję o
uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego mogło dotyczyć jedynie byłego
najemcy. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 23 marca
1995 r., III CZP 29/95 (OSNC 1995, nr 6, poz. 97) i z dnia 20 lipca 1995 r., III CZP
89/95 (OSNC 1995, nr 12, poz. 170). Wątpliwości mogą natomiast pojawić się po
wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zmianie ustawy o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 122, poz. 1317 ze zm.).
Przepis art. 36 u.naj.lok. w dotychczasowym brzmieniu stanowił, że sąd,
biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przez najemcę, jego
szczególną sytuację materialną i rodzinną może w wyroku nakazującym
opróżnienie lokalu orzec o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego. Z
przepisu tego w nowym brzmieniu wynika natomiast między innymi, że w wyroku
nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu
socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia osób, których nakaz dotyczy.
Porównanie treści przepisu w dotychczasowym i nowym brzmieniu mogłoby
sugerować, że obecnie obowiązkiem sądu jest orzeczenie w przedmiocie
uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego co do wszystkich osób, które zajmują
lokal objęty żądaniem opróżnienia, a więc także co do osób, które nie były
najemcami tego lokalu.
Taka wykładnia przepisu nie jest jednak uzasadniona, a przemawiają za tym
następujące argumenty.
Dosłowne brzmienie przepisu nie może wyłącznie decydować o jego
znaczeniu, gdyż przy jego tłumaczeniu należy uwzględniać także wykładnię
systemową. Oceniając przepis z tego punktu widzenia trzeba zwrócić uwagę, że
zamieszczony jest w rozdziale 5 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych, który reguluje ustanie stosunku najmu. Już tylko z tego względu
nie można jego stosowania odnosić do osób, które nie były najemcami lokalu
objętego żądaniem opróżnienia.
Niezależnie od powyższego, także po wejściu w życie ustawy z dnia 15
grudnia 2000 r. zachowane zostało rozróżnienie pomiędzy sytuacją prawną osób,
które utraciły przymiot najemcy, oraz osób, które takiego przymiotu w ogóle nie
miały. Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.naj.lok., osoba, która samowolnie zajęła lokal,
może być z niego usunięta także bez wytaczania powództwa o eksmisję, jeżeli
jednak zajmuje lokal przez okres przekraczający trzy miesiące, konieczne jest
uzyskanie wyroku orzekającego eksmisję. Były najemca nie może być natomiast
usunięty z lokalu, do którego utracił tytuł prawny, bez orzeczenia eksmisji. Stosuje
się do niego przepisy art. 33 i nast. u.naj.lok. Ponadto przepis art. 64 u.naj.lok.,
dotyczący osób, które zajmowały lokal bez tytułu prawnego w chwili wejścia w życie
ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, z którymi nie zawarto umowy
najmu, również po wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. nie zawiera
odesłania do art. 36 u.naj.lok., odnoszącego się do byłego najemcy.
Za takim rozumieniem przepisów art. 36 i 36a u.naj.lok. przemawia także ratio
legis nowego unormowania. Nie można bowiem aprobować sytuacji, w której osoby
zajmujące lokal bez tytułu prawnego mogłyby uzyskiwać uprawnienia do lokalu
socjalnego z pierwszeństwem przed innymi osobami, oczekującymi na zawarcie
umowy według kolejności ustalonej przez radę gminy.
W świetle powyższych rozważań należy uznać, że przepisy art. 36 i art. 36a
ust. 1, 2 i 3 u.naj.lok. w brzmieniu nadanym przez art. 1 ustawy z dnia 15 grudnia
2000 r. mają zastosowanie wyłącznie do byłych najemców lokalu objętego
żądaniem pozwu o nakazanie jego opróżnienia oraz do osób zamieszkałych z nimi
stale w chwili orzekania. Uprawnienia tych osób wywodzą się bowiem od uprawnień
byłego najemcy. Nie ma zatem obowiązku orzekania o uprawnieniach bądź braku
uprawnień do lokalu socjalnego w stosunku do osób, które nie były najemcami, ani
do osób z nimi zamieszkującymi.
Należy też zwrócić uwagę na to, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o
ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu
cywilnego1
również co do zasady nie przyznaje prawa do lokalu socjalnego osobie,
która samowolnie zajęła lokali i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu.
Po wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. nie może być natomiast
wątpliwości co do tego, że obecnie sąd zobowiązany jest do orzeczenia z urzędu o
uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, bądź o braku takiego uprawnienia.
Wyrok nakazujący opróżnienie lokalu powinien obejmować wszystkie osoby, które
stale w chwili orzekania razem z byłym najemcą zamieszkują, wymienione z imienia
i nazwiska. Te osoby powinny występować w sprawie jako pozwani. W stosunku do
tych wszystkich osób należy orzec o uprawnieniu bądź braku uprawnień do lokalu
socjalnego, przy czym pozwanych obciąża wykazanie przesłanek określonych w
art. 36 ust. 3 i 4 u.naj.lok. Kwestie te, jako pozostające poza zakresem
przedstawionego zagadnienia prawnego, nie wymagają jednak szerszego
omówienia.
Mając powyższe na względzie, Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 k.p.c.,
rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.
1
Dz.U. Nr 71, poz. 733