Wyrok - II SA/Go 17/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. - z dnia 26 czerwca 2025
Teza
Uchylono decyzję I i II instancji. Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędziowie Sędzia WSA Grażyna Staniszewska (spr.) Sędzia WSA Adam Jutrzenka-Trzebiatowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 26 czerwca 2025 r. sprawy ze skargi [...] w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję PrezydentaUchylono decyzję I i II instancji. Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędziowie Sędzia WSA Grażyna Staniszewska (spr.) Sędzia WSA Adam Jutrzenka-Trzebiatowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 26 czerwca 2025 r. sprawy ze skargi [...] w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
zasądzono świadczenie
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
posiedzenie niejawne
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
Role w sprawie
odwołujący
apelujący / skarżący
wnioskodawca
Data orzeczenia
26 czerwca 2025
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Przewodniczący
Adam Jutrzenka-Trzebiatowski
Podstawa prawna
Rozstrzygnięcie
Uchylono decyzję I i II instancji
UZASADNIENIE
Decyzją z dnia [...] lutego 2024 r. nr [...], po rozpoznaniu odwołania [...] od decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2023 r. nr [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy na działkach nr: [...], obręb [...] przy ul. [...] i ul. [...] w [...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z halą garażową wraz z infrastrukturą techniczną, na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977, dalej jako u.p.z.p. lub ustawa), §§ 3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, zm. Dz. U. z 2021 r., poz. 2399, dalej jako rozporządzenie) oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej jako kpa), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.W uzasadnieniu rozstrzygnięcia w pierwszej kolejności Kolegium przedstawiło przebieg postępowania i podało, że na wniosek D. Sp. z o.o. z [...] listopada 2021 r., uzupełniony [...] grudnia 2021 r. i [...] grudnia 2021 r., zmieniony [...] grudnia 2021 r., [...] lutego 2022 r. i [...] kwietnia 2022 r., wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] grudnia 2023 r. Prezydent Miasta [...] ustalił warunki zabudowy na działkach nr: [...], obręb [...] przy ul. [...] i ul. [...] w [...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z halą garażową wraz z infrastrukturą techniczną. W szczególności ustalono następujące warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego: nieprzekraczalna linia zabudowy - zgodnie z załącznikiem graficznym, tj. w odległości 6 m od granicy z działkami drogowymi nr [...] obręb [...], wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...]obręb [...] - od 19% do 25%, wskaźnik wielkości powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki - od 25%, szerokość elewacji północno-wschodniej - 44 m z tolerancją do 20%, dopuszcza się zwiększenie elewacji frontowej do 90 m, pod warunkiem rozczłonkowania elewacji na moduły o szerokości nie większej niż 30 m każdy, przesunięte w stosunku do siebie o min. 1,5 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki do 16 m, geometria dachu - dach płaski, dopuszcza się lokale usługowe, w tym usługi handlu o powierzchni sprzedaży do 200 m2 w parterze projektowanego budynku, w zagospodarowaniu terenu objętego wnioskiem - zrealizować plac zabaw dla dzieci o minimalnej powierzchni 100 m2, obiekt należy projektować i budować oraz sytuować w stosunku do granic działek, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi, w tym warunkami techniczno-budowlanymi. Linie rozgraniczające teren inwestycji oraz nieprzekraczalne linie zabudowy oznaczone zostały na mapie w skali 1:1000 stanowiącej załącznik nr 1 do decyzji. Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu stanowią załącznik nr 2 (część tekstowa i graficzna) do decyzji.W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że za strony postępowania uznano wnioskodawcę oraz właścicieli działek sąsiednich bezpośrednio graniczących z przedmiotową działką. Decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2022 r. ustalono warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] września 2022 r. utrzymało w mocy decyzję I instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 17 maja 2023 r. uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] lipca 2022 r. Stosownie do wskazań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego dokonano ponownej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, jak również stanu faktycznego i prawnego. Ustalono, że działka nr [...] jest niezabudowana, działka nr [...] stanowi drogę, działka nr [...] zabudowana jest budynkiem garażowym oraz budynkami sklasyfikowanymi jako pozostałe budynki niemieszkalne (budynkami po nieczynnej oczyszczalni ścieków). Działki nr [...] stanowią własność osób prawnych, działka nr [...] stanowi własność Gminy [...] o statusie miejskim, dla terenu objętego wnioskiem brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren nie jest objęty procedurą sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, planowana inwestycja nie zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz nie ma wpływu na obszar Natura 2000. Przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.a. Granicę obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, w odległości 51 m od granicy terenu objętego wnioskiem, stanowiącej trzykrotną szerokość terenu, który wynosi 17 m. Za front terenu przyjęto tę cześć działki, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd na działkę zgodnie z wnioskiem inwestora. Analizowany obszar stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, tereny usług, tereny sportu i rekreacji, zabudowa garażowa, cmentarz, tereny niezabudowane, infrastruktura techniczna, lasy oraz drogi. Planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji istniejących w analizowanym obszarze. Określono parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy dla lokalizacji nowej zabudowy. Linia zabudowy budynków zlokalizowanych na działkach w wyznaczonym obszarze analizowanym jest zróżnicowana i wynosi od 2,5 m do 73 m od granicy z działkami drogowymi. Inwestor planuje budowę budynku w odległości 3 m od granicy z działką drogową nr [...] oraz w odległości od 3 m do 5 m od granicy z działką drogową nr [...]. Zgodnie z § 4 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 6 m od granicy z działkami drogowymi nr [...] na przedłużeniu istniejącej linii zabudowy na działce sąsiedniej (na dz. nr [...] od strony dz. nr [...]), odmiennie niż wynika to ze złożonego wniosku. Zgodnie z § 5 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika powierzchni nowej zabudowy (niż średni wskaźnik) w stosunku do powierzchni działki, jeżeli wynika to z analizy. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu przemnożony przez 100% (oznaczony na załączniku graficznym nr 2 symbolem W) wynosi od 1% do 43%, przy czym dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi od 11% do 25%; średni wskaźnik zabudowy na analizowanym obszarze wynosi 19%. Inwestor zawnioskował o wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do działki nr [...] do 27%. Nie przychylono się do wniosku inwestora w tym zakresie i ustalono wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do działki nr [...] od 19% do 25%, czyli od średniego występującego w obszarze analizowanym do najwyższego występującego dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Przyjęto maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy inny niż wnioskowany, opierając się na poziomie maksymalnego wskaźnika występującego w obszarze analizowanym dla zabudowy wielorodzinnej, ze względu na zbieżność funkcji planowanej zabudowy. Zgodnie z § 6 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od frontu działki wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Średnia szerokość frontów budynków, w obszarze analizowanym wynosi 12 m, przy czym dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi 44 m, a przy przyjęciu tolerancji do 20% (do 8,8 m), mieści się w parametrach od 35,2 m do 52,8 m. Minimalna wartość elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym wynosi 2,5 m, a maksymalna 99 m. Inwestor wnioskuje o budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego o szerokości elewacji frontowej do 90 m. Ustalono szerokość elewacji północno-wschodniej jako średnią dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z tolerancją do 20%, z dopuszczeniem zwiększenia elewacji frontowej do 90 m, pod warunkiem rozczłonkowania elewacji na moduły o szerokości nie większej niż 30 m, w nawiązaniu do budynku wielorodzinnego znajdującego się na działce nr [...]. Zgodnie z § 7 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w obszarze analizowanym wynosi od 2,5 m do 7 m w przypadku dachów stromych oraz od 3 m do 14 m w przypadku dachów płaskich, przy czym dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi od 10,5 m (dz. nr [...]) do 14 m (dz. nr [...]). Zgodnie z wnioskiem inwestor planuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki do 16 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki planowanego budynku ustalono zgodnie wnioskiem inwestora, na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia. Parametr ten jest niewiele większy niż w budynkach występujących w obszarze analizowanym, uznano jednak, że taka zmiana nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny, nie będzie również znacząco odczuwalna przez odbiorców tej przestrzeni ze względu na zakres percepcji wysokościowej osób przebywających w otoczeniu - różnica 2 m w stosunku do budynków mieszkalnych wielorodzinnych znajdujących się na działkach nr [...], bezpośrednio graniczących z działką nr [...] widoczna na wysokości około 15 m nad poziomem terenu ulega znacznemu skróceniu optycznemu. Zgodnie z § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i w 7 układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym występują budynki kryte dachami dwuspadowymi i jednospadowymi o kącie nachylenia głównych połaci od 20° do 45° i wysokości kalenicy od 6,5 m do 10,5 m oraz kryte dachami płaskimi. Budynki wielorodzinne występujące w obszarze analizowanymi kryte są dachami płaskimi. Inwestor planuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego krytego dachem płaskim, co zgodne jest z wynikami przeprowadzonej analizy. Parametry nieprzekraczalnej linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz powierzchni sprzedaży ustalone w decyzji różnią się od tych, o które wnosił wnioskodawca, niemniej wynikają z przeprowadzonej analizy. Organ wskazał, że jest związany wnioskiem inwestora w zakresie parametrów i charakterystyki urbanistycznej inwestycji, z zastrzeżeniem, że związanie to nie może mieć charakteru bezwzględnego, jak w przypadku rodzaju inwestycji i funkcji (NSA z 5 kwietnia 2007 r., II OSK 602/06, NSA z 6 grudnia 2011 r., II OSK 1827/10, WSA z 25 czerwca 2014 r. II SA/Rz 580/14). W wyniku przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w oparciu o przepisy rozporządzenia ustalono występujące na działkach w obszarze analizowanym parametry, wskaźniki i cechy dla realizacji nowej zabudowy. Zdaniem organu ustalone w decyzji odmienne niż we wniosku parametry nie zmieniają zamierzenia inwestycyjnego w sposób istotny i nie przekreślają realizacji wnioskowanej inwestycji. Z Sp. z o.o. pismem z dnia [...].02.2022 r. poinformowała, że istnieje możliwość przyłączenia planowanej inwestycji do sieci wodociągowej oraz sieci kanalizacji sanitarnej. E Sp. z o.o. pismem znak [...] z dnia [...].01.2022 r. poinformowała, że istniejące uzbrojenie terenu w sieć elektroenergetyczną nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego i jednocześnie zobowiązuje się do wykonania uzbrojenia terenu w sieć elektroenergetyczną po spełnieniu przez inwestora określonych warunków. Decyzja wymagała uzgodnienia z właściwym zarządcą drogi w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. Z uwagi na tożsamość organu uzgadniającego z organem wydającym decyzję uzgodnienia tego dokonano z Departamentem Zarządzania Drogami pismem z dnia [...].11.2023 r.Organ wskazał, że w decyzji zagwarantowano stosowną ochronę interesów osób trzecich, wynikającą z przepisów prawa materialnego (pkt 2 ppkt 2 lit. a), b) oraz pkt 5 decyzji). Postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest tylko jednym z elementów procesu inwestycyjnego. Na tym etapie ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie może być rozciągana na okoliczności będące przedmiotem badania organów administracji architektoniczno- budowlanej (wydających pozwolenie na budowę), do kompetencji których należy m.in. ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego z warunkami technicznymi, jak również z ustaleniami samej decyzji o warunkach zabudowy.Projekt decyzji, zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy sporządziła osoba uprawniona, spełniająca warunki art. 5 pkt 1-4, posiadająca kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uzyskane na podstawie ustawy z dnia [...] grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów, zgodnie z Zaświadczeniem Nr [...] Polskiej Izby Urbanistów Zachodniej Okręgowej Izby Urbanistów z siedzibą we [...].Załącznikami do decyzji jest kopia mapy zasadniczej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i obejmująca teren, którego wniosek dotyczy w skali 1:1000 (nr 1) oraz wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - część tekstowa i graficzna (nr 2). Z załącznika nr 2 do decyzji - część tekstowa w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy wynika, że wszystkie warunki dla inwestycji są spełnione. Linia zabudowy budynków zlokalizowanych na działkach w obszarze analizowanym wynosi od 2,5 m do 73 m, przy czym dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi od 6 m do 63 m od granicy z działkami drogowymi. Na działkach zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi poddanych szczegółowej analizie przedstawia się to następująco: dz.nr [...] – 11 m, dz. nr [...]- 22 m - 63 m, dz. nr [...]- 6 m i 12 m. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu wynosi - od 1% do 43%, przy czym dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi od 11% do 25% (dz. nr [...]- 11%, dz. nr [...]- 17%, dz. nr [...]- 13%, dz. nr [...]- 25%); średni wskaźnik zabudowy na analizowanym obszarze wynosi 19%. Szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi od 2,5 m do 99 m, przy czym dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi od 13 m do 99 m, (dz. nr [...]- 13 m, dz. nr [...]- 13 m, dz. nr [...]- 52 m, dz. nr [...]- 99 m); średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 12 m, przy czym dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi 44 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w obszarze analizowanym wynosi - od 2,5 m do 7 m w przypadku dachów stromych oraz od 3 m do 14 m w przypadku dachów płaskich, przy czym dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej od 10,5 m (dz. nr [...]) do 14 m (dz. nr [...]). Wysokość budynków do kalenicy lub najwyższego punktu dachu - od 6,5 m do 14 m. Forma architektoniczna zabudowy sąsiedniej - budynki jedno-, dwu- i trzy- i czterokondygnacyjne w tym niektóre podpiwniczone, przy czym zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna to budynki trzykondygnacyjne (dz. nr [...] czterokondygnacyjne (dz. nr [...]). Geometria dachu - w obszarze analizowanym występują dachy dwuspadowe i jednospadowe o kącie nachylenia głównych połaci od 20° do 45° oraz dachy płaskie. Budynki wielorodzinne występujące w obszarze analizowanym kryte są dachami płaskimi. Teren objęty wnioskiem ma dostęp do drogi publicznej: działki nr [...]obręb [...] - do drogi publicznej wojewódzkiej nr [...] ul. [...] oraz poprzez drogę gminną działkę nr [...]do drogi publicznej wojewódzkiej nr [...] ul. [...]. Dz. nr [...]- do drogi publicznej gminnej nr [...] ul. [...]oraz poprzez drogę gminną działkę nr [...] do drogi publicznej gminnej nr[...] ul. [...]. Istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.Od powyższej decyzji organu I instancji odwołanie wniosła [...] zarzucając, że decyzje Prezydenta Miasta [...] nr [...]z [...] lipca 2022 r. oraz z [...] grudnia 2023 r. nie różnią się zasadniczo parametrami wskazanymi w punkcie 2. W petitum decyzji z [...] grudnia 2023 i z [...] lipca 2022 r. uwzględniono halę garażową, natomiast w punkcie 2 decyzji z [...] grudnia 2023 r. zapis ten nie został uwzględniony. Przy sporządzaniu załącznika nr 2 - część tekstowa ponownie nie zostały wnikliwie przeanalizowane zgodnie z wskazaniami zawartymi w wyroku WSA sygn. akt II SA/Go 766/22 z dnia 27-05-2023. Zdaniem odwołującej błędnie zostały przyjęte: wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do działki nr [...] wynoszący od 19% do 25%, gdyż średni wskaźnik zabudowy na analizowanym terenie wynosi 16,5%; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki do 16 m, gdyż błędnie przyjęto średnią wysokość budynków trzykondygnacyjnych, która wynosi 14,70 m, a nie jak wskazano w wyroku WSA z II SA/Go 766/22 - całej zabudowy w analizowanym obszarze.W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie. Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1986), która weszła w życie w dniu 3 stycznia 2022 r., do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie tej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym. Szczegółowe warunki określenia cech nowej zabudowy regulują przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanego dalej rozporządzeniem. Przepisy rozporządzenia regulują sposób wyznaczania: obowiązującej linii nowej zabudowy (§ 4), wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki (§ 5), szerokości elewacji frontowej (§ 6), wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (§ 7) i geometrii dachu (§ 8). Kolegium zauważyło, że z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, iż kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. W wyroku z 17 maja 2023 r. sygn. akt II SA/Go 766/22 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim, uchylając decyzję Kolegium z [...] września 2023 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] lipca 2023 r. wskazał, że analiza winna zawierać szczegółową charakterystykę całej zabudowy w obszarze analizowanym, bowiem tylko w taki sposób możliwe jest zweryfikowanie, czy nowa zabudowa nie naruszy ładu przestrzennego. Ustalenie średnich wartości parametrów zabudowy musi uwzględniać w analizie urbanistycznej wszystkie nieruchomości znajdujące się w obszarze analizowanym, a nie tylko niektóre z nich wybrane na podstawie dowolnej metody. Zawężenie tejże analizy do obiektów zabudowy wielorodzinnej sprawia, iż nie jest ona w istocie analizą cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczonego granicami obszaru analizowanego, lecz analizą bezpodstawnie wyłonionych z tego obszaru obiektów o funkcjach (a w konsekwencji i gabarytach) zbliżonych do obiektów objętych planowaną inwestycją. Kolejne uchybienie wynikało z naruszenia dyspozycji § 5 rozporządzenia. Prezydent Miasta odstępując od jego wyznaczenia w oparciu o wskaźnik średni tej wielkości (i tak w sprawie zawyżony), wzorując się na wskaźnikach najwyższych występujących na działce nr [...], zaniechał przedstawienia jakiegokolwiek - mającego znajdować oparcie w wynikach analizy - uzasadnienia dla zastosowanego odstępstwa. Uchybienia tego nie konwalidowało Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Analiza odnosi się wyłącznie do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków wielorodzinnych znajdujących się na przyjętych wybiórczo do porównania czterech działkach, wynoszącej od 10,5 m do 14,0 m, zaś wysokość dopuszczona decyzją z dnia [...] lipca 2022 r. to 16 m. Organy obu instancji nie uwzględniły jednak, iż zróżnicowane wysokości obiektów zlokalizowanych na działkach położonych w najbliższym sąsiedztwie do działki nr [...], na której usytuowany ma zostać budynek mieszkalny wielorodzinny, tworzą uskok, co - stosownie do § 7 ust. 3 rozporządzenia - nakłada obowiązek przyjęcia (jako wysokości "wyjściowej") średniej wielkości zabudowy występującej na obszarze analizowanym, w oparciu o którą możliwa dopiero będzie ocena skali odstępstwa. Nie ulega wątpliwości, że obliczony z uwzględnieniem powyższego wskaźnik średni dla całego obszaru analizowanego będzie znacząco niższy od wyznaczonego decyzją z dnia [...] lipca 2022 r., co sprawi, że nieuprawnione będzie już wnioskowanie organów, iż wysokość zabudowy ustalona została na poziomie niewiele wyższym od występujących w obszarze analizowanym. Ponadto argumentacja przemawiająca za zastosowaniem § 7 ust. 4 rozporządzenia nie może odnosić się wyłącznie do odbiorców tej części "przestrzeni" obszaru analizowanego, w której znajdują się obiekty blisko 14-metrowe, lecz musi nadto uwzględniać, iż w przestrzeni tej, także w najbliższym sąsiedztwie planowej inwestycji, występuje zabudowa o znacznie niższej wysokości. Sąd nie zanegował jednak możliwości dopuszczenia odstępstw w zakresie wyznaczenia innego, aniżeli średni w obszarze analizowanym wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, a także wyznaczenia innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy, odbiegającej od wielkości średniej, warunkowanych jednakże spełnieniem wymogów sprecyzowanych przez ustawodawcę w naruszonych przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Powyższe odnosi się także do wskaźnika szerokości elewacji frontowej, który po wyliczeniu średniej jego wartości dla zabudowy występującej w całym obszarze analizowanym, różnić się będzie znacząco od wyliczonego w kwestionowanej analizie na poziomie 44 m, wobec którego Prezydent Miasta zastosował przewidzianą w § 6 ust. 1 rozporządzenia 20-procentową tolerancję.Kolegium wskazało, że analizowany obszar stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, tereny usług, tereny sportu i rekreacji, zabudowa garażowa, cmentarz, tereny niezabudowane, infrastruktura techniczna, lasy oraz drogi. Zabudowa ta ma zróżnicowany charakter, a zamierzenie inwestycyjne stanowi kontynuację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, która znajduje się na działkach nr: [...]. Linia zabudowy budynków w obszarze analizowanym jest bardzo zróżnicowana ponieważ wynosi od 2,5 m do 73 m od granicy z działkami drogowymi. Biorąc pod uwagę nieforemny i wydłużony kształt działki nr [...] oraz usytuowanie zabudowy na działkach bezpośrednio przyległych do tej działki tj. na działkach nr [...], faktycznie trudno mówić o istnieniu linii zabudowy w rozumieniu przepisów § 4 rozporządzenia. Budynek wielorodzinny na działce [...] ma przy tym nieforemny kształt i składa się z sześciu połączonych segmentów bez dającej się wyróżnić linii zabudowy. Budynki na działkach [...] mając na względzie ich położenie względem siebie nie wyznaczają żadnej linii zabudowy. Analogiczna sytuacja występuje jeśli chodzi o budynki mieszkalne na działkach nr [...], których położenie względem działki nr [...] nie daje możliwości wyznaczenia linii zabudowy. Biorąc pod uwagę możliwości zabudowy działki nr [...] zasadne jest wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 6 m od granicy z działkami drogowymi nr [...]. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, w załączniku graficznym nr 2 oznaczonym symbolem W, wynosi od 1% do 43%. Są to wartości bardzo zróżnicowane. Dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wskaźnik ten wynosi od 11% do 25%; a średni wskaźnik stanowi 19%. Organ I instancji ustalił wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy dla działki nr [...] od 19% do 25%. Dla zabudowy wielorodzinnej ustalony został maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy ze względu na zbieżność funkcji planowanej zabudowy wielorodzinnej, Z kolei wskaźniki od 1% do 43% dotyczą wszystkich działek w obszarze analizowanym, w tym o funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, także tych znajdujących się po drugiej stronie drogi publicznej - ul. [...]. Szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi od 2,5 m do 99 m. Średnia szerokość wynosi 12 m. Jeśli chodzi o zabudowę mieszkaniową wielorodzinną szerokość elewacji frontowych wynosi 44 m, z uwzględnieniem tolerancji do 20% wartość ta mieści się w zakresie od 35,2 m do 52,8 m. Inwestor zwrócił się o planowaną szerokość elewacji frontowej do 90 m. Określenie szerokości elewacji frontowej, jako średniej dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z tolerancją do 20% z dopuszczeniem jej zwiększenia do 90 m, pod warunkiem rozczłonkowania elewacji na moduły o szerokości nie większej niż 30 m, przy odniesieniu się do budynku wielorodzinnego znajdującego się na działce nr [...] jest w ocenie Kolegium dopuszczalne i prawidłowe. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w obszarze analizowanym wynosi od 2,5 m do 7 m (dachy strome) oraz od 3 m do 14 m (dachy płaskie). Dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wartości wynoszą odpowiednio od 10,5 m (dz. nr [...]) do 14 m (dz, nr [...]). Inwestor planuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki do 16 m. Ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki zgodnie wnioskiem jest uzasadnione, dopuszczalne i prawidłowe, ponieważ wartość ta jest nieznacznie większa od wysokości istniejących w obszarze analizowanym budynków wielorodzinnych. Organ I instancji w sposób logiczny wyjaśnił, że takie odstępstwo nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny, a zmiana nie będzie znacząco odczuwalna przez odbiorców lej przestrzeni ze względu na zakres percepcji wysokościowej - różnica 2 m w stosunku do budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działkach nr [...] widoczna na wysokości około 15 m nad poziomem terenu ulega znacznemu skróceniu optycznemu. W obszarze analizowanym występują budynki o dachach stromych dwuspadowych i jednospadowych o kącie nachylenia głównych połaci od 20° do 45° i wysokości kalenicy od 6,5 m do 10,5 m oraz kryte dachami płaskimi. Budynki wielorodzinne kryte są dachami płaskimi. Inwestor planuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego krytego dachem płaskim, co zgodne jest z wynikami analizy. Teren objęty wnioskiem ma dostęp do drogi publicznej. Biuro Zarządzania Pasem Drogowym Departamentu Zarządzania Drogami, jako jednostka wewnętrzna urzędu zaopiniowało z uwagą projekt decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, którą zawarto w pkt. 2 ppkt. 4 lit j) decyzji. Z analizy wynika, że planowana inwestycja spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Istnieje możliwość przyłączenia planowanej inwestycji do sieci wodociągowej oraz do sieci kanalizacji. Istniejące uzbrojenie terenu w sieć elektroenergetyczną nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, ale operator sieci - E sp. z o.o. zobowiązuje się do wykonania uzbrojenia terenu w sieć elektroenergetyczną po spełnieniu przez inwestora określonych warunków. Dokonane ustalenia i wyprowadzone przez organ I instancji na ich podstawie wnioski wykazują możliwość realizacji planowanej inwestycji.Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2024 r. [...] wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...].Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zwanego dalej Rozporządzeniem) tj.: 1. naruszenie przepisów odnoszących się do ustalania - w oparciu o sporządzaną na podstawie § 3 ust. 1 Rozporządzenia analizy funkcji, cech i zagospodarowania terenu - wymagań nowej, objętej wnioskiem inwestora zabudowy, jak i wymagań w zakresie zagospodarowania terenu objętego planowaną inwestycją; 2. naruszenie dyspozycji § 5 Rozporządzenia, przewidującego wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego; 3. wprowadzenia w obszarze planowanej zabudowy odstępstwa od wskaźnika średniego bez merytorycznego powiązania powyższej wartości wskaźnika z takimi funkcjami lub cechami zagospodarowania i zabudowy w obszarze analizowanym, które uzasadniają odstępstwo od wartości średnia j (wyroki NSA: z dnia 6 grudnia 2017 r., II OSK 806/16, z dnia 4 września 2019 r., sygn. akt II OSK 3013/17); 4. błędne obliczenie wyznaczania wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zgodnie z przepisem § 7 Rozporządzenia; 5. błędne obliczenie wyznaczania wskaźnika szerokości elewacji frontowej.W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.Na podstawie art. 119 pkt 2 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ.U. 20224, poz. 935, dalej jako p.p.s.a.) sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym.Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137) oraz art. 3 § 1 p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę naruszenia prawa oraz przepisy prawa, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.W myśl art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;2) teren ma dostęp do drogi publicznej;3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy.Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu.Kontrola legalności zaskarżonej decyzji przeprowadzona przez Sąd w niniejszej sprawie musiała uwzględniać okoliczność, że sprawa dotycząca ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji była już badana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. Wyrokiem z dnia 17 maja 2023 r. sygn. akt II SA/Go 766/22 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. uchylił decyzje organów obydwu instancji na podstawie których ustalone zostały warunki zabudowy dla w.w. inwestycji. Wyrok ten stał się prawomocny. Stosownie do art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. W badanej sprawie stan prawny nie uległ zmianie, wobec czego ocena prawna oraz wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w wyroku WSA z dnia 17 maja 2023 r. sygn. akt II SA/Go 766/22 są dla Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę wiążące.Przypomnieć wypada, że uchylając decyzje organów obydwu instancji Sąd stwierdził naruszenie przepisów dotyczących sposobu ustalania w analizie urbanistycznej charakterystyki zabudowy w obszarze analizowanym, poprzez oparcie się na parametrach i wskaźnikach zabudowy odnoszących się wyłącznie zabudowy wielorodzinnej usytuowanej na czterech, znajdujących się w obszarze analizowanym działkach, podczas gdy przedmiotowa analiza winna zawierać szczegółową charakterystykę całej zabudowy w obszarze analizowanym, bowiem tylko w taki sposób możliwe jest zweryfikowanie, czy nowa zabudowa nie naruszy ładu przestrzennego. Sąd wskazał, że ustalenie średnich wartości parametrów zabudowy musi uwzględniać w analizie urbanistycznej wszystkie nieruchomości znajdujące się w obszarze analizowanym, a nie tylko niektóre z nich wybrane na podstawie dowolnej metody. Konsekwencją dokonanego w sprawie nieuprawnionego ograniczenia bylo stwierdzenie nieprawidłowości wyników analizy, które in fine nie odzwierciedlają rzeczywistych cech zabudowy i zagospodarowania terenu całego obszaru analizowanego, lecz wyłącznie wybiórczo wytypowanych jego fragmentów.Następnie Sąd stwierdził naruszenie dyspozycji § 5 rozporządzenia wskazując, że organy odstąpiły od wyznaczenia powierzchni zabudowy w oparciu o wskaźnik średni wielkości (i tak w sprawie zawyżony), wzorując się na wskaźnikach najwyższych, przy czym zaniechały przedstawienia - mającego znajdować oparcie w wynikach analizy - uzasadnienia dla zastosowanego odstępstwa. Powyższe odnosić się będzie także do wskaźnika szerokości elewacji frontowej, który po wyliczeniu średniej jego wartości dla zabudowy występującej w całym obszarze analizowanym, różnić się będzie znacząco od wyliczonego w kwestionowanej analizie na poziomie 44 m, wobec którego Prezydent Miasta zastosował przewidzianą w § 6 ust. 1 rozporządzenia 20-procentową tolerancję. Przyjęcie ponownie szerokości zbliżonej do tej ustalonej dla inwestora w uchylonej przez Sąd decyzji, wymagało będzie jej poparcia wynikami analizy, stosownie do § 6 ust. 2 rozporządzenia.Nadto błędy towarzyszyły zastosowaniu odnoszącego się do wyznaczania wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej przepisu § 7 rozporządzenia. Przeprowadzona w sprawie analiza odnosi się w tym zakresie wyłącznie do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków wielorodzinnych znajdujących się na przyjętych wybiórczo do porównania czterech działkach, wynoszącej od 10,5 m do 14,0 m, zaś wysokość dopuszczona decyzją to 16 m. Zdaniem Sądu organy obu instancji nie uwzględniły jednak, iż zróżnicowane wysokości obiektów zlokalizowanych na działkach położonych w najbliższym sąsiedztwie działki, na której usytuowany ma zostać budynek mieszkalny wielorodzinny, tworzą uskok, co - stosownie do § 7 ust. 3 rozporządzenia - nakłada obowiązek przyjęcia (jako wysokości "wyjściowej") średniej wielkości zabudowy występującej na obszarze analizowanym, w oparciu o którą możliwa dopiero będzie ocena skali odstępstwa. Nie ulega wątpliwości, że obliczony z uwzględnieniem powyższego wskaźnik średni dla całego obszaru analizowanego będzie znacząco niższy od wyznaczonego decyzją z dnia [...] lipca 2022 r. Ponadto Sąd zauważył, że argumentacja przemawiająca za zastosowaniem § 7 ust. 4 rozporządzenia nie może odnosić się wyłącznie do odbiorców tej części "przestrzeni" obszaru analizowanego, w której znajdują się obiekty blisko 14-metrowe, lecz musi nadto uwzględniać, iż w przestrzeni tej, także w najbliższym sąsiedztwie planowej inwestycji, występuje zabudowa o znacznie niższej wysokości.W toku ponownego rozpoznania sprawy organ przeprowadził analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 upzp., przy czym - zgodnie ze wskazaniami wynikającymi z w.w. wyroku - ustalając wskaźniki i parametry zabudowy w obszarze analizowanym uwzględniono zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz wielorodzinną.Na podstawie tak sporządzonej analizy urbanistycznej, kierując się treścią § 5 rozporządzenia organ ustalił, że średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 19 %, natomiast dla planowanej inwestycji ustalono wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu w wysokości 19% - 25%. Parametr dotyczący wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu ustalony został zatem w oparciu o przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Jako uzasadnienie dla przyjęcia odstępstwa od średniego wskaźnika i przyjęcie maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy organ wskazał występowanie w obszarze analizowanym zabudowy wielorodzinnej o wskaźniku w tej samej wysokości. Stwierdzić należy, że z analizy urbanistycznej wynika iż w obszarze analizowanym wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w wysokości 25 % występuje jedynie na działce [...]. Zasadne jest zatem stanowisko, że ustalenia w zakresie omawianego parametru zabudowy opierały się na sytuacji wyjątkowej istniejącej w obszarze analizowanym. Ustalając wskaźnik w maksymalnej wysokości organ nie przeprowadził przy tym niezbędnej analizy pod kątem zachowania ładu przestrzennego. W orzecznictwie prezentowany jest pogląd, który Sąd w niniejszej sprawie podziela zgodnie z którym określenie parametrów inwestycji przez nawiązywanie do wartości najwyższych w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego, nie jest uznawany za wystarczający i zgodny z wymaganiami ładu przestrzennego (por. wyrok NSA z dnia 5 maja 2023 r. sygn. akt 1781/21).Podobne uwagi należy odnieść do ustalonego w sprawie parametru dotyczącego szerokości elewacji frontowej (§ 6 rozporządzenia). Średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 12 m, przy czym dla zabudowy wielorodzinnej wynosi - 44 m, maksymalna szerokość elewacji frontowej wynosi 99 m. Dla przedmiotowej inwestycji ustalono szerokość elewacji frontowej z dopuszczeniem do 90 m, pod warunkiem rozczłonkowania elewacji na moduły o szerokości nie większej niż 30 m, w nawiązaniu do budynku wielorodzinnego na działce [...]. Przyjmując powyższe rozwiązanie na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia, które znacznie odbiega od parametru średniego w obszarze analizowanym, ustalonego nawet dla zabudowy wielorodzinnej, organ nie odniósł się jednak w żaden sposób do wymogu zachowania ładu przestrzennego na danym terenie. W szczególności nie wykazano, aby lokalizacja obiektu budowalnego o wskazanych parametrach nie zakłóciła zastanego ładu przestrzennego. Jak bowiem wyżej zauważono ze względu na konieczność zachowania ładu przestrzennego nawiązanie do wskaźników najwyższych wymaga zawsze wykazania, że lokalizacja obiektu o wskaźnikach przekraczających średnie nie zaburzy ładu przestrzennego na danym terenie.Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki budynku ustalono w decyzji na 16 m. W obszarze analizowanym wysokość tego wskaźnika w przypadku dachów stromych wynosi od 2,5 m do 7 m, natomiast w przypadku dachów płaskich - od 10, 5 m do 14 m, a dla zabudowy wielorodzinnej wynosi - od 10, 5 m do 14 m. Przyjęte w decyzji rozwiązanie oparto na przepisie § 7 ust. 4 rozporządzenia. Zauważyć trzeba, że uzasadniając stanowisko w zakresie odstępstwa od zasady wyrażonej w § 7 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia organ posłużył się ponownie argumentacją, która została podważona w uzasadnieniu wyroku sygn. akt II SA/Go 766/22. Sąd rozpoznający niniejszą sprawę przychyla się do stanowiska wyrażonego w powyższym wyroku, zgodnie z którym argumentacja przemawiająca za zastosowaniem § 7 ust. 4 rozporządzenia nie może odnosić się tylko do odbiorców tej części "przestrzeni" obszaru analizowanego, w której znajdują się obiekty blisko 14 - metrowe, lecz musi nadto uwzględniać iż w przestrzeni tej, także w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji, występuje zabudowa o znacznie niższej wysokości.Reasumując powyższe uwagi stwierdzić przede wszystkim przyjdzie, że ze względu na parametry i wskaźniki planowanej inwestycji, które przekraczają wielkości średnie, ustalenie warunków zabudowy dla tej inwestycji wymaga uzasadnienia, że pomimo odstępstw od zasad wynikających z § 5, § 6 i § 7 rozporządzenia jej lokalizacja nie naruszy ładu przestrzennego. W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie, wbrew wskazaniom wynikającym z wyroku tut. Sądu z dnia 17 maja 2023 r. sygn. akt II SA/Go 766/22, powyższych okoliczności nie wykazano w stopniu wymaganym przez przepisy prawa. Odstępstwa, jako wyjątki od zasady, powinny być umotywowane, jeżeli bowiem normy prawne dopuszczają określone odstępstwa od sztywnych reguł, to każdorazowo wymagają uzasadnienia, które znajdzie odzwierciedlenie w zgromadzonym w toku postępowania wyjaśniającego materiale dowodowym. Stan niniejszej sprawy dowodzi, że analiza urbanistyczna uwzględnia zabudowę jednorodzinną oraz wielorodzinną, jednak nie uzasadniono dopuszczalności odstępstw od średnich wskaźników i parametrów zabudowy istniejących na danym terenie.Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. decyzje organów obydwu instancji zostały uchylone. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a..