Wyrok - II SA/Gl 1266/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach - z dnia 20 marca 2026
Teza
Uchylono decyzję I i II instancji. zagospodarowanie przestrzenne, Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Kędzierska, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Tomasz Dziuk (spr.), Protokolant specjalista Magdalena Strzałkowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2026 r. sprawy ze skargi G. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia 22 lipca 2025 r. nr SKO.II/426/93/2025 w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzUchylono decyzję I i II instancji. zagospodarowanie przestrzenne, Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Kędzierska, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Tomasz Dziuk (spr.), Protokolant specjalista Magdalena Strzałkowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2026 r. sprawy ze skargi G. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia 22 lipca 2025 r. nr SKO.II/426/93/2025 w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedz
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
zasądzono świadczenie
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
Role w sprawie
Skarb Państwa
apelujący / skarżący
wnioskodawca
Data orzeczenia
20 marca 2026
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Przewodniczący
Edyta Kędzierska
Rozstrzygnięcie
Uchylono decyzję I i II instancji
UZASADNIENIE
Decyzją z dnia 24 kwietnia 2025 r. nr [...] Prezydent Miasta B. po rozpatrzeniu wniosku R. Sp. z o.o. z siedzibą w G. ustalił na rzecz tej spółki warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą towarzyszącą (parkingami, dojazdami, chodnikiem, śmietnikiem i murami oporowymi) na nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] , [...] , [...] obręb [...] przy ul. [...] w B. .Odwołanie od powyższej decyzji wniósł obecnie skarżący G. S. , domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.Decyzją z dnia 22 lipca 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Jako podstawę rozstrzygnięcia Kolegium wskazało art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm., dalej "u.p.z.p.") oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm., dalej "k.p.a.").W uzasadnieniu Kolegium nakreśliło przebieg dotychczasowego postępowania oraz przytoczyło i omówiło podstawę prawną rozstrzygnięcia. Przypomniało, że wcześniejszą decyzją z dnia 29 listopada 2024 r. nr [...] Kolegium uchyliło decyzję organu I Instancji. W obecnej zaś decyzji organu I instancji uwzględnione zostało stanowisko organu odwoławczego przedstawione w poprzednio wydanej decyzji. Organ I instancji uzgodnił bowiem projekt decyzji z właściwym organem Państwowej Inspekcji Sanitarnej pod względem wymagań higieniczno-sanitarnych. Kolegium zaakcentowało jednocześnie, że podtrzymuje swoje wcześniejsze stanowisko wyrażone w decyzji z dnia 29 listopada 2024 r., wedle którego planowana do realizacji na przedmiotowym terenie inwestycja - o funkcji mieszkaniowej i określonych przez organ I instancji parametrach - wpisuje się w przestrzeń objętą analizą przestrzenną.Według Kolegium dominująca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna nie może wykluczać zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jeżeli odnoszące się do niej wskaźniki zabudowy nawiązują do istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W niniejszej zaś sprawie funkcja zabudowy planowanej do realizacji jest tożsama z funkcją zabudowy zlokalizowanej w wyznaczonym obszarze analizowanym- obie stanowią zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Brak jest zatem podstaw do zakwestionowania możliwości lokalizacji budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej w analizowanym terenie. W konsekwencji więc - można ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, jeśli jej parametry w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu będą nawiązywały do zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym.Kolegium szeroko odniosło się do wyników analizy urbanistycznej sporządzonej w ramach postępowania przed organem I instancji. Stwierdziło, że obszar tej analizy został wyznaczony prawidłowo w promieniu około 270 m wokół terenu inwestycyjnego (co stanowi 3-krotną szerokość frontu czyli ok. 90 m - długość granicy południowo-wschodniej), a przyjęty obszar jest w pełni reprezentatywny dla przedmiotowego rejonu dzielnicy [...] . Jednocześnie za prawidłowe Kolegium uznało poszczególne warunki zabudowy ustalone przez organ I instancji.Według Kolegium przeprowadzona obszerna analiza urbanistyczna wykazała, że w obszarze analizowanym występują zarówno budynki mieszkalne jednorodzinne w zdecydowanej większości, jak i wielorodzinne oraz zabudowa gospodarcza i garażowa, które dały podstawę do ustaleń zaskarżonej decyzji.Kolegium z aprobatą odniosło się do linii planowej zabudowy, wskazując że ustalono ją w odległości co najmniej 5,0 m od południowo-wschodniej granicy działki. Zaaprobowało również wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, stwierdzając, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy nieruchomości zainwestowanych objętych analizą waha się od 3,0% do 44,9% powierzchni terenu, a jego średnia wartość to 15,3% - dlatego ustalenie tego parametru dla terenu inwestycyjnego na poziomie 15,3% do 16,7% powierzchni wnioskowanego terenu tj. od 327 m2 do 357 m2 dla wszystkich planowanych budynków łącznie jest dopuszczalne. Zaakcentowało przy tym, że dolny wskaźnik powierzchni planowanej zabudowy wyznaczono na poziomie średniego wskaźnika w obszarze analizowanym, z kolei maksymalny wyznaczono na poziomie zbliżonym do wielu wskaźników w obszarze analizy, charakterystycznych dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ([...] - 16,2 %, [...] - 16,8%, [...] - 17,3%) i niższych od najwyższych w obszarze analizy (np. [...] - 44,9%, [...]- 34,3%). Według Kolegium wskaźnik 16,7% faktycznie daje możliwość zwiększenia powierzchni zabudowy o 30m2 dla wszystkich czterech budynków, co wynosi zaledwie 7,5m2 na pojedynczy budynek. Nadto dwa budynki w zabudowie bliźniaczej będą mieć maksymalnie po około 160-180 m2, co stanowi wielkość przeciętnego, średniego budynku jednorodzinnego. W wyznaczonym obszarze analizowanym znajduje się zaś spora liczba budynków o powierzchni daleko przekraczającej ustaloną powierzchnię zespołu dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej, np. ul [...] 189 m2, ul. [...] - 177m2 i wskaźnik zabudowy 26,3%, czy ul. [...]-249 m2 i wskaźnik zabudowy 38,4%; w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem tj. ul. [...] i [...] wskaźniki wynoszą odpowiednio : 19,7% i 16,2%.Odnosząc się do wysokości nowej zabudowy Kolegium stwierdziło, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa posiadająca od 1 do 3 kondygnacji nadziemnych (w tym poddasze użytkowe) tj. od 4,1 m do 12,1 m, a średnia wysokość to 8,2m. Zatem prawidłowym jest ustalenie wysokości części nadziemnej planowanej zabudowy na poziomie 2 kondygnacji, w tym poddasza mieszkalne (od 7,6m do 8,5m).Za prawidłowe Kolegium uznało również ustalenie szerokość elewacji od strony frontu działki na poziomie od 11,7 m do 19,0 m dla zespołu dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej. Według bowiem analizy urbanistycznej szerokość elewacji frontowych wynosi od 7,0 m do 25,0 m, średnio 11,7 m, a ustalona wielkość odpowiada zabudowie dwulokalowej przy ul. [...] i [...].Według Kolegium prawidłowo wyznaczono geometrię dachu (dwu lub wielospadowy, kalenicowy, symetryczny o nachyleniu głównych połaci od 25° do 40°). Ponadto za prawidłowy uznano ustalony wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - nie mniejszy niż 50,0% powierzchni terenu), gdyż jest to wskaźnik spotykany w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej oraz jest dwukrotnie większy od minimalnego, wyznaczonego przepisami techniczno-budowlanymi (25%). Ponadto taki wskaźnik umożliwia urządzenie odpowiednich ogródków przydomowych.Kolegium, powołując się na wyrok tutejszego Sądu z dnia 04 grudnia 2017 r. sygn. akt II SA/Gl 223/17 podniosło, że może zdarzyć się i tak, że w sąsiedztwie powstanie obiekt większy, aniżeli na działce sąsiedniej i w takiej sytuacji jej właściciel powinien poszukiwać ochrony na gruncie przepisów prawa budowlanego. W decyzji ustalającej warunki zabudowy wystarczy stwierdzenie, że dane parametry są odpowiednie do parametrów obiektów budowlanych występujących na obszarze analizowanym. Organy planistyczne nie są tu więc związane ściśle parametrami zabudowy zlokalizowanej w obszarze analizowanym.Kolegium stwierdziło ponadto, że w decyzji organu I instancji ustalono parametry murów oporowych (długość - od 4,0 m do 50m, wysokość - od 2,0m do 3,5m). Brak jest podstaw do ich negowania, bowiem dla tego rodzaju budowli nie jest konieczne stosowanie tzw. "dobrego sąsiedztwa".W podsumowaniu swoich rozważań Kolegium stwierdziło, że w sprawie dokonano prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym stanu zagospodarowania. Ustalone w oparciu o powyższe rozporządzenie parametry architektoniczne w ocenie tutejszego Kolegium mieszczą się w zakresie norm powołanego wyżej rozporządzenia. Gabaryty projektowanego zamierzenia budowlanego zostały ustalone zgodnie z wynikami analizy urbanistycznej w nawiązaniu do sąsiedniej zabudowy.Kolegium uznało zarazem, że wnioskodawca posiada dostęp do drogi publicznej, ponieważ następuje on po działkach własnych. Gminy B. i Skarbu Państwa. Z kolei działki prywatne wymienione w zaskarżonej decyzji tj. [...] oraz [...] zostały wymienione, bowiem niewielkimi fragmentami wchodzą w pas drogowy urządzonej jezdni oraz obiekt mostowy. Ponadto dopiero na etapie zatwierdzania projektu budowlanego sprawdzana jest obowiązująca szerokość dojazdu określona w rozporządzeniu o warunkach technicznych.Skarżący nie zgodził się z powyższym rozstrzygnięciem Kolegium. W skardze wniesionej do tutejszego Sądu zarzucił naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to:1) art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, co polegało na:a) określeniu wymagań dotyczących planowanej zabudowy w sposób naruszający zasadę dobrego sąsiedztwa- tj. w sposób, który nie stanowi kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu w miejscu realizacji inwestycji, w tym intensywności wykorzystania terenu;b) przyjęciu, iż do elementu realizacji inwestycji, jakim jest mur oporowy nie stosuje się zasady dobrego sąsiedztwa, a nadto pozostawienie inwestorowi swobody decyzji (w ramach prac projektowych) co do długości (od 4 do 50 m) i wysokości (od 2 do 3,5 m);2) art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p. poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na wydaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu naruszającej przepisy odrębne, tj:a) § 11 ust. 1 i ust. 2 pkt. 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r.- "W sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie";b) art. 50 i art. 70 ustawy z 20 lipca 2017 r.- "Prawo wodne" (Dz.U.2024.1087 tj. z dnia 2024.07.22)- (dalej "u.p.w.") poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji, której realizacja wiązać się będzie z pogarszaniem jakości wód przeznaczonych do spożycia przez ludzi;c) § 14 ust. 2 rozporządzenia, w związku z art. 61 ust. 1 pkt. 2 i 3 u.p.z.p., poprzez przyjęcie, iż planowane (mające powstać) uzbrojenie terenu w postaci drogi dojazdowej do nieruchomości objętej inwestycją budowlaną jest wystarczające do zamierzenia budowlanego.Zarzucono także naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 7, art. 8 § 1, art. 80, art. 81a § 1 i art. 58 § 1 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, iż obszar analizy oraz ustalone na jego podstawie parametry, dają możliwość realizacji w tym miejscu planowanej inwestycji polegającej na budowie osiedla mieszkaniowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą.W związku z podniesionymi zarzutami skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o zasądzenie od organu administracyjnego kosztów postępowania, w tym także kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.Odpowiadając na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawione w zaskarżonej decyzji.Stanowisko w sprawie zajął również inwestor, który w piśmie z 31 października 2025 r. wniósł o oddalenie skargi oraz przedstawił wywód zmierzający do wykazania prawidłowości zaskarżonej decyzji oraz bezzasadności podniesionych w skardze zarzutów. Stanowisko to inwestor podtrzymał na rozprawie.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:Zgodnie z art. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267, t.j. ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania. Stosownie do art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143, t.j. ze zm. dalej "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, oraz powołaną podstawą prawną.Uwzględnienie skargi następuje w przypadkach naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) p.p.s.a.), oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit.c) p.p.s.a.).W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.), jeżeli zachodzą przyczyny określone w innych przepisach, sąd stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa. Przedstawiona tutaj regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.Przeprowadzone, w określonych wyżej ramach, badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji wykazało, że są one dotknięte uchybieniami, uzasadniającymi ich wzruszenie.Podstawę materialnoprawną kontrolowanego obecnie rozstrzygnięcia administracyjnego jak i poprzedzającej je decyzji organu I Instancji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130, ze zm. - dalej: u.p.z.p.). Wskazać jednocześnie należy, że ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688) ustawodawca znowelizował między innymi brzmienie art. 61 ust. 5a, modyfikując zasadę wyznaczania granic obszaru analizowanego. Zgodnie jednak z art. 59 ust. 2 ustawy nowelizującej do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie:1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym;2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1.Wskazać należy również, że w dniu 26 lipca 2024 r. weszły w życie przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1116), zastępujące rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588). Jednakże, stosownie do § 12 rozporządzenia z 2024 r., do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe.Przechodząc do kontroli zaskarżonej decyzji w pierwszej kolejności należy przypomnieć, że stosownie do art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.Jak wynika z art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Konstrukcja art. 4 u.p.z.p. wskazuje, że ustalanie sposobu zagospodarowania terenu w drodze decyzji o warunkach zabudowy następuje wyjątkowo, gdyż zasadą winno być ustalanie zagospodarowania terenu w drodze uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.W rozpoznawanej sprawie bezsporne pozostaje, że objęta zaskarżoną decyzją inwestycja położna jest na terenie, na którym w dacie złożenia wniosku przez inwestora brak było aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym samym stosownie do powołanego wyżej art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie, na wniosek inwestora, warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wymagało wydania decyzji administracyjnej podjętej na podstawie art. 61 u.p.z.p.Stosownie do treści art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.).W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;2. teren ma dostęp do drogi publicznej;3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;6. zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę (art. 61 ust. 5a u.p.z.p.). Przy czym ustawodawca w art. 2 pkt 12 u.p.z.p. zdefiniował pojęcie działki budowlanej, pod którym to pojęciem rozumie nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Z powyższego wynika, że działkę budowlaną w rozumieniu ww. przepisu może stanowić co najmniej jedna działka ewidencyjna (por. wyrok NSA z 11 kwietnia 2019 r., II OSK 1046/18; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Z kolei przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (art. 2 pkt 14 ustawy).Warunki, zgodnie z którymi określa się cechy nowej zabudowy zostały zdefiniowane w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p., znajdującym zastosowanie w sprawie, rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.).W świetle przedstawionej dotychczas regulacji wskazać należy, że w każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej przez podmiot uprawniony. Na organie spoczywa, zaś oparty o art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., obowiązek dokonania oceny tej analizy pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania. Zaakcentować przy tym należy, że analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi główny dowód w sprawie i pełni kluczową rolę w określaniu wymaganych parametrów i wskaźników nowej zabudowy.W realiach rozpoznawanej sprawy obszar analizy architektoniczno-urbanistycznej, wedle wyjaśnień organów, został wyznaczony w promieniu około 270 metrów, co miało stanowić trzykrotną szerokość frontu, czyli około 90 m tj. długości granicy południowo-wschodniej. Jednak organy nie wyjaśniły z jakich powodów jako front działki potraktowały całą długość granicy południowo-wschodniej działek objętych zamierzeniem inwestycyjnym tj. działek nr nr [...] , [...] , [...] . Z przytoczonej powyżej definicji frontu wynika, że frontem jest tylko ta część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub drogi wewnętrznej. Przyjęcie jako frontu całej długości granicy południowo-wschodniej działek wymagało w pierwszej kolejności jednoznacznego stwierdzenia, że na całej tej długości działki przylegają bądź do drogi publicznej bądź wewnętrznej. Tymczasem zagadnienia te nie zostały wyjaśnione, ani w decyzji organu odwoławczego, ani w poprzedzającej decyzji organu I instancji, a bez jednoznacznego stwierdzenia prawidłowości wyznaczenia szerokości frontu nie sposób stwierdzić prawidłowości wyznaczenia granic obszaru analizowanego i tym bardziej skontrolować samą analizę architektoniczno-budowlaną. W wyjaśnieniu tego kluczowego zagadnienia sąd administracyjny nie może zaś wyręczać organów.Ponadto ze znajdującej się w aktach sprawy części tekstowej i graficznej analizy architektoniczno-budowlanej wynika, w granicach obszaru analizowanego znalazł się znaczny teren położony po południowej stronie ulicy [...] . Jednak pomimo tego w analizie nie poczyniono żadnych ustaleń dotyczących parametrów zabudowy znajdującej się na tym fragmencie obszaru analizowanego i tym samym istniejącej tam zabudowy nie wzięto pod uwagę przy wydaniu zaskarżonej decyzji. Jednocześnie nie wiadomo, jakimi względami kierowały się organy pomijając całkowicie liczną zabudowę znajdującą się w tej części wyznaczonego obszaru analizy architektoniczno-urbanistycznej.Brak wyjaśnienia wskazanych powyżej kluczowych zagadnień czyni przedwczesnym przejście do kontroli poprawności poszczególnych parametrów zabudowy ustalonych w zaskarżonej decyzji. Bez prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego trudno bowiem mówić o przydatności zawartych w analizie dalszych ustaleń i ocen (por. wyrok NSA z 5 maja 2022 r., II OSK 691/22; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany został pogląd, że prawidłowe wyznaczenie granic obszaru analizowanego jest warunkiem koniecznym dalszych rozważań i rozstrzygnięć co do możliwości ustalenia warunków zabudowy oraz wymagań urbanistyczno-architektonicznych dla projektowanej inwestycji.Dostrzeżone dotychczas braki nie pozwalają na to, aby w ramach sprawowanej przez Sąd kontroli zaskarżonej decyzji zweryfikować, czy przedmiotowa inwestycja stanowi kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.Przedstawione dotychczas nieprawidłowości nie zostały zauważone przez organ odwoławczy, a wcześniej przez organ I instancji. Stanowi to o mającym istotny wpływ na wynik sprawy naruszeniu art. 61 ust. 1 pkt 1, w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., a jednocześnie o mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy naruszeniu art. 7, art. 77 § 1, art. 80, a w konsekwencji art. 107 § 3 k.p.a., co musiało skutkować wyeliminowaniem decyzji organów obu instancji z obrotu prawnego.W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a. i lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a.Ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji zastosuje się do wskazań, które wprost wynikają z przedstawionych powyżej rozważań Sądu, w tym ponownie oceni prawidłowość sporządzonej w sprawie analizy architektoniczno-urbanistycznej z uwzględnieniem stanowiska Sądu i w zależności od wyników tej oceny rozważy zlecenie ponownego sporządzenia tej analizy.Ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji zastosuje się do wskazań, które wprost wynikają z przedstawionych powyżej rozważań Sądu, w tym ponownie oceni prawidłowość sporządzonej w sprawie analizy architektoniczno-urbanistycznej z uwzględnieniem stanowiska Sądu i w zależności od wyników tej oceny rozważy zlecenie ponownego sporządzenia tej analizy.