Wyrok - II SA/Kr 1617/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie - z dnia 20 marca 2026
Teza
Uchylono decyzję organu II i I instancji. zagospodarowanie przestrzenne, Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Protokolant: starszy referent sądowy Paulina Filipek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2026 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 10 października 2025 r. znak SKO.ZP/415/307/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzeUchylono decyzję organu II i I instancji. zagospodarowanie przestrzenne, Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Protokolant: starszy referent sądowy Paulina Filipek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2026 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 10 października 2025 r. znak SKO.ZP/415/307/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprze
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
zasądzono świadczenie
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola decyzji administracyjnej
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
opłata za szczególne korzystanie z wód
kontrola decyzji administracyjnej
odprowadzanie ścieków
Role w sprawie
apelujący / skarżący
wnioskodawca
Data orzeczenia
20 marca 2026
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Przewodniczący
Agnieszka Nawara-Dubiel
Podstawa prawna
art. 104
kpa
art. 138
kpa
art. 106
kpa
art. 107
kpa
art. 134
ppsa
art. 145
ppsa
art. 151
ppsa
art. 135
ppsa
Pokaż pozostałe podstawy prawne (1)
Rozstrzygnięcie
Uchylono decyzję organu II i I instancji
UZASADNIENIE
Decyzją z dnia 17 lipca 2025 r. znak: RGP.6730.15.2025, działając na podstawie art. 4 ust. 1, art. 59 ust. 1, art. 60, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) oraz art. 104 k.p.a. Wójt Gminy R. ustalił warunki zabudowy dla D. M. dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku garażowo-gospodarczego oraz towarzyszących urządzeń infrastruktury technicznej na części działki nr [...] położonej w miejscowości Ż..Organ ustalił, że spełnione są przesłanki wydania decyzji określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.Na podstawie pisma znak: KKB.0147.23.2025.MG z dnia 21 stycznia 2025 r., organ ustalił, że na terenie przedmiotowej działki nie występują urządzenia melioracji wodnych.W trakcie postępowania organ uzyskał uzgodnienia:- postanowienie Starosty Myślenickiego z dnia 6 maja 2025 r, znak: GM.6123.5.Żr.79.2025, którym uzgodnił pozytywnie projekt decyzji na części działki nr ew. [...] w części ujętej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy R. do terenów "Mz" zlokalizowanej na części klaso-użytków : R IV a, R IV b, S-R IV a i Ps V w miejscowości Ż. i odmówił pozytywnego uzgodnienia na części działki nr ewid.[...] położonej w Ż. w części ujętej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy R. do terenów "RP" oraz odstąpił od uzgodnienia części działki posiadającej klaso-użytek: LS IV (poza zakresem wniosku).- Postanowienie Geologa Powiatowego z dnia 30 kwietnia 2025 r, znak: GP.644.19.2025, którym uzgodniono pozytywnie projekt decyzji. W postanowieniu wskazano, że na przedmiotowym terenie należy odpowiednio zagospodarować wody opadowe z połaci dachowych planowanego do realizacji budynku mieszkalnego oraz budynku garażowo - gospodarczego, jak również wykonanie odpowiedniego systemu drenarskiego na terenie rozpatrywanej działki.- Pismo z dnia 22 kwietnia 2025 r., znak: IRR3/7.2233.23.2.2025.IRE-01378-I 3.PKP, którym Polskie Linie Kolejowe S.A zaopiniowały pozytywnie projekt decyzji w zakresie ewentualnej kolizji z budową linii kolejowej nr [...] P.-T..W dniu 26 maja wnioskodawca wniósł o korektę wniosku o ustalenie warunków zabudowy zgodnie z postanowieniem Starosty Myślenickiego z dnia 6 maja 2025 r. GM.6123.5.Żr.79.2025.Integralną część decyzji stanowią załączniki:Nr 1 Warunki zabudowy,Nr 2 Mapa zasadnicza z oznaczeniem linii rozgraniczających teren inwestycji,Nr 3 Analiza oraz wyniki analizy uwarunkowań do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.Od powyższe decyzji odwołanie wniósł M. M..Decyzją z dnia 10 października 2025 r. znak: SKO.ZP/415/307/2025, działając na podstawie art. 60 i 61 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniui zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r., poz. 1130), art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.Kolegium wskazało, że łączne spełnienie wszystkich przesłanek zawartych w przepisie art. 61 ust. 1 u.g.n. i zgodność z przepisami prawa powszechnie obowiązującego daje podstawę do pozytywnego załatwienia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Oprócz spełnienia ww. warunków wymagane jest ustalenie parametrów inwestycji w sposób określony przepisami Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym celu organ przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.Mając na uwadze ww. wymagania, organ odwoławczy ustalił, że w nin. sprawie sporządzono analizę urbanistyczno - architektoniczną obszaru otaczającego działki stanowiące teren inwestycji oraz projekt decyzji wraz z załącznikiem graficznym (wykonana przez mgr inż. arch. M. B.). W odniesieniu do terenu planowanej inwestycji w prawidłowy sposób wyznaczono obszar poddany analizie architektoniczno-urbanistycznej i jego granice, wyznaczając go w oparciu o zapisy art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów. Przy czym przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Front działki wyznaczono od strony drogi powiatowej nr [...]. Jego granice zostały zaznaczone na części graficznej, stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji. Granice obszaru analizowanego wyznaczono tak, aby w żadnym miejscu odległość od granic terenu inwestycji do granic obszaru analizowanego nie była mniejsza niż wymagana trzykrotność szerokości frontu przedmiotowej działki, czyli ok. 60 m. Obszar analizowany został wyznaczony dookoła działki budowlanej objętej wnioskiem w taki sposób, by co do zasady działka ta znalazła się w jego centrum. Wyznaczenie obszaru analizowanego pozwoliło na przeprowadzenie analizy funkcji, parametrów i wskaźników zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren inwestycji znajduje się w terenie Ż. w rejonie zabudowanym głównie zabudową mieszkaniową, jednorodzinną, budynkami gospodarczymi i garażowymi. Teren ten jest wyposażony w obiekty infrastruktury technicznej, drogi publiczne i wewnętrzne. Działając w oparciu o przepis § 3 pkt 3 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odstąpiono od wyznaczenia nieprzekraczalnej linii nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem ze względu na jej brak przylegania do drogi publicznej i rozproszony charakter zabudowy na działkach sąsiednich.Wnioskowana inwestycja posiada pośredni dostęp do drogi powiatowej publicznej nr [...], z którą pośrednio posiada połączenie przejazdu i przechodu poprzez posiadaną służebność. W aktach sprawy znajduje się dowód posiadania służebności drogi do działki Inwestora szlakiem szerokości 3,5 m biegnącym do drogi publicznej dz. nr [...] w kierunku północno-zachodnim po działkach nr [...] i [...] wzdłuż granicy pomiędzy tymi działkami (por. treść księgi wieczystej nr [...]).Zdaniem organu odwoławczego w nin. sprawie została spełniona przesłanka wskazana w art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. zawierająca wymogi względem istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (informacje - dot. zaopatrzenia w wodę, dot. energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków bytowych, odprowadzania wody opadowej na własnym terenie). Są one wystarczające dla realizacji planowanego zamierzenia budowlanego.Maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy ustalono w najmniejszych wartościach 0,01 dla minimalnej intensywności, zaś maksymalną intensywność zabudowy i maksymalna nadziemną w wartości 0,20 na podstawie średniego wskaźnika dla obszaru badanego. Ustalając te wartości dla wnioskowanej części działki nr [...] kierowano się zapewnieniem możliwości kontynuowania zabudowy o gabarytach podobnych do działek sąsiednichWskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalono do 10% (0,1); wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej ustalono na poziomie min. 80%; wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalono jako maksymalną wartość 18,00 m dla budynku mieszkalnego i 10 m dla garażowego wyznaczono w oparciu o przepis § 6 ust. 2 Rozporządzenia wykonawczego. Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do górnej krawędzi głównej attyki wyznaczono w oparciu o przepis § 7 ust. ust. 3 ww. rozporządzenia, zgodnie z wynikami analizy dla wnioskowanego budynku na poziomie od 7,0 m do 9,0 m w kalenicy, zaś wysokość okapu od 2,50 m do 4,50 m. Wysokość okapu dla budynku garażowego wyznaczono na 2,50 m - 3,50 m zaś w kalenicy 5,00 do 7,50 m. Ustalono dach dwu lub wielospadowy o jednakowym nachyleniu głównych połaci wysokość głównej od 25° do 40°. Dopuszczono przekrycie do 20% dachu dachem płaskim dla np. werand. Ustalenia tych parametrów podjęto w kontekście zastanych uwarunkowań, średniej, oraz wymiarów najbliższego sąsiedztwa.Organ odwoławczy wyjaśnił nadto, że dostęp do drogi publicznej, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., rozumieć należy jako zapewniający faktyczną możliwość przejścia i przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej. Natomiast zgodniez definicją art. 2 pkt 14 u.p.z.p. ilekroć w ustawie jest mowa o "dostępie do drogi publicznej" - należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Jeśli chodzi o szczegóły techniczne dotyczące inwestycji i ocenę czyw świetle przepisów prawa budowlanego możliwe jest udzielenie pozwolenia na budowę, to następuje to w postępowaniu dotyczącym zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy. W sprawie pozyskano wymagane uzgodnienia projektu decyzji Wójta Gminy R..Zdaniem organu odwoławczego, w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji zostały wyjaśnione i uzasadnione wszystkie konieczne parametry budynków znajdujących się w obszarze analizowanym z uwzględnieniem parametrów wnioskowanego budynku. Sporządzona analiza architektoniczna - urbanistyczna jest poprawna, a dokonane ustalenia pozwalają na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia. Ustalone warunki zabudowy nawiązują do zabudowy sąsiadującej, czyli budynków mieszkalnych jednorodzinnych i gospodarczych; zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.. Planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich. Kwestionowana decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno te obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczne - urbanistycznej, jak również załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Wobec powyższych ustaleń zasadne było wydanie decyzji pozytywnej.Na powyższą decyzję M. M. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.Skarżący podniósł, że organ odwoławczy nie dokonał w sposób wystarczający oceny wpływu projektowanej inwestycji na otoczenie, w tym na sąsiednią zabudowę i infrastrukturę. Tymczasem zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. organ powinien wziąć pod uwagę m.in. zachowanie ładu przestrzennego i ochronę wartości środowiskowych. Zdaniem skarżącego budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego w proponowanej lokalizacji może negatywnie wpłynąć na charakter okolicy szczególnie w kontekście już istniejącej zabudowy oraz na dostępność do przestrzeni publicznych, co zostało pominięte w decyzji. Nadto zaskarżona decyzja została wydana z pominięciem dokładnej oceny wpływu planowanej inwestycji na środowisko naturalne. Inwestycja ta może prowadzić do negatywnego wpływu na lokalny ekosystem, szczególnie w zakresie ochrony wód gruntowych oraz zachowania odpowiednich odległości od terenów zielonych, co powinno zostać uwzględnione w analizie decyzji.Według skarżącego zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie dawał podstaw do stwierdzenia, że teren inwestycji spełnia warunki do zabudowy określone w art. 61 ust. 1u.p.z.p. Organy obu instancji pominęły istotne fakty, w tym dotyczący tego, że budowa ma być prowadzona przez nieruchomość skarżącego szlakiem służebnym, który prowadzi tylko i wyłącznie do pola. Służebność nie obciąża nieruchomości skarżącego. Brak też jest możliwości połączenia do sieci infrastruktury technicznej, a projektowana zabudowa jest niespójna z istniejącym ładem przestrzennym w obrębie analizowanego terenu.W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2026 r. poz. 143, dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach sprawowanej kontroli sąd bierze pod uwagę wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze, w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Należy przy tym wskazać, że na mocy art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.W wyniku przeprowadzenia kontroli w tak zakreślonych ramach Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdził, że skarga podlegała uwzględnieniu, chociaż Sąd nie podzielił wszystkich argumentów podniesionych w skardze.Materialnoprawną podstawę decyzji w sprawie stanowiły przepisy art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2024 r. poz. 572, dalej: u.p.z.p.).Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi, z wyjątkiem terenów zamkniętych, w stosunku do których właściwy jest wojewoda (art. 60 ust. 3). Jak stanowi art. 60 ust. 4 ustawy, sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;2) teren ma dostęp do drogi publicznej;3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnychi leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,o której mowa w art. 88 ust. 1;5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycjiw zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2,c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.Podstawową przesłankę wydania decyzji o warunkach zabudowy, określaną zasadą dobrego sąsiedztwa, precyzuje art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Przepis ten uzależnia dokonanie zmiany w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W orzecznictwie podkreśla się, że celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego zgodnie z art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość i uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (por. m.in. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 18 listopada 2015 r. sygn. akt II SA/Gd 357/15). Jak stanowi przy tym art. 1 ust. 3 u.p.z.p. ustalając przeznaczenie terenu lub określając potencjalny sposób zagospodarowania i korzystania z terenu, organ waży interes publiczny i interesy prywatne, w tym zgłaszane w postaci wniosków i uwag, zmierzające do ochrony istniejącego stanu zagospodarowania terenu, jak i zmian w zakresie jego zagospodarowania, a także analizy ekonomiczne, środowiskowe i społeczne.Z kolei art. 61 ust. 5a u.p.z.p. stanowi, w brzmieniu obowiązującym w przedmiotowej sprawie, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.Kluczowym dowodem w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest analiza urbanistyczno-architektoniczna (zwana także analizą urbanistyczną), na podstawie której ustala się parametry nowej zabudowy. Sposób ustalania parametrów zamierzenia inwestycyjnego określa rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2024 r. poz. 116, dalej: r.n.z.z.t.).Zdaniem Sądu organ pierwszej instancji nie przeprowadził należycie postępowania wyjaśniającego w sprawie, a wad postępowania nie usunęło i nie mogło usunąć Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie.Przedstawiając powody uchylenia zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji wyjść należy od złożonego przez D. M. w dniu 27 stycznia 2025 r. wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia polegającego na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku garażowo-gospodarczego na działce nr [...] w Ż. . We wniosku wskazano, że teren inwestycji stanowi obszar 2100 m2. Do wniosku dołączono m.in. mapę z zaznaczonymi granicami terenu objętego wnioskiem (k. 5).Na etapie opiniowania i uzgodnień przedstawiono podmiotom współdziałającym projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy obejmujący m.in. załącznik nr 2 do decyzji, na którym zaznaczono granice terenu inwestycji oraz przeznaczenie terenu w nawiązaniu do ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy R. uchwalonego przez Radę Gminy uchwałą Nr XLIII/321/2022 z 3 listopada 2022 r. (k. 29).Postanowieniem z 6 maja 2025 r., znak: GM.6123.5.Żr.79.2025, wydanym na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 5 i ust. 5 u.p.z.p., Starosta Myślenicki uzgodnił pozytywnie projekt decyzji na części działki nr ew. [...] w części ujętej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy R. do terenów "Mz" zlokalizowanej na części klaso-użytków : R IV a, R IV b, S-R IV a i Ps V w miejscowości Ż. i odmówił pozytywnego uzgodnienia na części działki nr ewid.[...] położonej w Ż. w części ujętej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy R. do terenów "RP" oraz odstąpił od uzgodnienia części działki posiadającej klaso-użytek: LS IV (poza zakresem wniosku).Następnie D. M. pismem z 26 maja 2025 r. wniósł "o korektę wniosku o ustalenie warunków zabudowy" zgodnie z ww. postanowieniem.Do tego pisma nie dołączono jednak wymaganego na podstawie art. 52 ust. 2 pkt 1a w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. określenia granic terenu objętego wnioskiem. Brakuje w szczególności graficznego przedstawienia terenu inwestycji, w związku z modyfikacją terenu inwestycji przedstawionego we wniosku. Podkreślenia wymaga, że granice terenu objętego wnioskiem określa wnioskodawca – inwestor, dokonując odpowiedniego oznaczenia na załączniku graficznym stanowiącym mapę, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Tymczasem w przedmiotowej sprawie to organ określił granice terenu inwestycji w załączniku nr 2 do decyzji z 17 lipca 2025 r.Dalej zauważyć należy, że współdziałanie organów administracji publicznej określone w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. jest współdziałaniem obligatoryjnym, zmierzającym do uzyskania uzgodnienia projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Stosuje się w tym przypadku procedurę określoną w art. 106 k.p.a. z modyfikacjami określonymi w u.p.z.p. Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 6 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.Ze względu na fakt związania organu wydającego decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy stanowiskiem organu właściwego do uzgodnienia, warunkiem wydania decyzji pozytywnej jest uzyskanie uzgodnienia rozumianego jako "pozytywne uzgodnienie", także w formie milczącej. Jeśli stanowisko organu współdziałającego jest negatywne (organ odmawia uzgodnienia) istnieje podstawa do wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy, chyba że organowi współdziałającemu zostanie przedstawiony nowy projekt decyzji, który nie jest obarczony przeszkodą do uzgodnienia ("pozytywnego uzgodnienia").Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w piśmiennictwie i orzecznictwie sądów administracyjnych. Wskazuje się bowiem, że odmowa uzgodnienia projektu (dokonywana w formie postanowienia z wyjątkiem uzgodnienia z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią, gdzie uzgodnienia dokonuje się w drodze decyzji) decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (oraz decyzji o warunkach zabudowy) nie oznacza konieczności odmowy wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (oraz decyzji o warunkach zabudowy), projekt decyzji będący przedmiotem postępowania uzgodnieniowego powinien bowiem zostać przesłany w ostatecznym kształcie, w jakim organ zamierza wprowadzić decyzję do porządku prawnego jako wiążące rozstrzygnięcie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25.09.2012 r., II OSK 878/11). Przyjmuje się również, że przedmiotem uzgodnienia jest projekt decyzji o warunkach zabudowy, a nie wniosek inwestora wszczynający postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy.) Organ dokonujący uzgodnienia nie bada, in abstracto czy zamierzona inwestycja może być zrealizowana na określonej działce z punktu widzenia przepisów szczególnych, ale bada, czy sporządzony projekt decyzji o warunkach zabudowy uwzględnia ograniczenia wynikające z tych przepisów szczególnych. Dlatego też istotne jest prawidłowe, zgodne z przepisami sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy. Możliwa jest bowiem sytuacja, że brak uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy jest wynikiem braków, czy nieprawidłowości tkwiących w samym projekcie decyzji o warunkach zabudowy, a nie wynika z rodzaju i charakteru planowanej inwestycji.Przenosząc powyższe na okoliczności rozpatrywanej sprawy, należało przyjąć, że skutkiem wydania postanowienia Starosty Myślenickiego z 6 maja 2025 r. i zmiany wniosku powinno być ponowienie uzgodnień i przesłanie organom współdziałającym projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy uwzględniającego dokonaną przez inwestora (w formie opisowej i graficznej) zmianę terenu inwestycji. Tymczasem w niniejszej sprawie, pomimo zmiany terenu inwestycji i związanej z tym zmiany projektu decyzji Wójt Gminy R. nie przedłożył Staroście nowego aktualnego projektu decyzji, czym naruszony został art. 53 ust. 4 pkt 6 w zw. z art. 106 § 1 u.p.z.p. Konieczność ponowienia uzgodnień, ze względu na zmianę terenu inwestycji, powinna być również rozważona w odniesieniu do innych organów współdziałających, tym bardziej, że wszystkim podmiotom współdziałającym wysłano niekompletny (pozbawiony wyników analizy) projekt decyzji.Kolejną przyczyną uwzględnienia skargi jest wadliwość analizy urbanistyczno-architektonicznej. Jak wskazano powyżej, jest ona kluczowym dowodem w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Na podstawie wniosków wynikających z tej analizy określa się parametry nowej zabudowy. W niniejszej sprawie analiza przeprowadzona została wadliwie, w taki sposób, który uniemożliwia skontrolowanie poszczególnych wyznaczonych w decyzji parametrów zabudowy.Po pierwsze, określone w decyzji warunki zabudowy nie zostały sformułowane na podstawie analizy. Wskazuje na to chronologia działań podejmowanych przez organ pierwszej instancji.Organ ten przesłał do organów współdziałających pismami z 14 kwietnia 2025 r. projekt decyzji zawierający parametry zabudowy (k. 29-33). Projekt ten zawiera dwa załączniki – warunki zabudowy i załącznik nr 2 określający linie rozgraniczające oraz zakres obszaru analizowanego. Załączniki opatrzono pieczęciami i podpisami Wójta Gminy R. i Inspektor mgr. inż. arch. M. B.. Nie ma w tym projekcie załącznika w postaci tekstu analizy urbanistyczno-architektonicznej. Dopiero w decyzji o warunkach zabudowy wydanej 17 lipca 2025 r. znajduje się załącznik nr 3 "Analiza oraz wyniki analizy uwarunkowań do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy".Po drugie, wadliwie oznaczono granice obszaru analizowanego. Za front działki przyjęto granicę działki nr [...] przebiegającą między punktami D i C oznaczonymi na załączniku graficznym (nr [...]) do decyzji o warunkach zabudowy. Znajduje się przy tym adnotacja "szerokość frontu terenu ok. 60 m". Już tylko pobieżny ogląd załącznika graficznego wskazuje, że wymagana szerokość frontu działki (co najmniej trzykrotność) została zachowana tylko w jednym kierunku. W pozostałych zaś kierunkach, licząc od narożnych punktów granic terenu inwestycji, wymagana odległość nie została zachowana. Mylnie zatem w tekście Analizy (załącznik nr 3 do decyzji) wskazano, że "analizowany obszar wyznaczono w odległości ok. 180 m od granic inwestycji". Bezkrytycznie tę kwestię powieliło Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu swojej decyzji.Ta wadliwość w istocie dyskwalifikuje analizę urbanistyczną. Należy jednak wskazać na trzeci istotny mankament dokumentu tekstowego analizy, który powinien być naprawiony w ponownie prowadzonym postępowaniu. Dokument ten nie zawiera w istocie analizy urbanistycznej zabudowy w obszarze analizowanym, podczas gdy właściwie przeprowadzona analiza powinna obejmować wszystkie budynki w obszarze analizowanym, określać ich parametry istotne ze względu na treść r.n.z.z.t. W przypadku, gdy rozporządzenie przewiduje ustalenie parametru zabudowy na podstawie średniej z obszaru analizowanego, analiza powinna zawierać to wyliczenie odnoszącej się do występującej zabudowy w obszarze analizowanym, nawet jeśli finalnie, ze względu na cechy zabudowy w obszarze analizowanym ustalony zostanie inny parametr. Tymczasem w załączniku nr 3 do decyzji brak jest takiej kompleksowej analizy, zaś w treści, w uzasadnieniu wyznaczanych parametrów nawiązuje się tylko do parametrów wybranej zabudowy. Taki sposób postępowania nie zasługuje na aprobatę, a ustalone parametry zabudowy należy uznać za dowolne i nie poddające się kontroli.Tym samym zarzuty skargi w części okazały się zasadne. Doszło bowiem w sprawie do istotnego naruszenia przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p., art. 53 ust. 3 u.p.z.p., art. 53 ust. 4 u.p.z.p., w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., co uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji.Odnosząc się do zarzutów skargi, których Sąd nie podzielił, trzeba zaakcentować, że ustalenie warunków zabudowy nie jest uzależnione od zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej. Udział właścicieli nieruchomości sąsiedniej ma zapewniać możliwość ochrony własnych praw w tym postępowaniu, w tym przedstawienia własnego stanowiska. Sąd zauważa, że w toku postępowania nie ujawniły się okoliczności uzasadniające odmowę ustalenia warunków zabudowy, w szczególności ze względu na kwestie podane w skardze. Wnioskowana inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku garażowo-gospodarczego oraz towarzyszącej infrastruktury w świetle obowiązujących przepisów nie ingeruje znacząco w środowisko. Nieuzasadnione lub przedwczesne są zarzuty wskazujące na ograniczenie praw skarżącego. Podkreślenia wymaga, że wnioskodawca przedłożył dowody istnienia służebności zapewniającej dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej, spełniający wymagania art. 61 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. Przedłożony wydruk z księgi wieczystej nr [...] nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] zawiera wpis służebności przejazdu, przechodu i przegonu na rzecz każdoczesnych właścicieli dz. [...] szlakiem szerokości 3,5 m biegnącym od drogi publicznej oznaczonej jako dz. [...] w kierunku północno-zachodnim po działkach nr [...] i [...] wzdłuż granicy pomiędzy tymi działkami w sposób oznaczony na mapie sporządzonej przez biegłego geodetę R. K. kolorem żółtym i linią czerwoną przerywaną. (k. 1-4). W aktach sprawy zalega również dokumentacja obrazująca przebieg tej służebności.Wobec powyższego Sąd orzekł, jak w punkcie I sentencji wyroku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono w punkcie II sentencji wyroku na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a..