Wyrok - II SA/Kr 632/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie - z dnia 26 września 2025
Teza
Uchylono decyzję organu II i I instancji. Nieruchomości, Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Jacek Bursa (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 września 2025 r. sprawy ze skargi J. K. i Z. K. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 28 marca 2025 r., znak WS-VI.7570.1.212.2024.TG w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; IUchylono decyzję organu II i I instancji. Nieruchomości, Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Jacek Bursa (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 września 2025 r. sprawy ze skargi J. K. i Z. K. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 28 marca 2025 r., znak WS-VI.7570.1.212.2024.TG w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; I
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
zasądzono świadczenie
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
Role w sprawie
odwołujący
biegły
apelujący / skarżący
Data orzeczenia
26 września 2025
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Przewodniczący
Jacek Bursa
Podstawa prawna
Rozstrzygnięcie
Uchylono decyzję organu II i I instancji
UZASADNIENIE
Decyzją z dnia 16 lipca 2024 r. znak: GN.683.2.217.2022.GK, Starosta Nowotarski orzekł:- w pkt. 1 o ustaleniu odszkodowania - w wysokości 80 252,00 zł, bez zastosowania art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych za nieruchomość oznaczoną jako działki ewidencyjne nr [...] o pow. 0,0145 ha i nr [...] o pow. 0,0045 ha, obręb T., jednostka ewidencyjna O. D. , która z mocy prawa stała się własnością Gminy O. D.,- w pkt. 2 o przyznaniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania na rzecz skarżących w niniejszej sprawie małżonków J. K. oraz Z. K.,- w pkt. 3 o tym, że do wypłaty odszkodowania określonego w pkt. 1 zobowiązana jest Gmina O. D. reprezentowana przez Wójta Gminy w terminie 14 dni od dnia, kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna.Ustalając wysokość odszkodowania organ l instancji oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 20 listopada 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. B..Odwołanie od ww. decyzji złożyli skarżący podnosząc, że organ błędnie - w sposób dowolny -ocenił operat szacunkowy. Biegła w operacie posłużyła się podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 8 ust. 2 ww. rozporządzenia MRiTz 5.09.2023 r. przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną. Tymczasem biegła w operacie szacunkowym w celu ustalenia wartości nieruchomości wskazała wartość kilkunastu innych nieruchomości na rynku lokalnym, nie wyjaśniając przy tym, jakie były kryteria wyboru tych właśnie nieruchomości. W rzeczywistości biegła wybrała nieruchomości w sposób dowolny, niewykazujący związku z dokładną analizą, dlaczego wskazane właśnie nieruchomości, a nie inne, były podstawą wyceny nieruchomości stron postępowania. Co więcej, warunki transakcyjne sprzedaży nieruchomości nie są znane. Biegła wskazała jedynie kwoty, za które sprzedano nieruchomości w drodze aktu notarialnego. Sporządzona wycena została oparta wyłącznie o analizę aktów notarialnych dotyczących transakcji sprzedaży nieruchomości położonych w okolicy. Wyłączna analiza ostatecznych cen nieruchomości objęta postanowieniami aktu notarialnego może nie odpowiadać realnym wartościom nieruchomości, gdyż częstą praktyką towarzyszącą zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości są liczne negocjacje dotyczące ceny. Jest to okoliczność, która nie została wzięta pod uwagę przez biegłą dokonującą wyliczenia wartości prawa własności nieruchomości analizowanej w niniejszym postępowaniu. Warunkami zawarcia transakcji są przecież nie tylko ustalenia co do ceny, ale także ustalenia co do terminu wydania nieruchomości, możliwości korzystania z nieruchomości przez zbywców czy sposobu i terminu zapłaty, które mogą wpływać na cenę nieruchomości, a zatem także ją obniżać. Zatem na podstawie operatu szacunkowego z 20.11.2023 r. nie można w sposób prawidłowy ustalić wartości prawa własności nieruchomości należącej do stron postępowania. Przedmiotowy operat szacunkowy nie zawiera wyjaśnienia, w jaki sposób biegła ustaliła wartość składnika roślinnego na nieruchomości. Ogranicza się on do wskazania, że biegła dokonała ustaleń w oparciu o obliczenia własne na podstawie opracowana pt. "Szacowanie wartości drzew i krzewów ozdobnych" z 2017 r. Nie wiadomo jednak, na czym polegały obliczenia własne: czy polegały one na pomnożeniu wartości wynikających z ww. opracowana przez liczbę drzew i krzewów na terenie nieruchomości, czy też biegła w sposób dowolny przyjęła wartość drzew i krzewów, a ww. opracowania miało wyłącznie walor metodologiczny. W pierwszym przypadku wartość składnika roślinnego i tak nie odpowiadałaby aktualnemu stanowi rzeczy, ponieważ ww. opracowanie pochodzi sprzed 6 lat, licząc od momentu sporządzenia operatu szacunkowego, a więc w obliczu oczywistego wzrostu ogólnego cen towarów w powyższym okresie informacje z ww. opracowania są nieaktualne. Tym samym również w zakresie ustalenia wartości składnika roślinnego przedmiotowe ustalenia biegłej nie są prawidłowe. Wreszcie w przedmiotowym operacie szacunkowym brakuje bardzo istotnego ustalenia wartości ogrodzenia nieruchomości, którego wartość znacząco zwiększa wartość całej badanej nieruchomości. Z przedłożonego Staroście kosztorysu inwestorskiego autorstwa M. F. wynika, że koszt budowy ogrodzenia wyniósł [...] zł brutto. Biegła nie wzięła pod uwagę, że przy wycenie wartości prawa własności należy uwzględnić wartość całego ogrodzenia. Do wyliczenia wartości ogrodzenia, które będzie częściowo zdemontowane, wzięto pod uwagę tylko niewielki jego fragment, tj. 33,5 m. Tymczasem usunięcie choćby fragmentu ogrodzenia pozbawi całość ogrodzenia stabilności konstrukcji, doprowadzi do zniszczenia bramy wjazdowej oraz elementów, na których obecnie postawione jest ogrodzenie. W konsekwencji będzie zachodziła konieczność postawienia całkowicie nowego ogrodzenia, które również będzie kosztowne. Konieczne jest więc ustalenie nowej, wyższej wartości nieruchomości, która to wartość uwzględni koszty wybudowania ogrodzenia. Biegła w przedmiotowym operacie ustaliła wartość fragmentu ogrodzenia w drodze "opracowania własnego" (s. 19) na podstawie katalogów cen jednostkowych. Taki sposób ustalenia wartości nawet fragmentu ogrodzenia nie odpowiada rzeczywistości. Biegła wyliczyła bowiem wartość fragmentu ogrodzenia bez wyjaśnienia, dlaczego przyjęła właśnie daną, a nie inną wartość 1 m2 ogrodzenia. Skarżący wykazali za pomocą dowodu z kosztorysu inwestorskiego mgr. inż. M. F., jaka jest wartość całego ogrodzenia. Ustalenia biegłej powinny więc odnosić się do wartości rzeczywistej ogrodzenia, tj. wynikającej z ww. kosztorysu inwestorskiego, a nie do wartości szacunkowej, ustalonej przy użyciu pewnych katalogów cen.Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 28 marca 2025 r. nr WS-VI.7570.1.212.2024.TG, na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., póz. 1145) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał na okoliczność, iż wysokość odszkodowania organ l instancji ustalił w oparciu o opinię biegłego, rzeczoznawcy majątkowego, która w operacie oszacowała wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę [...] tym wartość rynkową prawa własności gruntu na kwotę [...]), zaś wartość części składowych na łączną kwotę [...], w tym: wartość składników budowlanych na kwotę [...] wartość składników roślinnych na kwotę [...]Niemniej, łączna wartość odszkodowania została ustalona na kwotę [...] zł, gdyż nie uwzględniono w niej wycenionych przez biegłego składników budowlanych w postaci: nawierzchni z kostki rzędowej o wysokości 14 cm na podsypce żwirowej spoin piaskiem o pow. 81 m2 i nawierzchni z mieszanek mineralno-bitumicznych asfaltowych o grubości 6 cm o pow. 35 m2, o łącznej wartości [...] zł. Z treści uzasadnienia decyzji wynika, że nawierzchnia asfaltowa - zgodnie z informacją Wójta Gminy O. D. z dnia 11 czerwca 2024 r. - została zrealizowana nakładem Gminy, natomiast w przypadku nawierzchni z kostki betonowej - stosownie do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 25 stycznia 2019 r. sygn. akt II SA/Kr 1441/18 -jest ona nietrwale związana z gruntem, a zatem nie stanowi części składowej nieruchomości. W konsekwencji stwierdzono, że brak jest podstaw do ustalenia odszkodowania za te elementy.Jak ustalono, na datę wydania decyzji przedmiotowe działki objęte były ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania Gminy O. D. i zgodnie z nimi znajdowały się w terenach mieszkalnictwa jednorodzinnego i zagrodowego z usługami podstawowymi - symbol MMJ.Dokonując wyceny ww. działek biegła wykorzystując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, określiła ich wartość na podstawie 15 cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zagrodową i usługową, położonych na terenie powiatu nowotarskiego, w miejscowościach: K. n. D., S., Z., S., B. N., K., D., S., R. oraz W. po uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość tego typu nieruchomości, takich jak: położenie i lokalizacja (waga 30%), sąsiedztwo i otoczenie (20%), dostępność komunikacyjna (20%), możliwości zagospodarowania, ograniczenia (15%) oraz wielkość i kształt (15%) i skorygowaniu otrzymanej ceny średniej za pomocą stosownych współczynników odnoszących się do tychże atrybutów. W efekcie oszacowała wartość prawa własności gruntu tych działek na kwotę 140,83 zł/m2.Wg organu odwoławczego sposób oszacowania nieruchomości jest zgodny z § 8 ust. 2 rozporządzenia, stanowiącym, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Nie budzi bowiem wątpliwości, że cena sprzedaży wskazana w akcie notarialnym to właśnie cena transakcyjna. Z kolei jeśli chodzi o warunki zawarcia transakcji, to na stronie 14 operatu biegła wyraźnie podkreśliła, że odrzucono ze zbioru transakcji m.in. takie w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące znaczący wzrost lub spadek ceny nieruchomości, który odbiega od lokalnych cen rynkowych.Autorka operatu podała precyzyjnie oznaczenia geodezyjne nieruchomości porównawczych (strona 15 operatu) umożliwiające każdemu, kto zapozna się z jego treścią dokładne ich zidentyfikowanie i weryfikację ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej, chociażby za pomocą ogólnodostępnych portali geodezyjnych, czego jednak odwołujący nie uczynili i nie przedstawili w tym zakresie żadnych konkretnych zarzutów.Co do niewyjaśnienia sposobu wyceny składnika roślinnego znajdującego się na wywłaszczonej nieruchomości, z operatu, jak również dodatkowych wyjaśnień biegłego z dnia 10 marca 2024 r., wynika, że wycenie - dokonanej w oparciu o obliczenia własne na podstawie opracowania "Szacowanie wartości drzew i krzewów ozdobnych", K. Zmarzlicki, M. Chojnowki, Warszawa 2017 r."- podlegały składniki roślinne zinwentaryzowane w dwóch protokołach z oględzin nieruchomości sporządzonych w dniu 7 lutego 2023 r. przez mgr inż. K. F., zwanych dalej "protokołami", zgodnie z którymi, na działce nr [...] znajdowały się: 4 klony "na patyku" oraz 9 tui. Analogicznie należy ocenić, powiązany z powyższym, zarzut nieprawidłowego ustalenia wartości składników roślinnych. Wybór takiej, a nie innej metody szacowania składnika roślinnego znajdującego się na nieruchomości, jako wyłączna domena biegłego, został dokonany przez autora operatu w sposób prawidłowy.Co do wyceny ogrodzenia zgodnie z protokołami, na wywłaszczonych działkach nr [...] i nr [...] znajdowało się ogrodzenie o łącznej długości 33,5 mb i w takim zakresie biegły określił w operacie jego wartość. Odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości powinno uwzględniać tylko tę jej część, która bezpośrednio przeznaczona została pod realizację inwestycji o charakterze publicznym. W konsekwencji, odszkodowanie za przejętą nieruchomość powinno odpowiadać wartości odjętego prawa własności gruntu oraz znajdujących się na nim części składowych trwale z nim związanych, nie zaś dodatkowo wartości części składowych nieruchomości znajdujących się poza terenem inwestycji - w niniejszej sprawie pozostałej części ogrodzenia. Biegła zarówno w operacie, jak i w piśmie wyjaśniającym z dnia 10 marca 2024 r. wyraźnie zaznaczyła, w oparciu o jakie dane dokonała wyceny tego składnika - "Katalog cen jednostkowych robót i obiektów drogowych, Bistyp, III kwartał 2023" oraz co wchodzi w skład ustalonej wartości - ceny składników budowlanych, koszty wykonania, jak również koszt dokumentacji i nadzoru budowlanego. Przepisy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiące podstawę ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania przewidują jedynie ustalenie odszkodowania za nieruchomość, która jest przejmowana pod budowę drogi, bez możliwości orzekania o obowiązku prowadzenia prac budowlanych. Przepisy prawa nie przewidują również możliwości ustalenia wartości odszkodowania za składnik budowlany na podstawie kosztorysu czy innego tego typu opracowania. Kluczowym dowodem w niniejszym postępowaniu odszkodowawczym jest operat szacunkowy, który zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 u.g.n. jest opinią o wartości nieruchomości, którą rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie. Zatem jedynie operat szacunkowy stanowi sformalizowany prawnie dowód wartości nieruchomości.Dodatkowo w ugruntowanym orzecznictwem sądowoadministracyjnym podkreśla się, iż odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną może obejmować wyłącznie tę nieruchomość, a nie żadne inne straty, takie jak spadek wartości jej pozostałej części, uciążliwości i szkody spowodowane wywłaszczeniem i lokalizacją drogi czy koszty zakupu nieruchomości zamiennej. Ustalanie odszkodowania w trybie decyzji administracyjnej obejmuje tylko rzeczywista wysokość szkody, nie obejmuje natomiast odszkodowania za pozostałe poniesione straty, np. z tytułu konieczności przebudowy pozostałej części nieruchomości, ale tego typu żądania mogą być dochodzone na drodze postępowania przed sądem powszechnym (zob. również wyrok WSA w Poznaniu z 16 maja 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 238/13, wyrok NSA z 19 stycznia 2012 r. sygn. akt l OSK 990/11, wyrok WSA w Warszawie z 5 lipca 2011 r. sygn. akt l SA/Wa 186/11 oraz z 9 września 2010 r. sygn. akt l SA/Wa 147/10, a także z 27 maja 2010 r. sygn. akt l SA/Wa 2150/09) (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 28 maja 2014 r. sygn. akt II SA/Po 194/14). Jak przy tym zwrócił uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 lipca 2013r. sygn. akt l OS K 374/12: W myśl art. 128 ust. 1 u.g. n. wywłaszczenie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie zatem, uregulowane w tym przepisie, nie stanowi wartości równej szkodzie, powstałej na skutek wywłaszczenia. Wartość szkody jest z reguły większa od wartości wywłaszczanego prawa, gdyż m.in. obok wartości wycenianej nieruchomości, obejmuje m in. również: utracone korzyści, koszty przeprowadzki i inne towarzyszące wywłaszczeniu straty. Wartość prawa wywłaszczanego i wartość szkody wyrządzonej wywłaszczeniem są zatem różnymi kategoriami. Odszkodowanie przysługuje wyłącznie za nieruchomości, które zostały przejęte w drodze wywłaszczenia tj. grunt i składniki budowlane. Nie ma natomiast podstaw prawnych do przyznania odszkodowania w celu pokrycia kosztów przebudowy lub innych robót w zakresie takich składników majątkowych, które nie były objęte decyzją wywłaszczeniową i pozostają w dalszym ciągu własnością tej samej osoby. Stosownie do treści art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 4 tej regulacji, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.W związku z powyższym, pismem z dnia 11 grudnia 2024 r. zwrócono się do autorki operatu z prośbą o zajęcie stanowiska odnośnie jego aktualności. W odpowiedzi, rzeczoznawca majątkowy przedstawiła klauzulę aktualizacyjną operatu z dnia 30 grudnia 2024 r., którą potwierdziła jego aktualność, popierając to stosowną analizą.Ponadto, na wezwanie organu orzekającego skierowane m.in. wobec złożonego w tym zakresie zarzutu odwołania, biegła wyjaśniła, iż ceny nieruchomości porównawczych przyjętych do analizy są cenami netto oraz że oszacowana wartość rynkowa nie zawiera podatku VAT, co jest zgodne z przepisami prawa (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 maja 2012 r. sygn. akt l SA/Wa 1639/11).W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na zarzucono:- naruszenie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę dowodów w postaci operatu szacunkowego biegłej oraz klauzuli aktualizacyjnej z 30.12.2024 r., które to dowody zostały sporządzone w sposób błędny, nieodpowiadający prawu poprzez to, że:a. naruszono przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5.09.2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832) poprzez niewyjaśnienie, jakie były kryteria wyboru nieruchomości podobnych oraz dokonanie analizy w oparciu o wartości nieruchomości, których warunki transakcyjne nie są znane;b. oparto się, przy wskazaniu wartości nieruchomości podobnych, wyłącznie na analizie aktów notarialnych dotyczących transakcji sprzedaży nieruchomości, podczas gdy wyłączna analiza ostatecznych cen nieruchomości objętych postanowieniami aktu notarialnego może nie zawsze odpowiada realnym wartościom nieruchomości;c. nie wyjaśniono, w jaki sposób biegła dokonała wyboru nieruchomości podobnych, które służyły do ustalenia wartości analizowanej nieruchomości;d. w sposób dowolny ustalono wartość pojedynczych drzew i krzewów ozdobnych z gatunków klon pospolity oraz żywotnik zachodni, wskutek czego zaniżono wartość składnika roślinnego analizowanej nieruchomości;e. nie uwzględniono przy wycenie wartości prawa własności nieruchomości wartości ogrodzenia nieruchomości, którego budowa kosztowała [...] zł brutto;f. w sposób dowolny ustalono wartość ogrodzenia z przęseł stalowych, wskutek czego zaniżono wartość tej części składowej nieruchomości stron postępowania, przez co Organ wydał decyzję, która naruszyła słuszny interes obywateli;2) naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., poprzez pominięcie kosztorysu inwestorskiego budowy ogrodzenia. posesji w T. oraz nieuwzględnienie wniosku o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z ponownej opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości, przez co Organ wydał decyzję, która naruszyła słuszny interes obywateli;3) art. 18 ust. 1 ustawy z 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 134 ust. 1 w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n., poprzez błędne ustalenie wartości wywłaszczonej nieruchomości i przyjęcie, że odszkodowanie w zakresie ogrodzenia powinno obejmować jedynie tę część ogrodzenia, która znajduje się na wywłaszczonej nieruchomości, podczas organ orzekających o odszkodowaniu winien wziąć pod uwagę wartość całego ogrodzenia, które traci swoje oparcie wskutek usunięcia choćby niewielkiego jego fragmentu, a zatem winien był uwzględnić przy ustaleniu wyceny nieruchomości stron postępowania wartości ogrodzenia nieruchomości, którego budowa kosztowała [...];4) art. 130 ust. 2 oraz art. 135 ust. 1-4 u.g.n. poprzez uznanie za prawidłowy opracowany w sprawie operat szacunkowy i oparcie na nim rozstrzygnięcia, podczas gdy operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo w sposób niewykazujący rzeczywistej wartości nieruchomości;5) art. 150 ust. 2 u.g.n. w zw. z §49 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5.09.2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832) przez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że odszkodowanie w zakresie ogrodzenia powinno obejmować jedynie tę część ogrodzenia, która znajduje się na wywłaszczonej nieruchomości, podczas gdy prawidłowa wykładnia tych przepisów prowadzi do wniosku, że istotą odszkodowania jest zrekompensowanie szkody poniesionej na skutek wywłaszczenia, w tym wyrównanie uszczerbku majątkowego z tytułu utraty części trwale związanych z gruntem, nie ma podstaw do dzielenia ogrodzenia i ujmowania w wycenie przęseł, które fizycznie stoją na działkach niepodlegających wywłaszczeniu, ponieważ jest oczywiste, że pojedyncze przęsła nie stanowią dla wywłaszczonego żadnej wartości.W uzasadnieniu skargi podkreślono, iż wycena prawa własności nieruchomości oparta więc została wyłącznie na analizie aktów notarialnych dotyczących nieruchomości znajdujących się w okolicy. Wyłączna analiza ostatecznych cen nieruchomości objęta postanowieniami aktu notarialnego może nie odpowiadać realnym wartościom nieruchomości, gdyż częstą praktyką towarzyszącą zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości są liczne negocjacje dotyczące ceny, a przez to warunki, w jakich sprzedano nieruchomości rzekomo podobne, nie są z całą pewnością warunkami transakcyjnymi w kontekście wyceny prawa własności nieruchomości dawniej należącej do Skarżących. Jest to okoliczność, która nie została wzięta pod uwagę przez biegłą dokonującą wyliczenia wartości prawa własności nieruchomości analizowanej w niniejszym postępowaniu.Fakt, iż Skarżący mieli potencjalną możliwość zapoznania się z samym położeniem nieruchomości, nie oznacza, że mieli oni realną możliwość sprawdzenia, czy nieruchomości wskazane przez biegłą rzeczywiście były podobne. Konieczne jest bowiem sprawdzenie, czy dana nieruchomość przyjęta do porównania znajduje się podobnie w okolicy drogi lub na terenie mogącym być w przyszłości objętym inwestycją drogową, czy znajduje się w okolicy akwenów, rzek lub strumyków, w pobliżu lasu, w pobliżu masztu telekomunikacyjnego lub słupa energetycznego etc., a do takich danych, co jest wiedzą notoryjną, nie każda osoba ma dostęp.Operat biegłej, pomimo wykonania klauzuli aktualizacyjnej, wciąż nie zawiera należytego wyjaśnienia, w jaki sposób biegła ustaliła wartość składnika roślinnego na nieruchomości. Z treści operatu wynika tylko tyle, że biegła dokonała ustaleń w oparciu o obliczenia własne na podstawie opracowania pt. Szacowanie wartości drzew i krzewów ozdobnych z 2017 r. Nie wiadomo jednak, na czym polegały obliczenia własne; czy polegały one na pomnożeniu wartości wynikających z ww. opracowania przez liczbę drzew i krzewów na terenie nieruchomości, czy też biegła w sposób dowolny przyjęła wartość drzew i krzewów, a ww. opracowania miało wyłącznie walor metodologiczny. W pierwszym przypadku wartość składnika roślinnego i tak nie odpowiadałaby aktualnemu stanowi rzeczy, ponieważ ww. opracowanie pochodzi sprzed 6 lat, licząc od momentu sporządzenia operatu szacunkowego, a więc w obliczu oczywistego wzrostu ogólnego cen towarów w powyższym okresie Informacje z ww. opracowania są już nieaktualne. Tym samym również w zakresie ustalenia wartości składnika roślinnego przedmiotowe ustalenia biegłej nie są prawidłowe.Zaskarżona decyzja nie odpowiada prawu również z tego powodu, że w przedmiotowym operacie szacunkowym nie ustalono wartości ogrodzenia nieruchomości, którego wartość znacząco zwiększa wartość całej badanej nieruchomości, a organy administracyjne w dwóch instancjach pominęły przy orzekaniu administracyjnym dowód z kosztorysu inwestorskiego autorstwa M. F.. Ustalenia biegłej powinny więc odnosić się do wartości rzeczywistej ogrodzenia, tj. wynikającej z ww. kosztorysu inwestorskiego, a nie do wartości szacunkowej, ustalonej przy użyciu pewnych katalogów cen. W przedmiotowej sprawie, na dzień wydania decyzji organu I instancji oraz organu II instancji, na nieruchomości znajdowało się ogrodzenie, którego obecność wpływała na podniesienie wartości całej nieruchomości, a jego częściowe usunięcie spowoduje jego zniszczenie. Skoro ogrodzenie było elementem trwale związanym z gruntem, jego wartość powinna zostać w całości uwzględniona w ustaleniu odszkodowania, niezależnie od tego, że wywłaszczenie dotyczy jedynie jego fragmentu - ponieważ demontaż nawet niewielkiej części ogrodzenia skutkuje utratą funkcjonalności całości.Wniesiono o uchylenie decyzji obu instancji i zasadzenie kosztów.W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowiskoWojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa.W pierwszej kolejności wskazać należy, iż istotą sporu było ustalenie odszkodowania za trzy wywłaszczone rodzaje składników majątkowych: grunty, część ogrodzenia oraz rośliny znajdujące się na wywłaszczonych gruntach.Skarga zasługuje na uwzględnienie jedynie w zakresie ustalenia odszkodowania za rośliny, a w zakresie pozostałych spornych wywłaszczonych składników majątkowych zarzuty skargi okazały się niezasadne.Co do roślin operat szacunkowy w tym zakresie jest, jak zasadnie wskazano w skardze, nieweryfikowalny. Odnosi się on do cennika z 2017r. i pomimo jego aktualizacji, nie sposób ocenić, jakimi kryteriami kierowano się w celu dokonania tej aktualizacji, to znaczy jak dokonano oszacowania poszczególnych składników. Operat biegłej, pomimo wykonania klauzuli aktualizacyjnej, wciąż więc nie zawiera należytego wyjaśnienia, w jaki sposób biegła ustaliła wartość poszczególnego składnika roślinnego na nieruchomości. Z treści operatu wynika tylko tyle, że biegła dokonała ustaleń w oparciu o obliczenia własne na podstawie opracowania pt. Szacowanie wartości drzew i krzewów ozdobnych z 2017 r. Nie wiadomo więc z jednej strony, na czym polegały obliczenia własne tj. jakie kryteria przyjęto, a ponadto skoro opracowanie pochodzi sprzed 5 lat licząc od wydania decyzji o zrid i 6 lat, licząc od momentu sporządzenia operatu szacunkowego, to w obliczu oczywistego wzrostu cen w powyższym okresie, tak ogólne stwierdzenie aktualizacyjne jest zbyt generalne, nie uwzględniające konkretnych cech składników majątkowych tj. poszczególnych roślin i ich stanu w celu ustalenia ich wartości. Jest zatem w sposób oczywisty zbyt skrótowe i zbyt ogólne, co organy bezpodstawnie zaakceptowały, podzielając ustalenia operatu szacunkowego w tym zakresie, naruszając art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a.Natomiast co do gruntu i ogrodzenia, wbrew argumentacji zawartej w skardze, wyliczenia i metodyka zawarta w przyjętym i zaakceptowanym operacie szacunkowym jest prawidłowa. Krytykowana w skardze biegła przyjęła zgodnie z obowiązującymi przepisami dopuszczalne i uzasadnione w sprawie podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, na podstawie 15-tu cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zagrodową i usługową, położonych na terenie powiatu nowotarskiego, w pobliskich miejscowościach. Dokonała korekty przy uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość tego typu nieruchomości, co zostało szczegółowo wskazane w operacie i doprowadziło do skorygowaniu otrzymanej ceny średniej za pomocą współczynników odnoszących się do tychże atrybutów. Wybór podejścia oraz metod i technik szacowania uwzględnia, w ocenie Sądu, zarówno cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. W szczególności działki podobne są wskazane i biegła uzasadniła wystarczająco ich wybór ze względu na cechy podobieństwa. Istotne było gdzie położona jest nieruchomość, przeznaczenie gruntów. Odnosząc się w tym zakresie do ogólnikowych zarzutów skargi sprowadzających się jedynie do generalnego zakwestionowania wyboru nieruchomości podobnych (rzekomy brak wyjaśnienia, w jaki sposób biegła dokonała wyboru nieruchomości podobnych, które służyły do ustalenia wartości analizowanej nieruchomości), przyjęta metoda szacowania tj. korygowania ceny średniej do porównań, właśnie polega na tym, iż przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Rzeczoznawca na stronie 15 operatu podał precyzyjnie oznaczenia geodezyjne nieruchomości porównawczych umożliwiające dokładne ich zidentyfikowanie i weryfikację ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Nie budzi bowiem wątpliwości też, że cena sprzedaży wskazana w akcie notarialnym to cena transakcyjna, a ponadto na stronie 14 operatu biegła wyraźnie podkreśliła, że odrzucono ze zbioru transakcji m.in. takie, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące znaczący wzrost lub spadek ceny nieruchomości, który odbiega od lokalnych cen rynkowych.W zakresie zaś ogrodzenia, wbrew zarzutom skargi, w decyzjach wyjaśniono w sposób prawidłowy, iż nie ma żadnych przesłanek, aby ustalać odszkodowanie za całość ogrodzenia, lecz jedynie za ten fragment, jaki znajduje się na nieruchomości wywłaszczonej. Odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości powinno uwzględniać tylko tę jej część, która bezpośrednio przeznaczona została pod realizację inwestycji o charakterze publicznym. W konsekwencji, odszkodowanie za przejętą nieruchomość powinno odpowiadać wartości odjętego prawa własności gruntu oraz znajdujących się na nim części składowych trwale z nim związanych, nie zaś dodatkowo wartości części składowych nieruchomości znajdujących się poza terenem wywłaszczonym. Przepisy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują jedynie ustalenie odszkodowania za nieruchomość, która jest przejmowana pod budowę drogi, bez możliwości orzekania o obowiązku prowadzenia prac budowlanych. Odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną może obejmować wyłącznie tę nieruchomość, a nie żadne inne straty, takie jak spadek wartości jej pozostałej części, uciążliwości i szkody spowodowane wywłaszczeniem i lokalizacją drogi czy koszty zakupu nieruchomości zamiennej. Ustalanie odszkodowania w trybie decyzji administracyjnej obejmuje tylko rzeczywistą wysokość szkody, nie obejmuje natomiast odszkodowania za pozostałe poniesione straty, np. z tytułu konieczności przebudowy pozostałej części nieruchomości.Ponadto istotnym jest, iż przepisy nie przewidują możliwości ustalenia wartości odszkodowania za składnik budowlany na podstawie kosztorysu czy innego tego typu opracowania. Wiążącym, jeśli nie został zakwestionowany w sposób skuteczny, dowodem jest operat szacunkowy określający wartość nieruchomości. Biegła w kontrolowanej sprawie wskazała, w oparciu o jakie dane katalogowe dokonała wyceny tego składnika, przy podkreśleniu składu ustalonej wartości - ceny składników budowlanych, kosztów wykonania, oraz innych szczegółowo wskazanych w operacie. Stąd posłużenie się dostarczonym przez skarżącym kosztorysem prywatnym nie było w żaden sposób uzasadnione i nie może prowadzić w kontrolowanej sprawie do zakwestionowania przyjętej kwoty odszkodowania. Operat został w tym zakresie sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym względzie przepisami, a jego poprawność formalną organy oceniły prawidłowo, przedstawiając w decyzjach w tym zakresie wystarczające motywy tej oceny. W kontrolowanym postępowaniu nie doszło też do naruszenia przepisów postępowania, które mogłoby uzasadniać wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.Kończąc wskazać należy, że mimo prawidłowej wyceny składających się na odszkodowanie składników majątkowych w postaci gruntu i części ogrodzenia, uchylona została cała decyzja z uwagi na sposób jej zredagowania i niemożność uwzględnienie skargi jedynie w części. Dlatego z uwagi na kwestię aktualności oszacowania, organy w ponownym postępowaniu sporządzą nowy operat, z którego ma w sposób precyzyjny i weryfikowalny wynikać m.in. jak i dlaczego ustalono wysokość odszkodowania także za składniki roślinne.Mając powyższe na uwadze uchylono zaskarżoną decyzję i decyzję oranu I instancji w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a.O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 § 2 oraz art. 206 w/w ustawy, który stanowi, że Sąd może w uzasadnionych przypadkach odstąpić od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania w całości lub w części, w szczególności jeżeli skarga została uwzględniona w części niewspółmiernej w stosunku do wartości przedmiotu sporu ustalonej w celu pobrania wpisu. Na zasądzone koszty składają się proporcjonalny do uwzględnienia skargi zwrot części wpisu w kwocie 420 zł., zwrot opłaty od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. i zwrot kosztów zastępstwa prawnego w wysokości 560 zł.O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 § 2 oraz art. 206 w/w ustawy, który stanowi, że Sąd może w uzasadnionych przypadkach odstąpić od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania w całości lub w części, w szczególności jeżeli skarga została uwzględniona w części niewspółmiernej w stosunku do wartości przedmiotu sporu ustalonej w celu pobrania wpisu. Na zasądzone koszty składają się proporcjonalny do uwzględnienia skargi zwrot części wpisu w kwocie 420 zł., zwrot opłaty od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. i zwrot kosztów zastępstwa prawnego w wysokości 560 zł.