Wyrok - II SA/Gd 612/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku - z dnia 17 grudnia 2025
Teza
Oddalono skargę. Nieruchomości, Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski Asesor WSA Jakub Chojnacki Protokolant Sekretarz Sądowy Julia Bednarek po rozpoznaniu w dniu 17 grudnia 2025 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A Spółki z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 7 lipca 2025 r., nr SKO Gd/2640/24 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. UZOddalono skargę. Nieruchomości, Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski Asesor WSA Jakub Chojnacki Protokolant Sekretarz Sądowy Julia Bednarek po rozpoznaniu w dniu 17 grudnia 2025 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A Spółki z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 7 lipca 2025 r., nr SKO Gd/2640/24 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. UZ
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono skargę
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
Role w sprawie
Skarb Państwa
biegły
apelujący / skarżący
Data orzeczenia
17 grudnia 2025
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Przewodniczący
Diana Trzcińska
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę
UZASADNIENIE
R. Spółka z o.o. (dalej także jako Spółka lub skarżąca), reprezentowana przez radcę prawnego, wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w następującym stanie sprawy:Pismami z 27 grudnia 2022 r. i 16 stycznia 2023 r. Prezydent Miasta Gdańska zawiadomił o wszczęciu postępowania w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla zbytych w udziałach nieruchomości działek nr [...] i [...], położonych w G., obręb [...].Decyzją z 4 kwietnia 2024 r. Prezydent Miasta Gdańska naliczył skarżącej jednorazową opłatę w wysokości 4.370,70 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej ww. działki.Po rozpatrzeniu wniesionego odwołania, decyzją z 27 października 2023 r. Kolegium uchyliło decyzję organu I Instancji i przekazało sprawę mu do ponownego rozpatrzenia uznając, że będący podstawą wyceny operat ujmuje przedmiot wyceny w sposób błędny, nie rozwiewając przy tym wątpliwości w zakresie wpływu zmiany przeznaczenia nieruchomości w planie na wzrost jej wartości.Ponownie rozpatrując sprawę Prezydent zlecił wykonanie kolejnego operatu, otrzymując w rezultacie operat szacunkowy z 5 grudnia 2023 r., którego zakres obejmował określenie wartości rynkowej udziałów w prawie własności nieruchomości gruntowej, tj. działek nr [...] i [...] w G.Decyzją z 4 kwietnia 2024 r. Prezydent Miasta Gdańska naliczył skarżącej jednorazową opłatę w wysokości 4.528,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G. w rejonie ul. L., obejmującej działki nr [...] obręb [...] oraz [...] obręb [...] w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Jasień – rejon ulicy Lawendowe Wzgórze w mieście Gdańsku zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Gdańska nr XLV/1321/17 z dnia 30 listopada 2017 r. Jednocześnie organ zobowiązał Spółkę do wpłacenia ww. kwoty w terminie 14 dni od kiedy decyzja stanie się ostateczna.Po rozpatrzeniu odwołania Spółki Kolegium - decyzją z 7 lipca 2025 r. - uchyliło w części zaskarżoną decyzję i rozstrzygając w tym zakresie co do istoty - określiło opłatę planistyczną w wysokości 905,61 zł. W pozostałym zakresie Kolegium utrzymało decyzję Prezydenta w mocy. Kolegium uwzględniło bowiem, że przedmiotem zbycia były udziały w ww. nieruchomości w łącznej wysokości 46790/1587932 części. W rezultacie Kolegium ustaliło opłatę planistyczną za tak określony udział, który podlegał zbyciu.Spółka złożyła skargę na ww. decyzję w części określającej jej opłatę planistyczną. Strona skarżąca zarzuciła naruszenie:- art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., polegające na błędnym rozpatrzeniu zebranego materiału dowodowego w postaci sporządzonego operatu szacunkowego, co doprowadziło do błędnego ustalenia w decyzji wzrostu wartości nieruchomości a w konsekwencji błędnego ustalenia kwoty planistycznej;- art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., czyli niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, przejawiające się w ustaleniu opłaty w oparciu o operat szacunkowy obarczony błędami w postaci nieprawidłowo oznaczonego źródła danych merytorycznych jakim jest plan miejscowy, wskutek czego operat nie spełnia celu, dla jakiego został opracowany;- art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez naliczenie opłaty, przy braku ustalenia czy w związku z wejściem w życie nowego planu miejscowego nastąpił wzrost całości nieruchomości, podczas gdy część nieruchomości, której wartość nie wzrosła w wyniku uchwalenia planu, w ogóle nie powinna być brana pod uwagę przy ustalaniu opłaty planistycznej;- art. 4 pkt 16 i 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) poprzez uznanie za prawidłowe przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości, które nie spełniały wymogu podobieństwa, brak należytego opisu stanu nieruchomości przyjętych w procesie szacowania oraz błędnego wskazania cech rynkowych nieruchomości a także ich wagi przy uwzględnianiu analizy rynku lokalnego i badań preferencji potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości gruntowych;- art. 153 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez niewykazanie, że w procesie szacowania nieruchomości wykorzystano w sposób prawidłowy i rzetelny wszystkie niezbędne i dostępne informacje o nieruchomościach ani, że ustaleń dokonano w oparciu o źródła zawarte w przepisie;- § 55 i 56 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku poprzez brak rzetelnej weryfikacji operatu szacunkowego pod kątem wymogów wskazanych w tym przepisie.Mając na uwadze powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w zaskarżonej części.W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył co następuje:Przedmiotem skargi jest decyzja Kolegium w części określającej opłatę planistyczną w wysokości 905,61 zł naliczoną w związku z wejściem w życie uchwały Rady Miasta Gdańska nr XLV/1321/17 z dnia 30 listopada 2017 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Jasień - rejon ulicy Lawendowe Wzgórze w mieście Gdańsku (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2018 poz.132, ogłoszony: 12 stycznia 2018 r.) oraz zbyciem udziałów w nieruchomości, objętej ww. zmianą planistyczną.W tym miejscu wskazania wymaga, że jakkolwiek, przepis art. 57 § 1 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej p.p.s.a.), wyliczając wymagania formalne skargi, stanowi o wskazaniu zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności, to jednak nie budzi zastrzeżeń stanowisko, iż istnieje możliwość zaskarżenia decyzji w części, jeżeli tylko rozstrzygnięcie decyzji składa się z kilku elementów, z których każdy mógłby być przedmiotem rozstrzygnięcia w osobnej decyzji (elementy te mogą mieć samodzielny byt prawny), a treść wadliwego rozstrzygnięcia nie wywiera wpływu na treść pozostałych rozstrzygnięć zawartych w decyzji. Wskazany powyżej zakres zaskarżenia ww. decyzji Kolegium wyznaczał zakres badania sprawy administracyjnej w toku postępowania sądowoadministracyjnego, a w konsekwencji także zakres podjętego przez Sąd rozstrzygnięcia. Zgodnie bowiem z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (...). Wprawdzie skarżąca przedmiotem skargi uczyniła punkt 1 decyzji Kolegium, tj. rozstrzygnięcie o wysokości opłaty (nowoustalonej przez organ odwoławczy). Jego byt jest jednak ściśle powiązany z punktem 2 decyzji Kolegium, które orzekło jednocześnie o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji w pozostałym zakresie.Zgodnie z dyspozycją art. 36 art. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. z 2022 r., poz. 503 ze zm., dalej u.p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania wzrosła wartość nieruchomości, która następnie właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości zbywa, wówczas wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę. Opłata ta nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.Na postawie art. 37 u.p.z.p. rzeczoną wartość nieruchomości ustala się na dzień zbycia nieruchomości (ust. 1). Wartość nieruchomości odpowiada różnicy między: wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu; 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Wartość nieruchomości określa się jednocześnie zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ust. 12).Na podstawie tego odesłania, zgodnie z art. 150 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: "u.g.n."), dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu ustala się wartość rynkową. Wobec tego, wedle art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.Wyceny nieruchomości dokonuje się przy tym przy zastosowaniu odpowiedniej metody wyliczeń, opartej na jednym z podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego albo mieszanego (art. 152 ust. 2 u.g.n.), przy czym wartość rynkową można w świetle obowiązujących przepisów szacować jedynie na podstawie metody porównawczej lub dochodowej, a w ostateczności mieszanej (art. 152 ust. 3 u.g.n.), przy czym wyboru metody dokonuje ostatecznie wyceniający nieruchomość rzeczoznawca (art. 154 ust. 1 zd. 1 u.g.n.).Rzeczoznawca powinien uwzględnić w swojej wycenie, sporządzonej w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.), takie czynniki, jak: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 zd. 2 u.g.n.). Na mocy art. 155 u.g.n. do uwzględnienia pozostają także dane zawarte w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych, planach miejscowych, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwoleniach na budowę oraz planach ogólnych gmin, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, świadectwie charakterystyki energetycznej.W niniejszej sprawie kwestią sporną pomiędzy organami a skarżącą jest wiarygodność operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę faktyczną ustalonej opłaty. Zdaniem skarżącej operat jest wadliwy, obarczony błędami co do opisu nieruchomości podobnych, wskazania ich cech rynkowych oraz ich doboru, Przedmiotem krytyki ze strony skarżącej jest także przyjęta przez biegłego w operacie szacunkowym metoda szacowania nieruchomości - porównawcza. Skarżąca, kwestionując prawidłowość operatu, stawia zasadniczy zarzut, że część nieruchomości, której wartość nie wrosła – w ogóle nie powinna być brana pod uwagę w wycenie. Sąd nie podziela sformułowanych w skardze zarzutów, w szczególności podkreślając, że polemika z merytoryczną poprawnością dowodu, jakim jest operat szacunkowy, powinna odbywać się przy wykorzystaniu ustanowionej w tym celu instytucji, jaką jest ocena jego prawidłowości sporządzona przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o czym będzie mowa w dalszej części niniejszych rozważań.Jeśli chodzi o kwestionowane przez skarżącą podejście szacowania nieruchomości – wskazać należy, że stosuje się je, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 zd. 3 u.g.n.). Podejście to, zgodnie z art. 153 ust. 1 zd. 1-2 u.g.n., polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Choć wybór podejścia, metody i techniki wyceny zależy od rzeczoznawcy (art. 154 ust. 1 u.g.n.), to pozostaje on związany wytycznymi zawartymi w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832 - dalej jako "rozporządzenie"). Jak wynika z § 38 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany. Zgodnie zaś z § 4 rozporządzenia, przy stosowaniu dla określenia wartości nieruchomości podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Z kolei § 7 rozporządzenia stanowi, że w podejściu porównawczym stosuje się następujące metody: porównywania parami, korygowania ceny średniej albo analizy statystycznej rynku. W ocenie Sądu, ww. warunki dla zastosowania podejścia porównawczego, zostały spełnione, co sprawia, że od strony formalnej niezasadne są zarzuty dotyczące wyboru podejścia szacowania nieruchomości przez biegłego. Wybranemu podejściu odpowiada też zastosowana przez rzeczoznawcę metoda wyceny – porównywania parami. Rzeczoznawca na stronie 18 operatu przedstawił sposób wyceny oraz uzasadnił swój wybór, wskazując że wpływ na to miały: charakter nieruchomości, cel wyceny i przepisy prawne. Przedstawił również założenia, które legły u podstaw dokonanej przez niego analizy rynku, doboru nieruchomości oraz istotnych ich cech, mających wpływ na wycenę (strony 9 – 18).Co się tyczy treści sporządzanego na potrzeby wyceny nieruchomości operatu szacunkowego i przyjętego w nim opisu nieruchomości – powinien on zawierać informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności oraz rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 78 ust. 2 rozporządzenia). W szczególności, zgodnie z § 79 ust. 1 rozporządzenia, na treść operatu szacunkowego składa się sposób dokonania wyceny, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawa formalna wyceny; 4) podstawa prawna wyceny; 5) źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego; 6) daty istotne dla określenia wartości nieruchomości; 7) opis stanu nieruchomości; 8) wskazanie przeznaczenia nieruchomości; 9) analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 10) wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru; 11) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości; 12) podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 79 ust. 3 rozporządzenia). Tak sporządzony operat szacunkowy powinien być zaopatrzony w podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości (§ 81 ust. 1 rozporządzenia). Te elementy również zawiera analizowany operat.Poza wskazanymi przepisami istotną rolę w ustalaniu charakteru i sposobu sporządzania operatu szacunkowego i dokonywania wyceny wartości nieruchomości pełni także utrwalone orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, które wskazuje, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych dotyczących szacowania nieruchomości. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest przy tym zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego, od której wymaga się zachowywania zasad etyki zawodowej oraz dołożenia należytej staranności w dokonywaniu wyceny nieruchomości.Operat szacunkowy jest jednocześnie niezaprzeczalnie także dowodem w sprawie, podlegającym ocenie dowodowej stosownie do art. 77 § 1 k.p.a., wobec czego na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie - także obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Ocena przez organ operatu szacunkowego jest jednak możliwa tylko na podstawie kryteriów procesowych: spójności, logiczności, poprawności matematycznej, wiarygodności, legalności. Taka ocena nie jest możliwa w zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. NSA w wyroku z 20 maja 2021 r. sygn. akt. I OSK 186/21, CBOSA), w szczególności Sąd nie bada celowości, czy przydatności dobrania metody, podejścia, techniki do wycenianej w konkretnym stanie faktycznym nieruchomości. To zatem rzeczoznawca decyduje ostatecznie o poszczególnych elementach sposobu szacowania nieruchomości, a ponadto o doborze nieruchomości stanowiących podstawę porównania z nieruchomością wycenianą, czy przyjętych współczynnikach korygujących. Ugruntowane w orzecznictwie sądowym jest też stanowisko, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 u.g.n., wyrok NSA z 4 lipca 2025 r., sygn. I OSK 1442/22, CBOSA). Konsekwencją powyższego jest to, że ani organ prowadzący postępowanie, ani sąd nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi posiadanymi przez biegłego. W tym zakresie operat szacunkowy może być oceniony, a w konsekwencji tego także podważony, jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.O potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. Zaniechanie wystąpienia o taką ocenę przez organ, gdy strona kwestionuje prawidłowość operatu w opozycji do pozytywnej oceny organu, nie uzasadnia zarzutu naruszenia przepisów k.p.a. regulujących postępowanie dowodowe. Jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyrok NSA z 12 grudnia 2024 r., sygn. I OSK 2022/21, CBOSA).Na gruncie stanu faktycznego rozstrzyganego niniejszym orzeczeniem organ odwoławczy zasadnie weryfikował kwestionowany operat szacunkowy pod kątem kryteriów: spójności, logiczności, poprawności matematycznej, wiarygodności, legalności. W uzasadnieniu swojej decyzji organ II instancji wprost przywołał przepisy prawa określające sposób wyceny nieruchomości oraz uznał operat szacunkowy za sporządzony zgodnie z tymi przepisami. W szczególności organ odwoławczy zbadał czy doszło do przygotowania operatu przez osobę uprawnioną, wybierającą metodę dopuszczalną na mocy ustawy oraz powołującą się w operacie szacunkowym na ustawowe przesłanki stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości. Organ II instancji nie dopatrzył się przy tym w operacie szacunkowym sprzeczności czy błędów matematycznych, czy w o[pisie nieruchomości. Na tej podstawie organ odwoławczy zasadnie uznał sporządzony operat szacunkowy za rzetelny i wiarygodny dowód w sprawie.Skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca nie przeanalizował wnikliwie rynku nieruchomości, dokonując oceny na podstawie zbyt małej liczby cech. Skarżąca wskazuje także, że rzeczoznawca nie ustalił, jaki procent powierzchni został wyłączony spod zabudowy, co w jej ocenie z pewnością miało wpływ na spadek nieruchomości. Podnosi także, że nie mogąc znaleźć wystarczającej liczby transakcji w dzielnicy, rzeczoznawca powinien odstąpić od metody porównawczej. Spółka podnosi też, że rzeczoznawca powinien zawrzeć dodatkowe rozważania w zakresie dotyczącym różnic w powierzchniach działek, które uznał za nieruchomości podobne. Formułując ww. zastrzeżenia, Spółka nie skorzystała jednak z możliwości przedstawienia oceny operatu sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W ocenie Sądu, subiektywne przekonanie skarżącej o wadliwości wyceny nieruchomości wyrażone w skardze nie jest wystarczające dla obalenia dowodu w postaci sporządzonego operatu szacunkowego, tym bardziej w sytuacji, gdy jego poprawność formalna nie budzi wątpliwości.Wyjaśnić należy, że w świetle prawa porównywalność nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które cechy nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie - w konkretnym przypadku - zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływających na wartość nieruchomości (por. wyrok NSA z 23 września 2025 r., sygn. I OSK 1765/22, CBOSA). Żaden przepis prawa – w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję "nieruchomości podobnej" - nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana (por. wyrok NSA z 19 września 2024 r., sygn. I OSK 822/23, CBOSA). Tym bardziej brak jest w ocenie Sądu podstaw, by oczekiwać, aby nieruchomości podobne znajdowały się w tej samej dzielnicy miasta, jak tego oczekuje skarżąca.Strona skarżąca nie zgodziła się z dokonanym przez rzeczoznawcę wyborem podejścia, doborem i liczbą cech rynkowych i ich wagami. Podkreślenia jednak wymaga, że organ w postępowaniu administracyjnym, jak również Sąd w postępowaniu sądowoadministracyjnym, o czym już mowa była powyżej, nie może wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, naruszyłby bowiem wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n. Sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości (za: wyrok WSA w Gdańsku z 15 stycznia 2025 r., sygn. II SA/Gd 552/24, CBOSA).Nadto zadaniem Sądu wystarczający jest zakres opisu porównywanych nieruchomości przyjęty przez rzeczoznawcę na gruncie niniejszej sprawy obejmujący datę transakcji, miasto, obręb ulicę, powierzchnię i cenę za metr kwadratowy.Sąd nie podziela także zarzutu skarżącej w zakresie naruszenia art. 155 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez niewykazanie wykorzystania w sposób prawidłowy i rzetelny wszystkich niezbędnych danych o nieruchomościach, ani że ustaleń dokonano w oparciu o źródła wskazane w tym przepisie. W treści operatu szacunkowego (str. 5 operatu) rzeczoznawca wskazał bowiem źródła danych, wskazując także (str. 6) informację z księgi wieczystej prowadzonej dla wycenianej nieruchomości. Podkreślić przy tym należy, że przepis art. 155 ust. 1 u.g.n. stanowi, że rzeczoznawca przy szacowaniu wykorzystuje wszelkie dostępne dane o nieruchomościach, zaś katalog źródeł tych danych jest w przepisie wymieniony przykładowo (por. wyrok NSA z 2 lutego 2022 r., sygn. I OSK 723/19, CBOSA).Zasadniczy argument skargi opiera się na przekonaniu skarżącej, że plan miejscowy nie przyczynił się do wzrostu wartości nieruchomości. Jednak przekonanie to jest sprzeczne z jednoznacznymi wnioskami poczynionymi przez rzeczoznawcę w operacie. Bez wpływu na powyższe pozostaje argumentacja skarżącej, że nawet mimo nieuchwalenia planu miejscowego, skarżąca sprzedawałaby lokale mieszkalne, realizując długoletnie przedsięwzięcie. Na gruncie niniejszej sprawy bez znaczenia bowiem jest faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości.Skarżąca podniosła także zarzut, że w jej ocenie, nie ustalono, że w wyniku wejścia planu w życie nastąpił wzrost wartości całości nieruchomości, a tylko jej części. Nadto zdaniem skarżącej część nieruchomości, której wartość nie wzrosła w wyniku uchwalenia planu nie powinna być brana przy ustalaniu opłaty planistycznej. Sąd nie podziela tego stanowiska.Wskazać w tym miejscu należy, że wyceną objęto powierzchnię 230458 m2 działki nr [...] (z której powstały działki nr [...] oraz [...]), która przed zmianą planu stanowiła: 117 319 m2 terenów o funkcji zabudowy mieszkaniowej ekstenstywnej, 75476 m2 terenów o funkcji zabudowy mieszkaniowo-usługowej, 4579 m2 terenów o funkcji terenów komunikacji i pow. 33084 m2 o funkcji terenów zieleni. Po zmianie planu na potrzeby wyceny przyjęto: pow. 177971 m2 terenów o funkcji zabudowy mieszkaniowo-usługowej, pow. 14264 m2 terenów komunikacji i 38223 m2 o funkcji terenów zieleni. W rezultacie po zmianie planu miejscowego nieruchomość nie stanowiła już terenów o funkcji zabudowy mieszkaniowej ekstenstywnej, dalej natomiast stanowiła tereny o funkcji komunikacji, funkcji terenów zieleni i terenów zabudowy mieszkaniowo-usługowej, jednak zmianie uległy powierzchnie objęte tymi funkcjami. Rzeczoznawca uwzględnił przy tym brak wzrostu wartości dla terenów o zachowanych funkcjach. Tym samym na gruncie niniejszej sprawy wartość gruntów o zachowanych wcześniejszych funkcjach nie wpłynęła na wysokość spornej opłaty.Sąd nie podziela przy tym stanowiska strony skarżącej, że część nieruchomości, której wartość nie wzrosła w wyniku uchwalenia planu nie powinna być brana przy ustalaniu opłaty planistycznej. Podkreślić należy, że z wykładni literalnej art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wynika jednoznacznie, że obowiązek uiszczenia opłaty w nim wskazanej powstaje, gdy uchwalenie planu miejscowego (jego zmiany) prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości, jako całości. Ustawodawca nie łączy tej powinności ze wzrostem wartości części nieruchomości. (por. wyrok WSA w Gliwicach z 31 stycznia 2025 r. sygn. II SA/Gl 1234/24, wyrok WSA w Krakowie z 27 grudnia 2024 r. sygn. II SA/Kr 1411/24, wyrok WSA w Krakowie z 29 października 2024 r. sygn. II SA/Kr 842/24, wyrok WSA w Olsztynie z 24 października 2024 r. sygn. II SA/Ol 690/24, CBOSA).Wskazać także należy na stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, uznające za prawidłową wykładnię Sądu I instancji, że działka będąca samoistnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego, stanowi nieruchomość w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. W konsekwencji Sąd uznał, że wartość tej tylko działki stanowiła podstawę do wyliczenia opłaty w postaci tzw. renty planistycznej. Prawodawca w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. posługuje się pojęciem "nieruchomości", przy czym nie wyjaśniono, jakie znaczenie normatywne ma to pojęcie, w szczególności nie zawarto definicji tego pojęcia w art. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mającym charakter tzw. słowniczka wyrażeń ustawowych. Nie jest sporne, że w różnych aktach prawnych, uwzględniając specyfikę i szczególną materię, jaką regulują te akty, temu samemu określeniu prawodawca nadawać może różne znaczenie. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 17 maja 1999 r., OPK 17/98 (ONSA 1999, Nr 4, poz. 121) i powtórzył w uchwale z 30 października 2000 r., OPK 16/00 (ONSA 2000, Nr 2, poz. 64) z tych względów pojęcie nieruchomości w znaczeniu kodeksowym (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego) oraz wieczystoksięgowym (art. 21, art. 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece) nie zostało w sposób jednolity przeniesione na grunt innych ustaw, w tym ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Wprawdzie cyt. uchwały zostały podjęte pod rządami ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, ale w odniesieniu do instytucji tzw. renty planistycznej regulacja u.p.z.p. zawiera podobne rozwiązania, stąd poglądy zaprezentowane w tych uchwałach zachowują w dalszym ciągu aktualność (por. wyrok NSA z 14 lutego 2014 r., sygn. II OSK 2216/12). Podzielić należy stanowiska judykatury, w których wyeksponowano, że z uwagi na powiązanie instytucji renty planistycznej z obrotem cywilnoprawnym dla wywołania skutku, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. należy przyjąć, że w wymienionych przepisach chodzi o taką nieruchomość, która może być samoistnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego (por. wyrok NSA z 9 marca 2010 r., sygn. II OSK 485/09, LEX nr 597632). Nieruchomością w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest także część gruntu należąca do tego samego właściciela objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel, która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego (por. wyrok NSA z 15 kwietnia 2008 r., sygn. II OSK 408/07, LEX nr 467118). Księga wieczysta może być prowadzona dla jednej lub więcej działek geodezyjnie wydzielonych. Zatem w takiej sytuacji pojęcie wieczystoksięgowe nieruchomości nie będzie się pokrywało z pojęciem nieruchomości użytym w interpretowanych przepisach. Tak samo będzie wówczas, gdy właściciel nieruchomości zechce zbyć jedną z wielu działek, wchodzących w skład nieruchomości, dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta (podział prawny). Nie można jednak wykluczyć, że właściciel nieruchomości będzie zbywał jednocześnie i jednemu lub różnym podmiotom wszystkie działki gruntu wchodzące w skład nieruchomości, dla której jest prowadzona jedna księga wieczysta. Jeżeli księga wieczysta będzie prowadzona dla jednej działki gruntu, to pojęcie wieczystoksięgowe nieruchomości będzie się pokrywało z pojęciem geodezyjnym. Z kolei, jeżeli księga wieczysta będzie prowadzona dla dwóch lub więcej działek geodezyjnych, to renta planistyczna będzie ustalana dla nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym. Jak widać o tym co jest nieruchomością dla potrzeb ustalenia renty planistycznej decyduje, to co jest przedmiotem zbycia (por. wyrok NSA z 3 marca 2010 r., sygn. II OSK 455/09, LEX nr 597606).Przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. ma więc zastosowanie również wówczas, gdy dochodzi do zbycia wydzielonej części nieruchomości lub idealnej części określonej jej ułamkiem (udziału). Takie ugruntowane stanowisko akceptowane jest także w opracowaniach doktrynalnych (por. Z. Niewiadomski, red., Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz, Warszawa 2011, s. 301; I. Zachariasz, (w:) H. Izdebski, I. Zachariasz, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz Lex, Warszawa 2013, s. 234 i n.). Za taką wykładnią pojęcia "nieruchomość" z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., przemawiają ważne względy praktyczne, literalna wykładnia sprowadzająca "nieruchomość" w rozumieniu cyt. przepisu do wszystkich działek gruntowych objętych jedną księgą wieczystą, z których tylko część była przedmiotem zbycia, mogłaby prowadzić do podważenia sensu konstrukcji tzw. renty planistycznej.Na gruncie niniejszej sprawy przedmiotem zbycia były udziały w działkach nr [...] oraz [...], dla których prowadzona jest księga wieczysta nr [...] (do której przy tym nie wpisano innych działek). Zatem działki te tworzą nieruchomość, stanowiącą podstawę do wyliczenia spornej opłaty. Nie znajduje zatem uzasadnienia stanowisko skarżącej, by wyłączyć z opłaty planistycznej część powierzchni ww. działek.W orzecznictwie istnieje co prawda stanowisko, że zbycie nieruchomości, która jedynie w części objęta jest planem miejscowym, może stanowić podstawę ustalenia opłaty jednorazowej od tej części, o ile wzrosła jej wartość wskutek uchwalenia tego planu (za: wyrok WSA w Gliwicach z 15 marca 2019 r. sygn. II SA/Gl 791/18). Uwzględnienia jednak wymaga, że na gruncie niniejszej sprawy nieruchomość w całości objęta jest planem miejscowym, zatem Sąd nie uznał za zasadne dalszych rozważań w tym zakresie.Względy celowościowe przemawiają przy tym za tym, że na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. zarówno sprzedaż całej, jak i części nieruchomości bądź jedynie udziału we współwłasności tej nieruchomości uprawnia do ustalenia opłaty planistycznej, jeśli wartość nieruchomości wzrosła jednakże tylko w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro właściciel nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany planu zagospodarowania może osiągnąć korzyści z powodu wzrostu jej wartości, to również powinien być obciążony opłatą – rzecz jasna - w razie zbycia części nieruchomości bądź udziału w prawie własności nieruchomości (za: wyrok WSA w Olsztynie z 11 lutego 2025 r., sygn. II SA/Ol 908/24, CBOSA).W treści skargi wskazano także, że w operacie szacunkowym z 5 grudnia 2023 r., na podstawie którego Kolegium ustaliło kwestionowaną opłatę, stwierdzono wartość nieruchomości wyższą niż w pierwotnie sporządzonym operacie z 22 września 2022 r. Jak jednak wynika z akt postępowania Kolegium ustaliło, że wcześniejszy operat obarczony był wadami w zakresie przedmiotu wyceny, zatem nie mógł on stanowić podstawy do ustalenia wysokości spornej opłaty. W konsekwencji niezasadne okazały się zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. gdyż organy dokonały prawidłowej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, oceniając operat w kontekście całości zgromadzonego materiału dowodowego oraz podnoszonych przez Skarżącą zarzutów. Sąd nie stwierdził przy tym naruszenia innych przepisów prawa procesowego w tym powołanego w skardze art. 107 § 3 k.p.a., w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Tymczasem, aby naruszenie przepisów postępowania, w tym art. 107 § 3 p.p.s.a. mogło stanowić podstawę uchylenia decyzji, koniecznym jest wykazanie, że uchybienie w tym zakresie nie tylko istniało, ale także mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Strona skarżąca nie wykazała jednak takich naruszeń. Zdaniem Sądu uzasadnienie zaskarżonej decyzji pozwala prześledzić tok rozumowania organu odwoławczego i poznanie racji, które stały za rozstrzygnięciem. Kolegium uzasadniło swoje stanowisko, odnosząc je do zebranego materiału dowodowego i ustalonych okoliczności faktycznych. Prawidłowo również odniosło wysokość ustalonej opłaty do udziałów w nieruchomości, będących przedmiotem obrotu, uwzględniając powyższe w rozstrzygnięciu zawartym w punkcie 1 skarżonej decyzji.Na marginesie już wskazania wymaga, że rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, na uchybienie przepisów którego wskazano w zarzutach skargi, zostało uchylone z dniem 9 września 2023 r. Zastąpiło je rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. poz.1832), które stało się podstawą sporządzenia spornego operatu.Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2024 r. poz. 935.). orzekł o oddaleniu skargi.. mogło stanowić podstawę uchylenia decyzji, koniecznym jest wykazanie, że uchybienie w tym zakresie nie tylko istniało, ale także mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Strona skarżąca nie wykazała jednak takich naruszeń. Zdaniem Sądu uzasadnienie zaskarżonej decyzji pozwala prześledzić tok rozumowania organu odwoławczego i poznanie racji, które stały za rozstrzygnięciem. Kolegium uzasadniło swoje stanowisko, odnosząc je do zebranego materiału dowodowego i ustalonych okoliczności faktycznych. Prawidłowo również odniosło wysokość ustalonej opłaty do udziałów w nieruchomości, będących przedmiotem obrotu, uwzględniając powyższe w rozstrzygnięciu zawartym w punkcie 1 skarżonej decyzji.Na marginesie już wskazania wymaga, że rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, na uchybienie przepisów którego wskazano w zarzutach skargi, zostało uchylone z dniem 9 września 2023 r. Zastąpiło je rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. poz.1832), które stało się podstawą sporządzenia spornego operatu.Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2024 r. poz. 935.). orzekł o oddaleniu skargi.