Wyrok - II SA/Lu 591/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie - z dnia 18 grudnia 2025
Teza
Oddalono skargę. Wywłaszczanie nieruchomości, Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Sędzia WSA Brygida Myszyńska-Guziur (sprawozdawca) Protokolant Referent Justyna Kłosowska-Pietrynko po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi E. M. na decyzję Wojewody z dnia [...] lipca 2025 r. znak: [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość I. oddala skargę; II. przyznaje A. D. od Skarbu Państwa - Wojewódzkiego Sądu AOddalono skargę. Wywłaszczanie nieruchomości, Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Sędzia WSA Brygida Myszyńska-Guziur (sprawozdawca) Protokolant Referent Justyna Kłosowska-Pietrynko po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi E. M. na decyzję Wojewody z dnia [...] lipca 2025 r. znak: [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość I. oddala skargę; II. przyznaje A. D. od Skarbu Państwa - Wojewódzkiego Sądu A
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono skargę
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Kwota główna
1.488,00 zł · odszkodowanie
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
samorząd terytorialny
Role w sprawie
Skarb Państwa
biegły
apelujący / skarżący
Data orzeczenia
18 grudnia 2025
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Przewodniczący
Brygida Myszyńska-Guziur
Podstawa prawna
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę
UZASADNIENIE
E. M. (dalej jako "strona", "skarżący") wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skargę na decyzję Wojewody z dnia 31 lipca 2025 r. w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym.Na podstawie decyzji Starosty [...] [...] znak: [...] z 15 lutego 2024 r. - "dalej również jako "decyzja ZRID"), udzielono Wójtowi G. R. zezwolenia na realizację inwestycji drogowej obejmującej drogę gminną nr 100200L i drogę gminną 100244L w miejscowości C., R. Kolonia, P. i R. wraz z przebudową i zabezpieczeniem kolidującej infrastruktury technicznej m.in. na działce nr [...] o pow. 0,0116 ha w obrębie nr [...] P. , jednostka ewidencyjna R. . Decyzja ta stała się ostateczna 25 marca 2024 r. Przeznaczona pod inwestycję działka, położona w liniach rozgraniczających inwestycję drogową, ustalonych powołaną decyzją z 15 lutego 2024 r., zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r., poz. 311 -dalej jako "specustawa drogowa"), przeszła z mocy prawa na rzecz G. R. z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Na podstawie art. 12 ust.1 specustawy drogowej, decyzją ZRID zatwierdzono podział działki [...], której właścicielem jest E. M..W związku z powyższym Starosta [...] jako organ właściwy do prowadzenia postepowania w przedmiocie ustalenia za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną zlecił rzeczoznawcy majątkowemu K. K., sporządzenie operatu szacunkowego dla ww. nieruchomości. Biegła w dniu 15 listopada 2024 r. sporządziła operat szacunkowy określający wartość ww. działki na łączną kwotę: 1.488,00 zł, w tym: wartość gruntu: 1.292,00 zł, wartość składników roślinnych: 196,00 zł.W sprawie biegła dokonała wyceny, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID, tj. 15 lutego 2024 r. i aktualne na dzień wykonania operatu ceny nieruchomości.W oparciu o protokół z oględzin nieruchomości sporządzony przez biegłą 8 maja 2024 r. ustalono, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie obrębu P. , na granicy z obrębem C. i R. Kolonia, w terenie rolnym. Działka znajduje się w poza obszarem zabudowanym wsi, bezpośrednio przy drodze gminnej gruntowej. Jest to działka niezabudowana rolna, wydzielona z działki użytkowanej rolniczo. Teren nieruchomości uzbrojony jest w energię elektryczną i telefon, a w zasięgu występuje wodociąg. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą gminną gruntową od drogi powiatowej asfaltowej. W bezpośrednim sąsiedztwie występują grunty rolne użytkowane rolniczo z pojedynczą rozproszoną zabudową siedliskową. Na działce znajdowały się składniki roślinne podlegające wycenie: zasiew jednoroczny pszenżyta na pow. 100 m˛, 1 jabłoń na podkładach silnie rosnących (wiek 30 lat) oraz 1 grusza na podkładach silnie rosnących (wiek 20 lat).Z uwagi na brak danych rynkowych o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej pod względem części składowych, do celów odszkodowania określono wartość odtworzeniową w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami: oszacowano wartość rynkową gruntu oraz oddzielnie wartość składników roślinnych.Biegła ustaliła, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego G. R. zatwierdzonym Uchwałą Nr XXXIII/201/2018 Rady G. R. z 26 września 2018 r. wyceniana nieruchomość położona jest w obszarze R - tereny upraw rolnych, jest to aktualny sposób użytkowania nieruchomości.Decyzją ZRID nieruchomość przeznaczona została na realizację inwestycji drogowej obejmującej drogę gminną nr 100200L i drogę gminną 100244L w miejscowości C., R. Kolonia, P. i R. wraz z przebudową i zabezpieczeniem kolidującej infrastruktury technicznej, czyli alternatywny sposób użytkowania to droga publiczna.Biegła stwierdziła, że ceny nieruchomości drogowych położonych w terenach rolnych czy rolno leśnych zawierają się w przedziale od 4,72 zł/m˛ do 18,49 zł/m˛ i są zdecydowanie wyższe od poziomu cen gruntów rolnych na terenie G. R., które ukształtowały się w przedziale od 1,30 zł/m˛ do 4,96 zł/m˛ i cenie średniej 2,97 zł/m˛. W związku z tym uwzględniając zasadę korzyści dla właściciela, wartość nieruchomości określono według alternatywnego sposobu użytkowania, stosownie do art. 134 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 – dalej jako "u.g.n."), bowiem przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (pod drogę) powoduje zwiększenie jej wartości.Wartość rynkową gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami przedmiotowej nieruchomości kolejno z nieruchomościami podobnymi. Różnice cech pomiędzy wycenianą nieruchomością i przyjętymi do porównań skorygowano za pomocą współczynników kwotowych i udziału procentowego cechy w ustalonej wadze. Za najbardziej prawdopodobny poziom wartości jednostkowej przyjęto wartość obliczoną ze średniej arytmetycznej cen skorygowanych - kwotę: 11,14 zł/m˛. Określona wartość jednostkowa gruntu znajduje się w przedziale cen uzyskiwanych za podobne nieruchomości drogowe przyjęte do zbioru porównawczego.Wartość drzew jabłoni i gruszy biegła określiła na podstawie tablic autorstwa [...] "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich", uwzględniła aktualizacje wskaźników z 2020 r. oraz wskaźnik wzrostu cen posiłkując się pośrednio wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowanych przez GUS za lata 2020-2024 w wys. 1,10.Wartość zasiewu pszenżyta obliczono w oparciu o wysokość plonów uzyskiwanych na terenie woj. lubelskiego oraz aktualne ceny plonów uzyskiwane na rynku lokalnym, przyjmując koszty zabiegów agrotechnicznych, zbioru i transportu w wys. 30% wartości plonów.W odpowiedzi na zawiadomienie o wszczęciu postępowania Pan E. M. w dniu 28 lutego 2025 r. przedłożył pismo, w którym wyraził swoje niezadowolenie z wysokości ustalonego odszkodowania wynikającego z operatu szacunkowego. W piśmie poinformował, iż według niego wartość nieruchomości jest zaniżona gdyż wyceniana działka nie jest działką rolną, ponieważ przylega bezpośrednio do działki zabudowanej - siedliskowej i powinna być wyceniona jako zagrodowa.Wezwana do zajęcia stanowiska rzeczoznawczyni majątkowa K. K. w dniu 31 marca 2025 r. przedłożyła na piśmie wyjaśnienia w zakresie wyceny podtrzymując swoje stanowisko, co do prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości.Starosta [...] decyzją z dnia 19 maja 2025 r.:1. ustalił odszkodowanie w wysokości 1.488,00 zł na rzecz E. M. (s. L. i A.), z tytułu przejęcia przez G. R. prawa własności nieruchomości położonej w obrębie nr [...] P. , jednostka ewidencyjna R. , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0116 ha;2. zobowiązał Wójta G. R. - reprezentującego G. R. do wypłaty ustalonej w punkcie 1 decyzji kwoty odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości.Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania skarżącego utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.Odnosząc się do stanowiska strony Wojewoda wyjaśnił, że do kompetencji organu pierwszej i drugiej instancji nie należy wytyczanie granic geodezyjnych nieruchomości.Podał, że w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłą K. K. wartość nieruchomości określono przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID, a ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania. Biegła przyjęła przeznaczenie nieruchomości stosownie do § 49 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i zgodnie z art. 154 u.g.n. ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego G. R. zatwierdzonym Uchwałą Nr XXXIII/201/2018 Rady G. R. z 26 września 2018 r. jako położonej w obszarze R- tereny upraw rolnych. Wyceniana działka znajduje się poza obszarem zabudowanym wsi, a w bezpośrednim sąsiedztwie występują grunty rolne użytkowane rolniczo z pojedynczą rozproszoną zabudową siedliskową. Jest to działka niezabudowana, rolna, wydzielona z niezabudowanej działki rolnej użytkowanej rolniczo. Rzeczoznawczyni dokonała analizy rynku nieruchomości, z której wynika, że ceny nieruchomości drogowych położonych w terenach rolnych czy rolno leśnych zdecydowanie przewyższają poziomem ceny gruntów rolnych na terenie G. R., dlatego zasadne było określenie wartości gruntu według alternatywnego sposobu użytkowania, stosownie do art. 134 ust. 4 u.g.n.Wojewoda uznał, że operat sporządzony jest pełnoprawnym dowodem wartości nieruchomości, który został wykonany zgodnie z przepisami prawa i zasadami obwiązującymi rzeczoznawców majątkowych. Subiektywna opinia strony odnośnie ustalenia zbyt niskiej kwoty odszkodowania, nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego, skoro strona nie przedstawiła kontroperatu bądź nie wniosła o opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, do której zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. należy wyłączne prawo oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.Nie zgadzając się z powyższa decyzją skarżący w skardze do tut. Sądu wniósł o jej uchylenie wraz z rozstrzygnięciem organu pierwszej instancji.Zdaniem skarżącego decyzje organów obydwu instancji zostały wydane z rażącym naruszeniem prawa, a wycena działki przez Starostę B. jest nieprawidłowa. Skarżący podniósł, że oznaczenia geodezyjne działki nr [...] zostały usunięte przez wykonawcę drogi. Ponadto inwestor nie wykonał zjazdu z drogi asfaltowej na działkę nr [...]. Dwa drzewa owocowe, które miały być wycięte pozostają nieusunięte.W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie.Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.W świetle art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sąd administracyjny ma obowiązek badania zaskarżonych aktów wyłącznie w zakresie ich legalności, a więc z punktu widzenia ich zgodności z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935) dalej jako: "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Jeżeli w wyniku przeprowadzonej kontroli zaskarżonego aktu sąd stwierdzi, że nie narusza on prawa w stopniu uzasadniającym jego uchylenie lub stwierdzenie jego nieważności to obowiązany jest skargę oddalić. Podkreślenia wymaga fakt, że sąd orzeka na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a.), nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).Sąd uznał, że w rozpoznawanej sprawie skarga nie jest zasadna. W wyniku kontroli legalności, Sąd nie stwierdził bowiem naruszenia prawa, które uzasadniałoby wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji.Podstawę prawną wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 311 – "dalej również jako specustawa drogowa") oraz ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Stosownie do art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18, który stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis ten doprecyzowuje unormowanie, wynikające z art. 134 ust. 1 u.g.n., w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Jak wynika z art. 134 u.g.n., przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3).Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą to opinię rzeczoznawca przedstawia w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W myśl art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przejętych z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego określają przepisy § 49 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832) dalej jako: "rozporządzenie z 5 września 2023 r.". Stosownie do treści § 49 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 162) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (§ 49 ust. 2 ww. rozporządzenia).W przedmiotowej sprawie kwestią sporną pozostaje prawidłowość ustaleń organów co do wysokości przyznanego odszkodowania skarżącemu, poczynionych w oparciu o sporządzony operat szacunkowy. Operat taki jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a., zatem podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, a następnie sądu. Przy czym ocena wartości dowodowej tego dokumentu jest w pewien sposób ograniczona, gdyż operat szacunkowy jest dokumentem ściśle sformalizowanym, opartym na wiedzy specjalistycznej posiadanej przez biegłego. Obowiązkiem organu pozostaje zatem, dokonanie oceny wartości dowodowej opinii rzeczoznawcy majątkowego, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. Skoro bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę, powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten posiadał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje, jak wskazano powyżej rzeczoznawca. Organ rozstrzygający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Z tego też względu organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności można żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por. wyroki NSA: z dnia 27 kwietnia 2016 r., sygn. I OSK 1604/14; z dnia 5 marca 2015 r., sygn. I OSK 1521/14; z dnia 16 października 2014 r., sygn. I OSK 611/13 oraz z dnia 16 września 2014 r., sygn. I OSK 246/13; dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako: CBOSA).Jak wynika z akt sprawy podstawę do ustalenia odszkodowania, za przejętą na rzecz G. R. nieruchomość, stanowi operat szacunkowy sporządzony 15 listopada 2024 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. nr uprawnień 1532.Sposób określenia przeznaczenia nieruchomości, a więc dopuszczalnego prawnie sposobu jej wykorzystania, w realiach sprawy niniejszej ustalono, poprzez uwzględnienie przeznaczenia wynikającego ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania G. R. zatwierdzonym uchwała nr XXXIII/201/2018 Rady G. R. z 26 września 2018 r.W sporządzonym operacie rzeczoznawca analizie poddał dwa segmenty rynku: rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod uprawy rolne oraz grunty leśne oraz rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne w terenach rolnych i leśnych. Rzeczoznawca stwierdziła, że ceny nieruchomości drogowych położonych w terenach rolnych czy rolno leśnych zawierają się w przedziale od 4,72 zł/m˛ do 18,49 zł/m˛ i są zdecydowanie wyższe od poziomu cen gruntów rolnych na terenie G. R., które ukształtowały się w przedziale od 1,30 zł/m˛2 do 4,96 zł/m˛ i cenie średniej 2,97 zł/m˛. W związku z tym uwzględniając zasadę korzyści dla właściciela, wartość nieruchomości określono według alternatywnego sposobu użytkowania, stosownie do art. 134 ust. 4 ugn, bowiem przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (pod drogę) powoduje zwiększenie jej wartości.Ustalono dwie cechy rynkowe, które w zasadniczy sposób wpływają na zróżnicowanie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych tj. położenie ogólne nieruchomości w regionie oraz lokalizacja szczegółowa i otoczenie nieruchomości.Wartość rynkową gruntu jako przedmiotu prawa własności określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami przedmiotowej nieruchomości kolejno z nieruchomościami podobnymi. Różnice cech pomiędzy wycenianą nieruchomością i przyjętymi do porównań skorygowano za pomocą współczynników kwotowych i udziału procentowego cechy w ustalonej wadze. Za najbardziej prawdopodobny poziom wartości jednostkowej przyjęto wartość obliczoną ze średniej arytmetycznej cen skorygowanych - kwotę: 11,14 zł/m˛. Określona wartość jednostkowa gruntu znajduje się w przedziale cen uzyskiwanych za podobne nieruchomości drogowe przyjęte do zbioru porównawczego.Składniki roślinne (jabłoń i grusza) wyceniono w oparciu o tablice autorstwa [...] "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich", uwzględniła aktualizacje wskaźników z 2020 r. oraz wskaźnik wzrostu cen posiłkując się pośrednio wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowanych przez GUS za lata 2020-2024 w wys. 1,10.W rozpoznawanej sprawie dokonując analizy sporządzonego operatu szacunkowego organy obu instancji uznały, że nie zawiera on uchybień, które uniemożliwiałyby posłużenie się tym dowodem przy ustaleniu odszkodowania za przejętą na rzecz gminy działkę gruntu. Sąd w toku kontroli ocenę tę podziela.Podkreślić w tym miejscu należy, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, dlatego też zakwestionowanie operatu przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie jeśli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Takich uchybień nie można zarzucić w niniejszej sprawie.W ocenie Sądu sporządzony przez biegłą operat szacunkowy nie zawiera nieścisłości, ani też błędów metodologicznych bądź rachunkowych. Biegła wyjaśniła zastosowaną metodologię, a także dobór działek do wyceny. Wnioski operatu są jasne i logiczne, a przez to brak jest podstaw, by kwestionować ich poprawność.W ocenie Sądu, nie ma także podstaw do zasadnego formułowania zarzutów, że rzeczoznawca majątkowy opracował operat sprzecznie z określoną prawem metodologią wyceny wartości nieruchomości, przy zastosowaniu podejścia porównawczego. W konsekwencji brak jest również podstaw do zarzucenia organom dokonania wadliwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego (naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a.). Skoro operat szacunkowy był poprawny formalnie i merytorycznie, stanowił wartościowy materiał dowodowy, który organy zasadnie przyjęły za źródło kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie. Organy dokonały przy tym analizy tego dowodu, czemu dały wyraz w uzasadnieniach podjętych decyzji, świadczy to także o zachowaniu wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a.W rozpatrywanej sprawie trzeba mieć na uwadze także to, że skarżący kwestionował prawidłowość sporządzonego operatu. Jednak ponownie zaznaczyć należy, że to autor operatu, a nie organ czy sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Ocena merytorycznej trafności tych zarzutów jest zasadniczo niemożliwa, skoro ani organ, ani sąd nie dysponują wiedzą specjalistyczną. Z tego też względu organy mając na uwadze podnoszone przez stronę zarzuty przekazały je biegłej, celem ustosunkowania się do nich, a rzeczoznawca jasno i rzeczowo ustosunkowała się do powstałych w trakcie postępowania wątpliwości (wyjaśnienia biegłej z 31 marca 2025 r.).W odniesieniu do przyjęcia przez biegłą błędnego przeznaczenia nieruchomości, co ma przełożenia na ustalenie jej wartości rzeczoznawca wyjaśniła: "iż charakter działki określa jej przeznaczenie w dokumentach planistycznych wyceniana działka zgodnie z przeznaczeniem wynikającym ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego G. R. była położona w terenie oznaczonym jako R - tereny upraw rolnych. Po szczegółowej analizie rynku (lokalnego w zakresie gruntów rolnych i leśnych oraz regionalnego w zakresie nieruchomości drogowych w terenach rolnych i leśnych) wartość gruntu określono według alternatywnego sposobu użytkowania (jak droga w terenie rolnym). W bezpośrednim otoczeniu działki występuje pojedyncze siedlisko oraz grunty rolne zarówno po stronie działki wycenianej i po przeciwnej stronie drogi. Wskazała, że działka nie została wydzielona z terenu zabudowy mieszkaniowej MN, zabudowy zagrodowej MR, a dla nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, brak jest zatem możliwości uwzględnienia w wycenie przeznaczenia budowlanego gruntu. Określona wartość jednostkowa gruntu działki wydzielonej pod drogę w wysokości 11,14 zł/m˛ jest kilkakrotnie wyższa od średnich cen gruntów rolnych na terenie G. R. (tj. 2,97 zł/m˛).".Jak już podniesiono powyżej szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Kwestie te, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., mogą być poddane kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Z akt sprawy nie wynika jednak, aby skarżący w toku postępowania administracyjnego wystąpił o taką ocenę. Nie przedłożył również kontroperatu, który pozwoliłby w obiektywny sposób zakwestionować dokonany w niniejszej sprawie sposób wyceny nieruchomości. W przypadku gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest podstaw do podważenia prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego. Zdaniem Sądu organy administracyjne opierając się na dokonanej w tym operacie wycenie, nie naruszyły przepisów k.p.a. dotyczących wyjaśnienia i oceny stanu faktycznego sprawy. Organ odwoławczy poddał operat wnikliwej analizie i oceniając na podstawie art. 80 k.p.a. jego wartość dowodową zasadnie uznał, że jest on dowodem wiarygodnym. Ustosunkowano się również do zgłaszanych w toku postępowania administracyjnego argumentów strony mający w ocenie skarżącego znaczenie dla rozpoznawanej sprawy i podważających prawidłowość ustaleń dokonanych w tym operacie.Wobec powyższego, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd oddalił skargę jako niezasadną (pkt I sentencji wyroku).O wynagrodzeniu pełnomocnika z urzędu orzeczono w pkt II sentencji wyroku na podstawie art. 250 §1 p.p.s.a. oraz § 23 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 maja 2024 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 763 ze zm.).. oraz § 23 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 maja 2024 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 763 ze zm.).