Wyrok - II SA/Gl 1096/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach - z dnia 18 grudnia 2025
Teza
Oddalono skargę. zagospodarowanie przestrzenne, Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Nowak, Sędzia WSA Renata Siudyka (spr.), Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi L sp. z o. o. w C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia 18 czerwca 2025 r. nr SKO.4103.93.2025 w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę. UZASADNIENIE Prezydent Miasta C. (organOddalono skargę. zagospodarowanie przestrzenne, Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Nowak, Sędzia WSA Renata Siudyka (spr.), Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi L sp. z o. o. w C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia 18 czerwca 2025 r. nr SKO.4103.93.2025 w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę. UZASADNIENIE Prezydent Miasta C. (organ
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono skargę
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
Role w sprawie
apelujący / skarżący
wnioskodawca
Data orzeczenia
18 grudnia 2025
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Przewodniczący
Krzysztof Nowak
Podstawa prawna
Pokaż pozostałe podstawy prawne (1)
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę
UZASADNIENIE
Prezydent Miasta C. (organ I instancji) decyzją z dnia 30 kwietnia 2025 r., nr [...] po rozpatrzeniu wniosku L sp. z o.o. z siedzibą w C. (Spółka, inwestor, skarżąca) ustalił sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu obejmującego działkę nr ewid. [...] obręb [...] - K. (o powierzchni 1135 m2), położoną w C. przy ul. [...] .Decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.Wnioskiem z dnia 27 stycznia 2025 r. uzupełnionym w dniu 14 lutego 2025 r. Spółka wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującego działkę nr ewid. [...] obręb [...] - K. (o powierzchni 1135 m2), położoną w C. przy ul. [...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego.Ponieważ wnioskowany teren nie jest objęty ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, procedurę zmierzającą do ustalenia warunków zabudowy przeprowadzono w oparciu o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wyznaczono obszar analizowany w odległości ok. 140 m od granic terenu inwestycji. Następnie przeprowadzono analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz analizę stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji zgodnie z art. 53 ust. 3 u.p.z.p. Zbadano również możliwość łącznego spełnienia warunków zawartych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.W wyniku przeprowadzonych analiz stwierdzono, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.Parametry, cechy i wskaźniki dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego określono zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r., poz. 1116- dalej "rozporządzenie"), tj.;- nieprzekraczalna linia zabudowy - zgodnie z załącznikiem nr 1 analizy;- intensywność zabudowy - do 0,42 + 20%;- nadziemna intensywność zabudowy - min. 0,08; maks. do 0,39 ± 20%;- udział powierzchni zabudowy - do 22%;- udział powierzchni biologicznie czynnej terenu - min. 52%;- wymagania dotyczące ilości miejsc parkingowych - miejsca parkingowe (mp) inwestor winien zabezpieczyć na terenie objętym wnioskiem, zapewniając pełną obsługę planowanej inwestycji, przyjmując minimum 2 mp na 1 mieszkanie, z możliwością wykorzystania miejsc postojowych w garażu;- inwestycja winna spełniać warunki określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w/s warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2022 poz. 1225 ze zm.);- wymagane zachowanie normatywnych odległości planowanej inwestycji od istniejących sieci i urządzeń infrastruktury technicznej; w przypadku kolizji wymaganą ich przebudowę lub zabezpieczenia należy uzgodnić z odpowiednimi instytucjami branżowym.Organ I instancji wyjaśnił, że wartości inne niż średnie wyznaczono z uwagi na możliwości wynikające z przeprowadzonej analizy.Wysokość zabudowy ustalono zgodnie z wnioskiem inwestora z dnia 11 kwietnia 2025 r. jako wartość mieszczącą się w wynikach analizy, z której wynika, że parametr ten waha się w przedziale od ok. 6 m do ok. 10 m. Wysokość zabudowy ustalona do 9,1 m. jest wartością większą niż średnia, jednak nie jest wartością maksymalną. W obszarze analizowanym na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej znajdują się budynki o podobnej do wnioskowej wysokości - budynek przy ul. [...] [...], [...].Zgodnie z wymogiem art. 53 ust. 4 pkt 2a u.p.z.p. w dniu 4 kwietnia 2025 r. przesłano projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu do uzgodnienia z Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym. PPIS postanowieniem z dnia 15 kwietnia 2025 r. uzgodnił projekt decyzji. Przedmiotowa inwestycja została negatywnie zaopiniowana przez Miejski Zarząd Dróg w C. (MZD) pismem z dnia 24 marca 2025 r. z uwagi na niewystarczającą ilość projektowanych miejsc parkingowych. Wezwano Inwestora do ustosunkowania się do opinii MZD. Wnioskodawca w dniu 25 marca 2025 r. wyjaśnił, że zgodnie ze złożonym wnioskiem planuje zrealizować ok. 20 mp, a wstępną ich lokalizację przedstawił na załączniku graficznym.Organ zacytował brzmienie § 10 rozporządzenia wskazując, że dane dotyczące ilości miejsc parkingowych są uszczegóławiane na etapie ubiegania się przez Inwestora o pozwolenie na budowę i jednocześnie nie są one dokładnie znane organowi na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, a tym samym nie mogą stanowić podstawy do odmowy wydania decyzji. Mając na uwadze powyższe organ na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p przesłał do MZD w C. projekt decyzji, a MZD pismem z dnia 7 kwietnia 2025 r. uzgodnił projekt decyzji.W dniu 7 kwietnia 2025 r. przesłano inwestorowi treść projektu decyzji, w wyniku czego w dniu 11 kwietnia 2025 r. złożył on wniosek o zmianę ustalonych parametrów w zakresie wysokości budynku (z 8,5 m na 9,1 m), nadziemnej intensywności zabudowy (z 0,39 ± 20% na 0,56 ± 20%) oraz intensywności zabudowy (z 0,42 ± 20% na 0,92 ± 20%).Organ po przeanalizowaniu żądań wnioskodawcy przychylił się jedynie do zmiany wysokości planowanego obiektu, pozostawiając bez zmian ustalenia dotyczące intensywności zabudowy oraz nadziemnej intensywności zabudowy. Zauważył, że planowana inwestycja polega na realizacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W obszarze analizowanym brak jest budynków mieszkalnych wielorodzinnych, występuje zabudowa mieszkaniowo - usługowa, produkcyjno - usługowa oraz mieszkaniowa jednorodzinna, w oparciu o którą zgodnie z § 2 pkt 2 rozporządzenia dokonano analizy i ustalono parametry dla planowanej inwestycji. Wskazane przez inwestora wartości intensywności zabudowy oraz maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy są charakterystyczne dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej, położonej na skraju obszaru analizowanego charakteryzującej się odmiennym sposobem zagospodarowania terenu niż w przypadku realizacji zabudowy wolnostojącej, a taki rodzaj zabudowy jest przedmiotem niniejszego postępowania. Ponadto, w najbliższym sąsiedztwie tj. na działkach położonych przy ul. [...] [...] oraz [...] wskaźniki te są równe lub niższe niż średnie. Na marginesie, organ I instancji podkreślił, że ustalenie wymienionych wskaźników z tolerancją ± 20% ma zastosowanie jedynie w odniesieniu do wartości średnich, a nie jakichkolwiek wartości wynikających z analizy. Mając powyższe na uwadze nie przychylono się do żądania inwestora z dnia 1 kwietnia 2025 r.Organ I instancji wskazał, że zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Stwierdził ponadto, że projekt decyzji sporządziła osoba uprawniona na mocy art. 60 ust. 4, w zw. z art 5 pkt 4 u.p.z.p., posiadająca dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie gospodarki przestrzennej.W odwołaniu od powyższej decyzji Spółka reprezentowana przez pełnomocnika zarzuciła wydanie decyzji z rażącym naruszeniem przepisów prawa tj. m.in.: art. 61 ust. 5a u.p.z.p.; § 4 rozporządzenia; § 6 rozporządzenia; art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a., a także art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji organu I instancji i ustalenie parametrów planowanej inwestycji zgodnie z wnioskiem spółki względnie o uchylenie ww. decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazała, że organ I instancji dopuścił się szeregu naruszeń przepisów, które skutkowały błędnym rozstrzygnięciem i bezzasadnym ustaleniem parametrów planowanej inwestycji.Po pierwsze organ I instancji dokonał niepełnej, pobieżnej i błędnej analizy m.in. funkcji, cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu a tym samym wydał zaskarżoną decyzję z naruszeniem art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Odnosząc się do uzasadnienia decyzji organu I instancji spółka stwierdziła, że w obszarze analizowanym, co więcej w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, usytuowana jest nieruchomość położona przy ul. [...] [...], zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Szerokość elewacji budynku usytuowanego przy ul. [...] [...] , położonego, w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, wynosi 15,5 m. Tym samym pominięcie tego budynku jako budynku wielorodzinnego skutkowała błędnymi ustaleniami i wadliwą oraz bezzasadną decyzją.Po drugie organ I instancji wydał decyzję z naruszeniem § 4 rozporządzenia przez wadliwe wyznaczenie maksymalnego wskaźnika intensywności zabudowy na poziomie do 0,42 + /- 20%, oraz wskaźnika intensywności zabudowy nadziemnej na poziomie min. 0,08; maks. do 0,39 + /- 20%. W obszarze analizowanym występuje zabudowa o parametrach przewyższających wskaźniki wnioskowane przez spółkę, a tym samym istnieje podstawa do zastosowania § 4 ust. 3 rozporządzenia. Podobnie rzecz ma się w przypadku maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy. Nie ma zatem żadnych przeszkód, aby dla planowanej inwestycji wyznaczyć maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy na poziomie do 0,92 + /- 20%, oraz wskaźnik intensywności zabudowy nadziemnej na poziomie maks. do 0,56 +/- 20%. Wskazane w zaskarżonej decyzji parametry planowanej inwestycji czynią jej realizację w zasadzie niemożliwą, przy tak określonych wymaganiach co do inwestycji brak jest bowiem możliwości zabezpieczenia odpowiedniej, wymaganej, ilości miejsc parkingowych.Po trzecie analogiczna sytuacja zaistniała w zakresie szerokości elewacji frontowej. Zdaniem Spółki nie ma przeszkód, aby dla planowanej zabudowy ustalić szerokość elewacji frontowej do oscylującej w granicach 17 m. Podkreśliła, że planowana inwestycja to budynek wielorodzinny podczas gdy część budynków w obszarze analizowanym, uwzględniona przez organ I instancji, to budynki jednorodzinne, a zatem zachodzą uzasadnione podstawy do zastosowania odstępstwa od ogólnej reguły zawartej w § 6 ust. 1 rozporządzenia zatem istnieje podstawa do zastosowania § 6 ust. 2 rozporządzenia. Spółka stwierdziła, że zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą, jak i praktyką organu I instancji, w analogicznych do niniejszego postępowaniach, różnorodny charakter zabudowy znajdującej się w ram- ach obszaru analizowanego i możliwości wynikające z przeprowadzonej analizy, uzasadnią przyjęcie wartości innych niż średnie. W ocenie Spółki w niniejszej sprawie organ I instancji nie tylko dokonał wybiórczej oceny wyników analizy, ale jednocześnie dokonał niepełnej, pobieżnej i błędnej analizy. W analizowanym obszarze znajdują się budynki o tożsamej funkcji (budynki wielorodzinne) i parametrach zbliżonych do wnioskowanego obiektu. Okoliczności faktyczne sprawy nie dają podstaw do wydania decyzji ustalającej parametry planowanej inwestycji odmiennie aniżeli wnioskowała o to spółka. Wskazała również na naruszenie przez organ art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a. i art. 12 k.p.a.). Powołała się dalej na zasadę wolności budowlanej oraz art. 64 Konstytucji,Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie (SKO), po rozpatrzeniu odwołania Spółki, decyzją z dnia 18 czerwca 2025 r. nr SKO.4103.93.2925 utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Podzieliło stanowisko zaprezentowane przez organ I instancji w przedmiotowej sprawie i jednocześnie nie podzieliło sformułowanych na tym tle zarzutów spółki. Przedstawiło przebieg postępowania według chronologii zdarzeń. Wskazało, że w ewidencji gruntów prowadzonej w Grodzkim Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w C. działka nr ewid. [...] obręb [...] - K. (użytek B) o powierzchni 1135 m2 stanowi własność Inwestora i w aktualnym stanie wnioskowany teren jest niezagospodarowany i niezabudowany. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowanie Przestrzennego miasta C. (przyjętym uchwałą nr [...] z dnia [...] r.) wnioskowany teren sklasyfikowany jest jako obszary zabudowy usługowej i mieszkaniowej UMN. Następnie ustalono, że teren inwestycji położony jest w dorzeczu [...] . Ponadto obszar analizowany w rozpoznawanej sprawie zgodnie z art. 61 ust.5a u.p.z.p. wyznaczono w odległości ok. 140 m od granic terenu inwestycji. SKO zauważyło, że w przypadku ustalenia przez organ, że projektowana inwestycja spełnia łącznie warunki wymienione w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. to obowiązkiem organu rozpatrującego wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy jest wydanie decyzji pozytywnej.Z treści analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika między innymi, że w zakresie funkcji terenu jest nim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, mieszkalno-usługowa oraz usługowo-produkcyjna. W ocenie SKO słusznie organ I instancji wskazał, że w wyniku przeprowadzonych analiz stwierdzono, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Natomiast parametry, cechy i wskaźniki dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego określono zgodnie z przepisami rozporządzenia, a wartości inne niż średnie wyznaczono z uwagi na możliwości wynikające z przeprowadzonej analizy.Jak zauważył organ I instancji wskazane przez inwestora wartości .intensywności zabudowy oraz maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy sącharakterystyczne dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowejpołożonej na skraju obszaru analizowanego charakteryzującej się odmiennym sposobem zagospodarowania terenu niż w przypadku realizacji zabudowy wolnostojącej, a taki rodzaj zabudowy jest przedmiotem niniejszego postępowania. W najbliższym sąsiedztwie tj. na działkach położonych przy ul. [...] [...] oraz [...] wskaźniki te są równe lub niższe niż średnie. Podkreślono przy tym, że ustalenie wskaźników 20% ma zastosowanie jedynie w odniesieniu do wartości średnich, a nie jakichkolwiek wartości wynikających z analizy i dlatego też nie przychylono się do żądania inwestora z dnia 11 kwietnia 2025 r. SKO uznało ustalenia organu I instancji na gruncie rozpoznawanej sprawy za prawidłowe, także szczegółowo i przekonująco uzasadnione przez organ I instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.W nawiązaniu do zarzutów odwołania SKO uznało je za nieuzasadnione, gdyż w obszarze analizowanym nie znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny o cechach i parametrach zbliżonych do wnioskowanego. Wbrew wskazaniom Spółki forma, parametry oraz charakter budynku położonego na działce przy ul. [...] [...] nosi znamiona zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej a nie wielorodzinnej. Jest to budynek dwukondygnacyjny o powierzchni 167 m2, szerokości elewacji frontowej wynoszącej ok. 15,5 m, z dachem płaskim o wysokości ok. 6 m. SKO zauważyło, że organ I instancji w swoim piśmie z dnia 3 czerwca 2025 r. wskazał, że nawet jeśliby przyjąć, że budynek mieszkalny przy ul. [...] [...] jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, a co za tym idzie dokonać ustaleń na jego podstawie, to taki stan rzeczy skutkowałby ustaleniem parametrów znacznie mniejszych niż tych określonych w zaskarżonej decyzji. SKO podkreśliło, że szerokość elewacji frontowej wynosząca 17 m była niemożliwa do ustalenia z uwagi na to, iż wskazywana przez wnioskodawcę wartość wykraczała poza ramy analizy. Zauważyło ponadto, iż organ I instancji swoje rozstrzygnięcie poprzedził wyczerpującym zebraniem i rozpatrzeniem całego materiału dowodowego stosownie do art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., a decyzja organu I instancji z dnia 30 kwietnia 2025 r. zawiera należyte uzasadnienie faktyczne i prawne.W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wniesionej przez Spółkę reprezentowaną przez pełnomocnika zaskarżyła w całości decyzje SKO z dnia 18 czerwca 2025 r. zarzucając jej naruszenie przepisów prawa, a to w szczególności art. 138 § 1 i 2 k.p.a.; art. 61 ust. 5a u.p.z.p.; § 4 rozporządzenia; § 6 rozporządzenia; art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a.; art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zasądzenie na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu przedstawiła przebieg postępowania według chronologii zdarzeń. Powieliła zasadniczo argumenty przedstawione w odwołaniu zarzucając organom, że dopuściły się szeregu naruszeń przepisów, które skutkowały błędnym rozstrzygnięciem i bezzasadnym ustaleniem parametrów planowanej inwestycji. Wyraziła opinie, że w okolicznościach faktycznych sprawy niniejszej nie ulega wątpliwości, że zachodzą uzasadnione podstawy do zastosowania odstępstwa od ogólnej reguły zawartej w § 4 ust. 1 i 2 oraz § 6 ust. 2 rozporządzenia.Dalej wskazała na zasady postepowania administracyjnego wynikające z art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a. i art. 12 k.p.a. akcentując, że zasada wolności budowlanej, jako prawo do zabudowy, ma dwa aspekty: cywilnoprawny i publicznoprawny.W odpowiedzi na skargę SKO wniosła o jej oddalenie podtrzymując argumenty zaprezentowane w motywach kwestionowanego rozstrzygnięcia.Na rozprawie pełnomocnik skarżącej podtrzymał stanowisko zawarte w skardze.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:Skarga podlega oddaleniu.Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm. - dalej "p.p.s.a.").W niniejszej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia z dnia 18 czerwca 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji ustalającą sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu obejmującego działkę nr ewid. [...] obręb [...] - K. (o powierzchni 1135 m2), położoną w C. przy ul. [...] . Analizując okoliczności sprawy Sąd stwierdził, że wniesiona przez skarżącą skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają prawa w sposób określony w powołanych wyżej przepisach.Okolicznością bezsporną jest, że dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją, brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego skarżąca zobowiązana była do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z treści art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p.Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;2. teren ma dostęp do drogi publicznej;3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;6. zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarzea) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.Powołane regulacje wskazują, iż decyzja o warunkach zabudowy nie ma charakteru uznaniowego, a tym samym właściwy organ zobowiązany jest ustalić warunki zabudowy, jeśli zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim przesłankom z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Natomiast brak którejkolwiek z ww. przesłanek stanowi podstawę do wydania odmowy ustalenia warunków zabudowy.Wydanie decyzji o warunkach zabudowy poprzedza postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek zawartych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w rozporządzeniu z 15 lipca 2024 r. Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której sporządzenie nakazuje art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W myśl bowiem art. 61 ust. 5a w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a (tj. terenu objętego wnioskiem o wydanie warunków zabudowy), na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.Na organie prowadzącym postępowanie spoczywa wynikający z art. 80 k.p.a. w związku z art. 7 k.p.a. obowiązek dokonania oceny analizy urbanistycznej pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania. Analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi główny dowód w sprawie i pełni kluczową rolę w określaniu wymaganych parametrów i wskaźników nowej zabudowy. Tylko rzetelna i kompletnie sporządzona analiza z prawidłowo dokonanymi obliczeniami rachunkowymi pozwala na ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami.Z analizy, będącej załącznikiem do decyzji organu I instancji, wynika, że obszar analizy wyznaczono wokół terenu działki inwestycyjnej w odległości 140 m od jego granic zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Na działkach położonych w granicach obszaru analizowanego brak jest budynków mieszkalnych wielorodzinnych, występuje zabudowa mieszkaniowo - usługowa, produkcyjno - usługowa oraz mieszkaniowa jednorodzinna, w oparciu o którą zgodnie z § 2 pkt 2 rozporządzenia dokonano analizy i ustalono parametry dla planowanej inwestycji. Analiza zawiera dane dotyczące szerokości elewacji frontowych budynków mieszkalnych w obszarze analizowanym (podaną w metrach dla poszczególnych adresów budynków) oraz średnią wysokość zabudowy mieszkaniowej na przylegających działkach sąsiednich (podaną w metrach).Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie analiza urbanistyczna została przeprowadzona prawidłowo. Analiza obejmuje oprócz części graficznej - część tekstową omawiającą poszczególne parametry zabudowy z obszaru analizowanego. Autor analizy sformułował również wnioski wynikające z analizy, na podstawie których sporządzony został projekt decyzji. Pod względem formalnym analiza spełnia wymogi rozporządzenia i mogła stanowić też podstawę do ustalenia parametrów nowej zabudowy.W ocenie Sądu, za niezasadne należy uznać zawarte w skardze zarzuty dotyczące nieprawidłowo określonych parametrów planowanej zabudowy. Nie budzi wątpliwości, że określone w sprawie parametry przedmiotowej inwestycji znajdują uzasadnienie w ustaleniach analizy urbanistycznej sporządzonej zgodnie z przepisami prawa. Zgodnie z analizą maksymalną intensywność zabudowy oraz minimalną i maksymalną nadziemną intensywność zabudowy ustalono w oparciu o § 4 ust. 2 rozporządzenia (do 0,42- +/- 20%). Szerokość elewacji frontowej ustalono według § 6 ust. 1 rozporządzenia ( 10 m - +/- 20 %) Wysokość zabudowy ustalono w oparciu o § 7 ust. 3 ww. rozporządzenia (do 9,1 m przy uwzględnieniu wniosku inwestora).W zakresie parametru obejmującego szerokość elewacji frontowej należy wskazać, że w obszarze analizowany parametr ten zawiera się w przedziale od 6,5 m do 15,5 m do 17 m – średnio 10 m. Ustalenie wskaźnika szerokości elewacji frontowej znajduje uzasadnienie w przeprowadzonej analizie.Odnosząc się do wysokości zabudowy ustalonej w decyzji organu I instancji na poziomie 9,1 m. wskazać należy, że jest ona wyższa niż średnia – 8,3 m jednakże mieści się w granicach wynikających z analizy urbanistycznej (min. 6.0 m i max. 10 m). Należy zauważyć, że z dokonanych przez organ ustaleń wynika, iż planowana inwestycja przewidziana jest do realizacji na terenie o niskiej zabudowie. W ocenie Sądu, prawidłowo zatem na podstawie § 7 ust. 3 rozporządzenia ustalony został powyższy wskaźnik. Przyjęta jego wartość znajduje uzasadnienie w sporządzonej analizie.Wbrew zarzutom skargi organy uzasadniając przesłanki ustalenia warunków zabudowy, wskazały na wyniki analizy urbanistycznej uwzględniając jedynie wniosek skarżącej dotyczący wysokości budynku. Stwierdziły, że wskazane przez skarżącą wartości intensywności zabudowy oraz maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy są charakterystyczne dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej, położonej na skraju obszaru analizowanego charakteryzującej się odmiennym sposobem zagospodarowania terenu niż w przypadku realizacji zabudowy wolnostojącej, a taki rodzaj zabudowy jest przedmiotem niniejszego postępowania. Zdaniem Sądu w okolicznościach niniejszej sprawy słusznie nie przychylono się do żądania skarżącej dotyczącego wartości intensywności zabudowy oraz maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy.Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów postępowania mających istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, czy naruszenia przepisów prawa materialnego. Postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w sposób właściwy i organy uwzględniły niezbędną, dostępną dokumentację. Oparły się na zgromadzonych dowodach i oceniły je w sposób uprawniony, nienaruszający zasady swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.). Skarga stanowi jedynie polemikę strony niezadowolonej z oceną dokonaną w ww. decyzji, należycie i merytorycznie uzasadnionej (art. 107 § 3 k.p.a.). Nie można więc twierdzić, że postępowanie przeprowadzono wybiórczo. Nie doszło zatem do naruszenia art. 7 k.p.a, art. 8 k.p.a., art. 12 k.p.a., art. 77 §1 k.p.a., art. 80 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a., art. 138 § 1 i 2 k.p.a.; art. 61 ust. 5a u.p.z.p.; § 4 rozporządzenia; § 6 rozporządzenia ani też innych przepisów, w tym wyżej powołanych, uzasadniających uwzględnienie skargi.Z powyższych względów skarga nie mogła odnieść skutku i jako nieuzasadniona w stopniu oczywistym podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a..