Wyrok - II SA/Kr 1079/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie - z dnia 18 grudnia 2025
Teza
Oddalono skargę. zagospodarowanie przestrzenne, Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Sędziowie: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędzia WSA Paweł Darmoń Protokolant: sekretarz sądowy Anna Frasik – Mazurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi S. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 26 czerwca 2025 r. znak: SKO-ZP-415-150/25 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. UZASADNIENIE Wójt Gminy Bukowina TatrzaOddalono skargę. zagospodarowanie przestrzenne, Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Sędziowie: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędzia WSA Paweł Darmoń Protokolant: sekretarz sądowy Anna Frasik – Mazurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi S. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 26 czerwca 2025 r. znak: SKO-ZP-415-150/25 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. UZASADNIENIE Wójt Gminy Bukowina Tatrza
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono skargę
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
Role w sprawie
apelujący / skarżący
wnioskodawca
Data orzeczenia
18 grudnia 2025
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Przewodniczący
Jacek Bursa
Podstawa prawna
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę
UZASADNIENIE
Wójt Gminy Bukowina Tatrzańska decyzją z dnia 3.03.2025 nr BUA.6730.206:2024 odmówił ustalenia na wniosek S. P. (skarżącego) warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z budowa niezbędnych urządzeń budowlanych, instalacji i infrastruktury technicznej na działce nr [...] w L.. Uzasadniając organ wyjaśnił, że nie zostały spełnione warunki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 ustawy z 27 czerwca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 dalej: u.p.z.p.)Wnioskodawca w odwołaniu podniósł, że do wniosku załączył informację z T. SA w której potwierdzono realną możliwość przyłączenia planowanej inwestycji do sieci elektroenergetycznej. Ponadto nie zachodzi brak dobrego sąsiedztwa, bowiem droga na której realizację Wójt wydał zgodę znajduje się przy jego działce i wyraził on zgodę odstępując 4m swojej działki, zrobił to ponieważ było jasne, że skoro gmina wytyczyła drogę dojazdową, to położone przy niej działki uzyskają możliwość przekształcenia na tereny budowlane. Odstąpienie własnego terenu jest jego zdaniem przykładem dobrego sąsiedztwa.Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzją z 26 czerwca 2025 roku nr SKO-ZP-415-150/25 na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa i art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., utrzymało w mocy decyzję I instancji.W uzasadnieniu podano, iż w toku rozpatrzenia sprawy do akt sprawy załączono analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzoną przez urbanistę A. H.. W analizie autor ustalił, że szerokość frontu działki to około 16,5m w związku z czym granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości około 50m od terenu inwestycji. Ustalenie to jest prawidłowe, albowiem odpowiada art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Na podstawie wyznaczonego obszaru analizowanego przeprowadzono analizę pod względem kontynuacji funkcji i cech zabudowy terenu. Analizator ustalił, że teren inwestycji znajduje się w wolnej przestrzeni urbanistycznej w oderwaniu od zwartych terenów istniejącej wsi L., a na działkach sąsiednich brak jest zabudowy, która mogłaby stanowić o spełnieniu warunku "dobrego sąsiedztwa". W obrębie obszaru analizowanego nie występuje żadna zabudowa. Najbliższy budynek o tożsamej funkcji znajduje się na działce dostępnej z tej samej drogi publicznej i jest budynkiem rekreacji indywidualnej, na działce nr [...] w odległości około 220m od granic terenu inwestycji. Analizator ustalił też, że rozciągnięcie obszaru analizowanego w celu poszukiwania budynków pozwalających na uznanie, że zasada dobrego sąsiedztwa jest spełniona, stoi w sprzeczności z celowością wykładni przepisów rozporządzenia i prowadziłoby do naruszenia zasady ładu przestrzennego, który m.in. ma stać na straży zapobiegania rozpraszania zabudowy, czyli sytuowania nowej zabudowy w obszarach wolnych od zainwestowania i w oderwaniu od zespołów istniejącej zabudowy. Zdaniem organu z ustaleniami autora analizy należy się zgodzić, są one spójne i logiczne i wynikają ze zgromadzonego materiału dowodowego oraz zobowiązujących przepisów prawa i wykładni sądowej. Za działkę sąsiednią w pojęciu urbanistycznym związanym z ustalaniem warunków zabudowy należy rozumieć działkę położoną w otoczeniu działki objętej wnioskiem, tworzącą z nią pewną całość urbanistyczną, która pozwala na zachowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powyższe względy przemawiają za brakiem uzasadnienia do poszerzenia obszaru analizowanego, co miałoby na celu jedynie poszukiwanie istniejącej zabudowy, na podstawie której byłoby możliwe ustalenie warunków zabudowy w rozmiarze objętym wnioskiem. Zatem żadna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej nie jest działką zabudowaną w sposób, który pozwalałby na określenie wymagań dotyczących planowanej inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w konsekwencji nie ulega wątpliwości, że wnioskowana inwestycja nie spełnia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i wobec tego zasadna jest odmowa ustalenia warunków zabudowy. W aktualnym orzecznictwie podkreśla się, że niewystępowanie zabudowy na działkach sąsiednich skutkuje odmową wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy z racji niespełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., zaś wydanie w takim stanie faktycznym decyzji pozytywnej byłoby rażąco sprzeczne z prawem. Musi istnieć w obszarze analizowanym zabudowa pozwalająca na określenie kontynuacji ładu architektonicznego - urbanistycznego, tak aby można było zamierzoną inwestycję wkomponować w zastany ład na zasadzie ewolucyjnego (harmonijnego) rozwoju (zob. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 9.10.2024 r., II SA/Go 315/24).Wg organu odwoławczego błędne jest natomiast stanowisko organu I instancji, iż nie został spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. albowiem na obecnym etapie inwestycji, w sprawie niniejszej wystarczające jest przedłożenie zapewnienia i warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i dostaw energii elektrycznej. Celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest bowiem uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Nie zmienia to jednak faktu, że należy odmówić ustalenia warunków zabudowy z uwagi na niespełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. albowiem w obszarze analizowanym brak jest jakiejkolwiek zabudowy, w tym takiej która pozwoliłaby na kontynuacje funkcji i cech zabudowy.Na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę złożył wnioskodawca zarzucając:1. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest art. 6, 7, 77 i 80 k.p.a. na skutek:a) błędnego ustalenia, iż treść kopii mapy zasadniczej oraz mapy ewidencyjnej (które to dokumenty pochodzą od tego samego organu) przesądzają o tym, że w obszarze analizowanym nie ma zabudowy legalnej, która mogłaby stanowić podstawę do przyjęcia spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdy tymczasem jest to stwierdzenie nieprawidłowe, albowiem treść mapy nie może przesądzać o tym, czy faktycznie istnieje w obszarze analizowanym legalna zabudowa, czy też nie - a organ zobowiązany był dokonać weryfikacji tej okoliczności także na podstawie innych źródeł;b) dokonywania ustaleń w sprawie na podstawie map, które w rzeczywistości nie mogą stanowić takiej podstawy, bowiem albo nie pokazują granic działek albo są sporządzone w skali niezgodnej z przepisami prawa;c) pominięciu przy dokonywaniu ustaleń faktycznych w sprawie zabudowy istniejącej na działce [...], która znajduje się w odległości około 75 metrów od działki Inwestora;d) uwzględnienia wyłącznie zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym wyznaczonym w minimalnym rozmiarze, całkowicie pomijając zabudowę istniejącą około 25 metrów dalej od granicy tak wyznaczonego minimalnego obszaru analizowanego - co powoduje, że w sprawie nie zostało ustalone rzeczywiste zagospodarowanie w sąsiedztwie działki inwestycyjnej, a działanie Organu cechuje nadmierny formalizm, nie zmierzający do ustalenia rzeczywistego ładu przestrzennego.Powyższe naruszenie skutkowało błędnym ustaleniem, iż w sprawie nie został spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w zakresie koniecznym dla uzyskania decyzji pozytywnej, albowiem w rzeczywistości te warunki zostały spełnione (w tym zakresie Organ dokonał wadliwej oceny stanu sprawy), w tym w szczególności:• wadliwe, a co najmniej przedwczesne jest ustalenie Organu, jakoby w sąsiedztwie działki inwestycyjnej nie występowała zabudowa;• wadliwe jest ustalenie, iż działka nie posiada dostępu do drogi publicznej, bowiem taki dostęp posiada (co wykazywano już w pismach Inwestora);• błędne jest ustalenie, iż działka nie posiada odpowiedniego uzbrojenia terenu, albowiem Inwestor nie wykonał badań wody - gdy tymczasem na obecnym etapie sprawy takie badanie wody nie jest wymagane (brak podstaw prawnych by Organ żądał takich badań od Inwestora).2. naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest:a) art. 52 ust.2 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 5a w zw. z art. 64 ust.1 u.p.z.p.- na skutek dokonywania ustaleń faktycznych w sprawie w oparciu o mapy niespełniające wymogów z powołanych norm, w tym co do skali;b) art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w wyniku ustalenia granic obszaru analizowanego w minimalnej odległości, w sytuacji gdy okoliczności sprawy (w tym rodzaj zabudowy, istniejące zagospodarowanie w sąsiedztwie, zabudowa na wsi) w pełni uzasadniały chociażby nieznaczne powiększenie obszaru analizowanego - albowiem prowadziłoby to do odzwierciedlenia rzeczywistego zagospodarowania okolicy działki inwestycyjnej (aktualnie sytuacja wygląda tak, jakby w sąsiedztwie nie istniała żadna zabudowa, podczas gdy zaledwie 25 metry od granic minimalnego obszaru analizowanego istnieje zabudowa na działce [...]). W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych.Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów dotyczących naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 2 i 3 u.p.z.p. należy wskazać, że są one o tyle nieuzasadnione, że organ II instancji przyjął, że teren inwestycji spełnienia warunek dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej oraz że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Jedyną przesłanką odmowy ustalenia warunków zabudowy było niespełnienie warunku kontynuacji funkcji zabudowy, czyli warunku o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Co się natomiast tyczy zarzutów podniesionych na tej płaszczyźnie, to nie mogą one prowadzić do uwzględnienia skargi. Co do nieprawidłowej skali map, na podstawie których urbanista przeprowadził analizę urbanistyczną, to w pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. organ wyznacza obszar analizowany na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Organ wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził analizę funkcji zabudowy na takich właśnie mapach, tj. takich jakie zostały przedłożone przez skarżącego do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, mimo że nie spełniały one warunku o jakim stanowi art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., ponieważ nie były sporządzone w skali 1:500 lub 1:1000. Jak wynika ze stanowiska organu, związane było to z tym, że w państwowym zasobie geodezyjnym brak jest map dla terenu inwestycji w skali 1:1000, a tym bardziej 1:500. O ile organ formalnie rzecz ujmując winien był zobowiązać skarżącego do uzupełnienia braków formalnych wniosku poprzez przedłożenie map we właściwej skali, to jednak brak takiego wezwania i przeprowadzenie merytorycznego postępowania należy ocenić jako nieistotną wadliwość, nie mającą żadnego wpływu na wynik postępowania. Z analizy urbanistycznej wynika bowiem jednoznacznie, że w obszarze analizowanym nie występuje żadna zabudowa, a tym samym nie został spełniony warunek o jakim stanowi art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jest to okoliczność wynikająca także z map geoportalu i okoliczność niekwestionowana przez skarżącego. Jego zarzuty koncentrują się bowiem na tym, że jeśli urbanista wyznaczyłby obszar analizowany w wielkości większej niż tzw. minimalny, to byłaby możliwość wyznaczenia parametrów zabudowy w oparciu o budynek znajdujący się na działce nr [...]. Odnosząc się do tego zarzutu należy w pierwszej kolejności wskazać, że obszar analizowany wyznaczony został prawidłowo, w odległości 50m., z uwagi na to że trzykrotność szerokości frontu działki inwestycyjnej była mniejsza niż 50 m. Jest to wielkość prawidłowa i w okolicznościach niniejszej sprawy nie było jakichkolwiek przesłanek do poszerzania obszaru analizowanego i niejako poszukiwania działki, która dawałaby podstawy do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Działka planowanej inwestycji jest bowiem położona w terenach zielonych, w oddaleniu od zespołów istniejącej zabudowy. Tym samym nie było podstaw do niejako sztucznego i dość znacznego (o ok. 50%) powiększania obszaru analizowanego tylko po to, aby znaleźć działkę zabudowaną, która będzie dawała podstawę do przyjęcia, że został spełniony warunek tzw. dobrego sąsiedztwa. Z powyższych przyczyn, w okolicznościach niniejszej sprawy nie było przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na niespełnienie warunku o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.Dlatego skarga podlegała oddaleniu jako niezasadna, o czym orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a..