Wyrok - I OSK 277/24 - Naczelny Sąd Administracyjny - z dnia 22 grudnia 2025
Teza
Oddalono skargę kasacyjną. Nieruchomości, Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia Piotr Przybysz (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Mariola Kowalska sędzia del. WSA Anna Wesołowska po rozpoznaniu w dniu 22 grudnia 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 8 listopada 2023 r., sygn. akt II SA/Łd 809/23 w sprawie ze skargi Syndyka Masy Upadłości K. S.A. w upadłości z siedzibą w Ł. na decyzję SamorząOddalono skargę kasacyjną. Nieruchomości, Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia Piotr Przybysz (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Mariola Kowalska sędzia del. WSA Anna Wesołowska po rozpoznaniu w dniu 22 grudnia 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 8 listopada 2023 r., sygn. akt II SA/Łd 809/23 w sprawie ze skargi Syndyka Masy Upadłości K. S.A. w upadłości z siedzibą w Ł. na decyzję Samorzą
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono skargę
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
posiedzenie niejawne
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
Role w sprawie
biegły
apelujący / skarżący
Data orzeczenia
22 grudnia 2025
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Przewodniczący
Anna Wesołowska
Podstawa prawna
art. 84
kpa
art. 75
kpa
art. 7
kpa
art. 77
kpa
art. 80
kpa
art. 174
ppsa
art. 135
ppsa
art. 177
ppsa
Pokaż pozostałe podstawy prawne (2)
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę kasacyjną
UZASADNIENIE
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi po rozpoznaniu sprawy ze skargi Syndyka Masy Upadłości K. S.A. w upadłości z siedzibą w Ł. (dalej: skarżący) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu (dalej: Kolegium) z 20 czerwca 2023 r., nr SKO.4130.16.23, w przedmiocie opłaty adiacenckiej, wyrokiem z 8 listopada 2023 r., sygn. akt II SA/Łd 809/23, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Ł. z 2 maja 2023 r., znak: GN.3134.15.2022 oraz zasądził od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu na rzecz strony skarżącej Syndyka Masy upadłości K. S.A. w upadłości z siedzibą w Ł. kwotę 1000 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.Skargę kasacyjną na powyższe rozstrzygnięcie złożyło Kolegium zastępowane przez radcę prawnego, zaskarżając wyrok w całości.W skardze kasacyjnej zarzucono Sądowi I instancji:1. na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. - naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:a. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a zw. z art. 135 p.p.s.a. w zw. z art. 154 ust. 1 i art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", przez ich błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że ocena operatu szacunkowego dokonywana w toku postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej obejmuje zarówno kwestie formalne jak i merytoryczne, podczas gdy ocena operatu przez organy administracji publicznej, a także przez sąd administracyjny, jako podmioty nie posiadające wiadomości specjalnych, winna sprowadzać się wyłącznie do sprawdzenia spełnienia przez operat szacunkowy wymogów formalnych przewidzianych przepisami obowiązującego prawa, czyli do sprawdzenia wiarygodności dowodowej operatu, a nie jego merytorycznej prawidłowości, do czego wymagane są wiadomości specjalne, zaś podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić wyłącznie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych,b. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a zw. z art. 135 p.p.s.a. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 4 ust. 1-3, § 36 ust. 6 pkt 5 w zw. z § 36 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r., poz. 555), poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, że sporządzając operat szacunkowy rzeczoznawca majątkowy nie w pełni uwzględnił sposób zagospodarowania nieruchomości wynikający z decyzji podziałowej oraz istniejący w dacie jej wydania, nie uwzględnił, że część działki podlegającą podziałowi została przeznaczona pod drogę wewnętrzną, co powoduje zmniejszenie wartości tej działki w stosunku do działki bez obciążeń, a także nie wyjaśniono wpływu kształtowania się cen rynkowych na wartość nieruchomości przed i po podziale oraz podstaw przyjętych wartości dla każdej z przyjętych cech, co stanowi niedopuszczalną ingerencję przez Sąd w sferę wiadomości specjalnych zastrzeżoną dla biegłego rzeczoznawcy,c. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a zw. z art. 135 p.p.s.a. w zw. z art. 98a ust. 1, ust. 1a i ust. 1 b u.g.n., przez ich błędną wykładnię i uznanie, że w rozpatrywanej sprawie nie zostały spełnione warunki uzasadniające ustalenie skarżącemu opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości o pow. 2,3043 ha, oznaczonej nr [...], obręb [...] m. Ł., na skutek jej podziału, ponieważ organy administracji nie wykazały w prawidłowy sposób, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości,2. na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. - naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj.a. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135 p.p.s.a. w zw. art. 98a ust. 1, ust. 1a i ust. 1b poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji poprzedzającej wskutek wadliwego przyjęcia, że decyzje organów administracji zostały wydane z naruszeniem wymienionych przepisów u.g.n.,b. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r., poz. 775 ze zm.), powoływanej dalej jako "k.p.a." i w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji poprzedzającej wskutek wadliwego przyjęcia, że organy orzekające naruszyły wymienione przepisy k.p.a., a w szczególności uchyliły się od dokonania analizy operatu szacunkowego, podczas gdy w sprawie zostały w sposób wyczerpujący wyjaśnione okoliczności faktyczne, które determinowały podjęte przez organy administracji rozstrzygniecie, a ocena operatu szacunkowego została dokonana przez organy administracji w granicach wyznaczonych przez art. 84 § 1 k.p.a., tj. bez wkraczania w sferę zastrzeżoną dla biegłego rzeczoznawczy stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n.Podnosząc powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości; rozpoznanie skargi Syndyka Masy Upadłości K. S.A. w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 20 czerwca 2023 r., znak: SKO.4130.16.23 i jej oddalenie, jako bezzasadnej, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi. Ponadto wniesiono o zasądzenie od skarżącego na rzecz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. Ponadto złożono oświadczenie o zrzeczeniu się rozprawy.Odpowiedź na skargę kasacyjną złożył skarżący zastępowany przez adwokata wnosząc o oddalenie skargi kasacyjnej w całości oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako "p.p.s.a."), a zatem w zakresie wyznaczonym w podstawach kasacyjnych przez stronę wnoszącą omawiany środek odwoławczy, z urzędu biorąc pod rozwagę tylko nieważność postępowania, której przesłanki w sposób enumeratywny wymienione zostały w art. 183 § 2 tej ustawy, a które w niniejszej sprawie nie występują.Związanie podstawami skargi kasacyjnej polega na tym, że wskazanie przez stronę skarżącą kasacyjnie naruszenia konkretnego przepisu prawa materialnego czy też procesowego określa zakres kontroli Naczelnego Sądu Administracyjnego.Zmiana lub rozszerzenie podstaw kasacyjnych ograniczone jest określonym w art. 177 § 1 p.p.s.a. terminem do wniesienia skargi kasacyjnej. Rozwiązaniu temu towarzyszy równolegle uprawnienie strony skarżącej kasacyjnie do przytoczenia nowego uzasadnienia podstaw kasacyjnych sformułowanych w skardze. Wywołane skargą kasacyjną postępowanie przed Naczelnym Sądem Administracyjnym podlega więc zasadzie dyspozycyjności i nie polega na ponownym rozpoznaniu sprawy w jej całokształcie, lecz ogranicza się do rozpatrzenia poszczególnych zarzutów przedstawionych w skardze kasacyjnej w ramach wskazanych podstaw kasacyjnych. Istotą tego postępowania jest bowiem weryfikacja zgodności z prawem orzeczenia wojewódzkiego sądu administracyjnego oraz postępowania, które doprowadziło do jego wydania.Zgodnie z art. 174 p.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie; 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.Rozpoznając skargę kasacyjną w tak zakreślonych granicach, stwierdzić należy, że nie ma ona usprawiedliwionych podstaw.Zasadniczym przedmiotem sporu jest ocena operatu szacunkowego, na podstawie którego organy przyjęły, że wystąpił wzrost wartości nieruchomości, dla których wydana została decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w obrębie [...] m. Ł., oznaczonej działką nr [...] o powierzchni 2,3043 ha.Strona skarżąca kasacyjnie podnosi, że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji publicznej, a także przez sąd administracyjny, jako podmioty nie posiadające wiadomości specjalnych, winna sprowadzać się wyłącznie do sprawdzenia spełnienia przez operat szacunkowy wymogów formalnych przewidzianych przepisami obowiązującego prawa. Podważenie merytorycznej prawidłowości operatu szacunkowego może natomiast nastąpić wyłącznie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Sąd I instancji wykroczył natomiast, zdaniem strony skarżącej kasacyjnie, poza ramy kontroli spełniania wymogów formalnych przez operat szacunkowy. Na tym tle strona skarżąca formułuje zarzuty zarówno naruszenia prawa materialnego, jak i przepisów postępowania.Powyższe stanowisko strony skarżącej kasacyjnie dotyczące ograniczenia zakresu kontroli prawidłowości operatu szacunkowego do sprawdzenia wyłącznie wymogów formalnych przewidzianych przepisami obowiązującego prawa nie może być uznane za prawidłowe.Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego ustawodawca w art. 146 ust. 1a u.g.n. powierzył szacowanie wartości nieruchomości rzeczoznawcom majątkowym. Jednocześnie jednak operat szacunkowy jest dowodem w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód (zob. np.: wyrok NSA z 24 kwietnia 2013 r., sygn. akt I OSK 1930/11; wyrok NSA z 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15). Z tego względu do oceny operatu szacunkowego ma zastosowanie art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego.Z uwagi na szczególny charakter dowodu jakim jest operat szacunkowy, w orzecznictwie sądowym zwraca się uwagę, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Niezależnie od powyższego, zarówno organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne rozpoznające skargi na decyzje tych organów w sprawach dotyczących opłaty adiacenckiej mają obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. Tak więc organ ma obowiązek oceny operatu pod względem formalnym, która obejmuje badanie, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków (por. wyrok NSA z 28 kwietnia 2025 r., sygn. akt I OSK 634/22). Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne wyłącznie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.Wskazać dalej należy, że wartość rynkowa nieruchomości może być określona wyłącznie na podstawie analizy rynku, na którym znajduje się nieruchomość.Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z 8 lipca 2022 r. ustaliła wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę 2 313 100 zł, po podziale na kwotę 2 337 400 zł, a zatem wartość gruntu wzrosła o kwotę 24 300,00 zł. Do określenia wartości przedmiotu wyceny zarówno przed podziałem, jak i po podziale rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła ustaliła wartość działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną na podstawie wartości rynkowej nieruchomości o przeznaczeniu przed podziałem lakonicznie stwierdzając, że wartość działek wydzielonych pod drogi pozostaje na poziomie wartości gruntów, z których je wydzielono.Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku nieruchomości, a zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości.Zastosowanie podejścia porównawczego zakłada zatem korygowanie wartości danej nieruchomości ze względu na cechy różniące ją od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Rozporządzenie nakazuje ustalenie cech dla całego zbioru transakcji przyjętych do porównań. Wymóg ten ma zapewnić dobór nieruchomości, których charakterystyka będzie możliwie najbliższa nieruchomości wycenianej. Wynika to z przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia, które nakazują, aby operat szacunkowy zawierał informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny, opis stanu nieruchomości, nie tylko analizę, ale i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym sposobu wyceny. Przy czym charakterystyka ta nie może sprowadzać się do ogólnikowych założeń, musi być na tyle wyczerpująca, aby możliwe było ustalenie, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Operat winien zawierać zatem precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Tylko dzięki temu organ, na którym spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie będzie miał możliwość zadośćuczynienia swemu obowiązkowi (por. wyrok NSA z 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09). Także strona i sąd administracyjny muszą mieć możliwość skonfrontowania, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 grudnia 2017 r., sygn. akt I OSK 346/16; wyrok WSA w Gdańsku z 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 135/12).Podkreślić należy, że skoro operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym i obligatoryjnym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n., to winien on w sposób niebudzący wątpliwości wykazywać, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości, a także umożliwiać stronom i właściwym organom, a także sądowi administracyjnemu, dokonanie oceny prawidłowości jego sporządzenia. Wymogów tych, zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowej sprawie nie spełnia. Prawidłowe było zatem stanowisko Sądu I instancji, że operat szacunkowy jest wadliwy i nie może stanowić podstawy wyliczenia opłaty adiacenckiej. Należy podkreślić, że stwierdzenie wad operatu szacunkowego wskazanych przez Sąd I instancji nie wymaga posiadania wiedzy specjalnej.W ocenie Sądu I instancji podstawowym mankamentem znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego jest nieuwzględnienie okoliczności, że jedna z nowopowstałych działek została przeznaczona pod drogę wewnętrzną prywatną, co powinno mieć odzwierciedlenie przy wycenie z uwagi na to, że fakt ten niewątpliwie wpływa na jej wartość. Działka przeznaczona pod drogę wewnętrzną powinna być wyceniona według odrębnych zasad, gdyż ustalenie wartości takiej nieruchomości drogowej na podstawie cen osiąganych przez działki budowlane prowadziłoby do zawyżenia wartości tej nieruchomości. Zdaniem Sądu I instancji, zgodnie z § 36 ust. 4 i ust. 6 rozporządzenia RM wycena nieruchomości wydzielonych pod drogi wewnętrzne winna rozpocząć się od analizy rynku transakcji nieruchomości drogowych i tylko brak wystarczających danych w tym zakresie umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu cen transakcji nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Operat szacunkowy znajdujący się w aktach sprawy nie zawiera takiej analizy. Nie został wykazany brak transakcji dotyczących tego rodzaju gruntów spełniających warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. Brak przeprowadzenia takiej analizy prowadzi do jednoznacznego wniosku, że sporządzona wycena jest wadliwa i nie może stanowić podstawy wyliczenia opłaty adiacenckiej.Sąd I instancji zarzucił, nie deprecjonując cech wpływających na wartość nieruchomości, dobranych przez rzeczoznawcę, że w operacie nie wyjaśniono ich wpływu dla kształtowania się cen rynkowych na wartość nieruchomości przed i po podziale, a także nie wyjaśniono podstaw przyjętych wartości dla każdej z przyjętych cech. W następstwie powyższego niemożliwa jest weryfikacja dokonanych ustaleń i przesądzenie o prawidłowości wyznaczonych wartości rynkowych działek przez co sporządzony operat zawiera w sobie cechy dowolności, co czyni go nieścisłym i niewiarygodnym w kontekście następstw z niego wynikających.Ponadto zastrzeżenia Sądu I instancji budzi lokalizacja nieruchomości przyjętych do analizy. Szczegółowa analiza tabeli przedstawiającej listę działek stanowiących próbę reprezentatywną transakcji doprowadziła Sąd I instancji do stwierdzenia, że żadna z tych działek nie jest położona na rynku lokalnym, który należy rozumieć jako obszar gminy lub powiatu. Każda z przyjętych do porównania nieruchomości jest w innym powiecie. Jednocześnie Sąd I instancji dostrzegł, że wszystkie działki przyjęte do porównania znajdują się wyłącznie w kierunku północno-wschodnim od terenu podlegającego podziałowi, a więc bliżej Ł., co daje podstawy do stwierdzenia, że zachodzi prawdopodobieństwo zawyżenia cen transakcyjnych, które może mieć istotny wpływ na ostateczną wycenę. Nie można wykluczyć, że nieruchomości te z uwagi na bliską odległość od głównego miasta wojewódzkiego uzyskały cenę wyższą od nieruchomości nabywanej w odleglejszej lokalizacji.Należy podkreślić, że strona skarżąca kasacyjnie uznaje za dopuszczalne ocenianie prawidłowości operatu szacunkowego wyłącznie pod względem formalnym. Nie zakwestionowano przy tym zasadności ocen Sądu I instancji dotyczących prawidłowości operatu szacunkowego. Skoro w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto, że jest dopuszczalne zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny również w przypadku, gdy zostanie wykazane, że operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe, zaś strona skarżąca kasacyjnie nie wykazała, że wskazane przez Sąd I instancji wadliwości operatu szacunkowego nie mogą być uznane za stanowiące ewidentne błędy, to nie mogły odnieść skutku w postaci uwzględnienia skargi kasacyjnej zarzuty wskazujące na niedopuszczalność oceniania operatu szacunkowego przez Sąd I instancji w zakresie wykraczającym poza kontrolę wymagań formalnych.Konkludując, należy uznać, że prawidłowo Sąd I instancji uznał operat szacunkowy za wadliwy. Zarzut naruszenia art. 154 ust. 1 u.g.n. jest zatem niezasadny. W konsekwencji należy uznać za niezasadne również pozostałe zarzuty skargi kasacyjnej, jako że zostały one oparte na założeniu o naruszeniu tego przepisu przez Sąd I instancji.Z tych wszystkich powodów Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną na podstawie art. 184 p.p.s.a. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 204 pkt 2 i art. 205 § 2 tej ustawy.Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną na posiedzeniu niejawnym zgodnie z art. 182 § 2 i 3 p.p.s.a.Uzasadnienie wyroku zostało sporządzone z uwzględnieniem przepisu art. 193 in fine p.p.s.a., zgodnie z którym uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej.Uzasadnienie wyroku zostało sporządzone z uwzględnieniem przepisu art. 193 in fine p.p.s.a., zgodnie z którym uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej.